Uznesenie ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 12. marec 2015

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 17Co/236/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 8112205094
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 03. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Burešová
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2015:8112205094.1

Uznesenie
Krajský súd v Prešove v právnej veci žalobcov: 1) S. D., rod. S., nar. XX.XX.XXXX, bytom W., K. X
a 2) P. M., rodená X., nar. XX.XX.XXXX, bytom W., K. X, obe zastúpené Vojčík & Partners, s.r.o.,
advokátska kancelária so sídlom v Košiciach, Rázusova 28, IČO: 36 866 563, proti žalovaným: 1) Q. W.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom W., K. X, 2) V. W., rodená V., nar. XX.XX.XXXX, bytom W., K. X, 3) Ing. Z. B.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom W., C. XX, 4) R. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom W., K. X, 5) T. A., rodená M., nar.
XX.XX.XXXX, bytom M. M., B. XX, 6) Bc. K. X., nar. XX.XX.XXXX, bytom A., W. R. XXX/XX a 7) W. M.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom A., W. R. XX, právne zastúpení JUDr. Danielom Finkom, advokátom, so sídlom
Valaškovská 6210/21, 066 01 Humenné, o určenie neplatnosti právneho úkonu, o odvolaní žalobkýň
proti rozsudku Okresného súdu Prešov č.k. 8C/31/2012 - 291 zo dňa 28.05.2014 jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok súdu prvého stupňa a vracia vec na ďalšie konanie a rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd žalobu zamietol. Rozhodol, že o trovách konania rozhodne
v lehote 30 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Prvostupňový súd tak rozhodol o žalobe, ktorou sa žalobkyne domáhali, aby súd určil, že zmluva o
nadstavbe bytového domu na K. ulici č. X, súp. č. XXXX, nachádzajúcom sa na pozemku parc. KN C
2822, o výmere 216 m2, druh pozemku - zastavaná plocha a nádvoria, zapísané na LV č. XXXX, k.ú.
W., zo dňa 11.03.2011 je neplatná. Žalobkyne v žalobe uviedli, že dňa 11.03.2011 bola stavebníkmi
a časťou vlastníkov bytov podpísaná zmluva o nadstavbe bytového domu, pričom podľa § 21 ods. 1
Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zmluvu o nadstavbe musia podpísať všetci doterajší
vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome preto, že ide o výrazný zásah do vlastníckeho
práva. Keďže táto zmluva nebola podpísaná všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, je jej
uzavretie medzi žalovanými v rozpore so Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ak by k
uzavretiu takejto zmluvy došlo, po vykonaní nadstavby bytového domu dôjde k zmene právneho stavu
tak, že spoluvlastnícky podiel žalobkýň k priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadenia
domu sa zmenší a to dokonca bezodplatne, čím sa nielenže obmedzuje právo žalobkýň držať a užívať
nehnuteľnosti podľa veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu, ale dôjde aj k odňatiu ich vlastníckeho práva.

V priebehu konania žalobkyne rozšírili dôvody absolútnej neplatnosti právneho úkonu, keď namietali, že
zmluva o nadstavbe bola podpísaná bez toho, aby bolo o nej hlasované na schôdzi vlastníkov a nebol
dodržaný postupom podľa § 14 ods. 3 Zákona o bytoch, v zmysle ktorého o zmluve o nadstavbe bytov
sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Schôdza vlastníkov sa uskutočnila
dňa 25.03.2011, t.j. až po podpise zmluvy o nadstavbe.

Ďalej namietali, že v zmluve chýba podstatná náležitosť podľa § 22 ods. 2 písm. f) Zákona o bytoch,
a to spôsob financovania stavebných nákladov, a v prípade, že finančný podiel nákladov spojených s
nadstavbou bude plnený nepeňažnou formou, konkrétne vlastnou prácou stavebníkov, spôsob ocenenia

týchto prác je nutné dohodnúť priamo v zmluve. Nie je zo zmluvy o nadstavbe dostatočne zrejmé, ako sa
stavebníci finančne vyporiadali s vlastníkmi, keďže v zmluve o nadstavbe nie je uvedené ocenenie prác,
ktoré sa stavebníci zaviazali vykonať, a teda ani nie je možné objektívne posúdiť, či vykonaním daných
prác dôjde k dodatočnému finančnému vyporiadaniu, vzhľadom na spoločné priestory, ku ktorým stratia
vlastníci v bytovom dome vlastnícke právo.

Prvostupňový súd zistil, že žalovaní v 1), 2), 3), 6) rade a právny predchodcovia žalovaného v 4) rade
ako vlastníci bytov a žalovaní v 7) a 8) rade ako stavebníci a budúci vlastníci bytov, svojimi podpismi
potvrdili uzavretie zmluvy o nadstavbe bytového domu, predmetom ktorej je vymedzenie vzájomných
práv a povinností pri nadstavbe bytového domu súp. č. 4982, ktorú uskutočnia stavebníci rekonštrukciou
a nadstavbou bytového domu so získaním troch samostatných bytov do podielového spoluvlastníctva
stavebníkov, a to bytu č. X, bytu č. X a bytu č. X a nadstavbe bytového domu súp. č. XXXX, na ul.
K., vchod. č. X. Žalovaní v 1), 2), 3), 7) a rade a právni predchodcovia žalovaného v 4) rade zmluvu
podpísali dňa 09.03.2011, žalovaná v 6) rade a žalovaný v 8) rade zmluvu podpísali 11.03.2011 (pozn.
odvolacieho súdu - žalovaná T. A. zmluvu podpísala dňa 10.03.2011 a žalovaný W. M. dňa 11.03.2011 ).
Žalobkyne v 1) a 2) rade, uvedené v záhlaví zmluvy ako zmluvné strany, zmluvu nepodpísali.

V súvislosti so stavebnými prácami Krajský stavebný úrad v Prešove dňa 16.11.2011 zamietol odvolanie
žalobkýň a potvrdil rozhodnutie Mesta Prešov, ktorým bolo vydané rozhodnutie o umiestnení stavby s
tým, že odvolateľky ( v tomto konaní žalobkyne ) mali možnosť domáhať svojich práv prostredníctvom
súdu, nakoľko podľa doloženej zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového
domu K. X, súp. č. XXXX v W. konanej dňa 25.03.2011 o 17.00 hod. je evidentné, že sa tejto schôdze
zúčastnili a boli prehlasované.

Ďalej bolo zistené, že na Okresnom súde v Prešove nie je evidovaná žaloba, resp. odvolanie voči
uvedenej zápisnici od žalobkýň.

Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorá sa konala dňa 25.03.2011 o
17.00 hod. prvostupňový súd zistil, že na tejto schôdzi bolo prítomných X vlastníkov bytov. Bodom č.
3 programu schôdze bolo hlasovanie o prestavbe bytového domu na ul. K. XXXX/X v W.. Hlasovanie
prebehlo vo forme písomného hlasovania. Toto hlasovanie overovala S. D. a Ing. Z. B.. Za prestavbu
bytového domu hlasovali 4 vlastníci bytov, 2 vlastníci bytov hlasovali proti. Bytový dom pozostáva zo
šiestich bytov.

Prvostupňový súd skúmal aj naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy. Právna zástupkyňa
žalobkýň na pojednávaní uviedla, že predmetnou zmluvou, ktorej neplatnosti sa domáhajú, sú dotknuté
práva a chránené záujmy žalobkýň, ktorým sa napriek tomu, že zmluvu nepodpísali, na základe tejto
zmluvy zmenší veľkosť ich spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, pričom táto zmluva
bola uzatvorená v rozpore so zákonom a v rozpore s dobrými mravmi. Ak by zmluva bola neplatná, v
súčasnosti by zo strany viacerých vlastníkov nedošlo k jej podpísaniu v identickej forme, vzhľadom na to,
že majú oveľa výhodnejšie ponuky na rekonštrukciu bytového domu. V tom žalobkyne videli zlepšenie
ich právneho postavenia.

Na daný právny vzťah prvostupňový súd aplikoval ustanovenia zákona o bytoch a nebytových priestorov
a skonštatoval, že v danej veci sú žalobkyne aktívne vecne legitimované na podanie žaloby napriek
skutočnosti, že nepodpísali zmluvu o nadstavbe. Sú zmluvnou stranou tejto zmluvy.

Prvostupňový súd poukázal na závery prijaté v rozhodnutí Pléna Ústavného súdu Slovenskej republiky
č.k. PL ÚS 110/2011 - 40, v ktorom sa uvádza, že „jednou zo zmluvných strán zmluvy o vstavbe a
nadstavbe síce musia byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov ( keďže zmluva sa týka ich
spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam domu), ale z toho nemožno automaticky vyvodiť, že
všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov musia s takouto zmluvou súhlasiť a svoj súhlas vyjadriť
aj podpisom takejto zmluvy, keďže k jej riadnemu uzatvoreniu postačuje prejav vôle vlastníkov bytov a
nebytových priestorov vykonaný spôsobom, ktorý ustanovuje § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov“.

Ďalej ústavný súd uvádza, že „v súlade s účelom ustanovenia § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve
bytom možno podľa názoru ústavného súdu logicky vyvodiť, že na samotné uzatvorenie zmluvy o
vstavbe ( a tiež zmluvy o nadstavbe ) nie je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov ( vyjadrený podpisom takejto zmluvy ), pretože v opačnom prípade by toto ustanovenie
Zákona o vlastníctve bytov bolo nadbytočné, nezmyselné a nevykonateľné, keďže platne ( a zákonom
ustanoveným spôsobom ) prijaté rozhodnutie 2/3 väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov by
prakticky nevyvolávalo žiadne právne účinky. Rovnako možno v prospech uvedeného výkladu logicky
argumentovať tiež § 14 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov, ktorý ustanovuje právo prehlasovaných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov namietať rozhodnutie 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov prijaté
podľa § 14 ods. 3 tohto zákona na všeobecnom súde. Priznanie tohto práva by totiž nemalo žiadny
význam, ak by rozhodnutie väčšiny vlastníkov prijaté podľa § 14 ods. 3 zákona nebolo možné vykonať,
vzhľadom na absenciu súhlasu prehlasovaných vlastníkov vyjadreného podpisom zmluvy o stavbe, resp.
nadstavbe domu“.

Z citovaného nálezu ústavného súdu je zrejmé, že napriek nejednoznačnej formulácii ustanovenia §
21 a § 22 Bytového zákona, štandardnou metódou výkladu právnych noriem ( logický výklad ) možno
dospieť k záveru, že na uzatvorenie zmluvy o nadstavbe nie je potrebný súhlas všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov. Preto skutočnosť, že zmluva o nadstavbe nebola podpísaná všetkými
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nespôsobil neplatnosť takto uzavretej zmluva pre rozpor so
zákonom. Práva prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú ústavne akceptovateľným
spôsobom chránené právnou úpravou obsiahnutou v § 14 ods. 4 Bytového zákona. Prvostupňový súd
opäť poukázal na nález ústavného súdu, podľa ktorého „nič nebráni tomu, aby právo prehlasovaného
vlastníka bytu alebo nebytového priestoru obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol, garantované
prostredníctvom § 14 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov, bolo interpretované v právno-aplikačnej praxi
materiálne, t.j., aby predmetom žaloby prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru mohli
byť nielen námietky smerujúce proti porušeniu zákonom ustanovenej procedúry pri prijímaní rozhodnutí
absolútnou väčšinou, resp. 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktoré
sa týkajú vecí patriacich do ich spoluvlastníctva podľa § 14 ods. 2 a 3 Zákona o vlastníctve bytov, ale
aj námietky smerujúce proti obsahu týchto rozhodnutí, t.j. námietky, že ide o také rozhodnutie, ktoré
predstavuje neprimeraný zásah do vlastníckych práv prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového
priestoru k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam, k spoločným nebytovým priestorom,
príslušenstvu a pozemku. O žalobe podanej prehlasovaným vlastníkom podľa § 14 ods. 4 Zákona o
vlastníctve bytov je oprávnený a aj povinný rozhodnúť nezávislý súd, ktorého kľúčovou úlohou pri
rozhodovaní o takejto žalobe je zabezpečiť spravodlivú rovnováhu práv vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, t.j. starostlivo prihliadať aj na práva a zákonom chránené záujmy tých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov, ktorí boli pri žalobou napadnutom rozhodnutí podľa Zákona o vlastníctve bytov
prehlasovaní, ako aj práva a zákonom chránené záujmy tých, ktorí za napadnuté rozhodnutie hlasovali.
Ide o špeciálnu právnu úpravu zodpovedajúcu špecifickým črtám spoluvlastníctva vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome k spoločným častiam domu, k spoločným zariadeniam domu, k spoločným
nebytovým priestorom, ako aj k príslušenstvu, alebo iných spoločných práv k pozemku ( § 19 ods. 1
Zákona o vlastníctve bytov), ktorá vo svojej podstate zodpovedá všeobecnej právnej úprave ochrany
podielových spoluvlastníkov ( § 139 ods. 2 a 3 OZ ) a predstavuje štandardný spôsob právnej ochrany
súvisiaci s uplatňovaním vlastníckych práv, a preto podľa názoru ústavného súdu neexistuje dôvod na
to, aby bol z ústavného hľadiska spochybňovaný“.

Preto prvostupňový súd ustáli, že ústavne konformná úprava práv prehlasovaného vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru je zakotvená v § 14 ods. 4 Bytového zákona.

Ako to vyplýva zo Zápisnice o schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov konanej dňa 25.03.2011,
na predmetnej schôdzi boli prítomné tak žalobkyňa v 1) rade, ako aj žalobkyňa v 2) rade. Obidve
žalobkyne hlasovali proti zmluve o nadstavbe bytov. Nič nebránilo žalobkyniam obrátiť sa v zákonom
stanovenej lehote na súd a namietať rozhodnutie ostatných vlastníkov prijaté na schôdzi. Súd by sa
v takom prípade musel zaoberať nielen procesnou, ale aj materiálnou stránkou prijatého rozhodnutia,
a teda všetkými námietkami, ktoré žalobkyne mali jednak proti priebehu schôdze, hlasovaniu a jednak
proti rozhodnutiu, ktoré bolo na schôdzi prijaté, ktorým bol súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov bytov
a nebytových priestorov so zmluvou o nadstavbe. Je evidentné, že žalobkyne takýto postup nevyužili.
Súhlas vlastníkov udelený podľa § 14 ods. 3 Bytového zákona je nevyhnutnou podmienkou účinnosti
zmluvy o nadstavbe, pričom bez splnenia tejto zákonnej podmienky zmluva o nadstavbe, hoci by aj
bola podpísaná 2/3 väčšinou vlastníkov, nemôže spôsobiť zamýšľané právne účinky. Je preto právne
bezvýznamné, že zmluva o nadstavbe bola jednotlivými vlastníkmi podpísaná už v čase pred konaním
schôdze, na ktorej sa rozhodlo o jej prijatí. Ak by aj niektorí vlastníci, ktorí zmluvu podpísali, hlasovali

na schôdzi proti tejto zmluve a nedosiahlo by sa potrebné kvórum, zmluva by nenadobudla účinnosť. Zo
žiadneho zákonného ustanovenia nevyplýva povinnosť uzavrieť zmluvu až po hlasovaní o nej a taktiež
zákon s nedodržaním takéhoto postupu nespája neplatnosť uzavretej zmluvy. Ak by žalobkyne postupom
podľa § 14 ods. 4 Bytového zákona úspešne namietali proti rozhodnutiu prijatému na schôdzi, zmluva o
nadstavbe by nenadobudla účinnosť. Keďže žalobkyne nevyužili tento postup, márnym uplynutím lehoty
právo žalobkýň zaniklo.

Preto podľa prvostupňového súdu neexistuje v súčasnosti naliehavý právny záujem žalobkýň na určenie
neplatnosti napadnutej zmluvy. Prvostupňový súd v súlade so zásadou hospodárnosti konania zamietol
návrhy žaloby na doplnenie dokazovania a žalobu zamietol bez preskúmania dôvodov neplatnosti
tvrdených žalobou.

O trovách konania prvostupňový súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej v lehote 30
dní podľa § 151 ods. 3 O.s.p.

Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie žalobkyne. Žiadali, aby odvolací
súd zmenil rozsudok súdu prvého stupňa a rozhodol, že zmluva, ktorú napadli v žalobe je neplatná.
Uplatnili si trovy odvolacieho konania. Žiadali, aby pre prípad, žeby odvolací súd rozsudok súdu prvého
stupňa potvrdil, pripustil odvolací súd podanie dovolania, pretože ide o rozhodnutie po právnej stránke
zásadného významu s poukazom na ochranu vlastníckych práv žalobkýň.

V odvolaní žalobkyne namietali, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav, pretože nevykonal navrhnuté
dôkazy, potrebné pre zistenie rozhodujúcich skutočností, súd prvého stupňa dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a súd prvého stupňa vychádzal z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Namietali, že prvostupňový súd nesprávne spájal schôdzu vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, ktorá sa uskutočnila dňa 25.03.2011 so zmluvou o nadstavbe, platnosti
ktorej sa týka toto súdne konanie, keďže z dátumu uskutočnenia schôdze dňa 25.03.2011 vyplýva,
že táto schôdza nebola podkladom pre podpis spornej zmluvy o nadstavbe ( dňa 11.03.2011 ). Z
časového hľadiska bola schôdza uskutočnená až 14 dní po podpise spornej zmluvy o nadstavbe
poslednou osobou, preto uskutočnenie tejto schôdze nie je rozhodujúce pre platnosť spornej zmluvy o
nadstavbe. Nedostatok zvolania schôdze a hlasovania o zmluve na schôdzi, teda nenaplnenie obsahu
ustanovenia § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v dôsledku ktorého sa poprie
samotná podstata hlasovania o zmluve o stavbe, nadstavbe alebo úvere na schôdzi, je nenapraviteľný.
Nedodržanie postupu stanoveného zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s prihliadnutím
na právo každého vlastníka na prerokovanie a hlasovanie o zmluve na schôdzi nemožno nijako
konvalidovať. Ani 2/3 väčšina vlastníkov nesmie obmedziť právo na hlasovanie o zmluve o nadstavbe
svojvoľným konaním nerešpektujúcim ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Dvojtretinová väčšina vlastníkov bytov môže v súlade so zákonom hlasovaním na schôdzi rozhodnúť o
zmluve o nadstavbe pred jej podpisom.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov používa pojem „prehlasovaný“, z čoho jednoznačne
vyplýva potreba hlasovania pred uzavretím samotnej zmluvy, o ktorej hlasovanie prebehlo. V prípade
žalobkýň nie je možné hovoriť o prehlasovanom vlastníkovi, keďže pred podpisom zmluvy o nadstavbe
neprebehlo žiadne hlasovanie. Žalovaní podpísali zmluvu bez toho, aby bolo o nej rozhodnuté na
schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, podpisom zmluvy došlo k zmareniu možnosti žalobkýň
diskutovať o zmluve, vyjadriť sa k jej podmienkam, prípadne navrhnúť iný spôsob riešenia obnovy
bytového domu.

Žalobkyne nesúhlasili s vyjadreným názorom prvostupňového súdu o nenadobudnutí účinnosti spornej
zmluvy. Žiaden právny predpis nestanovuje, že by zmluva o nadstavbe mala nadobudnúť účinnosť
hlasovaním o nej. Nestanovuje to ani Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, preto nie je
zrejmé, z akej právnej úpravy prvostupňový súd vychádzal pri tvrdení, že zmluva o nadstavbe môže byť
podpísaná pred rozhodnutím o nej hlasovaním na schôdzi vlastníkov z dôvodu, že by údajne nebola
účinná, ak by sa na schôdzi rozhodlo inak. Uvedené nie je dané ani v samotnej zmluve o nadstavbe.
Ak by nebola zmluva o nadstavbe neplatná. Podpisom zmluvy o nadstavbe 2/3 väčšinou by táto zmluva
nadobudla platnosť a s prihliadnutím na platnú právnu úpravu aj účinnosť. Keďže vlastníci bytov a
nebytových priestorov rozhodujú o zmluve o nadstavbe ako o celku, je rozhodnutie o tejto zmluve

zásadné, preto má byť v zmysle zákona urobené hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Iné rozhodovanie o
zmluve o nadstavbe ako rozhodovanie hlasovaním na schôdzi Zákon o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov nepripúšťa. Zákon nepripúšťa ani rozhodovanie o zmluve o nadstavbe priamo podpisom
takejto zmluvy. Možno by bolo akceptovateľné, ak by došlo k podpisu danej zmluvy priamo na schôdzi
po tom, ako bola táto zmluva vlastníkmi prerokovaná, no v žiadnom prípadne nemožno súhlasiť s tým,
aby bolo možné podpísať zmluvu o nadstavbe bez predchádzajúceho hlasovania o nej na schôdzi.

Žalobkyne poukázali na ustanovenie § 39 Občianskeho zákonníka a na neplatnosť právneho úkony,
ktorý svoji obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Postupnosť, ktorú stanovuje Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri rozhodovaní a tým
aj uzatváraní zmluvy o nadstavbe, má chrániť každého vlastníka v bytovom dome pred svojvoľným
konaním ostatných vlastníkov, ktorí by napr. zo zištných dôvodov chceli ovplyvňovať názor jednotlivých
vlastníkov v bytovom dome samostatne, nie na schôdzi, aby tak získali podpisy potrebnej väčšiny
vlastníkov. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov výslovne nespája s nedodržaním
postupnosti pri uzatváraní zmluvy o nadstavbe jej neplatnosť, keďže spomínaný zákon predpokladá, že
každý, kto bude chcieť uzatvoriť zmluvu o nadstavbe, dodrží jednotlivé ustanovenia zákona. Zároveň
je nedodržanie týchto ustanovení sankcionované všeobecným ustanovením o neplatnosti právneho
úkonu urobeného v rozpore so zákonom a to ustanovením § 39 Občianskeho zákonníka, preto nebolo
potrebné, aby zákonodarca duplicitne upravoval následky nedodržania postupu stanoveného zákonom
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak má za to, že vhodnou sankciou pri nedržaní postupu
pri uzatváraní zmluvy o nadstavbe je uplatnenie už spomínaného všeobecného ustanovenia § 39 OZ.
Nie je ani objektívne možné, aby zákonodarca predpokladal a predvídal všetky situácie, ktoré by v
praxi mohli nastať. Pri neplatnosti podľa § 39 OZ ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu, na ktorú
je potrebné prihliadať z úradnej povinnosti a nastáva ex lege, teda zo zákona. Absolútna neplatnosť
právneho úkonu spočíva v tom, že právny úkon sa síce pokladá za existujúci, ale je neplatný, a
preto jeho následky nenastanú. Absolútna neplatnosť sa nemôže napraviť ani dodatočným schválením
(ratihabicia) a nemôže byť konvalidovaná ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti.

Keďže nebola splnená základná podmienka pre uzatvorenie zmluvy o nadstavbe stanovená Zákonom o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda nerozhodovalo sa o zmluve o nadstavbe hlasovaním na
schôdzi vlastníkov, je zmluva o nadstavbe absolútne neplatná. Túto skutočnosť nemôže ovplyvniť ani
to, že sa 14 dní po podpise spornej zmluvy o nadstavbe uskutočnila schôdza vlastníkov. Táto absolútne
neplatná zmluva o nadstavbe nemohla byť s prihliadnutím na charakter absolútnej neplatnosti na schôdzi
vlastníkov napravená, ani dodatočným schválením, a nemohla byť ani konvalidovaná.

Keďže zmluva o nadstavbe je pre rozpor so Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
absolútne neplatná, uplatnenie absolútnej neplatnosti nie je viazané na žiadne lehoty, absolútna
neplatnosť pôsobí proti každému a absolútnu neplatnosť úkonu možno namietať kedykoľvek a na
túto sú povinné prihliadať súdy a iné orgány aplikácie práva z úradnej povinnosti. Lehoty stanovené
zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v tomto prípade nie je možné aplikovať, keďže
o spornej zmluve sa nerozhodovalo hlasovaním na schôdzi, ako to vyžaduje Zákon o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov, ale táto bola priamo bez splnenia tejto zákonom stanovenej podmienky
podpísaná.

Zmluva podľa § 22 ods. 1 písm. f) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má obsahovať
spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, ako aj rozsah ocenenia
vlastnej práce stavebníkov. Uvedené je kogentnou náležitosťou zmluvy. Táto náležitosť v zmluve nie
je uvedená, a preto je zmluva absolútne neplatná. Pri uzatváraní zmluvy o nadstavbe sa stavebník
musí s vlastníkmi dohodnúť na vzájomnom finančnom vyporiadaní za odkúpenie, ako aj zhodnotenie
spoločných priestorov, ktoré boli vlastníkmi poskytnuté na účel realizácie stavby, či nadstavby. Zo spornej
zmluvy o nadstavbe nie je dostatočne zrejmé, ako sa stavebníci finančne vyporiadali s vlastníkmi,
keďže v nej nie je uvedené ocenenie prác, ktoré sa stavebníci zaviazali vykonať, a teda nie je možné
objektívne posúdiť, či vykonaním daných prác dôjde k dostatočnému finančnému vyporiadaniu vzhľadom
na spoločné priestory, ku ktorým stratia vlastníci bytov v bytovom dome vlastnícke právo. Preto považujú
žalobkyne spornú zmluvu o nadstavbe o neplatnú.

Aj keď podľa nálezu ústavného súdu postačuje na uzatvorenie zmluvy o nadstavbe po hlasovaní o
nej na schôdzi vlastníkov podpis 2/3 vlastníkov, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
žiadnom zo svojich ustanovení nedáva možnosť previesť v takejto zmluve o nadstavbe podpísanej iba
2/3 vlastníkov bytov a nebytových priestorov aj spoluvlastnícke právo k pozemku, na ktorom je bytový
dom postavený. Zákon nestanovuje pre podiel na pozemku rovnaký režim ako pre podiel priestoru na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, preto v tomto prípade je potrebné postupovať
odlišne. Pokiaľ je pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom, vo vlastníctve vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v tomto dome, možno na stavebníka previesť vlastnícke právo k podielu na
tomto pozemku len v prípade, že s tým súhlasia všetci doterajší vlastníci pozemku. Pokiaľ so zmluvou
o nadstavbe nesúhlasia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, môže byť v zmysle nálezu po
vyslovení súhlasu s ňou hlasovaním na schôdzi podpísaná 2/3 väčšinou vlastníkov a touto zmluvou
sa upraví aj podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, avšak nemožno
touto zmluvou proti vôli vlastníkov, ktorí so zmluvou nesúhlasili, previesť na stavebníka aj podiel na
pozemku. V takom prípade vznikne situácia, že vlastníkom novopostavených bytov alebo nebytových
priestorov sa stane stavebník a tento stavebník sa nestane vlastníkom pozemku, na ktorom sa bytový
dom nachádza. K tomuto pozemku mu môže vzniknúť len zodpovedajúce vecné bremeno. Pozemok,
aj napriek tomu, že sa na ňom nachádza bytový dom, môže byť samostatným predmetom vlastníckeho
práva a vlastnícke právo žalobkyniam k tomuto pozemku nezaniká.

Ďalej žalobkyne namietali, že sporná zmluva o nadstavbe je neplatná aj z dôvodu neprimeraného zásahu
do vlastníckych práv. Za odstúpenie časti spoločných priestorov v bytovom dome mohli vlastníci bytov
získať oveľa vyššie vyrovnanie, ako je to v danom prípade. Jednotlivé stavebné spoločnosti vo svojich
ponukách uvádzajú, aké úkony by boli ochotné vykonať v prospech bytového domu, ak by im vlastníci
odstúpili spoločné priestory, ktoré by podľa spornej zmluvy o nadstavbe mali byť odstúpené odporcovi
v 7) a 8) rade. Všetky stavebné spoločnosti ponúkajú vykonanie prác v rozsahu, ktorý je uvedený v
spornej zmluve o nadstavbe, ba navyše ponúkajú, že by pre vlastníkov bytov v bytovom dome na K. ul.
X, súp. č. XXXX v W. vykonali aj iné úkony. Napr. spoločnosť PLAST PRODUKT Slovakia, s.r.o. vo svojej
cenovej ponuke okrem uskutočnenia stavebných prác a uskutočnenia prác navyše ponúka vlastníkom
jednotlivých bytových jednotiek, že poskytnutie aj finančné vyrovnanie za každú bytovú jednotku vo
výške 10 000 Eur. Spoločnosť AMBER, spol. s .r.o. ponúka okrem uskutočnenia všetkých prác, ktoré by
mali byť uskutočnené v zmysle predmetnej zmluvy o nadstavbe a uskutočnenia prác navyše, vlastníkom
jednotlivých bytov zaplatenie finančného obnosu vo výške 13 000 Eur. Podpisom zmluvy došlo k zjavne
neprimeranému zásadu do práv žalobkýň, vzhľadom na uvedené ponuky iných spoločností.

Žalobkyne ďalej namietali nesprávne zistenie skutkového stavu s poukazom na dátum uzatvorenia
zmluvy, keď odporcovia v 1) až 3) rade, právny predchodcovia odporcu v 4) rade a odporca v 7) rade
túto zmluvu podpísali dňa 09.03.2011, odporkyňa v 6) rade dňa 10.03.2011 a odporca v 8) rade dňa
11.03.2011.

Ďalej namietali rozpor podpísanej zmluvy z dobrými mravmi. Obnovou bytového domu mali vzniknúť
podkrovné byty, nie mezonetové byty. Žalobkyne aj napriek tomu, že boli prehlasované, musia s
nadstavbou súhlasiť, dokonca žalobkyňa v 1) rade dostala anonymný list obsahujúci urážky, ktorý
reagoval na konkrétne udalosti z daného obdobia.

Odvolací súd v rámci kompetencií vyplývajúci z ustanovenia § 10 ods. 1 O.s.p. preskúmal napadnutý
rozsudok súdu prvého stupňa spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo v zmysle zásad uvedených v
ustanovení § 212 O.s.p., vo veci nenariadil pojednávanie, čo je v súlade s § 214 ods. 1, 2 O.s.p. a
zistil, že rozhodnutie súdu prvého stupňa nie je správne. Odvolací súd viazaný odvolacími námietkami
žalobkýň musí konštatovať, že prvostupňový súd nepostupoval v súlade s ustanovením § 80 písm. c)
O.s.p. správne a preto je potrebné prihliadnuť na vadu konania pred súdom prvého stupňa, ktorá má za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Prvostupňový súd zamietol žalobu žalobkýň z dôvodu neexistencie naliehavého právneho záujmu na
určení neplatnosti napadnutej zmluvy, pretože žalobkyne sa nedomáhali svojich práv podľa § 14 ods. 4
zákona č. 182/1993 Z.z. Preto nemali na tejto podanej žalobe naliehavý právny záujem.

Podľa § 14 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z., prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,

inak jeho právo zaniká. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, má právo obrániť sa na súd najneskôr do 3 mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa ods. 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na
návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Citované zákonné ustanovenie § 14 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z. tak, ako to uviedol vo svojom Náleze
aj Ústavný súd SR pod PL. ÚS 110/2011 - 40, predstavuje špeciálnu úpravu zodpovedajúcu špecifickým
črtám spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome k spoločným častiam domu,
k spoločným zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a príslušenstvu, ako aj vo vzťahu
k spoluvlastníctvu alebo iných spoločných práv k pozemku. Na základe tohto zákonné ustanovenia
majú právo vlastníci bytov v bytovom dome, ktorý sa stanú prehlasovanými pri hlasovaní podľa §
14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. obrátiť sa na súd v 15-dňovej lehote od oznámenia o výsledku
hlasovania, aby sa rozhodlo o ich námietkach v súvislosti s porušením zákonom stanovenej procedúry pri
prímaní rozhodnutí absolútnou väčšinou na danej schôdzi, resp. 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov bytov
alebo nebytových priestorov, ďalej predmetom konania môžu byť aj námietky smerujúce proti obsahu
rozhodnutí, teda námietky že na schôdzi boli prijaté také rozhodnutia v súvislosti s konaním podľa §
14 ods. 3 zákona, ktoré predstavujú neprimeraný zásah do vlastníckych práv prehlasovaného vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru, prípadne pozemku.

Citované zákonné ustanovenie je vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam nielen zákona č. 182/1993
Z.z., ale aj vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam Občianskeho zákonníka špeciálnym. Občiansky
zákonník vo vzťahu k právnym úkonom ( zmluvám ), ktoré vznikajú na základe takéhoto hlasovania
upravuje platnosť, resp. neplatnosť jednotlivých právnych úkonov, umožňuje preskúmať, či zamýšľaný
zákonným spôsobom prijatý úkon je platný a či, a teda či vyhovuje všeobecným ustanoveniam
Občianskeho zákonníka.

Preto žalobkyne aj keď poukázali na procedúru hlasovania a na predstih podpísania právneho úkonu
( zmluvy ) pred zvolanou schôdzou vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nedomáhali sa svojich
nárokov podľa § 14 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z. ako špeciálnych ustanovení, ale domáhali sa
vyslovenia neplatnosti právneho úkonu vo forme absolútnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 39
a nasl. Občianskeho zákonníka v súvislosti s nedodržaným postupom pri vzniku právneho úkonu
a v súvislosti s nedostatkom náležitosti právneho úkonu. Teda žalobkyne uplatnili svoj nárok podľa
Občianskeho zákonníka, takéto uplatnenie neplatnosti právneho úkonu je prípustné bez ohľadu na to,
či žalobkyne využili postup podľa § 14 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z., dokonca na absolútnu neplatnosť
právneho úkonu musí prihliadať súd z úradnej povinnosti, preto záver prvostupňového súdu o nedostatku
naliehavého právneho záujmu žalobkýň preto, že nepodali návrh na začatie konania podľa § 14 ods. 4
zákona č. 182/1993 Z.z. nie je správny. Žalobkyne sa takéhoto konania podanou žalobou nedomáhali.

Preto odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil podľa § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p. a
vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

Úlohou prvostupňového súdu v ďalšom konaní bude vyhodnotiť tvrdený naliehavý právny záujem
žalobkýň vo vzťahu k uplatnenej absolútnej neplatnosti právneho úkonu kúpnopredajnej zmluvy podľa
§ 80 písm. c) O.s.p.

V tejto súvislosti odvolací súd udáva, že naliehavý právny záujem je podmienkou procesnej prípustnosti
určovacej žaloby podľa § 80 písm. c) O.s.p. Súd vždy musí posúdiť, či žaloba o určenie absolútnej
neplatnosti právneho úkonu je procesným nástrojom ochrany práv žalobkýň, či sa takouto žalobou
dosiahne odstránenie spornosti práva. Takáto žaloba nie je prípustná v prípade, pokiaľ sa žalobkyne
v ďalšom konaní budú musieť domáhať konania podľa § 80 písm. b) O.s.p., a teda že takáto žaloba
nevyvolá v ďalšom kole ďalšie podávanie návrhov na začatie konania.

Naliehavý právny záujem je spravidla daný, ak by bez tohto určenia bolo právo žalobkýň ohrozené,
alebo by sa bez tohto určenia stalo ich právo neisté. Za nedovolenú možno považovať určovaciu žalobu,
pokiaľ neslúži potrebám praktického života, ale len k rozmnožovaniu sporov. Ak sa určovacia žaloba
vytvára pevný právny základ pre právny vzťah účastníkov sporu, je prípustná aj napriek tomu, že je
možná ( prípadne ) aj iná žaloba.

Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania súdu je naliehavý právny záujem na určení
právneho vzťahu alebo práva zaťažuje žalobkyne. Pokiaľ žalobkyne chcú osvedčiť svoj naliehavý právny
záujem, musia na jednej strane poukázať na určité skutkové okolnosti prejednávanej veci vedúcej k
sporu medzi účastníkmi a k potrebe určiť súdom, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej
strane zasa vysvetliť, že práve podaná žaloba je procesne vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši a
teda odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov konania alebo vytvára pevný základ pre jeho usporiadanie
(obdobne aj rozhodnutie Najvyššieho súdu publikované v časopise zo súdnej praxe pod č. 40/1996,
rozsudok Najvyššieho súdu SR 5Cdo/31/2011).

Preto pokiaľ prvostupňový súd zistí, že v danom prípade na strane žalobkýň existuje naliehavý právny
záujem, ktorý presne, podrobne a v súlade s § 80c O.s.p. popíše vo svojom odôvodnení, v takom prípade
bude povinnosťou prvostupňového súdu preskúmať, či uzavretá zmluva zo dňa 11.03.2011 je platným
právnym úkonom alebo neplatným právnym úkonom.

V konečnom rozhodnutí prvostupňový súd sa bude zaoberať aj trovami odvolacieho konania podľa §
224 ods. 3 O.s.p.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.