Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 15. december 2014

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 40C/77/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5114224171
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 12. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Anna Miháliková

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2014:5114224171.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred samosudkyňou Mgr. Annou Mihálikovou, v právnej veci navrhovateľa:

O. Q., R.. XX.XX.XXXX, D. Ž., Q. X, Š. N.Í. I. W., právne zastúpeného splnomocneným zástupcom:
Advokátskou kanceláriou JUDr. Milan Chovanec s.r.o., Vojtecha Tvrdého 17, Žilina, IČO: 36 436 640,
proti odporkyni: J. J., R.. XX.XX.XXXX, D. A. X, Š. N.Š. I. W., predtým podnikajúcou pod názvom:
Katarína Kubáňová - VLASTNÝ - DOMOV. SK, IČO: 43 442 587, so sídlom 013 31 Divina 1, o zaplatenie
1.000,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporkyňa j e p o v i n n á zaplatiť navrhovateľovi sumu vo výške 1.000,- Eur s úrokom z omeškania
vo výške 5,75 % ročne zo sumy 1.000,-Eur od 01.05.2013 do zaplatenia, v lehote do 3 dní odo dňa

právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporkyňa j e p o v i n n á nahradiť navrhovateľovi trovy konania pozostávajúce z trov právneho
zastúpenia vo výške 333,36 Eur a iných trov konania vo výške 60,-Eur, na účet právneho zástupcu
navrhovateľa, v lehote do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 15.07.2014 sa navrhovateľ domáha zaplatenia sumy 1.000
Eur s príslušenstvom - t.j. úrokom z omeškania vo výške 5,75 % ročne z uplatnenej sumy od
01.05.2013 do zaplatenia a náhrady trov konania titulom uzatvorenej zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti
a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností uzatvorenej medzi navrhovateľom ako
záujemcom a odporkyňou ako sprostredkovateľkou dňa 14.01.2013, na základe ktorej poskytol

navrhovateľ odporkyni zálohu vo výške 1.000,- Eur na zabezpečenie (rezervovanie) nehnuteľnosti
dohodnutej v zmluve. Uvedenú skutkovú okolnosť preukázal príjmovým pokladničným dokladom zo dňa
14.01.2013.

Podľa čl. 2 zmluvných podmienok mala poskytnutá rezervačná záloha tvoriť časť kúpnej ceny
nehnuteľnosti. Rezervácia bola uzatvorená do 30.04.2013, odporkyňa si svoju povinnosť zo zmluvy
nesplnila, k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, preto jej navrhovateľ listom zo dňa 25.06.2014 oznámil,
že od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb z tohto dôvodu odstupuje za podmienok

čl. 4 zmluvných podmienok a vyzval odporkyňu na vrátenie rezervačnej zálohy vo výške 1.000,- Eur
na účet navrhovateľa do 3 dní od doručenia výzvy. K odstúpeniu od zmluvy pristúpili ako k spôsobu
ukončenia právneho vzťahu, pretože s odporkyňou sa nedalo nijakým spôsobom spojiť.

Navrhovateľ upozornil na skutočnosť, že odporkyňa medzičasom zrušila svoju živnosť, zapísanú
na Okresnom úrade Žilina pod č. 580-36821 v živnostenskom registri ku dňu 09.01.2014, o čompredložil aj informatívny výpis z príslušného živnostenského registra. O zrušení živnosti navrhovateľa
neinformovala.

Vychádzajúc z predloženej uzatvorenej zmluvy medzi navrhovateľom ako záujemcom a odporkyňou

ako sprostredkovateľkou súd zistil, že sprostredkovateľka prevzala na seba záväzok vykonávať činnosti,
na základe ktorých záujemca uzatvorí kúpnu zmluvu s vlastníkom, predmetom ktorej bude nehnuteľnosť
- pozemok, ktorý sa vytvorí novým geometrickým plánom CKN parcela o rozlohe 647 m2 + podiel
v prístupovej ceste (90 m2) z parc. č. CKN XXXX/XX o celkovej výmere 4.414 m2 zapísanej na LV
XXXX, kat. úz. T. R. C., pri stanovení kúpnej ceny na 54 Eur/ m2. Táto zmluva bola uzatvorená na

dobu určitú od 10.01.2013 do 30.04.2013. Záväzok sprostredkovateľky vykonávať činnosti v uvedenom
smere príkladmo uvádza zmluva ako najmä - že neuzavrie po dobu rezervácie rezervačnú zmluvu s
treťou osobou, zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľností, na požiadanie záujemcu
uskutoční pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú následne určené ako záloha na
zaplatenie kúpnej ceny, v prípade záujmu záujemcu a vlastníka pripraví návrh kúpnej zmluvy a návrh
na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

V zmysle bodu II. časti zmluvy označenej ako Zmluvné podmienky pri podpise zmluvy bola zložená
rezervačná záloha - ako prejav vážnej vôle na zablokovanie špecifikovanej nehnuteľnosti pre seba, táto
bude tvoriť časť kúpnej ceny.

Následne v zmysle bode III. zmluvy na zabezpečenie záväzku záujemcu uzatvoriť kúpnu zmluvu,
zložiť alebo previesť zostávajúcu časť kúpnej ceny slúžiacej na zaplatenie rezervačnej zálohy do

uplynutia doby rezervácie slúži zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy spolu s oprávnením
sprostredkovateľa na započítanie zmluvnej pokuty na zaplatenú rezervačnú zálohu.

V bode IV. je riešená možnosť odstúpenia záujemcu od zmluvy v prípade, že nehnuteľnosti nebude
možné previesť na záujemcu pre prekážky na strane ich vlastníka, pozemok nebude prevedený do
územného plánu obce, alebo ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti,

v prípade jeho financovania formou hypotekárneho úveru. V takýchto prípadoch je sprostredkovateľ
povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu do 2 pracovných dní.

Právny režim posudzovanej zmluvy bol podriadený ustanoveniam zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný
zákonník v znení neskorších právnych predpisov.

Súčasťou návrhu je aj plán rozdelenia pozemkov vyhotovený 10.01.2013, ktorý vyhotovil X.. K. F. - Z..

Na tomto pláne nehnuteľnosť, ktorej kúpu si navrhovateľ rezervoval je označená ako pozemok č. 1.

Súd vo veci nariadil pojednávania a vykonal dokazovanie vo veci zamerané najmä na posúdenie obsahu
sprostredkovateľskej zmluvy, konkrétne splnenie si záväzku sprostredkovateľky sledujúci predmet
zmluvy - uzatvorenie kúpnej zmluvy, za účelom posúdenia žalovaného nároku pri posúdení založeného
právneho vzťahu vzhľadom na subjekty právneho vzťahu najmä výsluchom navrhovateľa a ním

predložených listinných dôkazov vyššie oboznámených predovšetkým Zmluvou o sprostredkovaní zo
dňa 14.01.2013 a listom označeným ako Odstúpenie od zmluvy zo dňa 25.06.2014.

Odporkyňa zostala v konaní absolútne procesne nečinná, predvolania na pojednávanie si prevzala
riadne a včas na pojednávanie nariadené na deň 24.11.2014, svoju neúčasť ospravedlnila podľa názoru
súdunedostatočne-nieriadneavčas-bezpredloženialekárskehopotvrdeniaoplánovanejpooperačnej

kontrole a hoci o tomto dôvode vedela od 28.10.2014 a predvolanie prevzala 06.11.2014, tento dôvod
oznámila súdu až 21.11.2014 (v piatok), posledný možný pracovný deň pred pojednávaním, na ďalšie
pojednávanie si neprevzala predvolanie. Súd vykonal pojednávania v neprítomnosti odporkyne.Navrhovateľ sa vo svojej výpovedi vyjadril predovšetkým k činnosti sprostredkovateľky a k ich vzájomnej
komunikácii v dobe od 10.01.2013 - 30.04.2013. Pani J. mala uverejnený inzerát na viac pozemkov,
vystupovala ako agentúra Nový domov. Rezervačnú zmluvu uzatvoril preto, aby pozemok nebol

ponúknutý niekomu inému. Do troch mesiacov po podpísaní zmluvy mali byť pozemky pripravené ako
stavebné pozemky k odpredaju, s tým že sprostredkovateľka pripraví aj kúpnu zmluvu. Mal nadobudnúť
hotový stavebný pozemok, vybral si podľa predbežného nákresu najväčší pozemok o výmere 640 m2.
Dal naň zálohu, že sa vypracuje geometrický plán do nejakého termínu asi troch mesiacov a potom
sa doplatí kúpna cena. V priebehu troch mesiacov nemal žiadne informácie od sprostredkovateľky o

tejto záležitosti, tak ju kontaktoval, ako to vyzerá, stále to odkladala, že do konca roka to bude. Raz bol
za ňou aj osobne. Od neho nebola vyžadovaná žiadna súčinnosť, bolo treba čakať, lebo tie pozemky
boli ešte nevysporiadané. Bolo tam viac vlastníkov, ktorí chceli urobiť z pozemku stavebné pozemky.
Pani J. splnomocnil aj na rokovanie s vlastníkmi pozemkov, s vlastníkmi pozemkov priamo nerokoval,
pozemok reálne videl. Nevedel sa vyjadriť k tomu, či pozemky boli od vlastníkov odkúpené, akurát bolo
povedané, že majú niečo vybaviť u starostu. Predmetná rezervačná zmluva nebola predĺžená. Od leta

2013 sa pani J. nevedel dovolať, potom sa sem-tam stalo, že mu zdvihla telefón a povedala mu, že sa
na tom pracuje a na jar r. 2014 si zabezpečil iný pozemok. Rezervačnú zmluvu uzatváral ako fyzická
osoba, nie ako podnikateľ.

Vykonaným dokazovaním dospel súd k nasledovným skutkovým a právnym záverom:

Vzhľadom na charakter subjektov právneho vzťahu a účel uzatvorenia posudzovanej zmluvy súd

vyhodnotilňouzaloženýprávnyvzťahakovzťahspotrebiteľský.Pretovznikprávnehovzťahu,akoajpráv
a povinností z neho vyplývajúcich musel súd ex offo právne posúdiť aplikáciou a interpretáciou právnych
noriem vzťahujúcich sa na ochranu spotrebiteľa podľa typu uzatvorenej zmluvy t.j. podľa ustanovení
§774 - § 777 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ) obsahujúce náležitosti - zmluvy o sprostredkovaní
vyžadované zákonom a zároveň musí spĺňať všeobecné podmienky ustanovené pre spotrebiteľské

zmluvy § 52 - § 66 OZ. Pre upresnenie klasifikácie zmluvného typu založeného posudzovanou zmluvou,
keďže zmluvné strany prejavenou vôľou vylúčili povinnú náležitosť sprostredkovateľskej zmluvy -
odmeny za dosiahnutý výsledok sprostredkovateľom nemožno hovoriť priamo o sprostredkovateľskej
zmluve, ale o nepomenovanej zmluve, ktorú je možné uzatvoriť podľa § 51 OZ, ktorá len podľa obsahu
dohodnutýchprávapovinnostíasvojhoúčelusanajviacpripodobujeprávezmluvesprostredkovateľskej,

čo dovoľuje analogicky použiť zákonné ustanovenia upravujúce zmluvný typ sprostredkovateľskej
zmluvy podľa § 774 a nasl. OZ.

Sprostredkovateľská zmluva je typom obstarávacej zmluvy, kde jedna zmluvná strana záujemca sa
zaväzuje zaplatiť odmenu za obstaranie príležitostí na uzatvorenie zmluvy alebo za sprostredkovanie
jej uzavretia za predpokladu, že sa výsledok dosiahne pričinením sprostredkovateľa. Z pojmového

vymedzenia zmluvy vyplýva, že o sprostredkovaní možno hovoriť len vtedy, ak sa dostaví aj
samotný výsledok - v posudzovanom prípade uzatvorenie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej mala byť
nehnuteľnosť v nej špecifikovaná. Ak sa tento výsledok nedostaví, sprostredkovanie sa neuskutočnilo, a
sprostredkovateľovi nevznikne nárok na odmenu. O tom, že bol dosiahnutý výsledok sprostredkovania
- bol naplnený predmet vymedzený v zmluve, musí predložiť dôkazy sprostredkovateľ, teda jedine

sprostredkovateľa v tomto smere zaťažuje dôkazné bremeno. Pôsobenie sprostredkovateľa nemôže byť
len formálne, obmedzené na poskytovanie informácii ohľadom nehnuteľnosti, ktorú má vo svojej ponuke.
Vyžaduje sa aktivita rôznymi smermi, aby sa dostavil zamýšľaný výsledok, ktorý v konečnom dôsledku
garantuje vznik jeho nároku na odmenu. Výrazom tejto aktivity sú pracovné stretnutia a rokovania s
oboma zmluvnými stranami pripravovanej kúpnej zmluvy.

Súd riadiac sa účinnosťou posudzovanej zmluvy, dobou na ktorú bola zmluva o rezervácii
nehnuteľností a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti uzatvorená od 10.01.2013
- 30.04.2013, striktne hodnotil práve toto obdobie, majúce rozhodný vplyv na posúdenie činnosti
odporkyne/sprostredkovateľky v súlade s uzatvorenou zmluvou, teda či bol dosiahnutý jej účel. Súdu
nebol predložený zo strany navrhovateľa, ani jeden dôkaz svedčiaci o plnení zmluvného záväzku

sprostredkovateľkou. Z jeho výpovede naopak vyplýva, že si neplnila ani riadne informačnú povinnosť,
keď záujemcu konkrétne neinformovala, v akom štádiu je činnosť smerujúca k uzatvoreniu kúpnejzmluvy. Okrem toho bolo obtiažne sa s odporkyňou skontaktovať. Predmetná zmluva bola uzatvorená
na dobu určitú bez jej prolongácie od 10.01.2013 - 30.04.2013 a v tomto období sa nedostavil
výsledok označený v jej predmete, nebola uzatvorená kúpna zmluva medzi záujemcom a vlastníkom

resp. vlastníkmi ponúkaného pozemku. Preto jednoznačne odpadol dôvod, na ktorý bola poskytnutá
rezervačná záloha vo výške 1.000,- Eur a jej započítanie na kúpnu cenu pozemku, a preto je odporkyňa
- sprostredkovateľka povinná túto bez ďalšieho vrátiť navrhovateľovi. Zánikom účinnosti posudzovanej
zmluvy odpadol právny dôvod, na základe ktorého sa poskytlo plnenie - rezervačná záloha - a v dôsledku
tejto skutočnosti vzniká na strane sprostredkovateľky/odporkyne bezdôvodné obohatenie v zmysle §

451 ods. 2 OZ.

Súd pri rozhodovaní zvážil aj reálnu možnosť uzatvorenia kúpnej zmluvy na samostatný stavebný
pozemok spolu s prístupovou cestou a s inžinierskymi sieťami za pomerne krátky čas 3,5 mesiaca, túto
vyhodnotil ako málo pravdepodobnú, keďže ku dňu podpisu zmluvy existoval len návrh na rozdelenie
pozemkov. Následná nečinnosť odporkyne, jej vyhýbavá komunikácia a napokon ukončenie podnikania
bez oznámenia výsledku nasvedčuje o špekulatívnom a inkasnom charaktere danej zmluvy.

K tomu treba podporne poukázať aj na nevyváženosť zmluvných dojednaní, keď na jednej strane
neuzatvorenie kúpnej zmluvy do uplynutia doby, na ktorú je zmluva uzatvorená z dôvodu na
strane záujemcu - bez akejkoľvek bližšej špecifikácie, je sankcionované zmluvnou pokutou vo výške
rezervačnej zálohy, s oprávnením na jej započítanie so zloženou rezervačnou zálohou a na strane
druhej posudzovaná zmluva vôbec neráta s možnosťou vrátenia rezervačnej zálohy, pre prípad

nesplnenia záväzku sprostredkovateľa v dohodnutom čase, na ktorý je zmluva uzatvorená. Uplatnenie
dôvodu odstúpenia od zmluvy pre nemožnosť previesť pozemok na záujemcu pre prekážky na strane
vlastníka vyžaduje splnenie informačnej povinnosti sprostredkovateľa voči záujemcovi, čo v tomto
prípade nebolo. Samotné odstúpenie od zmluvy navrhovateľom zo dňa 25.06.2014 hodnotí súd ako
právne nadbytočné, keďže účinnosť zmluvy zanikla uplynutím času dojednania. Znenie zmluvných

ustanovení, ktoré majú pre záujemcu v tomto prípade aj spotrebiteľa veľký význam, pre predčasné
ukončeniezmluvnéhovzťahunapr.ajodstúpenímodzmluvyprineplnenísipovinnostísprostredkovateľa
majúce pre záujemcu rozhodný význam, medzi ktoré je potrebné zahrnúť okrem iných aj informačná
povinnosť sprostredkovateľa, jeho dlhodobú nečinnosť a pod., nasvedčuje o nevyvážených zmluvných
podmienkach, jednostrannú výhodnosť zmluvy v prospech sprostredkovateľa, podnikajúceho v danom

obore a o tom, že záujemca/spotrebiteľ nemal žiadny dosah na formuláciu zmluvných podmienok.

Navrhovateľ má nepochybne nárok aj na úroky z omeškania z prisúdenej istiny podľa § 517 ods. 1, 2
OZ v spojení s § 3 ods. 1 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú
niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom k 1.2.2013. Navrhovateľ žiadal úrok
z omeškania vo výške 5,75 % od 01.05.2013, tento žiadal správne v dovolenej zákonnej výške (s

poukazom na prechodné ustanovenia cit. nariadenia vlády žiadal menej ako mohol) a k prvému dňu
omeškania sprostredkovateľky s vrátením rezervačnej zálohy. V žiadanej výške a rozsahu súd priznal
navrhovateľovi aj príslušenstvo k žalovanej istine.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 OSP na návrh v súlade s § 151 ods. 1 prvá veta
OSP, navrhovateľovi, ktorý mal vo veci plný úspech, priznal náhradu trov konania potrebných na účelné

uplatňovanie svojho práva spočívajúce v náhrade zaplateného súdneho poplatku vo výške 60,- Eur (iné
trovy konania) a trov právneho zastúpenia vo výške 333,36 Eur. Súd priznal náhradu trov právneho
zastúpenia za 4 úkony právnej služby v zmysle ustanovení § 10 ods. 1, § 13a ods. 1 písm. a), c), d)
(príprava a prevzatie zastúpenia vrátane prvej porady s klientom, písomné podanie na súd, účasť na
pojednávaní v dňoch 24.11.2014, 15.12.2014), § 16 ods. 3 (režijný paušál vo výške 8,04 Eur za každý

úkon právnej služby), § 18 ods. 3 (náhrada sa zvyšuje o daň z pridanej hodnoty vo výške 20 %). Jeden
úkon právnej služby pri hodnote sporu 1.000,- Eur je vo výške 83,34 Eur (spolu už s režijným paušálom
a DPH), teda za 4 úkony právnej služby trovy právneho zastúpenia predstavujú celkovú sumu 333,36
Eur. Právny zástupca si účtoval o jeden úkon právnej služby viac už v podanom návrhu označený
ako Písomné podanie protistrane, tento mu súd nepriznal, pretože takýto úkon jednoznačne patrí

k príprave a prevzatiu zastúpenia.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e prípustné odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia tohto jeho písomného
vyhotovenia, prostredníctvom podpísaného súdu ku Krajskému súdu v Žiline (§ 201, § 204 ods. 1 OSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods.3 OSP - z podania musí byť zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, musí byť podpísané a datované)
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie, alebo
postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods.1 OSP). Odvolanie možno
odôvodniť len dôvodmi uvedenými v § 205 ods.2 OSP. Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody
odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie (§ 205 ods.3 OSP).

Podľa § 205 ods.2 OSP odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Doručený rozsudok, ktorý už nemožno napadnúť odvolaním, je právoplatný (§ 159 ods.1 OSP). Výrok
právoplatnéhorozsudkujezáväznýpreúčastníkovaprevšetkyorgány;akjenímrozhodnutéoosobnom
stave, je záväzný pre každého (§ 159 ods.2 OSP). Rozsudok je vykonateľný, len čo uplynie lehota na
plnenie (§ 161 ods.1 OSP).Ak nie je v rozsudku uložená povinnosť na plnenie, je rozsudok vykonateľný,
len čo nadobudol právoplatnosť (§ 161 ods.2 OSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (č. 233/1995 Z.z.) ak ide o rozhodnutie o výchove
maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia (§ 251 ods.1 OSP).