Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 28. február 2013

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Co/411/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7110226615
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2013

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Feťková
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2013:7110226615.1

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v právnej veci navrhovateľky: U. L., X.. X.X.XXXX, L. Y. F., P. XX, zastúpenej
JUDr. Martinou Gombosovou, advokátkou, so sídlom v Košiciach, Moldavská cesta č. 6, proti odporcovi:
Zoologická záhrada Košice, so sídlom v Košiciach, Široká č. 31, IČO: 00 083 089, zastúpenému JUDr.
Pavlom Šopákom, advokátom, so sídlom v Košiciach, Kuzmányho ul. č. 11, v konaní o určenie, že
výpoveď zo zmluvy o nájme nebytového priestoru je neplatná,, o odvolaní navrhovateľky proti rozsudku

Okresného súdu Košice I, č. k. 24C/235/2010-87, zo dňa 12.9.2011 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i a súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa návrhom doručeným súdu prvého stupňa dňa 2. novembra 2010 domáhala, aby súd
určil, že výpoveď zo dňa 28.9.2010 zo Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. XXX/NP/XXXX, ktorú
dňa 1.8.2003 uzavrel odporca ako prenajímateľ s navrhovateľkou ako nájomcom, je neplatná.

Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom návrh zamietol. Priznal odporcovi právo na náhradu trov
konania proti navrhovateľke vo výške 327,56 eur, ktorú je navrhovateľka povinná zaplatiť k rukám
právneho zástupcu odporcu advokáta JUDr. Pavla Šopáka v lehote 15 dní od právoplatnosti rozsudku.

Rozhodnutie odôvodnil tým, že účastníci dňa 1.8.2003 uzavreli Zmluvu o nájme nebytových priestorov
č. XXX/NP/XXXX, na základe ktorej odporca ako prenajímateľ prenechal navrhovateľke ako nájomcovi
do užívania nebytový priestor - Bufet u Čierneho vlka na dobu neurčitú za účelom prevádzkovania
podnikateľskej činnosti navrhovateľky. Predmetnú zmluvu po právnej stránke posudzoval podľa zákona

č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý je zákonom lex specialis vo
vzťahu k Občianskemu zákonníku, ktorý v ustanovení § 720 OZ odkazuje úpravu nájmu a podnájmu
nebytových priestorov na špeciálny zákon. Samotnú zmluvu o nájme uzavretú medzi účastníkmi konania
vyhodnotil súd prvého stupňa ako platnú. Medzi účastníkmi konania nebolo tiež sporné, že v priebehu
trvania nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, bola navrhovateľke zo strany prenajímateľa
(odporcu) daná výpoveď z nájmu, a to listom zo dňa 28.9.2010, ktorá bola doručená navrhovateľke

dňa 28.9.2010. Výpoveď z nájmu bola učinená zákonom v požadovanej forme a riadne doručená
navrhovateľke ako nájomcovi. Súd prvého stupňa sa zaoberal platnosťou predmetného právneho úkonu
z hľadiska všeobecných náležitostí požadovaných zákonom pre platnosť všetkých právnych úkonov (§
34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Navrhovateľka namietala absolútnu neplatnosť výpovede podľa
ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka s poukazom na nedostatok určitosti a zrozumiteľnosti
výpovede; tvrdila, že výpoveď trpí vadami prejavu vôle z dôvodu, že odporca ako dôvod výpovede

uviedol neplnenie zmluvných povinností, čo je výpovedný dôvod zakotvený v článku VII. bod 1. Zmluvy,
ku ktorému sa viaže trojmesačná, nie jednomesačná výpovedná lehota. Vzhľadom k tomu, že v danom
prípade bola výpoveď z nájmu učinená v písomnej forme, určitosť a zrozumiteľnosť písomného prejavu
vôle je objektívnou kategóriou a je daná najmä obsahom tejto listiny. Súd prvého stupňa konštatoval,že i bez použitia výkladových pravidiel sú zrozumiteľnosť i určitosť predmetnej výpovede nepochybne
poznateľné zo samotného textu výpovede a nemôže vzbudzovať pochybnosti ani u tretích osôb, ktoré
neboli účastné daného zmluvného vzťahu. Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových

priestorov v ustanovení § 10 zakotvuje právo oboch zmluvných strán prenajímateľa i odporcu vypovedať
zmluvu, a to i bez uvedenia dôvodu, ak nebolo dohodnuté inak. Citované ustanovenie je dispozitívnej
povahy,tedaumožňujezmluvnýmstranámdojednaťdôvody,prektorémôžebyťdanávýpoveď.Vdanom
prípade z obsahu článku VII. Zmluvy o nájme je zrejmé, že zmluvné strany zakotvili do obsahu zmluvy
dôvody, pre ktoré môže byť výpoveď daná, jednak zo strany prenajímateľa a jednak zo strany nájomcu.

V článku VII. bod 2. Zmluvy o nájme sa zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ je oprávnený zmluvu
vypovedať aj v prípade, že nájomca mešká s platením nájomného o viac ako dva mesiace. Z textu
písomnej výpovede je zrejmé, že odporca dal navrhovateľke výpoveď práve s poukazom na uvedený
dôvod (a s poukazom na citovaný článok VII. bod 2. Zmluvy). Vo výpovedi konkretizoval, že výpoveď je
daná z dôvodu neplnenia zmluvných povinností podľa článku V. Zmluvy (ktorý článok upravuje nájomné
a úhrady za služby spojené s nájmom), pretože neboli zaplatené dohodnuté platby za služby spojené

s nájmom za obdobie od 13. júla 2010 do 27. 9. 2010, pričom obdobie omeškania s platbou faktúry č.
9129 je ku dňu výpovede 63 dní. Súd prvého stupňa preto mal za to, že vôľa odporcu tak, ako bola
vtelená do výpovede z nájmu, je objektívne pochopiteľná, možno ju adekvátne vnímať bez rozumných
pochybností o jej obsahu. Jazykové vyjadrenie vôle odporcu tak, ako je uvedené vo výpovedi, je z
hľadiska gramatického (t.j. z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov), logického (t.j.

z hľadiska vzájomnej náväznosti použitých pojmov), či systematického (t.j. z hľadiska radenia pojmov v
štruktúre celého právneho úkonu), objektívne pochopiteľné. Skutočnosť, že odporca na začiatku textu
výpovede použil slovné spojenie „neplnenie zmluvných povinností podľa článku V. Zmluvy, nemožno
samo o sebe odtrhnuto od ostatného textu vyhodnotiť, ako výpoveď danú podľa článku VII. bod 1.
Zmluvy, pretože v nadväzujúcom texte odporca jasne špecifikoval, že výpoveď bola daná z dôvodu, že

navrhovateľka 63 dní, teda viac ako dva mesiace mešká s dohodnutou platbou za služby spojené s
nájmom, konkrétne s platbou, ktorá bola vyúčtovaná faktúrou č. 9129. Odporca zároveň poukázal na
konkrétny článok (VII. bod 2.) Zmluvy a uviedol aj dĺžku výpovednej doby viažucej sa k tomuto dôvodu
výpovede. Uvedené skutočnosti vo svojom súhrne vedú k záveru, že dôvod výpovede je špecifikovaný
dostatočne zrejme tak, aby nebol zameniteľný s iným dôvodom výpovede. Po vyriešení otázky platnosti

výpovede z vyššie uvedených hľadísk sa súd prvého stupňa zaoberal otázkou, či v danom prípade
bol daný dôvod, pre ktorý bola navrhovateľke daná výpoveď z nájmu nebytových priestorov. Z obsahu
Zmluvy o nájme uzavretej medzi účastníkmi konania v znení pred účinnosťou Dodatku č. 6/2010 k
Zmluve zo dňa 31. marca 2010 vyplynulo, že nájomné vrátane zálohovitých platieb za vodné, stočné,
elektrinu a ďalšie dohodnuté položky tvoriace celú úhradu za užívanie, bola navrhovateľka povinná

platiť spolu v dojednanej výške mesačne vopred do 5-tého dňa príslušného kalendárneho mesiaca.
Uzavretím Dodatku č. 6/2010 zo dňa 31. marca 2010 došlo k zmene nájomnej zmluvy v časti článku
V. (nájomné a úhrada za služby), podľa ktorého už navrhovateľka nemala platiť zálohovité platby
za elektrickú energiu, ale jej spotreba mala byť účtovaná za jednotlivé kalendárne mesiace podľa
skutočného odberu. Faktúra č. 9129 zo dňa 13. júla 2010, pre nezaplatenie ktorej bola navrhovateľke

daná výpoveď, bola splatná dňa 27.7.2010. Odporkyňa nepopierala, že predmetnú faktúru, ktorou jej
bola vyúčtovaná spotreba elektrickej energie za obdobie mesiaca jún 2010, včas nezaplatila. Potvrdila,
že faktúru osobne prevzala v mesiaci júl 2010. Z uvedeného teda vyplynulo, že v deň dania výpovede
28.9.2010 bola navrhovateľka v omeškaní s platbou viac ako dva mesiace. Navrhovateľka sa bránila,
že faktúru nezaplatila z dôvodu, že správnosť vyúčtovania namietala už vo vzťahu k faktúre č. 9105

zo dňa 14. júna 2010 vzťahujúcej sa na predchádzajúce obdobie - mesiac máj 2010. Vykonaným
dokazovaním bolo preukázané, že navrhovateľka tak učinila listom zo dňa 29. júla 2010. Navrhovateľka
mala za to, že reklamácia vyúčtovania sa vzťahuje aj na faktúru č. 9129 za nasledujúce účtovné
obdobie mesiaca jún 2010, pretože odporca relevantným spôsobom na reklamáciu nereagoval. Súd
prvého stupňa sa s vyššie uvedenou argumentáciou navrhovateľky nestotožnil. Vychádzajúc z dohody

zmluvných strán vyjadrenej v Dodatku č. 6 k Zmluve, podľa ktorej mala byť (a aj bola) spotreba elektrickej
energie účtovaná osobitnými faktúrami za jednotlivé kalendárne mesiace, mal súd prvého stupňa za to,
že každé vyúčtovanie a jeho správnosť je potrebné posudzovať osobitne. Pokiaľ teda navrhovateľka
namietala správnosť vyúčtovania za mesiac máj 2010, nemožno jej reklamáciu automaticky vzťahovať
aj na ďalšie účtované obdobie. Pokiaľ mala navrhovateľky výhrady aj voči ďalšiemu vyúčtovaniu za

obdobie mesiaca jún 2010, mala uplatniť reklamáciu vzťahujúcu sa aj na toto vyúčtovanie, t.j. k faktúre č.
9129. Uvedený záver podporuje napokon aj fakt, že navrhovateľka zaplatila aj reklamované vyúčtovanie
spotreby elektrickej energie za mesiac máj 2010 vyúčtovanej faktúrou č. 9105. Zhrnúc vyššie uvedené
skutočnosti súd uzavrel, že dôvod výpovede uplatnený odporcom bol daný. Súd prvého stupňa sanestotožnil ani s tvrdením navrhovateľky, že odporca postupoval v rozpore s dobrými mravmi, keď
vzhľadom na výšku dlžnej čiastky a skutočnosť, že nebytové priestory mala v dlhodobom nájme, jej
dal výpoveď z nájmu. Zákazom výkonu práva v rozpore s dobrými mravmi podľa ustanovenia § 3

ods. 1 Občianskeho zákonníka dal zákonodarca najavo, že môže nastať aj situácia, kedy chovanie
podľa práva sleduje nemravné ciele alebo má nemravné dôsledky. Omeškanie s platením nájomného
a úhrada služby, poskytovanie ktorých je s nájmom spojené, vo všeobecnosti patrí medzi základné
výpovedné dôvody výpovede z nájmu nebytových priestorov. Sankcionuje sa neplnenie základnej
povinnosti nájomcu, ktorou je platenie úhrady za užívanie predmetu nájmu riadne a včas. Výpoveď

je teda zákonom dovolené chovanie prenajímateľa. V danom prípade odporca využil svoje zákonné
(a zmluvné) oprávnenie, zmluvu o nájme vypovedať práve z dôvodu omeškania odporkyne s úhradou
platby za službu, poskytovanú spolu s nájmom, pričom sumu, ktorá bola vyúčtovania faktúrou č. 9129,
nemožno pokladať za zanedbateľnú (128,75 eur). Výpoveďou navrhovateľ sledoval cieľ predpokladaný
zákonom-skončenienájomnéhovzťahu.Súdprvéhostupňatakétochovanienepovažovalzarozpornés
dobrými mravmi. Výrok o trovách konania odôvodnil súd prvého stupňa ustanovením § 142 ods. 1 O.s.p.

Protitomutorozsudkupodalavčasnavrhovateľka.Navrhlazmeniťrozsudoksúduprvéhostupňatak,aby
odvolací súd určil, že výpoveď zo dňa 28.9.2010 zo Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. XXX/NP/
XXXX, ktorú uzavrel dňa 1. augusta 2003 odporca ako prenajímateľ s navrhovateľkou ako nájomcom,
je neplatná a zaviazal odporcu uhradiť navrhovateľke trovy konania. Uplatnila odvolacie dôvody podľa
ustanovenia § 205 ods. 2 písm. d/ a f/ O.s.p. teda, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných

dôkazovknesprávnymskutkovýmzisteniamarozhodnutiesúduprvéhostupňavychádzaznesprávneho
právneho posúdenia veci.

Navrhovateľka v odvolaní opätovne namietala, že výpoveď jej daná odporcom dňa 28.9.2010 je
zmätočná a nezrozumiteľná, čo ju činí absolútne neplatnou. Dispozitívnym úkonom účastníkov nájomnej
zmluvy bolo v zmysle článku VII. dohodnuté, že túto zmluvu možno ukončiť okrem iných spôsobov,

aj výpoveďou zo strany prenajímateľa s jednomesačnou výpovednou lehotou v prípade, že nájomca
mešká s platením nájomného viac ako dva mesiace. Dôvodom výpovede zo strany odporcu však bola
skutočnosť, že navrhovateľka meškala podľa mienky odporcu s platením služieb spojených s nájmom,
nie nájomného. Odporca teda nebol oprávnený dať navrhovateľke v zmysle dohodnutých zmluvných
podmienok výpoveď z predmetnej zmluvy s jednomesačnou výpovednou lehotou, ani výpovednou

lehotou dlhšou. Vzhľadom na túto skutočnosť má navrhovateľka za to, že tento nedostatok nie je možné
odstrániť ani pomocou interpretačného pravidla v zmysle ustanovenia § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho
zákonníka, a preto má za to, že prvostupňový súd vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia
veci. Rovnako sa navrhovateľka nestotožňuje ani s názorom súdu, že nešlo o právny úkon, ktorý je
v rozpore s dobrými mravmi v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka. Navrhovateľka v

nebytových priestoroch, ktoré mala od odporcu dlhodobo v nájme, vykonávala podnikateľskú činnosť,
ktorá predstavovala jediný zdroj jej príjmu, počas niekoľkoročnej spolupráce s odporcom si vždy
riadne plnila svoje záväzky, a preto aj s ohľadom na výšku dlžnej sumy, ktorú navrhovateľka naviac z
oprávnených dôvodov spochybnila, išlo podľa mienky navrhovateľky o právny úkon, ktorý je v rozpore
s dobrými mravmi. Navrhovateľka má tiež za to, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných

dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam. Ako uvádza v odôvodnení svojho rozsudku súd prvého
stupňa, faktúra č. 9129 zo dňa 13. júna 2010, pre nezaplatenie ktorej bola navrhovateľke odporcom
daná výpoveď dňa 28.9.2010, bola navrhovateľke doručená, keďže ju osobne prevzala v mesiaci
júl 2010. Navrhovateľka túto faktúru síce prevzala, ale keďže mala za to, že odporca adekvátnym
spôsobom nevysvetlil spôsob výpočtu skutočnej spotreby elektrickej energie ani za mesiac máj 2010

a v ďalších nasledujúcich obdobiach opätovne vyúčtovala spotrebu elektrickej energie rovnakým
spôsobom, ktorý navrhovateľka spochybnila, nestotožňuje sa s tvrdením súdu, ktorý neakceptoval
argumentáciunavrhovateľky,žereklamáciavyúčtovaniazodňa29.júla2010savzťahujeajnaneskoršie
obdobie. Skutočnosť, že navrhovateľka zaplatila v konečnom dôsledku aj reklamované vyúčtovanie
spotreby elektrickej energie za mesiac máj 2010, bolo len odrazom obavy navrhovateľky z možného

postihu zo strany odporcu ako prenajímateľa. Neznamená to však, žeby odporca odstránil pochybnosti
navrhovateľky o spôsobe vyúčtovania spotreby elektrickej energie. Navrhovateľka v žiadnom prípade
nemala v úmysle vyhýbať sa plneniu záväzku voči odporcovi. Vykonávanie podnikateľskej činnosti v
priestoroch odporcu bolo jediným zdrojom jej obživy, a preto dňa 1.10.2010 uhradila i zálohovú platbu
za elektrickú energiu vo výške 200 eur. Ak prvostupňový súd uzavrel, že dôvod výpovede uplatnený

odporcom bol daný, pretože navrhovateľka sa dostala do omeškania s platbou ňou namietanej faktúryč. 9129 o viac ako dva mesiace, má odvolateľka za to, že súd dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam.

Odporca sa k podanému odvolaniu nevyjadril.

Krajský súd ako súd odvolací súd (§ 10 ods. 1 O.s.p.) po zistení, že odvolanie podala navrhovateľka
v zákonnej lehote (§ 214 ods. 1 O.s.p.), preskúmal rozsudok podľa § 212 ods. 1, 3 O.s.p., a to bez
nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že nie sú splnené
podmienky, ani pre potvrdenie, ani pre zmenu rozsudku súdu prvého stupňa.

V Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 007/NP/2003 bolo medzi účastníkmi dohodnuté, že
prenajímateľ môže vypovedať zmluvu o nájme aj v prípade, že nájomca mešká s platením nájomného

o viac ako dva mesiace a výpovedná lehota je v tomto prípade jeden mesiac, teda nebolo explicitne v
zmluve o nájme dohodnuté, že jednomesačná výpovedná lehota sa vzťahuje nie len na omeškanie s
platením nájomného, ale aj za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Zákon č. 116/1990
Zb. v ustanovení v § 9 ods. 2 písm. b/ ustanovuje možnosť prenajímateľa písomne vypovedať zmluvu
uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením

nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom, teda zákonodarca nerobí rozdiel
medzi omeškaním s platením nájomného a omeškaním za služby, ktorých poskytovanie je spojené s
nájmom. Preto ak účastníci explicitne v zmluve o nájme nezakotvili aj omeškanie za služby spojené
s nájmom, nemožno sa stotožniť s odvolacou námietkou navrhovateľky, že v prípade omeškania za
služby spojené s nájmom nebytového priestoru, nemôže prenajímateľ, t.j. odporca dať navrhovateľke

výpoveď, ani v jednomesačnej, ani v trojmesačnej výpovednej dobe. Aj z Dodatku č. 6/2010 k Zmluve zo
dňa 31.3.2010 je zrejmé, že nájomné vrátane zálohovitých platieb je povinná navrhovateľka platiť spolu
v dojednanej výške a spotreba elektrickej energie podľa Dodatku č. 6/2010 zo dňa 31.3.2010 už bola
účtovaná za jednotlivé kalendárne mesiace podľa skutočného odberu a nie v zálohovitých platbách.

Odvolací súd však sa nestotožnil so skutkovým záverom súdu prvého stupňa, že pokiaľ navrhovateľka

namietala správnosť vyúčtovania za mesiac máj 2010, nemožno túto reklamáciu automaticky vzťahovať
aj za ďalšie účtované obdobie mesiaca jún 2010, keďže mala osobitne uplatniť reklamáciu vzťahujúcu
sa aj na toto vyúčtovanie, t.j. k faktúre č. 9129. Aj keď navrhovateľka namietala správnosť vyúčtovania
spotreby elektrickej energie za mesiac máj 2010, v čase reklamácie vyúčtovania (29. júla 2010) bola
doručená navrhovateľke aj faktúra za spotrebu elektrickej energie za mesiac júl. Napokon ešte pred

doručením výpovede z nájmu navrhovateľka zaplatila odporcovi sumu 200 eur (účel platby - zálohová
platba za elektrinu).

Odvolací súd dospel k záveru, že súd prvého stupňa predčasne rozhodol, pokiaľ neskúmal, či námietky
navrhovateľky týkajúce sa správnosti vyúčtovania elektrickej energie odporcom sú, alebo nie sú
dôvodné.

Odvolací súd preto v súlade s ustanovením § 221 ods. 1 písm. h/ O.s.p. zrušil rozsudok a vec vrátil súdu
prvého stupňa na ďalšie konanie.

V novom rozhodnutí o veci rozhodne súd prvého stupňa aj o trovách odvolacieho konania (§ 224 ods.
3 O.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.