Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 8. október 2013

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 11C/50/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3112207000
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 10. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Kumová

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2013:3112207000.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Vierou Kumovou v právnej veci navrhovateľky T. U., Š. U. A. P.,

K. O. XXX/X, E., zast. JUDr. Danicou Okruckou, advokátkou, so sídlom Trenčín, Rozmarínova 2 proti
odporcovi K & B Partners, s.r.o., Trenčín, so sídlom Palackého č. 6403, IČO: 36 676 306, zast. AK JUDr.
Danica Birošová, s.r.o., so sídlom Trenčín, Piaristická 46/276, IČO: 36 837 857, advokátom, so sídlom
Brnianska 1K, Trenčín o zaplatenie 1.500,- Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Odporcaje povinný zaplatiťnavrhovateľkesumu1.500,-Eurspolus9%ročnýmúrokomzomeškania
od 30.11.2011 do zaplatenia a náhradu trov konania vo výške 90,- Eur za súdny poplatok z návrhu
a trovy právneho zastúpenia 395,54 Eur, k rukám JUDr. Okruckej, advokátky, všetko do 15 dní od

právoplatnosti tohto rozsudku.

Vo zvyšku uplatneného úroku z omeškania sa návrh z a m i e t a.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa podaným návrhom domáhala, aby súd uložil odporcovi zaplatiť jej sumu 1.500,- Eur
spolu s úrokom z omeškania od 19.11.2011 do zaplatenia vo výške 9% ročne zo žalovanej sumy(po
zmene petitu) a náhrady trov konania. Uviedla, že mala záujem kúpiť byt v blízkosti O. F. s garážou a
preto reagovala na inzerát uvedený v týždenníku Pardon so znením: Predám trojizbový byt s garážou v
E. G. O., podaný odporcom. Dňa 26.08.2011 navštívila jeho kanceláriu, podpísala Rezervačnú zmluvu

Č.. XXX a zaplatila rezervačný poplatok vo výške žalovanej sumy. Pri ohliadke bola s bytom spokojná,
bola ho ochotná odkúpiť s podmienkou, že súčasťou kúpnej zmluvy bude aj predaj garáže. Napriek
tomu, že byt bol zaťažený viacerými záložnými právami, bola odporcom ubezpečená, že ku dňu podpisu
zmluvy budú záložné práva vymazané. Až z návrhu kúpnej zmluvy na byt zistila, že jej súčasťou nie je
garáž.Vtextenavrhovanejzmluvy(článokIV.)bolouvedené,žepredávajúcisazaväzuje,žekupujúcemu
prevedie kúpnou zmluvou vlastnícke práva ku garáži s pozemkom, bezprostredne po výmaze záložného
práva najneskôr do 21.12.2012, za kúpnu cenu 7.000,-Eur a do podpisu kúpnej zmluvy na garáž

poskytne jej bezplatné užívanie. Vzhľadom na to, že podmieňovala odkúpenie bytu spolu s garážou, s
navrhovanou zmluvou nesúhlasila. Odmietla ju podpísať i z toho dôvodu, že v katastri nehnuteľností boli
stále uvedené všetky záložné práva. Následne jej odporca ponúkol uzavretie budúcej kúpnej zmluvy
na garáž a pozemok, pričom zistila, že vlastníčkou garáže nie je predávajúca bytu T. C., Q. V. C.T..
Navrhovaná zmluva jej nedávala žiadnu istotu, že sa stane vlastníčkou garáže a preto s návrhom zmluvy
o Zmluve budúcej nesúhlasila a listom zo dňa 30.09.2011 oznámila odporcovi, že je ochotná pristúpiť k
uzavretiu len takej kúpnej zmluvy, ktorou na ňu budú prevedené vlastnícke práva ku garáži aj pozemku.

Odporca jej na to listom zo dňa 13.10.2011 oznámil, že sa zaviazala v Rezervačnej zmluve uzavrieť
riadnukúpnuzmluvunapredmetkúpyvymedzenývpríloherezervačnejzmluvynajneskôrdo19.09.2011
a vyzval ju k podpisu navrhovanej zmluvy najneskôr do 19.10.2011, nakoľko v opačnom prípade uplatní
voči nej zmluvnú pokutu. Následne listom zo dňa 20.10.2011 opätovne oznámila odporcovi svojestanovisko s tým, že spolu prácu s odporcom ukončila a požiadala o vrátenie rezervačného poplatku. V
liste zo dňa 18.11.2011 podrobnejšie vysvetlila odporcovi prečo od zmluvy odstúpila a opätovne žiadala
o vrátenie žalovanej sumy.

Odporca v písomnom vyjadrení k návrhu uviedol, že ako sprostredkovateľ kúpy a predaja nehnuteľnosti
ponúkal na predaj trojizbový byt na O.G. Z. E. a tiež garáž na Partizánskej ulici v Trenčíne. Pokiaľ
ide o skutkové okolnosti navrhovateľka koncom augusta 2011 navštívila realitnú kanceláriu odporcu s
úmyslom kúpiť byt s garážou na O. ulici. Bol jej vysvetlený právny stav bytu a garáže s poukázaním na

nemožnosť odkúpenia garáže hneď pri kúpe bytu, s tým, že existuje možnosť užívania garáž okamžite,
bezodplatne, s neskoršou možnosťou jej odkúpenia. Následne podpísala Rezervačnú zmluvu č. XXX
a výhradne na kúpu bytu a zložila rezervačný poplatok vo výške žalovanej sumy. Na základe zloženého
rezervačného poplatku odporca už neponúkal predmetnú nehnuteľnosť - trojizbový byt na O. F. iným
záujemcom. Dosvedčuje to Rezervačná zmluva s jej prílohou a suma uvedená na nej vo výške 65.000,-
Eur,čobolacenadohodnutálenzacenubytubezgaráže.Navrhovateľkavšakpredložilapravdepodobne

účelovo Rezervačnú zmluvu bez prílohy, aby mohla tvrdiť, že jej predmetom bol byt aj s garážou. Na
druhej strane však aj z jej listu zo dňa 18.11.2011 vyplýva, že v rezervačnej zmluve nie je žiadna
zmienkaogaráži.Nazákladejejpodpísaniabolanavrhovateľkedňa27.09.2011zaslanávýzvanapodpis
kúpnej zmluvy na predmetný byt a dňa 13.10.2011 opätovná výzva na jej podpis. Po uplynutí lehoty
podľa druhej výzvy (19.10.2011), nakoľko riadna kúpna zmluva na predmet zmluvy nebola z dôvodu

na strane navrhovateľky podpísaná bol rezervačný poplatok zaúčtovaný ako zmluvná pokuta v plnej
výške v súlade s Rezervačnou zmluvou č. 248. Pokiaľ ide o tvrdenia navrhovateľky ohľadne údajných
tiarch, odporca poukázal na to, že v čase výzvy na podpis kúpnej zmluvy adresovanej navrhovateľke
nezaťažovali predmet rezervačnej zmluvy žiadne záložné práva, výmaz všetkých záložných práv urobil
majiteľ predmetného bytu ako ústretový krok pre navrhovateľku a tento postup bol jeho dobrou vôľou a

niejecelkomštandardný.Navrhovateľkaešteraznavštívilarealitnúkanceláriuodporcu,pričomrozhovor
viedol najmä on a odporca má za to, že k celej situácii viedli nezhody v predstavách navrhovateľky a jej
partnera pri kúpe bytu. Záverom zdôraznil, že žalovanú sumu prevzal odporca na základe podpísanej
Rezervačnej zmluvy č. XXX zo dňa 26.08.2011 a právo na jej ponechanie vyplýva z jej obsahu, keď
zložiteľka v dohodnutej lehote do 19.09.2011 ani v dodatočne určenej lehote do 19.10.2011 nepristúpila k

podpisu riadnej kúpnej zmluvy, čím zložená suma 1.500,- Eur automaticky prepadla v prospech odporcu
ako zmluvná pokuta za nedodržanie podmienok zmluvy.

Z vyjadrenia navrhovateľky k vyjadreniu odporcu vyplynulo, že najskôr telefonicky kontaktovala odporcu
a požiadala o ohliadku bytu, čo jej aj bolo umožnené, pričom zistila, že byt je dosť zdevastovaný a

bude vyžadovať veľa investícií. Garáž jej ukázaná nebola. Požiadala o sprístupnenie bytu odborníkom,
ktorého si privedie, pričom vtedy videla aj garáž s tým, že jej bolo vysvetlené, že zatiaľ nie je voľná,
ale môže ju užívať. Garáž bola v poriadku, ale pre kúpu bytu nebola rozhodnutá, najmä pre jeho
stav. Keď sa rozhodla, že byt kúpi, navštívila sídlo odporcu a vtedy podpísala aj rezervačnú zmluvu.
Pri jej podpise sa dozvedela z priloženého LV, že na byte viaznu ťarchy, o ktorých ju predtým nikto

neinformoval. Dobre tomu nerozumela, ale pracovníci odporcu ju ubezpečili, že je to v poriadku, aby
sa nebála, že kúpnu cenu zloží v banke na vyrovnanie úverov predávajúcej, s tým, že pracovník
odporcu pôjde s ňou. Tým budú ťarchy, zapísané na LV vynulované a bude môcť dôjsť k prevodu
bytu. Na podpis rezervačnej zmluvy „ju dosť tlačili“ a ubezpečovali ju, že sa nemusí ničoho báť a
preto zmluvu podpísala. O garáži nebolo vtedy žiadnej zmienky a keď sa dodatočne spýtala, či je

do kúpy zahrnutá aj garáž, ubezpečili ju, že všetko ohľadne garáže bude zapísané v kúpnej zmluve.
Kúpnu zmluvu obdržala asi o dva dni a vtedy sa dozvedela, že v tejto zmluve nie je kúpa garáže,
ale ako v nej bolo uvedené, má možnosť bezodplatne užívať predmetnú garáž do konca roka 2012,
kým sa stane jej vlastníčkou. Nakoľko pracovníkom odporcu už nedôverovala, na ohliadku bytu vzala
odborníkaK.P..Vtedysaužpevnerozhodla,žezmluvunepodpíšeavprítomnostisvedka-menovaného

prehlásila odporcovi, že so zmluvou nesúhlasí, pretože je nehnuteľnosť zaťažená a tiež to, že nesplnili
jej požiadavku, že chce kúpiť byt spolu s garážou a s dlhodobým užívaním garáže nesúhlasila. Vtedy jej
už pracovníci odporcu nechceli povedať ani to, prečo nie je možné garáž odkúpiť tak ako byt, teda že
vlastníkom je niekto odlišný od predávajúcej bytu a naviac, že garáž je v katastri nehnuteľností zaťažená
v prospech Daňového úradu. Jej rozhodnutie nepodpísať zmluvu bolo ovplyvnené tým, že stratila dôveru

pracovníkov odporcu, obávala sa kúpy zaťaženej nehnuteľnosti a v žiadnom prípade nechcela súhlasiť
s tým, aby boli vyplatené dlžoby predávajúcej z kúpnej ceny, pretože tieto mohli byť vyššie, ako kúpna
cena a zostala by jej nehnuteľnosť ťarchou. Tvrdenie odporcu, že na základe zloženého rezervačného
poplatku a podpísanej rezervačnej zmluvy už neponúkal predmetnú nehnuteľnosť iným záujemcom,nie je pravdivé, pretože v Pardone, ktorý vyšiel 19.09.2011 je uvedený inzerát tohto znenia: „Predám
výhodne trojizbový byt v Trenčíne na O., 86 m2“ vrátane telefónu odporcu. Odporca teda ponúkal na
predaj byt, ktorý predával jej už bez garáže. Nepravdivé je tvrdenie, že v čase výzvy na podpis zmluvy

zo dňa 27.09.2011 už nezaťažovali predmet rezervačnej zmluvy žiadne záložné práva, pretože tieto boli
vymazané až v decembri 2011. Pokiaľ uvádza v liste zo dňa 18.11.2011, že k rezervačnej zmluve nebola
pripojená príloha potvrdzujúca vlastníctvo garáže, myslela tým list vlastníctva, ktorý jej bol predložený až
spolu so Zmluvou o zmluve budúcej na odkúpenie garáže, pričom až vtedy sa dozvedela, že majiteľkou
je iná osoba, ako osoba predávajúca byt a videla aj to, že je tiež zaťažená tiež záložným právom.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľky a svedkov, vypočutím právnej zástupkyne
odporkyne, oboznámením rezervačnej zmluvy zo dňa 26.08.2011, návrhu Zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy zo dňa 05.10.2011, návrhu Kúpnej zmluvy zo septembra 2011, čiastočného výpisu z
LV č. XXXX zo dňa 26.08.2011 a LV č. XXXX vrátane LV č.XXXX zo dňa 05.09.2011 pre k.ú. Trenčín,
vyjadrenia odporcu, stanoviska navrhovateľky k vyjadreniu odporcu, výtlačku inzertných novín Pardon

(č.33/XIX) z obdobia 15.-21.8.2011, listov navrhovateľky odporcovi zo dňa 30.09.2011, 20.10.2011
a 18.11.2011, odpovede odporcu navrhovateľke zo dňa 13.10.2011, úradného záznamu - informácie
katastrálneho odboru OÚ Trenčín a zistil nasledovný skutkový stav veci:

Z výsluchu navrhovateľky bolo zistené, že mala záujem tak, ako odporca inzeroval kúpiť byt spolu s

garážou. Následne navštívila odporcu, zúčastnila sa dvoch obhliadok bytu, zobrala na vedomie stav
bytu, pričom pri druhej obhliadke mala aj odborníka. Garáž jej nebola sprístupnená, s tým, že vlastníčka
má v nej nejaký tovar. V akom stave sa po právnej stránke garáž a byt nachádzajú nevedela až do
predloženia rezervačnej zmluvy, ktorej prílohou bol LV na byt. Pri druhej obhliadke jej odporca umožnil
vidieť aj garáž, s tým, že ju bude môcť užívať i keď tam bude nejaký tovar. Naznačil jej, že pri nej

budú určité problémy. Garáž ju „oslovila“ viac ako byt, nakoľko mala vynikajúcu polohu. Následne bola
vyzvaná na podpísanie rezervačnej zmluvy. Keď jej táto bola predložená, zistila z jej prílohy - LV,
že na byte viaznu ťarchy. S uvedeným sa stretla prvý krát, bolo jej však odporcom vysvetlené, že to
nebude problém i aký je v praxi postup. Odporca jej porozprával o svojich praktických skúsenostiach a
úspechoch, bola ohúrená a teda predloženú rezervačnú zmluvu podpísala.

V hotovosti zložila rezervačný poplatok a bol jej povedané, že čoskoro, myslí začiatkom septembra jej
pošlú návrh kúpnej zmluvy. Keď si ju prečítala z prečítaného textu zistila, že nehnuteľnosť je "čistá",
neviaznu na nej žiadne dlhy, žiadne záložné práva atď. okrem tiarch tam uvedených. Bolo zrejmé,
že záložné práva na nehnuteľnosti existujú. Ako zistila na katastri záložné práva uvedené v kúpnej
zmluve boli vymazané oveľa neskôr. Nakoľko sa blížil termín, do ktorého má byť zmluva uzavretá,

ohlásila som sa u odporcu, išla s ním komunikovať o predmetnej veci a zobrala so sebou i odborníka
z obhliadky. Jej požiadavkou bolo, že chce kúpiť byt, „čistý“ nie so záložným právom. Nebola si totiž
istá, či podlžnosť predávajúcej nebude vyššia ako kúpna cena. Ďalšou jej požiadavkou bolo, že garáž
nechce užívať, ale vlastniť a žiadala či mechanizmy, ako pri byte, nie je možné použiť aj pri garáži. Bolo
jej oznámené, že garáž sa nedá predať, ale že odporca sám nevie "čo je v tom", aký je dôvod, s

odporúčaním, aby sa v tom „nevŕtala“, pretože môže dôjsť k poškodeniu predávajúcej, ktorá očakáva
výmazťarchy.Podotkla,ževtomčasenevedela,žegarážvlastníinývlastník,akovlastníbyt,pričombola
prekvapená snahou zástupcu odporcu vysvetliť jej, že nie je potrebné trvať na jej požiadavke o predaji
garáže súčasne s bytom z dôvodu, že garáže sa v tejto lokalite predávajú opakovane i keď ona má
skúsenosti, že opak je pravdou. Oznámila odporcovi, že v takom stave, ako jej bola zmluva predložená

ju nepodpíše. Následne jej zamestnankyňa odporcu telefonicky oznámila, že pôvodný sprostredkovateľ
jej odkazuje, že konzultoval so zástupkyňou predávajúcej pani Kováčikovou a že predávajúca nechce
na zmluve nič meniť. Na základe tohto odkazu jej bolo jasné, že zo strany odporcu nedôjde k zmene
návrhu zmluvy a preto ho vyzvala, aby jej vrátil rezervačný poplatok. Následne prebehla medzi nimi
korešpondencia a odporca je oznámil, že s ňou stále počítajú a má prísť podpísať zmluvu, ktorá však

naďalej nebola zmenená. Opakovane videla v Pardone ďalší inzerát na predmetný byt, hoci mal byť
pre mňa rezervovaný. Poslala teda ďalšiu žiadosť o vrátenie finančných prostriedkov a obdobne jej bolo
oznámené odporcom, že jej môžu pripraviť zmluvu zvlášť na garáž. V tom čase už vedela, že záložným
veriteľom je tam daňový úrad a že vlastníkom garáže je iná osoba, ako vlastník bytu. Napriek tomu
opätovne navštívila odporcu, ktorý pripravil návrh zmluvy o zmluve budúcej s obsahom v podstate

totožným ako v pôvodnej zmluve. Z tohto dôvodu oznámila, že takýto návrh zmluvy nepodpíše a
posledný krát vyzvala na vrátenie poplatku, na čo sa už odporca neozval. Dodala, že listom zo dňa
30.09.2011, v ktorom som žiadala o vrátenie rezervačného poplatku odstúpila od rezervačnej zmluvy.
Naviac osobne bola za p. Marcinekom, pričom mu oznámila, že nesúhlasí s návrhom kúpnej zmluvy,nepodpíše ju, nakoľko nezodpovedá tomu, čo sme sa dohodli a oznámila mu , že odstupuje od zmluvy.
Bolo to ešte pred vyššie uvádzaným listom zo dňa 30.09.2011.

Z výsluchu štatutárneho zástupcu odporcu Ing. Tomáš Krúpu vyplynulo, že navrhovateľka uzavrela
riadne s odporcom rezervačnú zmluvu ako záujemkyňa o nehnuteľnosť špecifikovanú v prílohe tejto
zmluvy listom vlastníctva. V dojednanom termíne jej bol zaslaný návrh kúpnej zmluvy, ale navrhovateľka
v dohodnutom termíne k uzavretiu kúpnej zmluvy nepristúpila. Z tohto dôvodu bol zadržaný rezervačný
poplatok ako zmluvná pokuta v plnej výške. Pokiaľ ide o inzerát v novinách Pardon odporca ako realitná

kancelária mala záujem sprostredkovať predaj nehnuteľností v rozdielnych časových termínoch, o čom
bola záujemkyňa oboznámená pri predložení rezervačnej zmluvy, z ktorej obsahom súhlasila. Predmet
predaja bol z tejto rezervačnej zmluvy jasný, nejednalo sa o predaj garáže Predmetom predaja bol byt
a nie garáž z tohto dôvodu nebol k rezervačnej zmluvy pripojený LV na garáž. Pretože navrhovateľka
prejavila záujem o kúpu (resp. užívanie garáže), ktorá nebola v tom čase možná a bolo to nad rámec
predmetupredajasagaráž,resp.jejužívanievnávrhukúpnejzmluvy.Zakéhodôvoduodporcainzeroval

garáž, keď sa v tom čase nedala predať, nevedel presne uviesť, nakoľko nie je vôbec zrejmé či
predloženýinzerátsatýkapredmetnejnehnuteľnosti.OdporcamámesačnevPardoneasi100inzerátov.
V praxi sa spravidla na jeden druh odpredaja podáva jeden inzerát, i keď v tomto type inzerátu môže
byť zahrnutých viacero bytov s odlišnosťami, a to z dôvodu úspory financií.
Pokiaľ aj dňa 19.09. vyšiel v Pardone inzerát, v ktorom bol inzerovaný predaj predmetného bytu

zdôraznil, že z inzerátu nie je zrejmé, že sa jedná o predmetný byt.

Z výsluchu svedka M. M., riaditeľ spoločnosti odporcu bolo zistené, že podľa jeho názoru hlavným
dôvodom sporu je, že navrhovateľka prišla k odporcovi a spísala rezervačnú zmluvu, pričom predtým
jej bolo všetko vysvetlené, ukázané a tvárila sa, že postupu, ktorý jej bol oznámený rozumie, ale prišla

sama. Následne za dva až tri dni, prišla za nimi, pamätá sa, že v čase obeda a doslova s plačom
im oznámila, že má doma "peklo", lebo jej partner túto kúpu financuje a on s dohodnutým nesúhlasí.
Keď navrhovateľka prišla prvý krát rokovala s jeho kolegom. Nehnuteľnosť obzerala viac krát, myslí,
že dva až tri krát. Už pri prvom stretnutí bolo navrhovateľke vysvetlené, že keď má záujem o byt s
garážou, situácia je taká, že kúpu nie je možné realizovať naraz. Kolega jej nič nezatajoval, s tým, že

garáž môže byť riešená v priebehu dvoch troch mesiacov. Bolo jej oznámené, že rezervačná zmluva
môže byť podpísaná na byt a prílohou rezervačnej zmluvy, tak ako je uvedené v jej texte, bol LV len na
byt, čo navrhovateľka aj potvrdila v jej listoch.
Na ohliadkach bola asi v priebehu týždňa. Uskutočnili ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, takýto
postup je pri sprostredkovaní štandardný, ohliadky sa podľa záujmu uskutočňujú i opakovane. Dodal,

že nie je zvykom, že by u nich tzv. prepadla rezervácia, je to výnimočný prípad, nakoľko spravidla ľudí
„netlačia“ do podpisu rezervačnej zmluvy.
Pokiaľ ide o inzerát z Pardonu, nie je ho treba brať ako smerodajný, nakoľko slúži len na to, aby sa
vytipoval prípadný záujemca o kúpu a následne sa s ním rokovalo. Niekedy sa na to napr. používa
inzerát, pri ktorom je inzerovaná nižšia suma, za akú sa byt reálne predáva. Predmetný inzerát sa môže

vzťahovať i na viacero bytov v danej lokalite.
Navrhovateľka prišla s tým, že nemôže nehnuteľnosť kúpiť a to keď ju druhý krát fyzicky videl, nakoľko
on s ňou rezervačnú zmluvu nepodpisoval, ale kolega, on prišiel až na koniec ich stretnutia. Potom sa
stretli opakovane. Keď prišla navrhovateľka so svojim partnerom, tento oznámil, že nehnuteľnosť nie je
možné kúpiť, nakoľko je zaťažená. Snažili sa im vysvetliť, že väčšia časť prevádzaných nehnuteľností,

70-80%, je zaťažených a kúpa sa realizuje tak, že časť kúpnej ceny sa platí priamo veriteľovi, čo je
zrejmé aj z pripraveného návrhu na zmluvu. Výsledok stretnutia bol, že trvali na tom, že pripravená
zmluva sa nepodpíše, nakoľko právny stav nehnuteľností nie je v poriadku a že sa to malo kupovať
s garážou a nehnuteľnosti by sa mali kupovať bez tiarch. I keď sa za takejto situácie bežne s klientmi
dohadujú, dojednávajú, k tomuto s navrhovateľkou a jej partnerom nedošlo. Následne prišli asi dva krát,

osobne som sa s nimi stretol, ale zotrvali na svojom stanovisku a celú situáciu postavili do polohy, že nie
je možné kúpu realizovať, nakoľko nehnuteľnosti chceli kupovať bez tiarch a s garážou, a predmetné
nehnuteľnosti nie sú čisté. Snažili sa celú situáciu modelovať, rokovali s predávajúcou garáže, aby
ju navrhovateľka mohla bezodplatne užívať a v súlade s pripraveným návrhom zmeniť na zmluvu o
zmluve budúcej, keď by potom došlo k jej odkúpeniu v priebehu niekoľko mesiacov. Takisto v priebehu

týchto rokovaní bola snaha predávajúcej očistiť byt od tiarch, čo je nadštandardný postup, k čomu aj
následne v priebehu dvoch troch mesiacov došlo. Naďalej s navrhovateľkou komunikovali, aby došlo
k podpísaniu zmluvy, dohodnutý termín podpisu nahradili náhradným termínom, na čo navrhovateľka
reagovala požiadavkou na vrátenie rezervačného poplatku. Na záver započítali rezervačný poplatokako zmluvnú pokutu. Prvý návrh zmluvy bol pripravený na doplnenie na základe požiadaviek kupujúcej.
Je pravdou, že v návrhu kúpnej zmluvy je spomínaná garáž, s tým ale, že ohľadom nej bude pripravená
zmluva o budúcej zmluve. Boli pripravení „za pochodu“ podľa požiadaviek kupujúcej túto kúpnu zmluvu

prepracovať.
Aj za situácie, keď by sa ukázalo, že úvery(záväzky) na nehnuteľnosti sú vyššie, čo ale nebol tento
prípad, je možné zrušiť kúpu a vrátiť rezervačný poplatok alebo predávajúci si zoženie príslušný rozdiel
a túto sumu doplatí sám.
Prílohou sprostredkovateľskej - rezervačnej zmluvy bol LV na predmetný byt na ktorom boli uvedené

všetky ťarchy bytu. Predmet rezervačnej zmluvy zodpovedal predmetu navrhovanej kúpnej zmluvy. K
rezervačnej zmluve nebol pripojený LV na garáž, lebo jej predaj naraz s bytom nebol možný. Účelom
zálohy 1.500,- Eur a jej zloženia bolo, že slúži na preklenutie doby, keď sa dojednáva konkrétna kúpna
zmluva, na zabezpečenie zmluvného vzťahu, aby aj predávajúci a kupujúci vedeli akým spôsobom a
v akých lehotách má dôjsť k naplneniu ich vzťahu. Jeho výška závisí jednak od kúpnej ceny, ale aj od
strany, s ktorou sa rezervačná zmluva uzatvára, v prípade, že nemá dostatok finančných prostriedkov,

môžebyťnižší. Kuzavretiuzmluvynedošlo,lebosasnavrhovateľkouabsolútnerozišlivpredstavách
o nehnuteľnosti, spôsobe prevodu a o konkrétnych podmienkach zmluvy, keďže určité veci boli pre
ňu zásadné. Je pritom čudné prečo už aj prvé stretnutie neabsolvovala s partnerom, čo bolo zdrojom
toho, že sa názory rozchádzali.

Pri dojednávaní sa navrhovateľka neodstúpila od rezervačnej zmluvy. Dodal, že možno v niektorom
poslednom liste napísala, že nesúhlasí so znením zmluvy, a že nepodpíše kúpnu zmluvu, ale k tomuto
sa konkrétne vyjadriť nevie, nakoľko presný obsah listov si už nepamätá. Nespochybnil, že pokiaľ to
malo byť ústne, mohla toto navrhovateľka povedať, nakoľko stretnutia boli viacnásobné.

Z inzertných novín „Pardon“ (č.33/XIX) z obdobia 15.-21.08.2011 bolo zistené, že na strane 9 bol
uverejnený inzerát so znením: Predám trojizbový byt s garážou v Trenčíne na Partizánskej vrátane
telefónneho čísla.

Zo zmluvy medzi navrhovateľkou(ako zložiteľom) a odporcom (ako sprostredkovateľom) zo dňa

26.08.2011 označenej ako Rezervačná zmluva č. 248 bolo zistené, že navrhovateľka mala záujem
o uzavretie kúpnej zmluvy prípadne uvedenej zmluvy ako budúcej (sprostredkovávaná zmluva) s
predávajúcim za účelom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, bližšie špecifikovanej v
prílohe tejto zmluvy, ktorá je nedeliteľnou súčasťou, za kúpnu cenu vo výške 65.000,- Eur. Bolo
dohodnuté,ženavrhovateľka(zložiteľ)sprostredkovávanúzmluvunanehnuteľnosťpodľaprílohyuzavrie

v lehote najneskôr do 19.09.2011 a v prípade, že navrhovateľka nepristúpi k podpisu sprostredkovávanej
zmluvyuvedenejnehnuteľnostizdôvodovležiacichnajejstranejezloženýrezervačnýpoplatoknevratný
a prepadá v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta v plnej výške.

Z listu navrhovateľky odporcovi zo dňa 30.09.2011 označenom ako podpísanie kúpnej zmluvy bolo

zistené, že navrhovateľka oznámila odporcovi, že podpísanie kúpnej zmluvy do 02.10.2011 nie je
možné, pričom poukázala na to, že reagovala na inzerát na predaj bytu a garáže. Poukázala na čl. IV.
predloženej kúpnej zmluvy, podľa ktorého sa predávajúci zaväzuje, že kupujúcemu prevedie kúpnou
zmluvou vlastnícke práva k nehnuteľnostiam - garáž súp. č. 4397 a pozemok na parcele C-KN č.976/32
a tak žiada predložiť samostatnú kúpnu zmluvu na uvedené nehnuteľnosti. Oznámila, že pokiaľ odporca

prehodnotí svoje stanovisko a zagarantuje práva budúcej majiteľky bytu a garáže pristúpi k podpisu
kúpnej zmluvy.

Z listu odporcu navrhovateľke zo dňa 13.10.2011 bolo zistené, že odporca oznámil navrhovateľke, že
predávajúci je stále pripravený predmetnú kúpnu zmluvu uzatvoriť, a to za podmienok, ako boli zmluvne

stanovené. Navrhovateľka bola opätovne vyzvaná, aby pristúpila k podpisu predmetnej kúpnej zmluvy
najneskôr do 19.10.2011 s tým, že v opačnom prípade bude odporca nútený uplatniť voči nej zmluvnú
pokutu vo výške 1.500,- Eur v zmysle Rezervačnej zmluvy.

Z listu navrhovateľky odporcovi zo dňa 20.10.2011 bolo zistené, že navrhovateľka opätovne požiadala o

vrátenie rezervačného poplatku vo výške 1.500,- Eur, keďže na základe jej predchádzajúcej požiadavky
predložil jej odporca Zmluvu o uzavretí kúpnej zmluvy, ktorú na základe odbornej konzultácie odmietla
podpísať a tým ukončila spoluprácu s odporcom. Má za to, že inzerovať predaj nehnuteľností právnenevysporiadaných sa nezhoduje so serióznym prístupom. Nemohla prijať výhradnú ponuku bezplatného
užívania garáže s následným nejasným ukončením bez záruky.

Z listu navrhovateľky odporcovi zo dňa 18.11.2011 bolo zistené, že navrhovateľka opätovne poukázala
na to, že súčasťou kúpy trojizbového bytu mala byť aj garáž, ktorá podmieňovala uskutočnenie predaja
predmetného bytu a bez garáže kúpa bytu nebola aktuálna, o čom bol odporca viackrát informovaný. V
rezervačnej zmluve pritom nie je žiadna zmienka o garáži. Až na žiadosť predložiť list vlastníctva bol
jej dňa 05.10.2011 predložený list vlastníctva č. 5189 (na garáž). Oznámila odporcovi, že vzhľadom

na to, že na nehnuteľnostiach - byte a garáži, viaznu záložné práva a odporca v skutočnosti predáva
nehnuteľnosti právne zablokované, na predaj ktorých nie je oprávnený, že odstupuje od rezervačnej
zmluvy a žiadnu kúpnu zmluvu s odporcom nepodpíše. Opätovne požiadala o vrátenie poplatku 1.500,-
Eur do 10 dní.

Podľa § 120 ods.1 O.s.p. účastníci sú povinní označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Súd

rozhodne, ktoré z označených dôkazov vykoná. Súd môže výnimočne vykonať aj iné dôkazy, ako
navrhujú účastníci, ak je ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci.

Podľa§451ods.1,2Občianskehozákonníkaktosanaúkorinéhobezdôvodneobohatí,musíobohatenie
vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 458 ods.1 veta prvá Občianskeho zákonníka musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo

bezdôvodným obohatením.

Podľa § 559 ods. 2 Občianskeho zákonníka dlh musí byť splnený riadne a včas.

Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ

právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť
poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

Výšku úrokov z omeškania súd stanovil podľa § 517 ods.2 Občianskeho zákonníka a nariadenia vlády

č. 87/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov, pričom výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych
bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania
s plnením peňažného dlhu. K uvedenému dňu bola základná úroková sadzba ECB 1%, čiže výška úroku
z omeškania predstavuje 9%. ročne ( 1% + 8 percentuálnych bodov).

Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že návrh je dôvodný.

Súd mal za to, že pre posúdenie, dôvodnosti žaloby je rozhodujúce či vzniklo na strane odporcu
bezdôvodné obohatenie, teda či odporca bol oprávnený ponechať si žalovanú sumu na základe
rezervačnej zmluvy č.248 ako zmluvnú pokutu dohodnutú účastníkmi pre prípad, že navrhovateľka z

dôvodov ležiacich na jej strane nepristúpi k podpisu sprostredkúvanej kúpnej zmluvy prípadne zmluvy
ako budúcej do 19.09.2011.

Záväzok z dohody o zmluvnej pokute je akcesorickým záväzkom, a preto sa jeho existencia a jeho

dôsledky viažu na hlavný záväzok. Ak k vzniku hlavného záväzku nedôjde, nemôže nastať účinky
akcesorického záväzku, ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti(R14/1999).

Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzku, ktorý má zmluvná
pokuta zabezpečovať. Ak má byť záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty dohodnutý platne, musí

z dohody o zmluvnej pokute jednoznačne vyplývať nesplnenie ktorej konkrétnej povinnosti je týmto
inštitútom zaistené, to znamená, že pri porušení ktorej konkrétnej povinnosti vzniká nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty a zároveň takto zabezpečená povinnosť musí platne vzniknúť, aby mohla byť zmluvnoupokutou zaistená. Ak nevznikla povinnosť niečo plniť (napr. uzavrieť zmluvu), nemôže byť táto povinnosť
ani porušená a nemôže teda vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

V posudzovanej veci je nesporné, že si odporca ponechal finančnú čiastku 1.500, -Eur, ktorú zložila
navrhovateľka ako zábezpeku, ktorá mala slúžiť ako rezervačný poplatok na kúpu nehnuteľnosti, a to
ako zmluvnú pokutu. Bolo teda povinnosťou odporcu v konaní preukázať, že si žalovanú finančnú sumu
ponechal ako zmluvnú pokutu oprávnene.

Odporca dôvodil, že medzi navrhovateľkou a ním došlo k platnému uzavretiu záväzku uzavrieť v lehote
do 19.09.2011 resp. 19.10.2011 kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktorej predmetom bola
nehnuteľnosť o kúpu ktorej navrhovateľka prejavila záujem. Toto považoval za hlavný záväzok, na
zabezpečenie ktorého bola dohodnutá zmluvná pokuta, (pričom uviedol, že tento hlavný záväzok bol
vyjadrený negatívnym spôsobom, čo však nemá vplyv na jeho vznik a existenciu).

Bolo preto úlohou súdu prejudiciálne posúdiť, či navrhovateľke vznikla povinnosť uzavrieť zmluvu o

budúcej zmluve alebo kúpnu zmluvu, nesplnenie ktorej povinnosti malo byť zabezpečené zmluvnou
pokutou.

Podľa názoru súdu rezervačná zmluva neobsahuje záväzok navrhovateľky uzavrieť kúpnu zmluvu
alebo zmluvu o budúcej zmluve. Nie je možné zo znenia „v prípade, že zložiteľ nepristúpi k podpisu

sprostredkúvanej zmluvy k uvedenej nehnuteľnosti z dôvodov ležiacich na jej strane „ vyvodiť, že by
na základe tohto znenia vznikla navrhovateľke povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve alebo
kúpnu zmluvu. Je potrebné uviesť, že ak by sa aj mala táto veta posúdiť ako záväzok navrhovateľky
uzavrieť do jedného mesiaca od zloženia zábezpeky s predávajúcim zmluvu o budúcej zmluve alebo
kúpnu zmluvu, potom by sa už aj tento záväzok mal posudzovať ako záväzok zo zmluvy o budúcej

zmluve, účastníkom ktorej zmluvy v danom prípade boli navrhovateľka ako záujemkyňa a odporca
ako sprostredkovateľ. Dohoda ako taká však nespĺňa základné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve.
Podstatnými náležitosťami zmluvy o budúcej zmluve sú: a/ zhodná vôľa zmluvných strán vyjadrená v
písomnej forme uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, b/ doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu
uzatvoria a c/ podstatné (esenciálne) náležitosti budúcej - hlavnej zmluvy.

Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite
sa zrozumiteľne; inak je neplatný.

V danom prípade nie je jasné a určité aká zmluva by sa mala v budúcnosti uzatvoriť, či zmluva o budúcej

kúpnej zmluve alebo kúpna zmluva. Nie je zrejmé a jednoznačné čo by malo byť predmetom zmluvy
o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy uzavretej v budúcnosti. A napokon, v budúcnosti uzatváraná
zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva by sa neuzatvárala medzi účastníkmi rezervačnej zmluvy
(posudzovanej ako zmluva o budúcej zmluve), ale v budúcnosti uzatváraná zmluva (či už jeden alebo
druhý zmluvný typ) by sa uzatvárala medzi navrhovateľkou a predávajúcou" - vlastníčkou bytu, t.j. chýba

zhodná vôľa navrhovateľky a odporcu ako účastníkov zmluvy uzavrieť v budúcnosti (do 19.9.2011)
zmluvu. Na uvedenom závere nemôžu nič zmeniť ani námietky odporcu v tom zmysle, že kúpna zmluva
resp. zmluva o budúcej zmluve medzi navrhovateľkou a vlastníčkou bytu nebola uzavretá len z dôvodov
na strane navrhovateľky, ktorou skutočnosťou odporca predovšetkým odôvodňoval svoju obranu.

Na základe uvedeného súd skonštatoval, že v danom prípade nevznikol platne medzi účastníkmi
tzv. hlavný záväzok, ktorý mala zabezpečovať zmluvná pokuta. Preto ak navrhovateľke nevznikla
zmieňovaná povinnosť uzavrieť zmluvu, nemohla byť preto ani zaistená zmluvnou pokutou a nebolo
preto možné dohodnúť zmluvnú pokutu v prospech odporcu.

Keďže na základe vykonaného dokazovania a právneho posúdenia veci dospel súd k záveru, že
odporcom tvrdený právny dôvod na zaplatenie žalovanej sumy ako zmluvnej pokuty nie je daný,
ponechal si odporca žalovanú sumu bez právneho dôvodu, čím sa na úkor navrhovateľky bezdôvodne
obohatil a je jej preto povinný toto bezdôvodné obohatenie vo výške žalovanej sumy navrhovateľkevydať. Vzhľadom k tomu, že odporca si túto povinnosť nesplnil dobrovoľne súd mu ju uložil svojim
rozhodnutím.

Keďže odporca nesplnil svoj záväzok voči navrhovateľke včas dostal sa do omeškania s plnením
peňažného dlhu. Súd preto priznal navrhovateľke aj úrok z omeškania vo výške v súlade s uplatneným
návrhom, ktorá bola uplatnená v zákonom stanovenom rozsahu a to od 30.11.2011 do zaplatenia,
keďže uplynutím 10 dňovej lehoty na zaplatenie (podľa výzvy zo dňa 18.11.2011) sa týmto dňom dostal
odporca do omeškania. Vo zvyšku uplatneného úroku z omeškania súd návrh ako nedôvodný zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa §142 ods.3O.s.p. Nakoľko navrhovateľka mala vo veci
neúspech v pomerne nepatrnej časti konania súd jej priznal plnú náhradu trov konania vo výške 90,-
Eur za zaplatený súdny poplatok za návrh a 395,54 Eur za odmenu za právne služby v súlade s ich
vyčíslením ( 5 úkonov právnej služby po 71,37 Eur - prevzatie a príprava veci, písomné podanie -žaloba,
stanovisko navrhovateľky k vyjadreniu odporcu, 2x účasť na pojednávaní + paušálna náhrada 2x po

7,63 Eur + 3x po 7,81 Eur ) podľa vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov
za poskytovanie právnych služieb.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší
súd ( trojmo).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 3 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov

účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že
- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,
- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez

svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),
- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozhodnutím dobrovoľne splnená, možno podať návrh na exekúciu

podľa osobitného predpisu.