Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 28. október 2009

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 38C/311/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7108232096
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 10. 2009
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Centková

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2009:7108232096.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I samosudkyňou JUDr. Jarmilou Centkovou v právnej veci žalobcu D. E.,

F..XX.X.XXXX, T. P. - J. E., U. XXX/XX, zastúpený JUDr. Jaroslavou Plažákovou, advokátkou so sídlom
Košice, Hlavná 40 proti žalovanému E. D., F..X.X.XXXX, T. C. XX, XXX XX H. XX, Č. S., zastúpený
JUDr. Alenou Zadákovou, advokátkou so sídlom Košice, AK Kováčska 32 v konaní o určenie neplatnosti
výpovede z nájmu bytu

r o z h o d o l :

Žalobu z a m i e t a.

Účastníkom náhradu trov konania n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa žalobou doručenému tunajšiemu súdu dňa 28.11.2008 domáhal voči žalovanému určenia,
že výpovede z nájmu bytu č.1na Hlavnej č.15 v Košiciach zo dňa 21.8.2008 z titulu porušenia

ustanovenia nájomnej zmluvy tým, že žalobca neuhradil nájomné za obdobie január 2008, máj, jún a
júl 2008 a s poukazom na ust.§711 ods.1 písm.d) Občianskeho zákonníka z dôvodu, že nájomca hrubo
porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace ako aj výpoveď s poukazom na ust.§711 ods.1
písm.e/ Občianskeho zákonníka a sú neplatné a súčasne požiadal o oslobodenie od trov konania a
určenia advokáta JUDr. Plažákovej Jaroslavy, advokátky so sídlom Košice, Hlavná 40 Vítezov dvor.
Svoj žalobný návrh odôvodnil tým, že dlhodobo sa opakovane na Magistráte mesta Košice domáhal
prechodu užívacieho práva k bytu z jeho matky I. E. na svoje meno k trojizbovému bytu s príslušenstvom

na 1.poschodí, teraz na Hlavnej 15 v Košiciach, ktorý bol výmerom zo 6.7.1955 pridelený jeho otcovi
nebohémuD.E.aneskôr27.1.1961bolnájomnouzmluvouodBytovéhopodnikumestaKošicepridelený
jeho otcovi a, po jeho smrti do jeho práv vstúpila matka žalobcu a od roku 1990 aj žalobca. Žalobca
listom z roku 1994 požiadal starostu Mestskej časti Košice - Staré mesto o prevod vlastníckych práv,
na ktorú dostal odpoveď zo dňa 24.10.1994 s tým, že o podmienkach prevodu vlastníctva bytu bude
informovaný, až listom z 19.1.2007 od riaditeľa Magistrátu mesta Košice sa dozvedel, že od roku 1992
je vo vzťahu k tomuto obytnému domu vedený na súde spor, ktorý skončil v roku 2000 a vedú sa

rokovania s druhým spoluvlastníkom o odpredaji polovice tohto obytného domu. Dňa 12.6.2007 mu
advokátska kancelária JUDr. Aleny Zadákovej oznámila, že výlučným vlastníkom domu sa stal pán D.
E. v tomto konaní žalovaný a súčasne ho informovala o pripravovanej komplexnej rekonštrukcii domu.
Žalobca uviedol, že dňa 27.8.2008 dostal od JUDr. Aleny Zadákovej ako právnej zástupkyne žalovaného
list datumovaný k 21.8.2008 s názvom výpoveď z nájmu bytu č.1 na U. Č..XX R. P., ktorý zdôvodnil
tým, že porušil ustanovenia nájomnej zmluvy, keď neuhradil nájomné za január, máj, jún a júl 2008 a
prenajímateľ v súlade s ust.§711 ods.1 písm.d) Občianskeho zákonníka vypovedal nájom bytu z dôvodu,

že nájomca hrubo porušil svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu tým, keď nezaplatil nájomné, alebo
úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a súčasne aj s odkazomna §711 ods.1 písm.e) Občianskeho zákonníka z dôvodu, že dom si vyžaduje opravy, pri vykonávaní
ktorých nemožno dom používať najmenej počas 6 mesiacov, nakoľko sa dom na Hlavnej č.15 nachádza
v havarijnom stave a vlastníkom domu mieni vykonať komplexnú rekonštrukciu objektu a to v súlade

so znaleckým posudkom Ing. Víta Svobodu o posúdení bezpečnosti užívania vnútorného priestoru
domu č.5/2008. Žalobca ďalej uviedol, že je poberateľom čiastočného invalidného dôchodku a poberá
v súčasnosti 4.423,-Sk mesačne, od 18.10.2008 pracoval na základe pracovnej zmluvy na dobu určitú
s Continental film, s.r.o. ako uvádzač, upratovač, údržbár s v čistou mesačnou mzdou okolo 7.000,-
Sk do 15.11.2008, kedy sa pracovný pomer skončil z dôvodu, že sa skončila prevádzka kina Družba

Košice.Žalobcaksvojimvýdavkomuviedol,žemávyživovaciupovinnosťvočimaloletémusynoviPetrovi
(nar.22.11.1992), ktorý študuje na Gymnáziu na Poštovej ulici v Košiciach a v predmetnom byte býva s
ním, ďalej má daňový nedoplatok voči Daňovému úradu Košice I. vo výške 1.493.311,-Sk, na základe
čoho mu vykonávajú exekučné zrážky zo mzdy ako aj z dôchodku, ďalej má nedoplatky za služby
spojené s užívaním bytu za rok 2006 vo výške 7.249,-Sk, za rok 2005 vo výške 3.378,-Sk, voči SPP za
obdobie od 1.1.2008 - 18.10.2008 má nedoplatok za plyn vo výške 26.056,-Sk, voči VSE má nedoplatok

za odber elektrickej energie vo výške 6.066,50 Sk. Na základe toho sa žalobca domnieva, že ku dňu
doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov v súlade s ust.§710 ods.4 Občianskeho
zákonníka a ešte pred uplynutím ochrannej doby zaplatil dlžné nájomné, ktoré bolo dôvodom výpovede
z nájmu bytu. Žalobca uviedol, že obe výpovede z oboch dôvodov považuje za neplatné, pretože nie sú
preukázané objektívne skutočnosti na dôvod výpovede z dôvodov uvedených prenajímateľom.

Žalovaný sa k žalobe vyjadril prostredníctvom svojej právnej zástupkyne podaním doručeným súdu dňa
16.7.2009 v ktorom žiada, aby súd žalobu zamietol a priznal mu náhradu trov konania, nakoľko výpoveď
je plne dôvodná, pretože žalovaný je výlučným vlastníkom domu s pozemkom na Hlavnej ulici č.15
v Košiciach, zapísanom na A. Č..XXXXX P..Ú.. J. mesto a žalobca, ktorý bol nájomcom bytu č.1 na
Hlavnej č.15 v Košiciach na základe nájomnej zmluvy zo dňa 27.1.1961 mal v čase dania výpovede

dlh na nájme za obdobie január, máj, jún 2008 preto mu podľa §711 ods.1 písm.d) Občianskeho
zákonníka dal výpoveď a taktiež z dôvodu podľa §711 ods.1 písm.e) Občianskeho zákonníka pretože
po zakúpení obytného domu zistil, že sa tento nachádza v havarijnom stave, Preto bol vyhotovený
posudok č.05/2008 Ing.Víta Svobodu k technickému stavu domu, ktorý bol doručený aj žalobcovi dňa
4.8.2008. Žalovaný potvrdil, že žalobca dodatočne uhradil prostredníctvom právnej zástupkyne dlžné

nájomné a požiadal ho o uznanie odpadnutia výpovedného dôvodu s odôvodnením, že žalobca v čase
dania výpovede bol v hmotnej núdzi a svoju povinnosť si splnil pred uplynutím lehoty s poukazom na
§711 ods.5 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že žalobca však dostatočným spôsobom nepreukázal,
že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nakoľko príjem mal a pri
regulovanom nájme mohol tento uhradiť, resp. požiadať o platenie nájmu v splátkach a preto aj naďalej

trvalnadanejvýpovedi.Takistotvrdenie,žežalobcajedlžníkomdaňovéhoúraduniejepodľažalovaného
dôvod objektívny, pretože túto skutočnosť si pravdepodobne zavinil svojim subjektívnym správaním sám
a to svojou nedbanlivosťou.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov - žalobou, všetkými
listinnými dôkazmi založenými v spise vyjadrením účastníkov ako aj ďalším spisovým materiálom a zistil

tento skutkový stav :

Výmerom Sociálnej bytovej komisie a Závodného výboru pri košickom veľkoobchode s tovarom širokej
potreby zo dňa 4.7.1955, ktorý nadobudol platnosť dňom 4.7.1955, bol zamestnancovi Jozefovi Mižákovi
(nar.12.4.1924 v Košiciach) do užívania pridelený byt v podnikovom dome v Košiciach na Leninovej ulici
č.16, 1.poschodie, pozostávajúci z 5 miestností.

Dňa 27.1.1961 bola medzi prenajímateľom (Domová správa č.4 v Košiciach) a nájomcom (E. D.)
uzavretá Nájomná zmluva, na základe ktorej bol nájomcovi pridelený byt na Leninovej č.19, č.bytu 1, na
1.poschodí, pozostávajúci z 3 izieb, predizby, kuchyne, špajze, kúpelne, WC a príslušenstva od 1.1.1961
na dobu neurčitú.

Listom zo dňa 12.6.2007 právna zástupkyňa žalovaného oznámila žalobcovi zmenu vlastníka domu s

pozemku na Hlavnej ulici č.15 v Košiciach s účinnosťou od 17.4.2007, vlastníctvo je zapísané na A.Č..XXXXX P..Ú.. J. E.. Súčasne oznámila, že vlastník domu prevzal od bývalého správcu domu BPMK
okrem iných dokumentov aj zmluvu o nájme bytu žalobcu zo dňa 27.1.1961 a tiež, že platby za nájomné
a služby spojené s užívaním bytu má žalobca uhrádzať na účet nového vlastníka domu. Žalobcu tiež

oboznámila, že vzhľadom na havarijný stav obytného domu mieni vlastník domu vykonať komplexnú
rekonštrukciu objektu a preto uvažuje o vyprataní všetkých bytov a vyzval žalovaného, aby sa zúčastnil
jednania o prípadnom náhradnom byte.

Z listu nazvaného Výpoveď z nájmu bytu č.1 na Hlavnej 15 v Košiciach zo dňa 21.8.2008, vyplýva,
že žalovaný vypovedal nájom bytu žalobcovi k bytu č.1 v objekte na Hlavnej 15 v Košiciach, vchod

Zvonárska 6 z dôvodu porušenia ustanovenia dojednaných v zmluve tým, že neuhradil nájomné za
obdobie január, máj, jún, júl 2008 a vzhľadom na to podľa §711 ods.1 písm.d) Občianskeho zákonníka
vypovedal prenajímateľ nájom tohto bytu a tiež s poukazom na §711 ods.1 písm.e) Občianskeho
zákonníka z dôvodu, že dom je v havarijnom stave a vyžaduje si komplexnú rekonštrukciu a opravy,
pri ktorých vykonávaní ho nemožno používať počas 6 mesiacov, o posúdení bezpečnosti užívania
vnútorného priestoru bol vyhotovený aj posudok Ing. Víta Svobodu č.05/2008.

Na pojednávaní konanom dňa 28.10.2009 sa zúčastnil žalobca aj právna zástupkyňa žalobcu a právna
zástupkyňa žalovaného. Žalobca nielen v žalobe samotnej, ale aj na pojednávaní potvrdil, že výpoveď
zo dňa 21.8.2008 bola jeho právnej zástupkyni ním osobne doručená dňa 27.8.2008 a jemu osobne
bola doručená poštou ako uviedol „v deň, keď listinu doručil advokátke, t.j.27.8.2008 ale možno aj deň
predtým, t.j.26.8.2008“.

Právna zástupkyňa žalobcu na pojednávaní dňa 28.10.2009 potvrdila, že poznámku do pravého
horného rohu v znení „27.8.08 priniesol osobne“, na listine nazvanej Výpoveď z nájmu bytu č.1 vpísala
vlastnoručne na potvrdenie prevzatia listiny od žalobcu.

Podľa §710 ods.1 Občianskeho zákonníka nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

Podľa §710 ods.4 Občianskeho zákonníka ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa §711 ods.1 písm.d),
že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že
ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje
o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Podľa §711 ods.1 písm.d) Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak

nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné
alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že
prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Podľa §711 ods.1 písm.e) Občianskeho zákonníka je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom
alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých

vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.

Podľa§711ods.6Občianskehozákonníkaneplatnosťvýpovedemôženájomcauplatniťnasúdedotroch
mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti
rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Neplatnosť výpovede z nájmu bytu je v podstate neplatnosťou relatívnou, súd ju teda môže vysloviť len

na návrh nájomcu, ktorého práva z nájmu sú dotknuté a ktoré mu občiansky zákonník výslovne priznáva
právom podať na súde návrh na určenie, že výpoveď z nájmu bytu je neplatná.Žalobu o neplatnosť výpovede je možné podať v trojmesačnej hmotno - právnej prekluzívnej lehote
počítanej odo dňa jej doručenia nájomcovi, v dôsledku čoho musí byť žaloba v tejto lehote podaná na
súde (nestačí jej podanie na pošte a pod.) a po jej márnom uplynutí právo na podanie žaloby zaniká a

teda sa „de iure“ končí akákoľvek možnosť napadnúť platnosť výpovede.

Preklúzia ako právny inštitút, je kvalifikované plynutie času, pri ktorom dochádza k zániku práva
neuplatnením práva v zákonom stanovenom čase a to v zákonom stanovených prípadoch. O
zániku práva hovoríme vtedy, keď právna norma (trvanie nejakého práva vopred) obmedzuje
na nejaký čas alebo, keď právna norma ustanovuje, že sa musí splniť určitá povinnosť, aby

sa právo zachovalo. Na preklúziu prihliada súd ex offo
(teda aj bez námietky ). Plnenie z prekludovanej pohľadávky zo strany dlžníka
zakladá bezdôvodné obohatenie na strane oprávneného veriteľa, je to plnenie protiprávne, ide o plnenie
tzv. nedlhu = indebitum. Z toho dôvodu ani súd po uplynutí tejto zákonnej lehoty sa nemôže „ex
offo“ s predmetom žaloby a posúdením platnosti výpovede z nájmu bytu ďalej zaoberať. Podstata

právnej úpravy uvedenej v ust.§711 ods.6 Občianskeho zákonníka spočíva v tom, že ak nájomca,
ktorému prenajímateľ dal výpoveď z nájmu bytu chce zániku nájmu zabrániť, nemá inú možnosť než v
zákonomustanovenejtrojmesačnejlehoteododňadoručeniavýpovedepodaťnávrhnasúdoneplatnosť
výpovede, lebo v opačnom prípade právo nájomcu uplatniť tento nárok na súde zaniká a súdy sa už
nemôžu zaoberať a riešiť otázku platnosti výpovede z nájmu bytu a to ani ako otázku predbežnú.

Podľa §122 ods.2 Občianskeho zákonníka koniec lehoty určenej podľa týždňov, mesiacov alebo rokov
pripadá na deň, ktorý sa pomenovaním alebo číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej
salehotazačína.Akniejetakýtodeňvposlednommesiaci,pripadnekonieclehotynajehoposlednýdeň.

V prejednávanom prípade bolo z obsahu žaloby, vyjadrenia žalobcu i jeho právnej zástupkyne
jednoznačne preukázané, že žalobcovi bola výpoveď z nájmu doručená dňa 27.8.2008 a od tohto

momentumuzačalaplynúť3-mesačnálehota(§711ods.6OZ)nauplatneniesvojhoprávanapríslušnom
súde, ktorej koniec pripadol na deň, ktorý sa číselne zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od
ktorej sa lehote začína počítať, t.j. na deň 27.11.2008 (štvrtok) a žaloba na tunajšom súde bola podaná
osobne dňa 28.11.2008.

Na základe uvedeného súd konštatuje, že dňom 27.11.2008 došlo k márnemu uplynutiu prekluzívnej

lehoty na podanie žaloby o neplatnosť výpovede podľa §711 ods.6 OZ, preto nárok žalobcu posúdil ako
nedôvodný a žalobu zamietol.

Žalobca požiadal súd aj o oslobodenie od platenia súdnych poplatkov. Po posúdení návrhu žalobcu na
základe predložených dokladov súd posúdil, že jeho návrh je odôvodnený, preto jeho návrhu vyhovel
Uznesením č.k.38C/311/2008-56 zo dňa 13.3.2009 a oslobodil žalobcu od platenia súdnych poplatkov.

O ustanovení advokáta ex offo JUDr. Jaroslavu Plažákovú súd neustanovil, nakoľko žalobca mal od
začiatku konania zvolenú právnu zástupkyňu JUDr. Jaroslavu Plažákovú a neoznámil súdu vypovedanie
jej plnej moci v tomto konaní.

O trovách konania súd rozhodol podľa §150 O.s.p., podľa ktorého ak sú tu dôvody hodné osobitného
zreteľa, nemusí súd výnimočne náhradu trov konania celkom alebo sčasti priznať. Súd prihliadne najmä

na okolnosti, či účastník, ktorému sa priznáva náhrada trov konania, uviedol skutočnosti a dôkazy pri
prvom úkone, ktorý mu patril; to neplatí, ak účastník konania nemohol tieto skutočnosti a dôkazy uplatniť.

Vzhľadom na to, že súd mal preukázané, že žalobca je toho času nezamestnaný, je poberateľom
čiastočného invalidného dôchodku vo výške 4.423,-Sk mesačne, t.j.146,82 eur mesačne, má dlh voči
daňovému úradu vo výške 1.493.311,-Sk, t.j. 49.568,84 eur, ďalej má povinnosť prispievať na výživu

svojho maloletého syna Petra, má nedoplatky za služby spojené s užívaním bytu za roky 2005 a 2006
v celkovej výške 1.419,02 eur a je zaťažený aj pôžičkami vo výške spolu 1.825,67 eur súd uznal súhrn
týchto nepriaznivých majetkových okolností na strane žalobcu za dôvody hodné osobitného zreteľa preaplikáciu vyššie uvedeného §150 O.s.p.. Vzhľadom na uvedené tak procesne úspešnému žalovanému
náhradu trov konania nepriznal a žalobcovi ako procesne neúspešnému v tomto konaní nárok na ich
náhradu nevznikol.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa

jeho doručenia, na Okresný súd Košice I., v 3 písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( §42 ods.3 O.s.p. )

uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,

v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho

sa odvolateľ domáha.

Podľa ust. §205 ods.2 odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej,
možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v §221 ods.1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov

k nesprávnym skutkovým zisteniam

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ust. §251 ods.1 O.s.p. ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o
výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.

V Košiciach, dňa 28.10.2009

JUDr. Jarmila Centková sudkyňa

Za správnosť vyhotovenia:

Gabriela Tóthová, súdny asistent