Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 13. júl 2010

Súd: Okresný súd Topoľčany
Spisová značka: 4C/243/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4609208719
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 07. 2010
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Marián Mokoš

ECLI: ECLI:SK:OSTO:2010:4609208719.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Topoľčany samosudcom Mariánom Mokošom v právnej veci navrhovateľov: 1/ X. U.,

nar.XX.X.XXXX a manž. 2/. X. U., nar.X.X.XXXX, obaja bytom Š., X..R..Š. Č..XXX/XX , zastúpení
Mgr.Dianou Šiagyovou, advokátkou so sídlom v Šali, Štúrova 2 proti odporcovi: HIGH LIFE, s.r.o.,
Dopravná č.1364 Topoľčany 955 01, IČO 36 811 416 , zastúpený JUDr.Martinom Urminským,
nar.24.12.1979, bytom Tesáre 82 o zaplatenie 8.275,24 eura s prísl. takto:

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Odporcovi sa náhrada trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia sa podaným návrhom domáhali od odporcu zaplatenia sumy 8.275,24 eura s 9,5 %

ročným úrokom z omeškania od 10.4.2009 do zaplatenia z dôvodu, že uzavreli s odporcom dňa 1.7.2008
zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a podľa tejto zmluvy sa odporca zaviazal v čl.VII. ods.7.1.
odovzdať im ako budúcim kupujúcim nehnuteľnosti špecifikované v čl.III. ods.3.1. citovanej zmluvy a to
v lehote do 30 dní odo dňa uzavretia citovanej zmluvy, t.j. v lehote do 31.7.2008 , avšak odporca si svoju
povinnosť splnil až dňa 16.9.2008 a pre porušenie tejto povinnosti bola podľa čl.VII. ods.7.6. dojednaná
zmluvná pokuta vo výške 0,1 % z dohodnutej kúpnej ceny za každý deň omeškania najviac však 10 %
z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vymáhaná suma teda predstavuje zmluvnú pokutu v maximálnej výške za

porušenie uvedenej zmluvnej povinnosti s tým, že táto pokuta sa uplatňuje za obdobie od 1.8.2008 do
15.12.2008 , kedy došlo k povoleniu vkladu vlastníckeho práva ku garáži.

Odporca s podaným návrhom nesúhlasil a tento žiadal zamietnuť s poukazom na znenie zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve , z ktorej jednoznačne vyplýva, že 30-dňová lehota na odovzdanie bytu sa
nepočíta od podpísania zmluvy o budúcej kúpnej zmluve , ale až od podpísania riadnej kúpnej zmluvy ,
ku ktorému došlo dňa 15.10.2008 a teda pokiaľ bol navrhovateľom byt odovzdaný dňa 16.9.2008, tak

to bolo dokonca v predstihu.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľov a zástupcu odporcu ako aj oboznámením sa s
predloženými dokladmi, z ktorých zistil, že účastníci dňa 1.7.2008 uzavreli zmluvu o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy s tým, že predmetom budúcej kúpnej zmluvy mal byť prevod vlastníckeho práva k 2-
izbovému bytu č.B 02.09 s príslušenstvom ako aj samostatne stojacej garáži v bytovom dome "Zátišie"
na ul.X..R..Š. W. Š. spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach , zariadeniach a

na príslušenstve bytového domu ako aj spoluvlastníckym podielom na zastavanom pozemku a na
priľahlých pozemkoch. Podmienky uzavretia budúcej kúpnej zmluvy boli dohodnuté v čl.IV. a kúpna
cena za nehnuteľnosti bola stanovená na sumu 2.493.000,- Sk s tým, že navrhovatelia ako budúci
kupujúci zaplatia registračný poplatok vo výške 20.000,- Sk v deň podpisu zmluvy o uzavretí budúcejkúpnej zmluvy, časť vo výške 493.000,- Sk do 3 dní od uzavretia tejto zmluvy a časť vo výške
2.000.000,- Sk do 31.júla 2008. V čl.VII. bol dojednaný termín odovzdania nehnuteľností s tým, že podľa
ods.7.1. sa zmluvné strany dohodli , že budúci predávajúci odovzdajú budúcim kupujúcim nehnuteľnosti

špecifikované v čl.III. bod 3.1. v lehote 30 dní od uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy. Termín odovzdania
nehnuteľností je dodržaný, ak nehnuteľnosti nemajú vady a nedorobky brániace ich užívaniu. V bode
7.6. bolo dojednané, že v prípade omeškania budúceho predávajúceho s odovzdaním nehnuteľnosti do
užívania podľa tohto článku majú budúci kupujúci nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 0,1 %
z kúpnej ceny nehnuteľností za každý deň omeškania, najviac však 10% z kúpnej ceny nehnuteľností.

Budúci predávajúci nie je povinný platiť zmluvnú pokutu v prípade omeškania budúcich kupujúcich so
zaplatením niektorej splátky kúpnej ceny podľa čl.VI. tejto zmluvy. V čl.XI. bod 11.1. zmluvy je uvedené,
že ak niektorá zmluvná strana bezdôvodne neuzavrie budúcu kúpnu zmluvu do 31.7.2008, má druhá
zmluvná strana právo odstúpiť od tejto zmluvy. V takomto prípade má zmluvná strana, ktorá od tejto
zmluvy odstúpila, právo požadovať od zmluvnej strany, ktorá bezdôvodne odmietla uzavrieť budúcu
kúpnu zmluvu, zmluvnú pokutu vo výške 10 % z kúpnej ceny nehnuteľností. Zaplatením zmluvnej pokuty

nie je dotknuté právo budúceho predávajúceho na náhradu škody.

Na základe tejto uzavretej budúcej zmluvy navrhovatelia zaplatili odporcovi dňa 1.7.2008 registračný
poplatok v sume 20.000,- Sk, Dňa 3.7.2008 časť kúpnej ceny vo výške 493.000,- Sk a dňa 28.7.2008
zvyšok kúpnej ceny vo výške 2.000.000,- Sk.

Dňa 16.9.2008 zmluvné strany podpísali protokol o odovzdaní bytu , podľa ktorého navrhovatelia prebrali
byt č.B 02.09 nachádzajúci sa 2.nadzemnom poschodí bytového domu "Zátišie" na ul.X..R..Š. W. Š.
spolu s príslušenstvom a samostatne stojacu garáž a podľa čl.III. protokolu navrhovatelia prehlásili, že
predmet odovzdávania a prevzatia nemá vady a nedorobky brániace jeho užívaniu a preberajú ho tak,

ako stojí a leží.

Dňa 15.10.2008 účastníci uzavreli kúpnu zmluvu k bytu č.B 02.09 s tým, že ide o rozostavaný byt za
kúpnu cenu 2.493.000,- Sk a následne dňa 27.10.2008 uzavreli dodatok č.1 k tejto kúpnej zmluve s
tým, že ku vkladu do katastra nehnuteľností na základe uvedenej kúpnej zmluvy a dodatku došlo dňa

30.10.2008 pod č.W. XXXX/XX.

Listom zo dňa 1.4.2009 vyzvali navrhovatelia odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty za porušenie
zmluvnej povinnosti a to v sume 8.275,24 eura z dôvodu, že kúpna zmluva ohľadom prevodu
vlastníckeho práva k bytu bola uzavretá dňa 27.10.2008 a od tohto dňa začala odporcovi plynúť lehota

na odovzdanie bytu a hoci bol dňa 16.9.2008 podpísaný protokol o odovzdaní bytu, tak v tom čase
ešte nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie o užívaní stavby, v ktorej sa nachádza byt a preto nebolo
ani zákonne možné podpísať protokol o odovzdaní nehnuteľností . Z toho dôvodu sa odporca sa
dňom 28.11.2008 dostal do omeškania so splnením zmluvnej povinnosti. Opakovane listom zo dňa
29.6.2009 navrhovateľka v 2/rade vyzvala odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty a keďže odporca

nárok navrhovateľov na zaplatenie zmluvnej pokuty neuznával a poukazoval na skutočnosť, že byt
odovzdal navrhovateľom ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy, tak navrhovatelia sa domáhali zaplatenia
zmluvnej pokuty súdnou cestou.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa ods. 2, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty
alebo určený spôsob jej určenia.

Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že návrh navrhovateľov na zaplatenie
zmluvnej pokuty v sume 8.275,24 eura spolu s úrokom z omeškania nie je dôvodný a preto ho súd
v celom rozsahu zamietol. Zákon umožňuje zmluvným stranám , aby si v prípade porušenia zmluvnej
povinnosti dojednali zmluvnú pokutu , pričom túto je možné dojednať len písomne a zároveň musí byť

v dojednaní určená jej výška alebo spôsob jej určenia. Je nesporné, že účastníci , ktorí uzavreli dňa
1.7.2008 zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, si v čl.VII. bod 7.6. dojednali zaplatenie zmluvnej
pokuty v prípade omeškania budúceho predávajúceho , čiže odporcu s odovzdaním nehnuteľnosti, ktoré
boli predmetom zmluvy a v bode 7.1. bolo dohodnuté, že nehnuteľnosti budú odovzdané do užívaniabudúcim kupujúcim , čiže navrhovateľom v lehote 30 dní od uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy. Z toho
jednoznačne vyplýva, že navrhovatelia si mohli dôvodne uplatniť zaplatenie zmluvnej pokuty len v tom
prípade, ak by odporca nedodržal lehotu 30 dní od uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy na odovzdanie

nehnuteľnosti, pričom v tomto prípade kúpna zmluva bola uzavretá dňa 15.10.2008 a jej dodatok dňa
27.10.2008 , avšak k odovzdaniu nehnuteľnosti podľa protokolu o odovzdaní bytu došlo ešte pred
samotným uzavretím kúpnej zmluvy a to dňa 16.9.2008. Nárok navrhovateľov na zaplatenie zmluvnej
pokuty vychádzajúc z písomne uzavretej zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy teda nemôže byť
dôvodný,pretožeodporcaneporušilsvojupovinnosťohľadomodovzdanianehnuteľnostinavrhovateľom

a túto odovzdal ešte skôr, ako bolo dohodnuté v zmluve. Navrhovatelia v priebehu konania poukazovali
na nález Ústavného súdu SR sp.zn.I.ÚS 243/07 (publikovaný v časopise Zo súdnej praxe č.5/2008 )
ohľadom výkladu nejasných formulácii a pojmov medzi zmluvnými stranami, podľa ktorého ak sú v
zmluve použité formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, je spravodlivé vykladať ich v
prospech strany , ktorá zmluvu nenapísala , avšak podľa názoru súdu , v prípade zmluvy o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy a hlavne termínu odovzdania nehnuteľnosti, nejde o žiadne formulácie a pojmy ,

ktoré by bolo možné vykladať rozdielne, nakoľko v zmluve je jednoznačne stanovený termín odovzdania
nehnuteľnosti bez toho, aby si ho zmluvné strany mohli vykladať každá iným spôsobom a preto súd
návrhu navrhovateľov na zaplatenie zmluvnej pokuty považuje iba za špekulatívny s poukazom aj na
skutočnosť, že samotní navrhovatelia vo svojej výzve zo dňa 1.4.2009 uvádzali iné dôvody na zaplatenie
zmluvnej pokuty a hlavne iné termíny odovzdania nehnuteľnosti ako sú dohodnuté v samotnej zmluve

a taktiež pri podaní návrhu na súd svoj návrh odôvodňovali tým, že odporca sa dostal do omeškania so
splnením svojej povinnosti od 1.8.2008 a túto si splnil až dňa 16.9.2008 a keď zistili, že na základe tejto
argumentácie by si nemohli uplatňovať zmluvnú pokutu do výšky 10 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, tak
na pojednávaní dňa 23.2.2010 argumentovali tým, že ide o zmluvnú pokutu za obdobie od 1.8.2008 do
30.10.2008 a po zistení, že ani vtedy nie je možné uplatňovať si zmluvnú pokutu v plnej výške zase

argumentovali tým, že berú do úvahy obdobie do 15.12.2008 , kedy došlo ku vkladu vlastníckeho práva
ohľadom garáže. Taktiež navrhovatelia tvrdili, že z ich strany došlo k odstúpeniu od zmluvy o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy, pričom na toto tvrdenie nedoložili žiaden doklad a z dokazovania vyplynulo, že
k odstúpeniu od zmluvy nemohlo dôjsť, pretože účastníci rešpektovali zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy a podľa tejto došlo k odovzdaniu nehnuteľnosti ako aj k uzatvoreniu samotnej kúpnej zmluvy.

Podľa názoru súdu zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy neobsahuje žiadne sporné formulácie a
pojmy , ktoré by si účastníci mohli vykladať rozdielne , pretože z tejto jednoznačne vyplýva, že budúca
kúpna zmluva mala byť uzavretá do 31.7.2008 a pokiaľ niektorá zmluvná strana bezdôvodne neuzavrela
budúcu kúpnu zmluvu do tejto lehoty, tak druhá zmluvná strana mala právo odstúpiť od zmluvy o

uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a nárokovať si zmluvnú pokutu a teda pokiaľ samotná kúpna zmluva
nebola uzavretá do 31.7.2008 z objektívnych dôvodov, tak navrhovatelia nemohli využiť svoje právo na
odstúpenie od zmluvy a zmluvnú pokutu by si mohli nárokovať len vtedy, pokiaľ by im nehnuteľnosti
neboli odovzdané v lehote 30 dní od uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy a z toho vyplýva, že medzi
účastníkmi bol dohodnutý taký postup, že najskôr sa uzavrie samotná kúpna zmluva a až potom dôjde

k odovzdaniu nehnuteľnosti , o čom svedčí aj čl.VII. bod 7.5. zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy,
podľa ktorého navrhovatelia po uzavretí kúpnej zmluvy a následnom odovzdaní nehnuteľnosti mali platiť
zálohové platby za energie až pokiaľ nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva. V čl.IV. bod 4.2.
zmluvy je tiež upravený postup pri uzatváraní budúcej kúpnej zmluvy a z tohto vyplýva, že samotná
kúpna zmluva nemohla byť uzavretá skôr, ako nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a

do katastra nehnuteľnosti budú zapísané jednotlivé byty , pričom z prevedeného dokazovania súd
zistil, odporca mal snahu vyhovieť požiadavke navrhovateľov na uzavretie kúpnej zmluvy ešte skôr
ako boli splnené všetky tieto podmienky a maximálne vychádzal navrhovateľom v ústrety čo vyplýva z
predložených korešpondencie a navrhovatelia v priebehu tejto doby nemali žiadne námietky ohľadom
termínu odovzdania nehnuteľnosti a tieto si začali uplatňovať až dodatočne bez toho, aby tento ich nárok

na uplatnenie zmluvnej pokuty mal oporu v zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy. Z uvedených
dôvodov súd návrh navrhovateľov nepovažoval za dôvodný a v celom rozsahu ho zamietol.

O náhrade trov konania rozhodol súd podľa §-u 142 ods.1 O.s.p. tak, že odporcovi nepriznal návrhu
trov konania, nakoľko tento náhradu trov konania od navrhovateľov nepožadoval.

Poučenie:P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo
dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu na Krajský súd v Nitre . Podľa §-u 205 ods. l O.s.p. v
odvolaní sa má popri všeobecných

náležitostiach uviesť proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom roz-
sahu sa napáda , v čom sa toto rozhodnutie, alebo postup súdu pova-
žuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha .