Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 30. október 2015

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 21Cob/13/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2204899774
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 10. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Božena Husárová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2015:2204899774.2

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v právnej veci žalobcu: H. D., G. č. XXXX/XX, N. E., zastúpenému advokátom
JUDr. Ing. Štefanom Neszmérym, Nám. priateľstva 2172/31, Dunajská Streda proti žalovaným: 1/ K.
H., F. XXX/X, N. E., 2/. G. W., U.. E. č. XXX/X, N. E., obaja zastúpení advokátkou JUDr. Helenou
Buzgóovou, Alžbetínske nám. č. 2, Dunajská Streda o zaplatenie 9.032,20 eur (272.104,30,- Sk) s prísl.
a o vzájomnom návrhu žalovaných o zaplatenie nákladov vynaložených na zhodnotenie nehnuteľnosti,

o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Dunajská Streda č. k. 11Cb/46/2004-589 zo dňa
16.09.2014 t a k t o

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovaným 1./ a 2./ sumu 17 383,10 eur, povinnosť
zaplatiť trovy konania za zaplatený súdny poplatok vo výške 590 eur, zálohu na znalecké dokazovanie

vo výške 99,58 eur, trovy právneho zastúpenia vo výške 5 539,37 eur, ako aj náhradu trov konania štátu
vo výške 132,39 eur, všetko do troch dní po právoplatnosti rozhodnutia.

Rozhodol tak na základe vykonaného dokazovania k návrhu, ktorým žalobca žiadal, aby boli žalovaní
zaviazaní k povinnosti uhradiť mu sumu 272.104,30,- Sk (9.032,20 eur) s 9,5 % úrokom z omeškania
od 31.3.2003 do zaplatenia, z dôvodu neuhradeného nájomného a náhrady za spotrebovanú elektrickú

energiu, keď žalovaným na základe Nájomnej zmluvy zo dňa 12.03.2001 v znení Dodatku č.1 zo dňa
22.05.2001 poskytol do nájmu na dobu neurčitú nebytový priestor, ktorý nájom bol účastníkmi ukončený
k 31.3.2003.

V priebehu konania podali žalovaní vzájomný návrh, ktorým sa domáhali uhradenia investícií do
prenajatej nehnuteľnosti.

Dňa 11.4.2006 súd prvého stupňa o veci rozhodol rozsudkom, ktorým žalobu zamietol a doplňujúcim
rozsudkom zaviazal žalobcu k povinnosti zaplatiť žalovaným istinu vo výške 215.634,- Sk. Uvedený
rozsudok v spojení s doplňujúcim rozsudkom bol na základe odvolania žalobcu zrušený uznesením
Krajského súdu v Trnave č. k. 21Cob/207/2006-196 (po prečíslovaní č.l.207) zo dňa 31.1.2007.

Súd mal z konania preukázané, že dňa 12.3.2001 uzatvorili účastníci konania zmluvu o nájme
nebytových priestorov na dobu neurčitú, predmetom ktorej bol nájom nebytového priestoru označený
ako skladové priestory vo výmere 1.000 m2. Prenajatá nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva bola
výkrmňou hovädzieho dobytka. Žalovaní predmetné priestory od žalobcu prevzali a požiadali Okresný
úrad v Dunajskej Strede, Odbor životného prostredia o povolenie zmeny užívania, o ktorej bolo
príslušným úradom rozhodnuté a dňa 19.7.2001 bola povolená zmenu užívania nehnuteľnosti na

krytú motokársku dráhu. V nájomnej zmluve sa účastníci dohodli, že žalobca im nebytový priestor
prenajíma od 1.4.2001 a nájomcovia - žalovaní sa zaviazali užívať ho na účely vlastného podnikania aprevádzkovaniamotokárskejdráhy.Zmluvuúčastníciuzatvorilinadobuneurčitúacenunájmudohodlivo
výške 650,- Sk/m2 + 10 % DPH. Zmluva uvádzala, že odber vody a elektrickej energie bude predmetom
osobitnej zmluvy, ktorú účastníci uzatvoria.

Predmetom žaloby bol nárok žalobcu na uhradenie nájmu za obdobie jún - december 2002 a január
2003 do marec 2003, kedy došlo k ukončeniu nájmu, ako i náhrada za spotrebovanú elektrickú energiu,
celkom vo výške 572.104,30,- Sk.

V priebehu konania žalobca zobral žalobu o zaplatenie 300.000,- Sk späť a predmetom nároku zostala
suma 272.104,30,- Sk, o ktorej súd ďalej konal. Konanie o 300.000,- Sk bolo uznesením Okresného
súdu Dunajská Streda č. k. 11Cb/46/2004-331 (354) zo dňa 28.3.2006 zastavené.

Súd prvého stupňa o veci opäť rozhodol rozsudkom č.k. 11 Cb/46/2004-463 zo dňa 24.3.2011, ktorý
bol uznesením odvolacieho súdu č.k. 21 Cob/207/2011-499 zo dňa 29.6.2012 zrušený v odvolaním

napadnutej časti a vrátení prvostupňovému súdu na ďalšie konanie z dôvodu nesprávneho právneho
posúdenia veci, nedostatočne zisteného skutkového stavu a tiež z dôvodu odňatia možnosti konať pred
súdom, keď rozsudok prvostupňového súdu nebol jasne a zrozumiteľne odôvodnený.

Prvostupňový súd vykonal dokazovanie a vypočul znalkyňu Ing. Izabelu Tokovicsovú, ktorá sa vyjadrila

k námietkam žalobcu, vysvetlila spôsob určenia rozdielu medzi technickou hodnotou po prestavbe
a technickou hodnotou na začiatku nájomného vzťahu a pri zohľadnení pôvodného stavu prenajatej
nehnuteľnosti, ktorý určila vo výške 24.827,29 eur (747.946,91,- Sk). Súd mal za to, že znalecký posudok
č. 111/2004 a č. 86/2010 zo dňa 29.11.2010, oba vypracované znalkyňou Ing. Tokovicsovou dali
jednoznačnú odpoveď na otázku položenú v intenciách odvolacieho súdu, keď znalkyňa v kontrolnom

znaleckom posudku č. 86/2010 určila všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v pôvodnom stave vypočítanú
metodikou polohovej diferenciácie pred vznikom nájmu v sume 3 181 676,10 Sk a ku dňu skončenia
nájmu v sume 3 705 359,81 Sk, z ktorých rozdiel v sume 17 383,10 eur je cena zhodnotenia
nehnuteľnosti. V konaní bol vypracovný znalecký posudok i znalcom Ing. Gerhardtom, na ktorý ale
súd neprihliadol a uviedol, že znalkyňa Ing. Tokovicsová posudok vypracovala s väčšou presnosťou

vzhľadom na použitú metodiku, aj keď zhodnotenie určila nižšou sumou ako Ing. Gerhardt.

Súd prvého stupňa po vykonanom dokazovaní uviedol, že bolo jednoznačne preukázané zhodnotenie
prenajatej nehnuteľnosti žalovanými, ktorá bola finančne vyjadrená podľa znaleckého posudku č.
86/2010 vypracovaného Ing. Tokovicsovou, podľa ktorej sa stavba zhodnotila o 17.383,10 eur. K tvrdeniu

žalobcu, ktorý uvádzal, že do nehnuteľnosti investoval počas trvania nájmu aj on vlastné finančné
prostriedky súd uviedol, že tieto svoje tvrdenia nepreukázal, čím neuniesol dôkazné bremeno, preto
nemohol súd vyčísliť, v akej výške sa na zhodnotení nehnuteľnosti podieľal. Prvostupňový súd s
poukazom na vykonané dokazovanie uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovaným 1/ a 2/ čiastku
17.383,10 eur, o ktorú sumu sa teda žalobca obohatil tým, že jeho nehnuteľnosť bola žalovanými

zhodnotená. Z hľadiska právneho posúdenia súd poukázal na ust. § 669 Obč. zák., ktorá úprava počíta
s prípadmi, keď na úpravu prenajatej veci je povinný prenajímateľ, ale prenajímateľ ju nevykonal, preto
tieto náklady vynaložili nájomcovia, na základe čoho sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s odkazom na právne predpisy

platné pre priznanie odmeny právnemu zástupcovi platnými v rozhodnom čase, ktoré podľa príslušných
ustanovení priznal, súčasne priznal žalovaným i nárok na náhradu uhradeného súdneho poplatku,
ku ktorej povinnosti žalobcu zaviazal a podľa § 148 ods. 1 O.s.p. uložil v konaní neúspešnému
žalobcoviipovinnosťuhradiťnáhradu,ktorúzaplatilzoštátnychfinančnýchprostriedkovsúdnaznalecké
dokazovanie.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa podal v zákonnej lehote žalobca odvolanie a žiadal, aby odvolací súd
uvedené rozhodnutie pre nedostatočne zistený skutkový stav zrušil. V odvolacích dôvodoch poukazoval
na to, že ako prenajímateľ pri uzavretí nájomnej zmluvy so žalovanými súhlasil s rekonštrukciou
prenajatých nebytových priestorov, ale sa nezaviazal na úhradu nákladov s rekonštrukciou súvisiacich ,

ktoré by prevyšovali čiastku 300.000,- Sk. Ustanovenie § 667 ods. 1 Obč. zák. síce umožňuje
nájomcom požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota veci, ak dal
prenajímateľ súhlas so zmenou a nezaviazal sa k úhrade nákladov, ale práve z obsahu nájomnej
zmluvy uzatvorenej medzi účastníkmi vyplýva, že pri ukončení nájmu sa investície najmä nehnuteľnostistavajú vlastníctvom nájomcu, čiže nájomca potom nemá právo na náhradu vynaložených nákladov,
resp. nákladov vynaložených na zhodnotenie. Odvolateľ má za to, že práve znenie Nájomnej zmluvy
preukazuje vôľu účastníkov, ktorou sa snažili vylúčiť ust. § 667 ods. 1 poslednej vety Obč. zák. na

vzniknutý nájomný vzťah. Okrem toho ak sa v Dodatku č. 1 k nájomnej zmluve nájomcovia zaviazali, že
do svojho vlastníctva preberajú investície, preto im nemôže vzniknúť právo na náhradu vynaložených
nákladov na rekonštrukciu a nájomcovia sa vzdali i práva požadovať ako protihodnotu sumu, o ktorú
sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila. Zmluva bola účastníkmi uzatvorená slobodne, vážne pri rešpektovaní
zásady, podľa ktorej sa zmluvy dodržujú (pacta sum servanda) a to aj v prípade, ak by bola takáto

zmluva pre niektorú zo strán nevýhodná, nemôžu mať nájomcovia nárok na náhradu vynaložených
nákladov. Odvolateľ nesúhlasí ani s názorom vyjadrením súdom, podľa ktorého žalovaní na vlastné
náklady vybudovali z maštale motokársku dráhu, ktorá zmena užívania bola povolená rozhodnutím
Okresného úradu Dunajská Streda. Poukázal na to, že o vydanie takéhoto povolenia žiadali výlučne
žalovaní, žalobca ako vlastník nehnuteľnosti takúto zmenu nikdy nedal zapísať do listu vlastníctva,
stavba je stále vedená ako výkrmňa hovädzieho dobytka a nie motokárska dráha, preto i zmena v

užívaní stavby je neúčinná, pretože na liste vlastníctva stále nie je zapísaná. Napriek tomu ale znalci pri
vypracovaní znaleckých posudkov stavbu posudzovali ako krytú motokársku dráhu, ktorá ale nikdy de
jure, ani de facto neexistovala. Okrem toho rozhodnutím súdu je tak žalobca nútený vyplatiť nájomcom
- žalovaným i cenu vecíi, ktoré sú v ich vlastníctve a o ktoré nemá záujem, pretože ich nemá možnosť
žiadnym spôsobom využiť, o čom sa mohol konajúci súd presvedčiť prípadnou ohliadkou na mieste,

z toho dôvodu má žalobca právo vyžadovať, aby nájomcovia v prípade skončenia nájmu nebytových
priestorov tieto vrátili do stavu v akom ich prevzali, pretože sa na žiadnych zmenách, ktoré by sa stali
súčasťou stavby v takej hodnote nedohodli. Odstránenie zmien úprav vykonaných na stavbe v súvislosti
s ich užívaním žalovanými by neviedlo k poškodeniu predmetu nájmu, ale k jej účelnejšiemu využitiu,
žalobca nemôže v budúcnosti predmetné priestory prenajímať, pretože sa tam nachádza barová časť

na ploche 90 m2 , ktoré žalobca už nemôže ako skladové priestory ďalej prenajať.

Súd prvého stupňa pri rozhodnutí o veci poukázal na právnu úpravu uvedenú v § 669 Obč. zák.,
avšak žalobca ako prenajímateľ sa nikdy nezaviazal vykonať žiadne investície v nehnuteľnosti, žiadna
potreba opravy mu ani nebola od nájomcov nahlásená, preto názor súdov, podľa ktorého žalobca musel

vedieť o vykonaných zmenách a súhlasiť s nimi, sú iba účelové, žalobca sa na úkor žalovaných nikdy
neobohatil a sú to práve žalovaní, ktorí mu vykonanými stavebnými úpravami obmedzili možnosť
užívania predmetnej nehnuteľnosti.

Žalovaní sa k odvolaniu nevyjadrili.

Odvolací súd vec prejednal podľa § 212 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého je rozsahom a dôvodmi odvolania
viazaný a podľa § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia ústneho pojednávania keď dospel k záveru, že
rozsudok súdu prvého stupňa nie je možné potvrdiť ani zmeniť napriek tomu, že predchádzajúce
rozhodnutia prvostupňového súdu v danej veci už boli na základe odvolania účastníkov opakovane

zrušené.

V prvom rade odvolací súd poukazuje na prvostupňovým súdom citované ust. § 669 Obč. zák. podľa
ktorého zrejme vec práve posúdil . prvostupňový súd ale neuviedol, na základe čoho dospel k záveru, že
k vykonaniu rekonštrukčných prác bol povinný prenajímateľ - žalobca, keď už v rozhodnutí odvolacieho

súduč.k.21Cob/207/2006zodňa31.01.2007(č.l.207)bolouvedenéprávneposúdenieprvostupňovému
súdu vytknuté s tým, že ho na zatiaľ zistený skutkový stav nie je možné aplikovať. Prvostupňový súd v
rozhodnutí stále neuviedol, na základe akých skutkových zistení na tomto právnom posúdení zotrval
Výsledky doteraz vykonaného dokazovania nasvedčujú, že správne je aplikovanie právnej úpravy
uvedenej v ust. § 667 ods. 1 Obč. zák., keď podľa názoru odvolacieho súdu aplikovanie ust. § 667

ods. 2 Obč. zák. neprichádza do úvahy, pretože dokazovanie preukázalo vedomosť žalobcu ako
prenajímateľa o vykonaných zmenách v užívaní, ktoré rozhodnutie ako už konštatoval odvolací súd vo
svojompredošlomrozhodnutí,boložalobcoviakoprenajímateľoviavlastníkovinehnuteľnostiidoručené
rozhodnutie o zmene účelu stavby, ktoré žalobca ako účastník správneho konania nenamietal, teda
sa s ňou stotožnil , pretože príslušná právna úprava nevyžaduje, aby prenajímateľ súhlas so zmenou

užívania dal písomne. Existencia súhlasu bola preukázaná v rámci dokazovania práve predloženým
rozhodnutím stavebného úradu o zmene účelu stavby.Okrem toho je však potrebné, aby prvostupňový súd rešpektoval i Nájomnú zmluvu uzatvorenú
účastníkmi dňa 12.03.2001 v spojení s jej Dodatkom č. 1 zo dňa 22.05.2011, na ktorý poukázal i
odvolateľ v podanom odvolaní.

V článku II. uvedeného Dodatku č.1 prenajímateľ súhlasil s investíciami do predmetu nájmu v rozsahu
hodnoty 300.000,- Sk a investície a práce boli v tomto článku vymenované. V závere článku je uvedené,
že „V prípade ukončenia nájomného vzťahu predmetné investície, uvedené v tomto dodatku č.1, najmä
hnuteľné veci preberá do svojho vlastníctva nájomca“.

K tomuto zneniu považuje odvolací súd za potrebné v súvislosti s odvolaním žalobcu ozrejmiť, že
podľa obsahu uvedeného dodatku sa účastníci nedohodli na tom, že nájomcovia nemajú nárok na
náhradu vynaložených nákladov, ale na tom, že sa prenajímateľ, ktorý so zmenou súhlasil, k čomu
zákon písomný súhlas nevyžaduje, nezaviazal na úhradu nákladov, ako predpokladá ust. § 667 ods. 1
posledná veta Obč. zák. Zo zistenia a znaleckých posudkov vyplýva, že náklady, ktoré žalovaní vynaložili

na rekonštrukčné práce prevýšili čiastku investície „300.000,- Sk, ktorá bola uvedená v čl.II. Dodatku
č. 1. Nezrozumiteľne ale vyznenia záver článku II. Dodatku č.1, podľa ktorého nemožno považovať
za správny názor odvolateľa, podľa ktorého „najmä hnuteľné veci preberá do svojho vlastníctva
nájomca“, pretože nie je zrejmé, čo účastníci týmto označením pri zohľadnení v čl.II vymenovaných
rekonštrukčných prác chceli vyjadriť. Je nepochybné, že podľa znenia Dodatku č.1 hnuteľné veci,

pokiaľ prechádzajú do vlastníctva nájomcu nemôžu byť predmetom nároku na ich zaplatenie, s ktorými
skutočnosťami sa súd prvého stupňa a ani znalecký posudok nezaoberal. Súd sa nevysporiadal pri
zadaní úlohy znalcovi s obsahom tejto časti Dodatku č.1, neposúdil, ktoré z týchto vecí je možné, aby
nájomcovia - žalovaní prevzali do svojho vlastníctva a ktoré sú so stavbou spojené a nemajú charakter
hnuteľných vecí.

Z uvedeného dôvodu je potrebné, ( ak účastníci i pri zohľadnení trvania sporu nepristúpia k vzájomnej
dohode o tom, ktoré z vecí z ohodnotenia vylúčia a môžu si ich žalovaní ako ich vlastníci odniesť) ,
aby bolo doplnené znalecké dokazovanie v takom rozsahu, že z neho bude možné určiť, ktoré hnuteľné
veci zostávajú vo vlastníctve nájomcov, teda ktoré nemôžu byť zarátané do znaleckého posudku za

účelom stanovenia ceny, ktorú je povinný žalobca žalovaným zaplatiť, teda ktoré je možné prípadne
odmontovať, prípadne rozobrať a iba tie, ktoré nebude možné považovať za veci hnuteľné zostanú
predmetom plnenia, ku ktorému bude zaviazaný prenajímateľ - žalobca. K uvedenému bude potrebné
vykonať výsluch účastníkov konania k tejto časti článku II Dodatku č. 1 k nájomnej zmluve, čím sa môžu
odstrániť nejasnosti a umožní sa tak súdu jednoznačne ako i spravodlivo určiť nárok žalovaných na

úhradu tých investícii, ktoré do nehnuteľnosti vložili a ktorými sa hodnota prenajatej veci - nehnuteľnosti
zvýšila, ako napr. zabudovanie okien, dverí a pod. Odvolací súd považuje za vhodné i prípadne ocenenie
prác popísaných v článku II. Dodatku č. 1 v súvislosti s úhradou 300.000,- Sk, ktorú sumu žalobca ako
prenajímateľ akceptoval, pričom investície vykonané v rozsahu prác špecifikovaných prvou odrážkou
článku II. Dodatku č.1 mali byť iba v rozsahu 80.000,- Sk, zistiť, čo predstavovalo dohodnutú sumu

300.000,- Sk a z týchto zistení pri prijatí záveru vychádzať.

S poukazom na uvedené odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p.
zrušilavecmuvrátilpodľa§221ods.2O.s.p.naďalšiekonanie,vktorom prvostupňovýsúdvintenciách
naznačených odvolacím súdom vykoná dokazovanie, zistené skutočnosti vyhodnotí, správne právne

posúdi a o veci opäť rozhodne. Súčasne rozhodne i o nároku na náhradu trov konania (§ 224 ods. 3
O.s.p.).

Senátom odvolacieho súdu bolo toto rozhodnutie prijaté v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.