Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 18. február 2016

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 14Co/136/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8708200303
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milan Majerník

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2016:8708200303.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Milana Majerníka a členov senátu

JUDr. Romana Tótha a JUDr. Mareka Košča v právnej veci žalobcov: 1/ A. F., nar. XX.XX.XXXX,
bytom X. Z., E.. R. XXX/X, 2/ H. F., nar. X.XX.XXXX, bytom Y. P. XX, 3/ V. P., nar. XX.X.XXXX, L.
Y. P. XX, všetci právne zastúpení JUDr. Marošom Zimom, advokátom, Kežmarok, Hradné námestie
29, proti žalovaným: 1/ Harmony INVESTMENT, s.r.o., so sídlom 980 44 Abovce 95, IČO: 36 422
631, 2/ Dražby a aukcie, s. r. o., so sídlom Martin, Flámska 1, IČO: 36 751 642, právne zastúpeného
spoločnosťou AK JUDr. Marek Hic, s.r.o., IČO : 36 865 036, so sídlom Martin, P. O. Hviezdoslava
10625/23B, konajúcou JUDr. Marekom Hicom, advokátom a konateľom spoločnosti, 3/ H & O Group,

s.r.o., so sídlom Vinice 293, Svätý Jur, IČO: 35 891751, právne zastúpenému spoločnosťou Advokátska
kancelária ANDRAŠOVIČ & PARTNERS, s.r.o., sídlo Lermontova 14, 811 01 Bratislava, IČO: 36
860 018, konajúcou JUDr. Eduardom Andrašovičom, advokátom a konateľom spoločnosti, o určenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby a neplatnosti dohody z 9.1.2006, o odvolaní žalovaných proti rozsudku
Okresného súdu Poprad č. k. 20C/8/2008-418 z 24.2.2012, zhodou hlasov členov senátu takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti, ktorou bolo určené, že dobrovoľná dražba
osvedčená notárskou zápisnicou zo dňa 16.10.2007 č. X. XXX/XXXX, X. XXXXX/XXXX a X. XXXXX/

XXXX, vykonaná v priestoroch Exekútorského úradu Mgr. Juraja Galla, Jilemnického č. 12, 036 01
Martin, ktorej predmetom bola nehnuteľnosť evidovaná v katastri nehnuteľnosti vedenom Správou
katastra Poprad a zapísaná na LV č. XXX pre k. ú. Š. J., a to byt č. X, na II. poschodí, nachádzajúci sa
v bytovom dome súp. č. XX, Obec Y. V., pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva spolu so
spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a spoločnom pozemku,
s upresnením veľkosti podielu, XXX/XXXXX, je neplatná.

o d ô v o d n e n i e :

Prvostupňový súd napadnutým rozsudkom určil, že právny úkon, dobrovoľná dražba osvedčená do
notárskej zápisnice zo dňa 16.10.2007 č. X. XXX/XXXX, X. XXXXX/XXXX a X. XXXXX/XXXX, vykonaná

v priestoroch Exekútorského úradu Mgr. Juraja Galla, Jilemnického 12, Martin, ktorej predmetom bola
nehnuteľnosť zapísaná na LV č. XXX k. ú. Š. J., a to byt č. X na II. poschodí, nachádzajúci sa v bytovom
dome súp. č. XX, obci Y. V., pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva, spolu s podielom na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach a spoločnom pozemku vo veľkosti podielu XXX/XXXXX,
je neplatná.

Zároveň rozhodol, že v prevyšujúcej časti návrh zamieta a o trovách konania bude rozhodnuté po

právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

V dôvodoch rozhodnutia uviedol, že konanie sa na súde vedie na základe návrhu podaného na
súd 14.1.2008 ešte predchodkyňou žalobcov A. F.Č., ktorá zomrela X.X.XXXX. Pôvodná žalobkyňasa domáhala určenia neplatnosti dražby zo dňa 16.10.2007 i určenia neplatnosti dohody z 9.1.2006
uzavretej ňou so žalovaným v 1/ rade. Dňa XX.X.XXXX zomrela aj dcéra pôvodnej žalobkyne K.
F.Á.. Súd v konaní tak pokračoval podľa § 107 ods. 3 O.s.p. s dedičmi - so žalobcami. Rozsudok

Okresného súdu Poprad z 20.12.2010 č.k. 20C/8/2008-322 z 20.12.2010 o zamietnutí podaného návrhu
bol zrušený uznesením odvolacieho súdu 14Co/16/2011-375 z 30.9.2011. Súd prvého stupňa preto
poukázal na záväznosť názoru odvolacieho súdu. Z vykonaného dokazovania mal súd prvého stupňa
za preukázané, že dražba predmetného bytu sa realizovala na splnenie záväzku pôvodnej žalobkyne zo
zmluvy uzavretej dňa 9.1.2006 so žalovaným v 1/ rade a podľa súčasne uzatvorenej zmluvy o zriadení

záložného práva. Žalovaný v 1/ rade uzavrel na realizáciu dražby zmluvu so žalovaným v 2/ rade
dňa 24.7.2007. Žalovaný v 1/ rade doručoval oznámenie o začatí výkonu záložného práva pôvodnej
žalobkyni i jej dcére K. F. po 11.6.2007. Z obsahu dražobného spisu žalovaného v 2/ rade č. XXXXXX
vyplynulo, že zásielky doručované A. a K. F. neboli preberané. Sama K. F. vo svojej výpovedi pred súdom
uviedla, že pre ňu adresované zásielky nepreberala, a zásielky adresované mame buď zatajila alebo ich
neprevzala z dôvodu absencie splnomocnenia. Neprevzatie písomností o dražbe súd preto nepovažoval

ako dôvod neplatnosti realizovanej dražby. Pasivita a úmyselné konanie K. F. mali za následok, že
sa neplnili záväzky, či už z užívania bytu alebo z uzavretých zmlúv so žalovaným v 1/ rade. Aj ona
samotná dňa 9.1.2006 ako spoludlžník spolu s mamou uzavrela so žalovaným v 1/ rade dohodu, podľa
ktorej dlh vo výške 130.000,- Sk mal byť zaplatený spoločne a nerozdielne v splátkach so súčasným
dohodnutím zmluvnej pokuty vo výške 0,7 % denne pre porušenie povinnosti včas realizovať splátky

a aj súčasne s následkom omeškania splátky spočívajúcim v strate výhody splátok. K. F., ktorá žila
spolu v byte s matkou, prijímala jediný príjem do spoločnej domácnosti, avšak tento použila neznámym
spôsobom, čiže znemožnila plnenie záväzkov. Z rozhodcovského rozsudku Rozhodcovského súdu pri
Slovenskej arbitrážnej komore, s.r.o. č. k. 1Sob/1109/06 vyplýva, že A. F. a K. F. boli zaviazané zaplatiť
spoločne a nerozdielne žalobcovi (v tomto konaní žalovanému v 1/ rade ) sumu 130.000,- Sk spolu so

zmluvnou pokutou vo výške 0,3 % denne z jednotlivých splátok odo dňa nasledujúceho po splatnosti
splátky. V prevyšujúcej časti bol návrh zamietnutý. Zamietnutie sa týkalo uplatňovanej zmluvnej pokuty
nad sumu 0,3 % denne. Pôvodná žalobkyňa, ani K. F. nepodali žalobu o zrušenie rozhodcovského
rozsudku v zákonnom určenej lehote. Návrh v predmetnej veci bol podaný až 14.1.2008. Rozhodcovský
rozsudok pritom nadobudol právoplatnosť 3.5.2007. Konajúci súd preto nemá právomoc rozhodnúť vo

veci týkajúcej sa určenia neplatnosti dohody z 9.1.2006, pretože mu v tom bráni prekážka res iudicata,
teda prekážka veci právoplatne rozhodnutej. Pre rozhodnutie o žalobe týkajúcej sa neplatnosti dražby
súd prvého stupňa považoval za určujúce to, že nebola vykonaná ohliadka nehnuteľnosti znalcom pred
tým, než bol vypracovaný znalecký posudok na ocenenie draženého bytu. Takýto postup odporuje
§ 12 ods. 1 zák. č 527/2002 Z.z.. Toto ustanovenie v znení účinnom do 31.12.2007 neobsahovalo

splnomocnenie pre znalca vypracovať znalecký posudok porovnaním, či inou metódou. Pokiaľ teda
znalec, bez ohľadu na to, kto tento stav zavinil, nevykonal ohodnotenie predmetu dražby obhliadkou,
neboli splnené podmienky pre vykonanie dražby, v dôsledku čoho možno konštatovať jej neplatnosť.
Ohodnotenie predmetu dražby vypracované v rozpore so zákonom mohlo zásadne ovplyvniť cenu
dosiahnutú vydražením predmetu dražby. Pre tento závažný rozpor so zákonom, akýkoľvek ďalší postup

v dražobnom konaní nemôže používať právnu ochranu. Preto súd rozhodol o neplatnosti dobrovoľnej
dražby bytu.

Výrok o náhrade trov konania súd odôvodnil aplikáciou § 151 ods. 3 O.s.p..

Proti rozsudku, proti jeho výroku, ktorým bolo žalobe vyhovené, včas podali odvolanie žalovaní. V
podstate totožne namietajú zmätočnosť, nepreskúmateľnosť a nevykonateľnosť rozsudku súdu prvého
stupňa. V prípade dobrovoľnej dražby ide o originárne nadobudnutie vlastníckeho práva. Dražbou
dochádza k prechodu vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom. Právny
poriadok spája nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetu dražby vydražiteľom s príklepom za

predpokladu, že sú splnené aj ďalšie podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách.
Dražba, jej existencia, platnosť alebo neplatnosť sú špecifickými právnymi skutočnosťami a nie právnymi
úkonmi. Hmotné aj procesné právo kvalifikuje dobrovoľnú dražbu ako právnu skutočnosť a nie právny
úkon. Žaloba o neplatnosť dobrovoľnej dražby nie je preto ani určovacou žalobou podľa § 80 písm.
c) O.s.p.. Neplatnosť dražby je neplatnosťou relatívnou, čo znamená, že súd ju môže vysloviť len

na návrh určených osôb. Okruh účastníkov konania je tiež vymedzený zákonom. Účastníci, tak ako
sú vymedzení v ust. § 21 ods. 4 Zák. o dobrovoľných dražbách vystupujú na strane žalobcu alebo
žalovaného, pričom tvoria nerozlučné spoločenstvo v zmysle § 91 ods. 2 O.s.p.. Pôvodná žalobkyňa
i jej právni nástupcovia sú stále zastúpení advokátom. Súd preto nebol povinný ich poučovať. Aksa pôvodná žalobkyňa i jej nástupcovia domáhali neplatnosti právneho úkonu, takejto žalobe nebolo
možné vyhovieť. Poukazujú na rozsudok NS ČR 21Cdo/20/2005 a 21Cdo/569/2005, ale aj na uznesenie
NS SR 2Cdo/66/2008. Žalovaní namietajú aj to, že sa od samého začiatku nezúčastňoval konania

manžel pôvodnej žalobkyne A. F.. Nerozlučné spoločenstvo účastníkov vyplynulo aj z rozsudku NS SR
3Cdo/122/2002. O skutočnostiach týkajúcich sa vlastníctva tohto bytu, najmä, či patril do BSM pôvodnej
žalobkyne a A. F. súd nevykonal žiadne zisťovania a dokazovanie. Toto opomenutie môže mať zásadný
vplyv na rozhodnutie vo veci. A. F.Á. naviac nebol v konaní ani vypočutý, hoci sa stal v neskoršej
fáze jeho účastníkom. Poukazujú na to, že súd prvého stupňa správne vyhodnotil skutočnosti týkajúce

sa doručovania písomností v súvislosti s realizovanou dražbou. Nesúhlasia však s vyhodnotením
skutočností týkajúcich sa ohliadky bytu pred vypracovaním znaleckého posudku. Ustanovenie § 12 ods.
1 zák. č. 572/2002 Z. z. v znení do 31.12.2007 neobsahuje ani len zmienku o tom, že by dražobníkom
alebo kýmkoľvek iným mala byť vykonaná ohliadka nehnuteľností a že by to bola povinnosť, ktorú je
dražobník povinný vykonať. Odôvodnenie rozhodnutia súdu prvého stupňa poukazujúce na znenie ust.
§ 12 ods. 1 ZDD nezodpovedá, resp. koliduje s právnym stavom veci, je arbitrárne, ničím nepodložene

a tým aj nepreskúmateľné. Dražobník nezodpovedá za to, ako bol vypracovaný znalecký posudok, a
teda za jeho súlad s právnymi predpismi upravujúcimi oceňovanie nehnuteľností. Ak teoreticky došlo
k nejakému porušeniu právnych predpisov, išlo o porušenie iných právnych predpisov ako je Zákon o
dobrovoľných dražbách a jeho teoretickým dôsledkom môže byť len vznik nároku z titulu zodpovednosti
za škodu. Porušenie povinnosti - hypoteticky - subjektom porušujúcim svoje povinnosti ustanovené v

iných právnych predpisoch nemôže mať za následok neplatnosť dobrovoľnej dražby, a to s ohľadom
okreminéhonajednuzozákladnýchzásadsúkromnéhopráva,ochranudobromyseľnéhonadobúdateľa.
Ústavný súd pravidelne judikuje právo na súdnu a inú právnu ochranu tak, že sa vzťahuje aj na
vykonávacie, napr. exekučné konanie. Novela § 12 ZDD, realizovaná zák. č. 568/2007 Z. z., upravuje
možnosť vykonať ohodnotenie z dostupných údajov, ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe,

neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby. Toto však neznamená, že za stavu do 31.12.2007
by ohodnotenie v prípade neposkytnutia súčinnosti nemohlo byť vykonané, resp. že by malo vplyv na
platnosťdražby.Ajvprávnejúpraveúčinnejdo31.12.2007existovalavšeobecnásubsidiaritaustanovení
Obč. zák. a v ustanovení § 40a veta druhá Obč. zák. je upravené, že neplatnosti sa nemôže dovolať
ten, kto ju sám spôsobil. Z konania bolo jednoznačne preukázané, že pôvodná žalobkyňa a jeden z jej

nástupcovsizásielkyneprebrali,snažilisamariťdoručovanie,akoajto,žebolipožiadaníosprístupnenie
nehnuteľnosti. Ak tak neučinili a majú za to, že im tak vznikla škoda, môžu sa dovolávať zodpovednosti
za škodu, ak preukážu, že tu takáto zodpovednosť existuje. Žalovaní však sú presvedčení, že sa
im to podariť nemôže. Poukazujú na to, že súd je povinný poskytnúť súdnu ochranu ako veriteľovi,
tak aj dobromyseľnému nadobúdateľovi a postupom, ktorý by tieto základné zásady ignoroval, by

došlo k priamemu porušeniu ust. § 1 O.s.p. založeného na zabezpečení spravodlivej ochrany práv a
oprávnených záujmov účastníkov. Ohodnotenie vo veci dražby nebolo vykonané nejakým vymysleným
spôsobom, ale na základe dostupných podkladov. Uvedený byt bol v pôvodnom stave a je vysoko
pravdepodobné, že rozdiel medzi ohodnotením s obhliadkou a bez nej by bol minimálny. Žalovaní
poukazujú aj na šikanózny výkon práva žalobcami. Napriek tomu, že žiadali súd o určenie neplatnosti

dražby, tiež žiadali o vyplatenie dražobného výťažku. Priamym dôsledkom napadnutého súdneho
rozhodnutia by tak bolo na jednej strane to, že povinný subjekt, ktorý roky porušoval svoje povinnosti
peňažného charakteru i povinnosti v priebehu výkonu záložného práva, by rozhodnutím súdu získal
ako vlastnícke právo k nehnuteľnosti tak aj peňažné prostriedky, ktoré mu nepatria. Takéto rozhodnutie
by poškodilo všetky ostatné v súlade s právom konajúce subjekty, ktoré boli účastníkmi predmetných

vzťahov. Navrhujú preto, aby odvolací súd rozsudok zmenil tak, že návrh na vyhlásenie právneho úkonu
za neplatný zamietne, alternatívne rozsudok zrušil a vrátil vec súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Žalobcovia nesúhlasili s odvolaním žalovaných. Podľa ich názoru súd prvého stupňa dodržal
ustanovenie § 157 ods. 2 O.s.p., preto jeho rozhodnutie nie je ani zmätočné, ani nepreskúmateľné.

Zmätočnosť rozhodnutia sa neodvíja od naformulovaného žalobného petitu,
ale od skutočností, ktoré sú uvedené v ustanovení § 221 ods. 1 O.s.p.. Byt, ktorý bol predmetom dražby,
patrillendovlastníctvapôvodnejžalobkyneA.F..Nepatrildobezpodielovéhospoluvlastníctvamanželov.
Táto skutočnosť bola zrejmá žalovanému v 1/ rade, ktorý uzatváral zmluvu o zriadení záložného práva
dňa 9.1.2006, v ktorej je výslovne uvedené, že výlučným vlastníkom predmetu dražby je len A. F.. Túto

vedomosť mal napokon aj žalovaný v 2/ rade. Správne preto bol pôvodne označený okruh účastníkov
na strane žalobcu, ako aj na strane žalovanej. Už v predchádzajúcom rozhodnutí odvolacieho súdu
14Co/16/2011 z 30.9.2011 bolo zdôraznené, že ust. § 12 ods. 1 Zák. o dobrovoľných dražbách nemôže
byť vykladané formálne. Určenie ceny predmetu dražby má značný význam jednak pre samotnéhovlastníka predmetu dražby, ale aj pre vydražiteľov i ostatné osoby, ktoré sa majú možnosť oboznámiť
s dražbou. Žalobcovia nesúhlasia s tvrdením žalovaných v 1/ a 2/ rade, že dražobník zabezpečil
stanovenie ceny zákonom predpokladaným spôsobom. Už v čase prípravy dražby bolo dražobníkovi

zrejmé,žecenabytujeomnohovyššiaakobolozistenéznalcom(480.000,-Sk).Tátoskutočnosťvyplýva
aj zo samotného konania dražobníka, keď stanovil najnižšie podanie na sumu 800.000,- Sk. Ani táto
suma však nezodpovedala obvyklej cene v čase a mieste konania dražby. Práva navrhovateľa dražby,
vlastníka predmetu dražby i vydražiteľa musia byť posudzované proporcionálne a u všetkých osôb
musia mať rovnako garantovaný rozsah. Spôsob stanovenia ceny predmetu dražby dražobníkom tieto

základné princípy nerešpektoval. Došlo síce k uspokojeniu záložného veriteľa, ale takým spôsobom, že
výraznýmzníženímcenypredmetudražbydošlokpoškodeniuprávvlastníkapredmetudražbyzvýťažku
dražby zabezpečiť si iné bývanie. Tvrdenia žalovaného v 2/ rade, že byt bol v pôvodnom stave a je
vysoko pravdepodobné, že rozdiel medzi ohodnotením s ohliadkou a bez nej by bol minimálny, vyvracajú
dôkazy v spise o tom, že žalovaný obratom ponúkal nadobudnutý byt cez realitné kancelárie za cenu cca
1.990.000,-Sk.Žalobcovianesúhlasiaanistvrdenímošikanóznomspôsobeichkonania,keďpožiadalio

vydanie dražobného výťažku. Listom totiž dražobníkovi oznámili, že v prípade rozhodnutia o neplatnosti
dobrovoľnej dražby bude výťažok dražby vrátený. Žalobcovia zotrvávajú na názore, že nie je dôvodný
záver o tom, že je možné uplatniť fikciu doručenia písomností A. F.. A. F. sa totiž v čase doručovania
zásielok nezdržiavala v mieste svojho pobytu. Dražobník porušil aj povinnosť tým, že nezverejnil
realizáciu dražby na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. Porušil tým ust.

§ 11 ods. 4 zák. o dobrovoľných dražbách. Poukazujú na to, že ani žalovaným v 1/ rade uplatňovaná
pohľadávka 297.573,69 Sk nezodpovedala skutočnosti. Žalovaný z uplatňovanej istiny neodpočítal časť
splatenej istiny vo výške 59.800,- Sk. Nesprávne preto navrhoval vykonať dražbu zo sumy 130.000,-
Sk s príslušenstvom, čím došlo tiež k porušeniu ust. § 16 ods. 3 Zák. o dobrovoľných dražbách. Boli
porušenémajetkovéprávavlastníkapredmetudražby,pretoženadrámecZák.odobrovoľnýchdražbách

bola realizovaná ochrana majetkových práv záložného veriteľa. Napokon náklady dražby predstavovali
sumu 294.000,- Sk, čo po odpočítaní dohodnutej odmeny vo výške 90.000,- Sk predstavuje na hotových
výdavkov sumu 204.000,- Sk. Postupom pri dobrovoľnej dražbe, porušením ustanovení o doručovaní
písomností, pri ohodnotení predmetu dražby, pri oznámení o dražbe i spôsobom vyúčtovania hotových
výdavkov nebola rovnakým spôsobom zabezpečená ochrana záložného veriteľa a dlžníka, a to až tak

výrazným spôsobom, že výťažok z dražby predstavoval len zlomok skutočnej reálnej ceny draženého
bytu, čo v konečnom dôsledku znemožnilo pôvodnej vlastníčke bytu zabezpečiť si iné bývanie. Navrhujú
preto, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil a priznal žalobcom nárok na náhradu trov
odvolacieho konania.

Žalovaný v 3/ rade k odvolaniu žalovaných v 1/ a 2/ rade uviedol, že sa stotožňuje s obsahom i právnou
argumentáciou žalovaných v 1/ a 2/ rade uvedených v nimi podanom odvolaní.

Podobne žalovaní v 1/ rade a 2/ rade súhlasili s obsahom odvolania žalovaného v 3/ rade. Zdôraznili, že
dôvody odvolania žalovaného v 3/ rade sú relevantné a znemožňujú odvolaciemu súdu, aby rozsudok

ako vecne správny potvrdil.

Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§10 ods.1 O.s.p.) prejednal a rozhodol o odvolaní na
pojednávaní dňa 11. apríla 2013. Pretože dôvody rozhodnutia súdu prvého stupňa sa zamerali len
na dôvod neplatnosti dobrovoľnej dražby z pohľadu aplikácie § 12 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z.z. o

dobrovoľných dražbách (ďalej aj ZDD), odvolací súd ešte pred realizáciou pojednávania dňa 11. apríla
2013 výzvou podľa § 213 ods. 2 O.s.p. z 22.1.2013 vyzval účastníkov konania na vyjadrenie k možnej
aplikácii vo výzve uvedených ustanovení. Predovšetkým išlo o ustanovenia, ktoré odvolací súd uviedol
už v predchádzajúcom svojom zrušujúcom uznesení z 30.9.2011 č. k. 14Co/16/2011-375, ale i k možnej
aplikácii ust. § 658 ods. 1, § 3 ods. 1, § 52 a nasl. Obč. zák..

Žalovaní v 1/ a 2/ rade v odpovedi na uvedenú výzvu odvolacieho súdu uviedli, že akákoľvek aplikácia
akýchkoľvek iných ako aplikovaných právnych ustanovení nie je možná, a ich prípadnou aplikáciou
by jednoznačne došlo k porušeniu zásady dvojinštančnosti konania, a tak k neoprávnenému zásahu
do základného práva na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy SR a čl. 36 ods. 1 Listiny

základných práv a slobôd a do práva na spravodlivé súdne konanie podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru
o ochrane ľudských práv a základných slobôd. Opätovne tak, ako v podanom odvolaní, zdôrazňujú
to, čo bolo predmetom konania podľa podanej žaloby, ak sa namietala neplatnosť právneho úkonu.
Súd prvého stupňa rozhodol o neplatnosti niečoho, čo objektívne nikdy neexistovalo. Zdôrazňujúto, že žalobcovia boli od samého začiatku konania zastúpení profesionálom - advokátom. Riešením
otázok nastolených odvolacím súdom vo výzve by sa mohol a mal zaoberať len prvostupňový súd,
aby nebola porušená zásada dvojinštančnosti konania. Zverejnenie dražby na úradnej tabuli mesta

podľa § 11 ods. 4 ZDD je len zabezpečením nadštandardnej informovanosti neurčitého počtu tretích
subjektov, ktorá je primárne a generálne zabezpečená zverejnením oznámenia vo verejne a voľne
prístupnom notárskom centrálnom registri dobrovoľných dražieb. Tam toto oznámenie bolo zverejnené.
Ani nezverejnenie na úradnej tabuli mesta, nemôže mať za následok neplatnosť dražby. Pre neplatnosť
sa vyžaduje splnenie dvoch kumulatívnych podmienok, t. j. že boli porušené ustanovenia zákona a

zároveň bol dotknutý subjekt dotknutý na svojich právach. Pri aplikácii ust. § 12 ods. 1 ZDD zotrvávajú
žalovaní v 1/ a 2/ rade na obsahu podaného odvolania, keď poukazovali, že rozpor vypracovaného
znaleckého posudku s ustanoveniami vyhl. č. 492/2004 Z.z. nemôže mať za následok neplatnosť dražby.
Ohodnotenie predmetu dražby znaleckým posudkom má v režime zákona o dobrovoľných dražbách
vyslovene informatívny charakter. Poukazujú aj na to, že zásada iura novit curia v sebe zahŕňa nielen
vedomosť súdu o práve, resp. o jej obsahu, ale tiež vedomosť o tom, aké dôsledky aplikácia práva

vyvolá.Vpredmetnejvecisúdrozhodujeoprávnomstavevyvolanomstretomdvochúplnerovnocenných
vlastníckych práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Ochrana poskytnutá jednému
subjektu vlastníckeho práva nemôže byť v nepomere k možnostiach ochrany, ktoré ma subjekt druhý. Ak
došlo k neplneniu záväzkov zo strany pôvodných navrhovateliek a vedeli, že neplnenie týchto záväzkov
je zabezpečené záložným právom, výkon záložného práva im bol oznámený, a zároveň jednoznačne

vedome neplnili svoje právom ustanovené povinností (povinnosť v oznámenom čase umožniť vykonanie
ohodnotenia predmetu dražby), je ústavne neprípustné, aby tento stav, ktorý sami zavinili a ktorý
nemohol dražobník, či vydražiteľ ovplyvniť, viedol k tomu, že sa zachová vlastnícke právo k predmetu
dražby subjektu právo porušujúcemu a odoberie sa - protiprávne - subjektu konajúcemu v dobrej viere,
nadobúdajúcemu vlastnícke právo k predmetu dražby originárne na verejnej dražbe. Žalovaným v 1/ a

2/ rade nie je zrejme, o aký nedostatok by malo ísť pri aplikácii § 16 ods. 3 ZDD. Podobne sa vyjadrujú
aj o tom, že nie je im zrejmé, akým spôsobom sa majú vyjadriť k možnej aplikácii § 3 ods. 1, či § 658
ods. 1 Obč. zák.. S predložením takýchto otázok ako prejudiciálnych nesúhlasia. Uvedené otázky nie
je možné ako prejudiciálne riešiť. Možnosť vykonať záložné právo verejnou dražbou nie je podmienkou
dohodnutou v zmluve, ale priamo zákonným oprávnením vyplývajúcim z úpravy ust. § 151j ods. 1 veta

prvá Obč. zák., takže uvedené nie je zmluvnou podmienkou, či obchodnou praktikou a nespadá pod
režim uvedených smerníc.

Aj žalovaný v 3/ rade v odpovedi na výzvu odvolacieho súdu uviedol, že dražba prebehla transparentne
a v súlade so všetkými zásadami stanovenými ZDD, účinnými v čase konania dražby, a rovnako aj

s právnym poriadkom SR. Aplikáciu § 11 ods. 4 ZDD považuje za nadbytočnú a neopodstatnenú. Pri
aplikácii § 12 ods. 1 ZDD sa nemôže neplatnosti dovolať ten, kto ju sám spôsobil. Pôvodná žalobkyňa
i jej jeden z nástupcov zásielky úmyselne nepreberali, snažili sa tým mariť doručovanie. Z aplikácie
§ 12 ods. 1 ZDD platného a účinného do 31.12.2007 nevyplývala zmienka o tom, žeby dražobníkom
alebo kýmkoľvek iným mala byť vykonaná ohliadka nehnuteľností. Pri aplikácii § 40a veta druhá Obč.

zák., je podľa názoru žalovaného v 3. rade, nemožné žalobcami spochybňovať postup pri vypracovaní
posudku, ani samotný znalecký posudok vypracovaný znalcom A.. Z.. Aplikácia § 12 ods. 1 ZDD v
tomto súdnom spore je preto bezpredmetná. Predmetom sporu nie je skutočnosť, či zmluva o vykonaní
dražby obsahovala všetky potrebné náležitostí. Nepovažujú za potrebnú ani aplikáciu § 16 ods. 3 ZDD.
Ustanovenie § 3 ods. 1 Obč. zák. ochraňuje práve práva žalovaného v 3/ rade, do ktorého práv a

oprávnených záujmov bolo zo strany žalobcov bez právneho dôvodu zasiahnuté, a to najmä v dôsledku
ich snahy odmietaním preberania poštových zásielok, t.j. obchádzaním zákona, porušením povinnosti
súčinnosti s dražobníkom. Zmluva o pôžičke z 13.12.2005 i dohoda zo dňa 9.1.2006 i zmluva o zriadení
záložného práva z 9.1.2006 boli riadne uzatvorené v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti a v súlade s
ustanoveniami Obč. zák.. Zmluvy neboli uzatvorené v tiesni, ani za nápadne nevýhodných podmienok,

preto sú platné, účinné a v súlade so zákonom zakladajú práva a povinnosti jednotlivých zmluvných
strán. Žalovaného v 1/ rade nemožno považovať za dodávateľa podľa § 52 Obč. zák., pretože až odo
dňa 23.5.2006, t.j. cca 5 mesiacov po uzatvorení predmetných zmluvných vzťahov, predmet činnosti
žalovaného v 1/ rade obsahoval aj poskytovanie pôžičiek a úverov z vlastných zdrojov nebankovým
spôsobom v rozsahu voľnej živnosti. Žalobca naviac mohol individuálne ovplyvniť obsah dodávateľom

vopred pripraveného návrhu na uzavretie predmetných právnych vzťahov. Žalovaný v 3/ rade sa vyjadril
aj k nastolenej otázke možnosti predloženia veci Súdnemu dvoru EÚ. Nesúhlasil s takouto alternatívou
najmä vzhľadom na skutočnosť, že bolo by potrebné dlhodobo prerušiť súdne konanie, v dôsledku čohoby došlo k niekoľkoročným prieťahom v predmetnej veci. Súd je spôsobilý rozhodnúť vo veci spravodlivo
aj bez predloženia prejudiciálnych otázok Súdnemu dvoru EÚ.

Aj na základe výsledkov na pojednávaní dňa 11. apríla 2013 zopakovaného dokazovania odvolací
súd rozsudkom č.k. 14 Co/51/2012-544 zo dňa 11.4.2013 rozhodol o potvrdení rozsudku súdu prvého
stupňa v napadnutej časti, ktorou bolo určené, že dobrovoľná dražba osvedčená notárskou zápisnicou
zo dňa 16.10.2007 č. X. XXX/XXXX, X. XXXXX/XXXX a X. XXXXX/XXXX, vykonaná v priestoroch
Exekútorského úradu Mgr. Juraja Galla, Jilemnického č. 12, 036 01 Martin, ktorej predmetom bola

nehnuteľnosť evidovaná v katastri nehnuteľnosti vedenom Správou katastra Poprad a zapísaná na LV
č. XXX pre k. ú. Š. J., a to byt č. X, na A.. poschodí, nachádzajúci sa v bytovom dome súp. č. XX,
Obec Y. V., pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva spolu so spoluvlastníckym podielom
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a spoločnom pozemku 489/10000, je neplatná.

Na základe dovolania žalovaných v 2/ a 3/ rade Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesením 2Cdo

177/2014 zo dňa 29.9.2015 zrušil rozsudok odvolacieho súdu z 11.4.2013 sp.zn. 14Co/51/2012 a vec mu
vrátil na ďalšie konanie. Z dôvodov rozhodnutia dovolacieho súdu vyplýva, že v konaní pred odvolacím
súdom došlo ku situácii, ktorú možno vyhodnotiť ako vadu konania v zmysle ust. § 237 ods. 1 písm.
f) O.s.p. spočívajúcu v tom, že krajský súd nedoručil vyjadrenie žalobcov k odvolaniu žalovaných -
odvolateľov, čím s odkazom na rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva vo veci Trančíková proti

Slovenskej republike z 2.12.2014 (sťažnosť č. 17127/12) došlo k porušeniu článku 6 ods. 1 Dohovoru
o ochrane ľudských práv a základných slobôd a zároveň k odňatiu možnosti žalovaných v 2/ a 3/ rade
konať pred súdom. Dovolací súd v dôvodoch rozhodnutia konštatuje aj to, že sa nezaoberal námietkami
žalovaných v 2/ a 3/ rade pokiaľ ide o tzv. iné vady a právne posúdenie veci s tým, že v tomto smere
námietky odvolateľov označil za nedôvodné.

Krajský súd v Prešove ako súd odvolací opätovne prejednal podané odvolania proti rozsudku súdu
prvého stupňa. Realizoval toto prejednanie už v novom zložení senátu, pretože z pôvodného senátu,
ktorý konal vo veci 11.4.2013 a rozhodol vtedy rozsudkom 14Co/51/2012 prestali byť sudcami Krajského
súdu v Prešove sudcovia JUDr. Milan Šebeň a JUDr. Irena Dobňáková. Zodpovedajúco pravidlám

upraveným v Rozvrhu práce Krajského súdu v Prešove vec tak bola prejednaná v zložení senátu tak,
ako je uvedené v úvodnej časti tohto rozhodnutia.

Odvolací súd na prejednanie veci nariadil pojednávanie na deň 18.2.2016. Pred realizáciou
pojednávania doručil odvolateľom všetky písomnosti, ktoré sa týkali vyjadrenia žalobcov k podanému

odvolaniu. Odstránil tak vadu konania, ktorá je uvedená vo vyššie spomenutom uznesení dovolacieho
súdu 2Cdo 177/2014 z 29.9.2015.

Na nariadené pojednávanie boli predvolaní účastníci konania prostredníctvom ich splnomocnených
zástupcov tak, ako mali predložené a do spisu založené plnomocenstva na zastupovanie v konaní. Aj

žalovanému v 1/ rade bolo doručované predvolanie na základe plnej moci, ktorú predložil ešte v štádiu
prvostupňového konania advokát JUDr. Marek Hic. Ten aktuálne vykonáva advokátsku činnosť ako
právnická osoba AK JUDr. Marek Hic, s.r.o. a predložil odvolaciemu súdu aj plnomocenstvo z 11.2.2016,
ktorým ho žalovaný v 2/ rade splnomocnil na zastupovanie v tomto konaní. Až v štádiu realizovaného
odvolacieho pojednávania advokát JUDr. Marek Hic dňa 18.2.2016 oznámil odvolaciemu súdu, že

jeho oprávnenie zastupovať pred súdom žalovaného v 1/ rade zaniklo. Účinky zániku plnomocenstva
v zmysle ust. § 28 ods. 3 O.s.p. nastali až oznámením realizovaným na odvolacom pojednávaní
18.2.2016. Za takéhoto stavu odvolací súd bol toho názoru, že na pojednávanie bol účinne predvolaný
aj žalovaný v 1/ rade, ktorému bolo predvolanie doručované prostredníctvom pred súdom prvého stupňa
splnomocneného zástupcu.

Aj všetci žalobcovia pred súdom prvého stupňa splnomocnili na zastupovanie v konaní advokáta JUDr.
Maroša Zimu. Tomu bolo doručené predvolanie na pojednávanie 29.1.2016.

Zástupcovi žalovaného v 3/ rade Advokátskej kancelárii Andrašovič & partners, s.r.o. bolo doručené

predvolanie na nariadené pojednávanie 8.2.2016.Zástupca žalobcov, ani žalobcovia, svoju neúčasť na odvolacom pojednávaní neospravedlnili. Žalovaný
v 3/ rade prostredníctvom svojho zástupcu požiadal o ospravedlnenie neúčasti na pojednávaní
písomným podaním zo 16.2.2016 s tým, že súhlasil s prejednaním veci v jeho neprítomnosti.

Za takéhoto stavu odvolací súd mal za to, že pri aplikácii ust. § 101 ods. 2 O.s.p., ktoré sa použije aj
pre odvolacie konanie v zmysle ustanovenia § 211 ods. 2 O.s.p. sú splnené podmienky pre to, aby vec
prejednal v neprítomnosti žalobcov, žalovaného v 1/ rade i žalovaného v 3/ rade.

Na odvolacom pojednávaní odvolací súd po realizácii úkonov zaznamenaných do zápisnice, opätovne
preskúmal v zmysle zásad vyplývajúcich z ust. § 212 ods. 1, 3 O.s.p. rozsudok súdu prvého stupňa
i konanie ktoré mu predchádzalo. Bol teda viazaný rozsahom i uplatnenými odvolacími dôvodmi, nad
rámec ktorých nebol oprávnený, ani povinný rozhodnutie súdu prvého stupňa preskúmavať. Výnimkou
sú len prípadne vady konania, pokiaľ by mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Odvolací súd sa pritom riadil aj záväznosťou názoru dovolacieho súdu (§ 243d ods. 1 O.s.p.). Tak,
ako je už uvedené vyššie, vytýkanú vadu odstránil doručením písomností od žalobcov odvolateľom
(žalovaným).Aniopätovnéprejednanieveciodvolacímsúdomnepriniesloprevectakénovéskutočnosti,
ktoré by z hľadiska skutkového stavu a právneho záveru odôvodňovali iný záver o neplatnosti
dobrovoľnej dražby než tomu bolo v rozhodnutí zo dňa 11.4.2013. Tak ako bude uvedené ďalej,

podporuje ho i následná judikatúra NS SR.

Uviesť treba to, že odvolaním nebol napadnutý výrok rozhodnutia súdu prvého stupňa, ktorým bola
žaloba v prevyšujúcej časti zamietnutá. V tejto časti rozhodnutie súdu prvého stupňa nadobudlo
právoplatnosť a nebolo oprávnením, ani povinnosťou odvolacieho súdu v tejto odvolaním nenapadnutej

časti rozsudok súdu prvého stupňa preskúmavať (§ 159 ods. 1, 2, § 206 ods. 2 O.s.p.).

Po preskúmaní napadnutého výroku rozhodnutia súdu prvého stupňa v zmysle uvedených zásad
odvolací súd dospel k záveru, že uplatnené odvolacie dôvody nie sú spôsobilé privodiť zmenu, či
zrušenie odvolaním napadnutého výroku rozhodnutia súdu prvého stupňa. Treba uviesť že, žalovaný

v 2/ rade na pojednávaní 18.2.2016 zotrval na svojich stanoviskách, či vyjadreniach realizovaných dňa
11.4.2013

Odvolací súd súhlasí s odvolateľmi v tom, že vo formulácii navrhovaného rozsudočného výroku je
uvedená požiadavka na určenie „neplatnosti právneho úkonu - dobrovoľnej dražby...“. Takáto formulácia

petitu však nebola prekážkou preto, aby súd z obsahu návrhu na začatie konania bez akýchkoľvek
pochybnostímalzato,žežalobcovia(čiichpredchodkyňa)uplatňujúnároknaurčenieneplatnostidražby
podľa § 21 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách (ďalej aj ZDD) v znení do 31.12.2007
(§ 36a ZDD).

Treba totiž mať na zreteli, že ust. § 79 ods. 1 druhá veta O.s.p. žalobcovi neukladá formulovať návrh
rozsudku, ale iba to, aby z návrhu na začatie konania bolo zjavné, čoho sa navrhovateľ domáha. Stačí
určite a zrozumiteľne označiť spôsob určenia právneho vzťahu, práva alebo povinnosti, ktorá má byť
rozhodnutím súdu uložená žalovanému.

Viazanosť súdu žalobou, či návrhom na začatie konania v zmysle ust. § 153 ods. 2 O.s.p. nemožno
chápať tak, že by súd bol povinný do výroku svojho rozhodnutia vo veci samej doslovne „prevziať“
žalobcom formulovaný návrh znenia výroku rozhodnutia. Nemôže byť porušením § 153 ods. 2 O.s.p., ak
súd neuvedie vo výroku také výrazy, ktoré boli nadbytočne uvedené v inak presne a určitom žalobnom
petite, alebo ak súd použitím iných slov vyjadrí presnejšie rovnaké práva a povinnosti, ktorých sa

žalobca podaným návrhom domáhal. Zo žalobného návrhu v predmetnej veci vyplynula žalobcova
požiadavka čoho a na akom skutkovom základe sa domáha. Zotrvávanie na doslovnom, skutkovom
odpisevyhovujúcehorozsudočnéhovýrokuakobolpoužitývnavrhovanomrozsudočnomvýroku,bybolo
prílišformalistickéanaúkorzabezpečeniaspravodlivejochranyprávaoprávnenýchzáujmovúčastníkov
(§ 1 O.s.p.).

Takto treba pristupovať aj k záveru, aký súd prvého stupňa privodil do formulácie vyhovujúceho výroku
vo veci samej.Podľa § 21 ods. 2 ZDD v znení do 31.12.2007 v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona,
môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť
dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do 3 mesiacov odo dňa konania dražby.

Podľa § 21 ods. 3 cit. zák. súd určí neplatnosť dražby, ak je na to naliehavý právny záujem.

Uvedené ustanovenia vychádzajú z toho, že dražbou je verejné konanie, ktorého účelom je prechod
vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri

ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s
výzvou na podávanie ponúk, a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom
licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom
ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie (§ 2 písm. a/ ZDD). Citované ustanovenia
§ 21 ods. 2, 3 ZDD umožňujú požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Ust. § 21 ods. 3 ZDD, v
znení do 31.12.2007, podmieňovalo určenie neplatnosti dražby aj naliehavosťou právneho záujmu.

Neplatnosť dobrovoľnej dražby tak bola daná do právomoci súdu s tým, že o neplatnosti dražby súd
mohol a môže rozhodnúť len v samostatnom konaní o určenie jej neplatnosti. Práve o takúto situáciu
s takouto požiadavkou žalobcov išlo aj v predmetnej veci. Pôvodná žalobkyňa a jej nástupcovia sa
bránia podanou žalobou proti postupu s tvrdením, že postup pri dražbe odporoval citovanému zákonu
a bola im tým spôsobená ujma. Už v predchádzajúcom svojom rozhodnutí (14Co/16/2011 z 30.9.2011)

odvolací súd zdôraznil, že pri výklade všetkých ustanovení Zák. o dobrovoľných dražbách je treba
vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku) v systematickej súvislosti princípov, ktoré majú
základvústavnekonformnomprávnomporiadkuakovýznamovomcelku.Súdkonajúciopodanejžalobe
musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových práv veriteľa, či záložného veriteľa uplatňujúceho
nároky s odkazom na ust. Zák. o dobrovoľných dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých

istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t.j. práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Vzájomné
práva záložného veriteľa, či vlastníka nehnuteľnosti, alebo aj vydražiteľa, musia byť v tomto smere
posudzované proporcionálne. Práva vlastníka nehnuteľnosti sú v prípadoch dobrovoľných dražieb
realizovanécezjednotlivéustanovenia,ktorýmisamádosiahnuťto,abydotknutývlastníkboldostatočne
informovaný o krokoch, ktoré dražobník realizuje.

V predmetnej veci je aj odvolacím súdom zopakovaného dokazovania (§ 213 ods. 3 O.s.p.)
nepochybným, že záložný veriteľ (žalovaný v 1/ rade) odvodil svoje právo na podanie návrhu na
realizáciu dobrovoľnej dražby z uzavretej zmluvy o zriadení záložného práva z 9.1.2006 zavkladovanej
Správou katastra J. 3.3.2006 pod č. Y.. Podľa obsahu tejto zmluvy záložné právo bolo zriadené na

zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa voči záložnému dlžníkovi (pôvodná žalobkyňa) na základe
dohody zo dňa 9.1.2006 uzatvorenej medzi záložným veriteľom a záložným dlžníkom, pričom výška
dlhu predstavuje sumu 130.000,- Sk. Záložné právo sa zriadilo na zabezpečenie zaplatenia pohľadávky
istiny s príslušenstvom, úrokov, poplatkov, prípadných zmluvných pokút a ďalších pohľadávok záložného
veriteľavočizáložnémudlžníkovipodľadohodyz9.1.2006.Podľačl.2.hodnotazálohu,bod2.1zálohbol

ocenený znaleckým posudkom č. 47/2005 23.10.2005 vypracovaným A.. E. Z. na hodnotu 170.000,- Sk.

Z obsahu dražobného spisu č. XXXXXX dražobníka - žalovaného v 2/ rade vyplýva, že záložný veriteľ
mal pôvodnej žalobkyni oznamovať v oznámení z 11.6.2007 to, že podľa ust. § 151l Obč. zák. začína
voči nej výkon záložného práva, pretože proti nej podľa dohody z 9.1.2006 a podľa rozhodcovského

rozsudku 1Sob/1109/06 eviduje pohľadávku na istine 130.000,- Sk, na trovách konania 8.000,- Sk a na
zmluvnej pokute 159.573,69 Sk.

Dňa 24.7.2007 žalovaný v 1/ rade (ešte pod obchodným menom SLOVENSKÝ BYTOVÝ SERVIS, s.r.o.)
a žalovaný v 2/ rade uzavreli zmluvu o vykonaní dobrovoľnej dražby. Pre účely realizácie dobrovoľnej

dražby v ten istý deň žalovaný v 1/ rade realizoval čestné prehlásenie, podľa ktorého A. F. je jeho
dlžníkom a pohľadávka zo zmluvy o zriadení záložného práva zabezpečuje dlh na základe dohody podľa
§570anasl.Obč.zák.vovýške297.573,69Sk,pričomtátopohľadávkaspríslušenstvomsosplatnosťou
dňa 11.6.2007 je pravá.

Z ust. § 16 ods. 3 ZDD v znení do 31.12.2007 vyplýva, že ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ,
zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať označenie vlastníka predmetu dražby a dôvod, pre ktorý je
navrhované konanie dražby. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti,výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva a o tom, že predmet dražby
je možné dražiť (§ 7 ods. 2).

Práve na aplikáciu tohto ustanovenia dal priestor odvolací súd sa účastníkom vyjadriť. Mal totižto na
zreteli, že v rámci realizácie inštitútu dobrovoľnej dražby, v ktorom sa vážnym spôsobom zasahuje do
práva vlastniť majetok podľa čl. 20 Ústavy SR s dosahom na ústavné právo na obydlie podľa čl. 19
spojený s čl. 20 Ústavy SR (ako je tomu aj v prejednávanej veci), je v podstate záložca počas celého
trvania záložného práva vystavený jedine konaniu a rozhodovaniu záložného veriteľa, ktorého písomné

vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva,
a o tom, že predmet dražby je možné dražiť, plní na účely výkonu záložného práva funkciu akéhosi
„exekučného titulu“ s priamym dosahom na ústavné práva záložcu. Dôvodne sa natíska otázka, či takáto
konštrukcia neodporuje základným súkromnoprávnym zásadám, najmä zásade rovnosti účastníkov
súkromnoprávnych vzťahov (§ 2 ods. 2 Obč. zák.) s dosahom na čl. 20 Ústavy SR, kedy je vlastníckemu
právu nadradené iné vecné právo vykonávané bez verifikácie oprávnenosti a dôvodnosti jeho výkonu

zmocneným orgánom štátnej moci (súdom). O to viac vstupuje teda do popredia línia ingerencie súdnej
moci pri nútenom výkone súkromného práva podporovaná aj ustálenou judikatúrou Európskeho súdu
pre ľudské práva, najmä k čl. 8 Dohovoru o ochrane základných práv a slobôd v znení jeho dodatkových
protokolov (napr. rozsudok vo veci Paulič v. Chorvátsko z 1. marca 2010, rozsudok Novoseletskiy v.
Ukrajina (sťažnosť 47148/99 ).

Nemožno obísť ani Nález Ústavného súdu ČR z 8. marca 2005 sp. zn. Pl. ÚS47/04, ktorým ústavný súd
zrušil ustanovenie § 36 ods. 2 českého Zákona o verejných dražbách z dôvodu, že umožňovalo nútenú
dražbumajetkubeztoho,abypohľadávkabolapriznanávykonateľnýmsúdnymrozhodnutím,aleboiným
kvalifikovaným aktom poskytujúcim záruku vierohodnosti a kontrolovateľnosti. Ústavný súd konštatoval,

že otázky, ktoré v právnom štáte musí zodpovedať súd, zákon zveril do „rozhodovania“ živnostníka -
dražobníka, pričom z tohto dôvodu je predmetná právna úprava nezlučiteľná s princípmi právneho štátu.

Európska komisia vo vyjadrení zo 6.2.2013 k veci vedenej na Súdnom dvore EÚ č. C-482/12 (konanie o
prejudiciálnej otázke k veci vedenej na Okresnom súde Prešov Macinský, Macinská c/a FINANCREAL

s.r.o.) navrhla, aby Súdny dvor poskytol na predložené prejudiciálne otázky túto odpoveď:

„Smernica Rady 93/13/EHS z 5. apríla 1993 o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách sa
má vo svetle zásady efektivity vykladať v tom zmysle, že bráni uplatňovaniu takej vnútroštátnej právnej
úpravy, akou je v prejednávanej veci § 151j ods. 1 Obč. zák. v spojení s ďalšími ustanoveniami právnej

úpravy dotknutej vo veci samej, ktorá umožňuje veriteľovi vymôcť plnenie z neprijateľných zmluvných
podmienok tak, že vykoná záložné právo predajom nehnuteľnosti aj napriek námietkam spotrebiteľa a
bez posúdenia zmluvných podmienok súdom alebo iným nezávislým tribunálom.“

Aj toto svedčí o tom, že ak aj podľa EK dobrovoľné dražby a vôbec predaj zálohu bez sudcu je

euronekonformný, treba sa venovať posudzovaniu veci v konaní o neplatnosť dražby aj z pohľadu takto
nastolenej problematiky. Argumentácie žalovaných proti posudzovaniu veci aj pri rešpektovaní týchto
pravidiel sú preto nedôvodné.

V slovenskej judikatúre je zatiaľ akceptovaná aj realizácia inštitútu dobrovoľnej dražby, ale z uvedených

dôvodov je v dražobnej praxi udržateľná jedine taká interpretácia a aplikácia zákona o dobrovoľných
dražbách a súvisiacich právnych predpisov, ktorá vychádza z dôsledného rešpektovania a ochrany
ústavných práv a právom chránených záujmov osôb zúčastnených na dražobnom procese, a to pri
zachovaní najmä ústavného princípu primeranosti (čl. 1 ods. 1 Ústavy SR), tak ako je už zdôraznené
vyššie.

Záložný veriteľ v odvolacom konaní nešpecifikoval ani na výzvu odvolacieho súdu to, čo bolo predmetom
(špecifikácia tvrdenej pravosti a výšky pohľadávky) jeho čestného prehlásenia, a teda v podstate
„exekučného titulu“, ktorý smeroval k realizácii dražby na uspokojenie nárokov záložného veriteľa.

Treba uviesť to, že záložný veriteľ, žalovaný v 1/ rade, nevyužil priestor pre vymáhanie nároku
„priznaného“ rozhodcovským rozsudkom. Ak odvádzal svoje nároky od uzavretej zmluvy o zriadení
záložného práva z 9.1.2006, mohol urobiť predmetom tohto konania len tie nároky, ktoré spĺňali
podmienku pravosti, výšky a splatnosti pohľadávky odvodenej od zmluvy o zriadení záložného práva (§16 ods. 3 cit. zák.). Ak by sa aj pominulo to, čo predchádzalo zmluve z 9.1.2006, kedy sa ustálil dlh na
istine na sumu 130.000,- Sk, „sankcie“ s meškaním dohodnutých splátok tohto dlhu, tak ako sú uvedené
v čestnom prehlásení realizovanom dražobníkovi - žalovanému v 2/ rade z 24.7.2011 ďaleko prevyšujú

samotnú istinu 130.000,- Sk. Za čas od 9.1.2006 do 11.6.2007 by tieto sankcie mali predstavovať v
percentuálnom vyjadrení až 128,90 % istiny. Priznanie takýchto nárokov v konaní pred všeobecným
súdom by zrejme neprichádzalo do úvahy. Takto dohodnuté výšky zmluvnej pokuty alebo aj z úrokov
z pôžičky ďaleko prevyšujúcich úrokovú mieru obvyklú v praxi peňažných ústavov (známu súdu zo
skúsenosti v iných veciach), by nebolo možné ináč posúdiť, len ako rozpor s dobrými mravmi v zmysle

ust. § 3 ods. 1 Obč. zák..

Dražobník - žalovaný v 2/ rade napriek zjavným pochybnostiam o pravosti a výške minimálne tejto časti
pohľadávky nad istinu 130.000,- Sk, uvedených v čestnom prehlásení, nevenoval týmto takú pozornosť,
aká sa od neho, ako od licencovaného profesionála, dražobníka, pri zabezpečovaní aj práv a záujmov
povinného zo záložného práva dôvodne očakáva.

Dražobník pre realizáciu dražby mal k dispozícii znalecký posudok znalca A.. E. Z. č. 104/2007 z
18.8.2007. Samotný znalec v podanom znaleckom posudku uviedol, že posudok podal bez realizácie
miestnej ohliadky, ktorá mu nebola umožnená (bod I. 9 znaleckého posudku alebo bod II., 2.1.1). Týmto
posudkom z 18.8.2007 bola určená všeobecná hodnota predmetu zálohu na sumu 480.000,- Sk. Oproti

posudku, na ktorý odkazuje zmluva o zriadení záložného práva, ide o zmenu s nárastom zo sumy
170.000,- Sk na sumu 480.000,- Sk.

Z ust. § 12 ods. 1 ZDD v znení do 31.12.2007 vyplýva povinnosť dražobníka zaistiť ohodnotenie
predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Uvedený znalec nebol v

konaní vypočutý. Zo strany účastníkov konania nebola realizovaná pred súdom prvého stupňa iniciatíva
smerujúca k jeho výsluchu. Odvolací súd nemá dôvod meniť závery z predchádzajúceho svojho
rozhodnutia, keď zdôraznil, že znalecký posudok ako odhad ceny nehnuteľnosti nemôže byť pri výklade
ust. § 12 ods. 1 ZDD vykladaný tak, že by išlo len o formálne naplnenie litery zákona. Právna relevancia
odhadu ceny v čase a mieste obvyklej nachádza výraz v povinnosti takto zistenú cenu publikovať v

dražobnej vyhláške adresovanej potencionálnym záujemcom, pre ktorých je táto informácia jednou
z určujúcich pre ich rozhodnutie sa dražby zúčastniť. Aj toto je relevantné z pohľadu rešpektovania
práv vlastníka draženej nehnuteľností. V tejto časti dôvody rozhodnutia súdu prvého stupňa správne
poukazujú na to, že bez ohľadu na to, kto zavinil nevykonanie ohodnotenia predmetu dražby ohliadkou,
neboli splnené podmienky preto, aby cena v znaleckom posudku A.. Z.Í. č. 104/2007 zodpovedala cene

obvyklej v mieste a čase konania dražby. Treba súhlasiť so žalobcami, ak poukazujú na to, že samotný
dražobník v dražobnej vyhláške uviedol cenu 800.000,- Sk a vydražiteľ - žalovaný v 3/ rade podľa
inzerátov, ktoré sú obsahom spisu, krátko po realizácii dražby, navrhoval predaj tejto nehnuteľnosti za
1. 990.000,- Sk.

Medzi účastníkmi v konaní nebolo sporným ani to, že nebola zverejnená dražba v meste, v ktorom sa
nachádzala nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom dražby. Ust. § 11 ods. 4 ZDD vyžaduje uverejnenie
dražby na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. Dražobník môže nepochybne
zverejňovať dražbu aj tak, že ju doručí aj do iného miesta, ale uverejnenie dražby v obci, v ktorej sa
nehnuteľnosťnachádza,môžemaťvplyvnacenudosiahnutúvydražením.Takútocenutotižtoovplyvňuje

aj úroveň skutočne dosahovaných cien pri predaji rovnakého alebo podobného majetku na tuzemskom
trhu v rozhodnej dobe, ale i ďalšie skutočnosti, ako napr. okolnosti, za ktorých bola dražba pripravená
a vykonaná, vrátane publicity verejnej dražby alebo počtu účastníkov dražby a ich správania sa na
dražbe s tým, že dražba skutočne vytvorí podmienky pre dosiahnutie skutočnej najvyššie dosiahnuteľnej
ceny. Toto by sa malo pri dražbe nutne naplniť. Nezverejnenie dražby v meste, na ktorého území sa

nehnuteľnosť nachádza, nemôže byť nahradené zverejnením dražby v notárskom centrálnom registri.
Tým, že nebola dražba zverejnená v meste, v ktorom sa predmetný dražený byt nachádzal, malo bez
akýchkoľvek pochybností vplyv na účasť tých dražiteľoch, ktorí mohli mať záujem dražiť práve tento
predmet a to práve z dôvodu ich prípadného bývania, či pracovného pôsobenia v tomto teritóriu.

Aj určenie miesta dražby by mal a musel dražobník zvažovať tak, aby mal na zreteli taký typ dražiteľov,
ktorí podľa všeobecných skúsenosti môžu mať najväčší záujem o daný predmet dražby a posúdiť aj to,
či geografické umiestnenie predmetu dražby negatívne neovplyvní okruh záujemcov o účasť na dražbe.Napriektomu,žepredmetnýbytsanachádzalvoVysokýchTatrách,miestodražbybolourčenévMartine.
Určenie miesta dražby vo vzdialenejšom mieste nemusí automaticky znamenať pri realizácii dražby
nehnuteľnosti znížený záujem. V prípadoch, keď sa však má uskutočniť dražba nehnuteľnosti určených

na bežné bývanie, ako je predmetný byt, možno zo skúsenosti usudzovať, že záujemcami o kúpu
takýchto nehnuteľností sú spravidla obyvatelia samotného mesta, či obce, či obyvatelia okolitých obcí,
ktorívdanomregiónežijú,pracujúamajúrodinnézázemie,alenvmenšejmiereosobyzovzdialenejších
miest, ktoré by sa do tohto regiónu prípadne presťahovali. Podľa názoru odvolacieho súdu ust. § 11
ods. 1 ZDD bráni tomu, aby bolo za miesto dražby bežnej nehnuteľnosti (bytu určeného na každodenné

bývanie a realizáciu ústavného práva na obydlie priemernej rodiny), určené mesto výrazne vzdialené od
miesta,vktoromsanachádzadraženánehnuteľnosť,aurčenétakbezakéhokoľvekzjavnéhoarozumne
odôvodneného dôvodu, z ktorého by bolo zrejme uľahčenie účasti na dražbe a naplnenie samotného
ratio legis zákona o dobrovoľných dražbách. Žalovaný v 2/ rade ako dražobník mal a musel predpokladať
najväčší záujem o draženie predmetného bytu práve vo Vysokých Tatrách a v okolí. Argumentácia v
odvolacom konaní, že bolo toto miesto zvolené vzhľadom na náročnosť spojenej agendy, nemôže byť

ospravedlnením preto, aby dražobník nevykonal dražbu pri rešpektovaní čo najväčšieho záujmu na
účasti na dražbe. Takéto konanie dražobníka nepochybne mohlo mať vplyv na účasť na dražbe a tak
aj na dosiahnutý výťažok dražby, a tým aj reálne na práva žalobcu, ktorý má ako záložca nárok na
vydanie bez zbytočného odkladu hodnoty výťažku z predaja, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku,
po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva (§

151m ods. 10 Obč. zák.).

Opodstatnenosť takéhoto záveru vyjadreného odvolacím súdom už v predchádzajúcom rozhodnutí
z 11.4.2013 potvrdila i nasledujúca judikatúra Najvyššieho súdu SR (rozsudok z 24.10.2013
4Cdo/100/2012).

Odvolací súd opakovane zdôrazňuje, že každé ustanovenie Zákona o dobrovoľných dražbách je
s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb
povinných zo záložného práva potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne konformne, a teda aj z pohľadu
účelu a zmyslu ochrany Ústavou SR garantovaných základných práv a slobôd (porovnaj aj Nález

Ústavného súdu ČR II. ÚS 2164/10). Dražobník ako súkromná osoba je preto ustanovenia citovaného
zákona a súvisiacich predpisov povinný vykladať a aplikovať tak, aby nielen že neboli porušené, ale
ani len ohrozené práva osôb výkonom záložného práva negatívne dotknuté. Dražobník nie je v pozícii
mandatára záložného veriteľa, ktorý má sledovať iba jeho záujem na rýchlom výkone záložného práva
za každých okolností. Ak dražobník koná a organizuje a vykonáva dražbu spôsobom, pri ktorom nie sú

rešpektované práva a záujmy povinného zo záložného práva, tak ako je uvedené vyššie, sú splnené
podmienky uvedené v ust. § 21 ods. 2 ZDD na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Odvolací
súd preto potvrdil rozsudok súdu prvého stupňa v tej vyhovujúcej časti, ktorou bola táto neplatnosť
dobrovoľnej dražby určená.

Odvolací súd zdôrazňuje, že na účely rozhodnutia nebola rozhodujúca dobromyseľnosť vydražiteľa.
Nemožno uprednostniť vydražiteľa pri aj ním zdôrazňovanom strete dvoch vlastníckych práv. Vyššie
zdôraznené porušenie ustanovení ZDD v procese realizovanom dražobníkom nemožno pri poskytovaní
ochrany oprávnených záujmov žalobcov pominúť a to ani pri argumentácii, že z nepráva (z porušenia
povinnosti) vzniklo právo. Práve pravosť a výška pohľadávky obsiahnutá v „prehlásení“ bola v konaní

významne spochybnená a nemohla preto ani byť základom pre realizáciu dražby.

Nedôvodná je aj námietka založená na tom, že účastníkom od začiatku konania nebol terajší žalobca A.
F..Žalovanýv1/radeuzatváralzmluvuozáložnomprávelenspôvodnoužalobkyňou,ktorábolaajpodľa
výpisu z LV vtedy výlučnou vlastníčkou bytu. Tvrdenia spochybňujúce tieto skutočnosti neboli relevantne

pred súdom prvého stupňa produkované a neboli pre iný záver (aký vyplýval z KN) ani vykonané dôkazy.

Odvolací súd už pred pôvodným prejednaním veci 11.4.2013 dal účastníkom konania na vedomie
aj možnosť predloženia prejudiciálnej otázky Súdnemu dvoru EÚ. Aj teraz trvá na tom, že výklad
ust. § 151j ods. 1 Obč. zák. i riešenie zásadných otázok pre rozhodnutie v predmetnej veci môže

realizovať aj sám, tak ako je už uvedené vyššie. Pri alternatíve, keď súd prvého stupňa všetky právne
relevantné otázky nastolené už v predchádzajúcom rozhodnutí odvolacieho súdu zo dňa 30.9.2011 sp.
zn. 14Co/16/2011 nezodpovedal v dôvodoch svojho rozhodnutia, odvolací súd bol toho názoru, že na
základezopakovanéhodokazovaniamoholajbezporušeniadvojinštančnosticivilnéhosúdnehokonaniaskonštatovať vyššie uvedené skutkové závery o skutočnostiach, ktoré ho viedli k právnemu záveru
o neplatnosti dobrovoľnej dražby. Záver o neplatnosti dobrovoľnej dražby vyvodil súd prvého stupňa
správne a na podporu jeho záverov odvolací súd zodpovedajúco po výzve podľa § 213 ods. 2 O.s.p.,

na základe zopakovaného dokazovania oboznámením listinných dôkazov (§ 213 ods. 3 O.s.p.), a na
základe danej možnosti účastníkom vyjadriť sa k nastoleným skutkovým i právnym otázkam dospel k
záveru, že je potrebné rozhodnutie súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p potvrdiť.

Pre obsah výroku obsahujúceho identifikáciu nehnuteľností, ktoré boli predmetom dražby je

rozhodujúcim obsah listiny zachytávajúcej priebeh dražby. Z vyššie uvedenej notárskej zápisnice
osvedčujúcej priebehu dražby je v časti o výške spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach domu a spoločnom pozemku uvedený údaj „480/10000“. Ak súd 1. stupňa
uviedol vo výroku rozsudku údaj „489/10000“ ide o zrejmú nesprávnosť, ktorá môže byť odstránená
upresnením tohto údaju bez potreby striktného zachovania postupu podľa § 164 O.s.p.. Ak aj Správa
katastra J. uviedla požiadavku na iné uvedenie výšky podielu v rozhodnutí súdu, odôvodnenú inými

právne významnými skutočnosťami (ktoré nastali po realizácii dražby), potom pre účely rozhodnutia o
neplatnosti dražby je určujúcim len to, čo bolo pojaté do listiny o dražbe, ktorú súd určuje za neplatnú.

Súd prvého stupňa si ponechal priestor na rozhodnutie o náhrade trov konania v zmysle ustanovenia §
151 ods. 3 O.s.p.. Z týchto dôvodov podľa § 224 ods. 4 O.s.p. odvolací súd nerozhodoval ani o náhrade

trov odvolacieho konania, o týchto rozhodne v osobitnom rozhodnutí súd prvého stupňa.

Uvedené rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 zák. č. 757/2004
Z.z. v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.