Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 9. december 2013

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 7C/239/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1212227070
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 12. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Korčeková

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2013:1212227070.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Zuzanou Korčekovou v právnej veci

navrhovateľov: X. J.. J. M., Q.. XX.XX.XXXX, U. P. XX, T. X., X. J.. R. T., Q.. XX.XX.XXXX, U. W. Q. X, N.
Y., obaja zastúpení advokátom Mgr. Martinom Mendelom, Námestie SNP 15, Bratislava, proti odporcovi:
PLAZA REAL service s. r. o., Levická 2, Bratislava , IČO: 44 976 771, zastúpenému advokátom JUDr.
Andrejom Dankom, Mlynské nivy 73/a, Bratislava, o zaplatenie 3.000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi v 1. rade 1.500,- eur s 8,75 %-ným úrokom z omeškania
ročne od 22.09.2012 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľke v 2. rade 1.500,- eur s 8,75 %-ným úrokom z omeškania
ročne od 22.09.2012 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšku súd návrh z a m i e t a.

O trovách konania súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom podaným na tunajšom súde dňa 18.10.2012 sa navrhovatelia v 1. a 2. rade domáhali vydania
rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal odporcu povinnosťou zaplatiť navrhovateľovi v 1. rade sumu 1.500,-

eur a úrok z omeškania 8,75% ročne zo sumy 1.500,- eur od 28.08.2012 do zaplatenia. Navrhovatelia
v 1. a 2. rade sa zároveň domáhali vydania rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal odporcu povinnosťou
zaplatiť navrhovateľke v 2. rade sumu 1.500,- eur a úrok z omeškania 8,75% ročne zo sumy 1.500,- eur
od 28.08.2012 do zaplatenia. Navrhovatelia v 1. a 2. rade taktiež žiadali o náhradu trov konania.

Svoj návrh voči odporcovi navrhovatelia v 1. a 2. rade odôvodnili tým, že navrhovatelia, ako zložitelia
a odporca, ako príjemca uzatvorili dňa 18.07.2012 zmluvu o zložení zálohy, predmetom ktorej bol

okrem iného záväzok navrhovateľov zložiť zálohu v sume 3.000,- eur do rúk odporcu za účelom
sprostredkovania uzatvorenia kúpnej zmluvy odporcom. Kúpna zmluva mala byť uzatvorená medzi
navrhovateľmi ako kupujúcimi a Ing. Petrom Krajčovičom, ako predávajúcim. Navrhovatelia pri podpise
zmluvy o zložení zálohy v súlade s jej ustanoveniami zložili odporcovi zálohu v plnej sume, ktorá
mala predstavovať sprostredkovateľskú províziu v prípade, ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. V
predmetnej zmluve bolo zmluvnými stranami dohodnuté, že najneskorším termínom podpisu kúpnej
zmluvy je 24.08.2012. V prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy do najneskoršieho termínu zo strany

predávajúceho resp. v prípade, že sa navrhovatelia a predávajúci nedohodnú o ďalších podstatných
náležitostiach kúpnej zmluvy, mala byť záloha vrátená navrhovateľom do troch dní od uplynutia
najneskoršieho termínu, tzn. do 27.08.2012. Navrhovatelia uviedli, že predávajúci neakceptoval
posledný pripomienkovaný návrh kúpnej zmluvy zaslaný navrhovateľmi dňa 15.08.2012. Odporca dňa24.08.2012 poslal elektronicky navrhovateľom výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy, ktorá bola doručená
navrhovateľom poštou v priebehu 2. a 3. septembrového týždňa. Navrhovatelia mali za to, že výzva s
návrhom kúpnej zmluvy bola zaslaná navrhovateľom čisto účelovo, v posledný deň lehoty, nereflektujúc

žiadne pripomienky navrhovateľov, bez podpisu predávajúceho a navyše bez toho aby spĺňala formálne
náležitosti pre takýto typ prejavu vôle, tzn. do najneskoršieho termínu nedošlo k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy zo strany predávajúceho. Navrhovatelia v 1. a 2. rade uviedli, že odporca v rozpore so zmluvou
o zložení zálohy nevrátil navrhovateľom zálohu aj napriek výzve na zaplatenie zo dňa 10.09.2012.

Navrhovatelia v 1. a 2. rade ďalej uviedli, že kúpna zmluva nebola uzavretá z dôvodov na strane
predávajúceho ako aj konaním odporcu, keď odporca v rozpore so svojimi povinnosťami vyplývajúcimi
mu zo zmluvy o zložení zálohy nesprostredkoval uzatvorenie kúpnej zmluvy a predávajúci odmietol
zapracovať do kúpnej zmluvy akékoľvek záruky, ktoré navrhovatelia požadovali, a ktoré mali reflektovať
vyhlásenia predávajúceho a odporcu o stave a vlastnostiach predmetu kúpnej zmluvy. Navrhovatelia
mali za to, že predávajúci a odporca svojím konaním uviedli navrhovateľov do omylu ohľadom

skutočného stavu predmetu kúpnej zmluvy, keď predávajúci a odporca pri osobnej prehliadke bytu dňa
16.07.2012, napriek priamym dotazom navrhovateľov o stave rekonštrukcie bytového domu, v ktorom
sa predávaný byt nachádza, t.j. v bytovom dome na D. Q. T. U. Č.. T. X, Y. Č.. XXX postavenom
na parcele registra „O. Č.. XXXX/X, zamlčali podstatné skutočnosti o pretrvávajúcich problémoch
s nadstavbou a rekonštrukciou bytového domu. Navrhovatelia boli uvedení do omylu aj ohľadom

prístavby výťahu k bytovému domu, keď odporca opakovane tvrdil, že pre pôvodných vlastníkov bytov
v bytovom dome mal byť pristavaný výťah. V zmysle zmluvy o nadstavbe sa mal však výťah po
kolaudácií nadstavby stať výlučným vlastníctvom stavebníka resp. mal byť v spoluvlastníctve vlastníkov
novovzniknutých bytov. Navrhovatelia taktiež uviedli, že navrhovatelia neboli informovaní odporcom o
plánovanomuzatvorenínovejzmluvyonadstavbevsúvislostisrekonštrukcioubytovéhodomu.Odporca

mal taktiež opakovane tvrdiť, že zmluva o nadstavbe je platná aj keď zmluva o nadstavbe nebola
zapísaná do katastra nehnuteľností, v dôsledku čoho bola neplatná a neúčinná. Na základe zistených
skutočností navrhovatelia žiadali od predávajúceho aby boli v kúpnej zmluve poskytnuté príslušné
záruky za stav, ktorý im predávajúci a odporca tvrdili a to, že nadstavba bytového domu prebieha bez
problémov a k bytovému domu bude aj pre pôvodných vlastníkov bytového domu pristavený výťah.

Platobné podmienky dohodnuté v zmluve o zložení zálohy však navrhovatelia nemenili. Predávajúci
nielenže odmietol akceptovať akékoľvek pripomienky navrhovateľov v návrhu kúpnej zmluvy zaslanom
navrhovateľmi dňa 15.08.2012, ale ani neposkytol žiadny protinávrh, pričom predávajúci aj odporca
boli k tomu navrhovateľmi niekoľkokrát vyzvaní. Navrhovatelia mali za to, že porušenie povinnosti
uzatvoriť kúpnu zmluvu nezavinili, a teda nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty nemohol odporcovi

vzniknúť. Navrhovatelia navyše mali za to, že dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné, z dôvodu
neurčitosti. Keďže navrhovatelia a predávajúci nie sú v zmluvnom vzťahu, predávajúcemu nemohol
vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu. V zmysle rozsudku Najvyššieho súdu ČR zo dňa 31.05.2004,
sp. zn. 33 Odo 330/2002 navrhovatelia zastávali názor, že odporca nemá právo vynútiť povinnosť
navrhovateľov uzavrieť kúpnu zmluvu, keďže odporca nebude účastníkom kúpnej zmluvy a takýto

záväzok je potrebné pre rozpor so zákonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka považovať za neplatný.
Vzhľadomnaakcesorickúpovahuzmluvnejpokutyakozabezpečovaciehoinštitútujedohodaozmluvnej
pokute neplatná, keďže zabezpečovací vzťah nemoholplatne vzniknúť bez existencie platného záväzku,
ktorý zmluvná pokuta zabezpečuje. Navrhovatelia taktiež s poukazom na rozsudok NS ČR č. k. 33
Cdo 4601/2008 uviedli, že vzhľadom na postavenie účastníkov predmetného sporu je nepochybné,

že zmluva o zložení zálohy je zmluvou spotrebiteľskou a ako celok vytvára výrazne nerovnocenný
právny vzťah medzi navrhovateľmi a odporcom. Na základe zmluvy o zložení zálohu vzniká odporcovi a
predávajúcemu aj v prípade odmietnutia uzavrieť kúpnu zmluvu nárok na zmluvnú pokutu bez toho aby
vo vzťahu k navrhovateľom vzniklo zodpovedajúce právo spočívajúce v práve odmietnuť uzavrieť kúpnu
zmluvu, resp. právo na zmluvnú pokutu voči odporcovi pre prípad odmietnutia uzavrieť kúpnej zmluvu

predávajúcim. Navrhovatelia mali taktiež za to, že vôľa odporcu, vyjadrená v liste zo dňa 12.09.2012,
smerujúca k započítaniu nemôže byť považovaná za nič iné ako za uznanie pohľadávky navrhovateľov
navráteniezloženejzálohy.Navrhovateliataktiežvsúvislostisozmluvouozloženízálohyuviedli,ževôľa
navrhovateľov nebola totožná (záväzok rokovať o uzatvorení kúpnej zmluvy) s vôľou odporcu (záväzok
uzatvoriť kúpnu zmluvu), a preto je potrebné posúdiť, aké je jazykové vyjadrenie záväzkov v zmluve o

zložení zálohy. Vôľa navrhovateľov prejavená v jazykovom vyjadrením zmluvy o zložení zálohy pritom
svedčíozáväzkurokovaťouzatvoreníkúpnejzmluvy.Navrhovateliataktiežuviedli,ževzmluveozložení
zálohy nie je písomne (výslovne) uvedený záväzok žiadnej zo strán uzatvoriť kúpnu zmluvu a odvodenie
tohto záväzku z vôle jednej zo zmluvných strán je neprípustné vzhľadom na kogentné ustanovenie§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka o tom, že záväzok uzatvoriť zmluvu musí mať písomnú formu.
Keďže podľa zmluvy o zložení zálohy navrhovatelia nemali a nemajú záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu,
ktorého splnenie by mala zmluvná pokuta v prospech odporcu zabezpečovať, ustanovenie o zmluvnej

pokute je neplatné. Ak by sa súd nestotožnil so závermi uvedenými v návrhu navrhovateľov a považoval
by pohľadávku odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa zmluvy o zložení zálohy za oprávnenú,
navrhovatelia žiadali, aby súd v súlade s § 545a Občianskeho zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú
pokutu znížil na 300,- eur, predovšetkým vzhľadom na to, že odporca neposkytol navrhovateľom žiadne
služby, za ktoré by mu prináležala odmena a nevznikla mu ani žiadna škoda, keďže byt bol medzičasom

predaný tretej osobe tzn. odporca dostal odmenu za svoje „služby“ spojené s predajom bytu zaplatenú
druhý raz.

Navrhovateľv1.radeďalejnapojednávaníuviedol,žepriprvejobhliadkepredmetnéhobytubolprítomný
navrhovateľ v 1. rade, navrhovateľka v 2. rade, vlastník bytu a pán F. z realitnej kancelárie. Navrhovateľ
v 1. rade uviedol, že už pri prvej obhliadke sa informovali o nadstavbe na bytovom dome, pýtali sa

ako je to s nadstavbou, v akom je stave, či je všetko v poriadku, kedy má byť dokončená a či má byť
dokončená podľa plánu, na čo im bolo povedené, že práce prebiehajú, že je všetko v poriadku. O výťahu
im bolo povedané, že bude a že výťah bude zastavovať aj na medziposchodiach, teda že ho budú môcť
aj využívať. Byt sa navrhovateľom pozdával, preto zisťovali podmienky rezervácie toho bytu, resp. aký
je ďalší postup. Pán F. im povedal, že ak majú záujem, bolo by dobré čo najrýchlejšie konať a zložiť

zálohu vo výške 3.000,- eur u odporcu. Ešte v ten deň im poslali zmluvu o zložení zálohy, navrhovatelia
tú zmluvu pripomienkovali a ich pripomienky boli do zmluvy zapracované. Následne navrhovatelia túto
zmluvu podpisovali v kancelárii odporcu a zložili zálohu vo výške 3.000,- eur. Navrhovatelia potom
nechali vypracovať znalecký posudok a požiadali o úver v banke, ktorý im bol schválený. Následne bol
navrhovateľom zaslaný návrh kúpnej zmluvy, ktorý pripomienkovali. Neskôr sa dopočuli, že sú problémy

s nadstavbou na predmetnom dome a z internetovej stránky stavebníka (firma Con-tec, a.s.) zistili, že
nadstavba mala byť hotová už niekedy v roku 2010. Následne navrhovatelia kontaktovali odporcu s tým,
že to je v zjavnom rozpore s tým, čo im bolo predtým povedané. Potom od odporcu žiadali predloženie
zmluvy o nadstavbe, ktorá im bola s určitým oneskorením predložená a z nej zistili, že omeškanie
sa potvrdilo. Okrem toho tam bol problém s výťahom, napriek tomu, že im bolo povedané, že výťah

bude zastavovať na každom poschodí zo zmluvy vyplývalo, že bude zastavovať iba na nadstavbe a
bude vo vlastníctve vlastníkov nadstavených bytov. Naviac navrhovatelia zistili, že zmluva o nadstavbe
nebola vôbec registrovaná v katastri nehnuteľností. Na základe toho vznikli u navrhovateľov obavy z
určitých problémov, ktoré by v súvislosti s bytovým domom mohli vzniknúť a ktoré by mohli vyústiť až
do súdnych sporov. Následne boli navrhovatelia informovaní, že by sa mala uzatvoriť nová zmluva o

nadstavbe, v ktorej by sa mali nanovo riešiť vzťahy medzi vlastníkmi bytov a stavebníkmi a ktorá rátala aj
s ďalším nadstavaným poschodím, oproti tej predchádzajúcej. Na základe týchto zistených skutočností,
navrhovatelia mali naďalej záujem kúpiť byt, avšak chceli, aby tie tvrdenia, ktoré im boli prezentované
zo strany odporcu aj predávajúceho, ohľadom výťahu a nadstavby pri obhliadke, boli premietnuté aj do
kúpnej zmluvy. Následne boli návrhy navrhovateľov zamietnuté. Navrhovateľ v 1. rade zároveň uviedol,

že navrhovatelia vypovedali nájom z bytu kde vtedy bývali, z čoho je zrejmé, že mali naozaj záujem byt
kúpiť. Keďže boli návrhy navrhovateľov na doplnenie kúpnej zmluvy zamietnuté, žiadali od druhej strany
nejaký kompromisný návrh. Tesne pred lehotou na uzavretie kúpnej zmluvy sa uskutočnilo aj stretnutie
za prítomnosti vlastníka bytu, avšak jediné čo im bolo ponúknuté bolo predĺženie lehoty na uzatvorenie
zmluvy, čo však neriešilo problém navrhovateľov.

Navrhovateľka v 2. rade sa pripojila k výpovedi navrhovateľa v 1. rade.

Odporca s návrhom nesúhlasil a žiadal ho zamietnuť, keďže mal za to, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
nedošlozdôvodovnastranenavrhovateľov.Odporcamalzato,žepredávajúcibolpocelýčaspripravený

s navrhovateľmi kúpnu zmluvu podpísať za podmienok, ktoré boli dohodnuté v rezervačnej zmluve.
Keďže pred uplynutím termínu na uzatvorenie kúpnej zmluvy začalo byť zrejmé, že navrhovatelia
nemienia kúpnu zmluvu za dohodnutých podmienok uzatvoriť, predávajúci výzvou zo dňa 24.08.2012
vyzval navrhovateľov, aby uzatvorili kúpnu zmluvu za podmienok dohodnutých v rezervačnej zmluve.
Odporca uviedol, že navrhovateľ v 1. rade žiadal v e-mailovej správe zo dňa 15.08.2012 zmenu

zmluvných podmienok kúpnej zmluvy tak, aby časť kúpnej ceny vo výške 15.000,- eur bola viazaná
na dokončenie nadstavby prebiehajúcej v bytovom dome. Odporca mal za to, že takáto podmienka
nebola v súlade s platobnými podmienkami dohodnutými v rezervačnej zmluve, pričom zmena týchto
podmienok by si vyžadovala súhlas všetkých zmluvných strán, keďže kúpna cena a jej splatnosť súpodstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy. Odporca argumentoval tým, že požiadavka, ktorú navrhovateľ
v 1. rade požadoval zakomponovať do kúpnej zmluvy, bola v rozpore s už dohodnutými platobnými
podmienkami, a preto predávajúci a odporca neboli povinní takýto návrh akceptovať. Neakceptovanie

tejto požiadavky nemožno preto považovať za nedohodu o ďalších podstatných náležitostiach v zmysle
zmluvy o zložení zálohy, nakoľko nešlo o ďalšiu podstatnú náležitosť, ale podstatnú náležitosť už
dohodnutú v rezervačnej zmluve (uvoľnenie vinkulácie malo byť viazané iba na predloženie listu
vlastníctva na meno navrhovateľov, nie na iné skutočnosti). Naopak, navrhovatelia boli povinní splniť si
svoje zmluvné záväzky a uzatvoriť kúpnu zmluvu s kúpnou cenou a platobnými podmienkami najneskôr

do 24.08.2012. Odporca mal za to, že z konania navrhovateľov bolo zrejmé, že ich cieľom bolo vyhnúť
sa splneniu povinnosti uzatvoriť kúpnu zmluvu. Podľa rezervačnej zmluvy vzniká v prípade neuzavretia
kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany navrhovateľov príjemcovi (odporcovi) a vlastníkovi
nehnuteľnosti nárok na zmluvnú pokutu vo výške zaplatenej zálohy, t.j. vo výške 3.000,- eur. Na základe
uvedeného si odporca a predávajúci listom zo dňa 12.09.2012 tento nárok na zmluvnú pokutu voči
navrhovateľom uplatnili a zároveň svoju pohľadávku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3.000,-

eur z dôvodu porušenia povinnosti navrhovateľov uzatvoriť kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote v záujme
právnej istoty započítali s pohľadávkou navrhovateľov na vrátenie zaplatenej zálohy podľa rezervačnej
zmluvy vo výške 3.000,- eur uplatnenou vo výzve právneho zástupcu navrhovateľov zo dňa 10.09.2012,
čím vzájomné pohľadávky zmluvných strán v celom rozsahu zanikli. Odporca mal taktiež za to, že
zmluva o zložení zálohy ako celok, ako aj ustanovenie o zmluvnej pokute sú platnými individuálne

dojednanými zmluvnými podmienkami v zmysle ustanovenia § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Odporca s poukazom na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky zo dňa 3. júla 2008, I. ÚS 242/07,
bod 20 uviedol, že navrhovatelia sami navrhli do zmluvy o zložení zálohy znenie ustanovení, ktoré
sú predmetom posudzovania (či už ich platnosti alebo výkladu) v tomto konaní, keď bola zmluva
uzatvorená v znení s pripomienkami a úpravami navrhnutými navrhovateľmi, a preto je potrebné

považovať predmetné zmluvné ustanovenia za platné a vykladať ich podľa ich obsahu. Odporca uviedol,
ženavrhovateliaokreminéhovzmluveozloženízálohyupraviliajspornéustanovenieozmluvnejpokute
a to tak, že podľa ich úpravy sa zmluvná pokuta mala vzťahovať na prípad ,,neuzavretia kúpnej zmluvy“.
Teda samotný navrhovatelia si zadefinovali prípad, pre ktorý platí zmluvná pokuta. Keďže navrhovatelia
sami ustanovenie naformulovali v tomto znení, muselo im byť zrejmé, že zo zmluvy o zložení zálohy

vyplýva povinnosť uzatvorenia kúpnej zmluvy v dohodnutej dobe, a že pre prípad jej neuzatvorenia
im nebude vrátená zaplatená záloha, ktorej vrátenie v tomto konaní požadujú. Odporca ďalej uviedol,
že navrhovatelia už dňa 27.07.2012 zaslali odporcovi kúpnu zmluvu s ich pripomienkami, v ktorých sa
nikde nezmienili o otázkach nadstavby predmetného bytového domu. Odporca a vlastník nehnuteľnosti
spolu s výzvou na uzatvorenie kúpnej zmluvy zo dňa 24.08.2012 zaslali navrhovateľom návrh kúpnej

zmluvy v znení zhodnom s ich pripomienkovaným znením zo dňa 27.07.2012. Odporca mal za to,
že zo skutočnosti, že navrhovatelia v čase pripomienkovania kúpnej zmluvy nenavrhovali doplnenie
žiadnych ustanovení vo vzťahu k nadstavbe, a to napriek tomu, že v kúpnej zmluve upravovali a dopĺňali
oveľa menej dôležité ustanovenia, vyplýva, že v skutočnosti pre nich otázky súvisiace s nadstavbou
vôbec neboli rozhodujúce pre uzatvorenie kúpnej zmluvy. Odporca mal za to, že požiadavky na zmeny

zmluvy vo vzťahu k nadstavbe začali navrhovatelia uplatňovať až dodatočne, potom čo zrejme zmenili
svoj názor a kúpu bytu si rozmysleli so subjektívnych dôvodov. Odporca ich dodatočné požiadavky
týkajúce sa záruk vo vzťahu k nadstavbe preto považoval za účelové, uskutočnené s cieľom vyhnúť
sa uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Odporca argumentoval tým, že vyhlásenia a záruky, ktoré navrhovatelia
navrhovali doplniť do textu kúpnej zmluvy nie sú takými podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy o

prevode bytu, ktoré by v zmysle zmluvy o zložení zálohy opodstatňovali vrátenie zaplatenej zálohy.
Vzhľadom na to, že sporný pojem „podstatné náležitosti kúpnej zmluvy“ vložili do rezervačnej zmluvy
samotní navrhovatelia, je potrebné tento pojem vykladať na ťarchu navrhovateľov na základe princípu
výkladu v neprospech toho, kto nejednoznačný pojem do zmluvy vložil.

Štatutárny zástupca odporcu na pojednávaní ďalej uviedol, že on sa k celému prípadu dostal až
keď prebehla e-mailová komunikácia, v ktorej bolo odporcovi vyčítané, že niektoré veci pri obhliadke
predmetného bytu zatajili. Štatutárny zástupca odporcu taktiež uviedol, že navrhovatelia žiadali, aby boli
do kúpnej zmluvy zakomponované pripomienky, ktoré boli v rozpore s rezervačnou zmluvou a nebolo
možné ich akceptovať. Napríklad išlo o požiadavku, že časť kúpnej ceny sa zaplatí až po kolaudácii

nadstavby, čo vlastne majiteľ bytu nevedel nijako garantovať. Odporca následne hľadal nejaké riešenie,
aby mohol predávajúci ten byt predať navrhovateľom. Ešte pred konečným termínom na uzavretie
kúpnej zmluvy sa uskutočnilo jedno stretnutie, jednania však prebehli neúspešne. Štatutárny zástupca
odporcu mal za to, že odporca navrhovateľom ponúkol rôzne riešenia, ktoré by mohli rozptýliť ich obavy.Štatutárny zástupca napokon postoj navrhovateľov vnímal tak, že išlo iba o zámienku, aby nemuseli
uzavrieť kúpnu zmluvu, o čom svedčí už to, že nadstavba a výťah sú v súčasnosti hotové. Keďže v
čase týchto ich rokovaní sa pripravovalo podpísanie novej zmluvy o nadstavbe, odporca navrhovateľom

navrhol, aby sa podpísal dodatok k rezervačnej zmluve, kde by sa predĺžil termín na uzavretie kúpnej
zmluvy asi o jeden mesiac. S týmto však navrhovatelia nesúhlasili. Mechanizmus platenia za služby
odporcu funguje tak, že kupujúci skladá zálohu, ktorá v prípade, že dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy
predstavuje odmenu pre realitnú kanceláriu. V prípade, že nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov
na strane kupujúcich, tak sa táto záloha použije ako zmluvná pokuta pre predávajúceho. Štatutárny

zástupcaodporcu uviedol,žezáloha,ktorúvtomtoprípadezaplatilinavrhovatelia,bolavyplatenápánovi
X..

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov, ktoré tvoria obsah
spisu, ako aj výsluchom účastníkov konania a svedkov Z.. R. X. G. Z.. R. F., pričom zistil nasledovný
skutkový stav:

Zmluvou o nadstavbe bytov zo dňa 06.07.2006 uzatvorenou medzi spoločnosťou Con- tec, a.s., IČO:
35 963 123 ako stavebníkom a obstarávateľom stavby a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
nachádzajúcich sa v poschodovom bytovom dome na D. Q. Č.. T. X, X, X, Y. Č. U. D. XXX, postavenom
na pozemku parcela č. XXXX/X, zastavané plochy a nádvoria, ktorý sa nachádza v katastrálnom území

Nivy, obec Bratislava - m.č. Ružinov, okres Bratislava II sa zmluvné strany dohodli na nadstavbe nových
bytov č. X, XX, XX, XX, XX, XX, XX, XX, XX, XX G. XX v predmetnom bytovom dome. V bode 3.6.
zmluvy bolo dohodnuté, že v rámci výstavby stavebník vybuduje v bytovom dome nové zariadenie domu,
osobný výťah, ktorý bude napojený na bytový dom z vonkajšej strany schodišťa vchodu č. X bytového
domu vo dvorovej časti. Výťah sa mal po kolaudácii nadstavby stať výlučným vlastníctvom stavebníka,

resp. mal byť v spoluvlastníctve vlastníkov novovzniknutých bytov podľa pomeru podlahovej plochy. V
bode 8.1. zmluvy bolo dohodnuté, že ukončenie realizácie nadstavby sa vykoná do 18 mesiacov od
začatia realizácie nadstavby.

V e-maile zo dňa 17.07.2012 poslal Z.. R. F. (realitný maklér odporcu) navrhovateľom návrh zmluvy

o zložení zálohy. V e-maile zo dňa 18.07.2012 poslal navrhovateľ v 1. rade realitnému maklérovi
odporcu zmluvu o zložení zálohy doplnenú o pripomienky. Zmluva o zložení zálohy bola uzatvorená dňa
18.07.2012 v znení s pripomienkami navrhnutými navrhovateľmi.

Zmluvou o zložení zálohy zo dňa 18.07.2012 uzatvorenou medzi navrhovateľmi v 1. a 2. rade ako

zložiteľmi a odporcom ako príjemcom sa navrhovatelia v 1. a 2. rade zaviazali uhradiť zálohu vo výške
3.000,- eur za prevod vlastníctva k 3-izbovému bytu č. X na D. Q. Č.. X T. U., X. R.., Y. Č.. XXX a
podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 7606/241431,
nachádzajúcich sa v katastrálnom území Nivy, obec Bratislava - miestna časť Ružinov, okres Bratislava
II, zapísaných na Liste vlastníctva č. XXXX, ktorého vlastníkom bol Z.. R. X.. Dohodnutá výška

celkovej kúpnej ceny nehnuteľností po odpočítaní uhradenej zálohy bola 133.000,- eur. Dohodnutý
najneskorší termín podpisu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a podania návrhu na
vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností vedeného Katastrálnym úradom v
Bratislave, katastrálne územie Bratislava II bol do 24.08.2012, pričom kúpna cena mala byť vyplatená
za nasledovných zmluvných podmienok:

- časť kúpnej ceny mala byť vinkulovaná v prospech vlastníka navrhovateľmi najneskôr v deň podpisu
kúpnej zmluvy a v deň podania návrhu na vklad do príslušného katastra nehnuteľností a mala byť
uvoľnená po predložení listu vlastníctva na meno navrhovateľov,
-časť kúpnej ceny mala byť uhradená z hypotekárneho úveru navrhovateľov na účet vlastníka po splnení
podmienok financujúcej banky potrebných k čerpaniu hypotekárneho úveru.

V prípade neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany navrhovateľov bez zavinenia
vlastníka nehnuteľnosti, resp. odstúpenia od kúpy zo strany navrhovateľov bez zavinenia vlastníka
nehnuteľnosti, mala záloha predstavovať zmluvnú pokutu v prospech odporcu a vlastníka nehnuteľnosti.
Účastníci konania sa zároveň dohodli, že v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu
zo strany vlastníka nehnuteľnosti, resp. odstúpenia od kúpy vlastníkom nehnuteľnosti alebo ak by z

vyššej moci nebolo možné zrealizovať predaj, bude záloha vrátená navrhovateľom v plnej výške do 3
dní od zistenia takejto skutočnosti. Zmluvné strany sa zároveň dohodli, že v prípade ak sa navrhovatelia
a vlastník nehnuteľnosti nebudú vedieť dohodnúť o ďalších podstatných náležitostiach kúpnej zmluvyna byt, ktoré neboli uvedené v tejto zmluve, mala byť záloha vrátená navrhovateľom v plnej výške do 3
dní od uplynutia dohodnutého termínu na podpis zmluvy.

Odporca vystavil dňa 18.07.2012 príjmový pokladničný doklad, ktorým potvrdil prijatie 3.000,- eur zo
zmluvy o zložení zálohy zo dňa 18.07.2012.

V prílohe e-mailu zo dňa 27.07.2012 poslal navrhovateľ v 1. rade Z.. R. F., pripomienkovanú kúpnu
zmluvu.

V prílohe e-mailu zo dňa 10.08.2012 zaslal Z.. R. F. navrhovateľom platnú zmluvu o nadstavbe bytov v
predmetnom bytovou dome a tiež návrh novej zmluvy o nadstavbe.

E-mailom zo dňa 15.08.2012 informoval navrhovateľ v 1. rade Ing. R. F., že rozhodnutie navrhovateľov o
kúpe predmetného bytu bolo podstatne ovplyvnené odporcom a vlastníkom poskytnutými informáciami

o prebiehaní prác na nadstavbe a rekonštrukcii a vyhotovení výťahu v bytovom dome, keď boli
navrhovatelia vedome uvedení do omylu, resp. boli im zamlčané niektoré skutočnosti. Ak by
navrhovatelia poznali skutočný stav, zmluvu o zložení zálohy by nepodpisovali. V prílohe e-mailu pripojil
navrhovateľ v 1. rade návrh kúpnej zmluvy medzi Z.. R. X. ako predávajúcim a navrhovateľmi ako
kupujúcimi, predmetom ktorej bol predaj vyššie špecifikovaného bytu, a do ktorej žiadal navrhovateľ

v 1. rade doplniť vyhlásenie a ubezpečenie vlastníka bytu, že práce na nadstavbe a rekonštrukcii
spoločných častí a zariadení bytového domu, vrátane výstavby a pripojenia osobného výťahu ku
každému medzipodlažiu predmetného bytového domu prebiehajú a všetky tieto práce budú dokončené
do 12 mesiacov odo dňa podpísania predmetnej kúpnej zmluvy. V prípade, že by špecifikované práce
neboli dokončené v uvedenej lehote, mali by navrhovatelia nárok na zľavu z kúpnej ceny vo výške

15.000,- eur. Na zabezpečenie zľavy z kúpnej ceny navrhol navrhovateľ, aby bola predmetná čiastka
zložená na vinkulovanom účte po dobu 12 mesiacov, pričom podmienkou uvoľnenia peňazí na účet
predávajúceho by bolo predloženie rozhodnutia o kolaudácií novopostavených bytov a vybudovaní a
napojení osobného výťahu na každom medzipodlaží bytového domu.

E-mailom zo dňa 16.08.2012 informoval štatutárny zástupca odporcu navrhovateľov o tom, že majiteľ
predmetného bytu nemôže a nevie poskytnúť záruku, že bude výstavba nadstavby realizovaná.
Štatutárny zástupca odporcu ďalej uviedol, že zárukou, že bude dielo dokončené je platná zmluva
o nadstavbe bytov s tým, že bude uzatvorená zmluva nová, ktorá by odstránila nedostatky zmluvy
pôvodnej, a ktorá poskytne vlastníkom bytov ďalšie záruky. Štatutárny zástupca odporcu taktiež uviedol,

že počas obhliadky boli navrhovatelia informovaný, že vstup do výťahu bude realizovaný na každom
medziposchodí bytového domu.

E-mailom zo dňa 23.08.2012 informoval štatutárny zástupca odporcu navrhovateľov o tom, že zmluva
o nadstavbe na predmetnom bytovom dome nebola podaná a zaregistrovaná na katastrálnom úrade.

V prílohe e-mailu zo dňa 24.08.2012 zaslal odporca navrhovateľom v 1. a 2. rade výzvu na uzatvorenie
zmluvy podľa predloženého návrhu, podpísanú odporcom a vlastníkom predmetného bytu, do 5 dní
odo dňa doručenia výzvy a to s poukazom na zmluvu o zložení zálohy zo dňa 18.07.2012, v ktorej bol
dohodnutý najneskorší termín podpisu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a podania

návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností do 24.08.2012. Odporca
uviedol, že všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy boli dohodnuté a ku dňu spísania výzvy prebiehali
na základe požiadavky navrhovateľov už iba rokovania o vedľajších otázkach zmluvy týkajúcich sa
nadstavby realizovanej v bytovom dome. Predmetná výzva bola navrhovateľom zároveň zaslaná poštou
dňa 24.08.2012. Odporca zároveň zaslal navrhovateľom v prílohe e-mailu zo dňa 24.08.2012 návrh

kúpnej zmluvy medzi Z.. R. X. ako predávajúcim a navrhovateľmi ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol
predaj vyššie špecifikovaného bytu. Návrh kúpnej zmluvy bol v súlade s pripomienkami navrhovateľa
zaslanými odporcovi dňa 27.07.2012, nezohľadňoval však pripomienky navrhovateľa v 1. rade zaslané
odporcovi dňa 15.08.2012.

Listom zo dňa 10.09.2012, doručeným odporcovi dňa 11.09.2012, vyzvali navrhovatelia v 1. a 2. rade
odporcu na zaplatenie sumy vo výške 3.000,- eur najneskôr do 10 dní od doručenia predmetnej výzvy,
z titulu vrátenia zálohy, ktorá bola zložená na základe zmluvy o zložení zálohy zo dňa 18.07.2012.V liste zo dňa 12.09.2012, adresovanom navrhovateľom v 1. a 2. rade uviedli odporca a Z.. R. X.,
že na základe zmluvy o zložení zálohy zo dňa 18.07.2012 bol dohodnutý najneskorší termín podpisu
kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a podania návrhu na vklad vlastníckeho práva k

nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností do 24.08.2012. Nakoľko navrhovatelia aj napriek výzve kúpnu
zmluvu do 24.08.2012 neuzatvorili, mali odporca a Z.. R. X.Č. za to, že navrhovatelia porušili zmluvnú
povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, na základe čoho odporcovi a vlastníkovi nehnuteľnosti vznikol nárok
na zmluvnú pokutu vo výške zaplatenej zálohy, t.j. 3.000,- eur. Odporca a Z.. R. X. z tohto dôvodu uviedli,
že bez toho aby uznávali nárok navrhovateľov na vrátenie zaplatenej zálohy uplatnený výzvou zo dňa

10.09.2012, v záujme právnej istoty započítavajú navrhovateľmi uplatnenú pohľadávku s pohľadávku
odporcu a Ing. Petra Krajčoviča na zaplatenie zmluvnej pokuty v rovnakej výške 3.000,- eur.

Svedok Z.. R. F. uviedol, že pre odporcu vykonáva činnosť realitného makléra. Navrhovateľ v 1. rade
reagoval na odporcovu ponukovú inzerciu, týkajúcu sa predaja trojizbového bytu na D. Q.. Následne
sa uskutočnila obhliadka bytu, ktorej sa zúčastnili svedok, navrhovatelia v 1. a 2. rade a vlastník bytu.

Svedok uviedol, že navrhovateľov pri obhliadke najviac zaujímalo dispozičné riešenie bytu, kedy bola
robená rekonštrukcia bytu, ako sa v okolí bytového domu parkuje, akí sú v bytovom dome susedia. Išlo
čisto o veci, ktoré súviseli s bytom. Pán X. pri prvej obhliadke spomínal, že tam má byť výťah, ktorý
má zastavovať na medziposchodiach a tiež hovoril o rekonštrukčných prácach, ktoré mal stavebník
vykonať na dome v rámci nadstavby. Pri prvej obhliadke bola k dispozícii zmluva o nadstavbe a

znalecký posudok. Navrhovatelia sa na tieto veci pýtali iba okrajovo, pre nich bol najdôležitejší byt.
Po obhliadke sa navrhovateľ v 1. rade ozval, že má o byt záujem na základe čoho svedok poslal
navrhovateľom návrh rezervačných zmlúv na pripomienkovanie. Navrhovatelia mali nejaké pripomienky,
ktorésadozmlúvzapracovali.Odporcasavzmluveozloženízálohyzaviazalposkytovaťnavrhovateľom
kompletný právny servis, to znamená dať vypracovať znalecké posudky, obstarať list vlastníctva,

podklady k súdnoznaleckému posudku, katastrálnu mapu, pôdorys bytu a pripraviť návrh kúpnej zmluvy.
Po podpísaní rezervačnej zmluvy o zaplatení zálohy sa pristúpilo k vybavovaniu hypotekárneho úveru
a tiež sa pripravovala kúpna zmluva, ktorú vypracoval svedok. Svedok ďalej uviedol, že asi 3 týždne
po tom, čo bola uhradená záloha sa účastníci konania dopracovali k takému zneniu kúpnej zmluvy s
ktorým súhlasili obidve strany. Svedok uviedol, že v čase uzatvorenia zmluvy o zložení zálohy mali

účastníci konania záujem predať a kúpiť predmetný byt. Po nejakej dobe bol navrhovateľom schválený
hypotekárny úver a už sa mala podpísať iba kúpna zmluva. Potom nasledovala ešte jedna obhliadka
bytu, kde už nebol prítomný svedok, a tento ju iba sprostredkoval. Následne potom svedkovi večer
volali navrhovatelia a dávali mu otázky ohľadom nadstavby, že im nesedia nejaké veci, ktoré im
predtým neboli povedané. Potom nasledovala e-mailová komunikácia o nadstavbe bytového domu.

Navrhovatelia potom dodatočne zaslali ďalšie pripomienky ku kúpnej zmluve týkajúce sa nadstavby,
ktoré už predávajúci neodsúhlasil. Navrhovatelia telefonicky oznámili svedkovi asi týždeň po druhej
obhliadke, že nechcú byt kúpiť.

Svedok Z.. R. X. uviedol, že bol vlastníkom bytu, o kúpu ktorého mali navrhovatelia záujem.

Navrhovatelia odchádzali z obhliadky bytu celkom spokojní, byt sa im páčil a preto uzavreli rezervačnú
zmluvu. Pri obhliadke bytu boli k dispozícii znalecký posudok k bytu a v tom čase platná zmluva o
nadstavbe. Navrhovatelia sa informovali hlavne o byte, že bol zrekonštruovaný, o tom že sa v dome
robí nadstavba a o tom kde sa dá parkovať. Ohľadom nadstavby svedok uviedol to, že sa tam pracuje
a ohľadom výťahu, že tento bude slúžiť pre majiteľov nadstavby, ale aj pre ostatných nájomníkov teda,

že bude zastavovať na tých medziposchodiach. Svedok neposkytol navrhovateľom žiadne garancie
ohľadom termínov a podmienok nadstavby, nakoľko na to nemal žiaden dosah. Neskôr sa uzatvárala
nová zmluva o nadstavbe, kde už bolo presne špecifikované, že výťah v bytovom dome bude mať
výstupy na medziposchodiach. Svedok uviedol, že nová zmluva o nadstavbe bola uzatvorená niekedy
v septembri 2012.

Podľa § 50a ods. 1 OZ účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 52 ods. 1 OZ spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú

uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 53 ods. 1 OZ spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len"neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu
plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo
ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Podľa § 451 ods. 1, 2 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 456 OZ predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak
toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

Podľa § 517 ods. 1, 2 OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani
v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o

deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení. Ak
ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z
omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania
a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 544 ods. 1 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zmluva o prevode

vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem
všeobecných náležitostí musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo
nebytovéhopriestoruvdomeoznačenímčíslabytu,číslavchoduaopisomnebytovéhopriestoru,určenie
rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom
podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a
nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadeniadomu,častipríslušenstva
a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu

alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv,
ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo
nebytového priestoru požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o

spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov.

S poukazom na cit. zák. ustanovenia ako aj na výsledky vykonaného dokazovania, súd dospel k záveru,

že návrhu je potrebné z väčšej časti vyhovieť.

Navrhovatelia sa v konaní domáhali vrátenia zálohy, ktorú zaplatili na základe zmluvy o zložení zálohy
zo dňa 18.7.2012 uzatvorenej s odporcom. Z obsahu tejto zmluvy vyplýva, že išlo o zálohu za prevod
vlastníctva k 3-izbovému bytu č. X na D. Q. Č.. X v Bratislave vrátane podielu na spoločných častiach

a zariadeniach domu. Je síce pravdou, že ide o spotrebiteľskú zmluvu, avšak medzi účastníkmi nebolo
sporné, že zmluvné podmienky v nej boli individuálne dojednané, preto sa súd nezaoberal prípadnou
neprijateľnosťoutýchtozmluvnýchpodmienok.Vzmluvebolodohodnuté,že najneskoršítermínpodpisu
kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu je do 24.8.2012. Napriek tomu zmluva o zloženízálohy zo dňa 18.7.2012 nie je zmluvou o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu v zmysle § 50a
OZ, nakoľko účastníci sa v nej nedohodli o podstatných náležitostiach zmluvy o prevode vlastníctva
bytu, ktoré vyžaduje § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. Naviac účastníkom zmluvy o zložení zálohy

nebol vlastník bytu, teda predávajúci. V konaní nebolo tvrdené ani preukázané, že by navrhovatelia
ako budúci kupujúci a vlastník bytu ako budúci predávajúci uzatvorili inú zmluvu o budúcej zmluve o
prevode vlastníctva bytu. Navrhovatelia a vlastník bytu sa teda písomne nedohodli s akým obsahom (a
to či už pokiaľ ide o podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo o iné jej obsahové
náležitosti, a to ani pokiaľ ide o podmienky platenia kúpnej ceny, nakoľko vlastník bytu nebol účastníkom

zmluvy o zložení zálohy) by mali uzatvoriť kúpnu zmluvu do 24.8.2012. Vzhľadom na túto skutočnosť
mal súd za to, že pokiaľ sa budúci účastníci zmluvy o prevode vlastníctva bytu v procese prípravy zmluvy
(keďže neuzatvorili zmluvu o budúcej zmluve) nevedeli dohodnúť na jej obsahu (a je irelevantné, či išlo
o podstatné alebo iné náležitosti zmluvy), z ktorého dôvodu zmluvu neuzatvorili, nemožno konštatovať,
že by neuzatvorenie zmluvy zavinila jedna z budúcich zmluvných strán. Preto ani jednej zo strán
(navrhovatelia a vlastník bytu) nevznikla povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.

Je síce pravdou, že zmluva o zložení zálohy obsahuje ustanovenie (2. odsek na 2. strane zmluvy),
podľa ktorého v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany navrhovateľov
bez zavinenia vlastníka nehnuteľnosti, resp. odstúpenia od kúpy zo strany navrhovateľov bez zavinenia
vlastníka nehnuteľnosti, mala záloha predstavovať zmluvnú pokutu v prospech odporcu a vlastníka

nehnuteľnosti, avšak keďže v zmluve absentovali podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, ktorú mali
navrhovatelia uzatvoriť, nebola ich povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu nijako vynútiteľná (na to práve
slúži inštitút zmluvy o budúcej zmluve), ale takisto nebolo možné sankcionovať ich za to, že neuzatvorili
kúpnu zmluvu, ktorá nebola v zmluve riadne špecifikovaná, zmluvnou pokutou.

Keďže suma 3.000,- eur, ktorú navrhovatelia zaplatili odporcovi, predstavovala zálohu za prevod
vlastníctva bytu, a k prevodu vlastníctva bytu nedošlo, išlo o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol,
teda odporca získal na úkor navrhovateľov bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať.

Z vyššie uvedených dôvodov súd návrhu v časti istiny vyhovel v plnom rozsahu.

Keďže odporca sa so zaplatením dostal do omeškania, súd navrhovateľom priznal aj úroky z omeškania,
ktorých výška je v súlade s nar. vl. č. 87/1995 Z. z., avšak nie od 28.8.2012, ako to požadovali
navrhovatelia, ale až od 22.9.2012, teda deň po uplynutí 10 dní odo dňa doručenia výzvy navrhovateľov
adresovanej odporcovi, ktorou vyzvali odporcu na vrátenie zálohy, ktorá výzva bola odporcovi doručená

dňa 11.9.2012, pričom navrhovatelia v nej určili lehotu 10 dní na plnenie. Na vrátenie zálohy sa totiž
nevzťahujú lehoty určené v zmluve o zložení zálohy zo dňa 18.7.2012, keďže nenastal ani jeden z
prípadov tam upravený. Vo zvyšku (teda za obdobie pred 22.9.2012) súd návrh v časti príslušenstva
ako nedôvodný zamietol.

Podľa § 151 ods. 3 O.s.p. o trovách konania súd rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci
samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia na tunajšom súde, písomne
v 2 vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona