Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 9. marec 2016

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 24Co/296/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2109214144
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Holič

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2016:2109214144.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave, v senáte zloženom z predsedu senátu: JUDr. Martin Holič a členiek senátu:

JUDr. Magdaléna Krajčovičová a JUDr. Andrea Dudášová, v právnej veci navrhovateľa: Obec Majcichov,
Majcichov, IČO: 312746, zastúpený advokátom: JUDr. Štefan Bugala, Trnava, J. Fándlyho 32, proti
odporcovi: Kamil Mĺkvy, Majcichov č. 64, IČO: 22 732 802, o zaplatenie 4.182,24 Eur s príslušenstvom,
na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Trnava č.k. 14C/43/2010-108 zo dňa 07.11.2014,
vo vyhovujúcej časti, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej vyhovujúcej časti, včítane závislého výroku o
náhrade trov konania, p o t v r d z u j e .

Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania vo výške 159,44
Eur, do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia, k rukám právneho zástupcu navrhovateľa.

Odvolací súd nariaďuje súdu prvého stupňa opravu rozsudku súdu prvého stupňa vo výroku I. v časti
istiny.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd vo výroku I. uložil odporcovi povinnosť zaplatiť
navrhovateľovi sumu 4.182,24 Eur s úrokom z omeškania vo výške 8,5% ročne zo sumy 199,16 Eur

od 16.07.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.08.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur
od 16.09.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 EUR od 16.10.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur
od 16.11.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.12.2007 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur
od 16.01.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.02.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur
od 16.03.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.04.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur
od 16.05.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.06.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od
16.07.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.08.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od

16.09.2008 do zaplatenia, zo sumy 199,16 Eur od 16.10.2008 do zaplatenia, vo výške 6,5% ročne zo
sumy 199,16 Eur od 16.11.2008 do zaplatenia, vo výške 5% ročne zo sumy 199,16 Eur od 16.12.2008
do zaplatenia, vo výške 10,5% ročne zo sumy 199,16 Eur od 16.01.2009 do zaplatenia, vo výške 10%
ročne zo sumy 199,16 Eur od 16.02.2009 do zaplatenia, vo výške 9,5% ročne zo sumy 199,16 Eur
od 16.03.2009 do zaplatenia, do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku. Vo výroku II. súd návrh vo
zvyšnej časti týkajúcej sa príslušenstva zamieta. Vo výroku III. súd uložil odporcovi povinnosť zaplatiť
navrhovateľovi náhradu iných trov konania v sume 250,50 Eur a náhradu trov právneho zastúpenia

v sume 1.331,73 Eur do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku, k rukám právneho zástupcu
navrhovateľa.Rozhodnutie prvostupňový súd s poukazom na ust. § 667, § 669, § 673, § 517 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, § 3 ods. 1 až 4, § 5 ods. 1, § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. odôvodnil tým, že z vykonaného dokazovania

mal súd preukázané, že medzi účastníkmi konania vznikol na podklade Zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 28.05.2007, účinnej od 01.06.2007 právny vzťah. Navrhovateľ sa v tejto zmluve
zaviazal dať odporcovi do užívania nebytový priestor - pivničné priestory o výmere 300 m2,
nachádzajúcesavkatastriobceK.,katastrálneúzemieK.,okresTrnava,včastinehnuteľnosti,zapísanej
na LV č. XXXX ako kultúrny dom K., súpisné číslo XXX. Z obsahu predmetnej zmluvy vyplýva, že

navrhovateľ ako prenajímateľ prenechal predmet nájmu odporcovi ako nájomcovi ,,v stave v akom sa
nachádza“ a z vykonaného dokazovania vyplynulo, že tento ich bez pripomienok prevzal (čl. I ods.
2 zmluvy). Nájomca sa zaviazal platiť zmluvne dohodnuté nájomné v celkovej výške 6.000,- Sk za
každý mesiac za celý predmet nájmu, vždy do 15. dňa nasledujúceho mesiaca. V nájomnom neboli
zahrnuté platby za služby spojené s prevádzkou prenajatého nebytového priestoru, ktoré sa nájomca
zaviazal uhradiť na vlastné náklady. Prenajímateľ sa zaviazal odovzdať nájomcovi prenajaté priestory

v stave umožňujúcom ich využívanie na dohodnutý účel. Nájomca bol povinný hradiť náklady spojené
s obvyklým udržiavaním prenajatého priestoru. Každá zmena alebo dodatok k predmetnej zmluve
musela mať písomnú formu a jej nedodržanie malo za sankciu neplatnosť zmeny alebo dodatku. Z
priebehu dokazovania je zrejmé, že obe zmluvné strany dobrovoľne vstúpili do nájomného vzťahu,
pričom odporca sa zaviazal platiť zmluvne dohodnuté nájomné. Odporca po prevzatí stav predmetu

nájmu nenamietal a v konaní nebolo preukázané, že vzniknuté nedostatky prenajímateľovi hlásil a žiadal
ho o nápravu. Z obsahu dokazovania vyplynul len poznatok, že po vykonaní prác žiadal odporca od
navrhovateľa ich započítanie a z tohto titulu úpravu povinnosti hradiť nájomné. Súd mal nepochybne za
preukázané, predmet nájmu bol pred uzavretím nájomnej zmluvy s odporcom v nájme tretej osoby, ktorá
ju využívala na rovnaký účel ako odporca. Pokiaľ ide o procesnú obranu odporcu titulom vzniknutých

nákladov, odporca kompenzáciu týchto nákladov žiadal až potom, čo tieto vznikli a boli odporcom
uhradené. Odporca síce písomne žiadal o poníženie nájmu, avšak vo svojej písomnej žiadosti neuviedol
ani rozsah, v akom sa zníženia domáha. Žiadosť odporcu bola zamietnutá obecným zastupiteľstvom.
Skutočnosť, že navrhovateľ mal vedomosť o úpravách, čo možno predpokladať zo svedeckej výpovede
S. C., nemožno bez ďalšieho stotožňovať s konkludentným súhlasom navrhovateľa. Navyše odporca na

pojednávaní dňa 16.04.2010 výslovne uviedol, že na úpravy priestoru nemal povolenie navrhovateľa.
Odporca chcel v priestoroch vykonávať rôzne akcie, pričom v následnom konaní sám odporca potvrdil,
že tento priestor chcel využívať aj na prevádzkovanie reštaurácie, teda aj na iný, nie len na zmluvne
vymedzený účel. V zmysle zmluvy by však na zmenu užívania priestorov bol nevyhnutný písomný
dodatok k zmluve, ktorého uzatvorenie ani jedna zo strán nepreukázala a ani netvrdila. V konaní bolo

ďalej preukázaným a nesporným, že v priebehu nájmu boli na náklady odporcu vykonané na prenajatých
nebytových priestoroch stavebné úpravy, dôsledkom ktorých bola zmena bežných priestorov, určených
na výrobu a skladovanie vína na priestory špeciálne, zodpovedajúce požiadavkám nielen skladu, ale
aj reštauračných priestorov. Predmetné úpravy, ktoré boli vykonané na daných nebytových priestoroch,
pritom nie je možné považovať za náklady spojené s udržiavaním nájmu v stave spôsobilom na obvyklé

užívanie v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., na ktoré by bol povinný prenajímateľ, teda
navrhovateľ. Predmetnými úpravami totiž v danom prípade došlo k zmene pôvodného skladu určeného
na nešpecifické využitie na sklad a výrobu vína, na priestory vhodné aj na prevádzkovanie reštaurácie.
Takúto úpravu preto nie je možné považovať za bežné udržiavanie, ale za zmenu už prenajatej veci.
Keďže zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako lex specialis nemá

osobitnú úpravu týkajúcu sa zmien na prenajatej veci, je potrebné túto otázku posúdiť podľa ustanovení
Občianskehozákonníkaakolexgeneralis.Vzmysleust.§667ods.1Občianskehozákonníka,zmenyna
veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených
môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak,
je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien,

ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale
nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o
čom sa zvýšila hodnota veci. Podľa ods. 2 tohto ustanovenia, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez
súhlasuprenajímateľa,jepovinnýposkončenínájmuuviesťvecnasvojenákladydopôvodnéhostavu.Z
vykonaného dokazovania sa nepodarilo preukázať tvrdenie odporcu, že zmeny priestorov boli vykonané

so súhlasom prenajímateľa. Sám odporca v konaní pri svojom výsluchu uviedol opak a zo svedeckých
výpovedí vyplýva iba vedomosť navrhovateľa o takýchto zmenách. Ak by aj navrhovateľ so zmenami
súhlasil, danú vec by potom bolo potrebné posúdiť podľa ods. 1 citovaného ustanovenia. Za tým účelom
je v prvom rade potrebné na základe výsledkov vykonaného dokazovania uzavrieť, či sa odporca akoprenajímateľ zaviazal na úhradu týchto nákladov, čo z dosiaľ vykonaného dokazovania nevyplýva (a
ani v konaní nebolo žiadnou zo strán tvrdené). Ak nie, potom by na danú vec bolo potrebné aplikovať
poslednú vetu ods. 1 citovaného ustanovenia § 667 Občianskeho zákonníka, kedy nájomcovi vzniká

nárok po skončení nájmu na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Túto protihodnotu je potom
možné zistiť iba porovnaním hodnoty nebytového priestoru pred jeho zmenami a po jeho zmenách,
ako rozdiel medzi týmito dvoma hodnotami. Toto zhodnotenie veci pritom v žiadnom prípade nie je
možné stotožniť s vynaloženými nákladmi. V konaní však nebolo preukázané, že odporca vykonával
úpravy so súhlasom navrhovateľa, pričom dôkazné bremeno tohto tvrdenia zaväzuje odporcu. Nie je

možné sa stotožniť s tvrdením odporcu, že navrhovateľa v konaní zaťažuje dôkazné bremeno ohľadne
spôsobilosti nehnuteľnosti na obvyklé užívanie. V zmysle uzavretej nájomnej zmluvy totiž navrhovateľ
prenechal odporcovi do užívania priestory v stave umožňujúcom ich užívanie na dohodnutý účel (čl. V
ods. 4). Odporca v konaní nepreukázal namietanie tohto stavu, iba listom doručeným navrhovateľovi dňa
01.10.2007 oznámil, že žiada o zníženie nájmu titulom vzniknutých nákladov, avšak tieto medzičasom
už vykonal a teda v žiadnom prípade sa nemôže jednať o schválenie zmien vopred. V kontexte

uplatnených úrokov z omeškania musel súd nevyhnutne konštatovať, že navrhovateľ si tieto uplatnil
nad rámec zákonného nároku. Navrhovateľ síce argumentoval ustanoveniami čl. VI. ods. 3 Zmluvy o
nájme nebytových priestorov, avšak táto obsahuje dojednanie o zmluvnej pokute a nie o úrokoch z
omeškania. Nakoľko si navrhovateľ zmluvnú pokutu v konaní neuplatnil a vyčíslil úrok z omeškania nad
rámec zákonnej sadzby, súd návrh v časti prevyšujúcej zákonný nárok na úroky z omeškania zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 a 3 Občianskeho súdneho poriadku, nakoľko
neúspech navrhovateľa tkvel len v nepatrnej časti a teda súd priznal navrhovateľovi plnú náhradu trov
konania. Predchádzajúcemu právnemu zástupcovi JUDr. Pavlovi Tatárovi, advokátovi súd priznal trovy
za 4 právne úkony v celkovej výške 719,- Eur. Novému právnemu zástupcovi JUDr. Štefanovi Bugalovi,
advokátovi, súd priznal trovy právneho zastúpenia za špecifikované úkony v celkovej výške 612,73 Eur.

Proti tomuto rozsudku - v jeho vyhovujúcej časti podal prostredníctvom svojho právneho zástupcu
odvolanie odporca, ktorým sa domáhal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa
zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie, resp. aby rozhodnutie súdu prvého stupňa zmenil v odvolaním
napadnutej časti tak, že návrh zamietne, uplatniac si náhradu trov konania. Odvolanie odôvodnil

odvolacími dôvodmi podľa § 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p. Odvolateľ poukázal na to, že investície
do predmetu nájmu vykonal až po ústnom súhlase starostu obce Majcichov Ing. S. O., čo potvrdzuje
aj to, že sa v čase výkonu investícií zdržiaval v predmetných priestoroch, pričom nič nenamietal, čo
potvrdzuje aj výpoveď S.T.. Samotný rozsah investícií vyplýva zo Žiadosti o kompenzáciu nákladov
zo dňa 01.10.2007, z ktorej vyplýva, že odporca uskutočnil na predmete nájmu opravu a renováciu,

ktorá navýšila jeho hodnotu, išlo o dlažbu v hodnote 57.000,- Sk, nové schodisko, zakúpenie nových
stolov, lavíc, vešiakových stien, ktoré sú vo vlastníctve odporcu, batérie, umývadlá, WC misa, bar.
Odporcapočasdobytrvanianájmustarostuobceniekoľkokrátústneinformoval,žepredmetnájmunieje
spôsobilý na dojednaný účel z dôvodu nevyhovujúceho elektrického vedenia, čo potvrdzuje aj písomná
žiadosť o kontrolu elektrického vedenia a kompenzáciu nákladov zo dňa 22.02.2008, navrhovateľ

jeho žiadosti bez dôvodu nevyhovel. O nespôsobilosti predmetu nájmu svedčí aj kontrola vykonaná
Inšpektorátom práce v máji 2008, ktorá zistila viaceré nedostatky, keď nebola predložená odborná
prehliadka kotolne, ani technická dokumentácia svetelnej a zásuvkovej el. inštalácie. Z uvedeného
vyplýva, že priestor nebol spôsobilý na riadne užívanie a bolo ho treba pripraviť, nešlo len o bežnú
údržbu, ale k výrobe vína sa vyžadovalo splnenie hygienických noriem. Odporca tak vložil neprimerane

vysoké finančné prostriedky, ktoré žiadal kompenzovať, čo navrhovateľ odmietol, čím porušil svoje
zmluvné povinnosti odovzdať predmet nájmu v stavu umožňujúcom užívať ho na dohodnutý účel.
Odporcovi tak vzniklo právo odstúpiť od zmluvy, mal však záujem vynaložiť vlastné úsilie po dohode
a za súčinnosti navrhovateľa na odstránenie vád, nakoľko navrhovateľ prejavil súhlas s odstránením
vád. Navrhovateľ si nesplnil ani povinnosť udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na užívanie,

a to ani tým, že by odporcovi kompenzoval vynaložené investície. Toto porušenie povinností je
sankcionované v zmysle § 673 Obč. zákonníka a § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, odporca tak nebol povinný platiť nájomné. Odporca tiež zistil, že čerpadlo na
výtlak fekálnej vody z kultúrneho domu, ide na elektrickú energiu z elektrického vedenia odporcu, na
ktoré boli namontované ďalšie svetlá a spotrebiče v časti kuchyne, svadobky a plynovej miestnosti, ktoré

neboli predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov, odporca preto žiadal o kontrolu elektrického
vedenia a kompenzáciu nákladov dňa 22.02.2008, žiadal vyčíslenie financií a odrátanie nájmu, pričom
navrhovateľ na túto výzvu nereagoval a odmietal odstrániť vytýkané nedostatky.Navrhovateľodvolacínávrhnepodal,kodvolaniuodporcusapísomnevyjadrilprostredníctvomprávneho
zástupcu, navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť a priznať mu
náhradu trov odvolacieho konania vo výške 159,44 Eur. Poukázal na to, že odporca v odvolaní opakuje

obranu uplatnenú už v prvostupňovom konaní, ktorá je právne nepoužiteľná, pretože tvrdenia odporcu
o súhlase prenajímateľa pri údajných zmenených priestoroch nájmu, ako aj investície s tým spojené,
nepreukázal.

Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po zistení, že odvolanie bolo podané včas

(§ 204 ods. 1 O.s.p.), oprávnenou osobou - účastníkom konania (§ 201 O.s.p.), proti rozhodnutiu, proti
ktorému je odvolanie prípustné (§ 201 a § 202 O.s.p.), po skonštatovaní, že odvolanie má zákonom
predpísané náležitosti (§ 205 ods. 1 O.s.p.) a že odvolateľ použil zákonom prípustné odvolacie dôvody
(§ 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p.), preskúmal napadnuté rozhodnutie v napadnutej vyhovujúcej časti
v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 212 ods. 1 O.s.p.), postupom bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolaniu odporcu nie je možné

priznať úspech, keďže napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny.

Napriek tomu, že odvolateľ napadol rozsudok súdu prvého stupňa v celom rozsahu, z obsahu jeho
odvolania vyplýva, že toto sa týka len jeho vyhovujúcej časti (výrok I.), pričom v zamietajúcej časti úrokov
z omeškania (výrok II.), v ktorej bolo rozhodnuté v prospech odporcu, tento nemá subjektívne právo

podať odvolanie. Rozsudok súdu prvého stupňa teda v zamietajúcej časti úrokov z omeškania (výrok
II.) pre nedostatok podaného odvolania nadobudol právoplatnosť a predmetom odvolacieho prieskumu
sa stala jeho vyhovujúca časť (výrok I.) a závislý výrok o náhrade trov konania (výrok III.).

Pretože odvolací súd v celom rozsahu preberá súdom prvého stupňa dôsledne zistený skutkový stav,

pokiaľ ide o skutočnosti právne rozhodné pre posúdenie podmienok na uplatnený nárok navrhovateľa,
a pretože v celom rozsahu zdieľa i jeho právne závery vo veci, s poukazom na ustanovenie § 219 ods.
2 O.s.p. odkazuje na správne a presvedčivé písomné vyhotovenie rozsudku. Odvolací súd nenachádza
dôvod, pre ktorý by sa mal od záverov prvostupňového súdu odchýliť a nemôže preto dať za pravdu
odvolateľovi, ktorý vo svojom odvolaní neuviedol žiadne nové podstatné skutkové či právne tvrdenia než

tie, ktoré uviedol už v konaní pred súdom prvého stupňa, ktorý sa s nimi vyčerpávajúco vysporiadal.

Z obsahu spisu bolo zistené, že navrhovateľ ako prenajímateľ prenechal predmet nájmu odporcovi
ako nájomcovi ,,v stave v akom sa nachádza“ a z dokazovania vykonaného súdom prvého stupňa
vyplynulo, že tento ich bez pripomienok prevzal (čl. I ods. 2 zmluvy). Nájomca sa zaviazal platiť zmluvne

dohodnuté nájomné v celkovej výške 6.000,- Sk za každý mesiac za celý predmet nájmu, vždy do
15. dňa nasledujúceho mesiaca. V nájomnom neboli zahrnuté platby za služby spojené s prevádzkou
prenajatého nebytového priestoru, ktoré sa nájomca zaviazal uhradiť na vlastné náklady. Prenajímateľ
sa zaviazal odovzdať nájomcovi prenajaté priestory v stave umožňujúcom ich využívanie na dohodnutý
účel. Nájomca bol povinný hradiť náklady spojené s obvyklým udržiavaním prenajatého priestoru. Každá

zmena alebo dodatok k predmetnej zmluve musela mať písomnú formu a jej nedodržanie malo za
sankciu neplatnosť zmeny alebo dodatku.

Navrhovateľ dôvodne poukázal na fakt, že odporca vykonal všetky úpravy bez súhlasu a bez
vedomia navrhovateľa. Navrhovateľ si svoje povinnosti prenajímateľa splnil, vrátane odstránených

závad zistených Inšpektorátom práce, pričom tieto závady boli odstránené navrhovateľom na vlastné
náklady a zistené závady nebránili odporcovi v riadnom užívaní predmetu nájmu. Predmet nájmu -
nebytové priestory boli do doby uzatvorenia nájomnej zmluvy s odporcom plne a funkčne využívané
predchádzajúcim nájomcom Farmou Majcichov na účely výroby a uskladnenia vína, predmet nájmu bol
teda spôsobilý na výrobu a uskladnenie vína. Odporca počas doby trvania nájmu žiadnym relevantným

spôsobom nenamietal, že by predmet nájmu nebol spôsobilý na výrobu vína. Odporca nepreukázal,
že žiadal navrhovateľa o to, aby mu navrhovateľ dal súhlas so zmenou veci, resp. súhlas so zmenou
účelu, na ktorý by mali byť tieto priestory využívané. Až po ukončení nájomného vzťahu odporca žiadal
o započítanie vynaložených investícií. Odporca teda nemal bezpodmienečný súhlas navrhovateľa, ktorý
vyžaduje ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka, pričom nájomca bez takéhoto súhlasu zásadne

nie je oprávnený meniť prenajatú vec. Pokiaľ ide o investície odporcu do predmetu nájmu, tieto neboli
zo strany navrhovateľa odsúhlasené, pretože sa netýkali činnosti spojenej s výrobou vína a s jeho
skladovaním, ale s reštauračnou činnosťou vyvíjanou odporcom a to napriek tomu, že priestory, ktoré
tvorili predmet nájmu, neboli z hľadiska účelu využitia stavby spôsobilé na prevádzkovanie reštauračnejčinnosti, tieto priestory boli vždy určené na výrobu a uskladnenie vína. Odporca výslovne uviedol, že na
tieto úpravy predmetu nájmu žiadal súhlas od navrhovateľa, tento súhlas mu však poskytnutý nebol a v
konečnom dôsledku úpravy vykonal aj napriek nesúhlasu obce, avšak poukázal na to, že navrhovateľ

mal vedomosť o vykonávaní týchto úprav predmetu nájmu, pretože mali k dispozícií kľúče od týchto
priestorov a odporca mal vedomosť o tom, že tam jeho zástupcovia chodili.

Súd prvého stupňa preto správne skonštatoval, že odporca po prevzatí stav predmetu nájmu nenamietal
a v konaní nebolo preukázané, že vzniknuté nedostatky prenajímateľovi hlásil a žiadal ho o nápravu.

Z obsahu dokazovania vyplynul len poznatok, že po vykonaní prác žiadal odporca od navrhovateľa ich
započítanie a z tohto titulu úpravu povinnosti hradiť nájomné. Odvolací súd sa stotožňuje so záverom
súdu prvého stupňa, že predmet nájmu bol pred uzavretím nájomnej zmluvy s odporcom v nájme
tretej osoby, ktorá ju využívala na rovnaký účel ako odporca. Pokiaľ ide o procesnú obranu odporcu
titulom vzniknutých nákladov, odporca kompenzáciu týchto nákladov žiadal až potom, čo tieto vznikli
a boli odporcom uhradené. Odporca síce písomne žiadal o zníženie nájmu, avšak vo svojej písomnej

žiadosti neuviedol ani rozsah, v akom sa zníženia domáha. Žiadosť odporcu bola zamietnutá obecným
zastupiteľstvom. Skutočnosť, že navrhovateľ mal vedomosť o úpravách, čo možno predpokladať zo
svedeckej výpovede S.T., nemožno bez ďalšieho stotožňovať s konkludentným súhlasom navrhovateľa.
Navyše odporca na pojednávaní pred súdom prvého stupňa dňa 16.04.2010 sám výslovne uviedol, že
na úpravy priestoru nemal povolenie navrhovateľa. Odporca chcel v priestoroch vykonávať rôzne akcie,

pričom v následnom konaní sám odporca potvrdil, že tento priestor chcel využívať aj na prevádzkovanie
reštaurácie, teda aj na iný, nie len na zmluvne vymedzený účel. V zmysle zmluvy by však na zmenu
užívania priestorov bol nevyhnutný písomný dodatok k zmluve, ktorého uzatvorenie ani jedna zo strán
nepreukázala a ani netvrdila.

V konaní pred súdom prvého stupňa bolo ďalej preukázaným a nesporným, že v priebehu nájmu boli
na náklady odporcu vykonané na prenajatých nebytových priestoroch stavebné úpravy, dôsledkom
ktorých bola zmena bežných priestorov, určených na výrobu a skladovanie vína na priestory špeciálne,
zodpovedajúce požiadavkám nielen skladu, ale aj reštauračných priestorov. Predmetné úpravy, ktoré
boli vykonané na daných nebytových priestoroch, pritom nie je možné považovať za náklady spojené

s udržiavaním nájmu v stave spôsobilom na obvyklé užívanie v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990
Zb., na ktoré by bol povinný prenajímateľ, teda navrhovateľ. Predmetnými úpravami totiž v danom
prípade došlo k zmene pôvodného skladu určeného na nešpecifické využitie na sklad a výrobu vína,
na priestory vhodné aj na prevádzkovanie reštaurácie. Takúto úpravu preto nie je možné považovať za
bežné udržiavanie, ale za zmenu už prenajatej veci.

Odvolací súd sa v plnom rozsahu stotožňuje s právnym posúdením súdu prvého stupňa, ktorý správne
poukázal na to, že keďže zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako lex
specialis nemá osobitnú úpravu týkajúcu sa zmien na prenajatej veci, je potrebné túto otázku posúdiť
podľa ustanovení Občianskeho zákonníka ako lex generalis. V zmysle ust. § 667 ods. 1 Občianskeho

zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu
nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak
zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní
znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal
súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu

protihodnotu toho, o čom sa zvýšila hodnota veci. Podľa ods. 2 tohto ustanovenia, ak nájomca vykoná
zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady
do pôvodného stavu.

Z vykonaného dokazovania sa nepodarilo preukázať tvrdenie odporcu, že zmeny priestorov boli

vykonané so súhlasom prenajímateľa. Sám odporca v konaní pri svojom výsluchu uviedol opak a zo
svedeckých výpovedí vyplýva iba vedomosť navrhovateľa o takýchto zmenách. Ak by aj navrhovateľ
so zmenami súhlasil, danú vec by potom bolo potrebné posúdiť podľa ods. 1 citovaného ustanovenia.
Za tým účelom je v prvom rade potrebné na základe výsledkov vykonaného dokazovania uzavrieť, či
sa odporca ako prenajímateľ zaviazal na úhradu týchto nákladov, čo z dosiaľ vykonaného dokazovania

nevyplýva (a ani v konaní nebolo žiadnou zo strán tvrdené). Ak nie, potom by na danú vec bolo
potrebné aplikovať poslednú vetu ods. 1 citovaného ustanovenia § 667 Občianskeho zákonníka, kedy
nájomcovi vzniká nárok po skončení nájmu na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Túto
protihodnotu je potom možné zistiť iba porovnaním hodnoty nebytového priestoru pred jeho zmenami apo jeho zmenách, ako rozdiel medzi týmito dvoma hodnotami. Toto zhodnotenie veci pritom v žiadnom
prípade nie je možné stotožniť s vynaloženými nákladmi. V konaní však nebolo preukázané, že odporca
vykonávalúpravysosúhlasomnavrhovateľa,pričomdôkaznébremenotohtotvrdeniazaväzujeodporcu.

Odporca vstúpil do zmluvného vzťahu s navrhovateľom dobrovoľne, poznajúc stav predmetu nájmu,
keď v zmluve bolo výslovne dohodnuté, že predmet nájmu sa prenecháva na užívanie v stave, v
akom sa nachádza. Ako už bolo uvedené vyššie, možno jednoznačne uzavrieť, že predmet nájmu
bol v čase jeho odovzdania v stave spôsobilom na dohovorené užívanie - výrobu a skladovanie vína.

Pokiaľ sa odporca rozhodol do predmetu nájmu investovať, bol povinný si uvedomiť, že ako nájomca je
limitovaný vlastníckym právom prenajímateľa, ktoré je vyjadrené v tom, že akúkoľvek zmenu prenajatej
veci možno vykonať len so súhlasom prenajímateľa ako vlastníka. Preto ak sa odporca rozhodol nad
rámec bežnej údržby v predmete nájmu vymeniť dlažbu, schodisko a vykonal ďalšie investície, bol
povinný mať predchádzajúci súhlas prenajímateľa, ktorý sa v konaní preukázať nepodarilo. Bez takého
súhlasu mu nevzniklo právo na úhradu vzniknutých nákladov (§ 667 Obč. zákonníka).

Pod povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na obvyklé
užívanie (v zmysle § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb.) nemožno zahrnúť rekonštrukciu nebytového priestoru
s orientáciou na výkon prevádzkovej činnosti iného než doterajšieho druhu (obdobne pozri rozsudok NS
SR zo dňa 28.04.1998 sp. zn. 1Cd 79/97).

Súd prvého stupňa tiež správne skonštatoval, že nebolo možné sa stotožniť s tvrdením odporcu,
že navrhovateľa v konaní zaťažuje dôkazné bremeno ohľadne spôsobilosti nehnuteľnosti na obvyklé
užívanie. V zmysle uzavretej nájomnej zmluvy totiž navrhovateľ prenechal odporcovi do užívania
priestory v stave umožňujúcom ich užívanie na dohodnutý účel (čl. V ods. 4). Odporca v konaní

nepreukázal namietanie tohto stavu, iba listom doručeným navrhovateľovi dňa 01.10.2007 oznámil, že
žiada o zníženie nájmu titulom vzniknutých nákladov, avšak tieto medzičasom už vykonal a teda v
žiadnom prípade sa nemôže jednať o schválenie zmien vopred.

Odporca nepreukázal, že mu v zmysle § 673 Obč. zákonníka a § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o

nájme a podnájme nebytových priestorov zanikla povinnosť platiť nájomné, keď nepreukázal, že
bol akokoľvek obmedzený v užívaní predmetu nájmu. Takéto obmedzenie, zapríčinené porušením
povinnosti prenajímateľa udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, nemožno
pritom vyvodiť ani zo zistení Inšpektorátu práce v máji 2008, na ktoré poukazoval odporca, keď ani zo
zistených nedostatkov nijako priamo nevyplýva, že mali akýkoľvek vplyv na riadne užívanie predmetu

nájmu.

Pokiaľ odporca poukazoval na to, že čerpadlo na výtlak fekálnej vody z kultúrneho domu išlo na
elektrickú energiu z elektrického vedenia odporcu, na ktoré boli namontované ďalšie svetlá a spotrebiče
v časti kuchyne, svadobky a plynovej miestnosti, ktoré neboli predmetom zmluvy o nájme nebytových

priestorov, ani na túto námietku nebolo možné prihliadnuť, nakoľko odber elektriny nebol súčasťou
nájomnéhovzťahu,odporcamaluzatvorenúsamostatnúzmluvusdodávateľomelektriny,jehopovinnosť
platiť nájomné za predmet nájmu nemala nijakú súvislosť s množstvom odobratej elektriny.

Podľa § 673 Obč. zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré

nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 674 Obč. zákonníka ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v § 673 iba
obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať

náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 Obč. zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí
uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov
odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Logickým výkladom vyššie citovaných ustanovení možno dospieť len k takému výkladu, že povinnosť
uplatnenia práva na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného u prenajímateľa v 6-mesačnej
prekluzívnej lehote podľa § 675 sa vzťahuje na právo nájomcu neplatiť nájomné podľa § 673, t.j. idetu o odpustenie nájomného a právo nájomcu uplatniť si zľavu podľa § 674, t.j. ide tu o poskytnutie
zľavy, pričom pre obe tieto práva platí prekluzívna lehota podľa § 675. Právo na odpustenie alebo
na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Ide o

poriadkovú lehotu, ktorej nedodržanie nemá osobitné právne následky. Je ustanovená s cieľom čo
najrýchlejšie zabezpečiť dôkazy týkajúce sa podmienok ustanovených v § 673 a § 674. Dôležitejšia
je zákonom ustanovená šesťmesačná prekluzívna lehota na uplatnenie oboch práv, pretože ak sa
v nej právo neuplatní, zanikne. To znamená, že právo na odpustenie nájomného alebo právo na
poskytnutie zľavy z nájomného zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo k

skutočnostiam, ktoré toto právo zakladajú. Uvedená lehota je hmotnoprávna, to znamená, že právo musí
byť u prenajímateľa uplatnené najneskôr v posledný deň lehoty. Právnym dôsledkom preklúzie je zánik
práva, na ktorý musí súd prihliadať ex offo.

Odporca nijakým hodnoverným spôsobom nepreukázal, že by si u prenajímateľa uplatnil právo na
odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného podľa § 673, § 674 a § 675 Obč. zákonníka, preto

mu toto právo zaniklo uplynutím lehoty 6 mesiacov odo dňa, keď došlo k skutočnostiam, ktoré toto právo
zakladali. Odporca sa preto nemôže úspešne dovolávať toho, že nemal povinnosť platiť dohodnuté
nájomné z dôvodu, že predmet nájmu nemohol riadne užívať.

S poukazom na vyššie uvedené, odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa, v napadnutej vyhovujúcej

časti vo veci samej, ako i vo vecne správnom a odvolaním osobitne nenapadnutom výroku o náhrade
trov prvostupňového konania, ako vo výroku vecne správny, s použitím ust. § 219 O.s.p. potvrdil.

V odvolacom konaní plne úspešnému navrhovateľovi vzniklo v zmysle § 142 ods. 1 v spojení s
ustanovením § 224 ods. 1 O.s.p. právo na náhradu trov odvolacieho konania voči v odvolaní plne

neúspešnémuodporcovi.Trovyodvolaciehokonanianavrhovateľaspočívajúztrovprávnehozastúpenia
apredstavujúsumu159,44Eurakoodmenuza1úkon-písomnévyjadreniekodvolaniuvovýške151,05
Eur + 8,39 Eur režijný paušál, podľa § 10 ods. 1, § 14 ods. 1 písm. b), § 16 ods. 3 a § 18 ods. 3 vyhlášky
MS SR č. 655/2004 Z.z., ktorú je odporca povinný zaplatiť do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto
rozhodnutia (§ 160 ods. 1 O.s.p.), k rukám advokáta navrhovateľa (§ 149 ods. 1 O.s.p.).

Odvolací súd v zmysle § 222 ods. 3 O.s.p. nariaďuje súdu prvého stupňa opravu rozsudku súdu prvého
stupňa vo výroku I. v časti istiny, keď súd prvého stupňa uviedol vo výroku nesprávnu sumu 4.182,44
Eur, namiesto správnej sumy 4.182,24 Eur, k čomu došlo zrejme len chybou v písaní, keď z obsahu
návrhu je jednoznačné, že predmetom konania bolo zaplatenie sumy 4.182,24 Eur.

Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je možné podať odvolanie.