Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 17. február 2016

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 1Co/66/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7209219126
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Tutko

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2016:7209219126.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Petra Tutka a sudcov JUDr.

Ladislava Cakociho a JUDr. Adriany Murínovej, v právnej veci žalobcu Palmer Capital RE Slovakia s.r.o.
so sídlom v Košiciach, Letná č. 45, zastúpeného Advokátskou kanceláriou Havel, Holásek & partners
s.r.o. so sídlo v Bratislave, Mlynské Nivy č. 49, proti žalovanej Q.. P. K. - J. - D. D. Q. W. W. B. S., S.
Č.. XX, zastúpenej JUDr. Matúšom Hríbom, advokátom so sídlom v Bardejove, Na hradbách č. 5, o
zaplatenie 2.549,91 eura s prísl., o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Košice II zo dňa
8.10.2014 č.k. 13C 179/2009-349 takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa žalobu zamietol a vyslovil, že o trovách konania a štátu

rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutie vo veci samej.

Týmto rozsudkom rozhodol súd prvého stupňa o peňažnom nároku žalobcu titulom neuhradeného
nájomného a služieb spojených s užívaním nebytových priestorov.

Pri rozhodovaní vychádzal súd prvého stupňa zo zistenia, že dňa 15.5.1997 uzatvorila žalovaná s
obchodnou spoločnosťou Hutné stavby a.s. so sídlom v Košiciach ako prenajímateľom zmluvu o nájme

nebytových priestorov, na základe ktorej žalovaná si prenajala nebytové priestory nachádzajúce sa v
objekte na ul. S. Č.. XX B. S. K. X.V.Í. o celkovej výmere 121 m2 za účelom prevádzkovania neštátneho
zdravotníckeho zariadenia. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú 5 rokov, počnúc dňom 15.5.1997
do 14.5.2002. Na základe žiadosti žalovanej prenajímateľ súhlasil so stavebnými úpravami vykonanými
žalovanou v prenajatých priestoroch a to na vlastné náklady, pričom súhlas je dátovaný dňom 12.8.1997.
Ohľadom tých istých priestorov žalovaná uzatvorila dňa 1.4.1998 zmluvu o nájme nebytových priestorov
s prenajímateľom City Servis a.s. so sídlom v Košiciach, rovnako na dobu 5 rokov od 1.4.1998 do

1.4.2003 a tento nájom sa po uplynutí uvedenej doby mal zmeniť na dobu neurčitú. Žalobca na
základe kúpnej zmluvy zo dňa 28.11.2006 nadobudol vlastnícke právo k nebytovým priestorom, ktoré
užívala žalovaná a vklad vlastníckeho práva bol povolený dňa 30.11.2006. Žalobca ako prenajímateľ a
žalovaná ako nájomca uzatvorili dňa 1.1.2007 zmluvu o nájme tých istých nebytových priestorov a to
rovnako za účelom poskytovania neštátnej zdravotníckej starostlivosti, pričom zmluva bola uzatvorená
na dobu neurčitú s účinnosťou od 1.1.2007. Žalovaná uvedený nájomný vzťah vypovedala listom
zo dňa 29.5.2009 a zmluvný vzťah bol ukončený dňom 31.8.2009. Vzhľadom na to, že žalovaná v

konaní vzniesla započítaciu námietku, súd pri rozhodovaní vychádzal z odborného posudku H.. Q. F. a
znaleckého posudku č. 16/2013 vyhotoveného znalcom H.. X. Z..Na základe uvedených zistení a po vykonanom dokazovaní dospel prvostupňový súd k záveru, že
nárok uplatnený žalobcom na dlžné nájomné je dôvodný, nakoľko žalovaná v zmysle zmluvy o nájme
nebytových priestorov neuhradila doposiaľ nájomné za mesiac december 2008 sumu 460,11 eura a

nezaplatila ani nájomné za mesiace jún-august 2009 v sume 2.089,80 eura, spolu teda 2.549,91 eura.
Žalobcom uplatnenú pohľadávku na zaplatenie dlžného nájomného teda súd považoval za preukázanú
a nespornú. Žalovaná v konaní vzniesla započítaciu námietku a to do výšky žalobcom žalovanej
pohľadávky v sume 2.549,41 eura, ktorá mala vzniknúť titulom nároku na protihodnotu toho, o čo sa
zvýšila hodnota veci - nehnuteľností resp. jej časti ňou užívaných priestorov podľa § 667 ods. 1 Obč.

zákonníka. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že žalovaná v predmetných nebytových
priestoroch vykonala úpravy priestorov - zmeny na veci tak, aby tieto priestory mohla využívať na
účely poskytovania neštátnej zdravotnej starostlivosti v nich. Na tieto zmeny jej dal prenajímateľ
v tom čase Hutné stavby a.s. Košice súhlas dňa 12.8.1997, pričom žalovaná úpravy vykonala na
vlastné náklady. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že žalovaná oddelila resp. predelila jej prenajaté
priestory predeľovacími dverami, ktoré v predmetných priestoroch zostali aj po ukončení nájmu ako

súčasť priestorov, zriadila recepciu, zhotovila nové omietky, vymenila dvere, podlahy, priestory obložila
obkladom, resp. dlažbou a vymenila prípadne dodala sanitárne zariadenia (umývadla, vodovodné
batéria, toaletné misy). Vzhľadom na postupnosť nájmov medzi jednotlivými prenajímateľmi súd mal
preukázanú kontinuitu nájmu a súčasne aj postupné právne nástupníctvo jednotlivých prenajímateľov.
Žalobca vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa v slede na seba nadväzujúcich postupne so

žalovanou ako nájomkyňou uzavretých nájomných zmlúv na prenájom stále tých istých priestorov. Aj
keď dňa 1.1.2007 žalobca uzavrel so žalovanou novú nájomnú zmluvu, podľa názoru súdu neznamená
to, že došlo k ukončeniu nájmu, keďže žalobca ako nadobúdateľ nehnuteľnosti tak zo zákona aj podľa
zmluvného dojednania vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa. K ukončeniu nájmu so žalovanou
od času, kedy boli predmetné nebytové priestory dané do užívania zmluvou nikdy nedošlo, až na

základe výpovede žalovanej dňom 31.8.2009 a teda si žalovaná dôvodne pri skončení nájmu dôvodne
uplatnila svoj nárok proti žalobcovi ako nájomcovi , ktorý nadobudnutím vlastníctva nehnuteľností
vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa ako jeho právny nástupca. Z uvedených dôvodov súd
nepovažoval nárok žalobkyne za premlčaný, pretože v danom prípade žalovaná svoju započítaciu
námietku jednoznačne uplatnila v písomnom podaní zo dňa 27.11.2010 a teda včas, keďže prvykrát

tak mohla urobiť po skončení nájmu dňa 1.9.2009. Pokiaľ sa jednalo o výšku pohľadávky, súd pri
rozhodovaní vychádzal zo znaleckého posudku v ktorom znalec potvrdil, že stavebné úpravy vykonané
žalovanou nebytové priestory zhodnotili. Pokiaľ sa jedná o výšku zhodnotenia, výška zhodnotenia
korešponduje s výškou žalovanej pohľadávky žalobcu za nájomné.

Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca. Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
zmenil a zaviazal žalovanú zaplatiť mu žalovanú sumu s príslušenstvom eventuálne aby rozsudok zrušil
a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. V odvolaní poukazuje na ust. § 667 Obč. zákonníka
a má za to, že jedná o dispozitívne ustanovenie, ktoré nebráni vôli účastníkov právneho vzťahu, aby svoj
vzťah upravili odlišne od tohto ustanovenia. V súlade s tým sa žalovaná ako nájomca zaviazala v prípade

ukončenia nájmu vrátiť nebytové priestory v takom stave, ako ich prevzala s prihliadnutím na bežné
opotrebovanie, pričom zároveň v článku 5.3 zmluvy je vyslovene uvedené, že nájomca nemá nárok na
náhradu nákladov vynaložených na úpravy prenajatých priestorov. Názor súdu prvého stupňa popiera
dispozitívnosť tohto ustanovenia, ako aj princíp zmluvnej voľnosti. O tom, že uvedené ustanovenie
má dispozitívny charakter bolo konštatované aj viacerými súdmi. Rozhodnutie súdu preto považuje za

nesprávne, nezákonné a arbitrárne. Podľa jeho názoru je teda nepochybné, že zmluvné strany vylúčili
akýkoľvek nárok žalovanej v súvislosti s vykonanými zmenami na nebytových priestoroch, teda tak nárok
na úhradu nákladov, ako aj na úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak teda žalovaná
chcela požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou prenajatých nebytových priestorov, mala tak
urobiť po skončení nájomného vzťahu v rámci ktorého k týmto zmenám došlo od subjektu, ktorý bol v

tom čase prenajímateľom. Od tohto momentu je podľa jeho názoru tiež potrebné posudzovať aj lehotu
premlčania. Nemožno preto súhlasiť s odôvodnením rozhodnutia súdu prvého stupňa, podľa ktorého
námietka žalobcu nebola prijateľná, pretože žalovaná uplatnila svoj nárok včas. Taktiež namietal, že nie
je možné, aby investície vo výške 4.561,17 eura zhodnotili predmetné priestory po 12 rokoch užívania
o sumu 7.172,37 eura. Namietal správnosť záverov znalca H.. X. Z. v znaleckom posudku. Má za to, že

z odôvodnenia napadnutého rozsudku vyplýva, že otázka zhodnotenia prenajatých priestorov nebola
odborným posudkom zodpovedaná a túto výšku neurčil ani súdom ustanovený znalec. Konanie súdu
prvého stupňa ktorý určil výšku protinároku žalovanej na základe vlastnej úvahy a to aj napriek tomu, že
žalovaná neuniesla dôkazné bremeno ohľadom dokazovania výšky svojej protipohľadávky považuje zanesprávne a arbitrárne. Má za to, že neunesenie dôkazného bremena nemožno nahradiť voľnou úvahou
súdu, nakoľko sa takým postupom nepomerne zvýhodňuje postavenie žalovanej v konaní.

Žalovaná v písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
v celom rozsahu potvrdil a priznal jej náhradu trov odvolacieho konania.

Na základe podaného odvolania odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok a konanie mu
predchádzajúce podľa § 212 ods. 1, 3 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania postupom podľa

§ 156 ods. 3 v spojení s § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

Odvolací súd je v prejednávanej veci toho názoru, že súd prvého stupňa správne zistil skutkový stav
ak dospel k záveru, že nárok žalobu zanikol započítaním, ktorý následne aj správne právne posúdil ak
žalobu zamietol. Ani počas odvolacieho konania nedošlo k zmene skutkového ani právneho stavu, preto
odvolací súd na skutkové zistenia a na právne normy, ktoré použil súd prvého stupňa poukazuje a v

celom rozsahu sa s nimi stotožňuje (§ 219 ods. 2 O.s.p.).

K odvolaniu žalobcu je potrebné uviesť, že toto nemožno považovať za dôvodné, ak vychádza z názoru,
že žalovaná svoj prípadný nárok na úhradu nákladov spojený so zmenou prenajatých nebytových
priestorov mala uplatniť po skončení nájomného vzťahu v rámci ktorého k týmto zmenám došlo, od

subjektu, ktorý bol v tom čase prenajímateľom a od tohto momentu bolo potrebné tiež posudzovať aj
premlčaciu lehotu.

Podľa § 680 ods. 2 Obč. zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ
doprávnehopostaveniaprenajímateľaanájomcajeoprávnenýzbaviťsasvojichzáväzkovvočiprvšiemu

vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

Podľa§680ods.3Obč.zákonníkaakdôjdekzmenevlastníctvaknehnuteľnejveci,môžeztohtodôvodu
vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to i vtedy, keď bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď
však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri

zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.

Zcitovanéhoust.§680ods.2vyplývazákladnázásada,žesamazmenavosobeprenajímateľanemána
trvanie právneho vzťahu nájmu vplyv. Zmenou vlastníctva predmetu nájmu je i prevod spoluvlastníckeho
podielu alebo prevod časti predmetu nájmu. Obsah nájomného vzťahu sa nemení. To platí i pre zmenu

vlastníctva príslušenstva predmetu nájmu. Nie je pritom rozhodujúce, či ide o prevod alebo prechod
vlastníctva. Zmyslom ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane
prenajímateľa pre prípad, ak nastane tu uvedená právna skutočnosť - zmena vlastníctva k prenajatej
veci. Poskytnú tak nájomcovi právnu ochranu v situácii, ktorú nemohol (svojím prejavom vôle) ovplyvniť,
akotomunasvedčujeiúpravamožnostivýpovedeznájomnéhovzťahuprizmenevlastníctvakprenajatej

veci (§ 680 ods. 2 Obč. zákonníka). Toto právne nástupníctvo sa týka práv a povinností typických pre
nájomný vzťah, teda tých, ktorý tvorí jeho pojmové znaky (§ 663 Obč. zákonníka).

Táto kontinuita nájmu má pre nájomcu rozhodujúci význam. Ide o prechod prenajímateľových práv

a povinnosti zo zákona v nezmenšenom rozsahu. Prenajímateľ vstupuje do nájomného vzťahu v
stave, v akom tu bol v čase zmeny vlastníctva predmetu nájmu. Je viazaný úkonmi predchádzajúceho
prenajímateľa, napr. súhlasom k zmenám predmetu nájmu.

Toto ustanovenie upravujúce prechod práv a povinností na nadobúdateľa prenajatej veci obsiahnuté v

rámci všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy dopadá aj na vzťahy nájmu nebytových priestorov, lebo
zvláštna úprava tohto nájomného vzťahu v zákone č. 116/1990 Zb. neobsahuje špeciálne ustanovenia o
dôsledku zmeny vlastníka prenajatej veci za trvania nájomného vzťahu, je preto nutné použiť všeobecné
ust. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.), konkrétne potom jeho ust. § 680, ktoré
túto otázku výslovne rieši.

Ak dôjde teda k zmene vlastníctva k prenajatým nebytovým priestorom, vstupuje nadobúdateľ do
právneho postavenia prenajímateľa. Ide o zvláštny prípad právneho nástupníctva (suksecie), s ktorým jespojený ten dôsledok, že na nadobúdateľa prechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného
vzťahu priamo zo zákona (ex lége), ak nastane právna skutočnosť, s ktorou zákon uvedený
dôsledok spojuje - to je nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nadobúdateľ tak vstupuje

do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú
predmet nájmu a práva a povinnosti subjektu v danom vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. nájomnej
zmluvy. Na nadobúdateľa tiež neprechádzajú najmä z titulu tohto právneho nástupníctva všetky
práva a povinnosti prenajímateľa, čo je dané povahou nájomného vzťahu. Na nového prenajímateľa
(nadobúdateľa prenajatej veci) neprechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa vzniknuté v súvislosti

so zmenami prenajatej veci vykonanými nájomcom za trvania pôvodného nájomného vzťahu bez
súhlasu prenajímateľa. Preto nájomca, ktorý bez súhlasu pôvodného prenajímateľa zhodnotil prenajaté
nebytové priestory ich stavebnou úpravou, či zmenou, nie je oprávnený uplatňovať nárok na vydanie
bezdôvodného obohatenia voči novému prenajímateľovi, ktorý neskoršie nadobudol nehnuteľnosť, v
ktorej sa nebytové priestory nachádzajú. Prenajímateľ je však viazaný úkonmi predchádzajúceho
prenajímateľa ako napr. súhlasom k zmene predmetu nájmu.

V prejednávanej veci je nesporné, že žalovaná uzatvorila dňa 15.5.1997 s obchodnou spoločnosťou
Hutné stavby a.s. so sídlom v Košiciach ako prenajímateľom zmluvu o nájme, ktorej predmetom
bol nájom sporných nebytových priestorov nachádzajúcich v Košiciach, na T.. S. Č.. XX K. X. V..

Prenajímateľ podaním zo dňa 12.8.1997 súhlasil s vykonaním stavebných úprav nebytových priestorov
žalovanou na jej náklady. V dôsledku zmeny vlastníctva nebytových priestorov žalovaná uzavrela
ohľadne sporných nebytových priestorov ďalšiu nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou City Servis
a.s. so sídlom v Košiciach dňa 1.4.1998 a následne so žalobcom dňa 1.1.2007 ktorý nadobudol uvedené
nebytové priestory na základe kúpnej zmluvy zo dňa 28.11.2006.

Vzhľadomnato,žepredchádzajúciprenajímateľ(Hutnéstavbya.s.)súhlasil,abyžalovanávprenajatých
nebytových priestoroch vykonala stavebné úpravy na vlastné náklady a žalobca vstúpil do pôvodného
nájomného vzťahu je preto viazaný súhlasom pôvodného prenajímateľa s vykonaním úprav nebytových

priestorov pre žalovanú. Z tohto dôvodu nemožno preto posudzovať žalobkyňou uplatnený nárok ako
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, podľa článku 5 bod. 5.3. odsek 7 nájomnej zmluvy zo
dňa 1.1.2007 ktorú žalobca uzatvoril so žalovanou a podľa ktorého v prípade ukončenia nájmu žalovaná
ako nájomkyňa nemá nárok na náhradu nákladov vynaložených na úpravu prenajatých priestorov. Je
tomu tak preto, že žalobca ako nadobúdateľ nebytových priestorov vstúpil do právneho postavenia

pôvodného prenajímateľa, pričom je jeho súhlasom viazaný. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobca je
právnym nástupcompôvodnéhoprenajímateľaHutnýchstaviebKošice,a.s.ktorýudelilžalovanejsúhlas
so stavebnými úpravami nebolo potrebné v konaní riešiť otázku ohľadom dispozitívnosti ust. § 680 ods.
2 Obč. zákonníka, pretože uvedený nárok nebolo možné posudzovať podľa článku 5. ods.5.3. - siedmej
odrážky nájomnej zmluvy zo dňa 1.1.2007, ktorú so žalovanou uzatvoril žalobca.

Nemožno súhlasiť ani s odvolacou námietkou žalobcu v tom, že uvedený nárok si žalovaná mala
uplatniť od pôvodného prenajímateľa Hutných stavieb a.s. Košice po skončení nájomného vzťahu v
rámci ktorého k týmto zmenám došlo. Ako bolo uvedené zmyslom citovaného ustanovenia § 680 ods.

2 Obč. zákonníka je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu, preto pri zmenách nadobúdateľa - vlastníka
nebytových priestorov (City Servis a.s. so sídlom v Košiciach, Palmer Capital RS Slovakia s.r.o. so
sídlom v Košiciach ) nedochádzalo k vzniku samostatných nájomných vzťahov, ale v pokračovaní
nájomnéhovzťahuohľadomspornýchnebytovýchpriestorov,ktorývznikoluzatvorenímnájomnejzmluvy
dňa 15.5.1997 a bol ukončený výpoveďou žalovanou j 30.12.2006. Vzhľadom na uvedené nemožno

považovať za dôvodnú ani žalobcom vznesenú námietku premlčania žalobkyňou uplatneného nároku.

Žalovaná teda v konaní dôvodne uplatnila nárok podľa ust. § 667 ods. 1 Obč. zákonníka pri skončení
nájmu ak žiadala započítať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytových priestorov. Pri určení

výšky protipohľadávky správne postupoval súd prvého stupňa, ak vychádzal z odborného posudku
a zo znaleckého posudku už vypracovaného v konaní znalcom, ktorý určil výšku zhodnotenia k
31.8.2009 na sumu 7.172,37 eura. Aj keď síce znalec pri výsluchu uviedol, že určiť výšku zhodnotenia
nebytových priestorov nebolo v danom prípade možné a pre takýto prípad by musel ohodnotiť celúnehnuteľnosť, zotrval na stanovisku, že stavebné úpravy vykonané žalovanou nebytové priestory a
teda samotný dom zhodnotili a pokiaľ sa jedná o výšku zhodnotenia, uviedol, že táto korešponduje
s výškou žalovanej pohľadávky žalobcu za nájomné. Keďže v danom prípade výšku protipohľadávky

uplatnenú žalovanou na započítanie bolo možné zistiť s nepomernými ťažkosťami, správne postupoval
súd prvého stupňa, ako postupom podľa § 136 O.s.p. určil ju podľa svojej úvahy pri zohľadnení ocenenia
žalovanou vykonaných úprav jednak v odbornom posudku vo výške 5.034,38 eura a znaleckom posudku
v sume 7.172,37 eura.

Vzhľadom na uvedené možno konštatovať, že nie sú dané žalobcom uvádzané odvolacie dôvody preto
odvolací súd napadnutý rozsudok podľa § 219 ods. 2 O.s.p. ako vecne správny potvrdil.

Vzhľadom na to, že súd prvého stupňa o trovách konania nerozhodol, o trovách tohto odvolacieho

konania rozhodne súd prvého stupňa (§ 224 ods. 4 O.s.p.).

Uvedené rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.