Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 8. október 2014

Súd: Okresný súd Košice II
Spisová značka: 13C/179/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7209219126
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Mičietová

ECLI: ECLI:SK:OSKE2:2014:7209219126.19

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice II sudkyňou JUDr. Oľgou Mičietovou v právnej veci žalobcu Palmer Capital RE

Slovakia, s.r.o., so sídlom v Košiciach, Letná 45, IČO: 36 681 385, práv. zast. Havel, Holásek & partners
s.r.o., advokátska kancelária, so sídlom v Bratislave, Mlynské Nivy 49, IČO: 36 856 584, proti žalovanej
MUDr. Danici Nagyovej - LUCIDUM - Centrum celostnej medicíny, s miestom podnikania v Košiciach,
Krivá 23, IČO: 34 862 528, práv. zast. JUDr. Matúšom Hribom, advokátom, so sídlom v Bardejove, Na
hradbách 5, v konaní o zaplatenie 2.549,91 eura s prísl. takto

r o z h o d o l :

Žalobný návrh zamieta.

O trovách konania a trovách štátu bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na vydanie platobného rozkazu doručeným súdu dňa 31.8.2009 žiadal žalobca (pôvodne
používajúci obchodné meno MERE Slovakia s.r.o.), aby súd platobným rozkazom uložil žalovanej
povinnosť zaplatiť mu 2.549,91 eura spolu s úrokmi z omeškania a uplatnil si náhradu trov konania.
Odôvodnil žalobný návrh tým, že mu žalovaná dlhuje titulom neuhradeného nájomného a služieb za
užívanie nebytových priestorov podľa splátkového kalendára č. 08129702 zo dňa 18.12.2007 sumu
460,11 eura, ktoré uviedol, že poskytol žalovanej v mesiaci december 2008 a podľa splátkového

kalendára č. 09129703 zo dňa 1.1.2009 mu dlhuje sumu vo výške 2.089,80 eura a to v zmysle Zmluvy č.
1297/2007 zo dňa 1.1.2007 a jej dodatkov č. 2/2008 a 3/2008. Uviedol, že riadne poskytnutá služba bola
žalovanej vyúčtovaná označenými splátkovými kalendármi na celkovú sumu 2.549,91 eura a žalovaná
mu tak neuhradila nájomné a služby za užívanie nebytových priestorov v mesiaci december 2008 vo
výške 460,11 eura a v mesiacoch jún - august 2009 vo výške 2.089,80 eura.

K žalobnému návrhu sa žalovaná vyjadrila prvýkrát ústne do zápisnice na pojednávaní dňa 3.2.2010 a

uviedla, že pohľadávku žalobcu neuznáva a navrhla žalobu zamietnuť s odôvodnením, že v júli 2009
žalobcovi doručila list, v ktorom mu vyčíslila svoje náklady na rekonštrukciu, ktoré podľa nej dosiahli
sumu niekoľko stotisíc korún a takisto tvrdila, že jej žalobca bránil vo vykonávaní činnosti počas doby
nájmu pri výmene okien v čase jej ordinačných hodín, keď mala objednaných pacientov.

V písomnom podaní zo dňa 27.11.2010, ktorý súdu doručila dňa 30.11.2010, žalovaná uviedla, že
nechce nič viac, než vyrovnanie dlžného nájomného započítaním len časti jej nákladov na prebudovanie

kancelárskych priestorov na ordinácie, ktoré priestory boli v dezolátnom stave a v ktorých bolo nutné
obiť padajúcu omietku a nanovo ich omietnuť, vymeniť podlahy, urobiť vodoinštalačné práce, zariadiť
umývadlá v miestnostiach, ktoré mali slúžiť na ordinácie, potom priestory vykachličkovať a veľkú chodbu
predeliť nákladnými predeľovacími dverami. Uviedla, že to všetko zariadila s obrovským entuziazmoma na svoje vlastné náklady. Mala za to, že týmto by bola aspoň symbolicky odškodnená a nemusela by
súd zaťažovať novou žalobou za neodôvodnené obohatenie žalobcu ako prenajímateľa, ktorý by ju v
prípade nezapočítania pohľadávok nijako neodškodnil za ďalšie využívanie jej investície (čl. 119).

Na pojednávaní dňa 2.2.2011 žalovaná zotrvala na vznesenej započítacej námietke v súvislosti s
investíciami, ktoré ona na predmetnej nehnuteľnosti urobila. Uviedla, že v predmetných priestoroch
ona vykonala vodoinštalačné práce, vymenila omietky, podlahy, vydláždila sociálne zariadenia a taktiež
spravila recepciu.

Žalobca na tom istom pojednávaní prostredníctvom svojej právnej zástupkyne uviedol, že sa nevie
vyjadriť k vodoinštalačným prácam, k výmene omietok a podláh, v akom rozsahu boli tieto vykonané,
avšak k zriadeniu recepcie osadením dverí uviedol, že tieto dvere skutočne boli žalovanou osadené,
avšak následne boli kompletne obnovené, došlo k výmene skiel, aj k ich premaľovaniu. Uviedol,
že kachličky, ktoré použila žalovaná, neboli vymenené, nachádzajú sa v predmetných priestoroch,

umývadlá dané žalovanou boli už vymenené, takisto došlo následne k výmene batérií, aj podlahy boli
urobené nové, aj nové omietky vrátane dverí do jednotlivých miestností. Žalobca uviedol, že celý tento
priestor bol nanovo urobený. Uviedol, že započítaciu námietku uplatnenú žalovanou neakceptuje z
dôvodu uplynutého času, v priebehu ktorého došlo k opotrebeniu a k znehodnoteniu toho, čo žalovaná
investovala do týchto priestorov s tým, že v súčasnej dobe sú tieto veci nanovo urobené.

Na pojednávaní dňa 25.11.2011 žalobca zotrval na námietke nedostatku svojej pasívnej legitimácie
na uplatnenie žalovanou vznesenej započítacej námietky voči nemu a súčasne zotrval na námietke
premlčania.

V súvislosti so vznesenými námietkami žalobcu proti pohľadávke uplatnenej žalovanou na započítanie,
žalovaná prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedla k námietke nedostatku jeho pasívnej
legitimácie na započítanie, že pasívna legitimácia žalobcu je daná, pretože v zmysle ust. § 680 ods. 2
Obč.zák.nadobúdateľvlastníctvaprizmenevlastníctvaprenajatejvecivstupujedoprávnehopostavenia
prenajímateľa. K vznesenej námietky premlčania poukázala na ust. § 388 ods. 2 Obchod. zák. s tým,

že v rámci procesnej obrany si podľa tohto ustanovenia uplatnila započítaciu námietku na základe tam
určených predpokladov a preto k premlčaniu nemohlo dôjsť. Uviedla, že na predmetný vzťah účastníkov
konania je v otázkach, ktoré nie sú upravené osobitným zákonom č. 116/1990 Zb. potrebné, v zmysle
ust. § 262 ods. 2 Obchod. zák., uplatniť Obchodný zákonník.

V písomnom vyjadrení zo dňa 12.12.2011 (čl. 172) žalovaná opätovne poukázala na to, že na vzťah
účastníkov konania je potrebné podľa ust. § 261 ods. 1 a 5 Obchod. zák. uplatniť Obchodný zákonník
a tento vzťah posudzovať ako vzťah obchodno-právny, nakoľko pri jeho vzniku bolo s prihliadnutím na
všetky okolnosti zrejmé, že uzatvorenie predmetnej nájomnej zmluvy sa týkalo podnikateľskej činnosti
účastníkov. Žalovaná uviedla, že započítaciu námietku si uplatňuje v zmysle ust. § 667 ods. 1 veta

štvrtá Obč. zák., podľa ktorého ak prenajímateľ dal súhlas so smenou, ale nezaviazal sa na úhradu
nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota
veci. Uviedla, že žalobca v priebehu konania spochybňuje právny základ pohľadávky, ktorú si uplatnila
v rámci procesnej obrany proti žalovanej sume istiny a príslušenstva a uviedla, že v zmysle ust. § 667
ods. 1 veta štvrtá Obč. zák. má právo na uplatnenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci

(prenajaté nebytové priestory) vzhľadom na súhlas právneho predchodcu žalobcu s vykonaním zmien
na predmete nájmu a investície ňou vykonanou, výšku ktorej vyčíslila s odkazom na priložený odborný
posudok súdneho znalca sumou 6.562,09 eura. V súvislosti s námietkou nedostatku pasívnej legitimácie
žalobcu vo vzťahu k procesnej obrane žalovanej, žalovaná poukázala na čl. VI. kúpnej zmluvy, ktorou
žalobca nadobudol predmet nájmu v spojení s jej prílohou č. 2, kde uviedla, že je predmetná skutočnosť

aj zmluvne upravená, t.j. že došlo k prechodu práv a povinností z nájomného vzťahu v zmysle ust.
§ 680 ods. 2 Obč. zák. na žalobcu ako na nadobúdateľa nehnuteľnosti a teda žalovaná uviedla, že
žaloba si je kontinuity zmluvných nájomných vzťahov s ňou - žalovanou plne vedomý. Vo vzťahu k
námietke premlčania žalovaná okrem už poukázania na ust. § 388 ods. 2 Obchod. zák. na poslednom
pojednávaní, taktiež poukázala na ust. § 667 ods. 1 štvrtá veta Obč. zák., podľa ktorého právo na

uplatnenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci vzhľadom na investície ňou vykonané, vzniká
až skončením nájmu, ku ktorému v danom prípade došlo na základe jej výpovede nájmu, t.j. počnúc
dňom 31.8.2009, od ktorého plynie štvorročná premlčacia lehota, ktorá však s poukazom na ust. §
404 ods. 1 Obchod. zák. prestala plynúť dňom podania žaloby. Uviedla, že aj v prípade, ak by sa súdnestotožnil s jej názorom, že v danej veci ide o obchodný vzťah, právo ňou uplatnené v rámci procesnej
obranypremlčanénemôžebyť,nakoľkoodvznikutohtoprávaneuplynulaanitrojročnápremlčacialehota
upravená Občianskym zákonníkom.

Písomným podaním zo dňa 19.2.2012 (čl. 194), žalobca reagoval na vyjadrenie žalovanej zo dňa
12.12.2011. K žalovanou predloženému odbornému posudku, poukázal na to, že odborný posudok
nedokumentuje žalovanou skutočne vykonané práce v predmetných nebytových priestoroch a že
žalovanávykonalastavebnépráceeštevr.1997sosúhlasomvtedajšiehovlastníkanehnuteľnosti,avšak

nie v takom rozsahu, ako je to zdokumentované v priloženom odbornom posudku. Žalobca nesúhlasil s
názorom žalovanej, že vzťah účastníkov konania je potrebné posudzovať ako vzťah obchodno-právny s
poukazom na ust. § 261 ods. 6 Obchod. zák.. Mal za to, že nájom nebytových priestorov upravuje zák.
č. 116/1990 Zb. ako špeciálny právny predpis, ktorý nemá osobitné ustanovenie o nárokoch nájomcu
voči prenajímateľovi na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec
a preto je treba aplikovať všeobecné ustanovenia Obč. zák. o nájomnej zmluve. Žalobca uviedol, že

žalovaná vykonala stavebné práce ešte v r. 1997 so súhlasom vtedajšieho vlastníka predmetných
nebytových priestorov Hutné stavby a.s., zo dňa 12.8.1997 a zároveň sa dohodli, že tieto práce žalovaná
vykoná na vlastné náklady. Uviedol, že Zmluvou o nájme nebytových priestorov č. 1297/2007 zo dňa
1.1.2007 medzi ním a žalovanou sa zrušila platnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 1297/2003
zo dňa 31.3.2003 uzavretej medzi prenajímateľom City Servis a.s. a žalovanou, a to v súvislosti so

zmenou vlastníctva prenajatej veci, kedy novým vlastníkom sa stal žalobca a teda mal žalobca za
to, že k 1.1.2007 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu medzi pôvodným vlastníkom nehnuteľnosti a
žalovanou. Uviedol, že aj v tejto nájomnej zmluve sa jej účastníci dohodli, že nájomca po ukončení
nájmu nemá nárok na náhradu nákladov vynaložených na úpravy prenajatých priestorov (čl. 5, bod 5.3.).
Žalobca citoval siedmy odsek predmetného ustanovenia zmluvy, podľa ktorého sa nájomca, t.j. žalovaná

zaviazala v prípade ukončenia nájmu vrátiť nebytový priestor v takom stave, v akom ho prevzala s
prihliadnutím na bežnú mieru opotrebenia vrátane hygienických malieb a prípadných odsúhlasených
úprav, a žalovaná ako nájomca nemala nárok na náhradu nákladov vynaložených na úpravu prenajatých
priestorov.Zcitovanéhoustanovenianájomnejzmluvyprežalobcuvyplynulo,ženímjejúčastnícivyjadrili
zhodnú vôľu, že po skončení nájomného vzťahu nebude nájomca - žalovaná požadovať protihodnotu

toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci. Uviedol, že kompenzačnú námietku žalovanej neuznáva
z dôvodu, že sa účastníci v nájomnej zmluve ešte pri vzniku nájomného vzťahu v r. 1997, v r. 2003
a tiež v r. 2007 dohodli, že žalovaná ako nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu
vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu (na jeho zhodnotenie). Žalobca uviedol, že v
r. 1997 prenajímateľ Hutné stavby a.s. dal žalovanej súhlas na stavebné práce v prenajatých priestoroch

po uzavretí nájomnej zmluvy na jej vlastné náklady. Prenajímateľ Hutné stavby a ani MERE Slovakia
s.r.o., terajší prenajímateľ a žalobca, sa však nijako nezaviazali na úhradu nákladov súvisiacich s touto
rekonštrukciou, naopak, došlo medzi účastníkmi nájomnej zmluvy k dohode, že žalovaná po ukončení
nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu nájmu. Z predložených
nájomnýchzmlúvmalžalobcazato,ževôľaúčastníkovsmerovalakvylúčeniuajaplikácieust.§667ods.

1 posl. veta Obč. zák. na ich právny vzťah. Mal za to, že v uzavretej nájomnej zmluve účastníci vyjadrili
zhodnú vôľu v tom zmysle, že po skončení nájomného vzťahu nebude nájomca, t.j. žalovaná požadovať
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu. Žalobca uviedol, že sa tak prenajímateľ
a nájomca v nájomnej zmluve môžu dohodnúť, nakoľko ust. § 667 ods. 1 Obč. zák. je ustanovením
dispozitívnym a teda pripúšťa odchýlne dojednanie v zmluve. Z toho pre žalobcu vyplynulo, že je nutné v

čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak.
Vzhľadom na uvedené a predovšetkým na skutočnosť, že medzi účastníkmi konania bola uzavretá
dohoda, že žalovaná v prípade ukončenia nájmu nemá nárok na náhradu nákladov vynaložených na
úpravy prenajatých predmetných nebytových priestorov, navrhol, aby súd jeho žalobe vyhovel.

Žalovaná na túto argumentáciu žalobcu reagovala písomným podaním zo dňa 20.9.2012 (čl. 199), v
ktorom vyjadrení v súvislosti s poukazovaním žalobcu na dohodu účastníkov konania, ktorou sa mala
žalovaná zmluvne vzdať práva na náhradu nákladov vynaložených na prenajaté priestory, uviedla,
že rozhodujúcou skutočnosťou je to, že ona nepožaduje v rámci procesnej obrany náhradu nákladov
vynaložených na prenajaté priestory, ale protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatých

priestorov, výšku ktorej preukázala v konaní znaleckým posudkom. Uviedla, že sa práva na náhradu
zhodnotenia predmetu nájmu nevzdala, ako sa to snažil podsunúť žalobca, nakoľko podľa nej, zo
žalobcom citovaných ustanovení dohody vyplýva, že žalovaná si nebude uplatňovať náhradu nákladov
vynaložených na úpravu prenajatých priestorov.Vpriebehukonania,súčinnosťouod22.11.2012došlokzmeneobchodnéhomenažalobcuzpôvodného
MERE Slovakia s.r.o. na súčasné obchodné meno Palmer Capital PE Slovakia, s.r.o..

Vo veci súd vykonal dokazovanie výsluchom žalovanej, výsluchom svedkov a oboznámením sa s
predloženými listinnými dôkazmi, ako aj znaleckým posudkom a výsluchom znalca, na základe čoho
zistil tento skutkový stav:

Dňa 1.1.2007 uzavreli žalobca ako prenajímateľ (v tom čase používajúci obchodné meno Letná s.r.o.)
a žalovaná ako nájomca Zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 1297/2007, ktorou žalobca dal
žalovanej do prenájmu nebytové priestory v Košiciach na Krivej ul. č. 23 na 8. poschodí a to miestnosti
spolu vo výmere 121,1 m2 podlahovej plochy a to za účelom poskytovania neštátnej zdravotníckej
starostlivosti a pozemok - parkovacie miesto P31 pre účely parkovania. Zmluva bola uzavretá na dobu
neurčitú s účinnosťou od 1.1.2007. Nájomné bolo dohodnuté vo výške 2.320,- Sk/m2/rok, t.j. vo výške

280.952,- Sk ročne za miestnosti a vo výške 9.600,- Sk /rok za parkovisko, t.j. spolu vo výške 290.552,-
Sk ročne bez DPH. Žalovaná ho mala uhrádzať mesačne na základe splátkového kalendára doručeného
prenajímateľom, t.j. žalobcom na začiatku kalendárneho roka. Nájomné bolo splatné od prvého do
desiateho dňa v mesiaci. Podľa čl. V. ods. 5.3. siedma odrážka zmluvy, sa žalovaná ako nájomkyňa
zaviazala v prípade ukončenia nájmu vrátiť nebytový priestor v takom stave, v akom ho prevzala s

prihliadnutím na bežnú mieru opotrebenia vrátane hygienických noriem a prípadných odsúhlasených
úprav a súčasne nemala nárok na náhradu nákladov vynaložených na úpravy prenajatých priestorov.
Podľa čl. VI. ods. 6.2. zmluvy, zmluvný vzťah bolo možné vypovedať písomnou formou, pričom
výpovedná lehota bola 3 mesiace a začala plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení
výpovede. Výpoveď musela byť písomná a doručená druhej strane.

Podľa Splátkového kalendára nájomného č. 07129700, ktorý predstavoval Prílohu č. 1 k Zmluve o nájme
č. 1297/2007, v r. 2007 žalovaná bola povinná uhrádzať nájomné mesačne vo výške 28.813,- Sk.

Dodatkomč.2/2008zodňa18.12.2007,súčinnosťouod1.1.2008došlokzmenezmluvyč.1297/2007zo
dňa 1.1.2007 tak, že sa zmluvné strany dohodli na úprave nájomného. Celková ročná cena nájomného

bola stanovená dohodou vo výške 320.594,- Sk, a neoddeliteľnú súčasť dodatku tvoril splátkový
kalendár.
Podľa Splátkového kalendára nájomného č. 08129702, ktorý tvoril Prílohu č. 1 k Dodatku č. 2/2008 k
Zmluve o nájme 1297/2007, v r. 2008 žalovaná bola povinná za užívanie nebytových priestorov platiť
mesačne žalobcovi sumu 27.418,- Sk.

Dodatkomč.3/2009zodňa1.1.2009kZmluveč.1297/2007,žalovanáakonájomcaodovzdalažalobcovi
miestnosť č. 8.18/2 a miestnosť č. 8.17/4, spolu vo výmere 34,7 m2 s účinnosťou od 1.1.2009 a zmluvné
strany sa dohodli na úprave nájomného tak, že za užívanie nebytových priestorov bolo stanovené
nájomné dohodou vo výške 88,52 eura/m2/rok, t.j. 7.648,13 eura ročne za 86,4 m2 prenajatých

priestorov a za parkovisko nájomné vo výške 597,49 eura/rok, t.j. spolu 8.545,62 eura ročne bez DPH.
Neoddeliteľnú súčasť dodatku tvoril splátkový kalendár.
Podľa Splátkového kalendára nájomného č. 09129703, ktorý tvoril Prílohu č. 1 k Dodatku č. 3/2009 k
Zmluve o nájme č. 1297/2007, bola žalovaná povinná platiť žalobcovi mesačne nájomné v r. 2009 vo
výške 606,60 eura.

Listom zo dňa 29.5.2009, ktorý bol doručený žalobcovi dňa 2.6.2009 (podľa prezenčnej pečiatky
žalobcu na ňom), žalovaná žalobcovi dala výpoveď z nájmu nebytových priestorov. Uviedla, že mu dáva
dvojmesačnú výpoveď ku dňu 31.7.2009 z priestorov na Krivej 23, ktoré má u neho prenajaté. Uviedla,
že sa jej podarilo získať porovnateľné priestory za 400,- eur mesačne a pre prípad, že jej môže žalobca

poskytnúť zníženie nájomného, uviedla, že je ochotná stiahnuť výpoveď.

Žalobcanavýpoveďžalovanejjejodpovedallistomzodňa11.6.2009aoznámiljej,ževýpoveďakceptuje
s tým, že v zmysle bodu 6.2. uzavretej zmluvy je výpovedná lehota trojmesačná a začína plynúť prvým
dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede a to uviedol, že znamená, že zmluvný vzťah bude

skončený 31.8.2009.

Predloženým výpisom z katastra nehnuteľností, LV č. XXXXX pre kat. úz. Skladná, zo dňa 13.2.2008,
mal súd preukázané, že v časti B.LV bol žalobca zapísaný ako vlastník v spoluvlastníckom podiele 1/1pozemkov parc. č. XXXX o výmere 1056 m2 - zastavané plochy a nádvoria, 1893/1 o výmere 5066 m2
- zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/XX o výmere 1199 m2 - zastavané plochy a nádvoria a
parc. č. XXXX/XX o výmere 1336 m2 - zastavané plochy a nádvoria a stavieb súp. č. XXXX na parc. č.

XXXX - dom a súp. č. XXXX na parc. č. XXXX/XX - dom.

Listom zo dňa 30.1.1997 žalovaná požiadala Okresný úrad Košice, štátneho okresného hygienika, o
súhlas na zriadenie neštátneho ambulantného psychiatrického zariadenia, ktoré malo byť umiestnené
na 8. poschodí budovy na Krivej ul. č. 23. Malo byť umiestnené na koncovej chodbe, ktorá mala byť

oddelená predelom. Súčasne žalovaná ako žiadateľka mala priložiť prísľub budúcej zmluvy so správcom
priestorov a pôdorys zariadenia po rekonštrukcii. Súčasťou žiadosti žalovanej bolo aj vyjadrenie
vlastníka budovy, potvrdené obchodnou spol. Hutné stavby a.s., ktorá obchodná spoločnosť prehlásila,
že prenechá do užívania nebytové priestory žalovanej na ul. Krivej č. 23 v Košiciach na 8. poschodí
podľa priloženého náčrtku a to v termíne k 1.3.1997.

Dňa1.4.1997OkresnýúradKošiceIV-štátnyokresnýhygienikvovecisúhlasukzriadeniupsychiatrickej
ambulancie vydal rozhodnutie, ktorým súhlasil so zriadením psychiatrickej ambulancie na Krivej 23 v
Košiciach na základe žiadosti žalovanej.

Dňa 15.5.1997 uzavreli Hutné stavby a.s., so sídlom v Košiciach, Letná 45, IČO: 00 154 041, ako

prenajímateľ a žalovaná ako nájomca Zmluvu č. 125/1997 o nájme nebytových priestorov, ktorou
prenajímateľ prenajal žalovanej nebytové priestory nachádzajúce sa v objekte na ul. Krivej 23 v
Košiciach, na 8. poschodí, č.dv. 816 - 821 o celkovej výmere 121 m2 za účelom užívania pre účel
poskytovania neštátnej zdravotníckej starostlivosti. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a to na 5
rokov počnúc dňom 15.5.1997 do 14.5.2002. Podľa čl. IV. ods. 4.6. zmluvy sa nájomcovi, t.j. žalovanej

umožnilo vykonať stavebné úpravy v prenajímaných priestoroch nutné z hygienického hľadiska na
zriadenie NZZ. Podľa čl. V. ods. 5.2. zmluvy, sa žalovaná ako nájomkyňa zaviazala v prípade ukončenia
nájmu vrátiť nebytový priestor v stave spôsobilom k užívaniu s prihliadnutím na stavebné úpravy nutné
na zriadenie NZZ a vzhľadom na bežnú mieru opotrebenia vrátane hygienických malieb (čl. 125).

Rozhodnutím zo dňa 13.6.1997 starosta MČ Košice - Juh, JUDr. Jaroslav Hlinka na základe písomnej
žiadosti Hutných stavieb a.s. Košice vydal súhlas na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov
- časti vo výmere 121 m2 na ul. Krivá č. 23 v Košiciach pre fyzickú osobu MUDr. Danicu Nagyovú
za účelom zriadenia prevádzkovania neštátneho zdravotníckeho zariadenia s poskytovaním odbornej
liečebno-preventívnej starostlivosti v oblasti psychiatrie. Súhlas bol vydaný na dobu určitú 5 rokov za

podmienok, že nájomca, t.j. žalovaná, požiada Okresný úrad Košice IV o zmenu účelu užívania časti
stavby v zmysle rešpektovania ust. § 85 ods. 1 Staveb. zák. a rešpektovania nájomcom platných
právnych predpisov vzťahujúcich sa na výkon povolenej činnosti a všeobecne záväzných nariadení
mestskej časti.

Listom zo dňa 11.8.1997 žalovaná požiadala vtedajšieho prenajímateľa Hutné stavby a.s. o schválenie
stavebných úprav v prenajatých priestoroch na Krivej ul. č. 23. Uviedla, že zasiela technický popis
stavebných úprav v prenajatých priestoroch na Krivej ul. č. 23 na 8. poschodí v Košiciach na základe
zmluvy č. 125/1997 a zároveň žiadala o schválenie a súhlas s navrhovanými stavebnými úpravami.
Na tej istej žiadosti je uvedené vyjadrenie vlastníka budovy, Hutných stavieb a.s. Košice, ktorý vlastník

súhlasil so stavebnými úpravami na Krivej č. 23 v Košiciach v prenajatých priestoroch a to na vlastné
náklady nájomcu, t.j. žalovanej. Súhlas je datovaný dňom 12.8.1997.

Rozhodnutím zo dňa 23.9.1997 Okresný úrad Košice IV - štátny okresný hygienik v Košiciach vo veci
posúdenia žiadosti žalovanej o uvedenie do prevádzky neštátneho zdravotníckeho centra LUCIDUM

na Krivej ul. č. 23 v Košiciach vydal posudok, ktorým súhlasil s prevádzkovaním centra LUCIDUM
zameraného na liečbu psychosomatických ochorení na Krivej ul. č. 23 na 8. poschodí v Košiciach a
zároveň povolil žalovanej vykonávať ňou požadovanú EAV diagnostiku.

Rozhodnutím zo dňa 2.10.1997 Okresný úrad Košice IV, Odbor životného prostredia - oddelenie

stavebného poriadku, na základe žiadosti žalovanej o povolenie zmeny v užívaní časti stavby - kancelárií
na zariadenie liečebno-preventívnej starostlivosti, v objekte Hutných stavieb a.s. Košice na Krivej ul. č.
23 na 8. poschodí, povolil žalovanej podľa ust. § 85 ods. 1 Staveb. zák. zmenu užívania časti stavby -
kancelárií na poskytovanie liečebno-preventívnej starostlivosti v odbore psychiatria v objekte Hutnýchstavieb a.s. Košice na Krivej ul. č. 23 na 8. poschodí. Zmene účelu užívania si podľa predmetného
rozhodnutia nevyžadovala žiadne stavebné úpravy. Neoddeliteľnou súčasťou rozhodnutia bola overená
zjednodušená projektová dokumentácia.

Dňa 1.4.1998 bola uzavretá Zmluva č. 186/1998 (č.l. 110) o nájme nebytových priestorov medzi
prenajímateľom City Servis, a.s., so sídlom v Košiciach, Letná 45, IČO: 31 690 017, ako prenajímateľom
a žalovanou ako nájomcom, ktorou prenajímateľ žalovanej prenajal nebytové priestory nachádzajúce
sa na Krivej ul. č. 23 v Košiciach na 8. poschodí, č. dv. 816 - 821 o celkovej výmere 121 m2 za účelom

poskytovania neštátnej zdravotníckej starostlivosti. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú a to na 5 rokov,
počínajúc odo dňa 1.4.1998 do 1.4.2003, ktorý nájom po uplynutí doby sa mal zmeniť na dobu neurčitú.
Podľa čl. VII. ods. 7.1. zmluvy, zmluva vznikla po dohode zmluvných strán na celom jej obsahu a dňom
jej účinnosti zanikla platnosť zmluvy č. 125/1997 zo dňa 15.5.1997.

Zmluvou o nájme a poskytnutí služieb č. 01/2005 zo dňa 1.1.2005 uzavretou medzi prenajímateľom

a poskytovateľom Hutné stavby Holding a.s., so sídlom v Košiciach, Letná 45, IČO: 00 154 041, a
nájomcom, užívateľom a správcom City Servis a.s., so sídlom v Košiciach, Bellova 3, IČO: 31 690
017, prenajímateľ prenechal za odplatu nájomcovi do nájmu nehnuteľnosti, aby ich dočasne užíval a
spravoval a to pozemky, okrem iných aj parc. č. XXXX/X, XX, XX a XX v kat. úz. Skladná v Košiciach
- Krivá a budovy - stavby, okrem iných aj v Košiciach na Krivej ul. súp. č. XXXX a XXXX. Podľa čl. II.

ods. 2.4. zmluvy, nájomca, t.j. City Servis a.s., bol oprávnený dať prenajaté nehnuteľnosti do podnájmu
inému subjektu bez súhlasu prenajímateľa. Podľa čl. II. ods. 2.5., nebytové priestory nachádzajúce sa v
priestorochnehnuteľnostíprenechalprenajímateľnájomcovizaúčelomvykonávaniajehopodnikateľskej
činnosti, najmä pre účely kancelárií, skladovania, zriaďovania obchodov pri dodržiavaní ustanovení zák.
116/1990 Zb.. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú počnúc dňom 1.1.2005.

Predloženou kúpnou zmluvou zo dňa 28.11.2006 (č.l. 102) žalobca preukázal, že ňou ako kupujúci
nadobudol od predávajúceho Hutné stavby Holding a.s., so sídlom v Košiciach, Letná 45, IČO: 00 154
041, nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX pre kat. úz. Skladná a to pozemky parc. č. XXXX/X o výmere
5066 m2 - zastavané plochy a nádvoria, XXXX/XX o výmere 1199 m2 - zastavané plochy a nádvoria a

parc. č. XXXX/XX o výmere 1336 m2 - zastavané plochy a nádvoria a stavby súp. č. XXXX na parc. č.
XXXX - dom a súp. č. XXXX na parc. č. XXXX/XX - dom, výlučným vlastníkom ktorých nehnuteľností bol
predávajúci Hutné stavby Holding a.s.. Vklad vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností bol povolený
dňa 30.11.2006 pod č. V 11786/2006. V čl. VI. ods. 6.1. zmluvy bolo uvedené, že predmet kúpy, resp.
jeho časti (nebytové priestory) sú predmetom nájmu a časti predmetu kúpy boli tak oprávnené užívať

tretie osoby a to na základe osobitných nájomných zmlúv. Podľa čl. VI. 6.3. zmluvy, kupujúci, t.j. žalobca
vzal na vedomie, že v zmysle ust. § 680 ods. 2 Obč. zák. vstúpil do právneho postavenia predávajúceho.
Súčasťou kúpnej zmluvy podľa jej čl. VI. ods. 6.2. bol zoznam nájomcom, ktorý tvoril Prílohu č. 2.
Podľa žalobcom predloženej Prílohy č. 2 ku Kúpnej zmluve zo dňa 28.11.2006, nájomcom nebytových
priestorov nachádzajúcich sa v predmetnej nehnuteľnosti na Krivej ul. č. 23 v Košiciach bola aj žalovaná

(čl. 162).

Žalovaná predložila odborný posudok vo veci ocenenia stavebných prác ňou vykonaných v budove
na ul. Krivej č. 23 v Košiciach, ktorý na základe jej objednávky vyhotovil Ing. Q. F. ako odborník s
praxou v stavebníctve a projektovaní a ktorý je súčasne aj znalcom v odbore stavebníctvo, odvetvie

odhad hodnoty nehnuteľností (čl. 174). Na základe žiadosti žalovanej mal stanoviť cenu stavebných prác
vykonaných ňou v priestoroch na 8. poschodí budovy v Košiciach na ul. Krivej č. 23 v r. 1997. Podľa
čl. III. tohto odborného posudku, žalovaná vykonala v r. 1997 v budove na Krivej ul. č. 23 v Košiciach
v nebytových priestoroch na 8. poschodí na vlastné náklady stavebné práce v rozsahu uvedenom v
kapitole 2.3. posudku, bez vykonania ktorých neboli priestory prenajímateľné. Uviedol, že tieto stavebné

práce slúžia vlastníkovi nehnuteľnosti aj v súčasnosti po skončení nájomného vzťahu so žalovanou.
Keramické obklady, keramické dlažby, dvere, umývadlá, drez a záchodové misy bývalá nájomníčka, t.j.
žalovaná, ponechala v uvedených priestoroch a v súčasnosti sú využívané terajším nájomcom. Nemal
pochybnosti o tom, že sa jedná o pôvodné zariadenie a práce vykonané v r. 1997. Hodnota týchto prác
(dodávka a montáž) v cenovej úrovni r. 1997 uviedol, že činí 5.034,38 eura. Uviedol, že v dôsledku

vykonaných stavebných prác bola stavba technicky zhodnotená a prenajímateľ zo zhodnotenia profituje.

Za účelom ocenenia žalovanou vykonaných stavebných prác a úprav nebytových priestoroch žalobcu
na Krivej ul. č. 23 v Košiciach a za účelom určenia, či investície vynaložené žalovanou do predmetnejnehnuteľnosti, do ňou užívaných nebytových priestorov, zhodnotili predmetnú nehnuteľnosť ku dňu
31.8.2009 a ak áno, v akej výške, bolo nariadené znalecké dokazovanie. Znalecký posudok č. 16/2013
vyhotovil znalec Ing. X. Z., S. 2, S. (čl. 222). Podľa záverov vyhotoveného znaleckého posudku zo dňa

10.10.2013 (čl. 225) žalovanou boli v r. 1997 vykonané stavebné práce v celkovej výške 129.631,99
Sk bez DPH, resp. vo výške 137.409,90 Sk s DPH/4.561,17 eura. Na otázku ohľadom zhodnotenia
predmetnejnehnuteľnostikudňu31.8.2009vdôsledkuinvestíciívynaloženýchžalovanoudopredmetnej
nehnuteľnosti znalec uviedol, že žalovanou vykonané úpravy zhodnotili prenajaté priestory k 31.8.2009
o 7.172,37 eura. Znalec vypočítal podľa cien stavebných prác od II/1997 do III/2009, kedy došlo k

ukončeniu nájmu, index vo výške 2,001. Uviedol, že celková realizovaná cena úprav k času ich realizácie
v 02/1997 bola 129.631,99 Sk/4.302,99 eura bez DPH, spolu s DPH 137.409,90 Sk/4.561,17 eura.
Uviedol, že životnosť vnútorných zariaďovacích predmetov je v priemere 40 rokov, čo predstavuje
amortizáciu 2,5 % ročne, na základe čoho za 12 rokov (2009 - 1997 x 2,5 %) vypočítal 30 %-né
opotrebenie, na základe čoho vypočítal celkom realizované stavebné práce na úprave prenajatých
priestorov vo výške 7.172,37 eura.

S vyhotoveným znaleckým posudkom a jeho závermi vyjadrila žalovaná plný súhlas.
Žalobca so závermi znaleckého posudku č. 16/2013 zo dňa 10.10.2013 nesúhlasil. Žalobca uviedol,
že s posudkom nesúhlasí predovšetkým preto, že tento nie je reálny a vôbec nezodpovedá prácam,
ktoré mali byť vykonané v r. 1997 žalovanou. Mal za to, že sa jedná o fiktívny znalecký posudok, ktorý

vychádza len z tvrdení žalovanej, nie je vôbec zdokumentovaný stav predmetných nehnuteľností pred
stavebnými úpravami v r. 1997, nemal vôbec preukázané, aké stavebné práce žalovaná vykonala a v
akom rozsahu a preto nemal za jasné, na základe akých skutočností znalec pri vypracovaní znaleckého
posudku vychádzal. Tvrdenia žalovanej ničím nepodložené mal žalobca za nepostačujúce. Namietal,
že žalovaná nepredložila k vyhotoveniu predmetného znaleckého posudku znalcovi žiadne účtovné

doklady súvisiace s predmetnými stavebnými úpravami. Nesúhlasil so záverom, že úpravami žalovaná
zhodnotila predmetné prenajaté priestory ku dňu 31.8.2009 o 7.172,37 eura. Mal to za nereálnu sumu s
tým, že ide len o predpokladané položky (fiktívne, nie skutočné), ktoré nie sú ničím podložené zo strany
žalovanej, ktoré sú uvedené v prehľade rozpočtových nákladov v prílohe č. 17 - 18 znaleckého posudku.
Takisto uviedol, že potom, čo žalovaná ukončila nájomný vzťah, tieto nebytové priestory má prenajaté

už druhý nájomca, pričom tak prvý nájomca po žalovanej, ako aj druhý, vykonal v týchto priestoroch
stavebné úpravy.

Znalec na pojednávaní dňa 17.9.2014 ozrejmil, z akých podkladov vychádzal pri určení rozsahu
žalovanou vykonaných úprav: zistil priebeh jednotlivých etáp rekonštrukcií, resp. oboznámil sa s

odborným stanoviskom znalca, v priebehu r. 2013 vykonal za prítomnosti právnej zástupkyne žalobcu
obhliadku daných priestorov, pri ktorej zistili, že boli v priestoroch vykonané ďalšie úpravy, ale zhodne
konštatovali, že v posudku uvedie a zohľadní len tie úpravy, ktoré technicky museli v predmetných
priestoroch byť zhotovené, t.j. vstupné dvere, vybúranie zárubní, vybúranie otvoru, zariadenie sanity...
Uviedol, že z obsahu spisu zistil dokumentáciu pôvodného stavu predmetného podlažia, kde sa dali

zistiť jednotlivé výmery, ktoré potom porovnával s odborným stanoviskom a na základe porovnania
vyhodnotil, že práce uvádzané žalovanou v r. 1997 boli vykonané. Uviedol, že nezohľadňoval práce
vykonané ďalším nájomcom, ani práce, ktoré vyplynuli z obsahu spisu, že zhotovil sám prenajímateľ.
Na otázku právneho zástupcu žalobcu, aby vysvetlil, prečo pri zadanej úlohe, aby určil, či investície
vynaložené žalovanou do predmetnej nehnuteľnosti ju zhodnotili ku dňu 31.8.2009 a aká je výška tohto

zhodnotenia, v odpovedi na ňu ohodnotil cenu prác v r. 1997, ktorú následne upravil použitím indexu
na cenu ku dňu ukončenia nájmu - ku dňu 31.8.2009, uviedol znalec, že ak by mal presne odpovedať
na súdom zadanú otázku, musel by celkove komplexne ohodnotiť celú budovu, celú nehnuteľnosť a to
všetky stavebné úpravy, ktoré sa tam realizovali a to od jej vzniku, pretože každá údržba s výnimkou
bežnej údržby nehnuteľnosť zhodnocuje a riešil by tak zhodnotenie objektu Krivá 23, čo mal za to,

že nebolo predmetom súdneho sporu. Určiť zhodnotenie žalobkyňou užívaných nebytových priestorov
znalec uviedol, že nebolo možné, pretože tieto priestory sú súčasťou celej administratívnej budovy,
nemajú pôvodnú cenu, nie sú samostatnou vecou a nemal tieto s čím porovnať. Uviedol, že vedel len
určiť, že hodnota priestorov po odrátaní amortizácie stúpla o ním určenú sumu 7.172 eur a jedná sa o
hodnotu žalovanou vykonaných stavebných prác ku dňu 31.8.2009. Na otázku súdu znalec odpovedal

a potvrdil, že žalovaná vykonanými stavebnými úpravami zhodnotila ňou užívané priestory. Pokiaľ sa
jedná o výšku zhodnotenia, uviedol na otázku súdu, že výška zhodnotenia korešponduje so žalovanou
sumou a že účastníci by sa na započítaní aj mohli, podľa jeho názoru, dohodnúť.Napojednávanídňa8.10.2014,žalobcapredložilsvojezáverečnépísomnévyjadreniezodňa8.10.2014,
v ktorom v časti III. citoval ust. § 667 Obč. zák. a uviedol, že sa jedná o ustanovenie dispozitívne a tak
nebráni vôli účastníkov právneho vzťahu, aby svoj vzťah upravili odlišne od tohto ustanovenia. V tejto

súvislosti odkazoval na rozhodnutia viacerých súdov, napr. KS v Trenčíne pod sp. zn. 8Cob/88/2011,
NS ČR sp. zn. 26Cdo/1746/2014. Opätovne poukazoval žalobca na to, že sa žalovaná v zmysle čl.
5.3. zmluvy zaviazala v prípade ukončenia nájmu vrátiť nebytový priestor v takom stave, v akom ho
prevzala s prihliadnutím na bežnú mieru opotrebovania, pričom výslovne je uvedené, že nemá nárok
na náhradu nákladov vynaložených na úpravy prenajatých priestorov. Poukázal na to, že v SR platí

princíp zmluvnej autonómie a navyše aj z vyjadrenia vlastníka budovy Hutných stavieb a.s. zo dňa
12.8.1997 výslovne vyplýva, že úpravy povolil s tým, že ich žalovaná vykoná na vlastné náklady. V časti
VI. svojho vyjadrenia žalobca mal za nepochybné, že zmluvné strany vylúčili akýkoľvek nárok žalovanej
v súvislosti s vykonanými zmenami na nebytových priestoroch, teda tak nárok na úhradu nákladov, ako
aj na úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota vecí. Uviedol, že ak by súd považoval nárok
žalovanej na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, za preukázaný, je nevyhnutné v tejto

súvislosti prihliadnuť na lehotu, v ktorej žalovaná tento svoj nárok bola oprávnená uplatniť. Uviedol,
že nájomca podľa zákona môže žiadať protihodnotu po skončení nájmu. Žalovaná vykonala zmeny
prenajatých priestorov v r. 1997. K uzavretiu zmluvy s ním - žalobcom uviedol, že došlo až 1.1.2007. V
čase vykonania predmetných zmien teda užívala žalovaná nebytové priestory na základe iného titulu.
Uviedol, že zo zmluvy uzavretej medzi ním a žalovanou, konkrétne z čl. 7.1. vyplýva, že táto zmluva

ruší platnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 1297/2003 zo dňa 31.3.2003 uzavretej medzi
prenajímateľom City Servis a.s. a žalovanou ako nájomkyňou, a to v súvislosti so zmenou vlastníctva
prenajatej veci, keď novým vlastníkom sa stal žalobca, v tom čase s obchodným menom Letná s.r.o..
Uviedol, že v konaní nebolo zistené, na základe akej zmluvy boli prenajímané predmetné priestory v
čase vykonávania zmien, za isté však žalobca mal, že sa v tom čase jednalo o právny vzťah odlišný od

právneho vzťahu medzi ním a žalovanou založeným zmluvou zo dňa 1.1.2007. Žalobca uviedol, že ak
žalovaná chcela požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou prenajatých nebytových priestorov,
mala tak urobiť po skončení nájomného vzťahu, v rámci ktorého k týmto zmenám došlo, od subjektu,
ktorýbolvtomčaseprenajímateľom.Odtohtomomentuuviedol,žejetiežpotrebnéposudzovaťajlehotu
premlčania. Uviedol, že voči nároku žalovanej preto vzniesol v priebehu konania niekoľkokrát námietku

premlčania, pretože v dobe, keď žalovaná žiadala žalobcu o zohľadnenie nákladov, ktoré na prenajaté
priestory vynaložila, už bol jej nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota vecí, premlčaný. V
časti V. svojho vyjadrenia žalobca vyjadril nesúhlasil so závermi tak odborného posudku predloženého
žalovanou,podľaktoréhobolaurčenácenastavebnýchprácňouuskutočnenýchvovýške5.034,38eura,
tak aj so záverom znaleckého posudku znalca Ing. Z., ktorý určil zhodnotenie prenajatých priestorov

žalovanou vykonanými úpravami ku dňu 31.8.2009 o 7.172,37 eura. Žalobca dospel k záveru, že v
tomtosmerežalovanáneuniesladôkaznébremenovotázkepreukázaniavýškyzhodnotenianebytových
priestorov, čo podľa neho vyplynulo aj z výsluchu znalca na pojednávaní dňa 17.9.2014.

Žalovaná vo svojej výpovedi ako účastníčka konania potvrdila, že bola nájomkyňou predmetných

priestorov v Košiciach na Krivej ul. č. 23 asi po dobu 12 rokov, pričom nájomné jej bolo každým
rokom zvyšované. Uviedla, že dohodu o zvýšení nájomného vždy podpísala, pretože nemala inú
možnosť, nakoľko do prenajatých priestorov investovala vlastné finančné prostriedky. Vypovedala, že
sa pri ukončení nájmu chcela so žalobcom dohodnúť, aby časť finančných prostriedkov, ktoré tam ona
investovala, jej započítal do dlžného nájomného. Pokiaľ sa jedná o úpravy, ktoré vykonala v prenajatých

priestoroch, uviedla, že sa jednalo o dodanie predelových dverí, nové toalety, 5 ks umývadiel, obklady
v štyroch miestnostiach, 5 ks batérií, obklady v kúpeľniach, vodoinštalačné práce. Mala za to, že
žalobca doposiaľ jej investíciu využíva, pretože predmetné priestory ďalej prenajíma, v čase výpovede
žalovanej za účelom prevádzkovania zubnej ambulancie. Vypovedala, že úpravy vykonala so súhlasom
prenajímateľa. Mala za to, že prenajímateľom bol stále ten istý subjekt, ktorý prenajíma priestory aj v

súčasnej dobe, t.j. žalobca a že sa jednalo len o niekoľkonásobnú zmenu mena na jeho strane. Žalovaná
celkom svoje investície ohodnotila sumou vo výške približne 200.000,- Sk a to na pojednávaní dňa
17.9.2010.

Svedok U. U. Z., bol ďalším nájomcom predmetných priestorov, ktoré predtým užívala žalovaná. Svedok

vypovedal, že mal vedomosť od prenajímateľa, že tieto priestory pred ním užívala žalovaná. Uviedol,
že na predmetných priestoroch sa mu páčilo to, že boli oddelené sklom od ostatných priestorov, čím
bola vytvorená čakáreň.Podľa ust. § 663 Obč. zák., nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby
ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa ust. § 667 ods. 1 Obč. zák., zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa ust. § 617 ods. 1 Obč. zák., nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné
obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa ust. § 680 ods. 2 a 3 Obč. zák., ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje

nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov
voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná (ods. 2).
Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba
nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom
výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej

veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ (ods. 3).

Podľa ust. § 720 Obč. zák., nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

Podľa ust. § 1 písm. a/ zák. č. 16/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, tento zákon sa

vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia
stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu.

Podľa ust. § 2 zák. č. 16/1990 Zb., s priestormi uvedenými v § 1 (ďalej len "nebytové priestory") nakladajú

ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (ďalej len "prenajímateľ").

Podľa ust. § 3 ods. 1, 3 a 4 zák. č. 116/1990 Zb., prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na
užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). Zmluva musí mať písomnú
formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,

a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera (odsek 3 veta prvá). Ak zmluva
neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
Podľa ust. § 7 zák. č. 116/1990 Zb., ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Podľa ust. § 261 ods. 9 Obchodného zák., zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2 (§ 261
ods. 1 Obch. zák.: Táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku
je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.), ktoré nie sú
upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú
sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

Podľa ust. § 387 ods. 1 Obchodného zák., právo sa premlčí uplynutím premlčacej doby ustanovenej
zákonom.

Podľa ust. § 397 Obchodného zák., ak zákon neustanovuje pre jednotlivé práva inak, je premlčacia doba

štyri roky.

Podľa ust. § 388 ods. 2 Obchodného zák., aj po uplynutí premlčacej doby môže však oprávnená strana
uplatniť svoje právo pri obrane alebo pri započítaní, ak obe práva sa vzťahujú na tú istú zmluvu alebo na
niekoľké zmluvy uzavreté na základe jedného rokovania alebo niekoľkých súvisiacich rokovaní (písm.

a/), alebo právo sa mohlo použiť kedykoľvek pred uplynutím premlčacej doby na započítanie voči nároku
uplatnenému druhou stranou (písm. b/).Žalovaný nárok uplatnený žalobcom na zaplatenie sumy 2.549,91 eura s prísl. nebol v priebehu
konania medzi účastníkmi sporný, resp. ho žalovaná ako taký, pokiaľ sa jedná o základ a výšku,
nespochybnila. Z predložených listinných dôkazov, ako aj zhodných tvrdení účastníkov, bolo nesporné,

že žalobca ako vlastník nehnuteľnosti a prenajímateľ prenajal žalovanej ako nájomkyni na užívanie, a to
Zmluvou o nájme nebytových priestorov č. 1297/2007, nebytové priestory - v zmluve konkrétne určené,
nachádzajúce sa v nehnuteľnosti na Krivej ul. č. 23 v Košiciach na 8. poschodí na účely ich využívania
pre prevádzkovanie neštátneho zdravotníckeho zariadenia. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú od
1.1.2007 a k ukončeniu nájmu došlo na základe výpovede nájmu, ktorú výpoveď dala žalovaná ku dňu

31.8.2009.Žalovanánezaplatilažalobcovidoposiaľznájomnéhozamesiac12/2008sumu460,11euraa
nezaplatila nájomné za mesiace 06-08/2009 vo výške 2.089,80 eura, spolu 2.549,91 eura. T.j. žalobcom
uplatnenú pohľadávku na zaplatenie dlžného nájomného mal súd za preukázanú a nespornú.

Proti žalovanej pohľadávke žalobcu uplatnila si žalovaná na započítanie svoju pohľadávku voči
žalobcovi, a to do výšky žalobcom žalovanej pohľadávky 2.549,41 eura, ktorá pohľadávka mala vzniknúť

titulom nároku na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci - nehnuteľnosti, resp. jej časti -
žalovanou užívaných priestorov a to podľa ust. § 667 ods. 1 posledná veta Obč. zák..

Žalobca žalovanou uplatnenú pohľadávku na započítanie neuznal, ani len čiastočne, preto táto
žalovanou na započítanie uplatnená pohľadávka sa stala spornou v celom rozsahu. Súd sa preto musel

zaoberať protipohľadávkou žalovanej uplatnenou na započítanie, aby mohol rozhodnúť, či žalobcom
uplatnená pohľadávka v dôsledku započítania nezanikla a to už či celkom alebo sčasti.

Žalobca proti uplatnenej protipohľadávke žalovanej namietal nedostatok svojej pasívnej hmotnoprávnej
legitimácie, namietal premlčanie protipohľadávky a napokon nesúhlasil ani s titulom protipohľadávky, z

ktorého mala vzniknúť a ani s jej výškou.

Pokiaľ sa jedná o protipohľadávku žalovanej uplatnenú na započítanie, súd mal za preukázané, a
to napokon priznával v priebehu celého konania i žalobca, že žalovaná v predmetných nebytových
priestoroch vykonala úpravy priestorov - zmeny na veci tak, aby tieto priestory mohla využívať na účely

poskytovania neštátnej zdravotnej starostlivosti v nich. Na tieto zmeny dal prenajímateľ, v tom čase
Hutné stavby a.s. Košice, žalovanej súhlas dňa 12.8.1997 (čl. 129), žalovaná úpravy vykonala na vlastné
náklady a podľa jej výpovede prevažne svojpomocne. Počas konania sa účastníci zhodli na tom, že
žalovaná oddelila, resp. predelila jej prenajaté priestory (časť nehnuteľnosti) predeľovacími dverami,
ktoré v predmetných priestoroch zostali aj po ukončení nájmu ako súčasť priestorov, zriadila recepciu,

zhotovila nové omietky, vymenila dvere, podlahy, priestory obložila obkladom, resp. dlažbou a vymenila,
príp. dodala sanitárne zariadenia (umývadlá, vodovodné batérie, toaletné misy, ... ).

Žalobca namietal, že aj keď žalovaná určité úpravy vykonala, vykonala ich nie za existencie ich
nájomného vzťahu, ktorý tvrdil, že bol založený zmluvou č. 1297/2007 zo dňa 1.1.2007 s účinnosťou

odo dňa 1.1.2007, ale vykonala úpravy v r. 1997 počas nájomného vzťahu s iným prenajímateľom a
teda podľa žalobcu mala si svoje nároky, ktoré uplatnila na započítanie proti jeho žalovanej pohľadávke,
uplatniť pri skončení nájmu proti danému prenajímateľovi. Pre súd táto námietka žalobcu nebola
prijateľná. Žalovaná v predmetnej nehnuteľnosti užívala vymedzené priestory nepretržite od uzavretia
prvej nájomnej zmluvy dňa 15.5.1997 s prenajímateľom Hutné stavby a.s. Košice, IČO: 00 154 041, so

začiatkom nájmu od 15.5.1997 až do času kým sama nedala výpoveď z nájmu, ktorú doručila žalobcovi.
Aj keď nájomná zmluva medzi prvým prenajímateľom Hutné stavby a.s. a žalovanou bola uzavretá
na dobu určitú 5 rokov, do 14.5.2002, dňa 1.4.1998 bola uzavretá ďalšia zmluva na prenájom tých
istých priestorov medzi žalovanou ako nájomcom a prenajímateľom City Servis a.s., IČO: 31 690 017,
opäť na dobu určitú a to 5 rokov od 1.4.1998 do 1.4.2003, ktorý nájom uplynutím doby mal sa zmeniť

na nájom na dobu neurčitú. Jej účastníci - zmluvné strany City Servis a.s. a žalovaná v čl. VII. ods.
7.1. sa dohodli na zániku platnosti predchádzajúcej zmluvy uzavretej medzi Hutnými stavbami a.s. a
žalovanou (č. 125/1997), t.j. ak sa má jednať o dojednanie platné, musel prenajímateľ City Servis a.s.
konať ako právny nástupca predchádzajúceho prenajímateľa Hutné stavby a.s. v nájomnom vzťahu
predmetných priestorov (lebo inak nemal oprávnenie dohodou skončiť právny vzťah, ktorého nebol

účastníkom), alebo v opačnom prípade pôvodný prenajímateľ Hutné stavby a.s. bol by musel nájomnú
zmluvu uzavretú so žalovanou na dobu 5 rokov, ukončiť či už dohodou, výpoveďou alebo inak, čo v
konaní preukázané nebolo. Z uvedeného súd mal preukázanú kontinuitu nájmu a súčasne aj postupné
právnenástupníctvojednotlivýchprenajímateľov. Dňom30.11.2006žalobcanadobudolvlastníckeprávookrem iných aj k nehnuteľnosti na Krivej ul. č. 23 v Košiciach a to od jej vlastníka - predávajúceho, ktorým
bola obchodná spol. Hutné stavby Holding a.s., IČO: 00 154 041, t.j. prvý prenajímateľ predmetných
priestorov žalovanej. V čl. 6.2. uzavretej zmluvy, vzal žalobca ako kupujúci na vedomie, že v zmysle ust.

§ 680 ods. 2 Obč. zák. vstupuje do právneho postavenia predávajúceho, t.j. prenajímateľa nebytových
priestorov.Pritomvpredchádzajúcomčl.6.1.zmluvy,bolojejúčastníkmikonštatované,žepredmetkúpy,
resp.jehočasti(nebytovépriestory)súpredmetomnájmuačastipredmetukúpysútakoprávnenéužívať
tretie osoby na základe osobitých nájomných zmlúv, pričom zoznam nájomcov tvoril prílohu č. 2 tejto
kúpnej zmluvy. V prílohe č. 2 v zozname nájomcov bola uvedená aj žalovaná ako nájomca na základe

zmluvy č. 1297/2003 so začiatkom nájmu od 1.4.2003. Žalobca túto zmluvu č. 1297/2003 súdu napriek
výzvam nepredložil, aj keď vstúpil na miesto prenajímateľa v nej a túto zmluvu v následne uzavretej
zmluve so žalovanou č. 1297/2007 dňa 1.1.2007 na prenájom stále tých istých nebytových priestorov
žalovanej od 1.1.2007 na neurčito, zrušil. Túto zmluvu nepredložila ani žalovaná.
Na základe uvedeného, aj keď žalobca tvrdil, že nie je právnym nástupcom predchádzajúcich
prenajímateľov, zo znenia čl. 6.2. kúpnej zmluvy uzavretej s Hutnými stavbami Holding a.s. vyplynul

opak,žežalobcavstúpildoprávnehopostaveniaprenajímateľavsledenasebanadväzujúcich,postupne
so žalovanou ako nájomkyňou uzavretých nájomných zmlúv na prenájom stále tých istých priestorov.
Aj keď dňa 1.1.2007 žalobca uzavrel so žalovanou novú nájomnú zmluvu, neznamená to, že došlo k
ukončeniu nájmu, keďže žalobca ako nadobúdateľ nehnuteľnosti tak zo zákona a aj podľa zmluvného
dojednania vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa. K ukončeniu nájmu so žalovanou od času,

kedy jej boli predmetné nebytové priestory dané do užívania zmluvou č. 186/1998 nikdy nedošlo,
až na základe výpovede žalovanej dňom 31.8.2009 a teda si žalovaná dôvodne pri skončení nájmu
uplatnila svoj nárok proti žalobcovi ako nájomcovi, ktorý nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti vstúpil
do právneho postavenia prenajímateľa ako jeho právny nástupca.

Keďže k skončeniu nájmu došlo až dňom 31.8.2009, až týmto dňom mohla si žalovaná prvýkrát uplatniť
nárok podľa ust. § 667 ods. 1 posl. veta Obč. zák. na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota
nehnuteľnosti, na základe ňou vykonaných úprav.

Žalobca aj žalovaná uzavreli predmetnú zmluvu o nájme nebytových priestorov ako podnikatelia v

súvislosti s ich podnikaním. Žalobca namietal aj, že protipohľadávka žalovanej je premlčaná. Aj v otázke
premlčania sa rôznili názory účastníkov na to, či sa má posúdiť premlčanie podľa predpisov občianskeho
alebo obchodného práva. Podľa žalobcu bolo potrebné premlčanie posudzovať podľa ustanovení Obč.
zák. dôvodiac tým, že sa jednalo o právny vzťah upravený osobitným zákonom č. 116/1990 Zb. a na
otázky týmto zákonom neupravené bolo potrebné aplikovať ustanovenia Obč. zák. o nájomnej zmluve a

teda aj otázku premlčania posudzovať podľa Obč. zák., keďže sa jednalo medzi účastníkmi o záväzkový
vzťah upravený Občianskym zákonníkom. Na strane druhej žalovaná mala za to, že pre posúdenie
otázky premlčania bolo potrebné použiť ustanovenia Obchod. zák. o premlčaní a to podľa znenia ust. §
261ods.6Obchod.zák.(vsúčasnosti§261ods.9),podľaktoréhozmluvymedziosobami-podnikateľmi,
ak pri ich vzniku je zrejmé, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti, ktorá nie je upravená v hlave

II. tejto časti zákona (t.j. v Obchodnom zákonníku) a je upravená ako zmluvný typ vo všeobecných
predpisoch občianskeho práva, sa spravujú príslušnými ustanoveniami tohto predpisu o type zmluvy a
týmto zákonom. Vychádzajúc z uvedeného znenia § 261 ods. 9 Obchod. zák. mal súd za to a stotožnil sa
s názorom žalovanej, že pre posúdenie otázky premlčania je potrebné použiť ustanovenia Obchodného
zák. o premlčaní. V danom prípade však žalovaná svoj protinárok jednoznačne uplatnila v písomnom

podaní zo dňa 27.11.2010 a teda včas, keďže prvýkrát tak mohla urobiť po skončení nájmu dňa 1.9.2009.

Súd sa nestotožnil ani s ďalším z tvrdení žalobcu, ktorými namietal protipohľadávku žalovanej a to, že
zmluvné strany v zmluvných dojednaniach vylúčili akýkoľvek nárok žalovanej v súvislosti s vykonanými
zmenami nebytových priestorov, tak nárok na úhradu nákladov, ako aj na úhradu protihodnoty toho, o

čo sa zvýšila hodnota veci, s tým, že vzhľadom na uplatňovanú zmluvnú voľnosť v záväzkovo-právnych
vzťahoch sa tak dohodnúť mohli a mal za to, že sa jedná v prípade ust. § 667 posledná veta Obč.
zák. o dispozitívne ustanovenie. Z daného zákonného ustanovenia však vyplýva len dispozícia pre
nájomcu, ktorý môže požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Toto ustanovenie však neumožňuje zmluvným stranám - prenajímateľovi a nájomcovi, dohodnúť sa inak

a vopred vylúčiť nárok nájomcu požadovať pri skončení nájmu protihodnotu, o ktorú sa ním vykonanými
úpravami so súhlasom prenajímateľa, zvýšila hodnota veci. T.j. ani tento argument žalobcu nemal súd
za spôsobilý na popretie protipohľadávky žalovanej a teda súd mal celkom jej protipohľadávku čo do
dôvodu, podľa poslednej vety § 667 ods. 1 Obč. zák. za danú.Pokiaľ sa jednalo o výšku protipohľadávky, predložila žalovaná odborný posudok, ktorým jeho zhotoviteľ,
znalec v odbore stavebníctvo, stanovil cenu žalovanou vykonaných prác v priestoroch na 8. poschodí

nehnuteľnosti na Krivej 23 v Košiciach v cenovej úrovni r. 1997 vo výške 5.034,38 eura. Potvrdil, že
v dôsledku vykonaných stavebných prác bola stavba technicky zhodnotená, avšak výšku zhodnotenia
neurčil. Výšku zhodnotenia nebytových priestorov úpravami vykonanými v nich žalovanou neurčil ani
súdom ustanovený súdny znalec vo vyhotovenom znaleckom posudku, ktorý v ňom na otázku, aby
určil, či investície vykonané žalovanou do predmetnej nehnuteľnosti do časti ňou užívaných nebytových

priestorov, zhodnotili nehnuteľnosť a aby určil výšku tohto zhodnotenia ku dňu zániku nájmu, uviedol,
že žalovanou vykonané úpravy zhodnotili prenajaté priestory ku dňu 31.8.2009 o 7.127,37 eura, pričom
však pri svojom výsluchu na pojednávaní uviedol, že určiť výšku zhodnotenia nebytových priestorov
nie je v danom prípade celkom dobre možné, pretože tieto priestory nie sú samostatnou vecou, ale sú
súčasťou nehnuteľnosti - domu. Uviedol, že ak by mal určiť zhodnotenie nebytových priestorov, musel by
ohodnotiť celú nehnuteľnosť a všetky na nej vykonané zmeny, čo mal za neefektívne a aj za neprimerané

anedôvodnévzhľadomnapredmetsporu.Znalecvšakpotvrdil,žestavebnéúpravyvykonanéžalovanou
predmetné priestory, a teda dom, zhodnotili a pokiaľ sa jedná o výšku zhodnotenia, vyjadril sa tak, že
o výške zhodnotenia je možné povedať, že korešponduje s výškou žalovanej pohľadávky žalobcu za
nájomné.

Keďže v danom prípade výšku protinároku uplatneného žalovanou na započítanie bolo možné zistiť
len s nepomernými ťažkosťami, určil ju v zmysle ust. § 136 O.s.p. súd podľa svojej úvahy, pri ktorej
zohľadnil ocenenie žalovanou vykonaných úprav v odbornom posudku vo výške 5.034,38 eura v cenovej
úrovni r. 1997 a v znaleckom posudku vo výške 7.172,37 eura ku dňu 31.8.209. Obe tieto ocenenia
dvojnásobne, resp. i trojnásobne, presahujú nárok uplatnený žalobcom a preto súd dospel k záveru, že

výška protihodnoty, o ktorú sa zvýšila hodnota veci - domu a konkrétne jej časti, nebytových priestorov
užívaných do 31.8.2009 žalovanou, dosahuje minimálne výšku žalovanej pohľadávky žalobcu 2.549,91
eura a preto žalovanou uplatnenú protipohľadávku na započítanie v určenej výške 2.549,91 eura
započítal s pohľadávkou žalobcu vo výške 2.549,91 eura, čím táto pohľadávka celkom zanikla a preto
súd žalobu žalobcu ako nedôvodnú zamietol.

O trovách konania rozhodol súd podľa ust. § 151 ods.3 O.s.p. tak, že o nich rozhodne po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od doručenia na Okresný súd Košice II. V odvolaní sa

má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej,
možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Z.z. Exekučný poriadok).