Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 25. február 2016

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Co/130/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1212227070
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Bolebruch

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1212227070.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Bolebruch a sudcov JUDr.

Alexandry Hanu sovej a JUDr. Ing. Maria Ďubaná v právnej veci navrhovateľov: 1/ Mgr. J. M., P. XX, T.Ľ.
X. a 2/ Mgr. R. T., W. Q. X, N. Y., obidvaja zastúpení advokátom Mgr. Martinom Mendelom, Nám. SNP 15,
Bratislava, proti odporcovi: PLAZA REAL service, s.r.o., Levická 2, Bratislava, zastúpenému advokátom
JUDr. Andrejom Dankom, Mlynské nivy 73/a, Bratislava, o zaplatenie 3.000 eur s príslušenstvom,
na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislavav II č.k. 7C/239/2014-142, zo dňa
19.12.2015, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi 1/ 1.500

eur s 8,75 %-ným úrokom z omeškania ročne od 22.9.2012 do zaplatenia a navrhovateľke 2/ 1.500 eur
s 8,75 %-ným úrokom z omeškania ročne od 22.9.2012 do zaplatenia. Vo zvyšku návrh zamietol s tým,
že o trovách konania rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.
V odôvodnení uviedol, že navrhovatelia 1/ a 2/ sa domáhali od odporcu zaplatenia sumy 1.500 eur
pre každého spolu s úrokom z omeškania 8,75 % ročne od 28.8.2012 do zaplatenia. Návrh odôvodnili
tým, že ako zložitelia s odporom ako príjemcom uzatvorili dňa 18.7.2012 zmluvu o zložení zálohy,
predmetom ktorej bol okrem iného záväzok navrhovateľov 1/ a 2/ zložiť zálohu 3.000 eur do rúk

odporcu za účelom sprostredkovania uzatvorenia kúpnej zmluvy odporcom. Kúpna zmluva mala byť
uzatvorená medzi navrhovateľmi 1/ a 2/ ako kupujúcimi a Ing. R. X. ako predávajúcim. Navrhovatelia
1/ a 2/ pri podpise zmluvy o zložení zálohy v súlade s jej ustanoveniami zložili odporcovi zálohu v
plnej sume, ktorá mala predstavovať sprostredkovateľskú províziu v prípade, ak dôjde k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. V predmetnej zmluve bolo zmluvnými stranami dohodnuté, že najneskorším termínom
podpisu kúpnej zmluvy je 24.8.2012. V prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy do najneskoršieho termínu
zo strany predávajúceho resp. v prípade, že sa navrhovatelia 1/ a 2/ a predávajúci nedohodnú o ďalších

podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, mala byť záloha vrátená navrhovateľom 1/ a 2/ do troch dní
od uplynutia najneskoršieho termínu, teda do 27.8.2012.
Vykonaným dokazovaním mal preukázané, že zmluvou o zložení zálohy zo dňa 18.7.2012 sa
navrhovatelia 1/ a 2/ ako zložitelia zaviazali uhradiť odporcovi ako príjemcovi zálohu vo výške 3.000
eur za prevod vlastníctva k 3-izbovému bytu č. X na D. Q. Č.. X T. U., X. p., súpisné č. XXX a
podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti XXXX/XXXXXX,
nachádzajúcim sa v katastrálnom území Nivy, obec Bratislava - miestna časť Ružinov, okres Bratislava

II, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX, ktorého vlastníkom bol Ing. R. X., za dohodnutú kúpnu
cenu nehnuteľnosti po odpočítaní uhradenej zálohy 133.000 eur. Dohodnutý najneskorší termín podpisu
kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a podania návrhu na vklad vlastníckeho práva
k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností vedeného Katastrálnym úradom v Bratislave, katastrálneúzemie Bratislava II bol do 24.8.2012. V prípade neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu
zo strany navrhovateľov bez zavinenia vlastníka nehnuteľnosti, resp. odstúpenia od kúpy zo strany
navrhovateľov 1/ a 2/ bez zavinenia vlastníka nehnuteľnosti, mala záloha predstavovať zmluvnú pokutu

v prospech odporcu a vlastníka nehnuteľnosti. Účastníci konania sa zároveň dohodli, že v prípade
neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany vlastníka nehnuteľnosti, resp. odstúpenia
od kúpy vlastníkom nehnuteľnosti alebo ak by z vyššej moci nebolo možné zrealizovať predaj, bude
záloha vrátená navrhovateľom 1/ a 2/ v plnej výške do 3 dní od zistenia takejto skutočnosti. Zmluvné
strany sa zároveň dohodli, že v prípade, ak sa navrhovatelia 1/ a 2/ a vlastník nehnuteľnosti nebudú

vedieť dohodnúť o ďalších podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy na byt, ktoré neboli uvedené v
zmluve, mala byť záloha vrátená navrhovateľom 1/ a 2/ v plnej výške do 3 dní od uplynutia dohodnutého
termínu na podpis zmluvy. Odporca potvrdil prijatie 3.000 eur zo zmluvy o zložení zálohy zo dňa
18.7.2012. Kúpnu zmluvu navrhovatelia 1/ a 2/ s predávajúcim neuzavreli a listom zo dňa 10.9.2012,
doručeným odporcovi dňa 11.9.2012, vyzvali odporcu na zaplatenie sumy vo výške 3.000 eur najneskôr
do 10 dní od doručenia predmetnej výzvy, z titulu vrátenia zálohy, zloženej na základe zmluvy o zložení

zálohy zo dňa 18.7.2012.
S poukazom na § 50a ods. 1, § 52 ods. 1, § 53 ods. 1, § 451 ods. 1, 2, § 456, § 517 ods. 1, 2, §
544 ods. 1 Obč. zák. a § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení neskorších predpisov mal súd prvého stupňa za to, že medzi účastníkmi síce ide o spotrebiteľskú
zmluvu, ale že medzi nimi nebolo sporné, že zmluvné podmienky v nej boli individuálne dojednané;

nezaoberal sa preto prípadnou neprijateľnosťou týchto zmluvných podmienok.
Zmluvu o zložení zálohy zo dňa 18.7.2012 nepovažoval za zmluvu o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva bytu v zmysle § 50a Obč. zák., nakoľko účastníci sa v nej nedohodli o podstatných
náležitostiach zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktoré vyžaduje § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., ako
aj preto, že účastníkom zmluvy o zložení zálohy nebol vlastník bytu, teda predávajúci. Vychádzal aj

z toho, že v konaní nebolo tvrdené ani preukázané, že by navrhovatelia 1/ a 2/ ako budúci kupujúci a
vlastník bytu ako budúci predávajúci uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu.
Navrhovatelia 1/ a 2/ a vlastník bytu sa teda písomne nedohodli, s akým obsahom (a to, či už pokiaľ
ide o podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo o iné jej obsahové náležitosti, a ani
pokiaľ ide o podmienky platenia kúpnej ceny, nakoľko vlastník bytu nebol účastníkom zmluvy o zložení

zálohy) by mali uzatvoriť kúpnu zmluvu do 24.8.2012. Vzhľadom na tieto skutočnosti mal súd prvého
stupňa za to, že pokiaľ sa budúci účastníci zmluvy o prevode vlastníctva bytu v procese prípravy zmluvy
(keďže neuzatvorili zmluvu o budúcej zmluve) nevedeli dohodnúť na jej obsahu (a je irelevantné, či išlo
o podstatné alebo iné náležitosti zmluvy), a preto zmluvu neuzatvorili, nemožno konštatovať, že by
neuzatvoreniezmluvyzavinilajednazbudúcichzmluvnýchstrán.Pretoanijednejzostrán(navrhovatelia

1/ a 2/ a vlastník bytu) nevznikla povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.
K zmluve o zložení zálohy, k jej druhému odseku na druhej strane, podľa ktorého v prípade neuzavretia
kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany navrhovateľov 1/ a 2/ bez zavinenia vlastníka
nehnuteľnosti, resp. odstúpenia od kúpy zo strany navrhovateľov 1/ a 2/ bez zavinenia vlastníka
nehnuteľnosti, mala záloha predstavovať zmluvnú pokutu v prospech odporcu a vlastníka nehnuteľnosti,

s ohľadom na absenciu podstatných náležitosti kúpnej zmluvy, ktorú mali navrhovatelia 1/ a 2/ uzatvoriť
uviedol, že ich povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu nie je nijako vynútiteľná (na čo slúži inštitút zmluvy o
budúcej zmluve), a nebolo ich možné ani sankcionovať za to, že neuzatvorili kúpnu zmluvu, ktorá nebola
v zmluve riadne špecifikovaná, zmluvnou pokutou.
Z uvedených dôvodov súd prvého stupňa návrhu v časti istiny vyhovel v plnom rozsahu. Keďže 3.000

eur, ktoré navrhovatelia 1/ a 2/ vyplatili odporcovi, bolo zálohou na prevod vlastníctva bytu, a k prevodu
vlastníctva bytu nedošlo, išlo o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol, teda odporca získal na úkor
navrhovateľov 1/ a 2/ bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať. Navrhovateľom 1/ a 2/ priznal aj
úroky z omeškania uplatnené v súlade s nar. vl. č. 87/1995 Z.z., keďže odporca sa s platením dostal do
omeškania, ale až od 22.9.2012, deň po uplynutí 10. dní odo dňa doručenia výzvy navrhovateľov 1/ a

2/ adresovanej odporcovi, ktorou vyzvali odporcu na vrátenie zálohy. Výzva na vrátenie zálohy, v ktorej
navrhovatelia 1/ a 2/ určili odporcovi na plnenie lehotu 10 dní, bola odporcovi doručená 11.9.2012. Na
vrátenie zálohy sa totiž nevzťahujú lehoty určené v zmluve o zložení zálohy zo dňa 18.7.2012, keďže
nenastalanijedenztamupravenýchprípadov.Vozvyšku,zaobdobiepred22.9.2012,súdprvéhostupňa
návrh v časti príslušenstva ako nedôvodný zamietol.

Proti zaväzujúcej časti rozsudku podal odvolanie odporca a žiadal rozsudok v napadnutej časti zmeniť
a návrh v tejto časti zamietnuť. Uviedol, že súd prvého stupňa na základe vykonaných dôkazov dospel
k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 205 ods. 2 písm. d) O.s.p.) a vec aj nesprávne právne posúdil (§
205 ods. 2 písm. f) O.s.p.). Mal za to, že súd prvého stupňa pri posudzovaní daného zmluvného vzťahunerešpektoval princíp zmluvnej voľnosti účastníkov zmluvy, predmetnú zmluvu posudzoval formalisticky
a v odôvodnení sa nevysporiadal s jeho argumentáciou. Podľa neho predmetná zmluva, bez ohľadu na
jej označenie, má charakter zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a Obč. zák., a pokiaľ by aj nespĺňala

náležitosti tohto typu zmluvy, išlo by o inominátnu zmluvu podľa § 51 Obč. zák. a jej zmluvné dojednania
musia byť aj v takom prípade platné a súdne vymáhateľné. Záver súdu prvého stupňa, že predmetná
zmluva o zložení zálohu nie je zmluvou o budúcej zmluve pre absenciu podstatných náležitosti, ktoré
vyžaduje § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. podľa neho nezodpovedá skutkovému stavu, keďže z textu
zmluvy je zrejmé, že vlastník nehnuteľnosti vyslovil s ňou svoj súhlas a zmluvu podpísal a viazanosť

zmluvou potvrdil aj výpoveďou v konaní. Skutočnosť, že v zmluve neboli uvedené náležitosti podľa
§ 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. (vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku a ďalšie) popisujúce skutkový stav, ktorý je daný a prakticky nie je
možné ho meniť dohodou zmluvných strán a do zmluvy musia byť uvedené podľa skutočného stavu
nezávislého od vôle zmluvných strán, mal brať súd prvého stupňa do úvahy. Súd prvého stupňa mal

pri výklade obsahu zmluvy v prvom rade prihliadať na zmluvnú vôľu strán. Ustanovenie zmluvy, že v
prípade neuzavretia kúpnej zmluvy do dohodnutého termínu zo strany zložiteľa zálohy, resp. odstúpenia
zložiteľa zálohy od kúpy bez zavinenia vlastníka nehnuteľnosti, predstavuje záloha zmluvnú pokutu v
prospech odporcu a vlastníka nehnuteľnosti, na ktorom odporca zakladal svoju obranu, bez ohľadu
na to, ako ho súd prvého stupňa posúdil, je prejavom vôle jej účastníkov, čo by mal súd rešpektovať.

Zdôraznil, že aj navrhovateľom 1/ a 2/, ktorí sami naformulovali toto ustanovenie, muselo byť zrejmé, že
zozmluvyvyplývapovinnosťuzatvoreniakúpnejzmluvyvdohodnutejdobeaževprípadejejneuzavretia
im nebude vrátená záloha, ktorej sa v konaní domáhajú. Odporca si na základe toho, že sa naplnil
predpoklad uvedený v zmluve v ustanovení, na ktorom pri svojej obrane poukazoval, listom z 12.9.2012
uplatnil nárok na zmluvnú pokutu voči navrhovateľom 1/ a 2/ z dôvodu porušenia ich povinnosti uzatvoriť

kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote, a v záujme právnej istoty si ho započítal s pohľadávkou na vrátenie
zaplatenej zálohy podľa zmluvy. V dôsledku týchto úkonov navrhovatelia 1/ a 2/ stratili nárok na vrátenie
zaplatenej zálohy, ktorej sa v konaní domáhali. Súd prvého stupňa sa mal vo veci zaoberať aj ostatnými
zistenými skutočnosťami, obsahom zmluvných dojednaní, otázkou splnenia podmienok stanovených
zmluvou pre vrátenie zálohy, resp. pre vznik nároku na zmluvnú pokutu.

Navrhovatelia1/a2/vovyjadreníkodvolaniuodporcužiadalirozsudoksúduprvéhostupňavnapadnutej
časti potvrdiť ako vecne správny. Nesúhlasili s námietkou odporcu, že predávajúci bol účastníkom
zmluvy o zložení zálohy, pretože táto bola uzavretá len medzi účastníkmi konania, vlastník predmetného
bytu vzal túto zmluvu len na vedomie, teda chýba v nej právne relevantný prejav vôle vlastníka bytu
a neobsahuje záväzok účastníkov zmluvy uzatvoriť kúpnu zmluvu. Uviedli, že pokiaľ išlo o ich vôľu pri

uzavretí zmluvy, tá smerovala k rezervácii nehnuteľnosti s tým, že o znení samotnej kúpnej zmluvy
sa bude rokovať. K dohode o podstatných náležitostiach medzi budúcimi zmluvnými stranami, ako sa
vyžaduje § 50a Obč. zák., nedošlo. K zdôrazňovaniu zmluvnej voľnosti účastníkov strán odporcom
uviedli, že táto má limity v kogentných ustanoveniach zákona a k právnemu posúdeniu zmluvy poukázali
na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Odo 330/2002. Namietli aj tvrdenie odporcu, že súd

prvého stupňa nepostupoval správne, pokiaľ vyhovel návrhu len na základe záveru o neplatnosti,
resp. nevynútiteľnosti zmluvných dojednaní a neskúmal existenciu podmienok stanovených pre vrátenie
zálohy. Súd prvého stupňa sa zavinením navrhovateľov 1/ a 2/ na neuzavretí kúpnej zmluvy zaoberal a
v odôvodnení rozsudku uviedol svoj záver k tejto skutočnosti a to, že zavinenie nemôže byť pripísané
žiadnej zo strán budúcej kúpnej zmluvy.

Odvolacísúd,ktorýbolviazanýrozsahomadôvodmiodvolania(§212ods.1O.s.p.) preskúmalrozsudok
súdu prvého stupňa v napadnutej časti, prejednal odvolanie bez nariadenia pojednávania (§ 214 ods.
2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie nie je dôvodné. Rozsudok verejne vyhlásil dňa 25.2.2016 (§
211 ods. 2, § 156 ods. 3 O.s.p.).

Rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti odvolací súd potvrdil, pretože je vecne správny a
nakoľko sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku, konštatuje správnosť
jeho dôvodov (§ 219 ods. 1, 2 O.s.p.).

Na zdôraznenie správnosti napadnutej časti rozsudku odvolací súd uvádza, že navrhovatelia 1/ a 2/

sa v konaní domáhali vrátenia zálohy, ktorú zaplatili na základe zmluvy o zložení zálohy, uzavretej s
odporcom. Odporca v odvolaní namietal v prvom rade právne posúdenie zmluvy, konkrétne záver súdu
prvého stupňa, na ktorom založil svoje rozhodnutie, že predmetná zmluva nie je zmluvou o budúcej
zmluve o prevode vlastníctva bytu v zmysle § 50a Obč. zák. preto, že účastníci sa v nej nedohodli opodstatných náležitostiach zmluvy o prevode bytu stanovených § 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., že jej
účastníkom nebol vlastník bytu a v konaní nebolo preukázané, že by navrhovatelia 1/ a 2/ a vlastník bytu
uzavreli písomne inú zmluvu, ktorá by ich zaväzovala do 24.8.2012 uzavrieť zmluvu o kúpe bytu, z čoho

vyvodil, že pokiaľ sa navrhovatelia 1/ a 2/ s vlastníkom bytu nevedeli následne dohodnúť na obsahu
kúpnej zmluvy, nemožno konštatovať, že by neuzatvorenie zmluvy zavinil niektorý z nich a preto ani
jednému z nich nevznikla povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.
Súd prvého stupňa pri posudzovaní predmetnej zmluvy správne vychádzal z ustanovení Občianskeho
zákonníka upravujúcich zmluvy a vyvodil aj správny záver, že predmetná zmluva nie je zmluvou o

budúcej zmluve v zmysle § 50a Obč. zák. Zaviazať sa k uzavretiu budúcej zmluvy o prevode vlastníctva
bytu sa totiž môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzavretá; zároveň by sa títo účastníci
museli dohodnúť o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy. Účastníkom zmluvy o zložení zálohy
nebol Ing. Peter Krajčovič ako vlastník bytu (svojim podpisom v závere zmluvy len vzal na vedomie jej
uzavretie a vyslovil súhlas s predajom bytu v prípade splnenia zmluvných podmienok navrhovateľmi 1/ a
2/); rovnako nedošlo k dohode o podstatných náležitostiach zmluvy o prevode vlastníctva bytu v zmysle

§ 5 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z.
V zmluve o zložení zálohy (uzavretej v zmysle § 51 Obč. zák.) účastníci konania dojednali podmienky
jej zloženia s tým, že dohodnutým najneskorším termínom podpisu zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k bytu bol 24.8.2012. Pre prípad jej neuzavretia do uvedeného termínu zo strany navrhovateľov
1/ a 2/ bez zavinenia vlastníka bytu, resp. odstúpenia od kúpy zo strany navrhovateľov 1/ a 2/ bez

zavinenia vlastníka bytu bolo dojednané, že záloha predstavuje zmluvnú pokutu v prospech odporcu a
vlastníka bytu. Nakoľko účastníkom zmluvy o zložení zálohy nebol Ing. R. X. ako vlastník bytu, nebol
ani účastníkom dojednania o zmluvnej pokute. Ak potom medzi navrhovateľmi 1/ a 2/ na jednej strane a
vlastníkom bytu na druhej strane nebola uzavretá zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu,
nemožno pre prípad nedosiahnutia dohody medzi nimi ohľadom obsahu zmluvy o prevode vlastníctva

bytu a teda pre prípad neuzavretia takejto zmluvy konštatovať jej neuzavretie zo strany navrhovateľov
1/ a 2/ bez zavinenia vlastníka bytu. Nakoľko k uzavretiu zmluvy o prevode vlastníctva bytu v termíne do
24.8.2012 nedošlo, pričom nemožno skonštatovať, že k jej neuzavretiu došlo zo strany navrhovateľov 1/
a 2/ alebo zo strany vlastníka bytu, správne je právne posúdenie veci súdom prvého stupňa, že zložená
zálohapredstavujeplneniezprávnehodôvodu,ktorýodpadol.Nauvedenomzákladejeodporcapovinný

zaplatiť navrhovateľom 1/ a 2/ uvedené plnenie v zmysle § 451 ods. 1, 2 Obč. zák.
O trovách odvolacieho konania rozhodne v súlade s § 224 ods. 4 O.s.p. súd prvého stupňa.
Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.