Rozsudok ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 10. november 2011

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 24C/26/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1410201385
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 11. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr.Ing. Mario Dubaň

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2011:1410201385.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v konaní pred samosudcom JUDr. Ing. Mariom Dubaňom, v právnej veci

navrhovateľov: X/ : W. Y., Z. O. XX, Z., X/ S. Y., Z. O. XX, Z., obaja zast. Centrom právnej pomoci, so
sídlom v Bratislave, Nám. slobody 12, P.O.BOX 18, IČO: 30798841 proti odporcom: X /. B. N., Z. O. Z.,
Z. XX, 2/ D & K spol. s r.o., so sídlom Hamuliakovo 288, IČO: 35685999, X/ J. G., Z. O. Z., N. XX, zast.
JUDr. Jurajom Hadrbulcom, advokátom so sídlom v Bratislave, Riečna 2, X/ R.. L. N.N., Z. O. Z., W. XX
o určenie neplatnosti dražby konanej dňa 23.02.2010, o určenie neplatnosti Zmluvy o budúcej zmluve
o prevode vlastníctva bytu a o určenie bezpodielového spoluvlastníctva navrhovateľov k nehnuteľnosti
takto

r o z h o d o l :

Návrh v plnom rozsahu zamieta.

O trovách konania súd rozhodne až po právoplatnosti veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Podľa § 157 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku /O.s.p./, v odôvodnení rozsudku súd uvedie, (i) čoho
sa navrhovateľ domáhal a z akých dôvodov, (ii) ako sa vo veci vyjadril odporca, prípadne iný účastník
konania, stručne, jasne a výstižne vysvetlí, (iii) ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie,
(iv) z ktorých dôkazov vychádzal a (v) akými úvahami sa pri hodnotení dôkazov riadil, (vi) prečo
nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a (vii) ako vec právne posúdil. Súd dbá na to, aby odôvodnenie

rozsudku bolo presvedčivé.

(i) Navrhovatelia sa neúplným návrhom z XX.XX.XXXX F. XX.XX.XXXX kvalifikovane doplneným
07.09.2010 domáhali určenia, že: 1/ sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti nachádzajúcej
sa v katastrálnom území N. O., okres Bratislava IV, na parcele č. XXXX/XXX a parcele č. XXXX/
XXX, zapísanej na liste vlastníctva č. XXXX vedenom na Správe katastra pre hlavné mesto SR
Bratislavu, a to bytom č. XX-F. na 1. poschodí bytového domu súpisné číslo XXXX na ul. O. XX, vrátane

spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho
podielu k pozemku o veľkosti 6071/577690, pozemky parc. č. XXXX/XXX o výmere 25 m2, parc. č.
XXXX/XXX o výmere 214 m2, parc. č. XXXX/XXX o výmere 368 m2, parc. č. XXXX/XXX o výmere 622
m2, parc. č. XXXX/XXX o výmere 40 m2 a parc. Č.. XXXX/XXX o výmere 161 m2, 2/ že dražba konaná
dňa 23.02.2010 o 11.00 hod. na Notárskom úrade, J. Hollého 645, Šaštín-Stráže, ktorej navrhovateľom
bol odporca v 3. rade a odporca vo 4. rade a dražobníkom odporca v 2. rade a ktorej predmetom bola
dražba nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Bratislave, kat. území N. O. na parcele č. XXXX/XXX a parcele

č. XXXX/XXX na liste vlastníctva č. XXXX, kat. územie N. O. vedeným na Správe katastra pre hlavné
mesto SR Bratislavu a to bytu č. XX-F. na 1. poschodí v bytovom dome súpisné číslo XXXX na ul. O.
Č.. XX a spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu
a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 6071/577690 je neplatná. V poradí tretím 3/ petitomžiadali určiť, že zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorená
medzi navrhovateľmi a odporcom v 3. rade a odporcom vo 4. rade je neplatná.

Návrh odôvodnili tým, že zmluvou o prevode vlastníctva bytu uzavretou podľa zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a zriadení záložného
práva zo dňa XX.XX.XXXX sa navrhovatelia stali bezpodielovými spoluvlastníkmi bytu č. 11A na
1.poschodí bytového domu súp. č. XXXX na ul. O. XX zapísaného v kat. území N. O. na liste
vlastníctvač.XXXXocelkovejvýmere60,71m2,ktorýpozostávaz3obytnýchmiestnostíapríslušenstva

(„Nehnuteľnosť“). Uvedenou zmluvou bolo zároveň zriadené záložné právo na Nehnuteľnosti v prospech
Slovenskej republiky - Bytovej agentúry rezortu ministerstva obrany (IČO: 34000666) do 14.11.2018
podľa V-35530/08 zo dňa 12.01.2009, právne účinné dňa 12.12.2008. V roku 2006 podali inzerát na
predaj Nehnuteľnosti. Záujem o jej odkúpenie prejavil odporca 3/. Navrhovatelia ako budúci predávajúci
následne uzavreli s odporcom v 3. rade ako budúcim kupujúcim zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a
a nasl. Občianskeho zákonníka zo dňa 13.09.2006. Uvedená zmluva bola nahradená ďalšími zmluvami

o budúcej zmluve zo X.Ň. XX.XX.XXXX, dňa 05.04.2007, dňa 06.11.2008. Vo februári 2009 uzavreli
navrhovatelia ako budúci predávajúci s odporcom v 3. rade a odporcom vo 4. rade ako budúcimi
kupujúcimi ďalšiu zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu („Zmluva“) uzavretú v zmysle §
50a Občianskeho zákonníka k Nehnuteľnosti. Podľa čl. 13 Záverečné ustanovenia bod 13.6 sa touto
zmluvou zrušili všetky predchádzajúce zmluvy o budúcej zmluve, ktoré nahradila. Budúci predávajúci

sa zaviazali predať a budúci kupujúci kúpiť do podielového spoluvlastníctva predmetnú nehnuteľnosť,
pričom kúpna cena bola dohodnutá vo výške 79 665,41 Eur s nasledovnou splatnosťou a spôsobom
úhrady:
- prvá časť kúpnej ceny predmetu prevodu vo výške 21 000,- Eur sa na základe vzájomnej dohody
zmluvných strán započíta za pohľadávku budúcich kupujúcich voči budúcim predávajúcim vo výške

21 000,- Eur, ktorá vznikla titulom zmlúv o pôžičke peňazí uzatvorených medzi budúcimi kupujúcimi v
postavení veriteľov a budúcimi predávajúcimi v postavení dlžníkov zo dňa 13.09.2006, dňa 02.02.2007,
dňa 17.03.2007, dňa 05.04.2007, dňa 21.07.2008, dňa 06.11.2008, dňa 13.11.2008, dňa 28.11.2008 a
dňa 05.02.2009. Prvá časť kúpnej ceny sa považuje za riadne uhradenú okamihom stretu opísaných
pohľadávok;

- druhú časť kúpnej ceny po odpočítaní v zmluve uvedených nákladov sa budúci kupujúci zaviazali
vinkulovať na spoločnom bankovom účte s dobou trvania vinkulácie 30 dní od zriadenia vinkulácie v
prospech budúcich predávajúcich ako príjemcov druhej časti kúpnej ceny, ktorá bude uvoľnená v celej
výške v prospech budúcich predávajúcich po predložení v zmluve uvedených dokumentov. Druhá časť
kúpnej ceny sa bude považovať za riadne uhradenú okamihom jej pripísania na bankový účet budúcich

predávajúcich.

Z opisu rozhodujúcich skutočností ďalej vyplýva, že čl. 4 predmetnej zmluvy upravuje záväzok
zmluvných strán uzavrieť spôsobom a za podmienok stanovených v tejto zmluve riadnu zmluvu
o prevode vlastníctva bytu podľa príslušných ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Čl. 11 Zmluvy v bodoch 11.4 - 11.11
popisuje zriadenie záložného práva k predmetnej nehnuteľnosti za účelom zabezpečenia spoločných
a nerozdielnych pohľadávok budúcich kupujúcich voči budúcim predávajúcim, t.j. voči navrhovateľom,
titulom zmlúv o pôžičke peňazí zo dňa 13.09.2006, dňa 02.02.2007, dňa 17.03.2007, dňa 05.04.2007,
dňa 21.07.2008, dňa 06.11.2008, dňa 13.11.2008, dňa 28.11.2008 a dňa 05.02.2009 v celom ich

rozsahu, t.j. vo výške 21 000,- Eur. Z návrhu ďalej rezultuje, že na základe uvedených ustanovení v
predmetnej zmluve Správa katastra pre hl. mesto SR Bratislava po odstránení nedostatkov podania -
návrhu na vklad záložného práva - zo dňa 09.03.2009 a vysporiadaní sa so žiadosťou navrhovateľov
o zastavenie konania zo dňa 03.04.2009 zápis záložného práva povolila dňa 21.12.2009. Aj napriek
skutočnosti, že vklad záložného práva bol správou katastra povolený až v decembri 2009, navrhovatelia

prijali list označený ako „Oznámenie o začatí výkonu záložného práva“ zo dňa 26.10.2009, súčasne
s listom označeným ako „Upovedomenie pre dlžníka“ zo dňa 26.10.2009, v ktorom odporca v 3. rade
a odporca vo 4. rade podmieňujú upustenie od dobrovoľnej dražby úplným vyrovnaním pohľadávky
v celkovej sume vyčíslenej na 33. 415,44 Eur. Odporca v 3. rade a odporca vo 4. rade tak začali
s výkonom záložného práva takmer o celé 2 mesiace skôr ako správa katastra rozhodla o návrhu

na povolenie vkladu záložného práva, t.j. už v čase, keď ešte príslušnou správou katastra nebolo
rozhodnuté o povolení vkladu záložného práva. List označený ako „Výzva“, ozn. DD č. 24/09 zo dňa 03.
novembra 2009 prijali navrhovatelia od odporcu v 2. rade. Listom ich odporca v 2. rade na základe §
12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách vyzýva k umožneniu obhliadky predmetnejnehnuteľnosti dňa 19. novembra 2009 o 12.00 hod., t.j. v období, kedy ešte nebolo správou katastra
rozhodnuté o vklade záložného práva k predmetnej nehnuteľnosti pre odporcu v 3. rade a odporcu vo
4. rade. Na základe tejto skutočnosti sa možno dôvodne domnievať, že už v novembri (ak nie ešte v

októbri 2009) odporca v 3. rade a odporca vo 4. rade uzavrel s odporcom v 2. rade zmluvu o vykonaní
dražby, ktorá je nevyhnutnou podmienkou k vykonaniu dražby. Ak k uzavretiu takejto zmluvy došlo, a
to navyše v čase, kedy ešte nebolo zavkladované záložné právo k predmetnej nehnuteľnosti v katastri
nehnuteľností, možno dôvodne konštatovať, že takéto konanie sa udialo v rozpore so zákonom.

Navrhovatelia následne prijali Oznámenie o dražbe zo dňa 20.01.2010, v ktorom bol deň konania dražby
stanovený na 23.02.2010. V stanovený deň sa dobrovoľná dražba aj uskutočnila - v Š. - M. a za účasti
jediného účastníka dražby - odporcu v 1. rade.

Dňa 02.03.2010 prijali navrhovatelia odpis notárskej zápisnice, N 19/2010, NZ 5938/2010, NCRIs
6059/2010 zo dňa 23.02.2010, v ktorom notárka JUDr. Jarmila Mračnová osvedčila, že vydražiteľom

predmetnej nehnuteľnosti sa stal odporca v 1. rade za cenu dosiahnutú vydražením 69 500,- Eur, pričom
najnižšie podanie bolo stanovené vo výške 92 300,- Eur v zmysle znaleckého posudku č. 1/2010 zo dňa
19.11.2009. Listom označeným ako „Výzva“ od odporcu v 2. rade zo dňa 24.02.2010 a doručeným dňa
02.03.2010 boli navrhovatelia vyzvaní, aby k termínu 17.03.2010 o 10.00 hod. odovzdali Nehnuteľnosť
odporcovi v 1. rade. Ako vlastník Nehnuteľnosti figuruje na liste vlastníctva č. 4540 najneskôr od marca

2010 odporca v 1. rade.

Navrhovatelia žiadali posúdiť platnosť, resp. neplatnosť zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa
XX.XX.XXXX ako predbežnú otázku významnú k otázke určenia vlastníckeho práva navrhovateľov k
predmetnejnehnuteľnostiakokmerituveci.Pričomkplatnosti,resp.neplatnostizmluvyobudúcejkúpnej

zmluve zo dňa XX.XX.XXXX namietali nasledovné: Práva a povinnosti vyplývajúce z predmetnej zmluvy
sú pre zúčastnené strany zjavne nevyvážené; zmluva je koncipovaná v neprospech navrhovateľov.
Zmluva obsahuje viaceré ustanovenia, pri ktorých možno namietať ich prijateľnosť. Čl. 4 Zmluvy
je výrazne nevyvážený v stanovení povinností zmluvných strán. Bodu 4.3 zmluvy vytýkajú jeho
jednostrannú formuláciu v neprospech budúcich predávajúcich, t.j. navrhovateľov. Vychádzajúc z

formulácie tohto ustanovenia sa možno dôvodne domnievať, že jeho jadrom je zjavne neprimeraná
sankcia pre budúcich predávajúcich/navrhovateľov. Bod 4.4 zmluvy ukladá ďalšiu povinnosť - a
opätovne len budúcim predávajúcim/navrhovateľom - pričom im upiera možnosť prejaviť svoju vôľu
(zaujatie stanoviska, vyjadrenie nesúhlasu apod.). Takto formulovaná podmienka indikuje až svojvoľné
neodôvodnené rozhodnutie budúcich kupujúcich, t.j. odporcu v 3. a odporcu vo 4. rade na úkor budúcich

predávajúcich/navrhovateľov. Celkovo tieto podmienky vyhodnotili tak, že čl. 4 zmluvy nezakladá
žiadnu povinnosť pre budúcich kupujúcich/odporcu v 3. a 4. rade a teda, že uvedené podmienky
sa javia ako zmluvné podmienky zakladajúce zjavne hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zúčastnených strán.

Čl. 9, bod 9.2. Zmluvy je podľa navrhovateľov nielen svojou formuláciou ale najmä výpočtom zložiek
tvoriacich náklady, o ktoré budúci kupujúci/odporca v 3. a 4. rade upravia (znížia) druhú časť kúpnej
cenynejasný,nezrozumiteľný.Obsahzmluvnéhoustanoveniavtakomtoznenímožnonamietať,nakoľko
navrhovatelia sú takto vystavení značnej neistote, čo sa týka celkovej výšky nákladov, ktoré by mali v
súvislosti s prevodom vlastníckeho práva znášať. Domnievajú sa, že znenie čl. 11, bodu 11.2 Zmluvy je

nielen v rozpore s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka ale aj v rozpore s čl. 2 ods. 3 a
čl. 20 ods. 1 Ústavy SR, zjavne nezákonne odopiera budúcim predávajúcim/navrhovateľom ich práva.
Cez prizmu právnymi predpismi zabezpečenej ochrany vlastníckeho práva a nedotknuteľnosti obydlia sa
znenie bodu 11.7 zmluvy javí nielen ako neurčité čo sa týka vymedzenia podmienok, za ktorých možno
vyžadovaťodnavrhovateľovakobudúcichpredávajúcichsplnenietamuvedenýchpovinnostíaletiežako

zjavne diskriminujúce voči budúcim predávajúcim/navrhovateľom. Predmetná zmluva tiež neobsahuje
žiadne ustanovenie zakotvujúce povinnosť budúcich kupujúcich/odporcu v 3. a 4. rade vyplatiť budúcim
predávajúcim/navrhovateľom rozdiel medzi výťažkom dosiahnutým v dobrovoľnej dražbe a dlžnou
čiastkou. Znenie bodov 11.4 - 11.11 zmluvy evokuje otázku, čo je vlastne predmetom zmluvy o budúcej
zmluve o prevode vlastníctva bytu. Je to budúci odplatný prevod vlastníckeho práva k predmetnej

nehnuteľnosti tak ako stanovuje čl. 2, bod 2.2 zmluvy, či dohoda o zriadení záložného práva za účelom
zabezpečeniapohľadávokakouvádzačl.11,bod11.4zmluvy?Ajnazákladevyššieuvedenéhootáznym
zostáva skutočný zámer odporcu v 3. a 4. rade. Mali či nemali záujem na uzavretí zmluvy o prevode
vlastníctva bytu? Ak mali, prečo potom nevyužili zákonnú možnosť nahradiť vyhlásenie vôle druhejstrany súdnym rozhodnutím ako to umožňuje ustanovenie § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka v
súčinnosti s ustanovením § 161 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku. Či skutočným zámerom odporcu
v 3. a 4. rade bolo priamo uspokojenie pohľadávky výkonom záložného práva? Navrhovatelia tiež

poukázali na skutočnosť, že odporca v 3. rade, rovnako ako odporca vo 4. rade vykonáva podnikateľskú
činnosť, pričom z výpisu z Obchodného registra možno zistiť, že predmetom činnosti spoločnosti AXA
REAL spol. s r.o. so sídlom Kresánkova 22, Bratislava, IČO: 36 234 630, spoločníkmi ktorej sú obaja
uvedení odporcovia je o. i. aj sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností a tiež činnosti
súvisiace so zriaďovaním a úpravou interiéru. Odporca v 3. rade spolu s odporcom vo 4. rade sú tiež

štatutárny orgánom družstva IPAT so sídlom Bodrocká 22, Bratislava, IČO: 00 678 287, predmetom
činnosti ktorého je o. i. sprostredkovanie činnosti súvisiacej s nákupom a predajom nehnuteľností. Na
základe uvedeného sú na mieste úvahy, či skutočnou pohnútkou k uzavretiu predmetnej zmluvy zo
stranyodporcuv3.radeaodporcuvo4.radenebolišpekulatívnedôvody.Takétokonaniepotomnemôže
požívať ochranu zákona s poukazom na ustanovenia § 3 ods. 1, § 37 ods. 1 a § 39 Občianskeho
zákonníka.

Naliehavý právny záujem na požadovanom určení navrhovatelia preukazovali nasledovne: na liste
vlastníctva je už ako vlastník bytu zapísaný odporca v 1. rade, ktorý sa vlastníkom predmetnej
nehnuteľnosti stal na základe výsledku dobrovoľnej dražby, ktorej platnosť navrhovatelia touto žalobou
napádajú. Nakoľko medzi účastníkmi konania ide o existenciu aktuálneho stavu objektívnej právnej

neistoty, účelom žaloby je nastolenie právnej stability a istoty v otázke vlastníckeho práva k predmetnej
nehnuteľnosti, pričom túto možno dosiahnuť iba rozhodnutím súdu. Len rozhodnutie je relevantným
podkladom, na základe ktorého môže správa katastra vykonať záznam v katastri nehnuteľností tak ako
stanovuje katastrálny zákon vo svojich ustanoveniach.

(ii) Odporca 1/ s návrhom nesúhlasil a žiadal ho zamietnuť z dôvodu, že Nehnuteľnosť vydražil
štandardným spôsobom na dražbe, na ktorej sa zúčastnil a o ktorej si našiel informácie na internete.
Splnil si všetky podmienky podľa zákona, nechápe, prečo by mal o vydražený byt prísť, ktorého je
vlastníkom.

Odporca 2/ s návrhom nesúhlasil. Uznal, že zmluva o výkone dražby bola uzavretá v čase, keď nebolo
záložné právo vyznačené v katastri nehnuteľností. Dražobník sa riadil obsahom práv a povinností
vymedzených v zmluve o budúcej zmluve a bol v dobrej viere, že kataster záložné právo vyznačí so
spätnou účinnosťou, nakoľko zo strany navrhovateľov boli na katastri robené rôzne obštrukcie, boli
podané rôzne trestné oznámenia a kataster čakal na rozhodnutia orgánov činných v trestnom konaní.

Dražobníkbolvdobrejviereajpreto,lebokatasterprerušilvkladovékonaniezformálnychdôvodov,ktoré
spočívali v nedoručení potrebného počtu rovnopisov príslušnej zmluvy. Preto keď bolo navrhovateľom
doručované oznámenie o začatí výkonu záložného práva, bolo to brané ako upozornenie pre dlžníkov,
aby veci dali do poriadku a v tejto súvislosti bola vykonaná aj ohliadka. Napokon v decembri 2009 došlo
v katastri k zápisu záložného práva, pričom samotná dražba sa konala 23. 02. 2010, čo je dostatočný

časovýpriestorodzápisu.Ponechalnaúvahusúdu,čiskutočnosť,žedošlokoznámeniuozačatívýkonu
záložného práva pred vkladom, zakladá neplatnosť celej dražby v zmysle zákona.

Odporca 3/ s návrhom nesúhlasil. Najprv namietal, že nárok na určenie neplatnosti dražby je
prekludovaný, pretože od príklepu do podania žaloby vo veci samej uplynuli 3 mesiace stanovené

zákonom. Obranu proti žalobe založil na skutočnosti, že zo žiadneho predpisu nevyplýva, že by výzva o
začatí výkonu záložného práva nemohla byť doručená skôr ako bolo zriadené záložné právo. Podstatné
je, že všetky podmienky na dražbu zo zákona boli splnené tridsať dní po realizovaní zápisu záložného
práva. Nikto nepoprel existenciu dlhu navrhovateľov voči odporcovi a je nepochybné, že si navrhovatelia
požičali peniaze od odporcu 3/, ale nepadlo žiadne slovo o tom, ako chcú svoj dlh vybaviť. Nebol

to odporca kto neplnil dohody, zmluvu nedodržali navrhovatelia. Dokonca ani v súčasnom období za
užívanie bytu neuhrádzajú žiadne platby, pričom ide o peniaze, ktoré zodpovedajú ich spotrebe na
energiách za užívanie bytu. Čo sa týka Zmluvy o budúcej zmluve, táto nemôže byť neplatná s poukazom
na čl. 13 bod 13.5, v ktorom sa uvádza, že Zmluva bola spísaná podľa skutočnej vôle účastníkov a pred
notárom a nie v tiesni ani za nevýhodných podmienok, čo je tam aj výslovne uvedené.

Odporca 4/ sa stotožnil s obranou odporcu v 3. rade.(iii) Za preukázané skutočnosti, ktoré sú podstatné z hľadiska uplatňovaného nároku, súd považoval:
zmluvu o prevode vlastníctva bytu uzavretú podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov a zriadení záložného práva zo dňa 14.11.2008, ktorou sa navrhovatelia stali

bezpodielovými spoluvlastníkmi bytu č. XXA na 1.poschodí bytového domu súp. č. XXXX na ul. O. XX
zapísaného v kat. území N. O. na liste vlastníctva č. XXXX o celkovej výmere 60,71 m2, ktorý pozostáva
z 3 obytných miestností a príslušenstva (ďalej len „Nehnuteľnosť“). Zmluvou bolo zároveň zriadené
záložné právo na Nehnuteľnosti v prospech Slovenskej republiky - Bytovej agentúry rezortu ministerstva
obrany (IČO: 34000666) do 14.11.2018, podľa O.-XXXXX/XX zo dňa XX.XX.XXXX, právne účinné dňa

12.12.2008.

Dňa XX.XX.XXXX uzavreli navrhovatelia ako budúci predávajúci s odporcom 3/ a odporcom 4/
ako budúcimi kupujúcimi Zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu („Zmluva“) k vyššie
opísanému bytu - k Nehnuteľnosti, ktorá v druhej časti súčasne inkorporuje zriadenie záložného práva
k Nehnuteľnosti. V zmysle čl. 13, bod 13.6 sa touto zmluvou zrušili všetky predchádzajúce zmluvy o

budúcej zmluve, ktoré boli uzatvorené v minulosti a ktoré nahradila. Navrhovatelia sa zaviazali predať
a odporcovi 3/, 4/ kúpiť do podielového spoluvlastníctva predmetnú nehnuteľnosť, pričom kúpna cena
bola dohodnutá vo výške 79. 665,41 Eur s nasledovnou splatnosťou a spôsobom úhrady: (článok 9) prvá
časť kúpnej ceny predmetu prevodu vo výške 21 000,- Eur sa na základe vzájomnej dohody zmluvných
strán mala započítať za pohľadávku budúcich kupujúcich voči budúcim predávajúcim vo výške 21

000,- Eur, ktorá vznikla titulom zmlúv o pôžičke peňazí uzatvorených medzi budúcimi kupujúcimi v
postavení veriteľov a budúcimi predávajúcimi v postavení dlžníkov zo dňa 13.09.2006, dňa 02.02.2007,
dňa 17.03.2007, dňa 05.04.2007, dňa 21.07.2008, dňa 06.11.2008, dňa 13.11.2008, dňa 28.11.2008 a
dňa 05.02.2009. Prvá časť kúpnej ceny sa považuje za riadne uhradenú okamihom stretu opísaných
pohľadávok; druhú časť kúpnej ceny po odpočítaní v zmluve uvedených nákladov sa budúci kupujúci

(odporcovia) zaviazali vinkulovať na spoločnom bankovom účte s dobou trvania vinkulácie 30 dní
od zriadenia vinkulácie v prospech budúcich predávajúcich ako príjemcov druhej časti kúpnej ceny,
ktorá bude uvoľnená v celej výške v prospech budúcich predávajúcich s tým, že banka uvoľní druhú
časť kúpnej ceny v celej výške v prospech bankového účtu navrhovateľov bezodkladne po tom, čo
ktorákoľvek zo zmluvných strán kedykoľvek počas doby trvania vinkulácie predloží banke nasledovné

dokumenty:a)Listvlastníctvavoriginálnomvyhotovení,použiteľnýnaprávneúkony,kdečasťC-Ťarchy
bude bez zápisu; b) Zmluva o prevode vlastníctva bytu opatrená pečiatkou príslušnej Správy katastra,
preukazujúcou právoplatné povolenie vkladu vlastníckeho práva budúceho kupujúceho k predmetu
prevodu. V zmysle článku 4 záväzkom zmluvných strán titulom tejto Zmluvy uzavrieť spôsobom a
za podmienok stanovených v tejto Zmluve riadnu Zmluvu o prevode vlastníctva bytu podľa príslušných

ustanovení zákona a to takým spôsobom, že navrhovatelia vyzvú odporcov na uzatvorenie Zmluvy o
prevode vlastníctva bytu v súlade s obsahom tejto Zmluvy, do 7 dní od výmazu ťarchy opísanej v č. 11
bod 11.1 písm. b) tejto Zmluvy (ide o zriadené záložné právo v prospech Slovenskej republiky - Bytovej
agentúry rezortu ministerstva obrany). V prípade, že si navrhovatelia ako budúci predávajúci nesplnia
záväzok uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva bytu, resp. vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzavretie

Zmluvy o prevode vlastníctva bytu v lehote a za podmienok stanovených v tejto zmluve, zaviazali sa
zaplatiť odporcom 3/ a 4/ ako budúcim kupujúcim zmluvnú pokutu vo výške 10.000 Eur do troch dní
od výzvy budúcich kupujúcich a vrátiť už poskytnuté finančné prostriedky z pôžičiek vo výške 21.000
Eur. Záväzok uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva bytu zo strany Budúcich kupujúcich sa považuje za
splnený aj vtedy, ak namiesto seba nájdu iného budúceho kupujúceho/kupujúceho, s ktorým sú Budúci

predávajúci povinní uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva bytu.

Článok 11 Zmluvy, v bodoch 11.2, 11.4 - 11.11 zriadil záložné právo k predmetnému bytu za účelom
zabezpečenia spoločných a nerozdielnych pohľadávok odporcov 3/ a 4/ voči navrhovateľom titulom
zmlúv o pôžičke peňazí zo dňa 13.09.2006, dňa 02.02.2007, dňa 17.03.2007, dňa 05.04.2007, dňa

21.07.2008, dňa 06.11.2008, dňa 13.11.2008, dňa 28.11.2008 a dňa 05.02.2009 v celom ich rozsahu, t.j.
vovýške21000,-Eur.Navrhovateliatakvbode11.5poskytlizáložnéprávokPredmetuprevoduabudúci
kupujúci (odporcovia 3/, 4/) prijali záložné právo na zabezpečenie svojich pohľadávok titulom Zmlúv o
pôžičke peňazí opísaných v čl. 9, bod 9.2.1 v celom ich rozsahu. Podľa dohody v bode 11.9, po podpise
tejto Zmluvy podajú budúci kupujúci návrh na vklad záložného práva k Nehnuteľnosti do Katastra

nehnuteľností. Účastníci ďalej ohľadom realizácie záložného v bode 11.10 dojednali, že v rámci výkonu
záložného práva sa budúci kupujúci ako záložní veritelia môžu uspokojiť spôsobmi a za podmienok
podľa § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka, najmä: priamym predajom tretej osobe, ktorá zaplatí za
predmet prevodu cenu stanovenú dohodou medzi zmluvnými stranami alebo predajom na dražbe podľazákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. V zmysle dohody uzavretej v bode 12.11 Zmluvy,
ustanovenia uvedené v každom článku a bode tejto Zmluvy sa budú uplatňovať nezávisle od seba a na
ich platnosť nebude mať vplyv neplatnosť ktoréhokoľvek z ostatných ustanovení s výnimkou prípadu,

ak dôležitosť alebo iná okolnosť týkajúca sa neplatného ustanovenia z neho robí ustanovenie, ktoré
zjavne nie je možné oddeliť od zostávajúcej časti príslušných ustanovení. V bode 13.5 zmluvné strany
prehlásili, že Zmluva bola spísaná podľa ich skutočnej vôle a na základe pravdivých údajov. Prehlásili
tiež, že táto Zmluva nebola uzavretá v tiesni, ani za nápadne nevýhodných podmienok, že je pre nich
vzájomne výhodná a že pri podpisovaní nebol na nich vyvíjaný nátlak v žiadnej forme.

Po zriadení predmetného záložného práva, ale v čase pred jeho vznikom, odporcovia 3/ a 4/ listom zo
dňa 26.10.2009 navrhovateľom oznámili začatie výkonu záložného práva na Nehnuteľnosť a to formou
dobrovoľnej dražby v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách po uplynutí 30 dní od
oznámenia.

Záložné právo k Nehnuteľnosti, po podaní návrhu na povolenie vkladu záložného práva záložných
veriteľov do katastra, vzniklo zápisom v katastri nehnuteľností povolením vkladu dňa 21.12.2009.

Záložní veritelia ako navrhovatelia dražby (odporcovia 3/ a 4/) dňa 26.10.2009 uzavreli s odporcom
2/ ako dražobníkom Zmluvu o vykonaní dražby č. 24/09. Zmluva obsahuje označenie navrhovateľa

dražby,dražobníka,predmetudražby,najnižšiepodanie,predpokladanénákladydražbyavýškuodmeny
dražobníka alebo spôsob jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou
zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť po vyznačení
záložného práva na predmetnom liste vlastníctva v prospech navrhovateľa. V článku I bode 2 sa
uvádza, že záložné právo v prospech navrhovateľa dražby vzniklo Zmluvou o budúcej zmluve o prevode

vlastníctva bytu zo dňa 12.02.2009 (správne má byť XX.XX.XXXX) jej čl. 11.4 dohody o zriadení
záložného práva a jej podaním na Správe katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu dňa 09.03.2008
pod O.-XXXX/XX. Zmluva o vykonaní dražby obsahuje dôvod konania dražby ako aj meno a priezvisko
a trvalý pobyt vlastníkov predmetu dražby. V článku VII záverečné ustanovenia bod 4. podľa dohody
zmluvných strán, sa táto zmluva o vykonaní dražby stáva účinnou vyznačením záložného práva na

predmetnom liste vlastníctva.

Oznámením o dražbe z 20.01.2010 bolo na deň 23.02.2010 o 11.00 hodine vyhlásené konanie
dobrovoľnej dražby s miestom konania dražby na Notárskom úrade, J. Hollého 645, Šaštín Stráže.
Oznámenie o dražbe obsahuje všetky zákonné náležitosti podľa § 17 zákona č. 527/2002 Z.z. o

dobrovoľných dražbách. Dňa 23.02.2010 za účasti jediného účastníka dražby - odporcu v 1. rade sa
dobrovoľná dražba uskutočnila. Odpis notárskej zápisnice, N 19/2010, NZ 5938/2010, NCRIs 6059/2010
zo dňa 23.02.2010 dokumentuje, že notárka JUDr. Jarmila Mračnová zákonným spôsobom osvedčila,
že vydražiteľom predmetnej nehnuteľnosti sa stal odporca v 1. rade za cenu dosiahnutú vydražením 69.
500,- Eur, pričom najnižšie podanie bolo stanovené vo výške 92. 300,- Eur podľa znaleckého posudku

č. 1/2010 zo dňa 19.11.2009. Odpis notárskej zápisnice navrhovatelia prijali 02.03.2010.

Naopak, vykonaným dokazovaním sa tvrdenia o nedovolenom a protiprávnom nátlaku na navrhovateľov,
ktorého sa mal dopustiť odporca 3/ pri podpisovaní Zmluvy z XX.XX.XXXX, preukázať nepodarilo. Ako
bude ďalej konštatované v časti (v) rozsudku, navrhovatelia v tomto smere neuniesli dôkazné bremeno.

(iv) Súd pri rozhodovaní vychádzal z nasledovných dôkazov: výpovede účastníkov konania, výpoveď
svedka W.. W. W. a listiny: č.l. 5 - zmluva o budúcej zmluve z 13. 09. 2006, č.l. 9 - zmluva o budúcej
zmluve z 02. 02. 2007, č.l. 16 - zmluva o pôžičke z 05. 04. 2007, č.l. 18 - zmluva o budúcej zmluve
o prevode vlastníctva bytu z 09. 02. 2009, č.l. 24 - zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva

bytu z 06. 11. 2008, č.l. 31 - zmluva o pôžičke peňazí z 05. 02. 2009 na sumu 4. 330 Eur, č.l. 36 -
zmluva o pôžičke peňazí z 05. 02. 2009 na sumu 4.330 Eur, č.l. 37 - zmluva o budúcej zmluve o
prevode vlastníctva bytu z 05. 02. 2009, č.l. 39 -zmluva o pôžičke peňazí z XX. XX. XXXX na 1. 000
Eur, č. l. 41, 69 - Zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu z XX. XX. XXXX, č.l. 47, č.l.
48, č.l. 49, č.l. 50 - potvrdenie odporcu 3/ o ohliadke bytu, č. l. 51 - list odporcu 3/ vo forme e-mailu,

č.l. 52 - reakcia navrhovateľov na list z č.l. 51, č.l. 54 - e-mailová komunikácia, č.l. 56 - e-mailová
komunikácia medzi navrhovateľmi a odporcom 3/, č.l. 63 - list odporcu 3/ a odporcu 4/ z 31. 08.
2009, č.l. 64 - vyjadrenie navrhovateľov, č.l. 65 - list adresovaný navrhovateľom od Nosko & partners,
č.l. 67 - vyjadrenie navrhovateľov o zániku zmluvy, č.l. 75, č.l. 83, č.l. 127, č.l. 252 - Oznámenie odražbe, č. l. 79 - stanovisko Bytovej agentúry Ministerstva obrany („BARMO“), č.l. 80 - žiadosť odporcu
2/ adresovaná BARMO, č.l. 81 - oznámenie o dražbe z 20. 01. 2010, č.l. 84 - oznámenie o začatí výkonu
záložného práva z 20. 10. 2009 - upovedomenie pre dlžníka, č.l. 85 - výzva na ohliadku nehnuteľnosti

pred vykonaním dražby 03. 11. 2009, č.l. 86 - e- mailová správa V.. V. W., č.l. 87 - dožiadanie a doloženie
navrhovateľov pre BARMO, č.l. 89 - kópia podacieho lístku, č.l. 90 - potvrdenie - list odporcov 3/ a
4/ z 30. 08. 2009, č.l. 91 - plnomocenstvo odporcov pre Nosko & partners s.r.o., č.l. 108 - Zmluva o
prevode vlastníctva bytu uzavretá medzi BARMO a navrhovateľmi 14. 11. 2008, č.l. 112 - vyhlásenie
BARMO, č.l. 115 - výpis z listu vlastníctva č. XXXX z 13. 01. 2009, č.l. 117 - rozhodnutie Správy katastra

z 21. 04. 2009 o prerušení vkladu záložného práva, č.l. 119 - výzva dražobnej spoločnosti k odovzdaniu
nehnuteľnosti vydražiteľovi, č.l. 120, 218 - odpis notárskej zápisnice: osvedčenie o priebehu dražby z
23. 02. 2010, č.l. 131 - znalecký posudok č. 1/2010 na byt navrhovateľov, č.l. 135 - čiastočný výpis z listu
vlastníctva č. XXXX, č.l. 165 - výpis z Obchodného registra na odporcu 2/, č.l. 197 - návrh na povolenie
vkladu záložného práva záložným veriteľom, č.l. 198, č.l. 199 - čiastočný výpis z listu vlastníctva č.
XXXX vyhotovený z 21. 10. 2009, č. l. 200 - zmluva o vykonaní dražby č. 24/09 z 26. 10.2009, č.l. 202-

vyhlásenie k Zmluve o vykonaní dražby, č.l. 217 - zaslanie zápisnice o vykonaní dražby - potvrdenie
o nadobudnutí vlastníctva, č.l. 225 - oznámenie o dražbe, č.l. 229, č. l. 233 - vyhlásenie BARMO o
tom, že navrhovateľ nemá nedoplatky na nájomnom a o úhradách spojené s užívaním bytu, č.l. 236
- výpočtový list, č.l. 247 - Zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu s vyznačením správy
katastra o povolení vkladu záložného práva v prospech odporcov 3/,4/ pod č. O. - XXXX/XX s právnymi

účinkami vkladu 21.12.2009, č.l. 266 až 271 - kópia originálu listu vlastníctva č. XXXX s vyznačením
položiek výkazu zmien a kópie listín evidovaných v zbierke listín KN, č.l. 287 - kópia osvedčovacej knihy
Mestskej časti Bratislava - Karlova Ves, č.l. 293 - sumárna analýza platieb, obsah vyšetrovacieho spisu
ČVS: ORP - 2314/2-OSV-B4-2009, ktorý zahŕňa spisový materiál vzťahujúci sa na predmetnú dražbu
a na jednotlivé zmluvy o pôžičke a zmluvy o budúcej zmluve.

(v) Súd sa pri hodnotení dôkazov riadil nasledovnými úvahami: obligátne hodnotil každý dôkaz podľa
svojej úvahy jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliadol na všetko,
čo v konaní vyšlo najavo, vrátane toho, čo uviedli účastníci. Ohľadom pravosti listín: Výpisu z listu
vlastníctva č. 4540, rozhodnutia Správy katastra z 21. 04. 2009 o prerušení vkladu záložného práva,

Odpisunotárskejzápisnice:osvedčenieopriebehudražbyz23.02.2010,Znaleckéhoposudkuč.1/2010
na byt navrhovateľov, Výpisu z Obchodného registra na odporcu 2/, Kópie originálu listu vlastníctva
č. 4540 s príslušnými listinami evidovaných v zbierke listín KN, Kópie osvedčovacej knihy Mestskej
časti Bratislava - N. O. a Vyšetrovacieho spisu súd nemal žiadne pochybnosti, nakoľko ide o verejné
listiny a listiny vydané štátnymi orgánmi v medziach ich právomoci. Preto potvrdzujú, že ide o nariadenie

alebo vyhlásenie orgánu, ktorý listinu vydal. Pokiaľ ide o ich pravdivosť, v konaní nebol preukázaný
opak, preto dosvedčujú pravdivosť toho, čo sa v nich osvedčuje alebo potvrdzuje. Pravosť a pravdivý
obsah ostatných listinných dôkazov (s výnimkou skutočností vyplývajúcich z článku 13.5 Zmluvy o
budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu z 09.02.2009) nebol medzi účastníkmi konania sporný.
Súd pri zisťovaní skutkového stavu vychádzal z toho, že informácie podávané z ostatných, vyššie

pomenovanýchlistínsúpravdivéajztohodôvodu,žeotýchtolistináchaoichpravdivostinemaldôvodné
a závažné pochybnosti.

Výsluch účastníka konania je zo zákona jedným z viacerých, rovnocenných dôkazných prostriedkov.
Napriek tomu, mali výpovede účastníkov pri hodnotení súdom nižšiu dôkaznú silu a to najmä so zreteľom

na osobnú zainteresovanosť účastníkov na výsledku sporu a na neexistujúce sankcie za nepravdivú
výpoveď.Pretosprávyzískanévýsluchomúčastníkovkonaniamaliprezisťovanieskutkovéhostavuskôr
podporný a doplňujúci význam. Ostatne výsluchom navrhovateľov a odporcu 3/ sa nepodarilo celkom
jednoznačne odstrániť ani viaceré rozpory, ktoré sa týkali podpisovania Zmluvy o budúcej zmluve a
zmlúv o pôžičke na 4.330,- Eur, resp. na 1.000,- Eur dňa 09.02.2009. Z údajov osvedčovacej knihy

Matričného úradu Mestskej časti Bratislava - N. O. vyplýva, že navrhovatelia na začiatku pracovnej
doby boli overiť podpisy iba na Zmluve o pôžičke na 4.330,- Eur a na konci pracovnej doby overovali
svoje podpisy na Zmluve o pôžičke na 1.000,- Eur a na Zmluve o budúcej zmluve z 09.02.2009 /č.l.
288,290/. Na účely konania je tak podstatná iba zhodnosť výpovedí, že v doobedňajších hodinách
na matrike osvedčovaná (pod číslom 317/2009 a 318/2009) Zmluva o pôžičke z 05.02.2009 na sumu

4.330,- Eur nebola realizovaná a podľa dohody: odporca 3/ dňa 09.02.2009 poskytol navrhovateľom, do
rúk navrhovateľa 2/ sumu 1.000,- Eur podľa Zmluvy o pôžičke z 09.02.2009 (č.l. 39) a suma 3.300,- Eur
titulom pôžičky nebola poskytnutá z dôvodu, ktorý sa výsluchom nepodarilo ustáliť, nakoľko: odporca
3/ vypovedal, že písomne vypracovanú Zmluvu o pôžičke na túto sumu poslal navrhovateľom, ktoríju však nepodpísali a nevrátili mu ju. Malo ísť pritom o peniaze účelovo viazané na výmaz ťarchy v
prospech BARMO zabezpečujúcej pohľadávku na poskytnutú zrážku 30% z ceny bytu a pohľadávku
na poskytnutú zľavu 10% z kúpnej ceny bytu. Navrhovateľ 2/ vypovedal, že o tom, že by im odporca

3/ zasielal návrh Zmluvy o pôžičke na 3.300,- Eur nevie nič. Odporcu 3/ však o poskytnutie pôžičky na
uvedenú sumu slúžiacu na výmaz záložného práva v prospech BARMO žiadali. Preukázať to nedokáže,
ale žiadali ho aj potom následne, keď vodil ľudí na ohliadku ich bytu, nevedeli však ako to celé dopadne
a či nájde kupca. Navrhovateľka 1/ k tejto otázke zase vypovedala, že postupom času sa prestala o tieto
záležitosti zaujímať, venovala sa synovi a preto na otázku nevie odpovedať. Rovnako sa výpoveďami

účastníkov nepodarilo ustáliť ani to, či zo strany odporcu 3/ pri podpisovaní Zmluvy o budúcej zmluvy
z 09.02.2009 došlo k hrubému nátlaku vo forme bezprávnej vyhrážky. Podľa výpovedí navrhovateľov
sa im mal odporca 3/ vyhrážať spôsobom, že ak Zmluvu nepodpíšu, ich synovi, ktorý je ZŤP sa môže
niečo stať. Odporca 3/ to však vo výpovedi kategoricky poprel, práve naopak poukázal na skutočnosť,
že mal s navrhovateľmi a ich postihnutým synom súcit. Inak by im toľko prostredníctvom požičaných
peňazí nepomáhal. Vychádzajúc z prejednávacej zásady ovládajúcej sporové konanie (ten, kto má

povinnosť tvrdenia, má i povinnosť uviesť potrebné dôkazné prostriedky, ktorými sa prednesené tvrdenia
dajú dokázať), bolo na navrhovateľoch, aby v konaní navrhli vykonanie dôkazov, pomocou ktorých
by sa preukázala opodstatnenosť týchto tvrdení. To vyplýva zo všeobecného pravidla, podľa ktorého
účastník nesie povinnosť tvrdenia a dôkazné bremeno ohľadne skutočnosti, na základe existencie ktorej
by bolo možné založiť priaznivé rozhodnutie vo veci v jeho prospech. Pre úspech v konaní bolo teda

povinnosťou navrhovateľov, aby nimi učinené tvrdenia o nedovolenom nátlaku náležitým spôsobom
preukázali. Ani vyšetrovaním vo veci podozrenia z prečinu poškodzovania cudzích práv a prečinu
nebezpečného vyhrážania orgánmi činnými v trestnom konaní sa tieto skutočnosti nepotvrdili. Svedeckú
výpoveď W.. W. W. v kontexte poznatkov získaných zhodnotením ostatných dôkazov súd hodnotil ako
pravdivú a dôveryhodnú. Svedok ako advokát poskytujúci právne služby pre odporcu 3/ participoval na

prípravejednotlivýchzmlúv.Pamätalsi,žebudúcazmluvanebolanakoniecrealizovanákvôliproblémom
s BARMO, preto bolo navrhovateľom oznámené, že došlo k zániku budúcej zmluvy s tým, že pohľadávka
odporcu z pôžičiek zostáva zachovaná a teda, že navrhovatelia mu dlhujú peniaze.

(vi) Súd vykonal všetky účastníkmi označené a predložené dôkazy.

(vii) K právnemu posúdeniu veci: zákon stanovuje, že osoba, ktorá tvrdí, že bola porušením ustanovení
zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady
č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov
(ďalej len ZDD) dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Návrh

na určenie neplatnosti dražby môže poškodená osoba podať v lehote troch mesiacov, ktorá začína
plynúť odo dňa konania dražby (§ 21 ods. 2 ZDD). Ak tak poškodená osoba v stanovenej lehote
neurobí, jej právo uplatniť nárok podľa zákona zaniká (ide o objektívnu prekluzívnu lehotu stanovenú
zákonom).Týmtoustanovenímjezakotvenýprincíptzv.relatívnejneplatnostidražby.Tentoprincípzákon
zavádza vzhľadom na skutočnosť, že pri dražbe dochádza k nadobudnutiu vlastníckeho práva na osobu

vydražiteľa bez toho, aby vydražiteľ toto právo odvodzoval od predchádzajúceho vlastníka predmetu
dražby.

Právo navrhovateľov domáhať sa určenia neplatnosti dražby v zmysle § 21 ods. 2 ZDD bolo na
súde uplatnené vrámci trojmesačnej prekluzívnej lehoty. Príklep bol vykonaný 23.02.2010, pričom

navrhovatelia dňa 24.02.2010 rozšírili neúplný návrh o neplatnosť predmetnej dražby. Návrh bol
doplnený ustanoveným zástupcom na súde dňa 07.09.2010. Žaloba o určenie neplatnosti dražby je
zvláštnym druhom určovacej žaloby, ktorá nie je žalobou o určenie v zmysle § 80 písm. c) O.s.p.. Jedná
sa o určovaciu žalobu, ktorú ZDD výslovne pripúšťa a preto na požadovanom určení nie je potrebné
preukazovať naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem vyplýva priamo z osobitného právneho

predpisu. Navrhovatelia ako predchádzajúci vlastníci Nehnuteľnosti ako dotknuté osoby podľa § 21 ods.
2 ZDD sú vecne legitimovaní na podanie žaloby, ktorá správne smeruje proti navrhovateľom dražby
(odporcovia 3/ a 4/), dražobníkovi (odporca 2/) a vydražiteľovi (odporca 1/).
Dražbu možno označiť za osobitný proces sui generis, prostredníctvom ktorého, za zákonom
stanovených podmienok, dochádza k nadobudnutiu vlastníckeho práva na základe inej právnej

skutočnosti stanovenej zákonom. Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s
cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené týmto zákonom (§ 5 ods. 1 ZDD). Dražobníkom
je osoba, ktoré organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené týmto a osobitným zákonom a vzniklo
jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti (§ 6 ods. 1 veta prvá ZDD). Navrhovateľomdražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo, alebo iná osoba, ktorá je
oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona (§ 7 ods. 1 ZDD). Dražba nie je
dvojstranným právnym úkonom zloženým z dvoch vzájomných a obsahovo zhodných prejavov vôle

dvoch zmluvných strán. Z toho vyplýva, že dražba nie je zmluvou, ale osobitným procesom, na základe
ktorého dochádza za zákonom stanovených podmienok k nadobudnutiu práva na základe inej právnej
skutočnosti stanovenej zákonom (Podľa § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo veci možno
nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na
základe iných skutočností ustanovených zákonom). Vlastnícke právo možno nadobudnúť derivatívnym

(odvodeným) alebo originálnym spôsobom. Kým pri derivatívnom spôsobe nadobudnutia vlastníctva
nadobúdateľ odvodzuje svoje právo od právneho predchodcu, pri originálnom spôsobe nadobudnutia
vlastníckeho práva tomu tak nie je. Dražba v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách je procesom,
pri ktorom dochádza k originálnemu spôsobu nadobudnutia vlastníckeho práva vydražiteľom,
pretoževydražiteľneodvodzujesvojeprávoodprávnehopredchodcu.Predmetdražbytotižnadobúdado
vlastníctva bez akéhokoľvek právneho vzťahu k predchádzajúcemu vlastníkovi. Na dobrovoľnej dražbe

dochádza k nadobudnutiu vlastníctva na základe inej právnej skutočnosti, ktorou je príklep. Príklepom
sa podľa zákona o dobrovoľných dražbách rozumie úkon licitátora spočívajúci v klepnutí kladivkom, čím
za splnenia zákonom ustanovených podmienok dochádza k prechodu vlastníckeho práva na osobu,
ktorej bol príklep udelený, t. j. na osobu vydražiteľa. Účinky príklepu nastávajú až splnením odkladacej
podmienky ustanovenej v § 27 ods. 1 ZDD. Touto podmienkou je úhrada ceny dosiahnutej vydražením

v ustanovenej lehote. Po splnení tejto podmienky dochádza spätne k účinku príklepu, t. j. k
prechodu vlastníckeho práva na vydražiteľa ku dňu udelenia príklepu. S koncepciou dražby založenou
na prechode vlastníckeho práva sa spájajú rôzne dôsledky. Predovšetkým, na vzťahy, ktoré vznikli
z titulu nadobudnutia vlastníctva na dražbe nie je možné použiť viaceré ustanovenia Občianskeho
zákonníka. Ide najmä o ustanovenia právnych úkonov, ich platnosti, odstúpenia od právnych úkonov, ako

aj ustanovenia, ktoré upravujú zodpovednostné vzťahy. Tiež nie je možné použitie ustanovení týkajúcich
sa záväzkového práva. Ich aplikáciou by totiž dochádzalo k obchádzaniu účelu zákona o dobrovoľných
dražbách. Naopak, ak by bola dražba v rámci zákona postavená na koncepcii akéhosi osobitného typu
zmluvy a dochádzalo by k nadobudnutiu vlastníctva prevodom práva, bolo by možné aplikovať celý
rad ustanovení Občianskeho zákonníka. Tým by bola daná možnosť uplatnenia celej škály právnych

inštitútov priečiacich sa samotnej podstate dražby. Ďalším dôsledkom tejto koncepcie je, že v prípade
nadobudnutia vlastníckeho práva na dražbe k nehnuteľnosti, k bytu či k nebytovému priestoru má zápis
do katastra nehnuteľností len deklaratórne účinky a nie konštitutívne. Pri zápise zmeny vlastníckeho
práva vykoná katastrálny úrad túto zmenu formou záznamu (§ 34 ods. 1 Katastrálneho zákona).
V prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že

tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Ustanovenie § 21 ods.
2 veta prvá ZDD je upravené spôsobom nevyvolávajúcim rozumnú pochybnosť, alebo právny základ
pre rozumne protikladné právne výklady. Z jeho logického a systematického výkladu potom vyplýva,
že: a) porušenie ustanovenia iného právneho predpisu nezakladá dôvod na vyslovenie neplatnosti
dražby. Platí to aj v danom prípade, keď záložní veritelia začali v zmysle § 151j Občianskeho zákonníka

s výkonom záložného práva (oznámením o začatí výkonu záložného práva) skôr ako správa katastra
rozhodla o návrhu na povolenie vkladu záložného práva. Hodno však podotknúť, že k predaju zálohu na
dražbe (23.02.2010) došlo po uplynutí 30 dní od zápisu záložného práva k Nehnuteľnosti v katastri dňa
21.12.2009; b) nepostačuje akékoľvek porušenie ustanovenia zákona, ale musí ísť o porušenie, ktorým
je zároveň osoba, ktorá porušenie namieta, aj dotknutá na svojich právach; c) porušenie ustanovení

ZDD vo vzťahu k osobe, ktorá namieta, že tým bola dotknutá na svojich právach musí byť v takom
rozsahu, že to malo vplyv na vydraženie predmetu dražby a preto dražba nemala byť vôbec prevedená.
Platnosť zmluvy o vykonaní dražby z 26.10.2009 účastníci spájali s podpismi navrhovateľov dražby
a dražobníka, avšak účinnosť spájali s vyznačením záložného práva na liste vlastníctva, čiže právne
účinky zmluvy nastali dňom 21.12.2009. Takto uzavretá Zmluva o vykonaní dražby neporušuje žiadne

ustanovenie ZDD; obdobne to isté platí o písomnom vyhlásení navrhovateľa dražby, že predmet dražby
je možné dražiť po vyznačení záložného práva na liste vlastníctva v prospech navrhovateľa dražby.
Formálne nedostatky spojené so skoršou ohliadkou Nehnuteľnosti a jej sprístupnením, nemali žiaden
vplyv na jej vydraženie.
Navrhovateliavedelioplánovanejdražbeaajkeďbrojiliprotivkladuzáložnéhoprávazáložnýchveriteľov

do katastra nehnuteľností, vedeli, že k nemu 21.12.2009 napokon došlo. Situáciu dlhov neriešili, pričom
samotnej dražbe mohli zabrániť zložením sumy rovnajúcej sa pohľadávke s príslušenstvom vrátane
nákladov dražby v rozsahu, v akom ich boli povinní ich znášať (§ 19 ods. 1 písm. k ZDD).Podstatným pre posúdenie uplatneného nároku je zistenie, že zmluva, ktorou bolo zriadené záložné
právokNehnuteľnostinazabezpečeniesplatnejpohľadávkyzáložnýchveriteľov,bolauzatvorenáplatne,
v súlade s § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne a bola tak

spôsobilým podkladom na výkon záložného práva predajom zálohu na dobrovoľnej dražbe.

Prípadný výrok o neplatnosti prvej časti Zmluvy o budúcej zmluve, vymedzujúcej vzájomné práva a
povinnosti z budúcej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti podľa § 50a Občianskeho
zákonníka, je úplne bez významu na dosiahnutie zmeny vlastníctva k Nehnuteľnosti. Takéto rozhodnutie

nemôže byť podkladom pre vykonanie zmeny zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľností a samo osebe
nie je významné ani vo vzťahu k splneniu podmienok na vykonanie dražby. Záložné právo účastníci
zriadili na zabezpečenie splatných a nepochybných pohľadávok odporcov 3/ a 4/ bez nadväznosti na
práva a povinnosti z budúcej zmluvy. Rovnako ani výkon záložného práva nebol podmienený plnením
resp. neplnením účastníkmi vymienenej povinnosti zo záväzku z prvej časti zmluvy. Takouto určovacou
žalobou nemožno eliminovať stav objektívnej právnej neistoty navrhovateľov, preto navrhovatelia na

požadovanom určení nemajú naliehavý právny záujem. Tento stav je možné odstrániť iba autoritatívnym
rozhodnutím súdu o určení neplatnosti dražby. Logickým vyústením vyššie uvedených záverov, je
zamietnutie žaloby aj v časti, ktorej sa navrhovatelia domáhali určenia bezpodielového spoluvlastníctva
k Nehnuteľnosti.

Ostatné argumenty navrhovateľov sú z hľadiska posúdenia opodstatnenosti návrhu irelevantné, preto
sa súd v odôvodnení svojho rozhodnutia nimi nezaoberal.

O trovách konania súd rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. /§ 151 ods. 3 O.s.p./

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský súd v
Bratislave, prostredníctvom Okresného súdu Bratislava IV, písomne v štyroch vyhotoveniach.
Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a
musí byť podpísané a datované. V odvolaní sa má ďalej uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho

sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že (§ 205 ods. 2 O.s.p.):

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.