Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 16. marec 2016

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 13C/99/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1215204626
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Gašpirová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2016:1215204626.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave, v konaní pred samosudcom Mgr. Zuzanou Gašpírovou, v právnej

veci navrhovateľa: I. Y., nar. X.XX.XXXX, bytom W. X, X., zastúpená: Advokátska kancelária HARGAŠ
LEGAL, s.r.o., Laskomerského 149/6, Bratislava, proti odporcom: 1. APFEL s.r.o., IČO: 36 807 125,
bytom Stavbárska 38/5177, Bratislava, 2. Laugofinanc, s.r.o., IČO: 44 350 643, Záhumenská 1806/3,
Bratislava, 3. H. W., nar. XX.X.XXXX, bytom W. XXXX/XXX, X., zastúpený Y. W.Q., X. XX, X., o určenie
neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e , že opakovaná dražba osvedčená notárskou zápisnicou N 693/2014, NZ 47155/2014,
NCRIs 47995/2014 zo dňa 24.11.2014, vyhotovená notárom Mgr. Petrom Mikitom, so sídlom v Trenčíne,

vykonaná dňa 24.11.2014 o 10.00hod. v Notárskom úrade Mgr. Petra Mikita, Jilemnického 2, Trenčín,
ktorej predmetom boli nehnuteľnosti- 1/1-ina bytu číslo XX na X L.. vo vchode č. XX na ulici U., bytového
domu s.č. XXXX, na pozemku p.č. XXXX/X a XXXX/X vo P., spoluvlastnícky podiel 4029/536829-ín
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel 4029/536829-ín na
pozemkoch registra "S.", p.č. XXXX/X- zastavané plochy a nádvoria vo výmere 963 m2, p.č. XXXX/X-
zastavané plochy a nádvoria vo výmere 96 m2, p.č. XXXX/X- zastavané plochy a nádvoria vo výmere
190 m2, p.č. XXXX/X- zastavané plochy a nádvoria vo výmere 47 m2, zapísané na liste vlastníctva č.

XXXX pre katastrálne územie P., obec: X.-T..Č..P., okrem Bratislava II, je n e p l a t n á .

Odporca v 1.rade, odporca v 2.rade, odporca v 3.rade sú povinní, spoločne a nerozdielne zaplatiť
navrhovateľke náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 245,50 Eur, na účet právneho zástupcu
navrhovateľky vedený v O. X., H..U.. č. účtu U. XXX XXXX XXXX XXXX XXXX, VS: XXX, všetko v lehote
15 dní od nadobudnutia právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Odporca v1.rade, odporca v 2.rade, odporca v 3.rade sú povinní, spoločne a nerozdielne zaplatiť

súdny poplatok vo výške 99,50 Eur na účet Okresného súdu Bratislava II, všetko v lehote 15 dní od
nadobudnutia právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania, doručeným súdu dňa 23.2.2015 sa navrhovateľka domáhala voči
odporcom: 1. APFEL, s.r.o.., 2. EX-FIN, s.r.o. IČO: 45 908 290, 3. H. W. a 4. Spoločenstvo vlastníkov
bytov U. Č.. XX, určenia neplatnosti dražby ( v znení vymedzenom vo výroku tohto rozsudku) a
náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnila tým že spoločnosť EX-FIN s.r.o. na základe návrhu
odporcu v 1. rade vykonala dražbu spornej nehnuteľnosti ( špecifikovanej vo výroku tohto rozsudku),

ktorej výlučnou vlastníčkou bola navrhovateľka. Opakovaná dražba nehnuteľnosti sa uskutočnila dňa
24.11.2014 o 10.00 hod v Notárskom úrade notára Mgr. Petra Mikita. Z odpisu notárskej zápisnice o
priebehu dražby vyplýva, že predmet dražby bol vydražený za cenu 8.900,-Eur, z oznámenia o výsledku
opakovanej dražby zo dňa 28.11.2014 zase vyplýva, že predmet dražby bol vydražený za cenu 8.000,-Eur. Vydražiteľom sa stal N.. H. W.. Podľa názoru navrhovateľky došlo v priebehu dražby k viacerým
porušeniam zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. S poukazom na znenie ustanovenia §
16 ods. 6 a 7 zákona o dobrovoľných dražbách a § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov, navrhovateľka zdôraznila, že spoločnosť APFEL, s.r.o. realizovala výkon
záložného práva. Hodnota predmetu dražby určená znaleckým posudkom č. XX/XXXX zo dňa 28.9.2014
bola stanovená vo výške 16.900,-Eur, cena vydražania, t.j. najnižšie podanie bolo vo výške 8.900,-Eur
( podľa oznámenia o výsledku dobrovoľnej dražby 2.kola dokonca vo výške 8.000,-Eur), t.j. 52,66%
( resp. 47,33 %) hodnoty predmetu dražby. Týmto došlo k hrubému porušeniu zákona, nakoľko predmet

dražby bol vydražený za najnižšie podanie pod hranicou, ktorú zákon povoľuje. Ďalej v oznámení o
dobrovoľnej dražbe, notárskej zápisnici o priebehu dražby ako i v oznámení o výsledku dražby je
ako navrhovateľ dražby uvedený APFEL, s.r.o.. V oznámení o výkone záložného práva zákonného
záložného veriteľa je ako navrhovateľ uvedené Spoločenstvo vlastníkov bytov U. Č..XX v prospech
ktorého je v katastri nehnuteľností zapísané zákonné záložné právo. Tento subjekt však nie je evidovaná
s registri Spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Navrhovateľka ďalej poukázala na

ustanovenie § 12 ods. 1 a 2 zákona o dobrovoľných dražbách a na to, že oznámenie o dátume vykonania
ohodnotenia ako aj obhliadky predmetu dražby boli jej zaslané znalcom dňa 18.9.2014, listom zo dňa
14.9.2014, s tým, že obhliadka predmetu dražby bola stanovená na deň 21.9.2014, t.j. nie tri týždne
ale 3 dni po odoslaní výzvy. Taktiež dražobník v rozpore s ustanovením § 17 ods. 1 písm. c) zákona o
dobrovoľných dražbách uviedol v oznámení o dobrovoľnej dražbe 2.kolo č. J. zo dňa 3.11.2014 na prvej

strane : 1.kolo dražby. Navrhovateľka mala tiež za to, že dražobník porušil aj ustanovenia § 24 ods. 7 a
9 a § 17 ods. 5 zákona, avšak v tejto časti konkrétne skutkovo nevymedzila jeho konanie. Nakoľko teda
došlo k závažným porušeniam zákona, je dôvodné vyhlásiť dražbu za neplatnú.

K návrhu na začatie konania sa vyjadril odporca v 3.rade N.. H. W. v liste, doručenom súdu dňa 1.4.2015.

Potvrdil, že dňa 24.11.2014 sa zúčastnil dražby nehnuteľnosti- bytu vo vlastníctve navrhovateľky.
Nakoľko navrhovateľka nemala v tejto nehnuteľnosti registrovaný trvalý pobyt a jednalo sa o opakovanú
dražbu, mohla cena klesnúť až na 50% z hodnoty predmetu dražby. Potvrdil vydraženie nehnuteľnosti
za sumu 8.900,-Eur, ktorú v zákonnej lehote vyplatil, čím sa stal novým vlastníkom bytu. Dražbu preto
považoval za platnú.

K návrh sa vyjadrila aj spoločnosť EX-FIN, s.r.o. ( vtedy odporca v 2. rade) a to podaním, doručeným
súdu dňa 20.5.2015. V podaní bolo zdôraznené, že cena dosiahnutá vydražením zodpovedá druhej
vete § 16 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách. Celé zákonné ustanovenie je zloženým súvetím
a tvoria ho 3 zložené výroky, ktoré sú spojené konjunkciou a ekvivalenciou. Tento zložený výrok je

pravdivý len vtedy, keď je konjunkcia pravdivá, t.j. musia byť súčasne splnené obidve podmienky, teda
obidva výroky. Vo veciach zákonného záložného práva a súčasne v prípade, ak je predmetom dražby
alebo opakovanej dražby byt, alebo dom v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného
predpisu. Keďže v tomto prípade nebola splnená podmienka, že dlžník mal na predmete dražby hlásený
trvalý pobyt, mohlo byť najnižšie podanie nižšie ako ? hodnoty predmetu dražby. Len dodali, že do

znaleckého posudku nebola zakomponovaná hodnota vecného bremena. V tomto prípade bolo zrejmé,
žespoluvlastníkovzastupovalaspoločnosťAPFEL,s.r.o.,pochybenievoformuláciinavrhovateľavlistine
týkajúcej sa výkonu záložného práva- teda v samotnom oznámení boli doplnené a správne zapísané
príslušnou správou katastra, nie sú samotným úkonom dražby, naviac bolo doručované v predstihu tak,
aby navrhovateľka bola schopná zaujať relevatný postoj k svojmu dlhu. Doba ohodnotenia predmetu

bola dlžníkovi riadne oznámená dňa 10.8.2014 a prevzatá dňa 22.8.2014. K nesprávnemu označeniu
"1.kolo dražba" uviedol, že chyba bola opravené jej prepisom a dokument sa nazýva "Oznámenie o
dobrovoľnej dražbe 2.kolo", ide teda len o preklep v texte.

Uznesením č.k. 13C 99/2015-43 zo dňa 15.7.2015 súd konanie voči odporcovi v 4.rade- Spoločenstvo

vlastníkov bytov U. Č..XX zastavil.

Súd z výpisu z Obchodného registra vložka č. XXXXX/R oddiel Sro zistil, že spoločnosť EX-FIN, s.r.o.
bola vymazaná z registra dňa 13.1.2016 a zanikla v dôsledku zlúčenia so spoločnosťou Laugofinanc,
s.r.o.. Súd preto pokračoval v konaní s touto spoločnosťou ako odporcom v 2. rade v zmysle § 107 ods.

4 Občianskeho súdneho poriadku.

Odporca v 1. rade sa k návrhu na začatie konania písomne nevyjadril, na pojednávaní, konanom dňa
16.3.2016 len uviedol, že za konanie dražby je zodpovedný dražobník. K okolnostiam dražby sa vyjadrilnevedel. Na tomto pojednávaní sa vyjadril aj splnomocnený zástupca odporcu v 3. rade, ktorý považoval
vydraženú cenu za primeranú. Podľa jeho názoru cena mohla klesnúť až na 50 % z ceny znaleckého
posudku, nakoľko navrhovateľka v ňom nemala trvalý pobyt.

Súd v zmysle ustanovenia § 101 ods. 2 O.s.p. prejednal vec v neprítomnosti odporcu v 2. rade, ktorý mal
doručenie na pojednávania riadne vykázané, svoju neúčasť neospravedlnil, ani nepožiadal z dôležitého
dôvodu o odročenie pojednávania. Zároveň vec prejednal aj v neprítomnosti odporcu v 3. rade, ten
bol však na pojednávaní zastúpený splnomocneným zástupcom, ktorý súhlasil s prejednaním veci v

neprítomnosti odporcu v 3.rade.

Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov: rozhodnutím Centra
právnej pomoci o priznaní nároku navrhovateľke na poskytovanie právnej pomoci zo dňa 12.12.2014,
oznámením o výkone záložného práva zákonného záložného veriteľa a návrhom na zápis zákonného
záložného práva zo dňa 8.8.2014, , výpisom LV č. XXXX, oznámením o dobrovoľnej dražbe 2.kolo č.

J. zo dňa 3.11.2014, notárskou zápisnicou N 693/2014 Nz 47155/2014 NCRUs 47995/2014 zo dňa
24.11.2014 osvedčujúcou priebeh opakovanej dobrovoľnej dražby, oznámením o výsledku dobrovoľnej
dražby 2.kolo č. J. zo dňa 28.11.2014, výpisom z Obchodného registra vložka č. XXXXX/B oddiel Sro,
výpisom z Obchodného registra vložka č. XXXXX/R oddiel Sro, podacími hárkami Slovenskej pošty,
a.s., podacími lístkami a doručenkami osvedčujúcimi doručovanie písomností navrhovateľke, a zistil

nasledovný skutkový stav:

V zmysle výpisu z LV č. XXXX je zrejmé, že navrhovateľka v rozhodnom čase bola výlučnou vlastníčkou
spornej nehnuteľnosti- bytu č. XX na U.G. D.. XX v Bratislave.

Z oznámenia o výkone záložného práva zákonného záložného veriteľa a návrhu na zápis zákonného
záložnéhoprávazodňa8.8.2014súdzistil,žespoločnosťEX-FINs.r.o.aSpoločenstvovlastníkovbytov-
APFEL, s.r.o. navrhli Správe katastra Bratislava, aby dňom doručenia vyznačila do LV č. XXXX k.ú. P.,
informatívnu poznámku o začatí výkonu záložného práva dražbou na byt č. XX na U. D.. XX v Bratislave
a súčasne zapísala na hore uvedenú nehnuteľnosť zákonné záložné právo v prospech spoluvlastníkov

bytov a nebytových priestorov obytného domu súpisné číslo XXXX. Z obsahu tohto listu bolo zrejmé,
že spoločnosť EX-FIN, s.r.o. ako poverený zástupca správcu ( APFEL, s.r.o.) titulom zmluvy o výkone
dobrovoľnej dražby zo dňa 8.8.2014 oznámil, že zákonný záložný veriteľ: vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome s.č. XXXX na ulici U. XX, vchod XX v Bratislave pristupujú k výkonu záložného práva
a to dobrovoľnou dražbou podľa zákona č. 527/2002.

Z oznámenia o dobrovoľnej dražbe 2.kolo č. J., vydaného dražobníkom spoločnosťou EX-FIN, s.r.o.,
dňa 3.11.2014, súd zistil, že dňa 24.11.2014 o 10.00 hodine na Notárskom úrade Mgr. Petra
Mikitu v Trenčine sa uskutoční 1.kolo dražby nehnuteľnosti- vyššie špecifikovaného bytu spolu so
spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu, vo vlastníctve navrhovateľky.

Ako navrhovateľ dražby bol v oznámení označený odporca v 1.rade- APFEL, s.r.o.. V tomto oznámení
bola stanovená výška najnižšieho podania 16.900,-Eur, minimálne prihodenie 500,-Eur ako aj výška
dražobnej zábezpeky 3.000,-Eur, pričom bolo uvedený aj znalecký posudok, ktorým sa určila všeobecná
cena draženej nehnuteľnosti 16.900,-Eur. Toto oznámenie dražobník doručoval navrhovateľke dňa
9.11.2014, čo má súd za preukázané z podacieho hárku ( č.l. 33).

Z obsahu notárskej zápisnice N 693/2014 Nz 47155/2014 NCRis 47955/2014 súd zistil, že táto
osvedčovala priebeh opakovanej dobrovoľnej dražby, ktorý sa konala dňa 24.11.2014 na Notárskom
úrade notára K.. Na dražbe sa zúčastnila spoločnosť EX-FIN, s.r.o. ako dražobník, zastúpenia
štatutárnym zástupcom, licitátor X. R., odporca v 3. rade ako vydražiteľ. Licitátor v priebehu dražby

označil predmet dražby- ktorým bol byt a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach
domu a pozemkoch, ktorého vlastníkom bola navrhovateľka. Licitátor prítomným oznámil, že na
predmete dražby viazne záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov U. XX. Navrhovateľom
dražby bol odporca v 1.rade. Licitátor vyzval účastníkov dražby k podávaniu ponúk. Oznámil, že výška
najnižšieho podania predstavuje sumu 16.900,-Eur. Nakoľko účastník dražby neurobil najnižšie podanie,

licitátor oznámil, že v zmysle dohodnutých podmienok vykonanie dražby s navrhovateľom dražby znižuje
najnižšie podanie o sumu 500,-Eur a vyzval účastníka dražby k podávaniu ponúk, takto postupne
znižoval hodnotu podania o sumu 500,-Eur až na podanie vo výške 8.900,-Eur, kde urobil účastník s
dražobným číslom 1 podanie na sumu 8.900,-Eur, na čo licitátor vyhlásil sumu 8.900,-Eur po prvé, podruhé a po tretie a udelil príklep účastníkovi s dražobným číslom 1- vydražiteľovi a dražbu ukončil o
10.16 hod.

Z oznámenia o výsledku dobrovoľnej dražby 2.kolo spoločnosti EX-FIN, s.r.o. ako dražobníka zo
dňa 28.11.2014 súd zistil, že dražobník potvrdil výsledok dražby konanej dňa 24.11.2014 na návrh
spoločnosti APFEL, s.r.o., kedy došlo k vydraženiu nehnuteľnosti ( vyššie špecifikovanej) vo vlastníctve
navrhovateľky, pričom suma dosiahnutá vydražením činila 8.000,-Eur a vydražiteľom sa stal H. W..
Oznámenie bolo dražobníkom doručované navrhovateľke dňa 29.11.2014, čo má súd za preukázané

z podacieho hárku ( č.l. 34).

V zmysle § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na
zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí
domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z
právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo

nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné
právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v
prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik záložného práva sa zapíše do
katastra nehnuteľností.

Podľa § § 6 ods. 1, veta prvá, zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách ( ďalej len "
citovaný zákon") dražobníkom je osoba, ktorú organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené týmto
a osobitným zákonom a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.

Podľa § 7 ods.1 citovaného zákona navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá

vykonáva záložné právo ( ďalej len " záložný veriteľ") alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť
vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

Podľa § 1 písm. g) citovaného zákona vydražiteľom sa pre účely tohto zákona rozumie účastník dražby,
ktorému bol udelený príklep.

Podľa§10ods.1citovanéhozákonapísomnostisadoručujúpoštouformoulistovejzásielkydovlastných
rúk, ak to nie je možné alebo účelné, doručujú sa iným preukázateľným spôsobom do vlastných rúk
osobe, ktorej sú určené. Na doručovanie sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

Podľa § 12 ods. 1, veta prvá, citovaného zákona dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa
všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo
kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán
štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň
dražby starší ako šesť mesiacov.

Podľa § 12 ods. 2 citovaného zákona vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve
ustanovení s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní

výzvy.

Podľa § 12 ods. 4 citovaného zákona ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle
vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby.

Podľa § 12 ods. 5, veta prvá citovaného zákona vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich
pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4 vzniesť námietky proti ohodnoteniu
predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom.

Podľa § 16 ods. 6 citovaného zákona vo veciach záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom

dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby
určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica
hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a ak ide v poradí o prvú dražbu, najnižšiepodanie nemôže byť nižšie ako 90 % hodnoty predmetu dražby, ktorým je byt alebo dom, v ktorom
má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu určenej znaleckým posudkom a v ostatných
prípadoch, ak ide v poradí o prvú dražbu nižšie ako 80 % hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým

posudkom.

Podľa § 16 ods. 7 citovaného zákona v zmluve možno dohodnúť oprávnenie licitátora znížiť najnižšie
podanie a zároveň sa uvedie suma, o ktorú je možné najnižšie podanie znížiť; v prípade záložného práva
najnižšie podanie nie je možné dohodnúť nižšie, ako ustanovuje tento zákon.

Podľa § 17 ods. 1 citovaného zákona dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe v ktorom
uvedie:
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
c) či ide o opakovanú dražbu,

d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznnucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,
e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu

miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom,
g) ak je prípustný iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s

nadbytočnými ťažkosťami,
h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania
obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky
i) pri spoločnej dražbe poriadenie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,
j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,

k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorú bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákona
l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.

Podľa § 17 ods. 2 citovaného zákona oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej

15 dní pred otvorením dražby, ak tento zákona neustanovuje inak.

Podľa § 17 ods. 3 a 5 písm. c) citovaného zákona ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť,
podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16.550,-Eur, uverejní
dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o

dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
V lehotách podľa ods. 2 až 4 dražobník oznámenie o dražbe zašle navrhovateľovi dražby, dlžníkovi
záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s dlžníkom záložného veriteľa.
Podľa §20 ods. 7 citovaného zákona ak nebolo urobené najnižšie podanie, zníži licitátor podanie o
čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby.

Podľa § 21 ods. 2 citovaného zákona v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli
porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach,
požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa
neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu, okrem prípad, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so

spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník
predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je
možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude
neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka.

Podľa § 21 ods. 4 citovaného zákona účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2
sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, prechádzajúc vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.Podľa § 22 ods. 1 a 4 citovaného zákona opakovaná dražba sa uskutoční na základe zmluvy o vykonané
opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom,
ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba

zmarená vydražiteľom; dražobník v tom prípade nemusí zisťovať nový odhad predmetu dražby, ak
má k dispozícii odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby. Zmluvy o vykonaní
opakovanej dražby musí byť uzavretí do desiatich dní po doručení zápisnice o vykonanej dražbe alebo
vyrozumení o zmarení dražby. Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní
dražobník oznámenie k konaní opakovanej dražby, s náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f)

v registri dražieb najmenej desať dní pred začatím dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v
Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3 dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie
o konaní opakovanej dražby; na náležitosti oznámenia o konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17
ods. 1 písm. a) až f). V lehote najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník
oznámenie o opakovanej dražbe aj osobám podľa § 17 ods. 5. Ostatné ustanovenia §17 sa použijú
primerane.

Podľa § 24 ods. 1 citovaného zákona pri ukončení dražby vyhotoví dražobník bez zbytočného odkladu
zápisnicu o vykonaní dražby, ak sa priebeh dražby osvedčuje notárskou zápisnicou.

Súd pri právnom posúdení predmetu konania, vychádzal jednak zo záverov vykonaného dokazovania

ako aj zo skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi konania sporné. Súd skôr než pristúpil k
skúmaniu predmetu sporu v zmysle vyššie citovaných zákonných ustanovení, zisťoval, či sú splnené
formálnoprávne predpoklady žaloby o určenie neplatnosti dražby v zmysle § 21 citovaného zákona.
Je zrejmé, že navrhovateľka, ako vlastníčka nehnuteľnosti, ktorá tvorila predmet dražby je subjektom,
ktoréhoprávasú,vprípadeporušeniazákona,dotknutéprimárneatonajmävtedy,akbydošlokzníženiu

dôvodne očakávaných výnosov dražby tak, ako to navrhovateľka prezentovala v tomto prípade. Ako
osoba, nepochybne dotknutá na svojich právach, riadne označila v konaní aj účastníkov konania tak,
aby im svedčila pasívna vecná legitimácia a ich okruh zodpovedal okruhu účastníkov konania o určenie
neplatnosti dražby v zmysle § 21 ods. 4 citovaného zákona. Odporca v 1.rade bol navrhovateľom dražby,
odporca v 2.rade je právnym nástupcom dražobníka a odporca v 3.rade je vydražiteľom. Okrem toho

navrhovateľka dodržala aj zákonnú prekluzívnu lehotu a návrh na začatie konania podala v lehote 3
mesiacov odo dňa udelenia príklepu. Týmto boli splnené formálne predpoklady úspešnosti návrhu.

Je nesporné, a v konaní to nebolo zo strany účastníkov konania ani namietané, že navrhovateľom
dražby bol záložný veriteľ, ktorého právo plynulo z ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. Toto

ustanovenie konštituuje vznik zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov a nebytových
priestorov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných
častí a zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov
týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome. Navrhovateľom dražby v tomto prípade bol
správca, ktorého oprávnenie konať za vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyplýva z ustanovenia

§ 8b ods. 2 písm. i) zákona č. 182/1993 Z.z. To, že odporca v 1. rade pristúpil k výkonu záložného
práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby, nebolo v konaní sporné. Týmto úkonom došlo k ďalším
úkonom dražobníka- spoločnosti EX FIN, s.r.o., ktoré boli finalizované realizáciou dobrovoľnej dražby
bytu navrhovateľky, kde sa vydražiteľom stal odporca v 3.rade. O priebehu dobrovoľnej dražby bola
spísaná notárska zápisnica, ktorej obsah overil jej priebeh.

Vychádzajúc z toho, že priebeh dobrovoľnej dražby v prípade výkonu záložného práva je v zákone
o dobrovoľných dražbách špeciálne upravený a v tomto prípade zákon kladie akcent na ochranu
práv vlastníka domu alebo bytu, súd musel preskúmať, či dražobník v priebehu dražby dodržal
všetky zákonné predpoklady a nedopustil sa konania, ktorým by poškodzoval práva vlastníka draženej

nehnuteľnosti. Súd vychádzal v prvom rade z ustanovenia § 16 ods. 7 citovaného zákona, z ktorého je
zrejmé, že práve v prípade výkonu záložného práva nie je možné najnižšie podanie dohodnúť nižšie, ako
ustanovuje tento zákon. Výšku najnižšieho podania v prípade záložného práva upravuje ustanovenie §
16 ods. 6 citovaného zákona. Hoci toto ustanovenie je pomerne zložito formulované, logickým výkladom
súd dospel k záveru, že v prípade výkonu zákonného záložného práva a súčasne za existencie skutkovej

okolnosti, že predmetom dražby alebo opakovanej dražby je byt, v ktorom dlžník nemá nahlásený trvalý
pobyt ( tu súd len dodáva, že navrhovateľka netvrdila, že by v draženom byte mala v rozhodnom čase
nahlásený trvalý pobyt), pri opakovanej dražbe nesmie byť najnižšie podanie nižšie ako ? hodnoty
predmetu dražby určenej znaleckým posudkom. Je totiž zrejmé, že dikcia tohto zákonného ustanoveniaoperuje s dvoma zásadnými skutkovými okolnosťami. Výšku najnižšieho podania odvodzuje jednak od
toho, či ide o výkon záložného práva alebo výkon zákonného záložného práva a jednak od toho, či dlžník
má v draženej nehnuteľnosti hlásený trvalý pobyt alebo nemá. Súd nesúhlasí s výkladom prvej vety

tohto ustanovenia tak, ako to naznačil vo svojom vyjadrení odporca v 2. rade, podľa ktorého spojka "a"
významovo znamená " a zároveň, a súčasne" , a teda, že súčasne musia byť splnené obe podmienky
( jednak výkon zákonného záložného práva a súčasne to, že dlžník má trvalý pobyt v byte), aby platilo,
že výška najnižšieho podania nesmie byť nižšia ako ? hodnoty predmetu dražby. Spojka "a" podľa
názoru súdu naopak znamená, že zákonodarca mienil tieto dva predpoklady nie spojiť ( aby nastali

predpokladné následky v podobe nemožnosti zníženia najnižšieho podania), ale ich uvádzal ako dve
možnosti ( skutkovo samostné), ktorých následkom je, že najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako
tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby. Podľa výkladu tohto ustanovenia, ktoré operuje taktiež s ďalším
skutkovým aspektom, a to, či ide o prvé kolo dražby alebo o opakovanú dražbu, súd ustálil niekoľko
možných variácií posudzovaných okolností. Sk ide o výkon zákonného záložného práva a dlžník má
hlásený trvalý pobyt v byte, v prvom kole dražby nesmie byť výška najnižšieho podania nižšia ako 90

% hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v opakovanej dražbe jeho výška nesmie
byť nižšia ako ? hodnoty. Ak ide o výkon zákonného záložného práva a dlžník nemá trvalý pobyt, výška
najnižšieho podania v prvom kole dražby musí byť aspoň 80% hodnoty, v opakovanej dražbe ? hodnoty
predmetu dražby. Ak ide o výkon zmluvného záložného práva a dlžník má hlásený trvalý pobyt, v prvom
kole musí byť výška najnižšieho podania minimálne 90 %, v druhom kole ? hodnoty predmetu dražby.

Jedine v prípade ak ide o výkon zmluvného záložného práva a dlžník nemá hlásený trvalý pobyt, v prvom
kole musí byť výška najnižšieho podania najmenej 80% a v opakovanej dražbe jedna polovica hodnoty
predmetu dražby. Súd ešte raz poukazuje na znenie ustanovenia § 16 ods. 7 citovaného zákona a na
nemožnosť dohody nižšieho najnižšieho podania ako ustanovuje zákon pri výkone záložného práva.
Znamená to, že v tomto prípade, nakoľko nehnuteľnosť vo vlastníctve navrhovateľky bola vydražená

v opakovanej dražbe, musela byť výška najnižšieho podania minimálne vo výške ? z hodnoty tejto
nehnuteľnosti určenej v znaleckom posudku. Je zrejmé, že znaleckým posudkom bola určená hodnota
nehnuteľnosťou sumou 16.900 Eur, nehnuteľnosť však bola vydražená za sumu 8.900,-Eur. Dražobník
teda znižoval najnižšie podanie pod zákonom prípustnú hranicu. Týmto konaním sa dopustil nielen
porušenia zákona, ale v podstate ním ukrátil navrhovateľku ako aj navrhovateľa dražby ( ako záložného

veriteľa) na výnose z predmetu dražby. Svojim konaním jednoznačne porušil zákon, čím zasiahol do
práv navrhovateľky ako vlastníčky nehnuteľnosti.

Z vyššie uvedeného dôvodu súd určil neplatnosť dobrovoľnej dražby. Len dodáva, že z vykonaného
dokazovania je zrejmé, že sa jednalo o opakovanú dražbu, čo vyplýva z obsahu všetkých listinných

dôkazov ( notárska zápisnica, oznámenie o výsledku dobrovoľnej dražby a napokon aj rozporované
oznámenie o dobrovoľnej dražbe, kde v nadpise sa jednoznačne uvádza, že ide o 2.kolo dražby a jedine
v ďalšom texte sa, zrejme omylom uvádza 1.kolo dražby).

Navrhovateľka namietala tiež nedodržanie lehoty v zmysle § 12 ods. 2 citovaného zákona, kedy údajne o

dobe obhliadky predmetu dražby bola oboznámená až listom z 14.9.2014, jej doručeným dňa 18.9.2014
s tým, že obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 21.9.2014. Neboli teda dodržané 3 týždne,
predpokladané týmto zákonným ustanovením. Súd uvádza, že navrhovateľke sa v konaní nepodarilo
preukázať svoje tvrdenie. Súdu nepredložila totiž žiadne listinné dôkazy, ktoré by osvedčovali dátum
obhliadky nehnuteľnosti ako aj dátum doručovania oznámenia o čase obhliadky. Okrem uvedeného

súd uvádza, že dikcia tohto zákonného ustanovenia nestanovuje lehotu 3 týždňov ako lehotu záväzná,
nakoľko v znení zákona sa hovorí spravidla o tejto lehote. Znamená to, že zákon stanovuje povinnosť
určiť dobu ohliadky primerane s prihliadnutím na viaceré okolnosti. V tomto prípade však treba tiež
uviesť, že nie každé porušenie zákona predstavuje nutne dôvod určenia neplatnosti dražby. Práve v
tomto prípade, najmä vzhľadom na zákonnú možnosť podávania námietok voči znaleckému posudku,

súd nepovažuje toto porušenie za také, ktoré by odôvodňovalo určenie neplatnosti celej vykonanej
dražby.

Navrhovateľka tiež uviedla, že zo strany dražobníka došlo k nedodržaniu aj iných lehôt, ktoré však bližšie
nešpecifikovala. Nakoľko ide o opakovanú dražbu, sám zákon redukuje dĺžku zákonných lehôt v § 22

ods. 4 citovaného zákona. Oznámenie o opakovanej dražby sa zasiela v lehote najmenej desať dní pred
začatím opakovanej dražby. To, že v tomto prípade bola táto lehota dodržaná osvedčil podací hárok,
ktorý predložil právny predchodca odporcu v 2. rade, z ktorého je zrejmé, že oznámenie bolo zasielané
dňa 9.11.2014.Súd, odvolávajúc sa na vyššie uvedené úvahy, konštatuje, že navrhovateľke sa podarilo preukázať také
porušenie zákona, ktorým došlo k nerešpektovaniu výšky zákonom stanoveného najnižšieho podania.

Preto návrhu vyhovel v plnom rozsahu.
Súd priznal navrhovateľke náhradu trov konania v zmysle 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku,
ako účastníčke, ktorá mala plný úspech vo veci. Priznal jej náhradu trov právneho zastúpenia vo výške
245,50 Eur a to za 4 úkony právnej služby : 1.príprava a prevzatie právneho zastúpenia z 19.1.2015,
2.podanie návrhu na začatie konania 23.2.2015, 3. účasť na pojednávaní dňa 1.2.2013 ( v zmysle § 13

a ods. 4 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. ak bolo pojednávanie odročené bez prejednania veci, patrí odmeny
len vo výške ? základnej tarifnej odmeny), 4. účasť na pojednávaní dňa 16.3.2016. Za úkony 1,2,3 a
4 súd tarifnú odmenu ručil v zmysle § 11 ods. 1 písm.a), nakoľko hodnotu veci nebolo možné vyjadriť
v peniazoch, ako 1/13 výpočtového základu. Za úkony č. 1 a 2 vo výške 64,53 Eur a za úkon č. 3 a 4
vo výške 66,-Eur. Za úkon právnej služby č. 3 priznal tarifnú odmenu vo výške ?, teda 66 : 4, t.j. 16,50
Eur, rešpektujúc znenie ustanovenia § 13a ods. 4 vyhlášky. Za každý úkon právnej služby súd priznal v

zmysle § 16 ods. 3 vyhlášky aj náhradu nákladov, t.j. 2 x 8,39 Eur a 2 x 8,58 Eur.

Súd záverom len dodáva, že v tomto prípade nemohol aplikovať ustanovenie § 150 ods. 1 Občianskeho
súdneho poriadku, nakoľko v konaní nevyšli najavo dôvody hodné osobitného zreteľa, na ktoré by mal
súd prihliadnuť a tieto zohľadniť pri rozhodovaní o trovách konania. V prvom rade za dôvod hodný

osobitného zreteľa nemožno za žiadnych okolností považovať len predmet a charakter samotného
sporu. Súd musí skúmať postoj samotných účastníkov v konaní, ako aj pred jeho samotných začatím.
V tomto konaní odporca v 2.rade ( aj jeho právny predchodca) ako aj odporca v 3.rade sa bránili voči
podanému návrhu, predkladaním tvrdení a argumentov svedčiacich v neprospech dôvodnosti návrhu a
žiadali tento zamietnuť. Odporca v 1.rade nereagoval na písomné výzvy súdu na vyjadrenie sa k návrhu

na začatie konania v podstate svoje stanovisko prezentoval až na súdnom pojednávaní. Odporcovia tiež
nepreukázali a ani netvrdili, že by im svedčili iné dôvody, na ktoré by súd mohol prihliadnuť.

Náhradu trov konania sú odporcovia povinní zaplatiť advokátovi navrhovateľa (§ 149 ods. 1 O. s. p.).

Súd zaviazal odporcov, v zmysle § 2 ods. 2, § 4 ods. 3, § 5 ods. 1 písm. h) a položky 1 písm. b) zákona
č. 71/1992 o súdnych poplatkoch na zaplatenie súdneho poplatku vo výške 99,50,-Eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajšom súde,
písomne, v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O. s. p.).

Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že (§ 205
ods. 2 O. s. p.)
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal

navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti
alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak odporca dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, navrhovateľ môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.