Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 28. október 2014

Súd: Okresný súd Vranov nad Topľou
Spisová značka: 10C/69/2011
Identifikačné číslo súdneho spisu: 8811205285
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Anna Monoková
ECLI: ECLI:SK:OSVT:2014:8811205285.6

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Vranov nad Topľou samosudkyňou Mgr. Annou Monokovou v právnej veci žalobkyne: I. D.,
bytom S. hrdinov XXXX/XX, D. nad U., zast. JUDr. Jánom Kizivatom, advokátom, Advokátska kancelária
Michalovce, so sídlom kpt. Nálepku 8 proti žalovanému: OK Slovakia s.r.o., so sídlom Dobrianskeho
1646, Vranov nad Topľou, IČO: 36 474 878, zast. Advokátska kancelária JUDr. Stanislav Kaščák, s.r.o.,
Ulica 1. mája 1246, 093 01 Vranov nad Topľou, IČO: 47 245 034 o určenie a vyplatenie hodnoty
nehnuteľností takto

r o z h o d o l :

Žalobu z a m i e t a.

Žalobkyňa j e p o v i n n á zaplatiť žalovanému trovy právneho zastúpenia
v sume 619,10 eur na účet právneho zástupcu žalovaného do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa sa podanou žalobou ako fyzická osoba podnikateľ podnikajúca pod obchodným menom
I. domáhala, aby súd zaviazal žalovaného zaplatiť jej protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota
nehnuteľností žalovaného vykonaná investičnou činnosťou žalobkyne vo výške podľa vyhotoviť sa
majúceho znaleckého posudku a trovy konania.

Svoju žalobu odôvodnila tým, že v konaní vedenom pred Okresným súdom Vranov nad Topľou pod sp.
zn. 11C/77/2010 sa proti žalovanému Mesto Vranov nad Topľou domáhala zaplatenia sumy 41.776,58
eur na tom skutkovom a právnom základe, že 16.9.2003 ako nájomkyňa uzavrela s Mestským bytovým
podnikom a.s. zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 21/2003/MP-Š, na základe ktorej jej boli
prenechané do nájmu nebytové priestory na prízemí v budove číslo súpisné XX/XX na G. B. vo
Vranove nad Topľou postavenej na parcele č. XXXX/XX v tom čase zapísanej na W. Č.. XXXX.
Následne bol nájom nájomnými zmluvami predlžovaný. Dňa 11.8.2013 mestu ako stavebník ohlásila
stavebné úpravy prenajatej nehnuteľnosti, ktorý podľa projektu riešil zmenu účelu časti stavby na
reštauráciu. Mesto Vranov nad Topľou záväzným stanoviskom zo dňa 9.9.2003 súhlasilo s navrhovanou
investičnou činnosťou v plnom rozsahu. Rozhodnutie Mesta Vranov nad Topľou zo dňa 8.4.2004 mesto
povolilo zmenu užívania časti stavby z predajne potravín na reštauráciu . Kúpnou zmluvou zo dňa
26.5.2008, ktorej vklad bol povolený toho istého dňa, prenajímateľ Mesto Vranov nad Topľou odpredalo
budovu žalovanému, ktorý jej ako nový vlastník listom zo dňa 27.05. oznámil zmenu vlastníckych
vzťahov a zároveň vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov s výpovednou lehotou tri mesiace.
Dňa 25.6.2008 s účinnosťou od 1.7.2008 účastníci tohto konania uzavreli zmluvu č. 2/2008 o nájme
predmetných nebytových priestorov. Nájom bol dojednaný na dobu určitú od 1.7.2008 do 30.6.2013, k
ukončeniu pôvodnej nájomnej zmluvy uzavretej s Mestom Vranov nad Topľou teda došlo 30.6.2008.
Ďalej uviedla, že znaleckým posudkom Ing. Júlia Stanka bolo stanovené, že zvýšila v čase nájmu
hodnotu prenajatej nehnuteľnosti po amortizácií v sume 41776,58 eur. Rozsudkom Okresného súdu

Vranov nad Topľou zo dňa 11.5.2011 č.k. 11C/77/2010 súd nárok žalobkyne tak ako ho uviedla v úvode
zamietol a zaviazal ju k úhrade trov konania, ktoré rozhodnutie zdôvodnil tým, že uplatnenie jej nároku
podľa ustanovenia
§ 667/1 voči mestu Vranov nad Topľou nie je dôvodné, nakoľko prenajímateľom na základe vyššie
uvedených skutočnosti v dôsledku univerzálnej sukcesie sa stal žalovaný, ktorý vstúpil do všetkých
práv a povinností prenajímateľa. Vyslovene citovala z rozsudku, že súd má zato, že žalobkyňa si mala
uplatniť tento svoj návrh voči prenajímateľovi, ktorý bol prenajímateľom v čase ukončenia zmluvného
vzťahu, teda nový vlastník celej nehnuteľnosti a to žalovaný. Ďalej uviedla, že v predmetnom konaní súd
spochybnil aj výšku protihodnoty toho o čo sa zvýšila hodnota veci tak ako bola vyčíslená znaleckým
posudkom Ing. Stanka a preto navrhla, aby súd vo veci nariadil znalecké dokazovanie, pričom by
znalcovi uložil vyčísliť protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľností žalovaného povolenou
investičnou činnosťou žalobkyne tak ako to má na mysli ustanovenie § 667 ods. 1 poslednej vety
Občianskeho zákonníka. V závere uviedla, že z osobných jednaní so štatutárnym zástupcom žalovaného
Ing. Kovalským je jej známe, že tento neuznáva nárok čo do dôvodov, preto podáva predmetnú žalobu.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Poukázal na vyjadrenie žalobkyne v konaní vedenom na Okresnom
súde Vranov nad Topľou pod sp. zn. 11C/77/2010, kde žalobkyňa v písomnom vyjadrení uviedla, že svoj
nárok opiera o ust. § 667 ods. 1 OZ, podľa ktorého môže požadovať nájomca protihodnotu toho, o čo sa
zvýšila hodnota vecí, špeciálny subjekt a to len prenajímateľa, ktorý dal súhlas so zmenou s tým, že týmto
prenajímateľom, ktorý dal súhlas so zemnou je žalovaný ( Mesto Vranov nad Topľou ). Nový vlastník
OK Slovakia s.r.o. súhlas k realizovaným zmenám nedal. Uviedol, že s týmto tvrdením sa stotožňuje,
nakoľko žalovaný nikdy nedal žalobkyni súhlas na vykonanie investícii do stavby ani s týmto súhlasom
udeleným Mestom Vranov n. T. nikdy nesúhlasila ( ani následne ho neschválila ). V ďalšom uviedol, že
špeciálnym subjektom - nositeľom povinností prenajímateľa na náhradu voči nájomcovi vykonávajúcemu
zhodnotenie prenajatých nebytových priestorov a takýmto subjektom nie je žalovaný.

Súd vykonal dokazovanie oboznámení sa so žalobným návrhom a jeho prílohami, písomnými
vyjadrenia účastníkov konania a ich prílohami, spisom tunajšieho súdu sp. zn. 11C/77/2010, vyjadrením
štatutárneho zástupu žalovaného a zistil nasledovný skutkový stav.

Z výpisu zo živnostenského registra Okresného úradu Vranov nad Topľou, odbor živnostenského
podnikania súd zistil, že pod obchodným menom Mariana Špilková, IČO: 40 996 077, Okulka 24/11,
Vranov nad Topľou podnikala fyzická osoba I. Š., T.. XX.X.XXXX, pričom Lustráciou registra obyvateľov
bolo zistené, že žalovaná ako fyzická osoba má uvedený pobyt na adrese D. T. U., S. R. XXXX/XX, ktorá
ukončila podnikateľskú ku dňu 2.8.2014.

Zo zmluvy č. 21/2003/NP-Š o nájme nebytových priestorov uzavretej v súlade so zákonom č. 116/1990
Zb. dňa 16.9.2003 súd zistil, že túto uzatvorili Mestský bytový podnik ako prenajímateľ a žalobkyňa ako
nájomca s tým, že v zmysle čl. II. Predmet nájmu touto zmluvou prenajímateľ prenechal nájomcovi do
nájmu nebytové priestory v budove súp. číslo XX/XX T. sídlisku B. vo Vranove nad Topľou zapísanej
na W. Č.. XXXX, parcela Č.. XXXX/XX o celkovej podlahovej ploche XXX I.X, pričom špecifikácia
nebytových priestorov bola v prílohe č. 1 k tejto zmluve. Prenajímateľ prehlásil, že je oprávnený s
nebytovým priestorom disponovať v súlade s touto zmluvou a že vlastník nebytového priestoru Mesto
Vranov nad Topľou dal na prenechanie nebytového priestoru do nájmu predchádzajúci súhlas v prílohe
č. 2 k tejto zmluve.

Podľa čl. III zmluvy Účel nájmu nebytový priestor bol nájomca oprávnený využívať len na dohodnutý účel.

V zmysle čl. VI. zmluvy Osobitné ujednania bod 1. akékoľvek úpravy alebo podstatné opravy v
nebytovom priestore je nájomca oprávnený vykonávať len po predchádzajú tomto písomnom súhlase.
V prípade, že nájomca vykoná úpravy alebo iný zásah do nebytového priestoru bez predchádzajúceho
písomného súhlasu prenajímateľa, môže mu prenajímateľ uložiť, aby dal nebytový priestor do
pôvodného stavu, resp. tak po predchádzajúcom upozornení sám na náklady nájomcu.

V čl. VII . zmluvy Doba nájmu a ukončeniu nájmu sa v bode 3 zmluvné strany dojednali, že nájomca
je povinný po uplynutí posledného dňa nájmu nebytový priestor bez zbytočného odkladu vypratať a
odovzdať prenajímateľovi v stave, v akom bol prenechaný, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa čl. VIII zmluvy Záverečné ujednania zmluva nadobúda účinnosť dňom podpísania zmluvnými
stranami, zmluvné strany si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu je podpísali.

Z ohlásenia stavebných úprav adresovanému Mestskému úradu Vranov nad Topľou zo dňa 11.8.2003 s
označením vec - ohlásenie stavebných úprav podľa § 57 stavebného zákona a § 6 vyhl. č. 453/2000 Z.
z. žalobkyňa ako stavebník a osoba, ktorá chce stavebné úpravy uskutočniť ohlásila stavebné úpravy
na stavbe na B. XX/II D. D. T. U.B. s tým, že druh, rozsah a účel stavebných úprav bol určený ako zmena
účelu stavby z predajne potravín na reštauráciu.

Mesto Vranov nad Topľou - primátor mesta v záväznom stanovisku číslo 115478/2003/2648 zo dňa
9.9.2003 ako príslušný orgán v zmysle § 13 ods. 3 písm. c) zákona SNR č. 369/90 Zb. vydal v zmysle §
4 ods. 3 písm. d) citovaného zákona záväzné stanovisko po preskúmaní žiadosti žalobkyne, že súhlasí
s navrhovanou investičnou činnosťou na stavbu "zmena užívania časti stavby predajne na reštauráciu
spojená so stavebnými úpravami" objekt súp. č. XX/II T. G. B. vo Vranove nad Topľou na parcele Č..
XXXX/XX, k. ú. D. T. U..

Rozhodnutím číslo 3103/2003 zo dňa 8.4.2004 Mesto Vranov nad Topľou - primátor mesta ako správny a
stavebný úrad príslušný podľa § 117 zákona č. 50/76 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v
znení neskorších predpisov ( ďalej len stavebný úrad a stavebný zákon ) uviedlo, že prerokovalo žiadosť
stavebníka žalobkyne a na základe tohto prerokovania a posúdenia predloženej žiadosti podľa § 85
ods. 1 stavebného zákona povolilo zmenu užívania časti stavby - predajne potravín na reštauráciu na
pozemku parc. č. XXXX/XX v Y.. Ú.. D. T. U.. V ďalšom boli uvedené podmienky pre zmenu užívania
časti stavby. V odôvodnení rozhodnutia bolo mimo iného uvedené, že stavebný úrad v priebehu konania
nezistil dôvody, ktoré by bránili povoleniu zmeny užívania stavby. Predmetné rozhodnutie sa malo doručiť
žalobkyni, Mestu Vranov nad Topľou a MsBP Vranov n. T.

Žalovaný listom zo dňa 27.5.2008 adresovaným žalobkyni, označeným ako oznámenie o zmene
vlastníckych vzťahov a výpoveď nájomnej zmluvy tejto oznámil, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti
- budovy G.. Č.. XX postavenej na pozemku parc. X.-Y. Č.. XXXX/XX B. D. XXXX I.X druh pozemku
zastavané plochy a nádvoria ( ďalej len "predmetná nehnuteľnosť ) a že na neho prešli dňom 26.5.2008
práva a povinnosti vyplývajúce z platných nájomných vzťahov k uvedenej nehnuteľnosti. V ďalšom dal
žalobkyni výpoveď z nájmu nebytových priestorov v predmetnej nehnuteľnosti.

Z listu vlastníctva Č.. XXXX súd zistil, že žalovaný je vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti s tým, že
ako titul nadobudnutia je uvedená kúpna zmluva č. KUP/104/210/2008, č. sp. V 938/2008-475/08 a z
listu vlastníctva Č.. XXXX zo dňa 10.4.2008, že vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti bolo Mesto Vranov
nad Topľou.

Kúpnu zmluvou č. 104/210/2008 zo dňa 26.5.2008 uzatvorenou medzi Mestom Vranov nad Topľou ako
predávajúcim a žalovaným ako kupujúcim predávajúci ako výlučný vlastník predmetnej nehnuteľnosti
túto predal žalovanému do jeho výlučného vlastníctva.

Zmluvou č. 2/2008 o nájme nebytových priestorov zo dňa 25.6.2008 uzavretou medzi žalovaným ako
prenajímateľom a žalobkyňou ako nájomcom žalovaný prenechal žalobkyni do nájmu nebytové priestory
v predmetnej nehnuteľnosti do užívania na dobu určitú od 1.7.2008 do 30.6.2013.

Žalobkyňa listom zo dňa 25.8.2011 označeným ako výpoveď z nájomných priestorov adresovaným
žalovanému dala výpoveď z nájmu priestorov na G.. B. Č.. XX/XX s tým, že priestory opustí ku dňu
31.12.2011.

V písomnom vyjadrení doručenom súdu dňa 26.5.2014 žalovaný uviedol, že žalobkyňa bola vyzvaná
na predloženie dokladu preukazujúceho súhlas prenajímateľa, no žalovaný sa oboznámil len s listinou
zo dňa 9.9.2003 označenou ako žiadosť o vydanie záväzného stanoviska k investičnej činnosti.
Ďalej uviedol, že Mesto Vranov nad Topľou pri vystavovaní písomného stanoviska pre žalobkyňu
vystupovalo ako orgán samosprávy vykonávajúci právomoci podľa § 4 a 13 zákona č. 369/1990 Zb.
o obecnom zriadení. Listina zo dňa 9.9.2003 neobsahuje žiaden odkaz na Občiansky zákonník alebo
zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale najmä neobsahuje odkaz na zmluvu o nájme
nebytových priestorov č. 21/2003 zo dňa 16.9.2003 v znení neskorších dodatkov, ktorá zmluva založila

postavenie mesta ako subjektu, ktorý môže udeliť súhlas žalobkyni na vykonávanie stavebných úprav
prenajatého nebytového priestoru. K prípadnému tvrdeniu žalobkyne, že ak mesto vystupovalo ako
orgán samosprávy tak zároveň konalo ako prenajímateľ a vlastne je úplne jedno, čo je uvedené v listine
samotnej, lenže toto tvrdenie by bolo v priamom rozpore s obsahom listín, ktoré predložila do spisu
samotná žalobkyňa. Z listiny zo dňa 9.9.2003 vyplýva, že mesto koná podľa ust. § 13 ods. 3 písm. c) zák.
č. 369/1990 Zb. ako aj, že mesto koná podľa ust. § 4 ods. 3 písm. d) citovaného zákona, podľa ktorého sa
stanovuje jedna čiastková právomoc obce pri výkone samosprávy. Z týchto ustanovení zákona vyplýva,
že mesto nebolo v pozícii prenajímateľa - subjektu súkromnoprávneho ( nájomného ) vzťahu, ale výlučne
v pozícii orgánu verejnej správy - subjektu verejnoprávneho vzťahu. V poslednom odseku stanoviska sa
uvádza, že stanovisko slúži pre začatie konania o povolenie stavby, prestavby, nehovorí sa o realizácii
§ 667 Občianskeho zákonníka. Mesto vystavilo takúto listinu preto, že žalobkyňa žiadala mesto ako
príslušný orgán samosprávy pre investičnú činnosť a tiež štátnej správy na úseku stavebníctva. Na
záver uviedol, že žalobkyňa nemala súhlas vtedajšieho prenajímateľa, ktorý sa vyžaduje v zmysle § 667
ods. 1 OZ.

Žalobkyňa vo vyjadrení doručenom súdu dňa 27.8.2014 uviedla, že okrem predložených listinných
dôkazov v súdnom konaní nedisponuje inou listinou, ktorá by preukazovala písomný súhlas
prenajímateľa s jej investičnou činnosťou. Následne vo vyjadrení doručenom súdu dňa 17.9.2014
poukázala na tú skutočnosť, že k realizácii rekonštrukcie nebytových priestorov došlo na základe
písomného súhlasu vtedajšieho vlastníka predmetných nehnuteľností - Mesto Vranov n. T. označeného
ako záväzné stanovisko zo dňa 9.9.2003. Má za to, že predmetné záväzné stanovisko vlastníka nie
je možné považovať za stanovisko Mesta Vranov n. T. ako stavebného úradu, nakoľko jednotlivé
rozhodnutia vydávané v rámci stavebného konania majú byť podľa jej názoru vydávané v súlade
so zák. č. 50/1976 Zb. - stavebný zákon, pričom však ako je v predmetnom stanovisku výslovne
uvedené, bolo vydané v súlade s ust. § 4 ods. 3 písm. d) zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení.
Zároveň poukázala na metodické usmernenie Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR a ust.
§ 6 ods. 2 písm. b) vyhl. MŽP SR č. 453/2000 Z. z. a § 21 ods. 2 písm. b), v zmysle ktorého k
návrhu na povolenie zmeny v užívaní stavby sa pripojí doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo
k stavbe; súhlas vlastníka stavby s navrhovanou zmenou v spôsobe jej užívania, ak navrhovateľ nie je
vlastníkom stavby. Na záver uviedla, že vzhľadom na uvedené je názoru, že ak zo strany mesta ako
príslušného stavebného úradu bolo vydané rozhodnutie, ktorým došlo k povoleniu zmeny užívania časti
stavby, pričom zákonom predpokladanou súčasťou návrhu na vydanie daného rozhodnutia je aj súhlas
vlastníka stavby s navrhovanou zmenou, je potrebné považovať záväzné stanovisko zo dňa 9.9.2003 za
súhlas daný vlastníkom nebytových priestorov, nakoľko bez súhlasu vlastníka by nebolo možné vydať
rozhodnutie o povolení zmeny užívania stavby.

Štatutárny zástupca žalovaného uviedol, že žalobkyňa mu poslala písomnú výpoveď k 1.1.2012 a
odvtedy sa s ňou nestretol.

Právny zástupca žalobkyne mimo vyjadrenia o zotrvaní na písomných vyjadreniach opätovne uviedol,
že súhlas, ktorý bol udelený Mestom Vranov nad Topľou, bol súhlasom ako vlastníka. Dal súdu na
zváženie vykonanie dokazovanie výsluchom vtedajšieho primátora Mesta Vranov nad Topľou a jeho
zástupcu, ďalej prípadne zaoberať sa skutočnosťami vyplývajúcimi zo stavebného konania, ktoré
prebehlo ohľadom danej veci na stavebnom úrade a taktiež čo sa týka rozsahu vykonaných prác a
prípadných investícií žalobkyňou vykonať výsluchy svedkov.

Právny zástupca žalovaného poukázal na to, že žalobkyňa argumentuje, že mesto vydáva jedno
stanovisko zároveň ako orgán územnej samosprávy v zmysle zákona 369/1990 o obecnom zriadení
a zároveň ako stavebný úrad v zmysle zákona 50/1976 stavebného zákona. Nič to však nemení na
námietkach, ktoré prezentovali v písomnom vyjadrení, kde namietali, že mesto nekonalo z pozície
prenajímateľa podľa Občianskeho zákonníka a to je rozhodujúce pre posúdenie dôvodnosti žaloby v
tomto konaní. Tvrdenia žalobkyne uvedené v jej písomnom vyjadrení nenamietajú, resp. nevysvetľujú
ich námietky podané v písomnom vyjadrení zo 26.5., na ktorých zotrvávajú. V ďalšom poukázal aj na tú
skutočnosť, že zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorá sa nachádza na čl. 6, je uzatvorená medzi
prenajímateľom a to Mestským bytovým podnikom a žalobkyňou ako nájomcom, teda aj predmetné
ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka hovorí o súhlase prenajímateľa tak aj v prípade, že mesto
vydalo akékoľvek stanoviska, alebo rozhodnutia ako stavebný orgán, nebolo v tom čase prenajímateľom
predmetných nehnuteľností a teda žalobkyňa nepreukázala, žeby disponovala súhlasom prenajímateľa

tak ako ho vyžaduje citované ustanovenie Občianskeho zákonníka. Sama vo svojej žalobe uvádza, že
nájomnú zmluvu uzatvorila ako nájomca s Mestským bytovým podnikom. Taktiež poukázal na to, že
predmetné záväzné stanovisko vyhotovené Mestom Vranov nad Topľou je datované dňom 9.9.2003,m
pričom predmetná zmluva o nájme nebytových priestorov, tak ako sa nachádza v spise, je datovaná
dňom 16.9.2003 s tým, že v zmysle článku 8. uvedenej zmluvy táto zmluva nadobúda účinnosť dňom jej
podpísania zmluvnými stranami, teda ani z časového hľadiska predmetné záväzné stanovisko zo dňa
9.9.2003 nemôže byť súhlasom prenajímateľa.

Zo spisu tunajšieho súdu sp. zn. 11C/77/2010 súd zistil, že v danej veci sa na základe žaloby
žalobkyne pri žalovanému Mesto Vranov nad Topľou viedlo konanie o zaplatenie sumy 41.776,58
eur s príslušenstvom z titulu zvýšenie hodnoty prenajatej nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom bolo Mesto
Vranov nad Topľou. Rozsudkom č.k. 11C/77/2010-212 zo dňa 11.5.2011 súd žalobu zamietol, rozsudok
nadobudlo právoplatnosť dňa 27.5.2011.

Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

V zmysle § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec
na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi
značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy ( § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka ).

Podľa § 1 písm. a) zákona SNR č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov ( ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“ ) tento zákon sa
vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia
stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu.

V zmysle § 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov s priestormi uvedenými v § 1 (ďalej
len "nebytové priestory") nakladajú ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (ďalej
len "prenajímateľ").

Podľa § 3 ods. 1, ods. 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže nebytový
priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").
Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného
a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným
výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje
inak. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná ( § 3 ods. 3, ods. 4 zákona o nájme
a podnájme nebytových priestorov ).

Podľa § 4 ods. 3 písm. d) zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších
predpisov obec pri výkone samosprávy najmä usmerňuje ekonomickú činnosť v obci, a ak tak ustanovuje
osobitný predpis, vydáva súhlas, záväzné stanovisko, stanovisko alebo vyjadrenie k podnikateľskej a inej
činnosti právnických osôb a fyzických osôb a k umiestneniu prevádzky na území obce, vydáva záväzné
stanoviská k investičnej činnosti v obci.

V zmysle § 117 ods. 1 zákona FZ ČSSR č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku
( stavebný zákona ) v znení neskorších predpisov stavebným úradom je obec. Pôsobnosť stavebného
úradu je preneseným výkonom štátnej správy.

Podľa § 57 ods. 1 stavebného zákona stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav
a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu
drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm.
a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Stavebný
úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť
len na základe stavebného povolenia.

Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení.
Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového
zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť
život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní
stavby; na konanie o zmene v užívaní stavby sa vzťahujú primerane ustanovenia § 76 až 84 ( § 85 ods.
1 stavebného zákona ).

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že žalobkyňa užívala ako nájomca nebytové
priestory v predmetnej nehnuteľnosti vo D. T. U. T. G. B. 24/11 a to pôvodne na základe zmluvy o
nájme nebytových priestorov uzavretej s prenajímateľom Mestský bytový podnik, a.s. s predchádzajúcim
súhlasom vtedajšieho vlastníka predmetnej nehnuteľnosti Mesta Vranov nad Topľou. V priebehu trvania
nájomného vzťahu došlo k zmene vlastníka predmetnej nehnuteľnosti, ktorým sa stal žalovaný a to
na základe kúpnej zmluvy 26.5.2008, s ktorým aj žalobkyňa ako nájomca ukončila nájomný vzťah
výpoveďou zo dňa 25.8.2011 k 31.12.2011.

Žalobkyňa sa podanou žalobou domáha, aby súd zaviazal žalovaného na zaplatenie protihodnoty toho,
o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti vykonaná jej investičnou činnosťou, ktorý svoj nárok odvodzuje
z ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov
možno podporne použiť všeobecnú úpravu Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak zákon č.
116/1990 Zb. nemá osobitnú úpravu.

Keďže zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov nemá osobitnú úpravu týkajúcu sa zmien
na prenajatej veci, v zmysle vyššie uvedeného je potrebné použiť všeobecnú úpravu obsiahnutú v
Občianskom zákonníku a to konkrétne v ust. § 667 ods. 1.

Účelom ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je vyporiadať investície nájomcu vykonané so
súhlasom prenajímateľa a to subjektom, ktorý je prenajímateľom ku dňu skončenia nájmu veci.
Pritom bez právneho významu je okolnosť, že tieto investície boli zohľadnené vo výške kúpnej
ceny dojednanej medzi pôvodným a nastupujúcim prenajímateľom. Ku skončeniu nájmu nebytových
priestorov žalobkyňou došlo ako už súd uviedol vyššie výpoveďou z jej strany ku dnu 31.12.2011, ktorú
skutočnosť potvrdil aj konateľ žalovaného, pričom prípadné vyporiadanie investície nájomcu je možné
len k časovému okamihu, keď sa končí užívanie nehnuteľnosti, resp. jej časti, teda ku dňu skončenia
nájmu ako takého bez ohľadu na prípadné nástupníctvo v prípade prenajímateľa, preto má súd za to,
že žalovaný je pasívne vecne legitimovaný v tomto spore.

Obsahom práva nájmu je užívanie veci podľa zmluvy, no do obsahu tohto práva nepatrí právo nájomcu
vykonávať zmeny na prenajatej veci. Nájomca nie je zásadne oprávnený zasahovať do podstaty
prenajatej veci bez súhlasu prenajímateľa a to ani na svoje náklady. Na každú zmenu prenajatej veci
ust. § 667 ods. 1 vyžaduje súhlas prenajímateľa. Náklady spojené so zmenou veci zásadne zaťažujú
nájomcu a to bez ohľadu na to, či od prenajímateľa mal alebo nemal súhlas. Nájomca má právo na
úhradu týchto nákladov iba vtedy, ak zmenu veci vykonal so súhlasom prenajímateľa.

Žalobkyňa v súvislosti s preukázaním súhlasu prenajímateľa tak ako ho predpokladá ustanovenie § 667
ods. 1 Občianskeho zákonníka tvrdila, že záväzné stanovisko pôvodného vlastníka Mesta Vranove nad
Topľou nie je možné považovať za stanovisko mesta v postavení správneho orgánu - stavebného úradu
ale že sa jedná o súhlas vlastníka predmetných nebytových priestorov s ich rekonštrukciou a že mesto
v postavení stavebného úradu záväzné stanovisko považovalo za súhlas daný vlastníkom nebytových

priestorov, nakoľko bez súhlasu vlastníka nebolo možné vydať rozhodnutie o povolení zmeny užívania
stavby.

Občiansky zákonník výslovne neustanovuje formu súhlasu prenajímateľa, v praxi je forma súhlasu
viazaná na formu, v akej bola uzavretá nájomná zmluva.

Súd má za to, že žalobkyňa nepreukázala, žeby jej pôvodným vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti
Mestom Vranov nad Topľou bol ako nájomcovi udelený súhlas na zmenu nebytových priestorov a
rovnako ani Mestským bytovým podnikom, a.s. - prenajímateľom. Súd poukazuje na to, že zmluva o
nájme nebytových priestorov, ktorú žalobkyňa súd predložila a od ktorej svoj nárok odvíja v čl. VI. v
bode 1. výslovne pojednáva o písomnom súhlase prenajímateľa, v ktorom by musel byť uvedený aj
rozsah a podmienky prípadného súhlasu na vykonanie úprav alebo podstatných úprav. V ďalšom si
dokonca účastníci zmluvy dojednali, že v prípade vykonania takýchto úprav bez písomného súhlasu
prenajímateľa bol prenajímateľ oprávnený uložiť, aby nájomca ( žalobkyňa ) dala nebytový priestor
do pôvodného stavu. Na predmetné dojednanie obsahovo nadväzuje aj čl. VII. zmluvy, podľa ktorého
nájomca po uplynutí doby nájmu bol povinný priestor vypratať a odovzdať ho prenajímateľovi v stave, v
akom mu bol prenechaný s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Teda žalobkyňa nepreložila súdu dôkaz obsahujúci súhlas prenajímateľa na zmenu veci a ani pôvodného
vlastníka predmetnej nehnuteľnosti a teda nepreukázala splnenie jednej z podmienok pre vznik nároku
na úhradu nákladov spojených so zmenou predmetu nájmu, nebolo možné žalobe vyhovieť a preto ju
súd v celom rozsahu zamietol.

Za takýto súhlas nemožno považovať ani záväzné stanovisko Mesta Vranov nad Topľou zo dňa
9.9.2003. Z predmetného stanoviska ako sa ním súd zaoberal aj vyššie podľa názoru súdu jednoznačne
vyplýva, že toto bolo vydané Mestom Vranov nad Topľou, ktoré v čase jeho vydania bolo aj vlastníkom
predmetných nehnuteľností, v zmysle zákona o obecnom zriadení v rámci výkonu správy mesta na
úseku samosprávy v súlade s § 4 ods. 1 zákona o obecnom zriadení, v zmysle ktorého obec samostatne
rozhoduje a uskutočňuje všetky úkony súvisiace so správou obce a jej majetku, všetky záležitosti, ktoré
ako jej samosprávnu pôsobnosť upravuje osobitný zákon, ak takéto úkony podľa zákona nevykonáva
štát alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba.
K pojmu územná samospráva súd uvádza, že je to časť verejnej správy spravidla v oblasti otázok lokálneho významu, ktorú uskutočňuje nie
štát, ale obyvateľstvo územných celkov alebo isté orgány územných celkov, pričom na Slovensku má
územná samospráva dve úrovne - obec/mesto a vyšší územný celok.
Teda podľa súdu v žiadnom prípade nemožno prijať žalobkyňou uvedený záver, že mesto v postavení
stavebného úradu záväzné stanovisko považovalo za súhlas daný vlastníkom nebytových priestorov,
nakoľko bez takého súhlasu vlastníka by nebolo možné stanovisko vydať. Ak aj v zmysle príslušných
právnych predpisov pre vydanie príslušného stanoviska mestom bol potrebný súhlas mesta ako vlastníka
nehnuteľností, prípadný nedostatok spočívajúci v nezabezpečení alebo nepredložení takého súhlasu
vlastníka nehnuteľnosti, vo vzťahu ku ktorej sa záväzné stanovisko vydáva, môže mať význam len v
tomto predmetnom konaní, ako napr. aj v prípade, žeby nedošlo k takejto zhode ako v danej veci, kde
príslušný správny orgán bol súčasne aj vlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, a teda význam pre príslušné
konanie pred správnym orgánom.
Teda aj keď súd vyššie uviedol, že súhlas prenajímateľa v zmysle § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka
nemá predpísanú formu, nemožno za takýto považovať stanovisko vlastníka predmetnej nehnuteľnosti
vydané týmto ako správnym orgánom v rámci výkonu úloh územnej samosprávy v správnom konaní
v zmysle odlišných právnych noriem ( správny poriadok, zákon o obecnom zriadení ) ako tých, ktoré
priamo udelenie súhlasu upravujú
( Občiansky zákonník ).
Vzhľadom na vyššie vyslovený záver súd vo veci nevykonal už ani ďalšie navrhované dokazovanie.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, podľa ktorého
účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie
alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Žalovaný mal vo veci plný úspech, keďže súd žalobu v celom rozsahu zamietol, preto mu súd priznal
plnú náhradu trov konania, na zaplatenie ktorých zaviazal žalobkyňu ako účastníka, ktorý vo veci úspech
nemal.

Trovy konania pozostávajú z trov právneho zastúpenia a to z odmeny za jednotlivé úkony právnej
služby a režijného paušálu tak ako boli vyčíslené právnym zástupcom žalovaného v zákonom stanovenej
lehote.

Súd priznal právnemu zástupcovi žalobcu odmenu za deväť úkonov - prevzatie a príprava zastúpenia
9.5.2013, vyjadrenie súdu 6.6.2013, zastúpenie na pojednávaní dňa 12.6.2013, vyjadrenie súdu dňa
21.10.2013, zastúpenie na pojednávaní dňa 28.10.2013, zastúpenie na pojednávaní dňa 15.4.2014,
vyjadrenie súdu dňa 26.5.2014 a zastúpenie na pojednávaní dňa 27.5.2014 a 28.10.2014 podľa § 11
ods. 1 písm. a), § 14 ods. 1 písm. a), b), c), § 13a ods. 1 písm. c), d) vyhl. MS SR č. 655/2004 Z. z.
o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov
( ďalej len „vyhlášky“ ) v znení účinnom v čase vykonania toho ktorého úkonu a to za úkony vykonané
v roku 2013 v sume po 60,07 eur a za úkony vykonané v roku 2014 v sume po 61,87 eur, teda spolu
odmena 547,83 eur a režijný paušál za 5 úkonov v roku 2013, jeden úkon v sume po 7,81 eur a za štyri
úkony v roku 2014, jeden úkon v sume 8,04 eur podľa § 16 ods. 3 cit. vyhl., teda spolu 71,21 eur. Spolu
trovy právneho zastúpenia predstavujú sumu 619,10 eur.

Vzhľadom na vyššie uvedené súd rozhodol tak ako je uvedené výrokovej časti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Prešove.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozhodnutím splnená v stanovenej lehote, možno sa jej splnenia
domáhať návrhom na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu