Rozsudok – Nájom a podnájom nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 20. marec 2017

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 13Co/5/2017
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6615215501
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 03. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ferdinand Zimmermann
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2017:6615215501.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ferdinanda
Zimmermanna a členov senátu JUDr. Amy Odalošovej a JUDr. Janky Boroškovej v právnej veci
žalobcov: 1/ M. X., nar. XX. XX. XXXX, bytom B. X/A, V. M., R., štátna občianka SR, 2/ P. S., nar. XX.
XX. XXXX, bytom L. B. X, R., štátna občianka SR, 3/ J.. Q. W., nar. XX. XX. XXXX, bytom Q. S., XXXX/
XX, C., štátna občianka SR, 4/ V.. V. K., nar. XX. XX. XXXX, bytom V. XX, R., štátna občianka SR, všetci
zastúpení splnomocneným zástupcom: J.. Q. K., nar. XX. XX. XXXX, bytom Q. XXX/XX, V. M., R., štátny
občan SR, proti žalovanému: Z. B., nar. XX. XX. XXXX, bytom R., B. 3, štátny občan SR, zastúpený:
D. B., nar. XX. XX. XXXX, bytom R., B. XXXX/X, štátna občianka SR, v konaní o zaplatenie 254,48
€ s prísl., na odvolanie žalobcov zo dňa 02. 05. 2016 proti rozsudku Okresného súdu Lučenec č. k.
12C/381/2015-147 zo dňa 05. 04. 2016 v spojení s opravným uznesením Okresného súdu Lučenec č.
k. 12C/381/2015-189 zo dňa 15. 11. 2016, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu v znení opravného uznesenia potvrdzuje.

II. Žalobcovia sú povinní uhradiť žalovanému trovy odvolacieho konania v rozsahu 100 % účelne
vynaložených nákladov.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcom 1/, 2/, 3/, 4/ sumu 55 € spolu s 5,15
% ročným úrokom z omeškania zo sumy 55 € od 16. 07. 2014 do 09. 09. 2014, spolu s 5,05 %
ročným úrokom z omeškania zo sumy 55 € od 10. 09. 2014 do zaplatenia, všetko v lehote do 3
dní od právoplatnosti rozsudku tak, že zaplatením pohľadávky jednému zo žalobcov zaniká povinnosť
zaplatenia ostatným žalobcom v rozsahu plnenia. V časti zaplatenia sumy 199,48 € s prísl. bola žaloba
zamietnutá a žalovanému, ktorý bol v konaní prevažne úspešný, náhrada trov konania priznaná nebola.

2. V dôvodoch rozhodnutia procesný súd uviedol:
„Navrhovatelia sa podaným návrhom domáhali od odporcu zaplatenia sumy 254,48 Eur s
príslušenstvom. Uviedli, že ako podieloví spoluvlastníci poľnohospodárskej pôdy v súlade s § 3 ods. 1
a § 4 zákona č. 64/1997 Z. z. v znení noviel preukazujú nárok na úhradu nájomného od odporcu, ktorý
je preukázateľne užívateľom ich pôdy v záhradkovej osade číslo U.. ZO SZZ č. XX-XX v katastrálnom
území R.- V. zeme.

Keďže k vzájomnej dohode o výške nájomného medzi účastníkmi konania nedošlo, vyúčtovali odporcovi
nájomné za užívanie pozemkov za roky 2011, 2012 a 2013 tak, že pri výpočte vychádzali z aktuálnej
všeobecnej hodnoty pozemku a všeobecnej hodnoty nájmu určenej znaleckým posudkom s termínom
úhrady do 15.júla 2014.

Odporca nezaplatil nájomné ani po písomnej upomienke zo dňa 05.08.2014 a predžalobnej výzve z
12.09.2014. Odporca mal povinnosť zaplatiť navrhovateľom žalovanú sumu do 15.07.2014, čo nesplnil,
preto im vzniklo aj právo na zaplatenie úroku z omeškania odo dňa 16.07.2014 do 09.09.2014 vo výške
5,15 % a 5,05 % ročne od 10.09.2014 do zaplatenia.

Navrhovatelia k odbornému vyjadreniu, ktoré dal vypracovať súd v konaní spisová značka 12C/379/2015
uviedli, že podali námietky k odbornému vyjadreniu, kde namietli použitú polohovú diferenciáciu a
technické zabezpečenie záhradkárskych osád, teda pripojenie na siete.

Odporca nesúhlasil s výškou nájomného podľa žalobného návrhu. Uviedol, že je za vzájomnú
mimosúdnu dohodu, resp. žiadal vypracovať nový znalecký posudok na stanovenie všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti a hodnoty nájmu pozemkov. Poukázal taktiež na rozhodnutie Obvodného
úradu Banská Bystrica k odvolaniu záhradkárskej osady Slovenského zväzu záhradkárov číslo OÚ-
BB-00P4-2015/024540-001 o začatí mimo odvolacieho konania.

Na pojednávaní súdu odporca uviedol, že záhradku užíva asi 10 až 12 rokov, kúpil ju za 25 000,--Sk.
Pestuje tam zeleninu, nemá z toho veľký zisk. Za záhradku platí mestu aj dane, čo preukázal aj listinným
dôkazom.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom odporcu, prečítaním vyúčtovania nájomného zo dňa 23.06.2014,
záverov Znaleckého posudku číslo 15/2014 znalca J.. F. B., Geometrického plánu zhotoviteľa Reality
Trading spol. s r.o., Námestie Artézskych prameňov 1/, Lučenec, IČO: 36049905, fotokópie katastrálnej
mapy, Listu vlastníctva číslo XXXXX, číslo XXXX k. ú. R., upomienky, predžalobnej výzvy, vyjadrenia
Slovenského pozemkového fondu, podstatného obsahu Nájomných zmlúv uzavretých SPF s užívateľmi
záhradiek v M.. ZO v k. ú. R., výpisu lustrácie Okresného súdu R. navrhovateľov (č. l. 67a až 67f
spisu), uznesenia číslo konania 12C/379/2015-72 zo dňa 18.01.2016, záverov Odborného vyjadrenia
č. 7/2015 znalca J.. D. R., vyjadrenie znalca J.. D. R. k námietkam v konaní 12C/379/2015, listinných
dôkazov preukazujúcich platenie dane za záhradku odporcom, rozhodnutia Okresného úradu Banská
Bystrica, odboru opravných prostriedkov č. OÚ-BB-00P4-2015/016438-002, vyjadrenia Okresného
úradu Lučenec, pozemkového a lestného odboru, Zmlúv o nájme pozemkov uzatvorených medzi
navrhovateľmi a spoločnosťou ENROL, s.r.o. a zistil nasledovný skutkový stav:

Navrhovatelia sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísanej na Liste vlastníctva číslo 10428
katastrálne územie Lučenec a to parcely číslo 6747/195 registra C o výmere 15 m2 zastavané plochy
a nádvoria, parcely číslo 6747/198 o výmere 154 m2 záhrady a parcely registra E parcelné číslo N.o
výmere 18980 m2 trvalé trávne porasty, navrhovateľka 1/ v podiele 1/6, navrhovateľka 2/ v podiele 1/6,
navrhovateľka 3/ v podiele 1/8 a navrhovateľka 4/ v podiele 1/24.

Navrhovatelia sú taktiež podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti zapísanej na Liste vlastníctva číslo
XXXX katastrálne územie R. a to parcely registra C parcelné číslo XXXX/XX o výmere 13335 m2 orná
pôda, parcely číslo XXXX/XXX o výmere 8 m2 zastavané plochy a nádvoria, parcely číslo XXXX/XXX
o výmere 321 m2 záhrady ako aj parcely registra E parcelné číslo XXXX/X o výmere 66467 m2 orná
pôda a to navrhovateľka 1/ v podiele 1/6, navrhovateľka 2/ v podiele 1/6, navrhovateľka 3/ v podiele 1/8,
navrhovateľka 4/ v podiele 1/24.

Navrhovatelia ako podieloví spoluvlastníci predmetných nehnuteľností (v skutočnosti sa jedná o
záhradkársku osadu) vyúčtovali jednotlivým užívateľom záhradiek nájomné za roky 2011 a to za obdobie
od 01.04.2011 do 31.12.2011, a taktiež za rok 2012 a 2013 na základe záverov Znaleckého posudku číslo
15/2014 znalca J.. F. B., ktorý za týmto účelom si dali vypracovať. Zo záverov predmetného znaleckého
posudku vyplýva, že znalec určil výšku nájomného 0,582 Eur za m2 a rok nájmu.

Listom zo dňa 23.06.2014 navrhovatelia vyzvali odporcu na zaplatenie dlžného nájomného, pričom pre
výpočet nájomného použili sadzbu 0,582 Eur na m2 na rok, za rok 2011 od 01.04.2011 do 31.12.2011
vo výške 69,40 Eur, za rok 2012 vo výške 92,54 Eur a za rok 2013 vo výške 92,54 Eur. Odporcu
zároveň vyzvali, že ako člen záhradkárskej organizácie užíva pozemok, ktorý je v ich vlastníctve a
podľa geometrického plánu je užívaná plocha odporcom 318 m2 z čoho pripadá na ich spoločný podiel
polovica, t. j. 159 m2. Sumu 254,48 Eur žiadali uhradiť do 15.07.2014.

Z Geometrického plánu č. 36049905-36/2010 zhotoviteľa Reality Trading, spol. s r. o., Námestie
Artézskych prameňov 1, Lučenec, IČO: 36049905 vyhotoveného 08.10.2010, úradne overeného
Správou katastra R. 22.10.2010 má súd preukázané užívanie nehnuteľnosti vo vlastníctve navrhovateľov
jednotlivými členmi záhradkárskeho zväzu.

Navrhovatelia odporcu vyzvali aj listom zo dňa 05.08.2014 ako aj predžalobnou výzvou zo dňa
12.09.2014 na zaplatenie dlžného nájomného.

Zo správy Slovenského pozemkového fondu (č. l. 66 spisu) má súd preukázané, že v VII. záhradkovej
osade SZ záhradkárov číslo XX-XX v katastrálnom území R. na pozemky vo vlastníctve Slovenskej
republiky v správe Slovenského pozemkového fondu do dnešného dňa fond uzavrel 18 nájomných zmlúv
za cenu vo výške 0,06 na m2, minimálne za cenu 40,--Eur ročne. Slovenský pozemkový fond z XII.
ZO v katastrálnom území R. pozemky nepredáva a ani nemá uzavreté nájomné zmluvy s užívateľmi
záhradiek. U.. ZO je však predmetom konania na okresnom úrade, odbor pozemkový a lesný v R. v
zmysle zákona č. 64/1997 Z. z. a práve z tohto dôvodu sa v danej lokalite pozemky nepredávajú.

Z lustrácie v registroch Okresného súdu Lučenec (č. l. 67a až 67f spisu) má súd preukázané, že
navrhovatelia z titulu zaplatenia nájomného od užívateľov záhradiek podali hromadné žaloby cca. 80
návrhov, ktoré sa týkajú jednak VII. a jednak XII. záhradkárskej oblasti a tieto sa nachádzajú v tej istej
lokalite a vzdialené sú od seba vzdušnou čiarou cca 600 metrov, čo vyplýva aj z vyjadrenia znalca J..
D. R. v jeho Odbornom vyjadrení číslo 7/2016 na strane 2 (č. l. 99 spisu).

Odporca do súdneho spisu predložil platobné výmery, ktoré sa týkali platenia dane z nehnuteľnosti za
záhradku, ktorá je predmetom tohto konania. Z platobných výmerov má súd preukázané, že od roku
2005 do roku 2008 vrátane platil dane za záhradku vo výške 280,--Sk, počnúc od roku 2009 do roku
2015 vrátane vo výške 10,20 Eur ročne.

Zo záverov Znaleckého posudku č. 15/2014 znalca J.. F. B., ktorý vypracoval znalecký posudok na
žiadosť navrhovateľov, má súd preukázané, že nájom za rok na m2 je určený vo výške 0,582 Eur.

Odporca do súdneho spisu predložil listinný dôkaz, a to Rozhodnutie Okresného úradu Banská Bystrica,
odboru opravných prostriedkov zo dňa 24.07.2015 číslo OÚ-BB-00P4-2015/016438-002, ktorým bolo
rozhodnuté o zrušení rozhodnutia Okresného úradu R., pozemkového a lesného odboru číslo OÚ-
LC-PLO-2015/000411 zo dňa 30.03.2015 a vec mu bola vrátená na ďalšie konanie a rozhodnutie. Z
odôvodnenia rozhodnutia je zrejmé, že Okresný úrad Lučenec, pozemkový a lesný odbor rozhodnutím
číslo OÚ-LC-PLO-2015/000411 zo dňa 30.03.2015 rozhodol o spôsobe náhrady za pozemky v obvode
záhradkovej osady číslo XII., XX-XX Lučenec v zmysle § 10 ods. 3 písm. a/ zákona v konaní o
vyporiadanie vlastníckeho práva k pozemkom. Voči vyššie uvedenému rozhodnutiu sa odvolal Slovenský
zväz záhradkárov, základná organizácia 21-28 Lučenec.

Z oznámenia Okresného úradu Lučenec, pozemkového a lesného odboru (č. l. 67 spisu) má súd
preukázané, že vo veci vedenej pod číslom OÚ-LC-PLO-2015 zo dňa 30.03.2015, ktorá bola Okresným
úradom Banská Bystrica zrušená nebolo vydané žiadne iné nové rozhodnutie.

Z Odborného vyjadrenia č. 7/2016 znalca J.. D. R., ktorý bol ustanovený v konaní tunajšieho súdu
spisová značka 12C/379/2015 mal súd preukázané, že znalec vykonal ohliadku na mieste samom,
znalec poukázal na to, že v danom prípade ide o analogickú úlohu znalca ako pre podaný Znalecký
posudok č. 44/2015 zo dňa 19.11.2015 pre konanie spisová značka 13C/215/2015 pre nájom pozemkov
v M.. záhradkárskej oblasti katastrálne územie R. - V. zeme, nakoľko M.. a U.. Záhradkárka oblasť sú v
tej istej lokalite vzdialené od seba vzdušnou čiarou cca 400 až 600 metrov. Ohľadne výšky nájmu za rok
2011 v XII. záhradkárskej osade určil sumu 0,32 Eur/rok, za rok 2012 sumu 0,31 Eur/rok, za rok 2013
sumu 0,30 Eur/rok. Všeobecnú hodnotu určil vo výške 4,79 Eur/m2.

Z písomného vyjadrenia znalca J.. D. R. (č. l. 140 spisu) k námietke odporkyni Evy Uramovej v konaní
spisová značka 12C/379/2015, ktorá sa týkala nepoužitia koeficientu redukujúcich faktorov uviedol, že
všetky koeficienty polohovej diferenciácie pre výpočet všeobecnej hodnoty pozemku na 1 m2 boli použité
v súlade s vyhláškou MS SR č. 254/2010 Z. z. Použitie koeficientov je usmernené aj v odbornej literatúre.
To, že záhradková osada je umiestnená v strede svahovitého terénu, a že naprieč prechádza vzdušné

elektrické vedenie VN a sú zakázané všetky druhy stavieb pre výrobu, bývanie, verejné stravovanie
a ubytovanie nie je dôvod na použitie koeficientu kR inou hodnotou ako 1,0. Predsa sa hodnotil
pozemok v záhradkárskej osade, kde zákaz výstavby iných objektov je samozrejmosťou. Prakticky
všetky záhradkárske osady sú zriadené na svahovitých pozemkoch a existencia vzdušného elektrického
vedenia je tiež bežnou skutočnosťou. Svahovitosť terénu, a to, že cez záhradkársku osadu prechádza
vzdušné elektrické vedenie, zásadným spôsobom neprekáža využívaniu pozemkov na daný účel -
pre záhradkársku osadu. Uvedené charakteristiky daného pozemku sú vystihnuté hneď v koeficiente
všeobecnej situácie kS = 0,60 ako pozemky v záhradkových osadách, ako aj v ďalších koeficientov.

Z predložených nájomných zmlúv navrhovateľmi do súdneho spisu, ktoré majú uzatvorené so
spoločnosťou ENROL, s.r.o. so sídlom Lučenec, Mikušovská cesta 17, IČO: 36619434 má súd
preukázané, že naposledy určené nájomné z titulu uzatvorenej Zmluvy o nájme pozemkov na
poľnohospodárske účely zo dňa 15.11.2008 bolo určené nájomné vo výške 50,--Eur na 1 hektár ročne.
Predmetom nájomnej zmluvy boli pozemky v podielovom spoluvlastníctve navrhovateľov, ktoré sa
nachádzajú na parcele číslo L.a XXXX/X katastrálne územie R., zapísané na LV č. XXXX.

Z pripojenej katastrálne mapy vyplýva, že záhradkárska osada, na ktorej sa nachádza záhradka v užívaní
odporcu je situovaná v rámci parcely "E" XXXX/X, resp. XXXX/X. Uvedené nebolo medzi účastníkmi
konania sporné.

Podľa § 1 ods. 1 písm. a/ zákona č. 64/1997 Z. z., tento zákon upravuje užívanie pozemkov v zriadených
záhradkových osadách na základe nájomného vzťahu zriadeného týmto zákonom.

Podľa § 2 ods. 1, 2 zákona č. 64/1997 Z. z., zriadenou záhradkovou osadou sa rozumie záhradková
osada zriadená do 24. júna 1991 na pozemkoch, ku ktorým bola uzavretá zmluva o dočasnom
užívaní pozemku medzi Slovenským zväzom záhradkárov, Slovenským zväzom chovateľov alebo jeho
organizačnou zložkou (ďalej len "záhradkárska organizácia"), alebo jej členom a poľnohospodárskou
organizáciou alebo inou organizáciou, ktorá k pozemku mala
a) právo správy (právo hospodárenia) alebo
b) právo družstevného užívania, alebo
c) právo náhradného užívania, alebo
d) právo užívania na zabezpečenie výroby, alebo
e) iné užívacie právo.
Nájomcom 3) alebo užívateľom 4) pozemkov v zriadenej záhradkovej osade (ďalej len "užívateľ")
sa rozumie člen záhradkárskej organizácie, ktorý na základe zmluvy so záhradkárskou organizáciou
alebo poľnohospodárskou organizáciou, alebo inou organizáciou tieto pozemky obhospodaruje a užíva
tie pozemky, ktoré slúžia všetkým členom záhradkárskej organizácie, najmä pozemky, na ktorých sú
vybudované prístupové cesty, spoločné hygienické, rekreačné a iné prevádzkové zariadenia 5) (ďalej
len "spoločný pozemok").

Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z. z., ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná
zmluva podľa osobitného predpisu, 6) vznikne medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona
nájomný vzťah.

Podľa § 4 ods. 1, 2 zákona č. 64/1997 Z. z., výška ročného nájomného za užívanie pozemkov na
základe nájomného vzťahu podľa § 3 sa určuje podľa osobitného predpisu, 9) ak sa vlastník s nájomcom
nedohodnú inak. Nájomné podľa odseku 1 je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku.

Podľa § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len "OZ"), nájomnou zmluvou
prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo
z nej bral aj úžitky.

Podľa § 671 ods. 1 OZ, nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase
uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa § 3 ods. 1 OZ, výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez
právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými
mravmi.

Podľa § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy
odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len
jednotlivých plnení. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Z vykonaného dokazovania, po vyhodnotení všetkých dôkazov jednotlivo, ako aj v ich vzájomnej
súvislosti mal súd preukázané, že žaloba navrhovateľov je dôvodná čiastočne.

Je preukázané, že odporca ako člen záhradkárskej organizácie pozemky v podielovom spoluvlastníctve
navrhovateľov obhospodaruje a užíva, preto na vzájomný vzťah medzi účastníkmi konania je nutné
aplikovať zákon č. 64/1997 Z. z.

V zmysle § 3 ods. 1 vyššie uvedeného zákonného ustanovenia, keďže medzi navrhovateľmi ako
podielovými spoluvlastníkmi a odporcom ako užívateľom nebola do dňa účinnosti zákona uzatvorená
nájomná zmluva, automaticky dňom nadobudnutia účinnosti zákona, t. j. od 01.04.2011 vznikol medzi
účastníkmi konania nájomný vzťah.

Právo na zaplatenie nájomného navrhovateľom vyplýva z § 4 zákona č. 64/1997 Z. z.

Z vykonaného dokazovania bolo súdom nepochybne zistené, že navrhovatelia sú aktívne vecne
legitimovaní ako spoluvlastníci na podanie návrhu o zaplatenie ceny nájmu z dôvodu užívania ich parcely
odporcom ako jedným zo skupiny záhradkárov XII. ZO. Vzhľadom na zhodné vyjadrenia účastníkov
konania bolo nesporne ustálené, že odporca užíval v rokoch 2011, 2012 a 2013 v XII. ZO záhradku o
výmere 318 m2 a táto sa nachádza na parcele navrhovateľov. Podiel navrhovateľov súčtom predstavuje
jednu polovicu k celku a v takejto výške si navrhovatelia aj uplatnili právo na zaplatenie nezaplateného
nájomného, čo je v súlade so zákonom, pretože so spoločnou vecou a právami s ňou súvisiacimi môže
nakladať ktorýkoľvek spoluvlastník a takéto právo si uplatniť.

Spornou skutočnosťou medzi účastníkmi konania bola len otázka výšky náhrady nájomného, keďže v
predmetnej veci nebola uzatvorená nájomná zmluva, avšak nájomný vzťah vznikol zo zákona. Nakoľko
teda výška nájomného nebola dojednaná, mal súd za to, že výška nájomného by mala korešpondovať
všeobecnému nájomnému tak, ako je v tejto lokalite pri rovnakom spôsobe užívania pozemku obvyklé.

Navrhovatelia predložili súdu znalecký posudok súdneho znalca J.. F. B. ako listinný dôkaz, kde znalec
metódou polohovej diferenciácie určil všeobecnú výšku nájomného. Keďže všeobecná výška nájomného
takto určená a v ktorej intenciách si aj navrhovatelia právo uplatnili bola namietaná zo strany odporcov,
súd vo veci nariadil odborné vyjadrenie súdnym znalcom J.. D. R. v konaní vedenom na Okresnom súde
Lučenec spisová značka 12C/379/2015. Znalec taktiež určil výšku nájomného, a to metódou polohovej
diferenciácie výpočtom v sumách od 0,30 Eur po 0,32 Eur za m2 a rok.

Vyššie uvedené znalecké posudky súd hodnotil ako listinný dôkaz vo vzťahu k znaleckému posudku
J.. F. B., ako aj odbornému vyjadreniu J.. D. R., ktoré však súd nezohľadnil pri rozhodovacej činnosti,
nakoľko podľa názoru súdu je potrebné vychádzať zo širších aspektov pri posudzovaní predmetnej
problematiky. V prvom rade je všeobecne známou skutočnosťou, že záhradkárske osady sa budovali
v lokalitách, ktoré pred rokom 1989 neboli využívané poľnohospodárskou výrobou či už Jednotnými
roľníckymi družstvami alebo Štátnym majetkami ako veľkovýroba, pretože na túto veľkovýrobu neboli
vhodné. Predmetné parcely boli preto odovzdávané do užívania jednotlivým občanom, ktorí ich
následne rekultivovali, zúrodňovali a užívali pre svoju osobnú potrebu, resp. potrebu svojich blízkych.
Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že predmetná parcela, na ktorej sa nachádza záhradkárska
osada je súčasťou väčšej parcely, a to "E" XXXX/X, resp. XXXX/X, ktorej časť navrhovatelia dali do
užívania podnikateľskému subjektu ENROL, s.r.o. za účelom poľnohospodárskej výroby. Podnikateľský
subjekt uhrádza za túto časť parcely, ktorej kontinuálnou časťou pre prípad, že by tam nebola
zriadená záhradkárska osada, by bola aj časť parcely touto osadou zabratá, za cenu 0,005 Eur za
m2 (50,-- Eur za 10 000 m2). Vychádzajúc zo stavu, keď podnikateľský subjekt, ktorý vykonáva
poľnohospodársku výrobu za účelom dosiahnutia zisku platí nájomné vo výške 50,--Eur za 100 000

m2 sa súd domnieva, že požadovať nájomné vo výške 0,30 Eur, resp. 0,582 Eur za m2 by bolo v
rozpore so zásadami občianskeho spolužitia, pretože zo strany vlastníka by došlo k nedôvodnému
zneužívaniu svojho postavenia. Naviac súd poukazuje taktiež na skutočnosť, že v rovnakej lokalite
prenajíma iný prenajímateľ, a to Slovenský pozemkový fond jednotlivé záhrady za nájom vo výške 0,06
Eur/m2, najmenej však 40,--Eur za záhradku. Podľa názoru súdu, napriek tomu, že súdny znalec sa
nepriklonil k tejto cene, je predmetnú cenu možno považovať za cenu všeobecnú a obvyklú v tomto
mieste aj vzhľadom na to, že tak ako je to deklarované SPF opakovane boli uzatvorené nájomné zmluvy
v množstve 18 kusov s jednotlivými záhradkármi (jednalo sa o VII. ZO, ktorá sa nachádza v tej istej
lokalite ako XII. ZO vzdialená vzdušnou čiarou cca 400 až 600 metrov od seba). V neposlednom rade
je treba poukázať na skutočnosť, že súdni znalci vychádzali v zmysle metodiky a všeobecne záväzných
predpisov zo stavu v akom sa parcely v súčasnosti nachádzajú, tzn. rekultivované a zúrodnené, čo
bolo spôsobené činnosťou odporcov a uvedená skutočnosť by pri posudzovaní výšky nájomného bola
pripočítavaná na ich ťarchu.

Na základe vyššie uvedených skutočností súd vychádzal z nájomného 40,--Eur ročne za záhradku
pre všetkých podielových spoluvlastníkov. Keďže navrhovatelia vlastnia ako podieloví spoluvlastníci len
polovicu spoluvlastníckeho podielu, cena ročného nájmu za záhradku je 20,--Eur (40:2). Navrhovatelia
si uplatnili právo za nájomné v roku 2011 za deväť mesiacov, t. j. 0,75 % ročného nájmu čo zo sumy
20,--Eur predstavuje sumu 15,--Eur a za rok 2012 ako aj za rok 2013 im prináleží taktiež nájomné po
20,--Eur, t. j. spolu 55,--Eur.

Vo zvyšku čo do zaplatenia sumy 199,48 Eur s príslušenstvom súd preto žalobu zamietol.

Odporca je v omeškaní so zaplatením dlžného nájomného za roky 2011 až 2013, na ktorého zaplatenie
bol vyzvaný v lehote do 15.07.2014, čo odporca aj potvrdil a v konaní nenamietal, navrhovatelia to aj
preukázali listinným dôkazom. Navrhovateľom teda prináleží úrok z omeškania počnúc od 16.07.2014 v
zákonnej výške 5,15 % ročne a keďže od 09.09.2014 požadovali úrok v nižšej výške, a to 5,05 % ročne
z dlžnej sumy, súd priznal predmetný úrok v zmysle navrhovaného petitu.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 O. s. p., ak mal účastník vo veci úspech len čiastočný,
súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadny z účastníkov nemá na náhradu trov právo.

Keďže tak navrhovatelia ako aj odporca boli v konaní úspešní pomerne, avšak odporca v pomerne väčšej
časti, súd by trovy konania podľa pomerného úspechu v konaní priznal odporcovi. Odporca si však
žiadne trovy konania neuplatnil, preto súd rozhodol tak, že odporcovi náhradu trov konania nepriznal“.

3. Proti rozsudku odvolanie podali žalobcovia. Zdôraznili, že medzi žalovaným a žalobcami nedošlo k
dohode o primeranej cene nájmu. Zákon č. 67/1997 Z. z. § 3 a 4 v znení zmien a doplnkov určuje,
že výška nájomného od 01. 04. 2011 za užívanie pozemkov v záhradkárskych osadách vychádza z
aktuálnej všeobecnej hodnoty pozemku a všeobecnej hodnoty nájmu. Ako podklad pre výpočet nájmu
bol použitý znalecký posudok J.. F. B. č. 08/2012 zo dňa 22. 05. 2012, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu
pozemku 6,78 €/m2 a znalecký posudok č. 15/2014 o stanovení všeobecnej hodnoty nájmu vyhotovený
J.. F. B. zo dňa 29. 05. 2014 - všeobecná hodnota nájmu 0,582 €/m2/rok.

4. Súd prvej inštancie nariadil v rámci konania nové znalecké dokazovanie súdnym znalcom J.. D. R.
formou odborného vyjadrenia. Odborné vyjadrenie znaleckého úkonu 7/2016 bolo žalobcami namietané
s tým, že znalec stanovil všeobecnú hodnotu pozemku a všeobecnú hodnotu nájmu analogicky ako
v VII. ZO bez ohľadu na rozdielnu lokalitu, v ktorých sa nachádzajú obidve záhradkárske osady. XII.
ZO sa nachádza v tesnej blízkosti intravilánu mesta R., čím majú aj pozemky logicky vyššiu hodnotu.
Zdôvodnenie, že XII. ZO a VII. ZO je „tá istá lokalita vzdialená od seba vzdušnou čiarou 400 - 500 m „nie
je na mieste“. Stanovisko znalca, že nie je priama možnosť napojenia na inžinierske siete neobstojí,
pretože táto možnosť napojenia tu predsa existuje, a to príjazdovou komunikáciou, ktorou sú vedené
všetky inžinierske siete k obytným budovám. Žalobcovia preto zastávajú názor, že takýmto posúdením
pri použití hore uvedených východiskových podkladov došlo pri výpočte všeobecnej hodnoty pozemku
a tým spojeného výpočtu všeobecnej hodnoty nájmu k značnému podhodnoteniu cien. Znalec J.. D. R.
sa na základe usmernenia súdu zo dňa 15. 02. 2016 odborne vyjadril len v nutnom rozsahu, pričom
stanovil všeobecnú hodnotu pozemku a všeobecnú hodnotu nájmu analogicky ako v VII. ZO bez ohľadu
na rozdielnu lokalitu, v ktorých sa nachádzajú obidve záhradkárske osady. Tento listinný dôkaz súd však

bližšie neskúmal, nebral ho do úvahy a pri rozhodovaní sa priklonil k paušálnemu výpočtu nájomného
podľa kritérií, ktoré pre túto lokalitu určuje Slovenský pozemkový fond, ktorý podľa svojich interných
pravidiel, na základe dohody zmluvných strán. V ich prípade však k dohode o výške nájmu nedošlo (ako
u SPF), preto stanovenie nájomného malo vychádzať zo znaleckého posudku. Ani súdny znalec J.. D.
R. v záhradkových osadách nepovažuje túto metódu za vhodnú, vzhľadom na to, že sa jedná o paušálnu
náhradu a nezohľadňuje ani skutočnú výmeru jednotlivých záhradiek. Súd nebral do úvahy ustanovenia
zákona č. 64/1997 Z. z. v znení neskorších zmien a doplnkov a o výške nájomného rozhodol „z pohľadu
širších aspektov pri posudzovaní predmetnej problematiky“, tak ako to uvádza v odôvodnení rozsudku.
Žalobcovia preto zastávajú názor, že rozhodnutie procesného súdu vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci, čím je daný odvolací dôvod uvedený v § 205 ods. 2 OZ. Navrhli preto, aby odvolací
súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil a zaviazal odporcu zaplatiť navrhovateľom 1/ až 4/ spoločne
a nerozdielne sumu 254,48 € spolu s úrokom z omeškania v sume 5,15 % ročne zo sumy 254,48 € od
16. 07. 2014 do 09. 09. 2014 a vo výške 5,05 % ročne zo sumy 254,48 € od 01. 09. 2014 do zaplatenia,
všetko v lehote 3 dní.

5. Žalovaný sa k podanému odvolaniu vyjadril. Uviedol, že súhlasí s rozsudkom okresného súdu a
zároveň dokladoval, že k rukám J.. Q. K. zaplatili už sumu 110 € ako nájomné určené rozsudkom za
rok 2011 až 2013. Vo svojom odvolaní žalobcovia neustále vychádzajú zo znaleckých posudkov J..
F. B. č. 08/2012 a č. 15/2014, v ktorých bola ale nesprávne stanovená všeobecná hodnota pozemku
6,78 €/m2 a všeobecná hodnota nájmu 0,582 €/m2/rok. J.. B. v týchto znaleckých posudkoch použil
nadhodnotené nesprávne jednotlivé koeficienty. Tiež pri výpočte všeobecnej hodnoty nájmu nepoužil
priemernú úrokovú sadzbu osobitne v každom roku a neurobil ani samotný výpočet nájmu osobitne podľa
jednotlivých rokov. Výpočet urobil spoločne za celé obdobie a tým dospel k nesprávnemu výsledku
všeobecnej hodnoty nájmu 0,582 €/m2//rok.

6 Žalobcovia ďalej namietajú voči odbornému vyjadreniu číslo znaleckého úkonu 7/2016. Žalovaný má
za to, že J.. D. R. vo vyjadrení postupoval v zmysle vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z. z. o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku. Správne stanovil jednotlivé koeficienty, ktoré sa týkajú konkrétne jeho XII.
ZO (osobitne, že pozemok je bez technickej infraštruktúry, nie sú tam rozvody vody, elektriny ani plynu),
okrem koeficienta redukujúcich faktorov. Naviac, majú výhradu, že v ňom nie je zohľadnený stredne
svahovitý terén, stavebná uzávera a elektrické vedenie. Záverom žalovaný navrhol zamietnuť odvolanie
žalobcov.

7. Krajský súd ako súd odvolací preskúmal vec viazaný rozsahom odvolania ako aj odvolacími dôvodmi
(§ 379 a § 380 CSP), bez nariadenia pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP a rozsudok súdu prvej
inštancie potvrdil podľa § 387 ods. 1 CSP ako vo výroku vecne správny.

8. Podľa ust. § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

9. V danej veci odvolací súd nezistil žiadne okolnosti, ktoré by spochybňovali správnosť rozsudku súdu
prvej inštancie. Z obsahu spisu vyplýva, že okresný súd správne postupoval, keď rozhodol v zmysle
enunciátu. Dôvody, pre ktoré tak urobil, okresný súd správne a podrobne rozobral v odôvodnení svojho
rozsudku. S týmito dôvodmi sa v celom rozsahu stotožňuje aj odvolací súd a v podrobnostiach na ne
odkazuje.

10. Na doplnenie správnosti rozsudku súdu prvej inštancie, ale najmä k odvolacím dôvodom krajský
súd dodáva:
- súd prvej inštancie rozhodoval na základe zisteného skutkového stavu a tento skutkový stav zistil
procesným postupom podľa CSP (§ 215 ods. 1, 2 CSP)
- z obsahu odvolania žalobcov vyplýva, že títo vytýkajú procesnému súdu, že dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
- žalobcovia nenavrhujú vykonať ďalšie dokazovanie ani zopakovať už vykonané dôkazy, avšak
žiadajú, aby odvolací súd prehodnotil závery vykonaných dôkazov súdom prvej inštancie a na základe
prehodnotenia týchto dôkazov rozhodol vo veci v zmysle ich návrhu.

11. Odvolací súd poukazuje na ust. § 384 ods. 1 CSP, podľa ktorého ak má odvolací súd za to,
že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
dokazovanie v potrebnom rozsahu zopakuje sám.
Treba zdôrazniť, že ustanovenie zákona hovorí o skutkových zisteniach (teda zisteniach vykonaných
na základe dokazovania), ale ustanovenie nemá na mysli skutkové závery súdu (tieto robí súd zo
skutkových zistení).

12. Odvolací súd nemá možnosť ani oprávnenie prehodnocovať skutkové závery súdu prvej inštancie
bez toho, aby vykonal nové skutkové zistenia alebo opakoval už vykonané skutkové zistenia. Žalobcovia
však v odvolacom návrhu nenavrhli ani zopakovať skutkové zistenia ani doplniť dokazovanie o ďalšie
skutkové zistenia.

13. Za tohto stavu veci odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil.

14. Podľa § 396 ods. 1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj
na odvolacie konanie.
Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým
sa konanie končí.
Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

15. V odvolacom konaní bol žalovaný plne úspešný a preto mu krajský súd priznal náhradu trov
odvolacieho konania v rozsahu 100 % účelne vynaložených nákladov.

16. O veci senát odvolacieho súdu rozhodol pomerom hlasov členov senátu 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh - § 428 CSP).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 24. 4. 2017. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.