Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. december 2016

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 17Co/1217/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3113218684
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 12. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivan Kubínyi

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2016:3113218684.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Ivana Kubínyiho, sudkyne Mgr.

Zuzany Holúbkovej a sudkyne JUDr. Gabriely Janákovej v spore žalobkyne Q. K., nar. XX.XX.XXXX,
bytom G. V., O. XXX/X, zast. Mgr. Júliusom Meszárošom, advokátom so sídlom Trenčín, Námestie
sv. Anny 20B a Mgr. Gabrielou Hlavinkovou, advokátkou so sídlom Trenčín, 1. mája 174/13-3, proti
žalovanému: I., s.r.o., so sídlom E., I. 5, IČO: 36 306 169, zast. JUDr. Milanom Látalom, bytom
Trenčianske Teplice, Gogolova 10, o zaplatenie 1.558,65 eur, na odvolanie žalovaných proti rozsudku
Okresného súdu Trenčín zo dňa 14. augusta 2015, č.k. 27C/164/2013-129, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti, t.j. vo vyhovujúcom výroku I. a vo výroku

o trovách konania potvrdzuje.

II. Žalobkyňa má voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom čiastočne vyhovel žalobe a žalovaného zaviazal k
zaplateniu 1.020,22 eur s príslušným úrokom z omeškania (výrok I.), vo zvyšku žalobu zamietol
(výrok II.) a žalovaného zaviazal k náhrade trov konania. Rozhodol tak o žalobe, ktorou sa žalobkyňa
domáhala vrátenia preplatku na platbách súvisiacich s vlastníctvom a užívaním bytu, ktoré mala zaplatiť
žalovanému ako správcovi. Vec právne posúdil podľa § 5 ods. 1 písm. g/ z.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov (ďalej ZoB), § 5 ods. 7 ZoB, § 6 ods. 1 ZoB, § 6 ods. 2 a 3 ZoB, § 8 ods. 1
a 2 ZoB, § 8a ods. 1, 3, 5, 6, 8 ZoB, § 14 ods. 1, 4 ZoB, podľa § 451 ods. 1 z.č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník (OZ), § 452 ods. 2 OZ a podľa § 456 OZ. Súd prvej inštancie prijal záver, že žalobkyňa
dôvodne namietala existenciu riadnej a platnej zmluvy o výkone správy. Z vykonaného dokazovania
zistil, že žalovaný nepreukázal, na základe akého právneho titulu vykonáva správu bytového domu
s.č. XXX. Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov v bytovom dome s.č. XXX zo dňa 25.02.2011
vyplýva, že v rámci bodu 5/ schôdze došlo k rokovaniu ohľadne správy bytového domu. Vlastníci

konštatovali, že zmluvu o výkone správy so správcom C. O., s.r.o. vypovedal majoritný vlastník M. C..
Vlastníci 100 % hlasov prítomných vlastníkov uznesením síce schválili novú správcovskú spoločnosť
- žalovaného s výkonom správy od 01.03.2011 v zmysle čl. 12.3 zmluvy o výkone správy, avšak
uznesením zároveň konštatovali, že predložený návrh zmluvy o výkone správy je predbežný, slúži len
ako podklad pre vyhotovenie záväznej zmluvy, ktorá bude predložená vlastníkom, bude prerokovaná,
text bude odsúhlasený a následne schválený na schôdzi vlastníkov v júni 2011, a že doterajší správca
predloží vlastníkom výročnú správu do 31.05.2011 spolu s vyúčtovaním roku 2010, s tým, že sa zaväzuje

prípadné zistené nedostatky odstrániť. Podľa súdu prvej inštancie teda dňa 25. 02.2011 nedošlo vôbec
na schôdzi vlastníkov bytov v bytovom dome s.č. XXX k hlasovaniu a k schváleniu novej zmluvy o
výkone správy s novým správcom - žalovaným, ani k hlasovaniu a k schváleniu prípadného dodatku
alebo zmeny pôvodnej zmluvy o výkone správy so správcom, spoločnosťou C. O., s.r.o.. Napriektomu žalovaný predložil zmluvu o správe, uzavretú dňa 25.02.2011 medzi žalovaným ako správcom
a objednávateľom: Vlastníkmi bytov a nebytových priestorov apartmánového domu C. O. - G. ul.,
s.č. XXX/XX, XXX XX E. E., pričom podľa samotnej zmluvy bol text zmluvy schválený na schôdzi

vlastníkov 25.02.2011 (1. strana zmluvy). Taktiež v preambule zmluvy sa uvádza, že vlastníci na schôdzi
konanej 25.02.2011 v Trenčianskych Tepliciach nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov rozhodli o zrušení zmluvy správy domov k 1.3.2011 doterajším správcom
C. O., s.r.o. a výkonom správy poverili nového správcu - žalovaného. V preambule sa ďalej uvádza,
že vlastníci na schôdzi svojím súhlasom schválili text tejto zmluvy a rozhodli o udelení splnomocnenia

svojmu zástupcovi p. V. Z. na jej podpísanie v ich mene. Pán V. Z. mal podľa preambuly zostať súčasne
hovorcom za ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome mimo vlastníka p. M. C.. Na
základe tohto rozhodnutia prijatého na schôdzi dňa 25.02.2011 uzatvorili zmluvné strany túto zmluvu
o výkone správy, ktorá nahradzuje už uzatvárané zmluvy o výkone správy s datovaním pri prevodoch
vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Zoznam vlastníkov aj ich uznesenie mali tvoriť prílohu č.
1 zmluvy a byť jej neoddeliteľnou súčasťou. Zmluva je podpísaná konateľkou žalovaného Ing. J.

O. a zástupcom vlastníkov: M. C.. Skutočnosti uvádzané v preambule zmluvy však podľa súdu prvej
inštancie nezodpovedali skutočnosti, pretože na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov dňa
25.02.2011 nedošlo k schváleniu textu zmluvy o správe a k splnomocneniu jedného z vlastníkov V.
Z. na podpis tejto zmluvy o správe za ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome s.č. XXX. V zápisnici zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa 25.02.2011

sa žiadne takéto rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov nenachádza. Naviac, žalovaným
predložená zmluva o správe je za vlastníkov bytov a nebytových priestorov podpísaná M. C. ako
zástupcom vlastníkov bytov podľa § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý
ale podľa uznesenia, prijatého práve na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov konanej dňa
25.02.2011 zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome nebol; týmto bol V. Z.

(bod 4/ zápisnice). Zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle § 8a ods. 5 zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pritom zastupuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v danom bytovom dome a nie je možné, aby zastupoval len niektorých vlastníkov, tak ako to
uvádza preambula predloženej zmluvy o správe zo dňa 25.02.2011. Predložená zmluva o výkone správy
neobsahuje ani žiadnu prílohu, ktorou by -podľa textu zmluvy- mal byť zoznam vlastníkov a uznesenie

o schválení textu zmluvy o správe. Taktiež tvrdenia žalovaného v odpore, že ako nový správca riadne
doručil do poštových schránok vlastníkov kópiu zmluvy o výkone správy, hneď ako bola podpísaná
splnomocnenými vlastníkmi - odsúhlaseným hovorcom domov p. V. Z. a p. M. C. ako väčšinovým
vlastníkom bytového domu; že zmluva o výkone správy vznikla po pripomienkach všetkých vlastníkov
a jej 4-násobných úpravách s tým, že konečná verzia zmluvy bola riadne sprístupnená pre vlastníkov

aj na výveske na prízemí domu, pričom žalobkyňa sa osobne zúčastnila rokovaní o texte tejto zmluvy
o výkone správy, nemali oporu vo vykonanom dokazovaní.

2. Vzhľadom na uvedené súd prvej inštancie konštatoval, že zmluva o správe zo dňa 25.02.2011,
predložená v konaní žalovaným, nie je riadnou zmluvou o správe bytového domu s.č. XXX uzavretou

medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bytového domu s.č. XXX a správcom - žalovaným,
pretože z jeho nevyplýva prejav vôle vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu s.č.
XXX byť touto zmluvou viazaný. Vzhľadom k tomu, že dňa 25.02.2011 nedošlo na schôdzi vlastníkov
bytov a nebytových priestorov k schváleniu zmluvy o výkone správy so žalovaným alebo k prijatiu
dodatku alebo zmeny pôvodnej zmluvy o výkone správy so správcom C. O., s.r.o. vo forme uznesenia,

je nedôvodná námietka preklúzie nároku žalobkyne, vznesená v konaní žalovaným, pretože žalobkyňa
nemohla v súdnom konaní v zmysle § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
namietať platnosť uznesenia schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré nebolo vôbec
prijaté. Podľa súdu prvej inštancie, uznesením č. 5/II 2011, bod A/, prijatým na schôdzi vlastníkov bytov
a nebytových priestorov dňa 25.02.2011, došlo výlučne k schváleniu novej správcovskej spoločnosti -

žalovaného s výkonom správy od 01.03.2011, ktoré uznesenie - s ohľadom na to, že zároveň s týmto
uznesením nedošlo k schváleniu novej zmluvy o výkone správy s novou správcovskou spoločnosťou
alebo k schváleniu dodatku alebo zmeny pôvodnej zmluvy o výkone správy vo vzťahu ku novému
správcovi - nemá vôbec oporu v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. I keď za tento návrh
hlasovala aj prítomná žalobkyňa, nemení to podľa súdu prvej inštancie nič na skutočnosti, že správca

môže vykonávať správcovskú činnosť výlučne na základe zákona o bytoch a nebytových priestoroch a
zmluvy o výkone správy, riadne uzavretej s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,
ktorá stanovuje ich vzájomné práva a povinnosti. Nie je možné, aby - ako v prejednávanom prípade -osoba vykonávala správu bytového domu bez zmluvy o výkone správy viac ako 4 roky. Tento právny
názor podporuje podľa súdu prvej inštancie napríklad i ust. § 8a ods. 8 ZoB.

3. Vzhľadom k uvedenému súd prvej inštancie konštatoval, že žalovaný vykonáva správu v bytovom
dome s.č. XXX bez akéhokoľvek právneho titulu. Všetky plnenia, ktoré od žalobkyne prijal odo dňa, kedy
sa fakticky ujala správy bytového domu, t.j. odo dňa 01.03.2011, prijal bez právneho dôvodu, pričom
nebol vôbec oprávnený vykonávať správy bytového domu s.č. XXX. Z vyúčtovania za rok 2011 súd
zistil, že žalobkyňa žalovanému uhradila zálohové platby v celkovej výške 1 020,22 €, ktoré žalovaný

prijal bez právneho dôvodu a týmto spôsobom sa na úkor žalobkyne bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné
obohatenie je povinný vydať žalobkyni, a preto ho na zaplatenie sumy 1 020,22 € zaviazal súd.

4. K námietke premlčania nároku žalobkyne, súd prvej inštancie uviedol, že napriek tomu, že žalovaný
tvrdí, že je správcom bytového domu s.č. XXX, v konaní neuniesol dôkazné bremeno o tom, že by

zmluvu o správe zo dňa 25.02.2011, z ktorej odvodzuje svoje postavenie správcu, doručil žalobkyni,
tak ako to riadnemu správcovi ukladá § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zmluvu o výkone správy žalobkyni nezaslal ani na jej písomnú žiadosť zo dňa 24.01.2013, hoci v jeho
nedatovanej odpovedi sa ako príloha uvádza zmluva o výkone správy. Táto zmluva, ktorá mala byť
žalobkyni zaslaná, ale nie je žiadnym spôsobom špecifikovaná s tým, že z textu odpovede vyplýva,

že malo ísť o zmluvu, ktorá bola podpísaná zástupcom vlastníkov V. Z. a väčšinovým vlastníkom M.
C.. Takáto zmluva o výkone správy v súdnom konaní žalovaným predložená vôbec nebola (zmluvu o
správe zo dňa 25.02.2011 podpísal len M. C.). S poukazom na § 41 ods. 3 O.s.p. bola potom zmluva o
správe zo dňa 25.02.2011 žalobkyni doručená až okamihom, keď táto zmluva bola súdom oboznámená,
teda dňom 02.06.2015, v ktorý deň sa žalobkyňa subjektívne dozvedela - s ohľadom na skutočnosť, že

predmetná zmluva predstavuje nulitný právny akt -, že na jej úkor došlo k bezdôvodnému obohateniu a
kto sa na jej úkor bezdôvodne obohatil. Z tohto dôvodu mal súd za to, že nárok žalobkyne na vydanie
bezdôvodného obohatenia zo strany žalovaného premlčaný nie je.

5. Ohľadom zvyšku nároku žalobkyne, teda nároku na vrátenie preplatku z vyúčtovania za služby

spojené s užívaním bytu za rok 2010 a za obdobie od 01.01.2011 do 28.02.2011 žalobu zamietol pre
nedostatok pasívnej vecnej legitimácie žalovaného. O trovách rozhodol podľa § 142 ods. 2 O.s.p. a
zohľadnil pomer úspechu účastníkov vo veci.

6. Proti rozsudku v jeho zamietavej časti podal včas odvolanie žalovaný. Namietal zistenia a závery

ohľadom správy bytového domu spoločnosťou C. O., s.r.o. a k správe touto spoločnosťou uvádzal
viaceréskutočnosti.Ďalejuviedolakobolažalobkyňainformovanáookolnostiachsúvisiacichsozmenou
správy domu, a že zmluva o výkone správy so žalovaným bola žalobkyni preukázateľne posielaná
predchádzajúcim správcom spoločnosťou C. O., s.r.o. za čo v odpovedi poďakovala, no na súde tvrdí
opak. Súd prvej inštancie prehliadol uvedenú emailovú korešpondenciu spoločnosti C. O., s.r.o. so

žalobkyňou. Poukázal tiež na to, že ostatní vlastníci zmluvu o výkone správy so žalovaným podpísanú
vrátili, no žalobkyňa tak zrejme úmyselne neurobila. Žalovaný nesúhlasil tiež so záverom súdu prvej
inštancie o ukončení správy domu, respektíve o jej zmene k jednému dňu, pretože aj po zmene správy
dobiehajú zmluvné vzťahy pôvodného správcu. Nesprávny bol preto záver súdu prvej inštancie, že
súbežne vykonávali správu bytového domu dva subjekty. Ako vyplýva zo zápisnice zo schôdze zo

dňa 25. 2. 2011, predchádzajúci správca ukončil svoju činnosť výpoveďou k februáru 2011 a novým
správcom sa už vo februári stala spoločnosť žalovaného. Na danej schôdzi sa zúčastnila i žalobkyňa.
Žalovaný ďalej uviedol okolnosti k výkonu funkcie zástupcu vlastníkov bytov pánom Z. a považoval
za nejasné, prečo sa súd prvej inštancie zaoberal funkciou zástupcu vlastníkov bytov. Nič negatívne
k tomu neuviedol, ale z neznámych príčin sa jednalo o podklad napadnutého rozsudku. Záver súdu

prvej inštancie o súčasnom výkone správy dvoma správcami považoval žalovaný za nesprávny aj z toho
dôvodu, že na schôdzi dňa 14. 1. 2011 bol predložený návrh zmluvy o výkone správy so žalovaným
a došlo iba k jej predjednaniu. Súbežne 2 zmluvy o výkone správy však nikdy neexistovali. Žalovaný
potom pripravil a predložil vlastníkom nový návrh zmluvy o výkone správy a vzhľadom na potrebu prijatia
novej zmluvy vo februári sa na schôdzi rozhodlo, že sa vyberie prvá strana uvádzaná ako návrh zmluvy

o výkone správy a ponechá sa druhá strana s nadpisom Zmluva o výkone správy. Na základe toho
bola schválená celá zmluva o výkone správy na schôdzi vlastníkov v takom znení, ako je uvedené
v preambule zmluvy. v ďalšom obsahu odvolania uvádzal žalovaný dôvody, pre ktoré považoval
za správne žalovaným vyhotovené vyúčtovania za služby spojené s vlastníctvom a užívaním bytužalobkyňou. V tomto smere považoval žalovaný za nesprávne nevykonanie výsluchov svedka, ktorý
spracovával účtovníctvo pôvodného správcu. Žalovaný sa v žiadnom prípade bezdôvodne neobohatil
na úkor žalobkyne, ale naopak táto mala predpísanú povinnú platbu, ktorú sa v zmluve o výkone správy

zaviazala načas uhrádzať. Žalobkyňa si to však vysvetlila po svojom, požadovanú čiastkou neplatila
a jej dlh voči žalovanému je viac než 2500 eur. Žalovaný opakovane v odvolaní poukazuje na riadne
uzatvorenie zmluvy o výkone správy a uvádza, že 80 % všetkých vlastníkov, teda 100 % prítomných
na schôdzi, súhlasilo s plným znením zmluvy. Pri prijímaní zmluvy sa nezaznamenalo že zmluva je
neplatná, alebo že vlastníci s ňou nesúhlasia. Do prejednávania zmluvy dokonca vstúpila i žalobkyňa

s tým, že 9 vlastníkov bytov nie je prítomných, čo predstavovalo 20 % zo všetkých hlasov. Preto sa do
zápisnice zo schôdze zo dňa 25. 2. 2011 dostalo, že zmluva je predbežná. Myslelo sa tým, že vyjadrenia
a doplnky do predmetnej zmluvy sa od neprítomných vlastníkov prípadne dodatočne zakomponujú po
ich ďalšom odsúhlasení vlastníkmi bytov. Každému vlastníkovi bytu bola zmluva doručená do poštovej
schránky do 5 dní. Väčšina podpísaných kópii zmlúv sa žalovanému vrátila do dvoch týždňov. Súd prvej
inštancie si zle vysvetlil, že zmluva o výkone správy je predbežná, a teda neplatná. V tomto smere

považoval žalovaný za dôkaz výsluch svedkyne U. a pána M. C. o tom, že vlastníci predloženú zmluvu o
výkone správy chceli, riadne odsúhlasili a skonštatovali jej platnosť. Ďalšie potvrdenie platnosti zmluvy
o výkone správy a jej odsúhlasenia je zaznamenané v uznesení, kde je napísané, že bude slúžiť ako
podklad a myslí sa tým, že sa použije v plnom znení a budú k nej len dodatky. Zmluva bola teda podľa
žalovaného platná a k jej textu neboli od vlastníkov žiadne pripomienky. Zmluva totiž bola predjednaná

pred uvedenou schôdzou s mnohými inými vlastníkmi, ktorý ju odobrili a odsúhlasili. Priamo na schôdzi
bola z počítača čítaná a vysvetľovaná v prípade dopytov vlastníkov. Súd prvej inštancie prijal na strane
17 nesprávny záver, že nedošlo k hlasovaniu o schválení novej zmluvy o správe. Vlastníci jej znenie
poznali a jasne sa tam píše, že schválili text tejto zmluvy a 100 % prítomných vlastníkov s ním súhlasím.
Za dôležitý považoval žalovaný podpis pána Z. ako zástupcu vlastníkov bytov. Súd prvej inštancie tiež

mylne konštatuje, že nebola preukázaná zmena v osobe správcu na schôdzi dňa 25. 2. 2011. Pritom
písomnou výpoveďou zo dňa 16. 10. 2010 bola od predchádzajúceho správcu jasne formulovaná jeho
vôľanepokračovaťtejtočinnosti.Akonovýdôkazosprávedomuzostranyžalovanéhopredložilžalovaný
spolu s odvolaním protokol o odovzdaní a prevzatí domu do správy zo dňa 17. 1. 2011. V tom čase u
už bol žalovaný poverený na základe schôdze vlastníkov zo dňa 14. 1. 2011, aby pripravil podklady na

prevzatie domu. Súčasne žalovaný vypracoval evidenčné listy a zálohový predpis na výpočet úhrady za
užívanie bytov. Tento zálohový predpis mal byť pripravený ku dňu 25. 2. 2011, teda ku dňu prijatia zmluvy
o výkone správy. Evidenčný list tvoril aj nerozlučnú časť zmluvy o výkone správy pre každého vlastníka,
a je v ňom uvedené, aké zálohové platby na aké nové číslo účtu sa budú platiť. Vo svojich ďalších
podaniach žalovaný uviedol okolnosti týkajúce sa problematického vzťahu so žalobkyňou a skutočnosti

o riadnom výkone správy z jeho strany. Uviedol, že predmetom žaloby bolo doplatenie vyúčtovania
podľa domnienok žalobkyne a nie vznik a platnosť zmluvy o správe bytového domu. Žalovaný poukázal
na to, že vyúčtovanie robil podľa požiadaviek všetkých vlastníkov, teda i žalobkyne, o čom svedčia
uznesenia zo schôdze. Žalobkyňa si však po dlhom čase vec rozmyslela a neuplatnila nárok na súde
v 15 dňovej lehote, kedy sa mohla domôcť revízie a vysvetlenia, že výpočty žalovaného boli správne.

Žalovaný v odvolacom v konaní predkladal ďalšie listinné dôkazy. V doplnení odvolania za žalovaný
vyjadruje k riadnemu výkonu správy domu predchádzajúcim správcom spoločnosťou C. O., s.r.o. ako
aj k okolnostiam jej ukončenia v šesťmesačnej výpovednej lehote podľa zmluvy zo dňa 22. 12. 2008.
Ako významné opakovane zdôrazňuje, že všetci vlastníci súhlasili pri uzatváraní novej zmluvy o výkone
správy z 25. 2. 2011 so zmenou správcu, teda so žalovaným a definitívne sa vo februári 2011 dohodli,

aby správu vykonával žalovaný. Celé prípravné konanie v súvislosti so zmenou správy sa uskutočnilo
v šesťmesačnej výpovednej lehote pôvodnej zmluvy o výkone správy, bolo platné a k zmluve o výkone
správy so žalovaným došlo s platnosťou od 1. 3. 2011 prijatím uznesenia zo schôdze z 25. 2. 2011.
Napokon žalovaný v priebehu odvolacieho konania oznámil, že ku dňu 31. 8. 2016 zrušil zmluvu o
výkone správy v predmetnom dome a novým správcom sa stala firma Orsekon s.r.o., ktorej konateľkou

je pani U., ktorú žalovaný niekoľkokrát márne žiadal vypočuť ako svedka z pozície vtedajšej účtovníčky
spoločnosti C. O., s.r.o. To však súd prvej inštancie nevykonal, no za súčasného stavu kedy bude
pani U.astníkom konania, objasní jej svedecká výpoveď súdu podstatu veci, a to neoprávnený nárok
žalobkyne. Vzhľadom na uvedené žiadal žalovaný napadnuté rozhodnutie zrušiť.

7. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žiadal napadnuté rozhodnutie potvrdiť ako vecne správne
stotožňujúc sa s jeho dôvodmi. Poukázal na svojvôľu žalovaného pri výkone správy bytového domu.8. Odvolací súd preskúmal vec podľa § 378 a násl. CSP, bez nariadenia pojednávania odvolacieho súdu
podľa § 385 ods. 1 CSP a dospel k záveru, že napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie je potrebné
podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP potvrdiť.

9. Rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza zo záveru, že v danom prípade sa žalovaný nestal
správcom bytového domu v zmysle ZoB pre nedostatky v procese vzniku zmluvy o výkone správy, preto
nebol so žalobkyňou v žiadnom zmluvnom vzťahu, z ktorého by mu patrili žalobkyňou poskytnuté plnenia
za výkon správy, a tieto je preto povinný vydať žalobkyni za obdobie, za ktoré ich z údajnej pozície

správcu prijal.

10. V prvom rade je potrebné uviesť, že platnosť zmluvy o výkone správy bola v danom konaní riešená
dôvodne ako predbežné otázka, v čom možno odkázať na odôvodnenie súdu prvej inštancie, s ktorým sa
odvolací súd stotožňuje. Predmetom konania bola síce dôvodnosť žalobkyňou vyplatených preddavkov,
no ich prípadné platenie mohlo prebiehať iba v rámci právneho vzťahu správca bytového domu - vlastník

bytu, a preto bolo zistenie danosti tohto právneho vzťahu pre rozhodnutie nevyhnutné.

11. Súčasne so zistením neexistencie platne uzatvorenej zmluvy o výkone správy medzi účastníkmi
boli ostatné závery súdu prvej inštancie prijaté nad rámec uvedeného záveru pre rozhodnutie prakticky
nadbytočné, a preto sa odvolací súd ich správnosťou nezaoberal. Posúdenie záveru súdu prvej inštancie

o neplatnosti zmluvy o výkone správy je totiž v prípade jeho správnosti dostatočným dôvodom pre
konštatovanie správnosti napadnutého rozhodnutia.

12. Ohľadom správnosti záveru súdu prvej inštancie o neplatnosti zmluvy o výkone správy je potrebné
konštatovať jej danosť. Odvolací súd sa stotožňuje s vyčerpávajúcim odôvodnením tohto záveru zo

strany súdu prvej inštancie, ktorý v podstatných okolnostiach konštatuje, že na schôdzi dňa 25.02.2011
vlastníci uznesením síce schválili novú správcovskú spoločnosť - žalovaného s výkonom správy od
01.03.2011, avšak uznesením zároveň konštatovali, že predložený návrh zmluvy o výkone správy je
predbežný a slúži len ako podklad pre vyhotovenie záväznej zmluvy, ktorá bude predložená vlastníkom,
bude prerokovaná, text bude odsúhlasený a následne schválený na schôdzi vlastníkov v júni 2011.

Uvedené znenie zápisnice zo dňa 25.2.2011 neumožňuje ani po zohľadnení vysvetľujúcich tvrdení
žalovaného prijať záver, že došlo k riadnemu schváleniu zmluvy o výkone správy. Naopak, je z neho
jednoznačne zrejmé, že predložený text zmluvy je predbežný a záväzná zmluva bude predmetom
prerokovanianaďalšejschôdzivlastníkov.Konanietakejtoďalšejschôdzesuvedenýmpredmetom,teda
prerokovaním a odsúhlasením konečného znenia zmluvy o výkone správy nebolo v konaní preukázané,

a nesmerujú k nemu ani dôkazy, ktoré predložil žalovaný v odvolacom konaní. Základný predpoklad
existencie právneho vzťahu správca - vlastník bytu, a to schválenie zmluvy o výkone správy so
žalovaným v zmysle § 8a ods. 1 ZoB tak v konaní nebolo preukázané a záver súdu prvej inštancie o
neplatnosti tejto zmluvy bol preto správny. Rovnako ako naň nadväzujúci záver o povinnosti žalovaného
vydaťakobezdôvodnéobohateniežalovanéplnenia,ktorénazákladetakejtoneplatnej zmluvyžalovaný

od žalobkyne prijal.

13. Čo sa týka žalovaným uvádzanej zmeny v osobe správcu, na základe ktorej žalovaný údajne nie
je od 8/2016 správcom v danom bytovom dome, táto okolnosť by ani v prípade jej preukázania nemala
dopad na prejednávanú vec, pretože ohľadom správne konštatovaného bezdôvodného obohatenia vo

vzťahu žalobca - žalovaný by nemala žiaden následok v podobe zmeny v subjektoch tohto právneho
vzťahu. Tak ako súd prvej inštancie konštatoval nedôvodnosť vydania bezdôvodného obohatenia proti
žalovanému, ktoré malo vzniknúť do skončenia správy vykonávanej spoločnosťou C. O., s.r.o., tak nie
je dôvodné, aby za bezdôvodné obohatenie vzniknuté na strane žalovaného zodpovedal subjekt, ktorý
by vykonával správu bytového domu po ukončení domnelej správy žalovaného.

14. Vzhľadom na uvedené odvolací súd potvrdil rozhodnutie v napadnutej časti ako aj v trovách konania
správne založených na pomere úspechu a § 142 ods. 2 O.s.p.

15. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 v spojení s §

262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorých v odvolacom konaní úspešnej žalobkyni patrí nárok na
plnú náhradu trov odvolacieho konania.

16. Rozhodnutie bolo prijaté senátom krajského súdu jednomyseľne.Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať dovolanie za podmienok stanovených v ust. § 419 až § 425
CSP. Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. V dovolaní sa popri všeobecných
náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ
domáha (dovolací návrh). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a

iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom.