Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 27. marec 2017

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 16Co/45/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8111203613
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 03. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Kovaľová
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2017:8111203613.4

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Anny Kovaľovej a z členov
senátu JUDr. Martina Fiľakovského a JUDr. Branislava Brezu v spore žalobcu B.. F. I., nar. XX.XX.XXXX,
bytom L. E. XX, D., právne zastúpeného Mgr. Otom Salokym, advokátom, so sídlom Hlavná 94, Prešov,
proti žalovaným 1/ W. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom N. XXXX/X, A., právne zastúpený JUDr. Jaroslavom
Bódišom, advokátom, so sídlom Turistická 11, Košice, 2/ Prvá prešovská dražobná spoločnosť, s.r.o.,

so sídlom Konštantínova 3, Prešov, IČO: 36 497 240, právne zastúpená JUDr. Martou Maruniakovou,
advokátkou, so sídlom vo Svidníku, Sovietskych hrdinov 200/33, 3/ D. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom E.
U. H., T. XXX/XX, právne zastúpený Advokátskou kanceláriou Hovan a Hospůdka, s.r.o., so sídlom M.
Gorkého 8, Spišská Nová Ves, 4/ Y.., 5/ B.. F. U., nar. XX.XX.XXXX, bytom D., H. X, o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Prešov č. k. 8C/34/2011-670
zo dňa 15.6.2015, takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i a súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom Okresný súd Prešov (ďalej len „súd prvej inštancie“) žalobu zamietol.
Vyslovil, že o trovách konania rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

2. Rozhodnutie právne odôvodnil ust. § 1 ods. 1 , § 2 písm. a), § 3 ods. 2 a 6, § 11 ods. 4, § 12 ods. 1 až 4,

§13b,§16ods.1až7,§17ods.2až5,§21ods.2a4zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách
a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky
poriadok) v znení účinnom v čase konania dražby (ďalej len „Zákon o dobrovoľných dražbách“).

3. Vychádzal zo zistenia, že žalobca sa žalobou podanou na súde dňa 10.2.2011 domáhal určenia
neplatnosti dražby nehnuteľnosti zapísaných pôvodne na liste vlastníctva č. XXXX, toho času č. XXXX

Katastrálnym úradom D., Správou katastra D. pre okres D., obec D., katastrálne územie E. ako
zastavané plochy a nádvoria o výmere XXXX m2, č. parcely XXXX/X, zastavané plochy m nádvoria o
výmere XXXX m2, číslo parcely XXXX/XX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2, č. parcely
XXXX/X a stavba skladu bez súpisného čísla stojaceho na parcele XXXX/X, dražených v prvom kole dňa
XX.XX.XXXX o XX.XX hodine v D.. Dospel k záveru, že žaloba je podaná v zákonnej lehote 3 mesiacov
od udelenia príklepu, nakoľko príklep bol udelený na dražbe dňa XX.XX.XXXX a žaloba bola na súde

podaná dňa XX.X.XXXX. Pokiaľ išlo o pasívnu vecnú legitimáciu žalovaných v 4 a 5. rade poukázal
na to, že E. L. a znalkyňa nie sú v zmysle § 21 ods. 4 Zákona o dobrovoľných dražbách účastníkmi
konania, nie je preto daná ich pasívna vecná legitimácia. Z uvedeného dôvodu žalobu voči nim zamietol.
Na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že žaloba nie je dôvodná. V konaní mal súd
preukázané, že dražba konaná dňa XX.XX.XXXX, ktorej určenia neplatnosti sa žalobca domáhal, bola
vykonanádražobníkom-žalovanouv2.radePrvouprešovskoudražobnouspoločnosťou,s.r.o.nanávrh

navrhovateľa dražby a záložného veriteľa - žalovaného v 1. rade a vydražiteľom sa stal žalovaný v
3. rade. Vydražiteľovi - žalovanému v 3. rade bol udelený na dražbe príklep, pričom v zmysle § 26ods. 5 Zákona o dobrovoľných dražbách v 15- dňovej lehote uhradil cenu dosiahnutú vydražením,
čím sa stal výlučným vlastníkom predmetu dražby ku dňu konania dražby na základe udelenia príklepu
licitátorom.Keďžeideouvedenú právnuskutočnosť,príslušnásprávakatastravtakomtoprípadezapíše

vydražiteľa ako vlastníka ku dňu konania dražby záznamom. Právnym titulom vzniku pohľadávky bola
Zmluva o pôžičke uzatvorená dňa XX.XX.XXXX, na základe ktorej žalovaný v 1. rade poskytol žalobcovi
sumu 4.500.000,- Sk s úrokmi. Táto zmluva bola zabezpečená záložným právom žalovaného v 1. rade k
nehnuteľnostiam v kat. úz. D., zapísané na LV č. XXXX. V súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách,
poskytol žalovaný v 1. rade písomné vyhlásenie o pravosti a výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú

navrhol výkon záložného práva a toto vyhlásenie je prílohou Zmluvy o vykonaní dražby uzatvorenej so
žalovanou v 2. rade. Cenu na účely dražby určil súdny znalec B.. M. U., ktorá je zapísaná v zozname
znalcov vedenom MS SR a ktorá vypracovala znalecký posudok č. XX/XXXX, v ktorom určila všeobecnú
hodnotu predmetu dražby na sumu 303.000,- eur.

4. Vo vzťahu k námietke žalobcu, že dobrovoľná dražba nemohla prebehnúť, pretože uznesením

Krajského súdu v Prešove zo dňa 30.12.2008, sp. zn. 1Cob/79/2008 - 374 v spojení s opravnými
uzneseniami mu bolo zakázané nakladať s nehnuteľnosťami zapísanými na LV č. XXXX k.ú. E., ako
stavba skladu na parcele č. XXXX/X a parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX
m2 uviedol, že záložné právo slúži na zaistenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich
riadneho a včasného nesplnenie je záložný veriteľ oprávnený sa domáhať uspokojenia zo založenej

veci. Záložné právo tak umožňuje záložnému veriteľovi aby dosiahol uspokojenie svojej pohľadávky, ak
ho riadne a včas neuspokojí dlžník, a to z výťažku predaja zálohy. Predbežné opatrenie nemá spätné
účinky, nemá vplyv na existenciu záložnej zmluvy, ktorá vznikla pred vydaním predbežného opatrenia a
nemôžezasiahnuťanidoprávtretíchosôb.Predbežnýmopatrenímbolauloženápovinnosťibažalobcovi
a nie záložnému veriteľovi a to aj napriek tomu, že zákon umožňuje uložiť povinnosť aj tretej osobe, ak to

môže od nej spravodlivo očakávať. V danom prípade sa tak nestalo, rozhodnutie sa záložnému veriteľovi
nedoručovalo a teda nič nebránilo záložnému veriteľovi dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky zo
založenej veci. Tento k tomu nepotreboval ani súhlas súdu, tak ako sa žalobca domnieva. Navrhovateľ
dražby a ani dražobník nemali zákaz nakladať s predmetom dražby a konanie dražby nevylučoval ani
osobitný predpis. Taktiež na predmet dražby nebolo uplatnené zádržné právo.

5. Pokiaľ išlo o ďalšiu námietku, že znalkyňou došlo k nesprávnemu stanoveniu všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti, uviedol, že žalovaná v 2. rade ako dražobník zabezpečila ohodnotenie predmetu dražby
podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby v súlade s § 12 zák. č. 527/2002 Z.z.
znaleckým posudkom č. XX/XXXX. V danej veci však nebol o predmet dražby prejavený záujem za

cenu určenú znaleckým posudkom č. XX/XXXX, a teda ani prípadné vyššie ohodnotenie predmetu
dražby by nemalo za následok vydraženie predmetu dražby za cenu, ktorú si žalobca vymienil, t.j.
434.000,- eur. Predmet dražby bol vydražený až za zníženú cenu 181.800,- eur čo predstavuje 60% z
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom. Taktiež uviedol, že určenie nízkej
ceny predmetu dražby nemôže mať za následok neplatnosť dražby, pričom rovnaký záver vyslovil aj

Najvyšší súd SR č.k. 3Cdo 233/2010 zo dňa 03.10.2013. V konaní nebolo ani preukázane, že by
stanovená cena bola neprimerane nízka, keďže žalobca sám v zmluve o záložnom práve vyhlásil, že
záložný veriteľ môže predať nehnuteľnosť za cenu nie nižšiu ako 5.350.000,- Sk (177.587,47 eura).
Znalec B.. G. G. ohodnotil nehnuteľnosti na sumu 6.900.000,- Sk (229.038,04 eura). Nakoniec mal za to,
že ak znalec podá nesprávny znalecký posudok a tým zavinene spôsobí ujmu na majetku alebo právach

záložcu, môže zodpovedať za vzniknutú škodu podľa § 420 a násl. OZ, nie je však dôvod na vyhlásenie
dražby za neplatnú (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.9.2013, sp. zn. 7 Cdo 222/2012).
Vzhľadom na uvedené súd návrh na doplnenie dokazovania kontrolným znaleckým posudkom zamietol.

6. K ďalším námietkam žalobcu, že licitátorka nebola oprávnená znížiť najnižšie podanie, bol toho

názoru, že zo znenia dodatku č. 1 je nepochybné oprávnenie licitátora znížiť najnižšie podanie. V
uvedenom dodatku sa uviedla aj suma, o ktorú je najnižšie podanie možné znížiť a to 60 % z všeobecnej
hodnotynehnuteľnostistanovenejznaleckýmposudkom.To,žesavdodatkuuviedlacenaanienajnižšie
podanie nič nemení na zmysle tohto dodatku. Súd má za to, že zmluva aj dodatok č. 1 obsahovali všetky
náležitostiustanovenézákonom,apretojetátodohodaplatná.Jevšakpotrebnéuviesť,ženavyhlásenie

dražby za neplatnú je potrebné, aby boli kumulatívne splnené dve podmienky a to porušené ustanovenia
zákona o dražbách a taktiež, aby osoba bola dotknutá na svojich právach. V danom prípade však nie je
zrejmé v čom bol žalobca dotknutý na svojich právach, keďže najnižšie podanie bolo viac ako polovica
hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom. Súd je toho názoru, že ak by nebola licitátorkaoprávnená znížiť najvyššie podanie, tak by bol dotknutý na svojich právach navrhovateľ a nie záložca,
ktorý je chránený tým, že najnižšie podanie nie je možné dohodnúť nižšie, ako ustanovuje tento zákon.
Sám navrhovateľ dražby nespochybnil, aby sa dohodli na oprávnení licitátora znížiť najnižšie podanie

a že v priebehu dražby takáto situácia nastala.

7. Vo vzťahu k námietke, že navrhovateľ dražby porušil ustanovenie § 7 ods. 3 Zákona o dobrovoľných
dražbách, uviedol, že nie je možné každé porušenie ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách
považovať za také porušenie, ktoré spôsobuje neplatnosť dražby, musí ísť o také porušenie konkrétnych

ustanovení zákona, v dôsledku ktorých boli dotknuté oprávnené záujmy a práva žalobcu. Žalobca
nepreukázal, akým spôsobom boli dotknuté jeho oprávnené záujmy a práva porušením tohto
ustanovenia. Uviedol, že zákon nevylučuje, aby bol použitý list vlastníctva z katastrálneho portálu, čo sa
stalo aj v tejto veci. Pokiaľ ide o porušenie ustanovenia §13b ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách,
je toho názoru, že ak žalovaná v 2. rade porušila povinnosť zachovávať mlčanlivosť, môže sa domáhať
náhrady škody, prípadne nemajetkovej ujmy, nie je to však dôvod na vyhlásenie dražby za neplatnú. Pri

ďalšej námietke, že žalovaná v 2. rade neskorým doručením oznámenia o dražbe a termínoch obhliadky
predmetu dražby žalobcovi ako vlastníkovi predmetu dražby znemožnila sprístupniť nehnuteľnosť v
termíne verejne určenom na obhliadku nehnuteľností, sa stotožnil s vyjadrením žalovanej v 2. rade,
že zákon nestanoví lehotu pre doručenie, ale pre zaslanie. Oznámenie o dražbe žalobcovi a všetkým
osobám, ktoré určuje zákon, zaslala dňa XX.XX.XXXX. Dražba sa konala dňa XX.XX.XXXX. Oznámenie

o dražbe zaslala 32 dní pred dražbou. V súlade s ustanovením § 12 Zákona bolo vlastníkovi zaslané
oznámenie o vykonaní znaleckej obhliadky, kde bol určený termín obhliadky v súlade so zákonom.
Nakoniec k námietke, že nehnuteľnosti sa mali dražiť jednotlivo a nie ako celok, čím by sa dosiahol
vyšší zisk, mal za to, že jedná iba o domnienky žalobcu, nakoľko v konaní nebolo žiadnym spôsobom
preukázané, aby takýmto spôsobom bolo viac záujemcov o nehnuteľnosti a tým sa dosiahol vyšší výnos.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti mal za to, že neboli porušené žiadne ustanovenia, ktorými
by bol žalobca dotknutý na svojich právach, a preto žalobcu zamietol. O náhrade trov konania bude
rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej v zmysle ustanovenie § 151 ods. 3 O.s.p.

8. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca. Namietal, že súd

prvej inštancie neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na jeho
zistenie, na základe už vykonaných dôkazov nesprávne zistil skutkový stav, z existujúcich dôkazov
vyvodil nesprávne právne závery. Mal za to, že k vyhotoveniu znaleckého posudku B.. U. a tým
aj k stanoveniu hodnoty dražených nehnuteľností došlo nie na základe objektívneho a vlastného
skúmania súdneho znalca, ale na základe využitia nesprávnych informácií a záverov inej osoby, a to zo

súkromného zdroja. Použitie posudku vyhotoveného B.. G. pri stanovení odhadu hodnoty nehnuteľností
znalkyňou B.. U. je neadekvátne a spôsobujúce ujmu vlastníkovi hodnotených nehnuteľností. Uviedol,
že znalkyňa nesprávne určila východiskové hodnoty rozsahu spevnených plôch na nehnuteľnostiach,
neocenila dokázateľne existujúcu elektrickú prípojku, redukovala hrúbku spevnenej plochy, čím došlo
k skresleniu skutočnej všeobecnej hodnoty dražených nehnuteľností. Na základe iných znaleckých

posudkov predložených v konaní, ako aj na základe tvrdenia žalovaného v 3. rade, ktorý v súčasnosti
inzeruje nehnuteľnosti o celkovej výmere spevnenej plochy X . XXX m2 má za to, že preukázal
redukovanie spevnenej plochy znalkyňou B.. U. na X XXX,XX m2. Samotné kontrolné stanovisko
poukázalo na to, že táto skutočnosť má vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľností. Namietal, že napriek
časovo i finančne náročnému vykonávaniu dokazovania sa súd nezaoberal spochybnením objektivity

predmetného znaleckého posudku. Na základe nesprávneho chápania rozdielov medzi pojmami cena
vs. všeobecné hodnota nehnuteľnosti a dobrovoľná dražba vs. priamy predaj nesprávne aplikoval súd
prvej inštancie tvrdenia z rozsudkov Najvyššieho súdu SR a nesprávne vyvodil záver, že stanovená
všeobecná hodnota nehnuteľností nie je dôvodom na vyhlásenie dražby za neplatnú. Poukázal na
rozhodnutie Ústavného súdu SR II. ÚS 237/2011. Napokon aj v Zákone o dobrovoľných dražbách v §

21 ods. 6, kde sa presne vymenúvajú dôvody, pre ktoré nemožno vysloviť neplatnosť dražby, absentujú
dôvody, o ktorých súd prvej inštancie vyslovil záver, že nemôžu byť dôvodom na určenie neplatnosti
dražby. Nesprávne stanovený znalecký odhad mohol spôsobiť ujmu na majetku a právach záložcu,
ako aj na procese dobrovoľnej dražby. Stanovenie výšky najnižšieho podania sa odvíjalo predovšetkým
od skreslenej skutočnej hodnoty nehnuteľností a umožnilo tak nadobudnúť vydražiteľovi nehnuteľnosti

za cenu, ktorá by v porovnaní s reálne a správne stanoveným znaleckým odhadom nedosiahla ani
zákonom ustanovených 50 % reálne stanoveného znaleckého odhadu všeobecnej hodnoty dražených
nehnuteľností, čo je spodná hranica zákonom určeného limitu pre stanovenie výšky najnižšieho podania.
Ohodnotenie predmetu dražby by nemuselo mať za následok vydraženie predmetu dražby za cenurovnajúcu sa takto stanovenej všeobecnej hodnote nehnuteľností, avšak určite by malo za následok
stanovenie najnižšieho podania podľa zákona v odlišnej výške než bola dokonca konečná cena, za ktorú
bol záloh napokon na dražbe predaný. Ďalej mu nie je zrejmé, z ktorého reálne zisteného skutkového

stavu a z ktorého pojmu v listinnom dôkaze prvoinštančný súd vyvodil záver, že dodatok č. 1 umožňuje
licitátorovi znížiť najnižšie podanie. Predmetný dodatok je podľa neho uzatvorený v rozpore s § 16 ods.
7 a § 20 ods. 10 Zákona o dobrovoľných dražbách, keďže tento stanovuje presné určenie sumy, o ktorú
sa najnižšie podanie má znížiť, a nie na ktorú sa má znížiť. Následkom svojvoľného uplatnenia znenia
dodatku č. 1 bolo svojvoľné zníženie najnižšieho podania licitátorom v priebehu prvého kola dražby, a

to napriek skutočnosti, že zmluva ani dodatok neuvádzajú dohodu o znížení najnižšieho podania, ale
iba dohodu o znížení ceny. Dodatok č. 1 je potrebné považovať za neplatný. Keďže záložný veriteľ
nebol a ani sa titulom záložnej zmluvy nestal nositeľom vlastníckych práv k zálohu, nemohol nakladať
s predbežným opatrením obmedzenými vlastníckymi právami záložcu. Z titulu záložnej zmluvy totiž
mohol konať jedine zaňho a v jeho mene, a preto bol v danom momente povinný strpieť obmedzenie
uložené záložcovi. Namietal nesplnenie povinnosti dražobnej spoločnosti zaslať oznámenie o dražbe

súdu, ktorý nechal vyznačiť vykonateľné a právoplatné predbežné opatrenie v katastri nehnuteľností
ako ťarchu. Z uvedeného dôvodu malo byť od dražby upustené. Pripomenul, že právny úkon prevodu
a prechodu vlastníckych práv zo zákona vyžaduje predloženie listu vlastníctva spôsobilého na právne
účely. Poukázal na to, že súd prvej inštancie sa nezaoberal tým, že žalovaná v 2. rade doručila originál
notárskej zápisnice žalobcovi až v deň odovzdania dražených nehnuteľností, ako ani nesplnením jej

povinnosti oznámiť záložcovi, ako bolo naložené s výťažkom dražby. So zreteľom na uvedené navrhol
napadnutý rozsudok zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie, resp. zmeniť a žalobu uznať za dôvodnú.

9. Krajský súd v Prešove (ďalej len „odvolací súd“) príslušný na rozhodnutie o odvolaní (§ 34 zákona
č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok účinný od 1.7.2016, ďalej len „CSP“), vzhľadom na včas

podané odvolanie, preskúmal napadnuté rozhodnutie, ako aj konanie mu predchádzajúce v zmysle
zásad vyplývajúcich z § 379 a nasl. CSP, bez nariadenia pojednávania (§ 385 CSP a contrario) a zistil,
že odvolanie žalobcu je opodstatnené.

10. Žalobca v podanom odvolaní namieta, že súd prvej inštancie neúplne zistil skutkový stav veci,

pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na jeho zistenie, v dôsledku čoho z existujúcich dôkazov
vyvodil nesprávne právne závery. Nesprávne právne posúdenie malo spočívať predovšetkým v prijatí
záveru, že stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností nie je dôvodom na vyhlásenie dražby za
neplatnú.Nesprávnestanovenýznaleckýodhadmoholpodľajehonázoruspôsobiťujmunajehomajetku
a právach.

11. Podľa § 12 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby
podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo
o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán
štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v

deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu
vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

12. Podľa § 21 ods. 2 veta prvá Zákona o dobrovoľných dražbách, v prípade, ak boli porušené
ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať

súd, aby určil neplatnosť dražby.

13. Odvolací súd považuje v prvom rade za potrebné zdôrazniť, že pri výklade všetkých ustanovení
Zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku) v
systematickej súvislosti princípov, ktoré majú základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako

významovom celku. Súd konajúci o podanej žalobe musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových
práv záložného veriteľa uplatňujúceho nároky s odkazom na ustanovenia Zákona o dobrovoľných
dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t.j. práv,
ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Vzájomné práva záložného veriteľa, či vlastníka
nehnuteľnosti, alebo aj vydražiteľa, musia byť v tomto smere posudzované proporcionálne. Práva

vlastníka nehnuteľnosti sú v prípadoch dobrovoľných dražieb realizované cez jednotlivé ustanovenia,
ktorýmisamádosiahnuťto,abydotknutývlastníkboldostatočneinformovanýokrokoch,ktorédražobník
realizuje.14. V prejednávanom prípade súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom žalobu zamietol, pričom
jedným z prijatých záverov bolo, že určenie nízkej ceny predmetu dražby nemôže mať za následok
neplatnosť dražby. Zároveň konštatoval, že ak znalec podá nesprávny znalecký posudok a tým zavinene

spôsobí ujmu na majetku alebo právach záložcu, môže zodpovedať za vzniknutú škodu podľa § 420
a násl. OZ, nie je to však dôvod na vyhlásenie dražby za neplatnú. Poukázal pritom na rozsudok
Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.9.2013, sp. zn. 7 Cdo 222/2012.

15. Odvolací súd sa s uvedeným záverom súdu prvej inštancie nemôže stotožniť. Práve možnosť

domáhať sa nápravy pochybení pri stanovení všeobecnej ceny zálohu, resp. pri znaleckom posudku
vypracovanom pre účely dobrovoľnej dražby, je konanie o neplatnosť dražby, ktoré vytvára priestor pre
tieto otázky. Ohodnotenie predmetu dražby vypracované v rozpore so zákonom môže totiž zásadne
ovplyvniťcenudosiahnutúvydraženímpredmetudražby.Vprípadepreukázaniauvedenejskutočnostiby
sa podľa názoru odvolacieho súdu jednalo o porušenie Zákona o dobrovoľných dražbách takej intenzity,
ktoré by samo o sebe bolo dôvodom pre určenie neplatnosti tejto dražby.

16. V predmetnej veci mal odvolací súd za preukázané, že záložný veriteľ (žalovaný v 1. rade) odvodil
svoje právo na podanie návrhu na realizáciu dobrovoľnej dražby z uzavretej zmluvy o zriadení záložného
práva z XX.XX.XXXX zavkladovanej Správou katastra D. dňa XX.XX.XXXX pod č. H Podľa obsahu tejto
zmluvy záložné právo bolo zriadené na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa voči záložnému

dlžníkovi (žalobca) na základe zmluvy o pôžičke zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenej medzi záložným
veriteľomazáložnýmdlžníkom,pričomvýškadlhupredstavujesumu4500000,-Sks9%úrokom.Podľa
čl. VII môže záložný veriteľ predať záloh za cenu, ktorá nesmie byť nižšia ako suma 5 350 000,- Sk.

17. Z obsahu spisu ďalej vyplynulo, že dňa XX.X.XXXX upovedomil žalovaný v 1. rade žalobcu o

realizácii výkonu záložného práva cestou dobrovoľnej dražby. Dňa XX.X.XXXX upovedomil žalovaný v 1.
rade Správu katastra D. o začatí výkonu záložného práva. Žalovaný v 1. rade uzatvoril dňa XX.X.XXXX
so žalovanou v 2. rade zmluvu na vykonanie dražby nehnuteľností, podľa ktorej celková výška
pohľadávok predstavovala 186 020,13 eur. Dodatok č. 1 k zmluve na vykonanie dražby nehnuteľností
uzatvorenej XX.X.XXXX bol podpísaný dňa X.XX.XXXX. Jeho predmetom bolo doplnenie článku

2 ods. a/ zmluvy o vetu „V prípade ak sa nenájde záujemca o cenu podľa predchádzajúcej vety,
je licitátor oprávnený znížiť cenu až na úroveň 60% ceny, na ktorú je oprávnený na dražbe záloh
predať“. Dobrovoľná dražba, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXXX
Katastrálnym úradom D., Správou katastra D. pre okres D., obec D., katastrálne územie E. ako
zastavané plochy a nádvoria o výmere XXXX m2, č. parcely XXXX/X, zastavané plochy m nádvoria o

výmere XXXX m2, číslo parcely XXXX/XX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2, č. parcely
XXXX/XastavbaskladubezsúpisnéhočíslastojacehonaparceleXXXX/X,sakonaladňaXX.XX.XXXX.
Vydražiteľom sa stal žalovaný v 3. rade. Cena dosiahnutá vydražením je 181 800 eur.

18. Dražobník mal pre realizáciu dražby k dispozícii znalecký posudok znalca B.. F. U. č. XX/XXXX z

XX.X.XXXX. Týmto posudkom bola určená všeobecná hodnota predmetu zálohu na sumu 303 000 eur.

19. Ako je zrejmé z obsahu spisu, žalobca podal proti predmetnému znaleckému posudku námietku
dôvodiac obavami, že znalecký posudok nie je vypracovaný správne a nezohľadňuje skutočnú hodnotu
nehnuteľností. V nadväznosti na to zadal žalobca dňa X.XX.XXXX objednávku na vypracovanie

nového znaleckého posudku B.. G. I.. Týmto znaleckým posudkom bola stanovená všeobecná hodnota
nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom dražby, na sumu 434 000 eur. Oproti posudku vypracovaným
B.. U., ktorý mal byť podkladom dobrovoľnej dražby, ide o zmenu s nárastom o 131 000 eur.

20. S ohľadom na rozpory v predložených znaleckých úkonoch nariadil súd prvej inštancie preskúmať

správnosť znaleckého posudku č. XX/XXXX vypracovaného B.. F. U. a preskúmať rozdielnosť záverov,
ku ktorým dospeli znalci B.. F. U. a B.. G. I. vo svojich znaleckých posudkoch, bez potreby vykonať
vlastné znalecké závery za účelom zistenia hodnoty nehnuteľností ku dňu vykonania dražby.

21. F.. vo svojom odbornom stanovisku č. XX/XXXX poukázala na rozdiely v predložených znaleckých

posudkoch týkajúce sa najmä životnosti haly, výmery zastavanej plochy, výmery spevnenej plochy,
metódy polohovej diferenciácie, ktoré mali bezpochyby vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľností.
Prijala záver, že z hľadiska rozdielu hodnoty nehnuteľností - jej jednotlivých častí nie je možné zaujať
relevantné stanovisko bez obhliadky, zamerania a vyhotovenia kontrolného posudku.(č.l. 539)22.Odvolacísúdvtomtosmerezdôrazňuje,žeznaleckýposudokakoodhadcenynehnuteľnostinemôže
byť pri výklade § 12 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách vykladaný tak, že by išlo len o formálne

naplnenie litery zákona. Právna relevancia odhadu ceny v čase a mieste obvyklej nachádza výraz v
povinnosti takto zistenú cenu publikovať v dražobnej vyhláške adresovanej potencionálnym záujemcom,
pre ktorých je táto informácia jednou z určujúcich pre ich rozhodnutie sa dražby zúčastniť. Aj toto je
relevantné z pohľadu rešpektovania práv vlastníka draženej nehnuteľností.

23. Je potrebné pripomenúť, že záložný veriteľ má nielen právo na uspokojenie svojej pohľadávky, ale
súčasneajtomutoprávurovnocennúpovinnosťkonaťtak,abybolanehnuteľnosťpredanázamaximálne
možnú cenu. Reálne stanovený znalecký odhad všeobecne hodnoty dražených nehnuteľností má
nepochybne vplyv i na stanovenie najnižšieho podania, ktoré nemôže byť v prípadoch, ak je predmetom
dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu, nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a

v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej
znaleckým posudkom (§ 16 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách).

24. Odvolací súd sa preto nemá dôvod nestotožniť s názorom odvolateľa poukazujúceho na to, že
ohodnotenie predmetu dražby nie podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby by nemuselo

mať za následok vydraženie predmetu dražby za cenu rovnajúcu sa takto stanovenej všeobecnej
hodnote nehnuteľností, avšak nepochybne by mohlo mať za následok stanovenie najnižšieho podania
nezodpovedajúceho zákonnému limitu, ktorý by mal nesporne relevanciu vo vzťahu ku konečnej cene,
za ktorú by bol záloh napokon na dražbe predaný. S ohľadom na uvedené nie je možné prisvedčiť
súdu prvej inštancie v tom smere, že určenie nízkej ceny predmetu dražby nemôže mať za následok

neplatnosť dražby.

25. V súvislosti s tým poukazuje odvolací súd aj na nález II. ÚS 237/2011, kde Ústavný súd SR
konštatoval „Podľa názoru ústavného súdu sťažovateľ nie iba svojím tvrdením, ale aj dôkaznými
prostriedkami (popri znaleckom posudku, ktorý dal spracovať dražobník, predložil aj dva ďalšie znalecké

posudky spracované odlišnými znalcami týkajúce sa určenia ceny draženej nehnuteľnosti) preukázal,
resp. osvedčil existenciu hrozby vzniku škody na svojom majetku v rozsahu nevyhnutnom na poskytnutie
mu dočasnej ochrany nariadením predbežného opatrenia. Nebezpečenstvo predmetnej škody spočívalo
v tom, že sťažovateľ, aj keď uzrozumený s predajom svojho majetku z dôvodu úhrady svojho záväzku
voči žalovanému v 2. rade, ktorému sa preto sťažovateľ nebránil, mohol predajom svojho majetku za

cenu výrazne pod jeho skutočnú hodnotu prísť o väčšiu časť svojho majetku, než by bolo nevyhnutne
potrebné na úhradu jeho záväzku. Uvedené mohlo v konečnom dôsledku znamenať, že majetok
sťažovateľa by sa zmenšil natoľko, že výťažok z predaja draženého majetku nemusel postačovať na
úhradu jeho záväzkov a sťažovateľ by na ich úhradu musel vynakladať ďalší svoj majetok, k čomu
by však nemusel pristúpiť, keby sa reálne stanovila vyvolávacia cena draženého majetku. V uvedenej

súvislosti ústavný súd konštatuje, že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe
predajapredmetuvlastníctvabynemalabyťvovýraznomnepomerekskutočnejaleboaspoňskutočnosti
sa čo najviac približujúcej cene toho predmetu vlastníctva.“

26. Každé ustanovenie zákona je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a

oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva nevyhnutné vykladať ústavne konformne, a
teda z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavou SR garantovaných základných práv a slobôd (porov. aj
nález Ústavného súdu ČR II.ÚS 2164/10). Z uvedených dôvodov je preto v dražobnej praxi udržateľná
jedine taká interpretácia a aplikácia Zákona o dobrovoľných dražbách a súvisiacich právnych predpisov,
ktorá vychádza z dôsledného rešpektovania a ochrany ústavných práv a právom chránených záujmov

osôb zúčastnených na dražobnom procese, a to pri zachovaní najmä ústavného princípu primeranosti
(čl. 1 ods. 1 Ústavy SR).

27. Pokračujúc vo vyššie uvedenom závere má odvolací súd za to, že súd prvej inštancie pochybil, ak
s ohľadom na nesprávny právny záver zamietol návrh žalobcu na doplnenie dokazovania kontrolným

znaleckým posudkom. Bez doplnenia potrebného dokazovania nie je totiž možné s ohľadom na doposiaľ
vykonané dokazovanie konštatovať, že cena v znaleckom posudku B.. U. č. XX/XXXX zodpovedala
cene obvyklej v mieste a čase konania dražby. Intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného
v podobe predaja predmetu vlastníctva na dobrovoľnej dražbe by nemala byť vo výraznom nepomerek skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene toho predmetu vlastníctva, ako to
už odvolací súd vyššie konštatoval.

28.VovzťahukpoukazusúduprvejinštancienarozhodnutieNajvyššiehosúduSRzodňa30.9.2016,sp.
zn. 7Cdo 222/2012 odvolací súd uvádza, že spomínané rozhodnutie bolo prijaté v konaní o neplatnosť
kúpnej zmluvy, teda sa týkalo realizácie výkonu záložného práva priamym predajom, nie dobrovoľnou
dražbou, preto ho nie je možné na prejednávanú vec aplikovať.

29. Pokiaľ ide o námietku žalobcu týkajúcu sa oprávnenia znížiť najnižšie podanie, odvolací súd sa
stotožňuje s názorom súdu prvej inštancie, že zo znenia dodatku č. 1 je zrejmá vôľa zmluvných strán
(ktoré uvedené ani nespochybnili), aby licitátor za splnenia podmienky uvedenej v predmetnom dodatku
znížil najnižšie podanie, a to až na úroveň 60 % ceny. To, že sa v dodatku uviedla cena a nie najnižšie
podanie nič nemení na zmysle tohto dodatku. Uvedené aj podľa názoru odvolacieho súdu korešponduje
s požiadavkou uvedenou v § 16 ods. 7 Zákona o dobrovoľných dražbách a jeho významu neodporuje.

30. V súvislosti s odvolacou námietkou týkajúcou sa nemožnosti vykonania dobrovoľnej dražby
z dôvodu, že žalobcovi bolo uznesením Krajského súdu v Prešove zo dňa 30.12.2008, sp. zn.
1Cob/79/2008 - 374 v spojení s opravnými uzneseniami zakázané nakladať s nehnuteľnosťami
zapísanými na LV č. XXXX k.ú. E., dáva odvolací súd do pozornosti súdu prvej inštancie potrebu

relevantne sa uvedenou argumentáciou žalobcu zaoberať, a to predovšetkým so zreteľom na
skutočnosť, že záložný veriteľ koná pri výkone záložného práva v mene záložcu.

31. Vychádzajúc z vyššie uvedených okolností dospel odvolací súd k záveru, že súd prvej inštancie
v preskúmavanej veci pri rozhodovaní o podanej žalobe síce použil správne právne ustanovenie,

avšak toto nesprávne vyložil a v tejto súvislosti nedostatočne zistil skutkový stav, keďže sa nezaoberal
tým, či ohodnotenie predmetu dražby nebolo vypracované v rozpore so zákonom, čo mohlo zásadne
ovplyvniť cenu dosiahnutú vydražením predmetu dražby, a teda byť aj dôvodom pre určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby.

32. So zreteľom na to, že súd prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci
nevykonal navrhované dôkazy a doplnenie dokazovania odvolacím súdom nie je účelné, zrušil odvolací
súd podľa § 389 ods. 1 písm. c) CSP rozsudok a vec vrátil v súlade s § 391 ods. 1 CSP súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie.

33. V ďalšom konaní bude povinnosťou súdu prvej inštancie postupovať v uvedených intenciách, a
teda vykonať dokazovanie v naznačenom smere v rozsahu potrebnom na odstránenie rozporov v
predložených znaleckých posudkoch a po takto vykonanom dokazovaní vo veci zákonne rozhodnúť.

34. V konečnom rozhodnutí o veci rozhodne súd prvej inštancie aj o náhrade trov tohto odvolacieho

konania (§ 396 CSP).

35. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Prešove v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods. 2 CSP v dovolacom konaní zastúpený
advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).