Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 17. január 2017

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 14C/286/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5114225866
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Kozáčik

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2017:5114225866.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd v Žiline, v konaní pred samosudcom JUDr. Vladimírom Kozáčikom, v právnej veci žalobcu:

O2Slovakia,s.r.o.,IČO:35848863,sosídlomvBratislave,ul.Einsteinova24,protiodporcovi:Ing.Peter
Ftorek, IČO: 14 255 529, s miestom podnikania v Žiline, ul. Farská 3, v konaní o zaplatenie 5.259,24
EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 86,51 eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Súd žalobu vo zvyšku z a m i e t a .

Žalovaný má právo na náhradu trov konania v rozsahu 96 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo dňa 23.7.2014 domáhal voči žalovanému zaplatenia 5.259,24 eur a náhrady
trov konania.

2. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca ako nájomca a žalovaný ako prenajímateľ uzavreli dňa 5.12.2006
Zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej boli obchodné priestory o výmere 80m2 na
prízemí bytového domu v Žiline na Farskej ul. 3, súpisné číslo 212. Žalobca si počas celej doby nájmu
riadne plnil povinnosti nájomcu v zmysle Zmluvy. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú s možnosťou

automatickej prolongácie, pokiaľ žalobca najneskôr 6 mesiacov pred uplynutím dohodnutej doby nájmu
písomne nepotvrdí ukončenie nájomného vzťahu. Žalobca v súlade so Zmluvou doručil žalovanému
oznámenie o skončení nájmu a nájomný vzťah skončil ku dňu 31.1.2014. Pri podpise Zmluvy zložil
žalobca ako nájomca v súlade s §4 Zmluvy na účet žalovaného kauciu vo výške 12.198,77,-EUR.
Podľa § 2 bodu (6) Zmluvy „V prípade riadneho alebo predčasného ukončenia Zmluvy o nájme je
nájomca povinný v posledný deň výpovednej lehoty, resp. v posledný deň trvania tejto Zmluvy o nájme
odovzdať predmet nájmu prenajímateľovi v riadnom stave, zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu,

vyprázdnený od všetkých hnuteľných predmetov, vyčistený." Dňa 31.1.2014 prebehlo protokolárne
odovzdanie a prevzatie priestoru po ukončení nájmu, kde žalobca ako nájomca odovzdal žalovanému
predmet nájmu, a teda v riadnom stave zodpovedajúcemu bežnému opotrebeniu, vyprázdnený od
všetkých hnuteľných predmetov a vyčistený, čo si strany potvrdili aj v odovzdávacom protokole zo dňa
31.1.2014. Pri odovzdávaní priestorov vyzval žalovaný žalobcu na uvedenie podlahy do pôvodného
stavu, nakoľko podľa § 7 bod (5) Zmluvy „Zmluvné strany sa dohodli, že pri ukončení nájmu nájomca
uvedie priestory do pôvodného stavu na vlastné náklady, alebo investície do predmetu nájmu budú

predmetom finančného vysporiadania medzi nájomcom a prenajímateľom." V súlade s citovaným § 7
bod(5)Zmluvyžalobcanavrholvysporiadaťpožadovanéúpravy,atedauvedeniepodlahydopôvodného
stavu, formou finančnej kompenzácie. Na základe cenovej ponuky, ktorú si dal na požadované úpravy
vypracovať žalobca spoločnosťou SOMAT group a.s. (spoločnosť pôsobiaca v oblasti stavebníctva)žalobca predložil ponuku vo výške 500 eur. Po komunikácii medzi stranami žalobca navýšil svoju ponuku
na 900€ a vyzval žalovaného na započítanie uvedenej sumy v rámci zloženej kaucie a vrátenie zvyšku
kaucie. Dňa 6.4.2014 doručil žalovaný žalobcovi vyúčtovanie depozitu, v ktorom si vyúčtoval náklady

na uvedenie podlahy do pôvodného stavu vo výške 6.159,24 eur, z toho práce: 1.690 eur, materiál
983,87eur,nájomzaobdobievykonaniastavebnýchprác3.485,37eurauvedenúsumu6.159,24EURsi
žalovaný neoprávnene započítal v rámci kaucie a dňa 8.4.2014 doručil na účet žalobcu sumu 2.039,53,-
EUR ako zostatok z kaucie po odpočítaní uvedených položiek. Žalobca považuje náklady uvedené vo
vyúčtovaní depozitu za absolútne neprimerané a nepodložené, nakoľko stavebné práce ani stavebný

materiál vo výške, v akej si ho započítal žalovaný voči kaucii, sú vysoko nad bežnými trhovými cenami a
cenou, akú by bol uvedené schopný realizovať žalobca prostredníctvom spoločnosti SOMAT group, a.s..
Žalobca zotrváva na kompenzácie v navrhovanej sume 900,-eur. Zároveň uviedol, že nakoľko nájomný
vzťah skončil ku dňu 31.1.2014 a splnil všetky povinnosti vyplývajúce mu zo Zmluvy pri skončení nájmu
a po uvedenom termíne predmet nájmu neužíval, žalovaný nemal žiaden právny dôvod na započítanie
nájomného po termíne 31.1.2014.

3. Na preukázanie svojich tvrdení predložil odovzdávací protokol zo dňa 31.1.2014, Cenovú ponuku
spoločnosti SOMAT group a.s., emailovú komunikáciu medzi stranami zo dňa 3.2.2014 a 4.2.2014,
vyúčtovanie depozitu zo dňa 6.4.2014, výzvu na vrátenie kaucie zo dňa 10.2.2014 a predžalobnú výzvu
zo dňa 3.6.2014 spolu s odpoveďou.

4. Žalovaný uviedol, že dňa 31.1.2014 prebehlo odovzdanie a prevzatie priestoru po ukončení nájmu,
pričomžalobcavzmysleZmluvybolpovinnýodovzdaťpriestorvriadnomstave,zodpovedajúcibežnému
opotrebeniu, vyprázdnený od všetkých hnuteľných predmetov a vyčistený. Túto povinnosť si nesplnil
a predmet nájmu odovzdal v stave nezodpovedajúcom týmto podmienkam, pretože počas trvania

zmluvy urobil úpravy na predmete nájmu - položenie inej podlahy, inštaláciu prípojkových hniezd v
podlahe, nalepenie koberca na podlahu, natretie stien na modro, vyvŕtanie otvorov do stien. Žalovaný
počas trvania Zmluvy nenamietal tieto úpravy, nakoľko chápal potrebu jednotného korporátneho dizajnu
pobočky žalobcu, avšak po ukončení nájmu v súlade so Zmluvou bol žalobca ako prenajímateľ povinný
uviesť priestor do pôvodného stavu na vlastné náklady. V deň odovzdania predmetu nájmu neboli úpravy

odstránené a tento stav bol zaznamenaný aj v preberacom protokole zo dňa 31.1.2014 podľa zápisu,
„.. lišty v zázemí (odstrániť), floorboxy v podlahe (odstrániť), podlaha do pôvodného stavu (vysekanie
dlažby, ktorá je znehodnotená lepidlom)..". Počas preberania priestoru sa žalobca vyjadril, že nemá
záujem uviesť priestor do pôvodného stavu a navrhol finančnú kompenzáciu ako spôsob vysporiadania.
Dňa 3.2.2014 zaslal žalobca prostredníctvom e-mailu ponuku na finančné vyrovnanie vo výške 500

eur, ktoré mala pokryť len vysekanie starej podlahy a nezohľadňovala všetky náklady na uvedenie
priestoru do pôvodného stavu, obdobne ako nasledujúca ponuka na 900,- eur. Dňa 4.2.2014 žalobca
požiadal žalovaného o návrh finančnej kompenzácie za uvedenie predmetu nájmu do pôvodného stavu
a žalovaný si dal vypracovať cenovú ponuku spoločnosti Štefan Brezáni IČO: 43174906, ktorý uviedol,
že po konzultácii s dodávateľmi je výška materiálových nákladov (dlažba, lepidla a iného materiálu) a

vykonanejprácevrátane2650eur.Žalovanýzároveňnavýšilfinančnúčiastkuvzmysle§2bodu6Zmluvy
o nájme nebytových priestorov zo dňa 5.12.2006 o 3.320 eur z dôvodu, že najskoršie možné zahájenie
prác je 10.2.2014 s predpokladaným ukončením 20.2.2014 t.z. 20 dní po 166 eur čo predstavuje 3.320
eur. Náklady na uvedenie veci do pôvodného stavu boli vo výške práce: 1 690 eur a materiálové náklady:
983,87 eur. Zároveň nakoľko počas stavebných prác nebolo možné predmet nájmu prenajať a bola tak

žalovanémuspôsobenáškodazadnipočasktorýchbolivykonávanéstavebnéúpravy.Tátosituáciavšak
spôsobila aj stratu potenciálnych záujemcov o prenájom, čo ešte zvýšilo škodu. Žalovaný následkom
toho zverejnil ponuku na prenájom predmetu nájmu už niekoľko mesiacov pred ukončením nájmu so
žalobcom, nakoľko nájdenie vhodného nájomcu a príprava Zmluvy trvá niekoľko týždňov. Všetkým
záujemcom o nájom poskytol informáciu, že k 1.2.2014 bude predmet nájmu k dispozícii, čo však nebola

pravda, nakoľko žalobca si nesplnil svoje požiadavky a predmet nájmu neodovzdal v riadnom stave.
Stavebné práce vo februári tak znemožnili prenajať predmet nájmu už k 1.2.2014. Zároveň uviedol, že
dňa25.2.2014vrátilžalobcovičasťdepozituvovýške4000EUR,nakoľkovtomobdobíužvedel,žecena
stavebných úprav a ušlého nájomného nebude vo výške celého depozitu a tak rozdiel vrátil ešte pred
konečným vyúčtovaním, aby tak nespôsobil žalobcovi škodu a bezdôvodne nezadržiaval časť depozitu.

5. Vo veci súd nariadil pojednávanie. Na pojednávaní strany zotrvali na svojich vyjadreniach a zmier
alebo riešenie sa nepodarilo dosiahnuť ani so súčinnosťou súdu.6.Žalobcaosobitnezdôraznil,ževsúladesust.§2bod6zmluvy,podľaktoréhovprípaderiadnehoalebo
predčasného ukončenia zmluvy o nájmu, je nájomca povinný v posledný deň výpovednej lehoty, resp.
v posledný deň trvania tejto zmluvy o nájme odovzdať predmet nájmu prenajímateľovi v riadnom stave,

zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu vyprázdnený od všetkých hnuteľných predmetov a vyčistený,
všetko dodržal o čom svedčí aj že žalovaný protokol podpísal. Pri odovzdávaní priestorov vyzval
žalovaný žalobcu na uvedenie podlahy do pôvodného stavu v súlade s § 7 bod 5 zmluvy, teda
zmluvné strany sa dohodli, že pri ukončení nájmu nájomca uvedie priestory do pôvodného stavu na
vlastné náklady alebo investície do predmetu nájmu budú predmetom finančného vysporiadania medzi

nájomcom a prenajímateľom. Nájomného za obdobie od 1.2.2014 do 21.2.2014 po ukončení nájmu
považoval za nedôvodné.

7. Žalovaný uviedol, že pred využívaním priestorov žalobcom v nich bola predajňa textilu, bola tam
podlaha a biele steny. Priestor bol zrekonštruovaný. Podlaha bola z dlažby, ktorú O2 zničilo tým, že
boli vysekané kanály. Na zemi boli koberce, na niektorých miestach bola dlažba vysekaná. Následne

namietal, že znalec nezahrnul do výslednej ceny cenu materiálu, ale len prác.
8. Podľa § 682 Obč. zák. ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave
zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v
stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

9. Podľa § 451 ods. 2 Obč. zák. bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením
bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

10. Podľa § 420 ods. 1 Obč. zák. každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej

povinnosti.

11. Podľa § 420 ods. 3 Obč. zák. zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil.

12. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov a znaleckým dokazovaním.

13. Súd zistil, že strany uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorej predmetom bol prenájom
nehnuteľnosti v bytovom dome v Žiline, na ul. Farskej 3, s.č. 212 a to obchodných priestorov o
výmere podlahovej plochy 80 m2 na prízemí bytového domu podľa priloženého pôdorysu. Zmluva
bola uzavretá dňa 5.12.2006 so začiatkom nájmu 1.1.2007, na dobu nájmu troch rokov s tým, že

nájomný vzťah po uplynutí tejto doby sa automaticky predĺži vždy o ďalšie dva roky, pokiaľ nájomca
najneskôr šesť mesiacov pred uplynutím tejto doby písomne nepotvrdí ukončenie tohto nájomného
vzťahu a iné dôvody ukončenia nájmu s poukazom na ust. § 9 ods. 2 zák. 116/90 Zb.. V ust. § 3
zmluvy bolo dohodnuté mesačné nájomné vo výške 122.500 Sk + DPH s tým, že okrem platby za
prenájom nebytových priestorov sa zaviazal nájomca zálohovo uhrádzať aj náklady za služby spojené

s prevádzkou nebytových priestorov štvrťročne vo výške 30.000 Sk + DPH ako náklady súvisiace s
dodávkou tepla a za spotrebovanú teplú a studenú vodu. V § 4 sa účastníci dohodli, že nájomca bol
povinný zložiť na účet prenajímateľa kauciu vo výške troch mesačných splátok nájomného po podpise
zmluvy, pričom zloženie kaucie bolo podmienkou platnosti zmluvy. V ods. 3 účastníci sa dohodli, že
prenajímateľ má právo si uplatniť krytie z kaucie, o tejto skutočnosti musí bezodkladne informovať

nájomcu, pokiaľ k tomu dôjde, je povinný doplniť kauciu do pôvodnej výšky. Zároveň v ods. 4 sa účastníci
dohodli, že po skončení zmluvného vzťahu a riadnom splnení všetkých požiadaviek prenajímateľa zo
strany nájomcu sa kaucia prípadne zostávajúci zvyšok kaucie vráti nájomcovi. Na určenie všetkých
kauciou zabezpečených nárokov voči nájomcovi má prenajímateľ k dispozícii trojmesačnú lehotu.
V ust. § 5 sa účastníci dohodli, že predmet nájmu bude nájomcovi odovzdaný v stave popísanom

v odovzdávacom protokole, nájomca urobí ďalšie želané stavebné úpravy po písomnom súhlase
prenajímateľa, ak je to potrebné aj súhlasy príslušného stavebného úradu sám na vlastné náklady. Podľa
ods. 3 ak má nájomca v úmysle vykonať podstatné stavebné zmeny, je povinný prenajímateľ predložiť a
odsúhlasiť s ním projekt stavebných úprav a ponechať mu bezplatne jedno vyhotovenie plánov. Podľa §
7 nájomca je povinný udržiavať predmet nájmu v dobrom a použiteľnom stave a všetky drobné opravy,

ktoré budú na predmete nájmu potrebné a podmienené užívaním, ak sa nejedná o stavebné škody na
budove a generálne opravy, vykoná na vlastné náklady. Zároveň nájomca zodpovedá podľa dohody
za poškodenie predmetu nájmu spoločných zariadení a je povinný uhradiť škody, ktoré zavinil. Podľa
ods. 3 prenajímateľ má právo vykonať vylepšenia účelové a stavebné zmeny, ktoré sú potrebné nariadnu údržbu alebo na prevádzku administratívnej a obchodnej budovy v ktorej sa nachádza predmet
nájmu aj bez súhlasu nájomcu, účelové stavebné zmeny ale len v takom rozsahu, aby tieto nemali
žiadny vážny obchodný negatívny dopad na nájomcu a tak aby boli vykonané v čo najkratšom možnom

čase. Podľa ods. 4 nájomca je oprávnený uskutočniť stavebné zmeny po predchádzajúcom písomnom
ohlásení prenajímateľovi, pokiaľ tieto stavebné zmeny nevyžadujú stavebné povolenie. Takáto zmena
sa týka výlučne predmetu nájmu, na základe zmien nesmie dôjsť k znehodnoteniu predmetu nájmu a
negatívnemu ovplyvneniu vzhľadu a užívateľnosti celkového objektu. Všetky stavebné zmeny možno
uskutočniť len po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa s odkazom na § 5 a náklady

nájomcu, ktoré bude odpisovať nájomca v súlade s § 24 ods. 2 zák. č. 595/03 Z.z. Podľa ods. 5
zmluvné strany sa dohodli, že pri ukončení nájmu, nájomca uvedie priestory do pôvodného stavu na
vlastné náklady alebo investície do predmetu nájmu budú predmetom finančného vysporiadania medzi
nájomcom a prenajímateľom.

14. Podľa výpisu LV č. XXXX k. ú. F. ako vlastník nehnuteľnosti dom s.č. XXX postavený na KNC parc.

č. XXX o výmere 326 m2 zast. plochy a nádvoria je vedený žalovaný spolu H., rod. I. v podiele 1/1.
Podľa priloženého plnomocenstva, že žalovaný bol na konanie v mene PaedDr. H. Q. splnomocnený
plnomocenstvom zo dňa 2.11.2005.

15. Žalobca oznámil žalovanému, že v súlade s ust. § 2 bod 3 zmluvy o nájme nebude ďalej pokračovať

v nájomnom vzťahu a v súlade so zmluvou končí svoju prevádzku ku dňu 1.2.2014. Podľa zápisu zo dňa
31.1.2014, boli odovzdané priestory, dodaná dokumentácia, s popisom aktuálneho stavu s uvedením
nábytok, inventár vypratané, svetlá ponechané v podlahe, klimatizácia ponechaná v priestore, v časti 3
popis želaného stavu priestoru bolo uvedené lišty v zázemí odstránené, florboxy v podlahe odstrániť,
podlahu do pôvodného stavu, vysekanie dlažby, ktorá je znehodnotená lepidlom. TSK navrhoval

finančnú kompenzáciu ako spôsob vysporiadania.

16. V konaní medzi stranami bola sporná skutočnosť vzniku bezdôvodného obohatenia na strane
žalovaného, ktoré malo vzniknúť tým, že si bezdôvodne ponechal časť depozitu vo výške 5.259,24 eur,
teda spornými boli nároky na uvedenie veci - predmetu nájmu do pôvodného stavu nad rozsahu 900,-

eur, teda vo výške 1773,87 eur ako aj nárok na „nájomné“ za obdobie 21 dní vo výške 3.485,37 eur.

17. Podľa cenovej ponuky Somat group zo dňa 28.1.2014 boli odhadované náklady na osekanie dlažby
a obkladov pri cene 4,4 eura pri 58 m2, vo výške 255,20 eur, vyrovnávanie podláh do 1 cm pri jednotkovej
cene 5,60 eura, pri počte merných jednotiek 31 m, 173,60 eur, odvoz a likvidácia odpadu, netriedený

odpad pri jednotkovej cene 36 eur za tonu, za dve tony 72 eur, spolu 500,80 eur.

18. Súd oboznámil aj prepis vzájomnej emailovej komunikácie na základe ktorej žalovaný dňa 4.2.2014
uviedol na adresu žalobcu, že predkladá návrh výšky kompenzácie, kde po poskytnutí konzultácii s
dodávateľmi je výška materiálových nákladov dlažba lepidla, a iného materiálu a vykonanej práce 2650

eur a zároveň navyšuje fin. čiastku v zmysle § 2 bodu 6 zmluvy o 3.320 eur z dôvodu, že najskoršie
možné zahájenie prác je 10.2.14 s predpokladaným ukončením 20.2.14 t.j. 20 dní a končená fin. čiastka
kompenzácie predstavuje 5970 eur.

19. Správou z 3.2.2014 uvádzal, že 31.1.2014 pri preberaní priestorov vo Farskej č. 3 sa dohodli na tom,

že prenajaté priestory budú dané do pôvodného stavu, pričom cenový návrh odhady nákladov obsahuje
iba likvidáciu poškodenej dlažby, s tým, že upozornil na navýšenie fin. prostriedkov, aby dali priestory
do pôvodného stavu tak, ako to bolo pri preberaní 1.1.2007. Žalobca listom z 3.2.2014 oznamoval
na adresu žalovaného predpokladané náklady vo výške kompenzácie 500 eur. Listom žalovaného
na adresu žalobcu zo dňa 6.4.2014 uviedol, že výška depozitu zaplateného nájomcom v súlade so

zmluvou je 12.198,77 eur, náklady na uvedenie prenajatých priestorov do riadneho stavu: práce, 1690
eur, materiálové náklady 983,87 eur, nájomné za obdobie vykonávania prác ukončenie 21.2.2014 je
3485,37 eur, spolu náklady 6.159,24 eur. Po zaslanej zálohe 25.2.2014 vo výške 4000 eur bude zaslaný
zostatok 2039,53 eur do 14 dní. Žalobca listom na adresu žalovaného z 10.2.2014 vyzval žalovaného
na vrátenie kaucie s upozornením na § 2 bod 6 zmluvy. Žalobca ďalej na adresu žalovaného listom z

3.6.2014 označeným ako predžalobná výzva na vrátanie kaucie žalobca uviedol, že rozdiel žalovaným
započítaného depozitu vo výške 5.259,24 eur požaduje vrátiť, teda neuznáva nárok na náklady na
materiál a prácu započítané zo strany žalovaného vo výške 2673,87 eur ale len vo výške kompenzácie900eur,pretovzniknutýrozdielsozapočítanýminákladmi1773,87euranájomnézapočítanézaobdobie
od 1.2.2014 do 21.2.2014 vo výške 3.485,37 eur žida vrátiť.

20. Súd oboznámil aj fotodokumentáciu na čl. 47-49, z ktorej zistil stav priestorov v rozostavanom stave
a v stave vykonávaných prác.

21. Faktúrou č. fa 1/2014 Štefan Brezáni vyúčtoval žalovanému murárske a obkladačské práce,
položenie keramickej dlažby a soklíkov vo výške 1.450 eur, s dátumom dodania zdaniteľného plnenia

12.2.2014 a splatnosťou faktúry 19.2.2014.

22. Faktúrou č. fa X/XXXX D. H. vyúčtoval žalovanému 240 eur s dátumom uskutočnenia zdaniteľného
plnenia 20.2.2014 a dátumom splatnosti 21.2.2014 za dokončovanie práce v Farskej ul. č. 3.

23. Podľa príjmového dokladu 1/2014 zo dňa 19.2.2014 súd zistil úhradu vo výške 1.450 eur zo strany

žalovaného do rúk D. H.. Podľa príjmového dokladu č. 2/2014 z 21.2.2014 súd zistil úhradu 240 eur
do rúk D. H.. Podľa kópie zjednodušených daňových dokladov Monal BBG s.r.o. súd zistil úhradu 22,98
eur za Jupol klasik 15 l dňa 17.2.2014, úhradu 60,55 eur Slosmat s.r.o. dňa 12.2.2014 za adhézný náter
Knauf 5kg, Baumit, tmel super, UC 3,5 x 25 do dreva, pásku samolepiacu mriežkovú, papierovú lepiacu
pásku, montážnu penu Den braven, vrecia a víčko; úhradu 2,97 eur za vrut 3,5 x 25 Slosmat s.r.o. dňa

12.2.2014; úhradu 77,63 eur dňa 13.2.2014 za Jupol klasik 15 l a penetrátor 5 l Monal-BBG s.r.o.; 4,63
eurzavreciaanáradiebrúsnamriežkaSlosmats.r.o.;14.2.2014,úhradu133,20eurzaBaumitbaumacol
flex 25 kg; 12.2.2014 Slosmat s.r.o.; úhradu 413,88 eur; keramika Soukup SR s.r.o. dňa 12.2.2014, za
materiál dlažba GAV 2J 236 MR/7single protišmyková 16 m2, dlažba singl béžová protišmyková R9 30
x 30 34 m2, lepiaci tmel 5 kg, špárovacia hmota šedá 3 ks a sanitárny silikón šedý 3 ks, pričom súd

zo zjednodušeného daňového dokladu zisťuje úhradu 496,66 eur s DPH dňa 12.2.2014, dodací list o
dodaní dlažby 1 m2 béžová protišmyková R9 30x30 a lišta hliníková 2 ks, úhradu 18.2.2014 vo výške
18,69 eur, dodací list o dodaní 2 kg šedej hmoty, úhradu 5,88 eur dňa 19.2.2014 keramika Soukup
s.r.o.; zjednodušený daňový doklad Merkury market Slovakia s.r.o. o úhrade 44,83 eur za plávajúcu
podlahu dub 4,49 x 2, 4, podlahovú lištu 2 x 4,99, roh vnútorný 2 x 0,69, roh vonkajší, ukončenie ľavé

2 x, ukončenie pravé 2 x, podlahový profil lepidlo 3 x a natĺkacie hmoždinky, zjednodušený daňový
doklad, doklad Slosmat s.r.o. o úhrade 104,66 eur za položky profil 3700 T, profil 1200 T, profil 600 T,
profil stenový L, AMF ecomin, sponka, drôt, hmoždinky zatĺkacie 6x 60 a 6 X 40, páska lepiaca, izolácia
zelenožltá, svorkovnica radová, drôt, M podložka, UC 6 x 75 do dreva, zjednodušený daňový doklad
Anmina s.r.o. o úhrade 11,19 eur za svietidlo podhľadové, objímku a žiarovku zo dňa 1.9.2008.

24. Podľa výpisu z peňažného ústavu SLSP z účtu žalovaného súd zistil úhradu 4000 eur dňa 25.2.2014.

25. Žalovaný listom uviedol žalobcovi vyúčtovanie depozitu 12.198,77 eur tak, že si započítal náklady
na uvedenie prístupu do riadneho stavu práce 1690 eur, materiálové náklady 983,87 eur, nájomné za

obdobie vykonania stavebných prác ukončenie 21.2.2014, 21 dní 3.485,37 eur, spolu náklady 6.159,24
eur s rozdielom pre vrátenie 2039,53 eur, 4000 eur vrátené.

26.Vovzťahuknákladomnanavrátenieprenajatýchnebytovýchpriestorovsúdzvykonanédokazovania
zistil, že obrana žalovaného bola z väčšej časti nedôvodná. Znalec potvrdil tvrdenia žalovaného o

rozsahu opráv a ich hodnotu spolu s materiálom zistil vo výške 2.587,36 eur s DPH a uviedol, že
porovnaním technického stavu nebytových priestorov pred odovzdaním nájomcovi v termíne 1.1.2007
a po odovzdaní a vykonaní stavebných úprav a opráv priestoru 28.2.2014 obchodný nebytový priestor
má rovnaké technické vlastnosti. Výmenou pôvodnej keramickej dlažby na novú dlažbu podobnej kvality
a opravou omietok nedošlo k žiadnemu zhodnoteniu priestoru, materiál, ktorý sa použil pri stavebných

úpravách má porovnateľnú kvalitu s pôvodným materiálom.

27. Z uvedeného dôvodu, nakoľko si zmluvné povinnosti nesplnil žalobca ako nájomca a neuviedol
priestory do pôvodného stavu, súhlasil s tým, aby tak zaňho urobil žalovaný ako prenajímateľ, súd
mal preukázané účelne vynaložené náklady zo strany žalovaného na navrátenie predmetu nájmu do

pôvodného stavu, teda opravy a úpravy priestorov vo výške 2.587,36 eur s DPH. Nárok vo výške 86,51
eur vzhľadom absenciu podrobného súpisu prác, krycieho listu a stavebného denníka vo faktúrach
1/2014 a 2/2014 D. H. s poukazom na zistenia znalca preukázaný nemal. Žalobca teda nepreukázal, žeby si žalovaný nárok vo výške 1687,36 eur (2.587,36 eur - 900 eur uznaných) započítal neoprávnene a
súd preto žalobcovi priznal z tohto dôvodu len nárok na zaplatenie 86,51 eur a nárok vo zvyšku zamietol.

28. Pokiaľ si žalovaný započítal sumu 3.485,37 eur označenú ako nájomné za 21 dní, súd zistil a nárok
právne kvalifikoval podľa žalovaným opísaných skutočností (nemožnosť užívať priestory, odrieknutý
nájom) ako náhradu škody. V tejto súvislosti súd zistil, že žalobca ako prenajímateľ porušil svoju
povinnosť odovzdať po ukončení nájmu predmet nájmu v pôvodnom stave. Totiž strany sa v čl. §7
Údržba a stavebné zmeny dohodli v ods. 5, že pri ukončení nájmu, nájomca uvedie priestory do

pôvodného stavu na vlastné náklady alebo investície do predmetu nájmu budú predmetom finančného
vysporiadania medzi nájomcom a prenajímateľom. Uvedené ustanovenie je potrebné vykladať tak, že
pri ukončení nájmu je potrebné odovzdať priestor v tomto stave a nepostačuje priestor vypratať a
opravy a úpravy zabezpečiť na obdobie po ukončení nájmu. V takomto prípade by sa opravy a úpravy
vykonávali vtedy, keď už nájomca nemá žiadne práva užívať predmet nájmu. Teda ak nebola táto
povinnosť splnená, porušil žalobca svoje povinnosti. Dĺžke opráv a úprav na navrátenie prenajatých

priestorov do pôvodného stavu zodpovedá aj určitá časová náročnosť prác na úpravách a opravách
počas ktorej nemohol prenajímateľ priestor užívať ani prenajať. Obdobie takejto nemožnosti priestor
užívať zodpovedá a je priamo následkom porušenia povinnosti prenajímateľa. Prezumovanú skutočnosť
zavinenia žalovaný v konaní nevyvrátil.
29. Škoda je v tomto prípade daná hodnotou nemožnosti vec užívať, ktorá je práve najlepšie vyjadrená

hodnotou zmluvného nájmu, pričom iný výšku žalobca netvrdil a nepreukázal. Celkovému rozsahu 21
dní opráv a úprav práve zodpovedá čiastka nájomného vo výške 3.485,37 eur.

30.Tedavtomtoprípadebolisplnenévšetkyatribútyprenáhraduškody,zavinenie,porušeniepovinnosti,
škoda, ich príčinná súvislosť, súd zistil, že nárok bol v tomto rozsahu uplatnený dôvodne a žalobu v

tejto časti zamietol.

31. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

32. Podľa § 255 ods. 2 CSP ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania

pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

33. Nakoľko žalovaný bol úspešný v prevažnej časti zodpovedajúcej úspechu 98%, žalobca bol úspešný
v rozsahu 2%, súd priznal žalovanému podľa § 255 ods. 1 CSP nárok na náhradu trov konania v pomere
rozdielov 96%.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina.
Podľa ust. § 125 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), odvolanie
možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe.

Podľaust.§125 ods.2CSP,odvolanieurobenévelektronickejpodobebezautorizáciepodľaosobitného
predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa
osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd
na dodatočné doručenie podania nevyzýva.
Podľa ust. § 125 ods. 2 CSP, odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte

rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby
každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a
príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.
Podľa ust. § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovej značky konania) uvedie, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa ust. § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, žea) neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces,

b) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
c) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
d) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
e) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
f) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo

ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
g) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa ust. § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa ust. § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať

len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).