Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. máj 2017

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 2Co/112/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8715203556
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Muránska

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2017:8715203556.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Mariany Muránskej a sudcov

JUDr. Daniely Babinovej a Mgr. Miloša Koleka, v právnej veci žalobcu REALITY KAMZÍK, s.r.o., so
sídlom Poprad, Rázusova 2677/10, zastúpeného JUDr. Viktorom Novýsedlákom, advokátom, so sídlom
v Poprade, L. Svobodu 2674/1, proti žalovanej Z. E., bytom F., D. XXX/XXX, o zaplatenie 2.000,- eur
s prísl., o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Poprad zo 7.4.2016 č. k. 12C/173/2015-39
jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok.

Nepriznáva stranám náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobu zamietol, náhradu trov konania účastníkom
nepriznal a žalobcovi uložil povinnosť uhradiť trovy štátu vo výške 2,60 eur na účet Okresného súdu
Poprad do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Súd prvej inštancie mal za zistené, že medzi stranami sporu došlo k platnému uzatvoreniu
sprostredkovateľskej zmluvy nazvanej ako Zmluva o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita.
Zmluva bola uzavretá citáciou § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Túto zmluvu je potrebné považovať

za zmluvu spotrebiteľskú. Ak sa zmluva spotrebiteľská uzavrie podľa Obchodného zákonníka, tak
okrem pojmového vymedzenia a podstatných náležitostí zmluvy sa bude spravovať podľa Občianskeho
zákonníka. Účelom zmluvy o sprostredkovaní bolo vytvoriť pre žalovanú ako záujemcu príležitosť
pre uzavretie kúpnej zmluvy s treťou osobou. Žalovaná sa zaviazala žalobcovi za vyvíjanie činnosti
smerujúcej k uzatvoreniu kúpnej zmluvy zaplatiť províziu v prípade, ak je uzavretá kúpna zmluva
alebo aspoň rezervačná zmluva, ale aj v prípade, ak nedôjde k podpisu samotnej kúpnej zmluvy z
dôvodu na strane záujemcu. V danom prípade došlo k uzatvoreniu rezervačnej zmluvy s treťou osobou,

avšak k podpisu kúpnej zmluvy nedošlo, keďže žalovaná ju v konečnom dôsledku odmietla podpísať.
Rozhodujúcou otázkou pre súd prvej inštancie bolo posúdiť, či má žalobca nárok na províziu aj v
prípade,akzavinenímžalovanejakozáujemcunedošlokfinálnemuvýsledku,kuktorémumalasmerovať
sprostredkovateľská činnosť, s prihliadnutím na posúdenie zmluvy ako spotrebiteľskej. Uviedol, že
zmluvaosprostredkovaníjeupravenátakvObčianskom,akoajvObchodnomzákonníku.Výberzákona,
podľa ktorého sa bude ten-ktorý vzťah riadiť, je vo všeobecnosti ponechaný na účastníkoch. Úprava
obchodného zákonníka je výhodnejšia pre spotrebiteľa. Naproti tomu z ustanovení obchodnej zmluvy

vyplýva, že nárok na províziu má sprostredkovateľ, až keď sa dosiahne výsledok sprostredkovateľskej
zmluvy, teda, ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy, ku ktorej má sprostredkovanie smerovať, a to pričinením
sprostredkovateľa. Súd prvej inštancie preto posudzoval zmluvu o sprostredkovaní vyhodnotil podľa
ustanovení Občianskeho zákonníka, keďže sú pre spotrebiteľa výhodnejšie. Zdôraznil, že províziunemožno stotožňovať so zmluvnou sankciou, ktorá je najčastejšie dohodnutá vo forme zmluvnej pokuty.
Zmluvné ustanovenie v čl. I, bode 1.4. posledná veta zmluvy evokuje zmluvnú pokutu ako sankciu za
porušenie zmluvných povinností. Súd však nemôže brať takéto dojednanie ako dohodnutú sankciu.

Obsahom žaloby je iba provízia. Ak účastníci chceli v zmluve dohodnúť sankciu za porušenie zmluvnej
povinnosti, mali pre tieto prípady dohodnúť zrozumiteľne a jednoznačne zmluvnú pokutu. Keďže províziu
nemožno zamieňať so zmluvnou pokutou a brať ju ako sankciu, pričom nárok na jej vyplatenie patrí
sprostredkovateľovi až dosiahnutím sledovaného cieľa, možno takéto zmluvné ustanovenie považovať
za nejasné a neurčité a z tohto dôvodu neplatné v zmysle § 37 ods. 1 OZ. Zároveň je možné ustanovenia

zmluvy rozširujúce nárok na vyplatenie odmeny nad zákonný rámec považovať za odporujúce a
obchádzajúce zákon a v rozpore s dobrými mravmi, a to v tom zmysle, že hoci Občiansky zákonník
prisudzuje nárok na províziu sprostredkovateľovi, len ak dôjde k dosiahnutiu sledovaného výsledku,
žalobca sa včlenením ďalších ustanovení do formulárovej spotrebiteľskej zmluvy snažil rozšíriť okruh
prípadov, kedy by mu mala patriť provízia, a to nad rámec zákona. Aj takéto dojednania sú neplatné s
poukazom na § 39 OZ. Žalobca preto nemá nárok na zaplatenie provízie v prípade zmarenia podpisu

kúpnej zmluvy žalovanou a žalobu v celom rozsahu zamietol. O trovách štátu rozhodol podľa § 148
O.s.p. a o trovách konania strán podľa § 142 ods. 1 O.s.p..

3. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca, ktorý navrhol rozsudok súdu prvej inštancie
zrušiť a vrátiť mu vec na ďalšie konanie, alternatívne navrhol rozsudok zmeniť tak, aby žalobe bolo

vyhovené a uplatnil si náhradu trov konania. Uvádza, že je potrebné presne analyzovať znenie bodu
1.4 zmluvy uzatvorenej medzi stranami sporu. Je zrejmé, že tento bod zmluvy chráni vyvážene
všetky zmluvné strany v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy. Chráni takisto záujemcu, keďže v prípade
neuzavretia kúpnej zmluvy mu pripadne polovica provízie ako istá satisfakcia, že nehnuteľnosť nemohol
ponúknuť na predaj počas viazanosti predaja s treťou osobou na základe rezervačnej zmluvy. Aj keď

sú záujemca a tretia osoba spotrebitelia, nemôžu si zo znenia sprostredkovateľskej zmluvy vyberať
len to, čo sa im hodí a nie niesť zodpovednosť za porušenie svojich povinností. Ak by sa prijala
argumentácia súdu prvej inštancie, že žalobcovi by vznikol nárok na províziu v súlade s § 774 OZ
len uzavretím zmluvy, je potrebné si prečítať aj bod 1.1 zmluvy, kde je predmet zmluvy definovaný ako
činnosť smerujúca k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť zmluvu s treťou osobou - kupujúcim,

na základe ktorej kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam. V danom prípade bola
uzavretá rezervačná zmluva, a teda bola splnená podmienka uzavretia zmluvy v zmysle § 774 OZ.
Toto ustanovenie nedefinuje nijako bližšie typ zmluvy, na ktorý je naviazaná podmienka vyplatenia
provízie.Okremtohotentoparagrafhovoríozáväzkusprostredkovateľaobstaraťzáujemcovizaodmenu
uzavretiezmluvy,čobysadaloskôrvykladaťakoobstaraniepríležitostiuzavrieťzmluvu,keďžeuzavretie

samotnej zmluvy je vždy na ľubovôli záujemcu a v prípade, že tento svojvoľne od odmietne uzavretie
zmluvy, sprostredkovateľovi by nárok na odmenu nevznikol nikdy. Ak by si žalovaná splnila povinnosť
uzavrieť kúpnu zmluvu, žalobca by dostal províziu zaplatenú v rámci kúpnej ceny. V dôsledku porušenia
povinnosti žalovanou uzatvoriť kúpnu zmluvu, vznikla žalobcovi škoda 2.000,- eur ako ušlý zisk v podobe
provízie. Ak teda súd dospel k záveru, že nárok na províziu nevznikol za použitia zásady jura novit

curia, mal žalobe vyhovieť a žalovanú zaviazať na zaplatenie sumy 2.000,- eur titulom náhrady škody.
V zmysle týchto dôvodov navrhol žalobca podanému odvolaniu vyhovieť.

4. Žalovaná sa k odvolaniu žalobcu nevyjadrila.

5. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok v zmysle zásad vyjadrených v § 379, § 380, § 381
zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len C.s.p.), vec prejednal bez nariadenia
pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného dôvodné nie je.

6. Je zrejmé, že predmetný spor vznikol zo zmluvy uzatvorenej medzi stranami sporu dňa 22.1.2015 -

Zmluvy o výhradnom sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Podľa čl. I. bod 1.1. sprostredkovateľ sa
zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť zmluvu s
treťou osobou - kupujúcim, na základe ktorej kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam
(alebo získa právo uzavrieť zmluvu pri uzavretí rezervačnej zmluvy) špecifikovaným v tejto zmluve a
záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

7. Podľa čl. I. bod 1.4 zmluvy, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá kúpna
zmluva alebo rezervačná zmluva s treťou osobou, ktorá je predmetom sprostredkovania. V prípade,
že po uzavretí rezervačnej zmluvy nedôjde k podpisu samotnej kúpnej zmluvy z dôvodu na stranetretej osoby, znižuje sa provízia o jednu polovicu a druhá polovica patrí záujemcovi. V prípade, že po
uzavretí rezervačnej zmluvy nedôjde k podpisu samotnej kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu,
sprostredkovateľ má nárok na províziu uvedenú v čl. III. v plnej výške z vlastných zdrojov záujemcu.

8. Žalobca uplatnený nárok na zaplatenie sumy 2.000,- eur uplatňuje v z mysle citovaného čl. I. bod
1.4 zmluvy.

9. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje

obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi
poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

10. Podľa § 755 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške;
odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná
podľa § 40a.

11. Podľa § 776 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov
iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.

12. Podľa § 777 Občianskeho zákonníka, záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať

si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu
ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkovateľskú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený
za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.

13. Je zrejmé, že predmetný spor vznikol zo zmluvy uzatvorenej medzi obchodníkom pri výkone jeho

obchodnej činnosti a spotrebiteľom jeho služby. Ide o spotrebiteľskú zmluvu a sporný vzťah je potrebné
posúdiť podľa ust. § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka, upravujúcich problematiku spotrebiteľských
zmlúv. Podľa tohto ustanovenia spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné
ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na

prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

14. Charakteristickou črtou spotrebiteľských zmlúv je to, že sú pre spotrebiteľa vopred pripravené a nie
je vytvorený priestor na dojednávanie obsahu zmluvy alebo jej zmeny. Zmluva o sprostredkovaní predaja

nehnuteľnosti uzatvorená medzi žalobcom a žalovanou túto charakteristiku spĺňa, na čo správnym
spôsobom poukázal aj súd prvej inštancie. Súčasťou tejto zmluvy boli dojednania, ktoré žalovaná v
pozícii spotrebiteľa ovplyvniť nemohla, nakoľko boli už vopred pripravené.

15. Sprostredkovateľská zmluva uzatvorená v zmysle § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka je

neformálnou zmluvou, uzaviera sa medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy,
jej pojmové znaky vyplývajú jednak zo základných práv a povinností účastníkov upravených v § 774
OZ a z ďalších práv a povinností upravených v § 775 a § 776, ktoré sú tiež charakteristické pre obsah
tejto zmluvy. Predmetom zmluvy je obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu. Pojmovým znakom tejto
zmluvy je však skutočnosť, že záujemca má povinnosť poskytnúť odmenu sprostredkovateľovi len vtedy,

keď bol výsledok (teda uzavretie sledovanej zmluvy) dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. V tom
spočíva rozdiel oproti úprave vzťahov strán sporu Obchodným zákonníkom (§ 645), ktorá priznáva
sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti. Ako bolo vyššie uvádzané, súd
prvej inštancie správne právne posudzoval zmluvu o sprostredkovaní podľa ustanovení Občianskeho
zákonníka s ohľadom na spotrebiteľský charakter vzťahov strán sporu a správne sú jeho závery v zmysle

tom, že pokiaľ k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom odpredaja nehnuteľností žalovanej nedošlo, žalobca
ako sprostredkovateľ nemá nárok na vyplatenie provízie, a to aj za situácie, že k uzavretiu zmluvy
nedošlo z dôvodov na strane žalovanej. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti správne zdôraznil, že
províziu nemožno stotožňovať so zmluvnou sankciou dohodnutou obvykle vo forme zmluvnej pokuty pre
prípad porušenia zmluvných povinností. Nemôže obstáť poukaz žalobcu na to, že uvádzaný nárok bolo

potrebné posudzovať aj ako porušenie povinností žalovanej uzatvoriť kúpnu zmluvu, čím mu vznikla
škoda v rozsahu 2.000,- eur (ušlý zisk v podobe provízie). Podanou žalobou si žalobca nepochybne vo
vzťahukžalovanejuplatnilnároknazaplatenieprovízieanievzniknutejškody,ktorájeodlišnýmprávnyminštitútom. Súd prvej inštancie správne poukázal na to, že pokiaľ strany sporu chceli dohodnúť aj sankciu
za porušenie zmluvnej povinnosti, bolo potrebné ju pre tieto prípady dohodnúť jasne a zrozumiteľne.

16.Sozreteľomnavšetkytietodôvodyodvolacísúdhodnotípreskúmavanýrozsudokakovecnesprávny
a potvrdil ho postupom podľa § 387 ods. 1 C.s.p..

17. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1
C.s.p. v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p.. Žalobca vzhľadom na výsledok odvolacieho konania nemá nárok

na náhradu trov a žalovanej v tomto štádiu konania trovy nevznikli.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).