Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 6. máj 2011

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 10Cb/19/2006

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5105206100
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 05. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr., PhD. Lenka Müllerová

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2011:5105206100.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred samosudkyňou JUDr. Lenkou Müllerovou, PhD., právnej veci

navrhovateľa: Marta Staňová - Simba, s miestom podnikania Námestie Slobody 57, 022 01 Čadca,
IČO: 34 593 187, právne zastúpeného: Advokátska kancelária JUDr. Ján Mrázovský & JUDr. Michaela
Kojtalová, s.r.o., so sídlom Mariánske nám. č. 2, 010 01 Žilina, IČO: 36 855 278, proti odporcovi: JUDr.
Václav Jaroščiak - REALITA, s miestom podnikania M.Rázusa 1240/14, 010 01 Žilina, IČO: 10 955 500,
o zaplatenie 12.517,- € (377.087,- Sk) s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi 8.345,51 eur, zmluvnú pokutu vo výške 0,5% denne
počítané zo sumy 1.456,88 eur od 23.3.2003, zo sumy 1.456,88 eur od 19.4.2003, zo sumy 1.456,88

eur od 18.5.2003, zo sumy 1.456,88 eur od 20.6.2003, všetko až do zaplatenia a úroky z omeškania
vo výške 7,5% ročne počítané zo sumy 1.857,27 eur od 11.4.2003 a zo sumy 660,72 eur od 11.9.2003
všetko až do zaplatenia, do troch dní po právoplatnosti tohto rozsudku.

V ostatnej časti súd žalobný návrh z a m i e t a .

O trovách konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom na začatie konania, podaným na Okresnom súde Žilina dňa 16.3.2005,

domáhal voči v návrhu označenému odporcovi zaplatenia dlžnej sumy v celkovej výške 377.087,- Sk,
t.j. 12.517,- eur ako zmluvného nároku z titulu úhrady nájomného, ceny energií a poskytovaných služieb
spolu s nájmom, náhrady zmluvnej pokuty a úrokov z omeškania. Písomným podaním doručeným súdu
dňa 14.6.2007, navrhovateľ čiastočne vzal žalobný návrh späť a súčasne žiadal súd o pripustenie zmeny
žaloby v časti uplatnených úrokov z omeškania a návrhu na zaplatenie zmluvnej pokuty, o ktorej súd
rozhodol uznesením OS Žilina č.k. 10Cb 19/2006 - 152 zo dňa 28.1.2009.

Na základe dispozitívneho úkonu navrhovateľa a rozhodnutia súdu zo dňa 28.1.2009, ktorým súd
pripustil zmenu žaloby, tvoril predmet konania peňažný nárok na zaplatenie dlžnej sumy 12.517,- eur
a zmluvná pokuta uplatnená vo výške 0,5% denne počítané zo sumy 1.456,88 eur od 23.3.2003 do
zaplatenia, zo sumy 1.456,88 eur od 19.4.2003 do zaplatenia, zo sumy 946,03 eur od 19.4.2003 do
zaplatenia, zo sumy 1.456,88 eur od 10.5.2003 do zaplatenia, zo sumy 946,03 eur od 10.5.2003 do
zaplatenia, zo sumy 946,03 eur od 17.6.2003 do zaplatenia, zo sumy 1.456,88 eur od 20.6.2003 do
zaplatenia, zo sumy 946,03 eur od 2.8.2003 do zaplatenia a úroky z omeškania vo výške 7,5% ročne

počítané zo sumy 2.056,36 eur od 11.4.2003 do zaplatenia, zo sumy 660,72 eur od 11.9.2003 do
zaplatenia a zo sumy 188,28 eur od 11.9.2003 do zaplatenia. Navrhovateľ súčasne žiadal zaviazať
odporcu na náhradu trov konania.V písomnej špecifikácii žalovanej pohľadávky (č.l. 146 až č.l. 148) navrhovateľ uviedol, že v časti, v
ktorej si navrhovateľ uplatňuje voči odporcovi sumu 43.890,- Sk, t.j. 1.456,88 eur, ide o nájomné za
nebytové priestory na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.9.2002, v rámci ktorej

bolo dojednané medzi účastníkmi nájomné vo výške 38.000,- Sk + DPH mesačne. Vzhľadom na to,
že v ust. čl. IV Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.9.2002 si zmluvné strany dojednali
pri omeškaní s platením nájomného trvajúcim viac ako 7 kalendárnych dní zmluvnú pokutu vo výške
0,5% z nezaplatenej sumy, navrhovateľ si uplatnil voči odporcovi zmluvnú pokutu vo výške 0,5% z
dlžnej sumy od 8. dňa po splatnosti jednotlivých faktúr. V časti, v ktorej si navrhovateľ uplatnil voči

odporcovi sumu 28.500,- Sk, t.j. 946,03 eur, jedná sa o nájomné za nebytové priestory na základe
nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002, to znamená dojednané mesačné nájomné vo výške 25.000,- Sk +
DPH . Nakoľko v ust. čl. V ods. 3 Nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002 si zmluvné strany dojednali pri
omeškaní s platením nájomného za 8. a každý ďalší deň omeškania zmluvnú pokutu vo výške 0,5% z
nezaplatenej sumy, navrhovateľ si uplatnil voči odporcovi zmluvnú pokutu vo výške 0,5% denne počítané
zo sumy dlžného nájomného od 8. dňa po splatnosti jednotlivých faktúr. V časti, v ktorej si navrhovateľ

v návrhu uplatnil voči odporcovi sumu 61.950,- Sk, t.j. 2.056,36 eur, jedná sa o spotrebu elektrickej
energie za rok 2002 a v časti, v ktorej navrhovateľ požadoval úhradu sumy 19.905,- Sk, t.j. 660,72
eur, jedná sa o spotrebu elektrickej energie za mesiac január až júl 2003, z ktorej odporca vykonal
čiastočnú úhradu fakturovanej sumy tak, že zostatok neuhradenej pohľadávky za odber elektrickej
energie v predmetnom období predstavuje časť žalovanej istiny vo výške 660,72 eur. V časti, v ktorej si

navrhovateľ nárokuje voči odporcovi sumu 5.672,- Sk ( t.j. 188,28 eur) sa jedná o spotrebu elektrickej
energie za mesiac január až júl roku 2003 s prihliadnutím na čiastočnú úhradu fakturovanej sumy tak,
časť žalovanej istiny vo výške 188,28 eur predstavuje nedoplatok ceny za spotrebu elektrickej energie v
predmetnom období. Vzhľadom na to, že pre prípad omeškania odporcu s úhradou ceny poskytovaných
služieb spolu s nájmom nebola medzi účastníkmi uzatvorená osobitná dohoda o sadzbe úrokov z

omeškania,navrhovateľsivtejtočastižalovanejistinyuplatnilvočiodporcovizákonnýúrokzomeškania.
S poukazom na čl. IV Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.9.2002 a článok V ods. 3
Nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002 navrhovateľ žiadal zaviazať odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty
vo výške 0,5% z dlžnej sumy nájomného od 8. dňa po splatnosti jednotlivých faktúr až do zaplatenia.

Z obsahu žaloby, zmeny návrhu na začatie konania a z prednesu navrhovateľa nesporne vyplynulo,
že navrhovateľ si uplatnil voči odporcovi právo na zaplatenie žalovanej istiny, ako zmluvný nárok,
vyplývajúci z predložených zmlúv o nájme nebytových priestorov, a to zo zmluvy uzatvorenej medzi
účastníkmi konania dňa 30.9.2002 (č.l. 6 až č.l. 10), predmetom ktorej je prenechanie užívania
nebytových priestorov nájomcovi (odporcovi) v časti nehnuteľnosti - katastrálne územie Ž. v dome

č. súpisné XXX, na B. H., zapísanom na Katastrálnom úrade v Ž., Správa katastra Žilina, na LV
č. XXXX ako dom č. súpisné XXX, postavený na zastavanej ploche KN parcela číslo XXXX, a to
nebytové priestory o celkovej výmere 226 m2 podľa situačného plánu, ktorý tvorí prílohu nájomnej
zmluvy a priestory pod schodišťom o výmere 5 m2 za účelom vykonávania obchodnej činnosti nájomcu,
konkrétne reštauračných služieb. Nájomná zmluva v čl. IV upravuje výšku a splatnosť dojednaného

nájomného v celkovej sume 462.000,- Sk ročne, v ktorej nie je zahrnutá spotreba elektrickej energie,
vodného, stočného a odvoz smetí. Podľa čl. IV Nájomnej zmluvy účastníci dojednali, že spotrebu týchto
služieb bude odporca ako nájomca uhrádzať na základe faktúr vystavených prenajímateľom, ktorých
výška bude stanovená prepočtom užívanej plochy nebytových priestorov nájomcu k pomeru ostatných
plôch ostatných nájomcov napojených na rovnaký merač spotreby. Podľa čl. IV Nájomnej zmluvy bola

medzi účastníkmi dohodnutá splatnosť nájomného mesačne vopred, do 10. dňa predchádzajúceho
kalendárneho mesiaca vo výške 38.500,- Sk. Pre prípad omeškania s úhradou nájomného trvajúceho
viac ako 7 kalendárnych dní sa nájomca zaviazal uhradiť navrhovateľovi ako prenajímateľovi zmluvnú
pokutu vo výške 0,5% z nezaplatenej sumy za každý deň omeškania.

Ďalšiu skupinu zmluvných nárokov navrhovateľ odvodil od existencie nájomnej zmluvy uzatvorenej
medzi prenajímateľom spoločnosťou Kraft, a.s., Žilina, IČO: 36393037 (právny predchodca
navrhovateľa) a odporcom ako nájomcom zo dňa 15.2.2002, predmetom ktorej bolo prenechanie
nebytových priestorov do dočasného nájmu odporcovi o výmere 64 m2, plochy na prvom nadzemnom
podlaží pozostávajúce z obchodných, skladovacích a kuchynských priestorov. Účastníci dojednali dobu

trvania nájmu od 1.3.2002 do 31.12.2007. Podľa čl. III zmluvné strany dojednali nájomné vo výške
300.000,-Skročnes1.splátkounájomnéhovsume75.000,-Sknamesiacemarec,aprílamájroku2002
a ďalších splátok dohodnutých v jednomesačných splátkach vo výške 25.000,- Sk, splatných vždy do 15.
dňa bežného mesiaca. Podľa čl. IV Nájomnej zmluvy prenajímateľ sa zaviazal zabezpečiť pre potrebynájomcudodávkuelektrickejenergieplynu,tepla,vodnéhoastočnéhoaodvozsmetístým,ževprípade,
ak nebude možné zabezpečiť priame meranie uvedených komodít, ich cena bude určená podľa kľúča
a podmienok stanovených prenajímateľom s prihliadnutím na rozsah užívania nebytových priestorov,

počet pracovníkov a predmet podnikania. Podľa čl. V bod 3 Nájomnej zmluvy účastníci uzatvorili dohodu
o zmluvnej pokute pre prípad omeškania s platením vo výške 0,2% za každý deň omeškania za prvých
7 dní a 0,5% za 8. a každý ďalší deň omeškania.

Spolu s návrhom na začatie konania navrhovateľ pripojil do obsahu spisového materiálu vyššie

označené nájomné zmluvy a ďalej faktúry, ktorými navrhovateľ vyúčtoval odporcovi nájomné a cenu
poskytovaných služieb, a to faktúru č. 21 na sumu 43.890,- Sk so splatnosťou 15.3.2003, faktúru č. 28 na
sumu61.950,-Sksosplatnosťou10.4.2003,faktúruč.36nasumu43.890,-Sksosplatnosťou11.4.2003,
faktúru č. 37 na sumu 28.500,- Sk s dátumom splatnosti 11.4.2003, faktúrou č. 41 na sumu 43.890,- Sk s
dátumom splatnosti 2.5.2003, faktúru č. 42 na sumu 28.500,- Sk s dátumom splatnosti 2.5.2003, faktúru
č. 50 na sumu 28.500,- Sk s dátumom splatnosti 2.6.2003, faktúru č. 57 na sumu 43.890,- Sk s dátumom

splatnosti 12.6.2003 a faktúru č. 61 na sumu 28.500,- Sk s dátumom splatnosti 25.7.2003, ktorá odporca
ani čiastočne neuhradil a ďalej faktúry č. 62003 na sumu 39.805,- Sk s dátumom splatnosti 10.9.2003, z
ktorej odporca vykonal čiastočnú úhradu vo výške 19.900,- Sk, a teda zostatok neuhradenej pohľadávky
predstavuje žalovanú istinu 19.905,- Sk a faktúru č. 72003 na sumu 11.272,- Sk s dátumom splatnosti
10.9.2003, z ktorej odporca vykonal čiastočnú úhradu v sume 5.600,- Sk, a teda zostatok neuhradenej

fakturovanej sumy predstavuje časť žalovanej istiny vo výške 5.672,- Sk.

V súvislosti s uplatneným zmluvným nárokom na podklade zmluvy uzatvorenej medzi spoločnosťou
KRAFT, a.s. a odporcom zo dňa 15.2.2002 navrhovateľ preukázal skutočnosť, že na základe predaja
predmetnej nehnuteľnosti kúpnou zmluvou a zápisom vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľnosti sa

navrhovateľ stal výlučným vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a vstúpil do práv prenajímateľa ako
vlastníka veci v predmetnom nájomnom vzťahu (kúpna zmluva uzatvorená medzi spoločnosťou KRAFT
a.s. a navrhovateľom zo dňa 7.6.2002, ktorej vklad bol povolený dňa 17.6.2002 - č.l. 189- 193).

V súlade s obsahom návrhu navrhovateľa a predložených listinných dôkazov Okresný súd Žilina

platobným rozkazom č.k. 10Rob 136/2005 - 49 zo dňa 12.1.2006 v celom rozsahu vyhovel návrhu
navrhovateľa.

V zákonom stanovenej 15-dňovej lehote podal proti vyššie označenému platobnému rozkazu odporca
odôvodnený odpor, čím došlo k zrušeniu platobného rozkazu v celom rozsahu zo zákona. Odporca

podaný odpor odôvodnil tým, že fakturované odplaty za energie navrhovateľ nedodal odporcovi v
takom množstve, v akom ich fakturuje. V súvislosti s uplatneným nájomným odporca namietol plnenie
povinnosti prenajímateľa v takom rozsahu, že odporca bol nútený odstúpiť od nájomnej zmluvy a
uplatňovať si zákonné nároky podľa ust. § 675 Občianskeho zákonníka. Súčasne namietol nedostatok
existencie osobitnej dohody o sadzbe úrokov z omeškania a rozpor uplatňovaného nároku v tejto časti

s dobrými mravmi.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, právneho zástupcu navrhovateľa, výsluchom
svedkov a prečítaním listinných dôkazov, ktoré tvoria obsah sp. materiálu. Posledné pojednávanie v
predmetnej veci súd uskutočnil v neprítomnosti odporcu za súčasného splnenia základných podmienok

vymedzených ust. § 101 ods. 2 O.s.p. Napriek tomu, že odporca ospravedlnil svoju neúčasť na
pojednávaní písomne dňa 26.4.2011 z dôvodu kolízie s iným pojednávaním, v ktorom odporca vystupuje
ako právny zástupca účastníka (č.l. 329), s prihliadnutím na priebeh konania, vykonané dôkazy
vrátane výsluchu účastníkov a záverečné prednesy účastníkov na pojednávaní dňa 19.4.2011 a najmä
skutočnosť, že v súvislosti s odročením pojednávania dňa 19.4.2011 neboli účastníkmi predložené

žiadneďalšienávrhynadoplneniedokazovania,súddôvoduvedenývžiadostioodročeniepojednávania
nevyhodnotil za dôležitý dôvod v zmysle ust. § 101 ods. 2 O.s.p., ktorý by vytváral procesnú prekážku v
prejednaní veci v neprítomnosti odporcu. Svoj procesný postup súd odôvodňuje aj tým, že o uskutočnení
pojednávania bol odporca pred pojednávaním informovaný na vlastnú žiadosť tak zo strany asistentky
príslušného senátu a tiež konajúceho sudcu. Podľa ustanovenia § 6 O.s.p v konaní postupuje súd so

všetkými účastníkmi konania tak, aby ochrana práv bola rýchla a účinná. Od začatia súdneho konania
podaním žaloby dňa 16.3.2005 až do vyhlásenia rozsudku súdu dňa 6.5.2011 bol poskytnutý procesným
stranám dostatočný časový priestor na formuláciu svojich skutkových tvrdení a označenie a predloženie
dôkazných návrhov tak, aby súd mohol v predmetnej veci spor rozhodnúť. Odročovanie pojednávaniabez existencie dôležitého dôvodu na strane účastníkov by malo za následok len predlžovanie stavu
právnej neistoty a bol by porušením ústavného práva na verejné prejednanie veci bez zbytočných
prieťahov. Na poslednom pojednávaní dňa 6.5.2011 pri konštatovaní, že účastníkmi neboli predložené

žiadne ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania, súd vyhlásil dokazovanie za skončené a vo veci
meritórne rozhodol.

Na základe vykonaných dôkazov súd zistil nasledovný skutkový stav:
Navrhovateľ sa v celom rozsahu pridržiaval návrhu na začatie konania v znení dispozitívneho úkonu

navrhovateľa, o ktorom súd rozhodol uznesením zo dňa 28.1.2009 (č.l. 152 až č.l. 155). Ťažisko obrany
odporcu spočívalo v nasledujúcich tvrdeniach.

V súvislosti s uplatnenými nárokmi na základe nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002 odporca namietol, že
podľa článku II Nájomnej zmluvy sa predmetná nájomná zmluva uzatvorila na dobu určitú od 1.3.2002 do
31.12.2007 s tým, že v prípade oneskorenia dokončenia stavby mala byť zmluva doplnená dodatkom o

zmene začiatku prenájmu. Napriek tomu, že v čase predpokladanej doby začatia nájmu neboli stavebné
práce na predmetnej nehnuteľnosti ukončené, k uzavretiu dodatku k zmluve nedošlo a nájomný vzťah
medzi zmluvnými stranami fakticky nevznikol. Odporca ďalej namietol nedostatok predchádzajúceho
súhlasu obce s poukazom na ust. vtedy platného zák. ust. § 3 ods. 2, 3, 4 zákona č. 116/1990 Z.z.,
ktoré v znení platnom čase uzavretia zmluvy predpokladalo ako podmienku platnosti nájomnej zmluvy

predchádzajúci súhlas obce v prípade nebytových priestorov prenajatých na prevádzkovanie obchodu
a služieb.

K uplatneným nárokom na základe nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2009 odporca namietol kvalitu
poskytovaných služieb navrhovateľom, konkrétne závadu klimatizácie a kúrenia, ktoré mali dopad na

činnosť zamestnancov odporcu a v konečnom dôsledku jeho podnikateľskú činnosť, na základe čoho
navrhovateľ si uplatnil voči odporcovi s poukazom na ust. § 675 Občianskeho zákonníka zľavu z ceny
nájmu za obdobie mesiacov október 2002 až marec 2003 v sume 77.000,- Sk bez DPH a odpustenie
ceny nájmu za obdobie apríl až máj 2003 v sume 115.500,- Sk bez DPH v rámci jednostranného
právneho úkonu odstúpenia od zmluvy zo dňa 9.4.2003 (č.l. 55). Odporca uviedol, že namietané závady

nebytových priestorov mali vplyv na existenciu a funkčnosť odsávania výparov z kuchyne, najmä z časti
nad varnou technológiou. Nedostatky vo funkčnosti klimatizácie mali dopad na vykurovanie prenajatého
priestoru, ktoré malo byť zabezpečené vháňaním teplého vzduchu cez klimatizáciu. Na upozornenia
odporcu navrhovateľ v januári 2003 inštaloval v prenajatých priestoroch kuchyne radiátor ústredného
kúrenia , avšak k výraznejšej kvalitatívnej zmene prenajatých priestorov ku dňu ukončenia nájomného

vzťahu medzi účastníkmi nedošlo.

K vyúčtovaným nákladom ceny spotrebovaných energií odporca namietol spôsob výpočtu, formálny
nedostatok faktúr, ktorými navrhovateľ vyúčtoval predmetnú časť žalovanej pohľadávky s poukazom
na skutočnosť, že z predmetných účtovných dokladov nebol zrejmý mechanizmus a spôsob výpočtu

fakturovanej ceny tak, aby bol tento výpočet nájomcom preskúmateľný. Odporca ďalej namietol, že
dojednaný spôsob výpočtu spotreby energií nezohľadňoval rozsah a charakter užívania nebytových
priestorov jednotlivými nájomcami, keď na prízemí nehnuteľnosti sa nachádzali predajné stánky
vykurované výlučne elektrickými radiátormi, u ktorých bol reálny predpoklad podstatne vyššej spotreby
elektrickej energie na m2 ako u ostatných nájomcov nebytových priestorov s iným systémom

vykurovania. V časti uplatnenej zmluvnej pokuty odporca namietol neplatnosť dohody pre rozpor s
dobrými mravmi a navrhol uplatnenie moderačného oprávnenia súdu v zmysle ust. § 301 Obchodného
zákonníka.

Vzhľadom na postavenie subjektov záväzkovo-právneho vzťahu a predmet ich záväzkov, súd posúdil

právny vzťah medzi účastníkmi konania ako obchodno-právny podľa § 261 ods. 1 Obchodného
zákonníka.

Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka - táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi
podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich

podnikateľskej činnosti.

Vzhľadom na charakter uplatneného zmluvného nároku súd prejudiciálne skúmal platnosť uzatvorených
nájomných zmlúv podľa zákona č. 116/1990 Z.z. o nájme a podnájme nebytových priestorov v zneníplatnom k okamihu ich uzavretia . Podľa § 1 tento zákona sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú
miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely
ako na bývanie.

Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Z.z. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému zmluvou o nájme. Podľa ods. 2 zákona č. 116/1990 Z.z. ( v znení platnom do 1.7.2004) nebytové
priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Miestnosti určené na prevádzkovanie
obchodu a služieb možno prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pokiaľ

národný výbor do 15 dní od prijatia žiadosti o veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas bol pridelený.
Podľa ods. 3 cit. zák. ust. zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu,
výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas na ktorý
sa nájom uzaviera. Podľa ods. 4 cit. zák. ust. pokiaľ sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru
podľa ods. 2 alebo neobsahuje náležitosti podľa ods. 3, je neplatná.

S poukazom na obsah cit. zák. ust. § 3 zákona č. 116/1990 Z.z. súd prejudiciálne skúmal splnenie
obligatórnych náležitostí nájomných zmlúv, ktoré sú predpokladom ich platnosti, pričom z rozhodnutia
o udelení súhlasu s uzavretím zmluvy o prenájme nebytových priestorov (č.l. 145) súd zistil, že
rozhodnutím mesta Žilina zo dňa 30.7.2002 bol udelený súhlas k uzavretiu zmluvy o nájme a podnájme
nebytových priestorov určených na prevádzkovanie obchodu a služieb v objekte Ž. - ulica B. č. XXX

navrhovateľovi ako žiadateľovi za účelom prenájmu pre nájomcu JUDr. Václava Jaroščiaka (odporcu). Z
predloženej listiny vyplýva, že rozhodnutie sa viaže k žiadosti navrhovateľa podanej na Mestskom úrade
Žilina dňa 24.7.2002 a týka sa výkonu reštauračnej činnosti. Pokiaľ ide o nájomnú zmluvu uzatvorenú
medzi prenajímateľom KRAFT, a.s., Žilina a nájomcom JUDr. Václavom Jaroščiakom v roku 2002,
Mestský úrad v Žiline listom zo dňa 5.6.2007 na žiadosť súdu oznámil, že akciová spoločnosť KRAFT

Žilina o udelenie predchádzajúceho súhlasu k uzavretiu nájomnej zmluvy v roku 2002 nežiadala (č.l.
144).

Z obsahu kolaudačného rozhodnutia Okresného úradu v Žiline zo dňa 29.5.2002 (č.l. 194 až č.l. 195)
nepochybne vyplýva, že v prípade uzatvorených sporných nájomných zmlúv tvorili predmet nájmu

nebytové priestory, ktoré sú stavebne určené na prevádzkovanie obchodu a služieb, pričom toto účelové
určenie vyplývajúce zo stavebno-právnej dokumentácie na základe rozhodnutia príslušného stavebného
orgánu, je právne relevantné na posúdenie otázky, či predchádzajúci súhlas obce je podmienkou
platnosti predmetných nájomných zmlúv.

S prihliadnutím na povahu prenajatých nebytových priestorov a nedostatok predchádzajúceho súhlasu
obce s uzatvorením nájomnej zmluvy, súd posúdil nájomnú zmluvu uzatvorenú medzi spoločnosťou
KRAFT, a.s. a odporcom zo dňa 15.2.2002 ako neplatnú zmluvu podľa ust. § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990
Z.z.. Na základe neplatnej zmluvy preto nemožno navrhovateľovi priznať zmluvný nárok. Na doplnenie
súd uvádza, že z obsahu kolaudačného rozhodnutia Okresného úradu v Žiline zo dňa 29.5.2002 vyplýva,

že k povoleniu užívania stavby - polyfunkčného objektu č. XXX, na ulici L..U.. B. v Ž. došlo dňom
29.5.2002, pričom rozhodnutie Okresného úradu v Žiline nadobudlo právoplatnosť dňa 30.5.2002. K
uzavretiu spornej nájomnej zmluvy došlo dňa 15.2.2002, teda v čase pred vydaním kolaudačného
rozhodnutia a bez toho, žeby zmluvné strany uzatvorili v súlade s dojednanými zmluvnými podmienkami
dodatok k nájomnej zmluve podľa ust. čl. II bod 2 Nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002.

S poukazom na uvedené súd žalované nároky z titulu zmluvného plnenia na podklade nájomnej zmluvy
zo dňa 15.2.2002 , a to nájomné za mesiace apríl, máj, jún a júl 2003 v sume 4 x 946,03 eur (t.j. 4
x 28.500,- Sk) a zmluvnej pokuty uplatnenej z tejto časti nájomného, posúdil ako právne nedôvodné.
Vzhľadom na skutočnosť, že súd je viazaný návrhom navrhovateľa a nie je oprávnený priznať nárok

navrhovateľovi z iných dôvodov, ako bolo v žalobe špecifikované, súd návrh navrhovateľa v tejto časti
zamietol. Rovnako súd poznamenáva, že aj pre prípadnú inú právnu kvalifikáciu tejto časti uplatneného
nároku navrhovateľ neposkytol dostatok skutkových tvrdení a neoznačil dôkazy, ktoré by boli základom
pre rozhodnutie súdu o priznaní uplatneného nároku z iných právnych dôvodov.

V časti uplatneného nájomného a zmluvnej pokuty na podklade zmluvy zo dňa 30.9.2002 súd posúdil
nájomnú zmluvu účastníkov ako platnú nájomnú zmluvu uzatvorenú v súlade s ust. § 3 zákona č.
116/1990 Z.z.. Na základe odporcom uplatnenej obrany proti žalovanej pohľadávke súd ako právnerelevantnú skutočnosť posudzoval otázku existencie nárokov odporcu ako nájomcu podľa ust. § 673 a
674 Občianskeho zákonníka.

Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak
nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.

Podľa § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady, ktoré

nespôsobil nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 674 Občianskeho zákonníka, ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v
§ 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa
musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do 6 mesiacov
odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Z.z., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

Právna úprava nájmu nebytových priestorov je obsiahnutá v dvoch základných predpisoch. Prvým je

zákonom č. 116/1990 Z.z. a druhým predpisom je zákon č. 40/1964 Z.z., Občiansky zákonník, v znení
neskorších predpisov, ktorý upravuje nájomnú zmluvu všeobecne v ustanovení § 663 a nasledovné.
Vzťah obidvoch vyššie uvedených predpisov je vzťahom všeobecného právneho predpisu, ktorými sú
ustanovenia Občianskeho zákonníka a osobitného predpisu vo vzťahu k nemu, ktorým je zákon o nájme
a podnájme nebytových priestorov. Na nájom nebytových priestorov sa teda vzťahu všeobecná úprava

v tých otázkach, ktoré výslovne neupravuje zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Z citovaného ust. § 8 zákona č. 116/1990 Z.z. vyplýva nárok nájomcu na pomernú zľavu z nájomného
v prípade, ak nájomca môže nebytový priestor užívať len obmedzene z dôvodu neplnenia si povinností
prenajímateľom a ust. § 673 Občianskeho zákonníka obsahuje úpravu, ktorá za určitých podmienok

zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné, ak pre vady veci nemohol užívať nebytový priestor.
V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že sú tu podmienky pre použitie ust. § 8 zákona č.
116/1990 Z.z. a ust. § 673 Občianskeho zákonníka.

Podľa§668ods.1Občianskehozákonníkanájomcajepovinnýoznámiťprenajímateľovibezzbytočného

odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca
za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú
možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámil.

Z obsahu cit. ust. § 668 Občianskeho zákonníka vyplýva, že povinnosti prenajímateľa udržiavať

predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté a obvyklé užívanie korešponduje povinnosť nájomcu
poskytnúť prenajímateľovi svoju súčinnosť, ktorá v prvom rade spočíva v povinnosti informovať
prenajímateľa o potrebe vykonávania konkrétnych opráv predmetu nájmu. Nedodržanie tejto notifikačnej
povinnosti zákon sankcionuje zánikom nárokov, ktoré by inak nájomcovi prislúchali pre nemožnosť alebo
obmedzenú možnosť užívania veci. Teda základným predpokladom pre uplatnenie zľavy, respektíve

odpustenia nájmu zo strany nájomcu bolo preukázanie skutočnosti, že odporca si riadne a včas splnil
svoju notifikačnú povinnosť a oznámil navrhovateľovi ako prenajímateľovi vady, ktoré bránia odporcovi
v riadnom užívaní prenajatej veci.

Napriek tomu, že z obsahu čl. VI bod 13 Nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002 vyplýva povinnosť

nájomcu písomne bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má urobiť a
ich vykonanie umožniť, odporca prenajímateľovi písomne vady veci neoznámil. Tvrdenie odporcu o tom,
že takto učinil opakovane ústne, ostalo v konaní sporné. Navrhovateľ poprel, žeby odporca namietol
vady predmetu nájmu. Splnenie notifikačnej povinnosti odporcom nebolo preukázané ani svedeckýmivýpoveďami svedkov Ľ. B.Í., P. N., U. M. a W. R.. Svedok Ľ. B. vo svojej svedeckej výpovedi potvrdil, že
na podnet odporcu bolo v prenajatých priestoroch inštalované vykurovacie teleso. O iných požiadavkách
na vykonanie opráv svedok nemal vedomosť. Svedok uviedol, že požiadavku na zľavu z nájmu odporca

voči prenajímateľovi odôvodňoval neúspechom v podnikaní.

Svedok P. N. ako jeden z nájomcov v danom objekte poprel, žeby bol oprávnený prijímať reklamácie a
riešiť reklamácie nájomcov v súvislosti s nájmom nebytových priestorov.

Svedok U. M. ako podnikateľ, ktorý v rámci rekonštrukcie objektu zabezpečoval a realizoval
vzduchotechniku v danom objekte, na žiadosť odporcu vykonal kontrolu vzduchotechniky v reštaurácii,
pričom diagnostikoval zanesenie filtrov na odsávanie a privádzanie vzduchu. Podľa vyjadrenia svedka
tento odporcovi oznámil, že na vykonanie opravy a prípadnej výmeny filtrov je potrebná objednávka,
pričom predkladaná cena vykonávanej opravy je päť až šesť tisíc Sk. Svedok potvrdil, že v čase
vykonávanej ohliadky klimatizácie, táto bola funkčná, avšak z dôvodu zanesenia filtrov bola funkčnosť

znížená v rozsahu 10 až 20%.

SvedkyňaW.R.,akobývalázamestnankyňaodporcu,potvrdila,ževčasetrvaniajejpracovnéhopomeru
v objektoch spornej nehnuteľnosti, boli nebytové priestory v užívaní odporcu nedostatočne vykurované,
nefungovala riadne klimatizácia a pary v priestore sa zrážali. Po namontovaní prídavného radiátora

sa situácia výraznejšie nezlepšila, nakoľko nefungovala klimatizácia, v dôsledku čoho bol odvod par
zabezpečovaný priamym vetraním. O spôsobe riešenia týchto vád a ich reklamáciách mala svedkyňa
informácie sprostredkované nájomcom, t.j. odporcom. Právo na zľavu z nájmu, respektíve právo neplatiť
nájomné môže vzniknúť len v dôsledku vady predmetu nájmu. O vadu predmetu nájmu ide v prípade,
keď obmedzená možnosť užívať predmet nájmu, respektíve nemožnosť užívania veci, je dôsledkom

neposkytnutých služieb, ktoré sú s nájmom spojené. Obmedzenie povinnosti platiť nájomné trvá od
okamihu, kedy nemožnosť užívať predmet nájmu nastala až do doby, kedy sú vady predmetu nájmu
odstránené a možnosť užívať predmet nájmu bola obnovená. Právo na zľavu z nájmu však musí byť
uplatnené u prenajímateľa v prekluzívnej lehote podľa ust. § 675 Občianskeho zákonníka. Z obsahu
právneho úkonu musí byť zrejmé a nepochybné, či nájomca požaduje zľavu z nájomného a v akom

rozsahu, prípadne odpustenie nájomného a z akého dôvodu. Zákonom stanovená prekluzívna lehota
je zachovaná, ak je právo uplatnené v zákonnej lehote u oprávnenej osoby. Za uplatnenie práva sa
nepovažuje skutočnosť, keď nájomca prestane platiť nájomné alebo platí len časť nájomného. Na
zachovanie zákonom stanovenej lehoty je preto nevyhnutné včasné doručenie žaloby alebo návrhu
prenajímateľovi. Odporca ako nájomca preukázateľne uplatnil zľavu z nájmu a odpustenie nájomného

v rámci odstúpenia od zmluvy datované dňa 9.4.2003, pričom okamih doručenia tohto jednostranného
právneho úkonu navrhovateľovi odporca nepreukázal. Z obsahu odstúpenia od zmluvy vyplýva, že
odporca odstupuje od nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 30.9.2002 dňom 30.6.2003.
.

Zobsahupísomnéhostanoviskaprenajímateľazodňa23.6.2003(č.l.80)malsúdnespornepreukázané,
že až v mesiaci jún 2003 bol navrhovateľovi doručený list odporcu označený ako odstúpenie od nájomnej
zmluvy, v ktorom sa odporca opiera o osobné rokovania a dohody uzatvorené medzi účastníkmi konania
napriek tomu, že uskutočnenie takýchto osobných rokovaní navrhovateľ poprel. Navrhovateľ v reakcii
na list odporcu namietol dôvodnosť odstúpenia od zmluvy s poukazom na platnú právnu úpravu nájmu a

obsah zmluvy uzatvorenej medzi účastníkmi konania. S poukazom na článok VI ods. 9 nájomnej zmluvy
zo dňa 30.9.2002 a ust. § 9 zákona č. 116/1990 Z.z. v jeho platnom znení, navrhovateľ predložil návrh
na ukončenie zmluvného vzťahu ku dňu 31.7.2003 dohodou.

Podľa § 12 zákona č. 116/1990 Zb. výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta

sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenie súd ustálil, že nájomný
vzťah medzi účastníkmi konania založený nájomnou zmluvou zo dňa 30.9.2002 ku dňu 31.7.2003, ku
ktorému dátumu si navrhovateľ uplatnil voči odporcovi svoje zmluvné nároky, trval.

Odporca v konaní nepreukázal splnenie základných predpokladov pre uplatnenie nárokov na zľavu a
odpustenie nájomného, a to riadne splnenie notifikačnej povinnosti v súlade s dojednanými zmluvnými
podmienkami podľa článku VI bod 13 nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002 a v súlade s obsahomzákonného ust. § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka a rovnako nepreukázal, že zľavu a odpustenie
nájomného v rozsahu, ako je špecifikované v jednostrannom právnom úkone odstúpenia od zmluvy zo
dňa 9.4.2003 (č.l. 55), učinil odporca v zákonom stanovenej lehote bez zbytočného odkladu najneskôr

do šiestich mesiacov odo dňa, kedy došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim podľa ust. § 675
Občianskeho zákonníka. Uplatňovanie týchto zodpovednostných nárokov až v rámci právneho úkonu
odstúpenia od nájomnej zmluvy nasvedčuje snahe odporcu maximálne obmedziť svoj záväzok voči
navrhovateľovi za čas trvania nájomnej zmluvy a nie je výrazom snahy vytvoriť riadne podmienky
pre vykonávanie podnikateľskej činnosti a snahy zabezpečiť splnenie povinností navrhovateľa ako

prenajímateľa, ktoré navrhovateľovi vyplývajú zo zákona a z uzatvorenej nájomnej zmluvy.

Súd preto návrhu navrhovateľa v časti o zaplatenie dlžného nájomného na základe nájomnej zmluvy
uzatvorenej medzi účastníkmi konania dňa 30.9.2002 vyhovel a priznal navrhovateľovi právo na
zaplatenie nájomného za mesiac apríl 2003 až jún 2003 v celkovej sume 5.827,52 eur (4 x 1.456,88 eur).

Pre prípad omeškania odporcu s úhradou nájomného účastníci zmluvy v článku IV dojednali zmluvnú
pokutu vo výške 0,5% z nezaplatenej sumy za každý deň omeškania, a to pri omeškaní s platením
nájomného trvajúcim viac ako 7 kalendárnych dní. Podľa článku IV nájomné je splatné mesačne vopred,
a to do 10-teho dňa predchádzajúceho kalendárneho mesiaca.

Vyúčtovacou faktúrou č. 21 zo dňa 5.3.2003 (č.l. 22) navrhovateľ fakturoval odporcovi nájomné za
mesiac apríl 2003 v celkovej sume 43.890,- Sk vrátane DPH so splatnosťou faktúry dňa 15.3.2003.

Faktúrou č. 36 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi nájomné za mesiac máj 2003 v sume 43.890,- Sk so
splatnosťou faktúry dňa 11.4.2003 (č.l. 20).

Faktúrou č. 41 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi nájomné za mesiac jún 2003 v sume 43.890,- Sk s
dátumom splatnosti faktúry dňa 2.5.2003 (č.l. 18). V prípade faktúry č. 41 súd konštatoval, že dátum
splatnosti fakturovaného nájomného za mesiac jún 2003 nezodpovedá obsahu zmluvného ustanovenia
článku IV, v zmysle ktorého je nájomné platné do 10-teho dňa predchádzajúceho kalendárneho mesiaca.

Podľa zmluvy zodpovedá dátumu splatnosti faktúry č. 41 deň 10.5.2003.

Faktúrou č. 57 zo dňa 5.6.2003 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi nájomné za mesiac jún 2003 v celkovej
sume 43.890,- Sk s lehotou splatnosti 12.6.2003 (č.l. 17).

Tým, že odporca riadne a včas neuhradil nájomné dostal sa dňom nasledujúcim po uplynutí lehoty
splatnosti faktúr do omeškania s ich úhradou, ktoré omeškanie v časti priznanej istiny z titulu nájomného
naďalej trvá.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojedanú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Podľa ods. 2 cit. zák. ust. zmluvnú
pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo spôsob jej
určenia.

Podľa § 301 Obchodného zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla
do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta. Na
náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373 a
nasledovné Obchodného zákonníka.

Z vykonaných dôkazov mal súd preukázané, že v súvislosti s porušením povinnosti odporcu riadne a
včas zaplatiť dojednané nájomné, vzniklo navrhovateľovi právo na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorá
bola zmluvnými stranami platne dojednaná v nájomnej zmluve zo dňa 30.9.2002. Na návrh účastníka
súd môže rozhodnúť, že zmluvnú pokutu neprizná v celej výške, t.j. vo výške v akej bola stranami

dojednaná a svojím moderačným (zmierňovacím právom) zasiahnuť do zmluvných vzťahov účastníkov
a tieto primeraným spôsobom modifikovať. Pri uplatňovaní moderačného práva súd bral zreteľ najmä
na skutočnosť, že v danom prípade ide o právny vzťah medzi podnikateľmi, ktorí môžu odborne a
zodpovedne posúdiť primeranosť a únosnosť dojednanej zmluvnej pokuty, ako aj posúdiť mieru rizika prijej dohode. Vzhľadom na to, že zákon nemaximalizuje výšku zmluvnej pokuty a zmluvným stranám dáva
možnosť určiť jej výšku, účastníci sú povinní rešpektovať jej obsah tak, aby bola v súlade s ostatnými
zákonnými ustanoveniami. Zákonným kritériom posúdenia primeranosti zmluvnej pokuty je hodnota

zabezpečovacej povinnosti a jej význam.

Účastníci dohodou o zmluvnej pokute zabezpečili splnenie základnej povinnosti nájomcu, a to riadne
a včas uhrádzať dojednané nájomné. Na strane odporcu ako nájomcu ide teda o základnú povinnosť
a jej neplnenie je preto závažným porušením zmluvnej povinnosti. Hodnota a význam zabezpečovanej

povinnosti má dôsledok na ekonomické postavenie navrhovateľa ako prenajímateľa. Sadzba zmluvnej
pokuty vo výške 0,5% za každý deň omeškania je nepochybne vysoká, avšak nejde o takú sadzbu,
ktorú by bolo možné považovať za exces v rámci zabezpečovacích inštitútov. Teda napriek tomu, že
nejde o zanedbateľný postih, nemožno konštatovať, že ide o zmluvnú pokutu neprimerane vysokú.
Odporca ako podnikateľ a navyše osoba znalá práva podpisom zmluvy prevzal dobrovoľne svoj záväzok
a výšku zmluvnej pokuty ovplyvnenou dobou porušenia zabezpečenej povinnosti sám svojím konaním

výrazne ovplyvnil. Napokon je potrebné brať zreteľ aj na okolnosť, že porušovanie povinnosti platiť
nájomné v občiansko-právnych a obchodno-právnych vzťahoch zvyšuje požiadavky na zmluvnú úpravu
zabezpečovacích inštitútov v záujme dosiahnutia preventívnej, reparačnej, ako aj sankčnej funkcie. S
prihliadnutím na vyššie uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že podmienky na zníženie zmluvnej
pokuty v danom prípade neboli dôvodné. Pokiaľ odporca argumentáciu na uplatnenie moderačného

práva odôvodnil rozhodovacou praxou Okresného súdu v Žiline, je potrebné konštatovať, že výšku
zmluvnej pokuty z hľadiska jej primeranosti nemožno zovšeobecňovať a je potrebné túto posúdiť
v každom jednotlivom prípade podľa konkrétnych okolností toho ktorého prípadu. Pri hodnotení
primeranosti zmluvnej pokuty je potrebné vychádzať z toho, že pre kritériom posúdenia primeranosti
nemôže byť len celková výška uplatnenej zmluvnej pokuty k okamihu rozhodovania súdu, ak výška

zmluvnej pokuty priamo závisí na dobe trvania omeškania dlžníka so splnením povinnosti, ktorú
dohoda o zmluvnej pokute zabezpečuje. Opačný názor by neoprávnene zvýhodňoval procesnú
stranu, ktorá koná protiprávne, t.j. tú, ktorá porušuje svoju zmluvnú povinnosť. Logickým dôsledkom
takéhoto posúdenia primeranosti zmluvnej pokuty by bolo negovanie účelu zmluvnej pokuty ako
zabezpečovacieho inštitútu. Pokiaľ sa odporca bránil voči uplatňovanému nároku z titulu zaplatenia

zmluvnej pokuty s poukazom na rozpor zmluvného dojednania s dobrými mravmi, jeho námietku súd
vyhodnotil za nedôvodnú na základe konštatovania, že to bol práve odporca, ktorý mohol zabrániť
nárastu celkovej výšky zmluvnej pokuty, ak by zabezpečenú zmluvnú povinnosť riadne splnil.

Súd preto priznal navrhovateľovi právo na zaplatenie dojednanej zmluvnej pokuty v uplatnenej sadzbe

0,5% denne počítané zo sumy 1.456,88 eur od 23.3.2003, zo sumy 1.456,88 eur od 19.4.2003, zo sumy
1.456,88 eur od 18.5.2003 (s prihliadnutím na posledný deň splatnosti nájomného dňa 10.5.2003 a
omeškanie s úhradou nájomného viac ako 7 dní), a zo sumy 1.456,88 eur od 20.6.2003, všetko až do
zaplatenia.

V časti uplatnenej zmluvnej pokuty počítanej zo sumy 1.456,88 eur za obdobie od 10.5.2003 do
17.5.2003 súd návrh navrhovateľa ako nedôvodný zamietol.

Faktúrou č. 72003 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi spotrebu elektrickej energie za obdobie január až
júl 2003 k nájomnej zmluve zo dňa 15.2.2002 v sume 11.272,- Sk, z ktorej odporca vykonal čiastočnú

úhradu vo výške 5.600,- Sk tak, že zostatok žalovanej pohľadávky na podklade tejto faktúry prestavoval
sumu 188,28 eur (t.j. 5.672,- Sk). Vzhľadom na neplatnosť nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002 súd nárok
uplatnený na jej základe (t.j. sumy 188,28 eur spolu s úrokmi z omeškania) ako nedôvodný zamietol.

Faktúrou č. 62003 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi spotrebu elektrickej energie za mesiac január

až júl 2003 na podklade nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002 v celkovej sume 39.805,- Sk, z ktorej
odporca vykonal čiastočnú úhradu vo výške 19.900,- Sk, pričom zostatok neuhradenej fakturovanej
sumy predstavuje časť žalovanej istiny vo výške 660,72 eur (19.905,- Sk) s dátumom splatnosti faktúry
dňa 10.9.2003.

Z obsahu zmluvného ust. článku IV nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002 nepochybne vyplýva, že v cene
nájmu nie je zahrnutá spotreba elektrickej energie, vodné, stočné a odvoz smetí, pričom spotrebu týchto
komodít sa odporca ako nájomca zaviazal uhrádzať na základe faktúr vystavených prenajímateľom,
ktorých výška bude stanovená prepočtom užívanej plochy nebytových priestorov nájomcu k pomeruostatných plôch ostatných nájomcov napojených na rovnaký merač spotreby. Špecifikácia výpočtu
fakturovaného plnenia podľa daňového dokladu č. 62003 je obsahom listinného dôkazu na č.l. 196
až č.l. 197, pričom podkladom vyúčtovania je dodávateľská faktúra Stredoslovenskej energetiky a.s.

č. 2003.2920.071125387 znejúca na sumu 92.273,80 Sk bez DPH, uvedená v prílohe na č.l. 198, na
základe ktorej navrhovateľ s prihliadnutím na celkovú užívanú plochu ostatných nájomcov v danom
objekte za fakturačné obdobie od 21.1.2003 do 18.7.2003 vo výmere 597,24 m2 určil priemernú
spotrebu elektrickej energie na 1 m2 vo výške 154,50 Sk. Násobkom priemernej spotreby elektrickej
energie na m2 a plochy užívanej odporcom vo výmere 226 m2 navrhovateľ určil výšku požadovanej

náhrady v celkovej sume 39.805,- Sk, z ktorej odporca uhradil časť vo výške 9.900,-Sk, a teda zostatok
fakturovanej ceny za spotrebu elektrickej energie predstavuje žalovanú istinu 660,72 eur (19.905,- Sk),
ktorej splatnosť nastala podľa pripojenej faktúry dňa 10.9.2003. Námietku odporcu, že obsah dohody
o refakturácii nákladov za spotrebu energií dodávaných v súvislosti s nájmom nebytových priestorov
nezodpovedá spôsobu užívania nebytových priestorov jednotlivými nájomcami, súd posúdil vzhľadom
na obsah zmluvného ustanovenia čl. IV nájomnej zmluvy ako irelevantnú.

Faktúrou č. 28 zo dňa 10.3.2009 (č.l. 25) navrhovateľ fakturoval odporcovi spotrebu elektrickej energie
za rok 2002 v celkovej sume 61.950,- Sk s dátumom splatnosti faktúry dňa 10.4.2003. Podľa špecifikácie
výpočtu fakturovanej sumy na podklade účtovného dokladu č. 28 zo dňa 10.3.2003 (č.l. 309 až
č.l. 310) tvoril predmet fakturácie úhradu nákladov za spotrebu elektrickej energie a plynu, ktorej

základom bolo vyúčtovanie odberu elektrickej energie dodávateľom Stredoslovenská energetika, a.s.
číslo faktúry 2003.2020.011195411 na sumu 99.980,70 Sk (č.l. 199) za fakturačné obdobie od 20.7.2002
do 21.1.2003 a vyúčtovanie spotreby plynu dodávateľom Slovenský plynárenský priemysel, a.s. č.
faktúry 41442002 (č.l. 316) za zúčtovacie obdobie 10/2002 - 12/2002. Navrhovateľ pri vykonaní rozpočtu
spotreby energií vychádzal z doby nájmu a rozsahu celkovej užívanej plochy jednotlivých nájomcov

uvedených pod poradovým číslom 1 až 11 špecifikácie pohľadávky na č.l. 309, na základe čoho
navrhovateľ určil počet merných jednotiek pre výpočet spotreby elektrickej energie 1.555,4. Týmto
deliteľom vydelil celkovú fakturovanú sumu za spotrebu elektrickej energie, čím určil cenu spotreby
elektrickej energie pripadajúcej na jeden m2 prenajatej plochy za fakturačné obdobie uvedené v
pripojenej faktúre v sume 64,30 Sk spolu s DPH. K nebytovému priestoru užívanému odporcom na

základe nájomnej zmluvy zo dňa 15.2.2002 sa viaže uplatnená náhrada za 384 m2 (prenajatá plocha
o výmere 64m2 x 6 mesiacov) x priemerná spotreba na 1m2 vo výške 64,30 Sk s DPH = 24.691,20
Sk, v ktorej časti súd posúdil návrh za súčasného konštatovania neplatnosti nájomnej zmluvy za
nedôvodný a v časti nároku viažuceho sa k nájomnej zmluve zo dňa 30.9.2002 navrhovateľ vyčíslil
uplatnenú pohľadávku vo výške zodpovedajúcej užívanej výmere 924 m2 (výmera 231m2 nebytového

priestoru x 4 mesiace) x priemerná spotreba elektrickej energie na 1m2, t.j. 64,30 Sk = 59.413,20 Sk,
t.j. 1.972,16 eur. Na základe faktúry za spotrebu plynu faktúrou č. 41442002 (č.l. 316) navrhovateľ
rozúčtoval cenu spotreby podľa užívanej plochy a doby nájmu k nájomnej zmluve zo dňa 15.2.2002
v sume 6.528,- Sk, t.j. 216,69 eur, v ktorej súd z dôvodu nedostatku platne uzatvorenej nájomnej
zmluvy posúdil návrh navrhovateľa za nedôvodný a na základe nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002

spotrebu plynu zodpovedajúcu výmere 693 m2 (231m2 x 3 mesiace) násobené koeficientom priemernej
spotreby plynu na 1m2, t.j. 34,- Sk, v celkovej sume 23.562,- Sk, t.j. 782,12 eur. Na základe nájomnej
zmluvy zo dňa 30.9.2002 vzniklo navrhovateľovi právo na zaplatenie nákladov spotreby elektrickej
energie a plynu vyúčtovaných faktúrou č. 28 v celkovej sume 2.754,28 eur, z ktorej odporca nesporne
uhradil na podklade zálohovej faktúry č. 3032002 (č.l. 312) sumu 13.733,- Sk, t.j. 455,85 eur, a

teda zostatok neuhradenej dôvodne fakturovanej pohľadávky predstavuje priznanú istinu 2.298,43 eur.
Odporcom opakovane predkladaný procesný návrh na doplnenie dokazovania výsluchom svedkyne
Zuzany Gambošovej, k otázke nadmernej spotreby elektrickej energie v stánkoch umiestnených
na prízemí spornej nehnuteľnosti, súd vyhodnotil ako nedôvodný, ktorý nemá oporu vo výsledkoch
vykonaného dokazovania najmä s prihliadnutím na obsah dojednaných zmluvných podmienok. Pokiaľ

odporca namietol nesprávnosť rozpočtu energií z dôvodu, že navrhovateľ nezohľadnil celú prenajatú
plochu v danom objekte a čase bez toho, že by konkrétne označil nájomcu a nájomnú zmluvu, ku
ktorej sa námietka odporcu vzťahuje, takto vymedzená námietka nevytvára z hľadiska jej určitosti a
konkretizácie základ pre jej kvalifikované posúdenie a prejednanie. Navrhovateľ presne špecifikoval
nájomcov a nájomné zmluvy, z ktorých pri rozpočtu ceny energií vychádzal. Tieto nájomné zmluvy spolu

s geometrickým plánom spornej nehnuteľnosti predložil navrhovateľ ako dôkaz do obsahu spisového
materiálu( č.l. 236-241, 256-292) a predmetné dôkazy súd vykonal. Zatiaľ čo v podanom odpore odporca
namietol množstvo fakturovanej energie, ktorá podľa tvrdení odporcu nezodpovedala reálnej spotrebe
energií na strane odporcu ako nájomcu, v ďalšom konaní odporca predkladal nové námietky, a toneplatnosť zmluvného ustanovenia z dôvodu omylu na strane odporcu, nesprávne určený spôsob
výpočtu spotreby energií, nesprávnosť určených základov pre výpočet priemernej spotreby energie na
jednotlivých nájomcov, a to bez toho, že by svoje pochybnosti odporca opieral o právne relevantné

skutočnosti alebo dôkazy. Rozhodujúcim princípom pri úprave obchodných záväzkových vzťahov je
autonómia vôle strán. Už samotné vylúčenie ustanovenia § 49 Občianskeho zákonníka na obchodné
zmluvy je výrazom predpokladu profesionality podnikateľov a rizika podnikania. Pokiaľ odporca namietol
neplatnosť ust. čl. IV nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2002 z dôvodu omylu, je potrebné poznamenať,
že v zmysle platnej právnej úpravy podľa § 49a Občianskeho zákonníka je neplatnosť právneho úkonu

v týchto prípadoch obmedzená s ohľadom na zabezpečenie právnej istoty účastníkov zmluvy len na
rozhodujúci (podstatný) omyl. V prípade neplatnosti právneho úkonu z dôvodu omylu ide o relatívnu
neplatnosť právneho úkonu, ktorú súd skúma len na návrh, resp. námietku dotknutého subjektu, ktorý je
povinný tvrdiť a preukázať skutočnosti, z ktorých záver o neplatnosti právneho úkonu vyplýva. Odporca
bol preto povinný tvrdiť a preukázať, že omyl na strane odporcu navrhovateľ ako prenajímateľ vyvolal
alebo o ňom musel v čase uskutočnenia právneho úkonu vedieť. Naplnenie hypotézy právnej normy

vymedzenej ust. § 49a Občianskeho zákonníka v konaní preukázané nebolo, a preto súd vyhodnotil tuto
námietku odporcu ako nedôvodnú.

Tým, že odporca riadne a včas nesplnil svoj peňažný záväzok v lehote splatnosti faktúr, ktorými
navrhovateľ vyúčtoval odporcovi cenu spotrebovaných energií, dostal sa dňom nasledujúcim po dni

splatnostidoomeškania,ktoréomeškanievčastipriznanejistinynaďalejtrvá.Vzhľadomnaneexistenciu
osobitnej dohody o sadzbe úrokov z omeškania súd priznal navrhovateľovi právo na zaplatenie úrokov
z omeškania podľa ust. § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka.

Podľa § 324 ods. 1 Obchodného zákonníka, záväzok zanikne, ak sa veriteľovi splní včas a riadne.

Podľa § 369 ods. 1 Obch. z., platného v čase vzniku omeškania odporcu s úhradou dlhu, t.j. v
znení platnom do 31.12.2008, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo jeho
časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania určené v zmluve, inak o 10% vyššie,
než je základná úroková sadzba Národnej banky Slovenska uplatňovaná pred prvým kalendárnym

dňom kalendárneho polroka, v ktorom došlo k omeškaniu. Základná úroková sadzba Národnej banky
Slovenska platná v prvý kalendárny deň kalendárneho polroka, v ktorom došlo k omeškaniu, sa použije
počas celého tohto polroka.

S poukazom na vyššie uvedené súd priznal za omeškanie odporcu s úhradou ceny poskytovaných

služieb úroky z omeškania vo výške 7,5% ročne počítané z dlžnej sumy 660,72 eur od 11.9.2003 do
zaplatenia a zo sumy 1.857,27 eur od 11.4.2003 do zaplatenia. V ostatnej časti súd žalobný návrh ako
nedôvodný zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej podľa § 151 ods. 1

s použitím § 151 ods. 3 O.s.p..

Podľa § 151 ods. 1 O.s.p. o povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrh spravidla v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. Účastník, ktorému sa prisudzuje náhrada trov konania, je povinný
trovy konania vyčísliť najneskôr do troch pracovných dní od vyhlásenia tohto rozhodnutia. Podľa ods. 3

cit. zák. ustanovenia v zložitých prípadoch, najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania alebo
väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania rozhodne
až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije. Ustanovenia odsekov
1 a 2 platia primerane s tým, že lehota troch pracovných dní plynie od právoplatnosti rozhodnutia vo
veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia, prostredníctvom
Okresného súdu v Žiline ku Krajskému súdu v Žiline.

V odvolaní je potrebné uviesť: ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, musí

byť podpísané a datované. Ďalej je potrebné označiť rozhodnutie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, vakom rozsahu sa napáda, v čom vidí odvolateľ nesprávnosť rozhodnutia alebo postupu súdu a čoho sa
domáha. Odvolanie je potrebné predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami
tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné.

Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Odvolanie proti rozsudku, možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 OSP,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a OSP),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak osoba povinná podľa tohto rozhodnutia dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie,
môže osoba oprávnená z rozhodnutia podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.