Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 26. september 2017

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 7Co/29/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8714213842
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 09. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Branislav Breza

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2017:8714213842.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Branislava Brezu a sudcov JUDr.

Martina Fiľakovského a JUDr. Anny Kovaľovej v právnej veci žalobcu Y. C., Z..G.. D. W., G. G. D. C., T.
T.I.. G.. J. Č.. XX, právne zastúpeného Advokátska kancelária JUDr. Olejár, s.r.o., so sídlom v Poprade,
na ul. Mnoheľovej č. 839/10, proti žalovaným 1) Z. P., T.. X.X.XXXX, H. D. C., T. O.. H. Č.. XXX/XX, 2)
W. P., T.. XX.XX.XXXX, H. D. C., T. O.. H. Č.. XXX/XX a 3) I. P., T.. X.XX.XXXX, H. D. C., T. O.. H.Z.Y.
Č.. XXX/XX, právne zastúpeným Advokátska kancelária N.. H. &. N.. S., G..M..B.., G. G. D. C., T. T.Á..
G.. J. Č.. XX/XX, o zaplatenie sumy 12.250 Eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku
Okresného súdu Poprad zo dňa 19.9.2016 č.k. 12C/71/2015 - 109 takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok vo výroku o zamietnutí žaloby voči žalovanej v 1. rade v prevyšujúcej časti
a vo výroku o trovách konania.

Žalovanej v1. rade sa p r i z n á v a náhrada trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Prvoinštančný súd napadnutým rozsudkom uložil žalovanej v 1.rade povinnosť zaplatiť žalobcovi
sumu 792,18 Eur s úrokom z omeškania vo výške 5,05 % ročne od 20.4.2015 do zaplatenia. V
prevyšujúcej časti žalobu voči žalovanej v 1.rade zamietol. Žalobu voči žalovaným v 2. a v 3. rade
zamietol. Žalovanej v 1. rade priznal právo na náhradu trov konania v rozsahu 87 %.

2.Vykonanýmdokazovanímmalzapreukázané,žepredmetomžalobyjeistina12.250Eurvyčíslenáako
neuhradené nájomné za užívanie bytu za 49 mesiacov od 12.11.2010 do dňa podania žaloby 9.12.2014
vo výške 250 Eur mesačne zodpovedajúcej obvyklému nájomnému platenému za porovnateľný byt
bez energií a zariadenia. Žalobca nepreukázal, aby so žalovanými platne uzatvoril nájomnú zmluvu
s dohodnutou výškou nájomného. Nárok si z uvedeného titulu neodvodzuje. Zo samotného tvrdenia
žalobcu vyplýva, že so žalovanými mal záujem nájomnú zmluvu uzavrieť, avšak neúspešne. Pokiaľ

žalobca odôvodňuje nájomný vzťah pôvodnou zmluvou o užívaní bytu, resp. nebytových priestorov
za dobu trvania pracovného pomeru manžela žalovanej v 1.rade, z predloženého listinného dôkazu
a to dohody o skončení pracovného pomeru je zrejmé, že ukončením pracovného pomeru v roku
1993 zanikol aj nájomný vzťah k bytu. Výška nájomného 250 Eur nie je dohodnutá v žiadnej zmluve.
Nie je sporným, že žalovaní v 2. a v 3. rade so žalobcom ako spoloční nájomcovia žiadnu nájomnú
zmluvu neuzatvárali a vznik nájomného vzťahu nevyplýva ani z iných právnych skutočností. Žalovaným
v 2. a v 3. rade prislúchalo ako deťom iba odôvodnené právo užívať byt od ich otca ako rodinného

príslušníka. Od roku 1993 platnosť nájomného vzťahu žalovaných bola skúmaná súdom na základe
žalôb žalobcu vo viacerých súdnych konaniach a to o zaplatenie istín a vypratanie nehnuteľnosti iba
ako otázka prejudiciálna. Pôvodný žalovaný a žalovaní v danom konaní boli právoplatne zaviazaní k
úhrade zálohových platieb za užívanie bytu iba z titulu bezdôvodného obohatenia, nie konštatovaniaplatného nájomného vzťahu. Pohľadávka uplatnená žalobcom sa právne kvalifikovala ako pohľadávka
z bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v užívaní bytu žalovanými v žalovanom období bez odplaty
poskytnutej vlastníkovi nehnuteľnosti. Ako pasívne legitimovanú súd ustálil iba žalovanú v prvom rade,

pretože žalovaní v 2. a v 3.rade vzhľadom k dlhodobému pracovnému uplatneniu v zahraničí popreli
užívanie v žalovanom období. Pri takomto právnom posúdení nároku ako nároku z bezdôvodného
obohatenia pri vznesenej námietke premlčania žalovanými je plynutie premlčacej doby potrebné posúdiť
podľa ust. § 107 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka. Žalobca mal vedomosť o užívaní bytu žalovanou
v 1. rade , a preto permanentne bola daná jeho vedomosť o tom, že dochádza k bezdôvodnému

obohacovaniu, ako aj o tom, kto sa na jeho úkor obohacuje. Vzhľadom ku dňu podania žaloby a plynutiu
subjektívnej dvojročnej premlčacej doby je pohľadávka za dobu presahujúcu dva roky, teda do dňa
8.12.2012 premlčaná z dôvodu vznesenej námietky premlčania a preto právo za danú dobu nie je
možné priznať. Nepremlčanou zostáva iba pohľadávka za obdobie dvoch rokov od 9.12. 2012 do dňa
podania žaloby na súd. Výšku bezdôvodného obohatenia súd za dané obdobie ustálil ako peňažný
ekvivalent hodnoty výkonu, ktorý predstavovalo bývanie čo do svojej kvality v nehnuteľnosti v ustálenom

období. Výšku ekvivalentu stanovil vo výške regulovaného nájomného uplatňovaného Mestom C. ako
najrozšírenejším prenajímateľom za porovnateľné obdobie pri nájme bytov obdobnej veľkosti a to v
sume 73,78 Eur mesačne. Nehnuteľnosť podľa tvrdenia žalovanej v 1. rade vykazovala určité vady,
zatekanie stien a s tým spojenej tvorby plesní. Tieto vady nehnuteľnosti tak , ako ich popísal aj
svedok a znalec, žalovaná nezavinila. Hoci v roku 2011 došlo k čiastočnej náprave príčiny odstránením

nefunkčného vonkajšieho komína , žalobca ako vlastník neodstránil následky zatekania , preto nebolo
možné prihliadnuť k výške obvyklého komerčného nájmu. Tvrdenú skutočnosť, že mu žalovaná v 1.
rade bránila vo vykonaní opráv, žalobca nepreukázal. Súd nevychádzal zo záverov znaleckého posudku,
pretože znalec konštatoval iba stav bytu a nezaoberal sa bližšie celkovým stavom obytného domu
tak, ako to popísal vo svojej výpovedi svedok V.. Zohľadnené neboli ani správy realitných kancelárií,

ktoré sa pri uvedení obvyklých platieb nájomného diametrálne rozchádzali. Správy predložené žalobcom
vychádzali zo stavu bytu po vykonanej komplexnej rekonštrukcii v roku 2015, resp. nezohľadňovali
technický stav bytu v čase užívania. Správa predložená žalovanou sa týkala iného obdobia, za aké súd
bezdôvodné obohatenie priznal.Za stanovené obdobie teda žalovaná neuhrádzaním nájomného získala
bezdôvodné obohatenie zodpovedajúce sume 1.770,72 Eur ( 24 x 73,78 Eur).

3. Za dôvodnú sa uznala procesná obrana žalovanej v 1. rade spočívajúca v popretí skutkových
tvrdení žalobcu o existencii platného nájomného vzťahu, výške ním uvedeného obvyklého nájomného,
ako aj hmotnoprávna námietka premlčania časti pohľadávky. Rovnako dôvodnou je procesná obrana
spočívajúca v uplatnení vzájomnej pohľadávky na započítanie a to časti platieb žalovanou v prvom rade

poukazovaných správcovi bytového fondu ako zálohové platby za vlastníka, ktoré žalovaná vyčíslila vo
výške 978,54 Eur za obdobie zodpovedajúce nepremlčanej pohľadávke. V zásade nie je vylúčené, aby
všetky platby zodpovedajúce zálohovým platbám podľa predpisu zálohových platieb platil nájomca bytu
za situácie, že s vlastníkom bytu uzavrie v tomto smere dohodu. V prerokovanej veci medzi žalobcom
ako vlastníkom bytu a žalovanou v 1. rade žiaden zmluvný vzťah ohľadom možnosti užívania daného

bytu a platenia s tým spojených úhrad neexistoval. Za tej situácie bolo povinnosťou žalobcu plniť tie
platby, ktoré sa ho týkajú ako vlastníka bytu a súvisia s ich úhradou vo vzťahu k spoločenstvu vlastníkov
bytov ako správcovi bytového domu (náklady na poistenie bytovky, fond opráv a údržby, poplatky za
výkon správy bytu, odmena správcovi a iné). Žalovaná v 1. rade bola povinná platiť iba tie úhrady, ktoré
súviseli s tým, že daný byt obýva. Po zohľadnení týchto platieb na započítanie, čo žalobca nerozporoval,

za dôvodnú sa považovala iba pohľadávka v sume 792,18 Eur.

4. Z tejto sumy bol žalobcovi priznaný zákonný úrok z omeškania v súlade s ustanovením § 517
Občianskeho zákonníka v spojení s ustanovením § 3 nariadenia vlády SR č.87/1995 Z.z.. Žalobca si
právo uplatnil žalobou doručenou prostredníctvom súdu žalovanej v 1. rade dňa 18.4. 2015. Dňom 20.4.

2015 sa žalovaná v 1. rade s prihliadnutím k ustanoveniu § 563 Občianskeho zákonníka dostala do
omeškania so zaplatením peňažnej pohľadávky.

5. V prevyšujúcej časti bola žaloba zamietnutá.

6. Výrok o trovách bol odôvodnený ustanovením § 255 ods. 1 CSP.

7. Proti tomuto rozsudku, a to konkrétne proti výroku o zamietnutí žaloby voči žalovanej v 1. rade
v prevyšujúcej časti, podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca. Navrhol v tejto častirozsudok zmeniť tak, aby žalovanej v 1. rade bolo uložené zaplatiť žalobcovi sumu 4.229,28 Eur s
5,05 % úrokom z omeškania ročne od 20.4.2015 do zaplatenia. Ako dôvod uviedol, že primerané
nájomné bolo ustálené vo výške 73,78 Eur/mesiac, ako regulované nájomné. Byt užívaný žalovanou v

1. rade nespadal pod režim regulovaného nájomného. Inštitút regulovaného nájomného bol zavedený
v súvislosti s reštitúciami nehnuteľností po roku 1989. Cieľom tejto cenovej regulácie bolo chrániť
pôvodných nájomcov bytov, ktorým boli ešte v období pred rokom 1989 pridelené byty v zoštátnených
domoch, a ktorí nemali možnosť odkúpiť byty v reštituovaných domoch za výhodnú zostatkovú cenu.
Regulované nájomné sa na Slovensku podľa informácií vzťahovalo len na zhruba 900 bytov, čo je len

zlomok z celkového počtu bytov na Slovensku. Výška regulovaného nájomného za byt vo výške 73,78
Eur/mesiac nepokrýva ani náklady na jeho údržbu. Podľa stanoviska realitnej kancelárie Ekonomika a
reality, s.r.o. bežné nájomné je vo výške od 250 Eur do 300 Eur mesačne. Realitná kancelária C21 Tatry
s.r.o. odhadovanú cenu nájmu stanovila na 350 Eur/mesiac. Neobstojí preto záver, že správy realitných
kancelárií sa pri obvyklých platbách diametrálne rozchádzali, nakoľko žalovanou sumou bola najnižšia
suma, akú realitné kancelárie uvádzali, t.j. vo výške 250 Eur mesačne. Pri rozhodovaní sa nevychádzalo

zo záverov znaleckého posudku, a to aj napriek tomu, že úlohou znalca bolo stanoviť príčinu plesní v
byte užívanom žalovanou v 1. rade. Zo záveru znaleckého posudku jednoznačne vyplynulo, že vznik
plesní vznikol nevetraním miestností v byte a ich nedostatočným vykurovaním, čo si spôsobila samotná
žalovaná v 1. rade. Aj v prípade, že by sa teoreticky pripustila možnosť zatekania vplyvom komína,
ako vypovedal svedok IT., tak tento bol podľa jeho výpovede demontovaný firmou Dalkia v roku 2011.

Zatekanie teda nemohlo mať v žiadnom prípade vplyv na vznik plesní v rokoch 2012, 2013 a 2014, za
ktoré roky sa požaduje náhrada. Nemenej zaujímavá je skutočnosť, že po výmene nového užívateľa
predmetného bytu žiadna pleseň nevzniká.

8. Žalovaná v 1. rade navrhla rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

9. Odvolací súd v zmysle zásad ustanovení § 379, § 380 a § 381 Civilného sporového poriadku
preskúmal rozsudok v jeho napadnutej časti spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo, vec prejednal bez
nariadenia pojednávania a zistil, že odvolanie žalobcu nie je opodstatnené.

10. Vo veci sa v dostatočnom rozsahu zistil skutkový stav a zo zistených skutočností bol vyvodený
správny právny záver. Keďže ani v priebehu odvolacieho konania sa na týchto skutkových a právnych
zisteniach nič nezmenilo, odvolací súd si osvojil náležité a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia
prvoinštančným súdom, na ktoré v plnom rozsahu odkazuje.

11. Čo sa týka výšky bezdôvodného obohatenia pri jej stanovení sa nemohlo zohľadniť stanovisko
realitnej kancelárie Ekonomika a reality, s.r.o. o výške bežného nájomného od 250 Eur do 300 Eur
mesačne ( č.l. 12 spisu). Toto stanovisko bolo podané bez toho, aby realitná kancelária zohľadnila
stav bytu v čase jeho užívania žalovanou v 1. rade. Nepoužiteľná je tiež správa realitnej kancelárie
C21 Tatry s.r.o. zo dňa 18.7.2016 ( č.l. 82 spisu). Nehnuteľnosť touto kanceláriou bola ohliadnutá dňa

15.7.2016, teda po tom, čo žalovaná v 1. rade dňa 15.8.2015 byt odovzdala žalobcovi a následne tento
byt bol podrobený kompletnej rekonštrukcii. Odhadovaná cena nájmu vo výške 350 Eur/mesiac teda
zodpovedalacenenájmukomplexnerekonštruovanéhobytuaniecenenájmubytuužívanéhožalovanou
v 1. rade.

12. Pokiaľ ide o znalecký posudok vypracovaný znalcom V.. H. H. v tejto súvislosti je potrebné poukázať
na ustanovenie § 187 CSP. Vychádzajúc z tohto ustanovenia za dôkaz môže slúžiť všetko, čo môže
prispieť k náležitému objasneniu veci a čo sa získalo zákonným spôsobom z dôkazných prostriedkov.
Dôkazným prostriedkom je najmä výsluch strany, výsluch svedka, listina, odborné vyjadrenie, znalecké
dokazovanie a obhliadka. Ak nie je spôsob vykonania dôkazu predpísaný, určí ho súd.

13. Znalecké dokazovanie predstavuje len jeden z dôkazných prostriedkov a zo žiadnych ustanovení
Civilného sporového poriadku nevyplýva, aby tento dôkazný prostriedok mal byť uprednostňovaný pred
inými dôkaznými prostriedkami.

14. Závery znalca V.. H. H. o príčinách vzniku plesni v byte č. X užívanom žalovanou v 1. rade boli
vyvrátané výsluchom svedka V.. N. Q.. Tento svedok je stavebný inžinier a celý život pracoval vo
svojej odbornosti. Od 26.9.2009 zastupuje vlastníkov bytov na ul. H. č. XX a pri tejto činnosti získal
vedomosť o sťažnostiach užívateľov bytov č. X, č. X., č. X a č. X na pleseň. Príčinou vzniku plesní bolozatekanie vody okolo komína. Znalec vyhotovil posudok iba po ohliadke jedného bytu zo záverom, že
tento sa nedostatočne vetrá a vykuruje, pričom plesňou boli napadnuté 4 byty nad sebou. Po čiastočnej
demontáži komína v roku 2011 sa nové plesne už netvorili. Podľa tohto svedka pleseň nezmizne iba

nastriekaním nejakého dezinfekčného prostriedku. Sanácia sa robí odstránením omietky až po základné
murivo.

15. To, že pleseň v byte užívanom žalovanou v 1. rade i naďalej existovala vyplýva z protokolu o
odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 15.08.2015. Podľa tohto protokolu byt bol odovzdaný v dezolátnom

stave a zaplesnený.

16. Bez právneho významu je tvrdenie žalobcu, podľa ktorého po výmene nového užívateľa bytu
už žiadna pleseň nevzniká. Byt po jeho odovzdaní žalovanou v 1. rade bol podrobený komplexnej
rekonštrukcii, kedy už príčina vzniku plesní nielen v byte užívanom žalovanou 1. rade, ale aj v ďalších
bytoch bola odstránená. V byte užívanom žalovanou v 1. rade sa až do jeho odovzdania žalobcovi

vyskytovali plesne a užívanie takto zaplesneného , teda hygienicky závadného bytu sa muselo odraziť
na výške bezdôvodného obohatenia vzniknutého užívaním bytu bez právneho dôvodu. Z obvyklej ceny
nájomného tvoriacej základ pre výpočet bezdôvodného obohatenia sa môže vychádzať iba u bytov
zdravotne nezávadných. Byt užívaný žalovanou v 1. rade takýmto nebol a preto výška bezdôvodného
obohatenia ustálená súdom prvej inštancie na sumu 73,78 Eur / mesačne je vzhľadom na stav bytu

primeraná.

17. S prihliadnutím na uvedené odvolací súd postupom vyplývajúcim z ustanovenia § 387 CSP rozsudok
vo výroku o zamietnutí žaloby voči žalovanej v 1. rade v prevyšujúcej časti a vo výroku o trovách ako
vecne správny potvrdil.

18. Zároveň úspešnej žalovanej v 1 .rade priznal náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 % v
súlade s ustanovením § 396 ods. 1 , § 255 ods. 1 , § 262 ods. 1 a ods. 2 CSP s tým, že o výške náhrady
týchto trov rozhodne súd prvej inštancie.

19. Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).