Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 28. november 2017

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 21Co/130/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8515201601
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eliška Wagshalová

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2017:8515201601.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Elišky Wagshalovej a členov

senátu JUDr. Antónie Kandravej a JUDr. Eva Šofranková, v právnej veci navrhovateľa: H. S., G.. G.,
B.. XX.XX.XXXX, Y. XXX, právne zastúpeného: JUDr. Vladimír Dlugolinský, advokát, Levočská 1, Stará
Ľubovňa proti odporcovi: 1./ W.B. K., G.. J., B.. XX.XX.XXXX, Y. XXX, 2./ Y. J. G.. J., B.. XX.XX.XXXX,
Y. XXX, 3./ Q. T. G.. T., B.. XX.XX.XXXX, Y. XXX, 4./ H. T. G.. P., B.. XX.XX.XXXX, O. XX, U. Ľ., právne
zastúpená: JUDr. Stanislav Lampart, advokát, Nám. sv. Mikuláša 29, Stará Ľubovňa, v konaní o určenie
neplatnosti kúpnej zmluvy, o odvolaní žalovanej v 4/ rade proti rozsudku Okresného súdu Stará Ľubovňa
sp. zn. 4C 59/2015-64 zo dňa 16.3.2016, takto

r o z h o d o l :

I. Potvrdzuje sa rozsudok.

II. Žalobkyňa má voči žalovanej v IV. rade nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

Predmet konania

1. Žalobkyňa sa v konaní domáhala určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou boli prevedené
spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnosti, čím bolo porušené jej zákonné predkupné právo.

Obsah napadnutých rozhodnutí

2. Okresný súd Stará Ľubovňa ako súd prvej inštancie (ďalej len „súd“) rozsudkom v znení dopĺňacieho
rozsudku rozhodol cit.:

„Súd u r č u j e, že Kúpna zmluva zo dňa 31.3.2014, ktorej vklad do katastra nehnuteľností bol povolený
pod číslom vkladu P. uzavretá medzi odporcom v 1. rade a odporcom v 2. rade ako predávajúcimi a

odporcom v 3. rade a odporcom v 4. rade ako kupujúcimi, ktorou odporca v 1. rade previedol na odporcu
v 2. rade spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 14/120 k parcele KN register „E“ č. XXXX o výmere XXX
m2 druh pozemku orná pôda zapísanej na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom Stará Ľubovňa,
katastrálnym odborom pre katastrálne územie Jakubany a ktorou odporca v 2. rade previedol na odporcu
v 4. rade spoluvlastnícky podiel vo veľkosti XX/XXX k parcele KN register „E“ č. XXXX o výmere XXX
m2 druh pozemku orná pôda zapísanej na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom Stará Ľubovňa,
katastrálnym odborom pre katastrálne územie Jakubany je n e p l a t n á.

Súd p r i z n á v a navrhovateľovi právo na náhradu trov konania vo výške 100 %.“

3. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že skutkovo mal za preukázané, že kúpnou zmluva zo dňa
31.3.2014 uzavretou medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade ako predávajúcimi a žalovanýmv 3. rade a žalovaným v 4. rade ako kupujúcimi, bol prevedený na žalovaného v 2. rade spoluvlastnícky
podiel vo veľkosti XX/XXX W. parcele KN register „E“ č. XXXX o výmere XXX m2 druh pozemku orná
pôda zapísanej na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom Stará Ľubovňa, katastrálnym odborom

pre katastrálne územie Y. a žalovaným v 2. rade prevedený na žalovaného v 4. rade spoluvlastnícky
podiel vo veľkosti XX/X20 k parcele KN register „E“ č. XXXX o výmere XXX m2 druh pozemku orná
pôda zapísanej na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom Stará Ľubovňa, katastrálnym odborom pre
katastrálne územie Y.. V čase prevodu vlastníckeho práva k spoluvlastníckym podielom bol žalobca.
Z vyjadrení žalovaných vyplýva, že neponúkli žalobcovi písomnou formou na odkúpenie ich podiel na

predmetnej nehnuteľnosti, teda zákonné predkupné právo z ich strany voči žalobcovi nebolo uplatnené.
Žalobca sa tak u odporcov domáhal určenia relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy a navrátenia stavu pred
jej uzavretím, a to jednak pred podaním žaloby na súd výzvou zo dňa 12.5.2014 adresovanou žalovaným
v 1. rade až 4. rade ako aj samotnou žalobou.

4. Na zistený skutkový stav prijal právny záver, podľa ktorého mal za preukázané, že žalovaný v 1.

rade a žalovaný v 2. rade nerešpektovali zákonné predkupné právo žalobcu a svoje podiely previedli
na inú než blízku osobu bez toho, aby svoj podiel predtým písomne ponúkli žalobcovi. Vzhľadom k
tejto skutočnosti je právny úkon neplatný, nakoľko sa žalobca dovolal jeho neplatnosti v zmysle § 40a
Občianskeho zákonníka. V tomto prípade na tom nič nemení ani skutočnosť, že žalovaných v 3. a 4.
rade bolo potrebné považovať za podielových spoluvlastníkov, hoci v tom čase neboli vedení na LV č.

XXXX ako podieloví spoluvlastníci, keďže Notárska zápisnica o osvedčení vyhlásenia o vydržaní N XXX/
XXXX zo dňa 26.3.2014 deklarovala ich nadobudnutie vlastníckeho práva už v čase podpisu spornej
kúpnej zmluvy, nakoľko predkupné právo rovnako zaťažuje predávajúceho podielového spoluvlastníka
k ostatným podielovým spoluvlastníkom. V tomto prípade ak by všetci ostatní podieloví spoluvlastníci
(okrempredávajúcich)prejavilizáujemoodkúpeniespoluvlastníckehopodieluanavýkonepredkupného

práva by sa nedohodli mali by právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich podielov.

5. Poukázal na ustanovenia § 40a, § 140, § 853 ods. 1, § 603, ods. 3, § 605 Občianskeho zákonníka.

6. O trovách konania rozhodol s poukazom na § 142, ods. 1 a § 156, ods. 2 O.s.p.

Obsah odvolania žalovaného v 4.rade, vyjadrenia žalobcu.

7. Proti rozsudku a dopĺňaciemu rozsudku podala odvolanie žalovaná v 4.rade. Navrhla, aby odvolací
súd napadnuté rozhodnutia zrušil, resp. zmenil a žalobu zamietol. V odvolaní uviedla, že napriek

tomu, že žalobkyni nebol písomne oznámený úmysel predať spoluvlastnícke podiely žalovanými v 1.
a 2. rade účel a zmysel zákona bol dodržaný. Zákon nikde neukladá povinnosť podať návrh písomne.
V konaní bolo účastníkmi jednoznačne preukázané a nebolo sporné, že žalobkyňa pred uzatvorením
kúpnej zmluvy jednala s p. W. K. a Y. J.. Žalobkyňa aj žalovaní v 1. a 2. rade potvrdili, že medzi nimi došlo
ku osobnému jednaniu na ktorom prejednali zámer odpredať spoluvlastnícke podiely. Nakoľko po ich

stretnutí sa žalobkyňa H. S. viacej neozvala, tak po viac ako dvoch mesiacoch sme ako spoluvlastníci
po vzájomnej dohode uzatvorili kúpnu zmluvu. Pokiaľ by bol použitý tak striktný a formalistický výklad
formálnosti úkonu ponuky bolo by neprimerane obmedzené vlastnícke právo - možnosť disponovať
svojim majetkom. Ku konštatovaniu súdu, že nebola zachovaná písomná forma ponuky poukazuje na
to, že v zmysle zaužívaného výkladu je občianskoprávna úprava založená na princípe bezformálnosti

právnych úkonov. Občiansky zákonník vo svojom ustanovení § 40 ods. 1 kogentne uvádza že ak právny
úkon nebol urobený vo forme , ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Občiansky
zákonník na viacerých miestach / § 31 ods.4, § 50a ods. 1, § 110 ods. 1 a ďalšie/ uvádza obligatórnu
povinnosť písomného právneho úkonu. Občiansky zákonník nikde pri predkupnom práve nepredpisuje
povinnosť písomnej formy. Podľa nej nie je namieste argumentovať tým, že pokiaľ musí byť kúpna

zmluva na nehnuteľnosť písomná, tak že písomná musí byť aj ponuka spoluvlastníkovi. Takáto povinná
písomná forma a takýto výklad súdu je v rozpore so zásadou neformálnosti právneho úkonu a nemá
oporu v platnom práve.

8. Žalobca vo svojom písomnom vyjadrení navrhol rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

Hodnotenie odvolacieho súdu9. Krajský súd v Prešove (ďalej len „odvolací súd“) príslušný na rozhodnutie o odvolaní (§ 34 zákona
č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok, ďalej len „CSP“) v zmysle zásad uvedených v § 470 ods. 1
a 2 CSP, vzhľadom na včas podané odvolanie preskúmal rozsudok v jeho napadnutých častiach, ako

aj konanie mu predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ustanovenia § 379 a nasl. CSP, bez
nariadenia pojednávania (§ 385 CSP a contrario) s tým, že miesto a čas vyhlásenia rozhodnutia oznámil
na úradnej tabuli súdu Krajského súdu v Prešove a na jeho webovej stránke najmenej 5 dní vopred a
dospel k záveru, že odvolanie žalovanej v 4.rade nie je dôvodné.

10. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov v kontexte
s namietaným nesprávnym právnym posúdením, to, či súd prvej inštancie na zistený skutkový stav
správne, v úplnosti, aplikoval príslušné právne predpisy, či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko
s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď na každú námietku alebo
argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o
odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II. ÚS 78/05).

11. Súd poskytol ochranu žalobkyni, ktorej svedčí zákonné predkupné právo k prevedeným
nehnuteľnostiam, ktoré bolo porušené prevodom spoluvlastníckeho podielu žalovaných v 1. a 2. rade
na žalovaných v 3. a 4. rade.

12. Ak porušil niektorý z podielových spoluvlastníkov povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel
ku kúpe ostatným spoluvlastníkom ako prvým a skutočne vykonal prevod svojho spoluvlastníckeho
podielu na tretiu osobu (nie na osobu blízku), vystavuje sa spolu s treťou osobou osobitnej forme postihu
uvedenej v § 40a OZ. Keďže v prípade zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov
ustanovenie § 140 OZ neobsahuje osobitnú úpravu, nič nebráni tomu, aby sa aj na tieto vzťahy použila

všeobecná právna úprava o predkupnom práve nachádzajúca sa v § 602 a nasl. OZ. V prípade
porušenia predkupného práva je teda nutné pripustiť aj možnosť oprávneného spoluvlastníka domáhať
sa alternatívne práva, vyplývajúceho mu z ustanovenia § 603 ods. 3 OZ. Oprávnený spoluvlastník z
predkupného práva má teda pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka na výber tri
zákonné možnosti. Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu

zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu
predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby.
Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa
pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.). Treťou možnosťou je, že si ponechá
predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi. Treba zdôrazniť, že súbežné

uplatnenie nároku podľa § 40a a § 603 ods. 3 OZ je z právnej povahy veci vylúčené. Iné následky
porušenia predkupného práva zákon nepripúšťa a preto zo zákona nemožno vyvodiť ani iný spôsob
ochrany oprávneného spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené. (rozsudok Najvyššieho
súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 48/2009, zo dňa 30. júna 2010)

13. Žalovaná v 4.rade tvrdí, že súd nesprávne posúdil nesplnenie ponukovej povinnosti v písomnej
forma. Má za to, že písomná forma nie je zákonom predpísaná a postačujúca je ústna forma,
ktorú si žalovaní voči žalobkyni splnili. Podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka ak sa
spoluvlastníckypodielprevádza,majúspoluvlastnícipredkupnéprávo.Inštitútpredkupnéhoprávamedzi
spoluvlastníkmi je prostriedkom obmedzujúcim právo spoluvlastníka v jeho dispozícii s majetkom - vo

voľnejmožnostipreviesťsvojspoluvlastníckypodielnatretiuosobu.Predkupnéprávomedzipodielovými
spoluvlastníkmi. vyplýva priamo zo zákona a má vecno-právnu povahu, je trvalým obmedzením jednej z
troch najvýznamnejších zložiek práva vlastníckeho - práva nakladať so svojou vecou, konkrétne previesť
ju na iného. Pôsobí voči každému spoluvlastníkovi veci i jeho právnym nástupcom a pre spoluvlastníka
veci zakladá povinnosť, aby v prípade, že chce svoj spoluvlastnícky podiel scudziť, prednostne ho

ponúkol na kúpu ostatným spoluvlastníkom. Ide o právny vzťah, v ktorom právu jednej strany na
prednostnú ponuku na kúpu a možnosti jej využitia zodpovedá povinnosť strany druhej. Práva a tomu
zodpovedajúce povinnosti, ktoré tvoria obsah tohto právneho vzťahu, sú stanovené priamo zákonom.
Pri nedostatku výslovnej právnej úpravy zákonného predkupného práva spoluvlastníkov v druhej časti
Občianskeho zákonníka, vychádza sa podľa § 853 Občianskeho zákonníka z analogickej aplikácie

všeobecnej právnej úpravy predkupného práva, obsiahnutej v časti ôsmej Občianskeho zákonníka,
upravujúcej záväzkové právo, s tým, že tie ustanovenia, ktoré sa týkajú len zmluvného predkupného
práva, nemožno použiť. Tento postup vyplýva aj z rozsiahlej judikatúry Najvyššieho súdu SR.14. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť,
musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po
ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých

podmienok, ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.
15. Spoluvlastník, ktorý chce svoj podiel previesť na inú osobu, musí ostatným spoluvlastníkom urobiť
tzv. ponuku na odkúpenie podielu. Táto ponuka v prípade nehnuteľností musí byť písomná, čo vyplýva
priamo zo zákona. Preto nie je možné považovať ústnu ponuku v prípade nehnuteľnosti za dostatočnú.
16. Keďže odvolacia námietka žalovanej v 4. nespochybnila vecnú správnosť napadnutého rozsudku,

odvolací súd napadnutý rozsudok postupom podľa §387 ods. 1 CSP potvrdil.
17. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s ust.
§ 255 ods. 1 C.s.p. tak, že úspešnému žalobcovi priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania
proti žalovanému v 4.rade v rozsahu 100 %.

18. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Prešove pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).