Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. február 2018

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 10Co/32/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110208009
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 02. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Holič

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2018:2110208009.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave, v senáte zloženom z predsedu senátu: JUDr. Martin Holič a členiek senátu: Mgr.

Renáta Gavalcová a JUDr. Bibiána Ťažiarová, v právnej veci žalobcov: 1. J. K., nar. XX.XX.XXXX,
bytom J. nám. X, J., zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o., IČO: 36 865 281,
Hlavná 31, Trnava 2. D. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom J. nám. X, J., proti žalovanému: Mgr. A. A.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom F.-A.-M.-X. XX, D-XXX XX A., Nemecko, prechodne bytom: G. XXXX/
XX, J., zastúpený: PhDr. JUDr. Jaroslava Balážiová, advokátka, Dolné Bašty 2, Trnava, o zaplatenie
5.000,- Eur s príslušenstvom, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Trnava č.k.
17C/175/2010-233 zo dňa 15. júna 2016, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej vyhovujúcej časti m e n í tak,
že žalobu zamieta.

II. Žalovaný má právo na náhradu trov prvoinštančného i odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie v prvom odseku výroku žalovanému uložil povinnosť
zaplatiť žalobcom 1 a 2 spoločne a nerozdielne sumu 5.000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
8,75% ročne zo sumy 5.000,- Eur od 18.01.2013 do zaplatenia a to do troch dní od právoplatnosti
rozsudku. V druhom odseku výroku súd vo zvyšnej časti návrh zamietol. V treťom odseku výroku súd

žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcom 1 a 2 náhradu trov konania vo výške 600,- Eur za
zaplatené súdne poplatky a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 1.136,36 Eur k rukám právneho
zástupcu žalobcu 1 a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Rozhodnutie súd prvej inštancie s poukazom na § 37 ods. 1 a 2, § 35 ods. 2, § 39, § 41, § 48
ods. 1, § 50a ods. 1, § 544 ods. 1, § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 3 ods. 1 nariadenia
vlády č. 87/1995 Z.z., vecne odôvodnil tým, že z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že

navrhovatelia v 1. a 2. rade a odporca uzavreli dňa 03.03.2010 písomnú Zmluvu o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy (ZoBKZ), predmetom ktorej je záväzok navrhovateľov ako budúcich predávajúcich
a odporcu ako budúceho kupujúceho uzavrieť Kúpnu zmluvu podľa prílohy č. 1, v lehote najneskôr
do 31.03.2010, za kúpnu cenu 253.955,- Eur. Podľa čl. I bod. 2. predmetom Kúpnej zmluvy bude
odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území J.,
zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho úradu v Trnave, Správy katastra, pre obec J. a tam zapísaných
ako pozemok, parc. č. 1833, zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 22 m2, pozemok, parc.

č. 1834/1, záhrada o výmere 368 m2, stavba-garáž, s.č. XXXX, postavená na parcele č. 1833, stavba
- rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom Trnava pod
číslom G2000/02279/ŽP-SP/Fe, postavená na parc. č. 1834/1, pričom bližšia špecifikácia a rozdelenie
parciel bude definovaná na základe geometrického plánu, ktorý bude neoddeliteľnou súčasťou riadnejKúpnej zmluvy, ktoré vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve budúci predávajúci v podiele 1/1.
Výstavba rodinného domu sa realizuje v súlade s projektovou dokumentáciou Projekt rodinného domu
jednopodlažnýbezsuterénuaobytnýmpodkrovím,zastrešenýsedlovoustrechouskeramickoukrytinou.

V čl. II bod 1. si účastníci dohodli, že budúci predávajúci zabezpečí na vlastné náklady najneskôr do
30 dní od podpisu tejto zmluvy kompletnú dokumentáciu a to najmä (revízna správa plynu, elektrického
vedenia,komínov,revíznasprávaotlakovejskúškeavodovodnéhoaodpadovéhopotrubia,geometrický
plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom a
vykoná úpravy predmetu zmluvy do takého stavu, aby bolo zabezpečené bezproblémové vydanie

kolaudačného rozhodnutia na predmet zmluvy. Výnimku tvorí kuchynská linka, ktorú si zabezpečí budúci
kupujúci na vlastné náklady. V ZoBKZ bolo ďalej dohodnuté v čl. II, bode 2, že pokiaľ niektorá zo
zmluvných strán v rozpore s touto zmluvou neuzavrie v lehote uvedenej v odseku 1 tohto článku Kúpnu
zmluvu podľa podmienok dohodnutých v zmluve, je povinná zaplatiť druhej zmluvnej strane zmluvnú
pokutu vo výške 10.000,- Eur, uhradením zmluvnej pokuty záväzok uzavrieť Kúpnu zmluvu zaniká. V
prípade uplatnenia zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu zo strany budúcich predávajúcich, sú

budúci predávajúci oprávnení započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu. Podľa
čl. IV bod 5. budúci kupujúci vyhlasujú, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámili s právnym
a fyzickým stavom nehnuteľnosti, jej stav im je dobre známy z osobnej prehliadky. Podľa čl. V bod
7 odstúpenie od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou musí byť písomné a zaslané doporučene na
adresu druhej zmluvnej strany. V odstúpení musí byť uvedený dôvod odstúpenia. V prípade pochybností

platí, že odstúpenie bolo doručené druhej zmluvnej strane na tretí deň po odovzdaní na poštovú
prepravu. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok na zmluvnú pokutu. Podľa čl. VI. pod. 1 účastníci
zhodne konštatujú a vyhlasujú, že predmet Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a jej podstatné náležitosti
sú zmluvou určite a zrozumiteľne dojednané, preto sa zaväzujú, že v budúcnosti nebudú spochybňovať,
resp. napádať platnosť zmluvy z hľadiska určitosti podstatných náležitostí zmluvy a Zmluvy o budúcej

kúpnejzmluve.Podľačl.VIbod7.vprípadepochybností,akpísomnosťnemožnodruhejzmluvnejstrane
doručiť, uloží sa písomnosť na pošte a považuje sa za doručenú dňom, keď bola uložená na pošte, i
keď sa o tom druhá zmluvná strana nedozvedela.

3. Súd ako predbežnú otázku posudzoval platnosť ZoBKZ, v ktorej sa účastníci zaviazali, že do

31.03.2010 uzavrú riadnu Kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť prevod nehnuteľností a to dvoch
pozemkov, garáže a rozostavanej stavby rodinného domu za kúpnu cenu 253.955,- Eur. Po preskúmaní
ZoBKZ súd dospel k záveru, že táto obsahuje všetky zákonom vyžadované náležitosti zmluvy o
budúcej zmluve podľa § 51a Občianskeho zákonníka, je uzavretá v písomnej forme, obsahuje záväzok
účastníkov uzavrieť kúpnu zmluvu, dobu, do ktorej uzavrú kúpnu zmluvu a podstatné náležitosti kúpnej

zmluvy, t.j. predmet kúpy a kúpnu cenu. Zo ZoBKZ ako aj z výpovede odporcu vyplýva, že tento bol
oboznámený s právnym aj fyzickým stavom nehnuteľností a vykonal niekoľko ohliadok predmetných
nehnuteľností.PodľaZoBKZpredmetomprevoduvkúpnejzmluvemalabyťajgaráž,ktorábolazapísaná
na LV č. XX. Zo zhodných tvrdení účastníkov mal súd preukázané, že garáž v čase uzavretia ZoBKZ
neexistovala, bola zbúraná, avšak navrhovatelia nestihli zabezpečiť jej výmaz z Katastra nehnuteľností,

čo si vyžadovalo uviesť túto stavbu do zmluvy, s čím bol odporca oboznámený. Odporca to potvrdil na
pojednávaní dňa 10.04.2015 keď uviedol, že nemal úmysel kúpiť garáž, lebo vedel, že garáž neexistuje.
Z výpovedí účastníkov mal súd teda preukázané, že úmysel zmluvných strán nesmeroval k prevodu
vlastníctva k neexistujúcej garáži. Vzhľadom k tomu, že prevod vlastníckeho práva k neexistujúcej garáži
je podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka plnením nemožným, je ZoBKZ v tejto časti týkajúcej sa

garáže absolútne neplatná. Súd ďalej dospel k záveru, že túto časť ZoBKZ možno oddeliť od ostatného
obsahu, preto v zmysle § 41 Občianskeho zákonníka je ZoBKZ neplatná len v tejto časti čl. I. bod
2. písm. c). Čo sa týka kúpnej ceny, táto bola dohodnutá za všetky nehnuteľnosti spolu, teda bez
bližšej špecifikácie čiastkovej ceny pozemkov, garáže a rozostavaného rodinného domu. Keďže úmysel
zmluvných strán nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáži (ktorá logicky nemá žiadnu

cenu), ale k prevodu ostatných nehnuteľností, dohodnutá kúpna cena je jednoznačne cenou za ostatné
nehnuteľnosti bez garáže, preto neobstojí námietka odporcu, že pri stanovení kúpnej ceny jedinou
kumulatívnou cenou je neplatná celá ZoBKZ, nakoľko v danom prípade je jednoznačne určiteľná cena za
ostatné nehnuteľnosti, pričom v odporcom predostretom judikáte nebolo možné kúpnu cenu za ostatné
nehnuteľnosti určiť a to bol dôvod neplatnosti celej zmluvy. Premetom prevodu mala byť aj rozostavaná

stavba rodinného domu. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že odporca bol oboznámený
aj s právnym stavom predmetných nehnuteľností a vedel, že rozostavaná stavba rodinného domu nie je
zapísaná v katastri nehnuteľností a preto vlastnícke právo k nej nadobudne formou postúpenia práv a
povinností zo Stavebného povolenia. Rozostavaná stavba rodinného domu bola v ZoBKZ identifikovanávšetkými dostupnými údajmi tak, že táto identifikácia podľa názoru súdu bola dostatočne jasná, určitá,
zrozumiteľná a hlavne nezameniteľná s inou nehnuteľnosťou a to aj bez toho, aby bola zapísaná ako
rozostavaná stavba do Katastra nehnuteľností, preto súd dospel k záveru, že ZoBKZ je aj v tejto časti

platná. Navrhovateľ v konaní niekoľko krát uviedol, že odporca mu po podpise ZoBKZ a pred podpisom
kúpnej zmluvy povedal, že pokiaľ spustí z kúpnej ceny o milión, tak odporca predmetné nehnuteľnosti
kúpi,nakoľkonaD.T.sapredávalidomyrovnakéhocharakteruamalinižšiukúpnucenu, pričomodporca
uvedené tvrdenie nepoprel a v prípade zľavy z kúpnej ceny by zrejme predmetné nehnuteľnosti kúpil,
preto v uvedenom konaní odporcu súd videl úmysel vyhnúť sa plneniu zmluvnej povinnosti vyplývajúcej

zo ZoBKZ. Odporca ďalej poukazoval na absenciu Príloh č. 1 k ZoBKZ, ktorá však vzhľadom na to,
že ZoBKZ má všetky zákonom vyžadované náležitosti, nemá vplyv na jej platnosť. Rovnako neplatnosť
ZoBKZ nespôsobuje namietané používanie singuláru a plurálu podstatných mien, nakoľko zo ZoBKZ
jednoznačne vyplýva počet budúcich predávajúcich, kupujúcich a predmet kúpnej zmluvy. Odporca v
konaní nepreukázal, že k ZoBKZ mal nejaké pripomienky a pred podpisom ZoBKZ žiadal navrhovateľov,
aby tieto boli do nej zapracované, ale ZoBKZ podpísal. Súd mal ďalej preukázané, že na stretnutí

v realitnej kancelárii dňa 30.03.2010, kedy mali účastníci podpísať riadnu kúpnu zmluvu, sa odporca
odmietol oboznámiť s dokumentmi a návrhom kúpnej zmluvy a vyhlásil, že od ZoBKZ odstupuje, kúpnu
zmluvu nepodpísal a opustil kanceláriu.

4. Súd ďalej posudzoval, či odstúpenie odporcu od ZoBKZ zo dňa 30.03.2010 je platné. Odporca

odstúpil od ZoBKZ z dôvodu, že navrhovatelia mu nepredložili do 30.03.2010 kolaudačné rozhodnutie.
Účastník môže od zmluvy odstúpiť len z dôvodov stanovených v zákone alebo dohodnutých v zmluve, v
tomto prípade v čl. III bod 3, 4 ZoBKZ. Z čl. II bod 1 ZoBKZ súd zistil, že navrhovatelia nemali povinnosť
predložiť odporcovi kolaudačné rozhodnutie, ale kompletnú dokumentáciu (a to najmä revízna správa
plynu, elektrického vedenia, komínov, revízna správa o tlakovej skúške a vodovodného a odpadového

potrubia, geometrický plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia,
aby bolo zabezpečené bezproblémové vydanie kolaudačného rozhodnutia na predmet zmluvy. Odporca
teda odstúpil od ZoBKZ z dôvodu, ktorý nie je dohodnutý v ZoBKZ ani nevyplýva zo zákona, preto
súd dospel k záveru, že odstúpenie odporcu od ZoBKZ je neplatné. Z vykonaného dokazovania
mal súd preukázané, že odporca nesplnil povinnosť dohodnutú v ZoBKZ a to uzavrieť kúpnu zmluvu

v dohodnutej lehote, za nesplnenie ktorej bola účastníkmi v čl. II bod 2 ZoBKZ dohodnutá zmluvná
pokuta, preto navrhovatelia zaslali odporcovi výzvu na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy a vyzvali
ho aj na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade, ak odporca neuzavrie kúpnu zmluvu ani v dodatočne
mu poskytnutej lehote. V čl. II. ods. II. predmetnej zmluvy bola medzi zmluvnými stranami dojednaná
zmluvná pokuta 10.000,- Eur v prípade, ak niektorá zo strán neuzavrie v dojednanej lehote riadnu

kúpnu zmluvu a v prípade, ak by navrhovatelia uplatnili voči odporcovi zmluvnú pokutu, boli oprávnení
započítať už zloženú zálohu so zmluvnou pokutou a preto navrhovatelia započítali uhradenú zálohu
na kúpnu cenu vo výške 5.000,- Eur, zloženú na základe rezervačnej zmluvy dňa 24.02.2010 so
zmluvnou pokutou. Vzhľadom na to, že odporca porušil povinnosť, pre nesplnenie ktorej bola medzi
zmluvnými stranami dohodnutá zmluvná pokuta, keď neuzavrel riadnu kúpnu zmluvu ani v dodatočnej

lehote poskytnutej navrhovateľmi a neuhradil ani zostávajúcu časť zmluvnej pokuty vo výške 5.000,-
Eur, zaviazal súd odporcu na zaplatenie zostávajúcej časti zmluvnej pokuty vo výške 5.000,- Eur
navrhovateľom. Nakoľko sa odporca so zaplatením žalovanej sumy dostal do omeškania, zaviazal súd
odporcuzaplatiťnavrhovateľomajúrokzomeškaniavovýške8,75%ročneod18.01.2013dozaplatenia.
Výšku úroku z omeškania stanovuje vykonávací predpis, ktorým je nariadenie vlády SR č. 87/1995

Z.z., podľa ktorého je výška úroku z omeškania o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Súd
sa nestotožnil s dňom vzniku omeškania uvádzaným navrhovateľmi vzhľadom na to, že navrhovatelia
nepreukázali, kedy bola odporcovi doručená výzva na zaplatenie zmluvnej pokuty, ani kedy bola táto
výzva uložená na pošte, preto súd považoval za tento deň až deň doručenia žaloby odporcovi, t.j. deň

16.01.2013, pričom deň nasledujúci 17.01.2013 bol odporca povinný zaplatiť zmluvnú pokutu a dňom
18.01.2013 sa odporca dostal do omeškania. Súd sa nestotožnil ani s výškou úroku z omeškania, keď
navrhovatelia žiadali priznať úrok z omeškania vo výške 9% ročne, nakoľko výška úroku z omeškania
ku dňu vzniku omeškania, t.j. 18.01.2013 bola 8,75% ročne, keď základná úroková sadzba ECB ku
dňu omeškania bola vo výške 0,75%, t.j. 0,75% + 8 bodov spolu výška 8,75% ročne. Preto súd návrh

navrhovateľov vo zvyšnej časti týkajúcej sa úroku z omeškania zamietol.

5. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 3 O.s.p. v spojení s § 151 ods. 1 O.s.p. tak,
že navrhovateľom, ktorí mali neúspech v pomerne nepatrnej časti, priznal súd náhradu trov konaniavo výške 600,- Eur za zaplatené súdne poplatky, t.j. za zaplatený súdny poplatok za návrh vo výške
300,- Eur a za zaplatený súdny poplatok za odvolanie vo výške 300,- Eur a náhradu trov právneho
zastúpenia vo výške 1.136,36 Eur za 5 úkonov právne služby á 180,93 Eur (1. prevzatie a príprava

zastúpenia dňa 21.01.2015, 2. písomné podanie na súd dňa 25.03.2015, 3. účasť na pojednávaní dňa
10.04.2015, 4. účasť na pojednávaní dňa 04.05.2016, 5. účasť na pojednávaní dňa 15.06.2016) podľa
§ 10 ods.1, § 13a ods. 1 písm. a), c), d) vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov
za poskytovanie právnych služieb (ďalej len „Vyhláška“), režijný paušál 3 x 8,39 Eur, 2 x 8,58 Eur podľa
§ 16 ods. 3 Vyhlášky, 20% DPH podľa § 18 ods. 3 Vyhlášky (právny zástupca navrhovateľa preukázal,

že je platiteľom DPH), ktorú sumu je odporca povinný uhradiť podľa § 149 ods. 1 Občianskeho súdneho
poriadkukrukámprávnehozástupcunavrhovateľav1. radeatodotrochdníodprávoplatnostirozsudku.

6. Proti tomuto rozsudku podal prostredníctvom advokátky odvolanie žalovaný, ktorým navrhli rozsudok
súdu prvej inštancie v jeho vyhovujúcej časti zmeniť a návrh v celom rozsahu zamietnuť a priznať
žalovanému náhradu trov konania, uplatniac odvolacie dôvody podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h)

C.s.p.. žalovaný rozhodne nesúhlasí so závermi súdu, súdom identifikovaným skutkovým stavom veci
a následným posúdením dôvodnosti nárokov žalobcov. Súd prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí
na str. 20 uvádza, že potom čo sa zaoberal predbežnou otázkou posúdenia platnosti Zmluvy o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 03.03.2010 /ďalej aj len ZoBKZ/, dospel k záveru, že účastníci uzavreli
platne ZoBKZ, ktorá podľa názoru súdu obsahuje všetky zákonom vyžadované náležitosti zmluvy o

budúcej zmluve podľa § 51a Občianskeho zákonníka. Žalovaný sa nestotožňuje s uvedeným názorom
súdu a považuje ZoBKZ za absolútne neplatný právny úkon a to vzhľadom na ustanovenie § 37
ods. 2 Občianskeho zákonníka. V čase uzatvorenia ZoBKZ preukázateľne jedna z nehnuteľností a
to konkrétne stavba - garáž so s.č. XXXX, na parc. č. 1833 neexistovala. Neexistencia garáže v
čase uzatvorenia zmluvy spôsobuje fakticky a absolútne objektívnu nemožnosť dosiahnutia prevodu

vlastníckeho práva k uvedenej veci, k nejestvujúcemu predmetu vlastníctva, t.j. reálnu nemožnosť
plnenia zmluvy. Vlastnícke právo k stavbe-garáži zaniklo jej zbúraním spoločne s tým, ako zanikla
vec. Z hľadiska neplatnosti právneho úkonu je absolútne irelevantné, či subjekty právneho úkonu v
čase jeho vzniku o nemožnosti plnenia vedeli alebo nie. Žalovaný nesúhlasí s posúdením súdu, ktorý
považoval ZoBKZ v časti dotýkajúcej sa garáže za neplatnú, avšak za oddeliteľnú súčasť predmetnej

zmluvy. Žalovaný trvá na svojom názore (podporenom napr. rozhodnutím NS ČR 22Cdo/2127/2000),
že nie je možné túto časť oddeliť, nakoľko dojednaná cena je dojednaná ako celková cena za všetky
nehnuteľnosti vymedzené v článku I. bod 2., písmeno a) až d) ZoBKZ. Prvoinštančný súd odmietol
uvedenú argumentáciu žalovaného a tiež aplikáciu uvedeného judikátu s odôvodnením, že je potrebné
rešpektovať predovšetkým úmysel a vôľu zmluvných strán a teda súd uzavrel, že dohodnutá kúpna

cena je jednoznačne cenou za ostatné nehnuteľnosti bez garáže. Uvedený postup považuje žalovaný za
nesprávny,nakoľkosúdtýmtoabsolútneodignorovalfundamentálnupodmienkupreprihliadnutienavôľu
účastníkovato,abytátonebolavrozporestým,čovyplývazjazykovéhovyjadreniaúkonu.Zjazykového
znenia ZoBKZ je celkom jasné dojednanie ceny (vcelku za všetky nehnuteľnosti uvedené v čl. l, bod 2)
a to konkrétne v čl. III. bod. 1 a akákoľvek snaha o iné posúdenie dojednania ceny (hoci aj zohľadňujúca

vôľu strán) je v rozpore s jasným jazykovým prejavom zachytením v čl. III ZoBKZ. Postup súdu, ktorý
uskutočnil pomocou posudzovania vôle účastníkov úkonu, výklad tej časti právneho úkonu, ktorý bol
celkom jednoznačne zachytený v texte ZoBKZ, považuje žalovaný za neprípustný. Obsah právneho
úkonu možno vykladať len v súlade s vôľou toho, kto ho urobil, avšak iba za predpokladu, že tvrdená vôľa
nie je v rozpore s jazykovým prejavom, ktorý bol urobený v písomnej forme. Výkladom však v žiadnom

prípade nemožno už písomne urobený prejav vôle dopĺňať, meniť či dokonca nahradzovať. "Obsah
právneho úkonu možno interpretovať podľa vôle toho, kto ho urobil, ale len za predpokladu, že tvrdená
vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom vykonaným v písomnej forme." (Ro NS ČR z 24.07.2007,
sp. zn. 26 Odo 159/2006) "Ak je v zmluve obsiahnutá dohoda tak jednoznačná, že jej znenie nepripúšťa
rôzny výklad, nie je dôvod, aby súd vykonal dokazovanie na výklad prejavu vôle konajúcich osôb, aj

keď sa toho jedna zo strán domáha. II (Ro NS SR, sp. zn. 4 Obo 66/2002) Žalovaný tiež nesúhlasí s
názorom súdu, že pre posúdenie platnosti predmetnej ZoBKZ nie je rozhodujúce, že táto neobsahovala
prílohu č. I, na ktorú celkom jasne odkazuje dojednanie v čl. I bode 1. V súlade s týmto dojedaním si
stranysporudohodli,že"predmetomzmluvyjezáväzokbudúcichpredávajúcichabudúcehokupujúceho
uzavrieť Kúpnu zmluvu podľa prílohy č.l. tejto zmluvy, ..." Skutočnosť, že si účastníci na jednej strane

takto formulovali svoj záväzok a na druhej strane príloha Č. 1 nebola k ZoBKZ priložená, podľa
názoru žalovaného spôsobuje neurčitosť, nejasnosť a zmätočnoť uvedeného úkonu s následkom jeho
absolútnej neplatnosti. Fakt, že uvedená príloha č.l. netvorila súčasť ZoBKZ vyplynul z vykonaného
dokazovania, a to jednak z listinných dôkazov predložených samotnými žalobcami (na poslednej straneZoBKZ nie je v časti prílohy uvedené žiadna a ani žalobcami nebola žiadna príloha súdu predložená),
z výpovede žalovaného a tiež svedkov. Zároveň z predloženého návrhu Kúpnej zmluvy (z 01.03.2010)
je nepochybné, že tento návrh nemohol byť prílohou Č. 1 k ZoBKZ nakoľko je na strane 2 tohto

návrhu Kúpnej zmluvy uvedený dátum 10.03.2010, kedy bol Správou katastra Trnava úradne overený
geometrický plán, t.j. ide o dátum o sedem dní neskorší ako došlo k podpisu ZoBKZ a tiež samotný návrh
Kúpnej zmluvy je datovaný dňom 01.03.2010, t.j. dva dni pred podpisom ZoBKZ. Potom čo Okresný súd
posúdil predbežnú otázku platnosti ZoBKZ, celkom logicky sa mal zaoberať jadrom súdneho sporu a
teda posúdením dôvodnosti žalobného nároku, t.j. nároku žalovaných na zaplatenie zmluvnej pokuty v

zmysle čl. II, bod 2. ZoBKZ, ktorý znie nasledovne: "Pokiaľ niektorá zo zmluvných strán v rozpore s touto
zmluvouneuzavrievlehoteuvedenejvods.1tohtočlánkuKúpnuzmluvupodľapodmienokdohodnutých
v zmluve je povinná zaplatiť druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške 10.000,- Eur/301.260,-
SKK (slovom desaťtisíc euro). Uhradením zmluvnej pokuty záväzok uzavrieť Kúpnu zmluvu zaniká.
Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. V prípade uplatnenia zmluvnej pokuty voči budúcemu
kupujúcemu zo strany budúcich predávajúcich, sú budúci predávajúci oprávnení započítať zmluvnú

pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu. Prvoinštančný súd venoval v 21 stranovom odôvodnení
svojho rozhodnutia tejto kľúčovej otázke celého súdneho sporu necelých 19 riadkov, kde sa v podstate
obmedzil na konštatovanie toho, že súd mal preukázané, že žalovaný nesplnil povinnosť dohodnutú v
ZoBKZ a to uzavrieť kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote a vzhľadom na to, že žalovaný porušil povinnosť,
pre nesplnenie ktorej bola medzi zmluvnými stranami dohodnutá zmluvná pokuta, keď neuzavrel riadnu

kúpnu zmluvu ani v dodatočnej lehote poskytnutej žalobcami a neuhradil ani zostávajúcu časť zmluvnej
pokuty vo výške 5.000,- Eur, zaviazal súd žalovaného na zaplatenie zostávajúcej časti zmluvnej pokuty
vo výške 5.000,- Eur. Tento záver je podľa názoru žalovaného úplne mylný a nemá oporu vo vykonanom
dokazovaní. Súd v odôvodnení napadnutého rozsudku neponúka žiadne logické zdôvodnenie, pre
ktoré sa vôbec nezaoberal zásadnými argumentami žalovaného pri posudzovaní dôvodnosti žalobného

návrhu. Žalovanému vôbec je nejasné, v čom videl súd jeho porušenie zmluvných povinností. Aj
napriek tomu, je žalovaný presvedčený, že vykonaným dokazovaním sa preukázal presný opak toho,
čo tvrdí súd, teda, že on si ako budúci kupujúci splnil všetky svoje povinnosti vyplývajúce mu z ZoBKZ.
Záver súdu o tom, že si žalovaný nesplnil jeho povinnosti vyplývajúce zo ZoBKZ a teda, že mu
vznikla povinnosť zaplatiť budúcim predávajúcim zmluvnú pokutu považuje žalovaný za neprijateľný.

Súd žiadnym spôsobom bližšie nerozviedol, čím konkrétne došlo k porušeniu povinnosti zo strany
žalovaného ako budúceho kupujúceho, keď vôbec nereagoval na zásadnú argumentáciu, spočívajúcu
v tom, že: 1. on ako budúci kupujúci sa riadne na výzvu budúcich kupujúcich v dojednanej dobe dostavil
na stretnutie v realitnej kancelárii, pričom predtým si bol viackrát na príslušnej Správe katastra overiť, či
je splnená základná podmienka a to, či rozostavaný rodinný dom, ktorý chcel kúpiť bol zapísaný na LV

č. XX, Katastrálneho úradu Trnava, pre obec J., tak ako to bolo celkom nepochybne a jasne dojednané
v čl. I, bod 2 ZoBKZ, 2. nakoľko žalovaný zistil, že predmetný rodinný dom, tak ako je to uvedené v
čl. I, bod. 2 písm. d) na príslušnom liste vlastníctva zapísaný nie je a túto informáciu mu potvrdili aj
samotní budúci predávajúci na stretnutí dojedanom za účelom uzatvorenia riadnej Kúpnej zmluvy dňa
30.03.2010, nie je možné jeho konanie spočívajúce v tom, že za týchto okolností sa ďalej odmietol

zaoberať predloženou dokumentáciou a prípadným návrhom kúpnej zmluvy (ktorý však nemohol byť
a ani nebol v súlade s dojednaním obsiahnutým v ZoBKZ), v žiadnom prípade považovať za konanie
porušujúce jeho zmluvné povinnosti ako budúceho kupujúceho, 3. práve naopak, nie žalovaný, ale
budúci predávajúci si celkom jednoznačne nesplnili svoje povinnosti a to zabezpečenie takého právneho
stavu prevádzaných nehnuteľností, aby tieto bolo možné previesť Kúpnou zmluvou, o obsahu ktorej sa

dohodliúčastnícisporuvZoBKZ.ŽalobcoviaakojedinítotižmalimožnosťatedavzmysleZoBKZlogicky
aj povinnosť zabezpečiť zapísanie stavby: rozostavaného rodinného domu na príslušný list vlastníctva,
pretože z čl. I, ods. 2 ZoBKZ je zrejmé, že jedine v takomto právnom stave malo dôjsť k prevodu
vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam, 4. žalobcami predložený návrh Kúpnej zmluvy
nezodpovedal tomu, čo bolo medzi účastníkmi sporu dojednané v ZoBKZ (jednak v návrhu Kúpnej

zmluvy bol odlišne špecifikovaný predmet odplatného prevodu a tiež kúpna cena bola odlišná od toho
ako bola dojednaná v čl. III ZoBKZ) a teda fakticky nikdy nedošlo k účinnému predloženiu návrhu Kúpnej
zmluvy žalobcami. Vzhľadom na vyššie uvedené je (z odôvodnenia rozsudku nepriamo vyplývajúci)
záver súdu, že účastníci sporu ako zmluvné strany ZoBKZ mali úmysel uzatvoriť Kúpnu zmluvu a teda
uskutočniť odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam špecifikovaným v čl. I, bod. 2 písm. a)

až c) a tiež k stavbe rodinného domu bez toho, aby tento bol zapísaný na príslušnom liste vlastníctva ako
rozostavaný dom, úplne nezmyselný a neakceptovateľný. Nedôsledne a veľmi ľahkovážne postupoval
súd v zdôvodnení svojho rozhodovacieho postupu tiež vtedy, keď v podstate vôbec neposkytol žiadne
odpovede na kľúčovú argumentáciu žalovaného a najmä sa pri svojom prieskume vôbec nezameral naposúdenie toho, či vôbec je možné návrh Kúpnej zmluvy predložený žalovanými považovať za účinný.
Súd ani jediným slovom v odôvodnení napadnutého rozsudku nereagoval na námietky žalovaného,
že písomný návrh Kúpnej zmluvy, ktorý bol žalobcami predložený nezodpovedal dojednanému obsahu

v zmysle jednotlivých dojednaní podstatných otázok obsiahnutých v tzv. prípravnej zmluve, v ZoBKZ
a to jednak v tom, že sa diametrálne líšil vo vymedzení samotného predmetu prevodu vlastníckeho
práva (predmet kúpy je v ZoBKZ vymedzený v čl. I, bod. 2, avšak celkom odlišne a najmä neurčito
a nejasne je predmet kúpy vymedzený v návrhu Kúpnej zmluvy v čl. I a II), a tiež sa líšil v cene za
prevádzané nehnuteľnosti /kúpna cena je v ZoBKZ dojednaná v čl. III vo výške 253.955,- Eur a návrh

Kúpnej zmluvy obsahuje v čl. IV. inú sumu kúpnej ceny, a to konkrétne 248.955,- Eur/. Rovnako tiež
súd nezobral do úvahy tú namietanú skutočnosť, že návrh Kúpnej zmluvy neobsahoval geometrický
plán, hoci tento mal byť jej neoddeliteľnou súčasťou. Pokiaľ totiž zmluva odkazuje na geometrický
plán, tento musí byť technicky jednotnou, pevne spojenou súčasťou zmluvy, a ak tomu tak nie je, ide
o jej zásadný a nezhojiteľný nedostatok. Za daných okolností podľa názoru žalovaného, žalobcami
predložený návrh Kúpnej zmluvy rozhodne nie je možné považovať za účinný, nakoľko nezodpovedá

obsahu dojednanej kontraktačnej povinnosti v zmysle ZoBKZ. Žalovaný je toho názoru, že súd prvej
inštancie nevenoval dostatočnú pozornosť dôslednému posúdeniu všetkých skutočností a argumentov
v ich vzájomných logických súvislostiach a z toho dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam a rovnako tiež k neadekvátnym právnym záverom. Vzhľadom na charakterizované
odvolacie dôvody považuje žalovaný týmto odvolaním napadnutý Rozsudok Okresného súdu Trnava za

nesprávny.Žalovanýtiežpovažujenapadnutýprvoinštančnýrozsudokzarozhodnutie,ktorénedisponuje
dostatočným zdôvodnením a z tohto dôvodu ho považuje za nejasné, nezrozumiteľné a arbitrárne.
Žalovaný je presvedčený, že prvoinštančný súd potom, čo mu bola vec na základe Uznesenia Krajského
súdu v Trnave vrátená na ďalšie konanie, nepostupoval v súlade so závermi odvolacieho súdu, nakoľko
sa vôbec nevysporiadal so všetkými relevantnými argumentami účastníkov konania a svoje rozhodnutie

vôbec náležite neodôvodnil.

7.Kvyjadreniamžalobcu1žalovanýuviedol,žerozhodneniejepravdou,žebyžalovanýboluzrozumený
s tým, že stavba rodinného domu nebude v čase uzatvárania riadnej Kúpnej zmluvy zapísaná ako
rozostavaný rodinný dom v katastri nehnuteľností, takýto záver je absolútne neprijateľný, nakoľko je v

rozpore s obsahom čl. I, bod 2 ZoBKZ. Ani žalobca neidentifikoval konanie, ktoré považuje za zavinené
konanie žalovaného s následkom nepodpísania kúpnej zmluvy z dôvodov na strane žalovaného. Taktiež
sa žalobca v 1. rade vôbec nezaoberal argumentáciou žalovaného ohľadom toho, že vzhľadom na
ustanovenie čl. l, bod 2 ZoBKZ nemohlo dôjsť k účinnému predloženiu riadnej kúpnej zmluvy zo
strany predávajúcich. Žalovaný žiadnym spôsobom neporušil svoje zmluvné povinnosti, nie je tým

subjektom, ktorý zavinil, že nedošlo k uzatvoreniu riadnej kúpnej zmluvy a to najmä z toho dôvodu, že
zo strany žalobcov nikdy nedošlo k účinnému predloženiu kúpnej zmluvy žalovanému /t.j. takej, ktorá
by korešpondovala s celkom jasne formulovaným obsahom ZoBKZ/. Žalovaný sa nestotožňuje tiež s
názorom žalobcu v 1. rade, že rozdielnosť kúpnej ceny za nehnuteľnosti je len formálnym nedostatkom.
Cena predstavuje podstatnú náležitosť ako pri prípravnej zmluve, rovnako tak pri riadnej zmluve, k

uzatvoreniu ktorej prípravná zmluva smeruje. Akýkoľvek rozdiel v cene uvedenej v návrhu riadnej zmluvy
spôsobuje neúčinnosť takéhoto návrhu. Pokiaľ predávajúci mali záujem špecifikovať kúpnu cenu v
súlade s tým, ako bola dojednaná účastníkmi prípravnej zmluvy a dosiahnuť tak účinnosť návrhu riadnej
kúpnej zmluvy, tak bolo potrebné kúpnu cenu špecifikovať v rovnakej výške ako to bolo dohodnuté v
ZoBKZ, s tým, že nič nebránilo tomu, aby v riadnej kúpnej zmluve bolo konštatované uhradenie časti

kúpnej ceny dňa 24.02.2010. Dojednaná kúpna cena nie je len podstatnou okolnosťou jednotlivých
zmlúv, ale má značný význam aj z iných aspektov, napr. daňových pri prípadnom zdaňovaní príjmov z
následného predaja nehnuteľností.

8. Žalobcovia 1 a 2 odvolanie nepodali, k dourčenému odvolaniu žalovaného sa písomne vyjadril

žalobca 1 prostredníctvom advokáta, navrhol rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne správne
potvrdiť a uplatnil si trovy odvolacieho konania. Žalobca v 1. rade sa v celom rozsahu stotožňuje s
rozhodnutím súdu prvej inštancie, ako aj s jeho odôvodnením. Čo sa týka žalovaným konštatovanej
neplatnosti ZoBKZ z dôvodu nemožnosti plnenia podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka v časti
prevodu vlastníctva k v tom čase neexistujúcej stavbe garáže a následnej nemožnosti oddeliť túto časť

ZoBKZ od jej ostatného obsahu z dôvodu, že dojednaná cena nehnuteľností je dojednaná ako celková
cena vrátane stavby garáže, s uvedenou argumentáciou žalovaného zásadne nesúhlasí a považuje ju
za nesprávnu. ZoBKZ je síce v časti týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva k neexistujúcej garáži
neplatnou podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka, avšak túto časť ZoBKZ je možné oddeliť od jejostatného obsahu v zmysle § 41 Občianskeho zákonníka. Ako vyplynulo z vykonaného dokazovanie
v zhode s konštatovaním súdu prvej inštancie, bolo preukázané, že vôľa ani úmysel zmluvných strán
(strán sporu) nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáži, a preto dojednaná cena v

ZoBKZ je cenou za ostatné nehnuteľnosti okrem garáže, o ktorej žalovaný ako budúci kupujúci vedel,
že neexistuje, a preto nemá žiadnu hodnotu. Uvedenie stavby garáže v rámci špecifikácie predmetu
budúcej kúpy v ZoBKZ bolo spôsobené tým, že táto stavba hoci neexistovala, o čom žalovaný vedel,
bola ešte zapísaná na príslušnom liste vlastníctva, a preto bola v ZoBKZ spomenutá. Podstatné však
je, že žalovaný od počiatku ešte pred uzatvorením ZoBKZ vedel, že predmetná garáž neexistuje, a

zároveň nikdy nemal ani úmysel túto neexistujúcu garáž kúpiť. Kúpna cena dojednaná v článku III.
ZoBKZ tak jednoznačne predstavuje cenu za všetky nehnuteľnosti okrem stavby garáže, a na daný
prípad nemožno aplikovať žalovaným uvádzaný Rozsudok NS ČR 22Cdo/2127/200, ktorý vychádza z
úplne iného skutkové základu. V súvislosti s námietkami žalovaného voči výkladu ustanovenia článku
III. ods. 1 ZoBKZ o kúpnej cene za všetky nehnuteľnosti, kde podľa žalovaného súd nepostupoval v
súlade s ustanovením § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, tieto považuje za neopodstatnené, keď súd

konštatovaním, že úmysel zmluvných strán nesmeroval k prevodu vlastníctva k neexistujúcej garáže, ale
k prevodu ostatných nehnuteľností, a preto dojednaná kúpna cena je cenou za ostatné nehnuteľností,
nepostupoval v rozpore s jazykovým prejavom zachyteným v článku III. ods. 1 Kúpnej zmluvy. Pokiaľ
v článku III. ods. 1 ZoBKZ je uvedená celková kúpna cena za nehnuteľnosti uvedené v článku II.
ods. 1 ZoBKZ (v ktorom ustanovení je spomenutá aj garáž) vzhľadom aj na vyjadrenie samotného

žalovaného, ktorý vedel, že garáž neexistuje a nemal úmysel ju kúpiť, bolo aj jemu od samého počiatku
jasné, že ide o kúpnu cenu za všetky nehnuteľnosti bez garáže, ktorá hoci aj bola spomenutá medzi
týmito nehnuteľnosťami, mala z dôvodu svojej neexistencie celkom logicky nulovú hodnotu. Pokiaľ ide
o námietky žalovaného, že absentujúca príloha č.1 k ZoBKZ, ktorou mal byť návrh konečnej kúpnej
zmluvy, spôsobuje neurčitosť, zmätočnosť, a teda absolútnu neplatnosť ZoBKZ, ani s týmto názorom

nemožno v danom prípade v žiadnom prípade súhlasiť, jej absencia nemá v danom prípade vplyv na
platnosťZoBKZ,keďžeZoBKZobsahujevšetkyzákonompredpísanénáležitostijednaksamotnejZoBKZ
a jednak všetky podstatné náležitosti konečnej kúpnej zmluvy, t.j. vymedzenie predmetu prevodu a
kúpnej ceny. Pritom posúdením veci ako celku, a nie len vypichovaním jednotlivých ustanovení právnych
úkonov, ako to robí žalovaný, je celkom evidentné, že práve žalovaný zavinil, že nedošlo k uzatvoreniu

konečnej kúpnej zmluvy, pričom v súčasnosti sa formalistickým nazeraním svojho právneho zástupcu
snaží zabrániť pre neho nepriaznivým dôsledkom plynúcich z neuzatvorenia konečnej kúpnej zmluvy.
Žalovaný nesplnil povinnosť dohodnutú v ZoBKZ, a to uzavrieť kúpnu zmluvu, za nesplnenie ktorej
bola dojednaná zmluvná pokuta, preto súd zaviazal žalovaného na zaplatenie jej zostávajúcej časti. V
danom prípade argumentácia žalovaného vychádza z jeho tvrdenia, že si splnil všetky svoje povinnosti

zo ZoBKZ, pričom súd nijak bližšie neuviedol čím konkrétne došlo k porušeniu povinností z jeho strany.
V zhode s konštatovaním súdu prvej inštancie z vykonaného dokazovania, najmä výsluchu účastníkov
a tiež svedka Ing. P., ako aj celkového správania sa žalovaného, vyplýva, že žalovaný od samého
počiatku vedel, že stavba rodinného domu nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, a tiež, že ku dňu
podpisu Kúpnej zmluvy nemala byť táto stavba zapísaná v katastri nehnuteľností. Ako tu už konštatoval

v predmetnej veci aj Krajský súd v Trnave v uznesení zo dňa 22.10.2014 sp. zn. 24Co/11/2014-146,
zo žiadneho ustanovenia ZoBKZ nevplýva, že rozostavený rodinný dom mal byť do času podpisu
kúpnej zmluvy zapísaný do katastra nehnuteľností. Uvedené skutočnosti potvrdil aj svedok Ing. P.,
ktorý sprostredkoval predaj predmetných nehnuteľností a ktorý so žalovaným viackrát rokoval. Snaha
žalovaného po celý čas smerovala len k zníženiu kúpnej ceny, pričom nekládol žiaden význam tomu,

či je stavba rozostaveného domu zapísaná v katastri nehnuteľnosti, ani o jej zápis nežiadal. Napokon
táto povinnosť nevyplývala pre žalobcov ani zo ZoBKZ, t.j. aby bola pred podpisom kúpnej zmluvy
zapísaná stavba rozostaveného domu v katastri nehnuteľností. Túto argumentáciu začal žalovaný po
prvý krát v konaní používať až pri svojom výsluchu na pojednávaní konanom dňa 04.05.2016, kde
uviedol, že mal záujem o kúpu rozstaveného domu, ktorý bude zapísaný na liste vlastníctva. Pritom na

pojednávaní konanom dňa 10.04.2015 žalovaný tvrdil, že mal záujem kúpiť rodinný dom skolaudovaný.
Natomtopojednávanítiežžalovanýuviedol,žeZoBKZpodpísalpotom,akonavštívilkatasterastavebný
úrad (a teda v čase podpisu vedel, že rozostavaný stavba rodinného domu nie je zapísaná na liste
vlastníctva), s tým, že žalobcovia mu mali doplniť kolaudačné rozhodnutie pri podpise kúpnej zmluvy
(tzn. o zápise rozostavenej stavby sa tu žalovaný vôbec nezmienil). Na tomto istom pojednávaní tiež

žalovaný tvrdil, že žiadna kúpna zmluva mu na dohodnutom stretnutí (zrejme mal na mysli deň kedy
malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy) predložená nebola, čo je zase v rozpore s tvrdením žalovaného
na pojednávaní dňa 04.05.2016, ktorým v podstate nepriamo potvrdil, že kúpna zmluva predložená
bola ale on ju odmietol podpísať, pretože predtým na katastri zistil, že stavba rodinného domu nieje zapísaná na príslušnom LV. V danom prípade preto súd prvej inštancie postupoval správne, keď
tvrdenia žalovaného o tom, že dom mal byť zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako rozostavaná stavba
ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy, vyhodnotil ako účelové s úmyslom žalovaného vyhnúť sa plneniu

zmluvnej povinnosti. Z uvedeného je teda evidentné, že žalovaný si nesplnil svoju povinnosť vyplývajúcu
zo ZoBKZ, keď v dohodnutom termíne neuzatvoril so žalobcami kúpnu zmluvu, hoci žalobcovia splnili
všetky dojednané podmienky, keď v určenej lehote zabezpečili všetku potrebnú dokumentáciu potrebnú
na vydanie kolaudačného rozhodnutia, s ktorou sa však žalovaný odmietol oboznámiť, a tiež odmietol
uzatvoriťkúpnuzmluvunazákladejehoúčelovýchavymyslenýchdôvodov(ktorézoZoBKZanizdohody

zmluvných strán nevyplývali), pričom vyhlásil, že od zmluvy odstupuje a odišiel. Pokiaľ ide o tvrdenie,
že návrh kúpnej zmluvy je nie možné považovať za účinný, nakoľko nezodpovedá obsahu dojednanej
kontraktačnej povinnosti v ZoBKZ, keď sa líši vo vymedzení predmetu prevodu a kúpnej cene, súd sa
v konaní takouto argumentáciou zaoberať vôbec nemusel, nakoľko návrh kúpnej zmluvy zodpovedal
dojednanému obsahu v ZoBKZ. V návrhu kúpnej zmluvy ide o rovnaké vymedzenie nehnuteľnosti,
a to pozemkov a stavby rozostaveného rodinného domu, ktorá je zhodne identifikovaná aj v návrhu

kúpnej zmluvy. Čo sa týka namietanej rozdielnosti kúpnej ceny, uvedený argument vychádza zrejme
z neprečítania si celého článku III. ZoBZK žalovaným, v ktorom je jasne uvedené, že kúpna cena
za nehnuteľnosti je 253.955,- Eur, pričom časť z nej vo výške 5.000,- Eur uhradil žalovaný dňa
24.02.2010 a zvyšná časť vo výške 248.955,- Eur tak, ako je táto istá suma uvedená aj v návrhu
kúpnej zmluvy (199.163,51 Eur + 49.791,49 Eur), bude zaplatená v deň podpisu kúpnej zmluvy. Pokiaľ

výhrada žalovaného smerovala k tomu, že aj v návrhu kúpnej zmluvy mala byť uvedená celková suma
253.955,- Eur spolu doplnením, že časť z nej vo výške 5.000,- Eur už bola uhradená, takáto výhrada
prípadne nedostatok má len formálny charakter. Pokiaľ ide o geometrický plán tento bol pripravený
pre žalovaného v deň, kedy malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy, pričom keby k podpisu kúpnej
zmluvy došlo, geometrický plán by mu bol odovzdaný. Tvrdenie o povinnosti, aby bol geometrický plán

technicky jednotnou pevne spojenou súčasťou zmluvy je nutné považovať za absurdné, ktorá povinnosť
nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu. Čo sa týka žalovaným namietanej arbitrárnosti, nezákonnosti
a nedostatočného zdôvodnenia napadnutého rozsudku, súd v danom prípade postupoval v súlade s
výsledkami vyčerpávajúco vykonaného dokazovania, z ktorého jednoznačne vyplynulo, že ZoBKZ je
platnou zmluvou, odstúpenie od ZoBKZ žalovaným je neplatné, a tiež, že zo strany žalovaného došlo k

nesplneniu povinnosti dohodnutej v ZoBKZ, ktorej porušenie bolo sankcionované zmluvnou pokutou.

9. Dňa 1. júla 2016 nadobudol účinnosť Civilný sporový poriadok (zákon č. 160/2015 Z.z., ďalej CSP),
ktorý nahradil a zrušil do 30.06.2016 účinný zák. č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok (ďalej OSP).
Odvolací súd pristupujúci k rozhodovaniu v tejto veci po 1. júli 2016, postupoval na základe prechodného

ustanovenia § 470 ods. 1 CSP (podľa ktorého, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania
začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti) už podľa CSP.

10. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku
- ďalej CSP), po zistení, že odvolanie bolo podané včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom

- stranou, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu súdu prvej
inštancie, proti ktorému zákon odvolanie pripúšťa (§ 355 ods. 1 CSP), po skonštatovaní, že podané
odvolaniemázákonnénáležitosti(§127a§363CSP)ažeodvolateľpoužilzákonomprípustnéodvolacie
dôvody (§ 365 ods. 1 CSP), preskúmal napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom (§ 379
CSP) a dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1 CSP), s prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa

procesných podmienok, ktoré ale nezistil (§ 380 ods. 2 CSP), súc pritom viazaný skutkovým stavom ako
ho zistil súd prvej inštancie bez potreby zopakovať alebo doplniť dokazovanie (§ 383 CSP), postupom
bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného
vyhlásenia rozsudku bolo oznámené na verejnej tabuli a na webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred
jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3 CSP), a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného je dôvodné, v dôsledku

čoho je namieste rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne nesprávny s použitím § 388 C.s.p. zmeniť
v jeho vyhovujúcej časti, ako aj v závislom výroku o trovách konania.

11. Odvolací súd po preskúmaní rozsudku, konania jemu predchádzajúceho, ako aj celého obsahu
spisového materiálu dospel k záveru, že súd prvej inštancie zistil skutkový stav v rozsahu potrebnom

pre vyhlásenie rozsudku, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam, vec
však nesprávne právne posúdil.12. Vzhľadom na to, že odvolací súd vychádzal zo skutkového stavu zisteného súdom prvej inštancie
bez potreby zopakovania či doplnenia dokazovania a dôvodom pre zmenu napadnutého rozsudku je
len právne posúdenie otázky splnenia hmotnoprávnej podmienky pre platnosť výpovede v zmysle § 66

Zákonníka práce, ktorú posudzoval už súd prvej inštancie a obidve sporové strany sa k tejto otázke
podrobne vyjadrili, odvolací súd nepovažoval za potrebné a účelné na prejednanie odvolania nariaďovať
pojednávanie, keď si to nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem (§ 385 ods. 1 CSP).

13. Predmetom odvolacieho prieskumu je posúdenie správnosti záverov súdu prvej inštancie, ktorý

žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcom 1 a 2 spoločne a nerozdielne titulom zmluvnej pokuty
sumu 5.000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,75% ročne zo sumy 5.000,- Eur od 18.01.2013
do zaplatenia, ako aj náhradu trov konania, a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

14. Z obsahu spisu a dokazovania vykonaného súdom prvej inštancie vyplýva, že podľa listu vlastníctva
č. XX, pre obec J., okres Trnava zo dňa 17.06.1999, žalobcovia 1 a 2 sú vlastníkmi nehnuteľnosti v

podiele 1/1 a to parcely č. 1833 - zastavaná plocha vo výmere 22 m2 a stavby - garáže s.č. XXXX,
postavenej na tejto parcele a parcely č. 1834 - záhrady vo výmere 381 m2.

15. Podľa Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy uzavretej dňa 03.03.2010 medzi žalobcami 1
a 2 a žalovaným, predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy je záväzok žalobcov ako budúcich

predávajúcich a žalovaného ako budúceho kupujúceho uzavrieť Kúpnu zmluvu podľa prílohy č. 1, v
lehote uvedenej v čl. II zmluvy, za kúpnu cenu uvedenú v čl. III zmluvy. Podľa čl. I bod. 2. predmetom
Kúpnej zmluvy bude odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v
katastrálnom území J., zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho úradu v Trnave, Správy katastra, pre obec
J. a tam zapísaných ako pozemok, parc. č. 1833, zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 22 m2,

pozemok, parc. č. 1834/1, záhrada o výmere 368 m2, stavba-garáž, s.č. XXXX, postavená na parcele
č. 1833, stavba- rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom
Trnava pod číslom G2000/02279/ŽP-SP/Fe, postavená na parc. č. 1834/1, pričom bližšia špecifikácia
a rozdelenie parciel bude definovaná na základe geometrického plánu , ktorý bude neoddeliteľnou
súčasťou riadnej Kúpnej zmluvy, ktoré vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve budúci predávajúci

v podiele 1/1. Výstavba rodinného domu sa realizuje v súlade s projektovou dokumentáciou Projekt
rodinného domu jednopodlažný bez suterénu a obytným podkrovím, zastrešený sedlovou strechou s
keramickou krytinou. Podľa čl. II bod 1. budúci predávajúci a budúci kupujúci uzavrú najneskôr do
31.03.2010riadnuKúpnuzmluvuzanasledovnýchpodmienok.Budúcipredávajúcizabezpečínavlastné
nákladynajneskôrdo30dníodpodpisutejtozmluvykompletnúdokumentáciuatonajmä(revíznaspráva

plynu, elektrického vedenia, komínov, revízna správa o tlakovej skúške a vodovodného a odpadového
potrubia, geometrický plán a energetický certifikát) potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia
stavebným úradom a vykoná úpravy predmetu zmluvy do takého stavu, aby bolo zabezpečené
bezproblémové vydanie kolaudačného rozhodnutia na predmet zmluvy. Výnimku tvorí kuchynská
linka, ktorú si zabezpečí budúci kupujúci na vlastné náklady. Ďalej bolo dohodnuté medzi účastníkmi

zmluvného vzťahu, v čl. II, bode 2, že pokiaľ niektorá zo zmluvných strán v rozpore s touto zmluvou
neuzavrie v lehote uvedenej v odseku 1 tohto článku Kúpnu zmluvu podľa podmienok dohodnutých v
zmluve, je povinná zaplatiť druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške 10.000,- Eur, uhradením
zmluvnej pokuty záväzok uzavrieť Kúpnu zmluvu zaniká. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. V
prípade uplatnenia zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu zo strany budúcich predávajúcich, sú

budúci predávajúci oprávnení započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu. Podľa
čl. III bod 1. kúpna cena za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti uvedenej v ods. 2 čl. I tejto zmluva
je 253.955,- Eur. Podľa čl. IV bod 5. budúci kupujúci vyhlasujú, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa
oboznámili s právnym a fyzickým stavom nehnuteľnosti, jej stav im je dobre známy z osobnej prehliadky.
Podľa čl. V bod. 5 v prípade, ak odstúpenie od zmluvy bolo spôsobené zavineným porušením povinností

budúcich kupujúcich, tak sú budúci kupujúci povinní zaplatiť budúcim predávajúcim zmluvnú pokutu vo
výške10.000,-Eurnazákladepísomnejvýzvybudúcichpredávajúcich.Budúcipredávajúcisúoprávnení
započítať zmluvnú pokutu s už zloženou zálohou na kúpnu cenu. Podľa čl. V bod 7 odstúpenie od zmluvy
ktoroukoľvek zmluvnou stranou musí byť písomné a zaslané doporučene na adresu druhej zmluvnej
strany. V odstúpení musí byť uvedený dôvod odstúpenia. V prípade pochybností platí, že odstúpenie

bolo doručené druhej zmluvnej strane na tretí deň po odovzdaní na poštovú prepravu. Odstúpením od
zmluvy nezaniká nárok na zmluvnú pokutu. Podľa čl. VI. pod. 1 účastníci zhodne konštatujú a vyhlasujú,
že predmet Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a jej podstatné náležitosti sú zmluvou určite a zrozumiteľne
dojednané, preto sa zaväzujú, že v budúcnosti nebudú spochybňovať, resp. napádať platnosť zmluvyz hľadiska určitosti podstatných náležitostí zmluvy a Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podľa čl. VI bod
7. v prípade pochybností, ak písomnosť nemožno druhej zmluvnej strane doručiť, uloží sa písomnosť
na pošte a považuje sa za doručenú dňom, keď bola uložená na pošte i keď sa o tom druhá zmluvná

strana nedozvedela.

16. Podľa Geometrického plánu č. 17/2010 na zameranie domu na p.č. 1834/1 ku kolaudácii,
vyhotoveného vyhotoviteľom TT-GEO spol. s.r.o. dňa 28.02.2010 a úradne overeného Správou katastra
Trnava dňa 10.03.2010, pod č. 214/2010, doterajší stav zapísaný na LV č. XX, parcela č. 1833 o výmere

22 m2 zastavané plochy bol zmenený na nový stav parc. č. 1833 o výmere 236 m2 zastavané plochy,
kód 18-pozemok, na ktorom je dvor a doterajší stav parc. č. 1834/1 záhrady o výmere 368 m2, bol
zmenený na nový stav parc. č. 1834/1 o výmere 154 m2 zastavané plochy, kód 15 - pozemok na ktorom
je postavená bytová budova označená súpisným číslom a kód 10 - rodinný dom.

17. Podľa návrhu Kúpnej zmluvy z preambuly čl. I bod 1. a 2. nehnuteľnosti nachádzajúce sa v

katastrálnom území J., zapísané v katastri nehnuteľností Katastrálneho úradu Trnava - Správa katastra
Trnava, pre obec J., zapísané na LV č. XX, a tam označené ako pozemok, pare. č. 1833, parcela registra
"C" evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere
22 m2, pozemok, pare. č. 1834/1, parcela registra "C" evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku:
záhrady o celkovej výmere 368 m2, c) stavba, druh stavby: garáž číslo súp. XXXX postavená na parcele

č. 1833, vlastnia navrhovatelia ako predávajúci v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov celosti, v
podiele 1/1 vzhľadom k celku. Podľa geometrického plánu č. 17/2010 zo dňa 28.02.2010 vypracovaným
TT - GEO spol. s.r.o., Špačinská cesta 17, 917 01, úradne overeným Správou katastra Trnava zo dňa
10.03.2010 boli od pare. č. 1833 a pare. č. 1834/1 odčlenené: parcela č. 1833, parcela registra "C"
KN, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 236 m2, parcela č. 1834/1, parcela

registra "C" KN, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 154 m2. Na základe
uvedeného geometrického plánu došlo zároveň na účely kolaudácie k zameraniu stavby rozostavaného
domu postaveného na pare. č. 1834/1 o výmere 236 m2. Nakoľko majú predávajúci záujem predať
rozostavaný rodinný dom postavený na novovytvorenej parcele č. 1834/1 o výmere 236 m2 (ďalej len
„Rozostavaný Dom") spoločne s pozemkami (ďalej len „nehnuteľnosti") a kupujúci má záujem tieto kúpiť,

uzatvárajú zmluvné strany túto Kúpnu zmluvu. Podľa čl. I bod 1 a 2 výstavba Rozostavaného Domu sa
realizuje v súlade s projektovou dokumentáciou „Projekt rodinného domu jednopodlažný bez suterénu
a obytným podkrovím, zastrešený sedlovou strechou s keramickou krytinou, objekt: Rodinný dom na
parcele č. 1834/1, k. ú. J., okres Trnava". Na výstavbu Rozostavaného Domu bolo vydané Okresným
úradom v Trnave, odborom životného prostredia, oddelenie stavebného poriadku rozhodnutie, ktorým

bolo vydané Stavebné povolenie č. G2000/02279/ŽP-SP/Fe, zo dňa 17.05.2000., (ďalej len „Stavebné
povolenie"). Podľa čl. IV Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti za dohodnutú konečnú a
nemennú kúpnu cenu, ktorá bola medzi zmluvnými stranami dojednaná nasledovne: Kúpna cena za
pozemky je vo výške 199.163,51 Eur, ktorú sa zaväzuje kupujúci uhradiť bankovým prevodom na účet
predávajúcich, kúpna cena za Rozostavaný Dom je vo výške 49.791,49 Eur, ktorú sa zaväzuje kupujúci

uhradiť bankovým prevodom na účet predávajúcich. Podľa čl. VIII bod 1. Predávajúci prostredníctvom
tejto zmluvy zároveň bezodplatne prevádzajú na kupujúceho všetky práva a povinnosti vyplývajúce
im ako stavebníkom zo Stavebného povolenia, ako aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z iných
rozhodnutí orgánov verejnej moci, ktoré priamo súvisia a/alebo boli podkladom a/alebo nadväzujú na
Stavebné povolenie, a to za podmienok uvedených v tomto článku.

18. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2 Cdo 274/2004 dohoda o budúcej
kúpnej zmluve musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva; keď
pôjdeopredajnehnuteľnosti,dohodaužmusípoobsahovejaformálnejstránkecelkomvyhovovaťnielen
príslušným ustanoveniam Občianskeho zákonníka, ale aj katastrálnym predpisom, pričom formálne

vyhovenie obsahu zmluvy katastrálnym predpisom znamená identifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti
spôsobom, ako vyžaduje katastrálny zákon.

19. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo 1295/2009 výklad toho, kedy je predmet
kúpnej zmluvy, ak je ním pozemok, v zmluve o budúcej zmluve označený určitým spôsobom, je už v

rozhodovacej praxi súdov ustálený. Dovolací súd už v rozsudku zo dňa 22.05.2000, sp. zn. 22 Cdo
2374/98, uverejnenom v časopise Soudní rozhledy č. 9, ročník 2000, sformuloval právny záver, že pre
posúdenie určitosti zmluvy o prevode nehnuteľností je významný len ten prejav vôle, ktorý bol vyjadrenýv písomnej forme. Ak je písomná zmluva o prevode nehnuteľností objektívne neurčitá, je neplatná podľa
§37ods.1Obč.zák.ajvprípade,žeúčastníkombolozrejmé,ktorénehnuteľnostisúpremetomprevodu.

20. Medzi sporovými stranami nebolo sporné, že dňa 03.03.2010 uzavreli zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve v zmysle § 50a Obč. zákonníka, ktorej predmetom boli špecifikované nehnuteľnosti, pričom do
31.03.2010 mala byť uzatvorená riadna kúpna zmluva. Spornou otázkou zostalo, či zmluva o budúcej
kúpnej zmluve bola uzatvorená platne a či z dôvodu jej porušenia zo strany žalovaného žalobcom 1 a 2
vznikol voči žalovanému nárok na zaplatenie dojednanej zmluvnej pokuty 5.000,- Eur.

21. Odvolací súd na rozdiel od súdu prvej inštancie dospel k záveru, že zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve nemožno považovať za platnú. V zmysle citovanej judikatúry, zmluva o budúcej kúpnej zmluve
musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva; keď pôjde o predaj
nehnuteľnosti, dohoda už musí po obsahovej a formálnej stránke celkom vyhovovať nielen príslušným
ustanoveniam Občianskeho zákonníka, ale aj katastrálnym predpisom, pričom formálne vyhovenie

obsahu zmluvy katastrálnym predpisom znamená identifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti spôsobom,
ako vyžaduje katastrálny zákon. V prejdnávanej veci je jednoznačné, že prevádzané nehnuteľnosti v
zmluve o budúcej kúpnej zmluve neboli identifikované spôsobom, ako vyžaduje katastrálny zákon, t.j. v
súlade s ich zápisom na príslušnom liste vlastníctva, a preto na základe takejto zmluvy by ani nemohlo
dôjsť k účinnému prevodu vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam.

22. V zmluve o budúcej kúpnej zmluve bol dojednaný budúci prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území J., zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho
úradu v Trnave, Správy katastra, pre obec J. a tam zapísaných ako pozemok, parc. č. 1833,
zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 22 m2, pozemok, parc. č. 1834/1, záhrada o výmere

368 m2, stavba-garáž, s.č. XXXX, postavená na parcele č. 1833, stavba- rozostavaný rodinný dom
podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom Trnava pod číslom G2000/02279/ŽP-SP/
Fe, postavená na parc. č. 1834/1, pričom bližšia špecifikácia a rozdelenie parciel bude definovaná na
základe geometrického plánu , ktorý bude neoddeliteľnou súčasťou riadnej Kúpnej zmluvy, ktoré vlastnia
v bezpodielovom spoluvlastníctve budúci predávajúci v podiele 1/1. Z listu vlastníctva č. XX pre k.ú. J.

je však jednoznačné, že na tomto nie je zapísaná stavba- rozostavaný rodinný dom podľa stavebného
povolenia vydaného Okresným úradom Trnava pod číslom G2000/02279/ŽP-SP/Fe, postavená na parc.
č. 1834/1. Bez ohľadu na to, či medzi sporovými stranami bolo jasné, že rozostavaný rodinný dom nie je
zapísaný na liste vlastníctva, pokiaľ bol v zmluve o budúcej kúpnej zmluve definovaný ako nehnuteľnosť
- stavba zapísaná na liste vlastníctva, pričom v skutočnosti na liste vlastníctva zapísaný nebol, tento

zásadný rozpor znamená, že zmluva neobsahovala podstatnú náležitosť, a to jasné a určité vymedzenie
predmetu prevodu vlastníckeho práva, a preto ju nemožno považovať za platnú.

23. Ak aj žalobcovia 1 a 2 argumentovali tým, že žalovanému bolo od začiatku jasné, že rozostavaný
rodinný dom nie je zapísaný na liste vlastníctva a jeho zápis na list vlastníctva nebol podmienkou pre

uzavretie riadnej kúpnej zmluvy, keď aj odvolací súd vo svojom predchádzajúcom zrušujúcom uznesení
skonštatoval, že zo žiadneho ustanovenia zmluvy nevyplýva, že rozostavaný rodinný dom mal byť do
30 dní od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve aj zapísaný do katastra nehnuteľností, toto nemá vplyv
na vyššie konštatovaný záver o neplatnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve pre absentujúcu podstatnú
náležitosť zmluvy, a to vymedzenie jej predmetu. Z citovanej judikatúry vyplýva, že pre posúdenie

určitosti zmluvy o prevode nehnuteľností je významný len ten prejav vôle, ktorý bol vyjadrený v písomnej
forme. Ak je písomná zmluva o prevode nehnuteľností objektívne neurčitá, je neplatná podľa § 37 ods.
1 Obč. zák. aj v prípade, že účastníkom bolo zrejmé, ktoré nehnuteľnosti sú premetom prevodu.

24. Je nepochybné, že stavba - rozostavaný rodinný dom môže byť samostatným spôsobilým

predmetom prevodu vlastníckeho práva, aj keď nie je zapísaný na liste vlastníctva, musí však byť v
zmluve označený spôsobom dostatočne určitým a nie rozporným s údajmi v katastri nehnuteľností. Pre
prípravu riadneho návrhu kúpnej zmluvy a rovnako aj zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je prvoradé,
aby boli prevádzané nehnuteľnosti riadne označené v súlade s ich zápisom v katastri nehnuteľností,
v opačnom prípade totiž nie je možné, aby úspešne prebehlo vkladové katastrálne konanie a došlo k

účinnému zápisu prevodu vlastníckeho práva. Táto elementárna povinnosť by mala byť obzvlášť zrejmá
realitnejkanceláriipripravujúcejnávrhzmluvy,keďodrealitnejkanceláriejepotrebnévyžadovaťzvýšenú
odbornú starostlivosť.25. Vzhľadom na to, že rozostavaný rodinný dom bol podstatnou súčasťou predmetu zmluvného
prevodu, nemá zmysel uvažovať nad tým, či sa jedná o oddeliteľnú časť zmluvy a či by zvyšok zmluvy
mohol zostať platný (tak ako súd prvej inštancie posúdil neplatnosť zmluvy v časti neexistujúcej garáže,

pričom zvyšok zmluvy zostal platný).

26. Vzhľadom na vyššie uvedený záver o absolútnej neplatnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je
potrebné konštatovať, že je rovnako neplatné dojednanie o zmluvnej pokute obsiahnuté v tejto zmluve,
a preto žalobcom 1 a 2 nemohol vzniknúť nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 5.000,- Eur

uplatnenej touto žalobou.

27. Pre úplnosť ešte odvolací súd dodáva, že aj keby súd posúdil zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
ako platnú, žalobcovia 1 a 2 ako budúci predávajúci si nesplnili svoju základnú povinnosť a nepredložili
žalovanému ako budúcemu kupujúcemu návrh kúpnej zmluvy v súlade so znením, aké bolo dohodnuté v
zmluve o budúcej kúpnej zmluve. Porovnávajúc obsah zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a obsah kúpnej

zmluvy je nutné konštatovať, že sa jedná o nesúlad v podstatných náležitostiach zmluvy, t.j. v predmete
zmluvy ako aj v cene. Predmet zmluvy bol inak definovaný v zmluve o budúcej kúpnej zmluve a inak v
kúpnej zmluve, a to v definovaní stavby - rozostavaného rodinného domu. Rovnako bola inak uvedená
kúpna cena, keď podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bola dojednaná kúpna cena vo výške 253.955,-
Eur a podľa kúpnej zmluvy mala byť kúpna cena vo výške 199.163,51 Eur za pozemky a vo výške

49.791,49 Eur za rozostavaný dom, spolu 248.955,- Eur. Pokiaľ aj síce žalobcovia 1 a 2 argumentovali
tým, že išlo len o formálny rozdiel, keď do kúpnej ceny v kúpnej zmluve nebola zahrnutá už časť kúpnej
ceny 5.000,- Eur žalovaným zaplatená pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, údaj o kúpnej cene
je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy a pokiaľ aj už bola zaplatená časť kúpnej ceny, aj táto časť
mala byť zahrnutá do celkovej kúpnej ceny, tak ako dôvodne argumentoval žalovaný. Preto aj z tohto

dôvodu nemohol žalobcom 1 a 2 vzniknúť nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 5.000,- Eur.

28. Vzhľadom na vyššie uvedenú argumentáciu, odvolací súd podľa § 388 CSP rozsudok súdu prvej
inštancie zmenil vo vyhovujúcej časti tak, že určil, že žalobu zamietol.

29.Žalovanýmávočižalobcom1a2podľa§255ods.1C.s.p.a§396ods.1a2C.s.p.nároknanáhradu
trov prvoinštančného i odvolacieho konania v plnej výške, vzhľadom na to, že žalovaný bol v konaní v
celomrozsahuúspešnýanebolitudanéžiadnedôvodyhodnéosobitnéhozreteľa,ktorébyodôvodňovali
výnimočne mu náhradu trov konania nepriznať (§ 257 C.s.p.). O výške náhrady trov prvoinštančného
i odvolacieho konania rozhodne podľa § 262 ods. 2 C.s.p. súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto

rozsudku, a to samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

30. Ďalšie odvolacie argumenty sporových strán odvolací súd považoval pre rozhodnutie vo veci samej
už za nerozhodné, bez potreby sa nimi osobitne vysporiadavať. I podľa už konštantnej judikatúry súd
nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranami sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec

podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho,
aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami sporu. Odôvodnenie rozhodnutia tak
nemusí dať odpoveď na každú jednu poznámku, či pripomienku strany sporu, ktorá ju nastolila. Je
však nevyhnutné, aby bolo reagované na podstatné a relevantné argumenty strán sporu (porovnaj
napríklad rozhodnutia Ústavného súdu SR sp. zn. II.ÚS 251/04, III.ÚS 209/04, II.ÚS 200/09 a podobne).

Preto na ostatnú odvolaciu argumentáciu odvolací súd nepovažoval za potrebné reagovať špecifickou
odpoveďou.

31. Na záver odvolací súd dodáva, že skutočnosť, že súd nerozhodol podľa predstáv a očakávaní
sporových strán, nemožno považovať za porušenie či nerešpektovanie ich práv. Odvolací súd v tejto

súvislosti upriamuje pozornosť na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 218/2010, podľa
ktorého obsah práva na spravodlivý súdny proces nespočíva len v tom, že osobám nemožno brániť
v uplatnení práva alebo ich diskriminovať pri jeho uplatňovaní, obsahom tohto práva je i relevantné
konanie súdov a iných orgánov Slovenskej republiky. Do práva na spravodlivý súdny proces nepatrí
právo účastníka konania, aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi, navrhovaním a

hodnotením dôkazov (IV. ÚS 252/04). Právo na spravodlivý súdny proces neznamená ani právo na
to, aby bol účastník konania pred všeobecným súdom úspešný, teda aby bolo rozhodnuté v súlade s
jeho požiadavkami a právnymi názormi (I. ÚS 50/04). Do obsahu základného práva podľa čl. 46 ods. 1
Ústavy Slovenskej republiky a práva na spravodlivý súdny proces podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochraneľudských práv a slobôd nepatrí ani právo účastníka konania vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ním
navrhnutýchdôkazovsúdom,prípadnesadožadovaťnímnavrhnutéhospôsobuhodnoteniavykonaných
dôkazov (I. ÚS 97/97), resp. toho, aby súdy preberali alebo sa riadili výkladom všeobecne záväzných

predpisov, ktorý predkladá účastník konania (II. ÚS 3/97, II. ÚS 251/03).

32. Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je podľa § 421 CSP prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo

zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia
právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).

Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
426 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1

CSP).
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

dovolania (§ 430 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP).

Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).