Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 17. január 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Cob/251/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1611211899
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 01. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Ondrišová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1611211899.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Ondrišovej a členov

senátu Mgr. Štefana Zelenáka a JUDr. Andrey Haitovej v právnej veci žalobcu: AUTO ROTOS s.r.o.,
Pestovateľská 10, Bratislava, IČO: 31 348 653, práv. zast. LEGAL & CORP s. r. o., Gajova 11, Bratislava,
IČO: 47 237 325, proti žalovanému: VIKONT SK s.r.o., Studienka 425, IČO: 36 717 703, o zaplatenie
sumy 1 859,23 EUR s príslušenstvom a o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Malacky č.
k. 10Cb/93/2012-197 zo dňa 2.5.2016, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Malacky č.k. 10Cb/93/2012-197 zo dňa 2.5.2016 p
o t v r d z u j e .

Žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu a žalovanému náhradu trov voči
žalobcovi nepriznal.

2. V odôvodnení súd prvej inštancie uviedol, že žalobca sa žalobou domáhal voči žalovanému
zaplatenia sumy 1 859,23 EUR s príslušenstvom titulom nárokov zo Zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 1.10.2008 (ďalej len ,,zmluva“). Vo veci bol dňa 8.3.2012 vydaný platobný rozkaz

č. k. 18Rob/484/2011-22, proti ktorému však žalovaný podal odpor. Následne súd po prejednaní veci
rozhodol rozsudkom č. k. 10Cb/93/2012-123 zo dňa 20.11.2013, ktorým žalovanému uložil povinnosť
zaplatiť žalobcovi sumu 1 784,48 EUR s príslušenstvom a vo zvyšku žalobu zamietol s tým, že časť
pohľadávky zanikla započítaním. Na základe odvolania žalovaného bol však tento rozsudok uznesením
odvolacieho súdu č. k. 3Cob/66/2014-146 zo dňa 13.5.2015 zrušený a vec bola vrátená súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie.

3. Súd prvej inštancie uviedol, že v zmysle uvedeného zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu sa
opätovne oboznámil s obsahom spisu a s už vykonaným dokazovaním, doplnil dokazovanie a vec
opätovne posúdil. Uznesením č. k. 10Cb/93/2012-168 zo dňa 13.1.2016 konanie zastavil v časti úroku
z omeškania vo výške 5 % zo sumy 331,94 EUR od 20.12.2008 do zaplatenia na základe čiastočného
späťvzatia žaloby žalobcom. Súd uviedol, že na základe vykonaného dokazovania, konkrétne z
predloženej zmluvy zistil, že žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca uzatvorili nájomnú
zmluvu, predmetom ktorej boli nebytové priestory žalobcu nachádzajúce sa na prízemí autosalónu a

servisu, pričom nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto
SR O., okres O. H., obec O. - m. č. Rača, katastrálne územie Y., ako stavba - autosalón a servis,
súpisné číslo XXXX na parcele č. XXXXX/XX zapísanej na LV č. XXXX. Celková výmera podlahovej
plochy nebytových priestorov je 61 m2 a pozostávajú z 3 miestností (konkrétne 47,4 m2 pred. plochas barom, 6 m2 toaleta s predsienkou a 7,6 m2 kuchynka). Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú
od 24.9.2009. Účelom nájmu bolo podľa čl. I. bod 3 zmluvy prevádzkovanie pohostinskej činnosti v
súlade so živnostenským oprávnením nájomcu. Podľa čl. I. bod 4 zmluvy sa prenajímateľ zaviazal

poskytovať nájomcovi služby spojené s užívaním nebytových priestorov, a to dodávku tepla a teplej
úžitkovej vody, dodávku studenej úžitkovej vody, odvádzanie odpadových vôd a strážnu službu. Podľa
čl. IV. bod 5 nájomné zahŕňalo zároveň aj odplatu za poskytovanie uvedených služieb spojených s
užívaním priestorov. Ďalej súd zistil, že zmluvné strany sa dohodli na výške mesačného nájomného
v sume 10.000 Sk (331,96 EUR), splatného mesačne dopredu, a to spôsobom vystavenia faktúr zo

strany žalobcu vždy do 15. dňa predchádzajúceho mesiaca. V článku IV. bode 3 zmluvy sa zmluvné
strany dohodli, že nájomné za mesiac október 2008 bude nájomcovi odpustené a nájomné za mesiac
november 2008 nájomca uhradí prenajímateľovi v desiatich mesačných splátkach v sume 1.000 Sk
(33,19 EUR), pričom tieto splátky mali byť nájomcovi fakturované spolu s nájomným za ďalšie mesiace,
počnúc mesiacom december 2008. Podľa článku V. bod 4 nájomnej zmluvy, platba za odber elektrickej
energie mala byť vykonávaná na základe odpočtu spotreby k poslednému dňu v príslušnom mesiaci.

Zo žalobcom vystavených faktúr súd zistil, že žalobca na základe tejto nájomnej zmluvy žalovanému
vyúčtoval nájomné a služby, a to faktúrou č. 6108 zo dňa 19.12.2008 splatnou dňa 19.12.2008 na sumu
331,94 EUR ako nájomné za mesiac november 2008; faktúrou č. 6109 zo dňa 19.12.2008 splatnou
19.12.2008 na sumu 331,94 EUR ako nájomné za mesiac december 2008; faktúrou č. 12009 zo dňa
26.1.2009 splatnou dňa 31.1.2009 za spotrebovanú elektrickú energiu do 26.1.2009 v sume 199,47

EUR; faktúrou č. 22009 zo dňa 26.1.2009 splatnou dňa 31.1.2009 v sume 331,96 EUR ako nájomné za
mesiac január 2009; faktúrou č. 32009 zo dňa 26.1.2009 splatnou dňa 31.1.2009 v sume 331,96 EUR
ako nájomné za mesiac február 2009 a faktúrou č. 42009 zo dňa 13.2.2009 splatnou dňa 28.2.2009 v
sume 331,96 EUR ako nájomné za mesiac marec 2009. Zo žalovaným predložených faktúr súd zistil,
že faktúrou č. 2/2009 so splatnosťou dňa 29.3.2009 vyúčtoval žalovaný spoločnosti ROZAN, s.r.o.,

so sídlom Račianska č. 184/B, Bratislava dňa 15.3.2009 sumu 47,84 EUR, a to za dodanie obedov
v mesiaci február 2009, pričom faktúra bola prevzatá spoločnosťou ROZAN, s.r.o. dňa 16.3.2009.
Faktúrou č. 2009/03 vystavenou podnikateľom B. U.A.J. ako dodávateľom pre odberateľa Auto Rotos
- ROZBORA, Račianska č. 184/B, Bratislava, IČO: 35918519 vyúčtoval dodávateľ sumu 225,- EUR za
výrobu a montáž reštauračného zariadenia v objekte odberateľa. Faktúra bola vystavená dňa 15.3.2009

so splatnosťou dňa 29.3.2009. Faktúrou č. 2/2009 so splatnosťou dňa 29.3.2009 vyúčtoval žalovaný
žalobcovi dňa 15.3.2009 sumu 74,75 EUR za dodanie obedov v mesiaci február 2009. Z príjmového
dokladu zo dňa 16.3.2009 súd zistil, že tento mal byť vystavený žalobcom žalovanému a mal preukázať
prijatie sumy 17,56 EUR na účel nájomného za mesiac 2/2009 a bližšie nešpecifikovanej 3. splátky za
mesiac 11/2008 s uvedenou poznámkou kompenzácia, pričom však doklad nebol opatrený žiadnou

pečiatkou, len nečitateľným podpisom a nebolo zrejmé, či ide o osobu, ktorá ho vystavila, alebo o osobu
príjemcu. Z faktúry č. 1/2009 datovanej dňom 13.1.2009 súd zistil, že žalovaný vyúčtoval odberateľovi
Auto Rotos dodanie obedov za mesiac december 2008 v sume 7 920 Sk. Doručenie faktúry žalovanému
nedokladoval, faktúra neobsahovala náležitosti riadneho účtovného dokladu, a to dátum zdaniteľného
plnenia, dátum splatnosti, údaje IČO, DIČ prípadne IČ DPH dodávateľa a odberateľa, jednotkovú

cenu, sadzbu a výšku DPH, alebo údaj že dodávateľ nie je platcom DPH. Z faktúry č. 111/2008 súd
zistil, že žalovaný vyúčtoval spoločnosti ROZAN, s.r.o., sumu 3 600 Sk za dodanie obedov v mesiaci
november 2008. Faktúra taktiež ako v predchádzajúcom prípade neobsahovala náležitosti riadneho
účtovného dokladu. Zo žalovaným predloženej faktúry č. 12/2008 súd zistil, že žalovaný vyúčtoval
spoločnosti ROZAN, s.r.o. sumu 7110 Sk (236 EUR) za dodanie obedov v mesiaci november 2008.

Faktúra bola vystavená 10.1.2009 so splatnosťou 24.1.2009. Žalovaný ju prevzal bez uvedenia dátumu.
Zo žalovaným predloženej faktúry č. 1 súd zistil, že žalovaný vyúčtoval spoločnosti STK ROZAN, s.r.o.
sumu 7110 Sk (236 EUR) za dodanie obedov v mesiaci december 2008. Faktúra bola vystavená
12.1.2009. Faktúra však taktiež neobsahovala náležitosti riadneho účtovného dokladu a žalovaný ju
prevzal bez uvedenia dátumu. Súd z výpovede štatutárneho zástupcu žalobcu zistil, že k žiadnej dohode

o započítaní pohľadávok nedošlo, avšak žalobca uznal jednostranný zápočet v sume 74,75 EUR.
Uviedol ale, že príjmový doklad na sumu 17,56 EUR zo dňa 16.3.2009 ani platbu v ňom uvedenú v
účtovníctve neeviduje, nepodarilo sa identifikovať ani podpis osoby, ktorá prijala platbu.

4. Súd prvej inštancie uviedol, že žalovaný v priebehu konania namietal neplatnosť zmluvy o nájme

nebytových priestorov a zároveň vzniesol námietku premlčania uplatňovaného nároku. Svoje tvrdenia
odôvodnil tým, že žalobca mu prenajal nebytové priestory za účelom prevádzkovania pohostinskej
činnosti, pričom tento priestor nebol podľa stavebného povolenia stavebne určený ne prevádzku
takejto činnosti a nespĺňal ani požiadavky hygieny na takúto činnosť. Priestor kuchynky popísaný vnájomnej zmluve v čase jej podpisu ani neexistoval. Nakoľko predmetný priestor nespĺňal požiadavky
na prevádzku pohostinskej činnosti, bol žalovaný nútený vyžiadať si od príslušného orgánu vydanie
záväzného hygienického posudku, k čomu bolo potrebné vykonať určité úpravy priestorov. Tieto úpravy

realizovala firma U., ktorej faktúru žalovaný odsúhlasil spolu s vlastníkom p. Ing. Y. a túto faktúru uhradil
z vlastných peňažných prostriedkov. Žalovaný vo svojom vyjadrení uviedol, že podmienky uvedené v
nájomnej zmluve nezodpovedali skutočnosti a bol toho názoru, že žalobca nebol oprávnený prenajímať
predmetné priestory na účely prevádzkovania pohostinskej činnosti. Ďalším dôvodom, prečo žalovaný
považoval nájomnú zmluvu za neplatnú bola skutočnosť, že zmluva neobsahovala výšku a rozpis

nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, nebol vypracovaný žiadny
dodatok k zmluve, ktorý by špecifikoval výšku jednotlivých služieb. Žalovaný tiež namietal neurčitosť
vyjadrenia výšky nájomného, nakoľko bola určená jedna suma, ktorá v sebe zahŕňala aj platby za služby
spojené s užívaním nebytových priestorov, pričom nebolo zrejmé, aká časť tejto sumy predstavovala
samotné nájomné a aká časť predstavovala výšku úhrad za služby. Žalovaný taktiež tvrdil, že platil
navyše za určité služby, pričom žalobca tvrdil, že ide o platby za odvoz iného domového odpadu.

Ďalej uviedol, že rovnako platby za elektrickú energiu boli v zmluve určené neurčito, prenajímateľ nebol
distribútorom elektrickej energie a teda nemal oprávnenie vystavovať faktúry za spotrebovanú elektrickú
energiu, pričom v zmluve nebol určený spôsob platenia zálohových platieb, prípadné vyúčtovanie
elektrickej energie. Žalovaný tiež uviedol, že zmluva obsahovala neprijateľné zmluvné podmienky v
rozpore s § 53 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ,,Obč. zák.“), ktorou je zmluvná

pokuta vo výške 5% z dlžnej sumy za každý deň omeškania a tiež aj vzdanie sa práv nájomcu v článku
VIII bod 2., čím je takto vytváraná značná nerovnováha v právach a povinnostiach zmluvných strán.
Žalovaný uviedol, že nájomnú zmluvu podpisoval pred schválením záväzného pokynu hygienika, čo
je v zmysle zákona podmienkou podania žiadosti na vydanie povolenia hygienika na prevádzkovanie
obchodu a služieb. Ďalej uviedol, že v čase podpisu nájomnej zmluvy nemal vedomosť o tom, či

prenajímaný priestor má všetky náležitosti vyhovujúce podnikaniu, na ktoré bola nájomná zmluva
uzatvorená. Tvrdil, že ani po splnení všetkých podmienok hygieny nemohol priestor plnohodnotne
užívať na dohodnutú činnosť, čo malo byť aj dôvodom ukončenia nájomného vzťahu vo februári roku
2009. Na základe uvedených dôvodov sa žalovaný domnieval, že nájomná zmluva je neplatná a
žalobca sa má domáhať vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie nebytových priestorov. Z toho

dôvodu, by sa mali použiť zákonného ustanovenia Občianskeho zákonníka o bezdôvodnom obohatí a
v zmysle týchto ustanovení žalovaný vzniesol námietku premlčania, nakoľko žalobca nepodal návrh v
dvojročnej subjektívnej lehote, keďže prvýkrát sa o neplatení faktúr dozvedel najneskôr dňa 28.2.2009,
čím premlčacia dvojročná lehota začala plynúť dňa 1.3.2009 a skončila sa dňa 1.3.2011. Žalobca však
podal svoj návrh dňa 20.12.2011, teda po uplynutí tejto lehoty.

5. Zo stavebného povolenia vydaného Okresným úradom Bratislava III, zn. 99/811-150/151-EDA-6 dňa
8.3.1999 mal súd prvej inštancie preukázané, že stavebný úrad povolil na pozemkoch č. XXXXX/X,X,XX
S..Ú.. Y. stavbu objektov: SO - 01 autosalón a servis, SO - 03 oplotenie areálu SO - 04 terénne a
sadové úpravy, SO - 05 prípojka STL plynu, SO-08 vonkajší rozvod NN a vonkajšie osvetlenie, SO - 09

rozv. slaboprúdu. V rozhodnutí v jeho textovej časti je opis prevádzky tak, že prevádzka je rozdelená
do 3 celkov: autosalón s predajom vozidiel a náhradných dielov, autoservis a sklad náhradných
dielov a administratívna časť so sociálnym zariadením pre zamestnancov a zákazníkov, jedálňou pre
zamestnancov, kotolňou, občerstvením pre zákazníkov a elektrorozvodňou. Z listu vlastníctva č. XXXX
pre k.ú. Y., ktorý je verejne prístupný na internetovej stránke www.S..sk súd zistil, že žalobca je aj

vlastníkom stavby: autosalón a autoservis súp. č. XXXX na parcele XXXXX/XX na základe povolenia
užívania stavby na p.č. XXXXX/XX podľa rozhodnutia č.: 9485/763/2013/ÚPSP/CHO zo dňa 26.6.2013,
R-795/13.

6. Súd prvej inštancie uviedol, že v zmysle vyššie uvedeného čiastočného späťvzatia žaloby ostal

predmetom konania nárok žalobcu na zaplatenie sumy 1 784,48 EUR, ktorá pozostáva zo sumy 1
585,01 UR z titulu uplatneného nájomného za obdobie november 2008 až marec 2009 ( 2 x 334,94
EUR + 3x 331,96 EUR, t.j. 1 659,76 EUR - 74,75 EUR zánik započítaním) a sumy 199,47 EUR
z titulu spotreby elektrickej energie za obdobie do 26.1.2009. Súd uviedol, že v prvom rade ustálil
právnu kvalifikáciu uplatneného nároku po zrušení pôvodného rozhodnutia odvolacím súdom, a to

s ohľadom na vznesenú námietku premlčania, ktorá by bránila súdu prejednať vec v merite, ako aj
na námietku žalovaného, že nebola dostatočne určite určená výška nájomného, nakoľko podľa tejto
zmluvy nájomné malo obsahovať aj platby za určité služby spojené s užívaním nebytových priestorov,
čo je v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. neprípustné, pretože úhrada za služby nie je v zmysle § 3ods. 3 úhradou nájomného, s ktorou námietkou sa súd s poukazom na právny názor odvolacieho
súdu v odôvodnení predchádzajúceho rozhodnutia nevysporiadal. Čo sa teda týka námietky premlčania
vznesenej žalovaným, súd uviedol, že právny vzťah medzi stranami posúdil ako obchodno-záväzkový,

pričom za určujúce kritérium považoval povahu strán pri vzniku záväzkového vzťahu, jeho charakter
a charakter zmluvného typu. Súd poznamenal, že nájomná zmluva uzatvorená medzi podnikateľmi
patrí medzi tzv. „neobchodné zmluvy“ s kombinovaným záväzkovým režimom, na ktoré sa vťahujú
predpisy občianskeho práva upravujúce zmluvný typ a osobitná úprava záväzkových vzťahov v zákone
č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len ,,Obch. zák.“). Potom aj premlčanie prípadného nároku

žalobcu je potrebné posudzovať podľa predpisov obchodného práva, kde premlčacia doba je v súlade
s § 397 Obch. zák. 4 roky, a to tak v prípade posúdenia nároku ako plnenia zo záväzku (nájomné),
a tiež v prípade bezdôvodného obohatenia získaného plnením z neplatného právneho úkonu. Súd
uviedol, že v danom prípade posúdenia nároku ako plnenia zo záväzku premlčacia doba začala plynúť
20.12.2008 (omeškanie so zaplatením najstaršej uplatnenej faktúry splatnej dňa 19.12.2008) a návrh
bol podaný 20.12.2011, teda v premlčacej dobe. V prípade mimozmluvného plnenia je pre začiatok

plynutia premlčacej doby rozhodujúci subjektívny moment, keď oprávnený zistí také okolnosti, z ktorých
možno vyvodiť, že právny úkon, z ktorého bolo plnené, je neplatný. Súd skonštatoval, že ak by k
takejto vedomosti žalovaného aj prišlo už v čase uzatvorenia zmluvy (1.10.2008, ako tvrdí žalobca, že
žalovaný bol oboznámený s podmienkami a predmetom nájmu), potom by premlčacia doba uplynula
1.10.2012, pričom žaloba na súd bola podaná 20.12.2011. Podľa tvrdenia žalovaného však vedomosť

o tom, že priestory nie sú určené na účel, na ktorý boli prenajaté, sa dozvedel 28.2.2009, keď nezískal
povolenie hygieny, čo bolo dôvodom predčasného ukončenia „podnikania“ v priestoroch a potom by
premlčacia doba uplynula 28.2.2013 a žaloba by bola taktiež podaná včas. Súd v tomto smere poukázal
na rozhodnutie NS SR sp. zn. 5Obo/86/2005 či Nález ÚS SR sp. zn. II.ÚS 92/06-39.

7. S poukazom na právne posúdenie veci odkazom najmä na § 261 ods. 6 Obch. zák. § 3 zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, § 40, §43a, § 43c Obč. zák. a zistený záver
o neplatnosti zmluvy súd prvej inštancie vznesenú námietku premlčania považoval za nedôvodnú a
vec meritórne prejednal. Súd uviedol, že strany si dohodli výšku nájomného za užívanie nebytových
priestorov v sume 331,96 EUR mesačne, pričom v dojednanej výške nájomného sú zohľadnené aj

náklady na poskytovanie služieb spojených s nájmom, ktoré si strany výslovne vymienili v čl. I. bod 4
v spojení s čl. IV. bod 5 zmluvy. Súd uviedol, že sa nestotožnil s právnym názorom žalovaného, že
takto dojednaná a účtovaná výška nájomného je nezrozumiteľná a preto neprípustná. Nakoľko spotreba
uvedených energií a služieb bola zahrnutá v nájomnom ako jeho súčasť pevnou cenou, teda nebola
zohľadňovaná skutočná spotreba, nebolo možné potom vyvodiť záver a neurčitosti alebo neprípustnosti

takto vyúčtovanej odplaty za užívanie predmetu nájmu. Tomuto záveru svedčí podľa názoru súdu aj
úprava zákona o dani z pridanej hodnoty platného a účinného v čase poskytnutia služby, keď v prípade
nájomného toto bolo oslobodené od DPH, avšak pokiaľ sa spolu s nájomným poskytovali aj služby,
ktorých cena bola zohľadnená vo výške nájomného, uplatnila sa príslušná sadzba DPH. Tento režim
vyplýval z predložených faktúr, ktorými žalobca vyúčtoval mesačné nájomné v sume 8 404 Sk a DPH

v sume 1 596 Sk (19%). Súd preto túto námietku žalovaného, s poukazom na povinnosť sa ňou
vysporiadať uloženú v odôvodnení uznesenia odvolacieho súdu, vyhodnotil ako nedôvodnú.

8. Súd prvej inštancie však skonštatoval, že uvedené práva a povinnosti zmluvných strán vyplývajúce
zo znenia nájomnej zmluvy by platili len za podmienky platnosti samotnej nájomnej zmluvy, pričom

po posúdení predloženej zmluvy o nájme súd dospel k záveru, že táto nespĺňa náležitosti platného
právneho úkonu. V tejto súvislosti a s odkazom na vyššie uvádzanú námietku žalovaného týkajúcu
sa účelu nájmu súd uviedol, že v prípade nájmu nebytových priestorov medzi podnikateľmi je na
ich právny vzťah potrebné aplikovať § 261 ods. 6 Obch. zák. a zákon č. 116/1990 Zb. Súd potom
dospel k záveru, že zmluva o nájme nebytových priestorov je neplatná od počiatku, a to z dôvodu

rozporu s § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., pretože prenajaté priestory neboli stavebne určené na
účely prevádzky pohostinskej činnosti. Súd sa nestotožnil s právnym názorom žalobcu, že možnosť
užívania na takýto účel vyplýva z predloženého stavebného povolenia, nakoľko takéto rozhodnutie
nie je rozhodnutím o užívaní stavby na konkrétny účel, stavebný účel užívania predmetu nájmu by
mohol vyplývať výlučne z kolaudačného rozhodnutia, stavebné povolenie do dokončenia stavby môže

podliehať zmenám stavby pred dokončením. Žalobca ničím nepreukázal existenciu takého užívacieho
rozhodnutia príslušného stavebného úradu. Nakoľko sa nejednalo o nájom nehnuteľnosti ako celku
(ktorého režim by sa spravoval všeobecnými ustanoveniami § 663 Obč. zák.), bolo možné predmet
nájmu prenechať do nájmu výlučne na účely, ktoré by vyplývali z kolaudačného rozhodnutia. Žalobcanepredložil žiadny iný listinný dôkaz, z ktorého by vyplýval iný účel užívania predmetu nájmu ako
autosalón a servis, pričom stavebný účel vyplýva aj z listu vlastníctva, kde zápis stavby znie: „autosalón
a autoservis“. Súd dodal, že na jeho závere o nemožnosti prenechať stavbu určenú na takýto účel

užívanianemeníničskutočnosť,žeprevádzkapodľastavebnéhopovoleniajerozdelenádo3celkov,kde
časť má tvoriť jedáleň pre zamestnancov a s občerstvením pre zákazníkov, nakoľko žalobca prenajal
žalovanému nebytové priestory v rozpore s účelom, na ktoré sú stavebne určené. Pritom požiadavka
súladnosti rozhodnutia stavebného úradu s účelom nájmu je predpokladom platného uzatvorenia zmluvy
o nájme, podstatný je stav predmetu nájmu uvedený v užívacom povolení, nie faktický spôsob užívania

alebo vôľa strán, a to ku dňu uzatvorenia zmluvy. Z tohto dôvodu preto súd dospel k záveru o neplatnosti
predloženej zmluvy, na základe čoho žalobcovi nevzniklo voči žalovanému ani právo na zaplatenie
nájomného za obdobie od novembra 2008 do marca 2009, ktorého nároku sa v konaní domáhal.

9. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že žalobca ani nepreukázal existenciu tvrdeného zmluvného vzťahu
zplatnéhoprávnehoúkonu,nazákladektoréhobymalvočižalovanémunároknazaplatenienájomného.

Rovnako nepreukázal, za aké časové obdobie žalovaný predmet nájmu reálne užíval na dojednaný
účel, čo by zakladalo prípadný nárok žalobcu na obvyklú odplatu v zmysle § 451 a nasl. Obč. zák.
podľa zásad o bezdôvodnom obohatení. Takéto skutkové okolnosti však žalobca netvrdil, a tak ich
ani nepreukazoval, a to napriek tomu, že súd tak na pojednávaní vo veci dňa 13.1.2016, ako aj na
pojednávaní dňa 8.2.2016 postupoval podľa § 100 ods. 3 zákona č. 99/1963 Občiansky súdny poriadok

(ďalej len ,,O.s.p.“) a stranám uviedol, ako sa mu javí predbežne právne posúdenie veci. Žalobca však
zotrval na tvrdení o existencii platného záväzkového vzťahu medzi stranami a žiadne dokazovanie
iného právneho vzťahu nenavrhol. V tejto súvislosti súd uviedol, že základnou normou upravujúcou
bremeno tvrdenia a preukazovania je ustanovenie § 120 ods. 1 prvá veta O.s.p.(platného a účinného
v čase vydania rozhodnutia). Uvedené ustanovenie stanovovalo dôkaznú povinnosť strán v sporovom

konaní, t. j. povinnosť označiť dôkazy na svoje tvrdenia. Iniciatíva pri zhromažďovaní dôkazov leží
tak zásadne na stranách sporu. Procesná zodpovednosť za výsledok sporu spočíva v tom, že strana,
ktorá neoznačí dôkazy potrebné na preukázanie svojich tvrdení, nesie nepriaznivé dôsledky v podobe
takého rozhodnutia súdu, ktoré bude vychádzať zo skutkového stavu zisteného na základe vykonaných
dôkazov. Procesnou povinnosťou žalobcu v konaní tak bolo svoje tvrdenia preukázať. Žalobca neuniesol

dôkazné bremeno a aj z toho dôvodu muselo byť rozhodnuté vo veci samej v jeho neprospech. Súd
dodal, že zmyslom dôkazného bremena je umožniť súdu rozhodnúť vo veci samej aj v takých prípadoch,
kedy neboli preukázané určité skutočnosti, významné podľa hmotného práva pre rozhodnutie o veci či
už z dôvodu nečinnosti strany sporu, ktorý nesplnil povinnosť označiť dôkazy na preukázanie svojich
tvrdení stanovenú v. § 101 a v. § 120 ods. 1 prvá veta O.s.p. alebo preto, že takáto skutočnosť nemohla

byť preukázaná vôbec.

10. Súd prvej inštancie sa tiež v konaní zaoberal žalovaným namietanou skutočnosťou, že dojednaná
účinnosť nájmu od 24.9.2008 predchádzala samotnému uzatvoreniu zmluvy dňa 1.10.2008. Uviedol,
že zákon č. 116/1990 Zb. upravuje ako podmienku platnosti nájomnej zmluvy na prenájom nebytových

priestorov písomnú formu právneho úkonu. Z predloženej zmluvy súdu vyplývalo, že zmluva by
nadobudlaplatnosťdňomjejpodpisuposlednouzostrán.Podľanázorusúdunebolomožnékonštatovať,
že v čase od 24.9.2008 do 30.9.2008 existovala písomná zmluva o nájme nebytových priestorov,
preto dospel k záveru, že zmluva je v tejto časti neplatná. Avšak s ohľadom na to, že predmetom
sporu nebolo zaplatenie nájomného za uvedené obdobie, ako aj záver o neplatnosti zmluvy ako celku

z dôvodu rozporu s § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., tento právny záver nemal vplyv na rozhodnutie
súdu v merite a súd ho uviedol len pre úplnosť vyhodnotenia námietok žalovaného. Súd ďalej skúmal
uplatnený nárok žalobcu na zaplatenie ceny za odber elektrickej energie žalovaným, ktorú mu vyúčtoval
faktúrou č. 12009 zo dňa 26.1.2009 splatnou dňa 31.1.2009, pričom podľa textu faktúry fakturovaná
suma mala zodpovedať spotrebovanej elektrickej energii do 26.1.2009 v sume 199,47 EUR. Bez

ohľadu na konštatovanú neplatnosť zmluvy, z článku V. bod 3 a 4 nájomnej zmluvy vyplývalo, že
prenajímateľ mal fakturovať nájomcovi skutočne spotrebovanú elektrickú energiu za príslušný mesiac.
To znamená, že žalobcov nárok zodpovedal čo do množstva skutočne spotrebovanej elektrickej energii
žalovaným za ten-ktorý mesiac, čo analogicky platí aj pre prípad konštatovanej neplatnosti zmluvy, keď
v zmysle zásad o bezdôvodnom obohatení by žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie obvyklej ceny za

elektrinu spotrebovanú žalovaným za dobu užívania predmetu nájmu na základe neplatného právneho
úkonu. Žalobca však ani v prípade tohto nároku nepreukázal, za aké časové obdobie spotrebu energie
účtoval (keď fakturácia nekorešponduje s dojednaným mesačným intervalom vyúčtovania spotreby),
nepreukázal, aké množstvo elektrickej energie žalovaný skutočne spotreboval a nepreukázal ani platnúdohodu o vzájomne dohodnutej výške ceny za elektrickú energiu, ktorá mala byť žalovanému žalobcom
preúčtovaná, a preto bolo v tomto smere nutné súhlasiť so žalovaným o neurčitosti uplatneného nároku,
a to tak do právneho základu ako aj výšky. Súd dodal, že žalobca na námietky žalovaného vo vzťahu k

nároku na zaplatenie údajne ním spotrebovanej elektrickej energie za bližšie nešpecifikované obdobie
nijako procesne nereagoval, a to napriek tomu, že súd tak na pojednávaniach aj v tejto časti nároku
stranám uviedol, ako sa mu javí predbežne právne posúdenie veci. Žalobca žiadne ďalšie tvrdenia
ohľadom sporných skutočností netvrdil a žiadne dokazovanie na preukázanie nároku nenavrhol.

11.Vkonečnomdôsledkutedasúdprvejinštancieskonštatoval,žežalobcaneuniesoldôkaznébremeno,
keď nepreukázal tak existenciu platného zmluvného vzťahu ako ani nárok na zaplatenie nájomného či
úhrady spojenej so spotrebovanou elektrickou energiou v ním tvrdenej a uplatnenej sume.

12. Napokon sa súd prvej inštancie vyjadril k námietkam žalovaného, že zmluva obsahuje neprijateľné
zmluvné podmienky v zmysle § 53 Obč. zák., ktoré spôsobili značnú nerovnováhu medzi zmluvnými

stranami. Súd uviedol, že v predmetnej veci nebolo možné aplikovať ustanovenia o spotrebiteľských
zmluvách upravených v § 53 a nasl. Obč. zák., nakoľko zmluvné strany sú právnickými osobami
založenými za účelom podnikania a ich právny vzťah je vzťahom obchodno-záväzkovým s ohľadom na
povahu strán pri vzniku záväzkového vzťahu. Súd preto na námietky žalovaného ohľadom posúdenia
neprijateľných zmluvných podmienok neprihliadol. Rovnako s ohľadom na dôvody zamietnutia návrhu

sa potom súd podrobne nezaoberal ani obranou žalovaného, ktorá mala spočívať v započítaní
pohľadávok žalobcu voči pohľadávkam žalovaného na zaplatenie obedov pre zamestnancov. Pre
úplnosť vyhodnotenia však súd uviedol, že o tomto žalovaný predložil len jednu faktúru vystavenú
na žalobcu zo dňa 15.3.2009, splatnú dňa 29.3.2009, ktorou žalobcovi fakturoval dodanie obedov za
mesiac február 2009 v sume 74,75 EUR, ktoré započítanie žalobca uznal, pričom súd v tejto časti už

žalobu svojím skorším rozhodnutím zamietol a tento výrok nebol napadnutý opravným prostriedkom.
V ostatných prípadoch (faktúry uvedené vyššie) žalovaný podľa názoru súdu nepreukázal existenciu
vzájomných pohľadávok spôsobilých na započítanie, a preto súd s výnimkou sumy 74,75 EUR, ako
bolo ustálené už aj v zrušenom rozsudku č.k.10Cb/93/2012-123 zo dňa 20.11.2013 dospel k záveru, že
započítacia námietka žalovaného nebola vznesená dôvodne.

13. O trovách konania v zastavenej časti súd rozhodol podľa § 146 ods. 2 O.s.p. s odôvodnením, že
žalobca vzal žalobu čiastočne späť a keďže nešlo o prípad podľa § 146 ods. 2 druhá veta O.s.p., z
procesného hľadiska platí, že zavinil zastavenie konania, a preto je povinný nahradiť žalovanému trovy
konania. V merite veci súd o trovách konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. s tým, že žalovaný bol

plne úspešný, a preto je povinnosťou žalobcu nahradiť mu trovy konania. Žalovaný si však náhradu trov
v konaní neuplatnil, a preto súd rozhodol tak, že mu ju voči žalobcovi nepriznal.

14. Proti rozsudku súdu prvej inštancie v časti výroku o zamietnutí žaloby podal v zákonom stanovenej
lehote odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 205 ods. 2 písm. d/ a f/ O.s.p.. Žalobca uviedol, že sa

nestotožňuje so záverom súdu o neplatnosti zmluvy v súvislosti s účelom nájmu. Žalobca s poukazom
na § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a § 85 ods. 1
zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku zdôraznil, že nebytové priestory sa
prenajímajú na účely, na ktoré sú určené v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení a
v zmysle tohto teda nie je možné stotožniť sa so záverom súdu, že stavebný účel užívania predmetu

nájmu by mohol vyplývať výlučne z kolaudačného rozhodnutia. Na podporu tohto tvrdenia žalobca
poukázal na právny názor Najvyššieho súdu ČR vyjadrený v rozhodnutí sp. zn. 28Cdo 1528/2005.
Žalobca zdôraznil, že stavebné povolenie vydané Okresným úradom Bratislava II pod zn. 99/811-150/
EDA-6 zo dňa 8.3.1999, právoplatné dňa 15.3.1999 na stavbu označenú ako ,,Autosalón a servis
značkových vozidiel škoda“ na p. č. 17317/1, 7, 10 v k. ú. Rača, predložil súdu spolu s vyjadrením

zo dňa 30.9.2013, pričom z predmetného stavebného povolenia jednoznačne vyplýva, že sa jedná o
stavbu viacúčelovú, ktorej súčasťou je aj jedáleň pre zamestnancov, občerstvenie pre zákazníkov. Kópiu
stavebného povolenia žalobca opätovne predložil aj spolu s odvolaním, pričom poukázal na str. 2, na
ktorej je uvedené rozdelenie prevádzky. Žalobca tak zastával názor, že zmluva je platným právnym
úkonom a že predmetné nebytové priestory prenajal žalovanému na účel, na ktoré sú stavebne určené a

na ktorých sa v zmluve dohodli. Zároveň žalobca považoval za potrebné dať do pozornosti skutočnosť,
že žalovaný v čl. VI bode 1 zmluvy prehlásil, že si nebytové priestory aj ich zariadenie pozrel, je
uzrozumenýsichstavomavtakomstaveichajpreberá,čopotvrdilsvojimpodpisomanáslednepredmet
nájmu aj užíval. Na základe uvedeného žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmeniltak, že mu prizná uplatňovaný nárok s prihliadnutím na čiastočné späťvzatie žaloby a zároveň mu prizná
aj náhradu trov prvoinštančného konania, resp. aby napadnutý rozsudok zrušil a vrátil vec súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie. Zároveň si žalobca v prípade úspechu uplatnil aj trovy odvolacieho konania.

15. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu nevyjadril.

16. Podľa § 470 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len ,,C.s.p.“), ak nie je
ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona,
zostávajú zachované. Ak sa tento zákon použije na konania začaté predo dňom nadobudnutia účinnosti
tohto zákona, nemožno uplatňovať ustanovenia tohto zákona o predbežnom prejednaní veci, popretí
skutkových tvrdení protistrany a sudcovskej koncentrácii konania, ak by boli v neprospech strany.
Na lehoty, ktoré dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona neuplynuli, sa použijú ustanovenia tohto
zákona; ak však zákon doteraz ustanovoval lehotu dlhšiu, uplynie lehota až v tomto neskoršom čase.

Konanie začaté do 30. júna 2016 na vecne, miestne, kauzálne a funkčne príslušnom súde podľa
predpisov účinných do 30. júna 2016 dokončí súd, na ktorom sa konanie začalo.

17. Krajský súd v Bratislave prejednal odvolanie podľa § 379 a § 380 ods. 1 C.s.p. bez nariadenia
pojednávania v zmysle § 385 ods. 1 C.s.p. a contrario a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu

prvej inštancie je vecne správny.

18. Podľa § 387 ods. 2 C.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie

dôvody.

19. Odvolací súd po prejednaní veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie v ďalšom konaní postupoval
v zmysle právneho názoru a záveru odvolacieho súdu vyjadreného v zrušujúcom uznesení č. k.
3Cob/66/2014-146 zo dňa 13.5.2015 a vo veci vykonal rozsiahle dokazovanie za účelom preukázania

všetkých sporných a namietaných skutočností týkajúcich sa právneho vzťahu medzi stranami sporu.
Zistené skutočnosti následne súd prvej inštancie aj správne právne posúdil, a preto odvolací súd
považuje jeho rozhodnutie za zákonné a v súlade so zisteným skutkovým stavom. S odôvodnením
napadnutého rozsudku sa odvolací súd zároveň v celom rozsahu stotožňuje. Žalobca svoje odvolanie
založil len na námietke, podľa jeho názoru, nesprávneho posúdenia platnosti, resp. neplatnosti zmluvy

o nájme nebytových priestorov, pričom dodal, že žalovaný bol zo stavom prenajímaných priestorov
oboznámený. Na doplnenie správnosti napadnutého rozsudku v tomto smere odvolací súd uvádza, že
námietka žalobcu je nedôvodná, nakoľko, ako už súd prvej inštancie správne skonštatoval, stavebné
povolenie predložené žalobcom nie je rozhodnutím o užívaní stavby na konkrétny účel. V predmetnom
stavebnom povolení je uvedené len rozdelenie prevádzky na jednotlivé časti, pričom to, že prevádzka

obsahuje aj jedáleň pre zamestnancov a miestnosť s občerstvením pre zákazníkov nie je dôkazom o
tom, že stavbu bolo možné užívať za účelom prevádzkovania pizzerie. Stavebné povolenie v rámci
podmienok pre realizáciu stavby jasne stanovilo podmienky, v ktorých bode 15 sa jasne uvádza, že
dokončenú stavbu alebo jej časť spôsobilú na samostatné užívanie možno užívať len na základe
kolaudačného rozhodnutia, pričom táto podmienka vyplýva z § 76 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom

plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Žalobca však nepredložil súdu žiadny iný doklad
(kolaudačné rozhodnutie), ktorý by potvrdil, že predmetnú stavbu bolo možné užívať na účel uvedený v
zmluveonájmenebytovýchpriestorovuzavretejmedzistranamisporu.Vsúvislostisuvedenýmodvolací
súd konštatuje, že námietka žalobcu nie je spôsobilá spochybniť správnosť záveru súdu prvej inštancie
o neplatnosti zmluvy. K tvrdeniu žalobcu, že žalovaný bol so stavom predmetu nájmu oboznámený

odvolacísúdzhodnesosúdomprvejinštancieuvádza,žepodstatnýjestav,resp.účelužívaniapredmetu
nájmu uvedený v užívacom povolení (kolaudačnom rozhodnutí), nie faktický spôsob užívania alebo vôľa
strán, a to ku dňu uzatvorenia zmluvy.

20. Podľa § 387 ods. 1 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku

vecne správne.

21. Z uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 C.s.p. ako
vecne správne potvrdil stotožňujúc sa i s jeho odôvodnením.22. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení
s § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 C.s.p.. Žalovaný bol v odvolacom konaní úspešný, avšak nakoľko mu v

odvolacom konaní nevznikli žiadne trovy konania vrátane trov právneho zastúpenia, súd mu nárok na
ich náhradu nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote dvoch
mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval
v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného

uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní
zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods.
1 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).