Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 26. apríl 2018

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10Co/252/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5116205580
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 04. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Róbert Urban

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2018:5116205580.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Róberta Urbana

a sudcov JUDr. Amálie Paulerovej a JUDr. Erika Vargu, v právnej veci žalobkyne W.. B. S., nar.
XX.XX.XXXX, bytom K. E., T. XXX/X, právne zastúpenej advokátkou JUDr. Sabínou Hodoňovou,
so sídlom X., C. L. XX, proti žalovanému G. T., nar. XX.X.XXXX, bytom X., P. XXXX/X, právne
zastúpeného advokátkou JUDr. Máriou Wertlenovou, so sídlom X., G. XXXX/X J., o zaplatenie 539
eur s príslušenstvom, na základe odvolania žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Žilina, č. k.
41C/89/2016-314 zo dňa 13. januára 2017 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

Žalovaný m á voči žalobkyni n á r o k na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd v celom rozsahu zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáha
zaplatenia peňažnej sumy z titulu zľavy z ceny kúpenej veci (stavebných pozemkov) z dôvodu existencie
vady veci. Vykonaným dokazovaním mal za preukázané, že dotknuté pozemky v čase prevodu na
žalobkyňu boli určené k individuálnej bytovej výstavbe podľa schváleného územného plánu. V zmysle
§ 43h zákona č. 50/1976 Zb. sa tak jednalo o stavebné pozemky, od ktorej skutočnosti „sa nepochybne
odvíjala“ aj kúpna cena 29 eur/m2. V nadväznosti na jednotlivé ustanovenia stavebného zákona

podľa okresného súdu nemožno realizáciu inžinierskych sietí a prístupovej cesty vyhodnotiť ako vady
veci (či už právne alebo faktické); v ich dôsledku nedošlo k znehodnoteniu stavebného pozemku alebo
k zmene jeho vlastností, nebolo zasiahnuté ani do funkčnosti pozemku. Inžinierske siete a prístupová
cesta nebránili a nebránia žalobkyni vo využití pozemkov podľa povahy a účelu kúpnej zmluvy, t.j. na
stavbu rodinného domu (ktorá stavba aj skutočne bola na dotknutých pozemkoch realizovaná). V tejto
spojitosti okresný súd dodal, že bez možnosti inžinierskych sietí a prístupovej cesty nie je možné (vôbec)
získať stavebné povolenie.

2. Zdôraznil, že žalobkyňa si v kúpnej zmluve nevymienila nijaké konkrétne vlastnosti kupovaných
nehnuteľností. Navyše, v čl. VI. písm. a/ zmluvy vyhlásila, že sa so stavom nehnuteľností oboznámila
ohliadkou na mieste samom a odkupuje ich v stave a vybavenosti, v akých sa nachádzajú v čase kúpy a
nevyhradzuje si žiadne ich osobitné vlastnosti. Mal za to, že ak aj došlo pri realizácii inžinierskych sietí a
prístupovej cesty „k zmene vzhľadu nehnuteľností“, nejde o vadu veci, lebo uvedené neznemožnilo účel
kúpy dohodnutý v zmluve. Žalobkyňa ani nepredložila dôkaz na preukázanie nevhodnosti ňou kúpených
nehnuteľností z hľadiska účelu kúpy, t.j. stavby rodinného domu. To znamená, že nepreukázala, že

ubezpečenie žalovaného o tom, že dotknuté pozemky sú vhodné na výstavbu rodinného domu, je
nepravdivé. Nadväzne okresný súd uzavrel, že žaloba nie je dôvodná.
3. Napriek uvedenému jednoznačnému záveru sa („z dôvodu právnej istoty“) zaoberal aj otázkou, či
realizáciu inžinierskych sietí a prístupovej cesty by mohla predstavovať vady veci podľa § 597 ods. 1Obč. zák.; t.j. že by tieto okolnosti vyšli najavo až dodatočne. V danej súvislosti poukázal na skutočnosť,
že kúpna zmluva medzi sporovými stranami bola uzatvorená dňa 25.5.2015, pričom inžinierske siete
(vodovodné potrubie) boli zrealizované už najneskôr k 20.5.2015. Tvrdenia žalobkyne o manipulácii so

stavebným denníkom považoval za nedôvodné, keďže ich nepodporila žiadnymi relevantnými dôkazmi.
Následne okresný súd konštatoval, že o realizácii inžinierskych sietí a prístupovej cesty žalobkyňa v
čase uzavretia kúpnej zmluvy vedela, resp. „o nej nemohla nevedieť“ (aj pre už spomínané jej vyhlásenie
v čl. VI kúpnej zmluvy); nejde teda o vady, ktoré vyšli najavo až dodatočne. Dodal, že žalobkyňa ako
zmluvná strana kúpnej zmluvy mala možnosť zasahovať do jej obsahu/znenia a pokiaľ to považovala

za potrebné, mohla si vymieniť doplnenie ňou požadovaných náležitostí. Ak došlo k pochybeniu pri
projektovej dokumentácii, či k jej nedodržaniu pri realizácii prístupovej cesty alebo inžinierskych sietí,
uvedené nemožno pričítať na ťarchu predávajúceho (žalovaného).
4.Otrováchkonaniarozhodolokresnýsúdpodľa§255ods.1CSPtak,ževsporeplneúspešnýžalovaný
má (voči žalobkyni) nárok na ich náhradu v rozsahu 100 %.

5. Proti tomuto rozsudku podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobkyňa, ktorá sa domáhala
jeho zrušenia a vrátenia veci na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Tvrdila, že hoci to nie je uvedené v
kúpnej zmluve, vymienila si vlastnosť pozemku - jeho spôsobilosť byť stavebným pozemkom, na ktorom
bude môcť zriadiť funkčnú stavbu. Dotknutému účelu zodpovedala aj dohodnutá (vyššia) kúpna cena.
Súvisiace uistenie predávajúceho o vlastnostiach pozemku (ktoré sa neskôr ukázalo ako nepravdivé, a

teda zakladá jeho zodpovednosť za vady veci) pritom nemusí byť súčasťou písomnej kúpnej zmluvy.
6. Poukazovala na to, že pred stavbou rodinného domu musela „navýšiť svoj pozemok“ o 1,2 m. To
znamená, že daný pozemok bol spôsobilý na stavbu rodinného domu až po vykonaní predmetných
terénnych úprav, ktoré rozhodne nemožno - vzhľadom na nutnosť ich rozsahu (vrátane spojených
ďalších výdavkov až vo výške 10.000 eur) - považovať za štandardné, resp. bežné. Zároveň nedostatky

kúpeného pozemku sa prejavujú naďalej až do súčasnosti; napr. nie je možné pozemok oplotiť, či
vybudovať plánovanú terasu. Z daného hľadiska je irelevantné, či inžinierske siete už boli vybodované v
čase uzavretia kúpnej zmluvy; čo ale odvolateľka naďalej popierala. Ak však inžinierske siete, ako tvrdil
žalovaný (a uzavrel i okresný súd), boli vybudované už v čase uzavretia kúpnej zmluvy, potom žalovaný
o problémoch spôsobených ich vybudovaním musel vedieť a ide tak i o „skrytú právnu vadu pozemkov“.

7. Žalovaný žiadal odvolanie žalobkyne odmietnuť podľa § 386 písm. d/ CSP; alternatívne napadnutý
rozsudok potvrdiť. Uviedol, že tvrdenia, ktorými žalobkyňa odôvodňuje svoje odvolanie (inžinierske siete
zasiahli do funkčnosti nadobudnutého pozemku, znížili možnosť jeho využitia, lebo došlo k jeho zníženiu
o 1,2 m pod úroveň cesty, čím sa stal nespôsobilým na stavbu funkčného rodinného domu), neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie a ide o nové tvrdenia o vadách predmetu kúpy. Pôvodne
- v konaní pred súdom prvej inštancie - uplatňovala žalobkyňa nárok na zľavu z kúpnej ceny z titulu, že
predmet kúpy mal v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy skryté právne aj faktické vady, ktoré vyšli najavo
krátko po uzavretí kúpnej zmluvy a že žalovaný o týchto vadách vedel a na ne ju neupozornil. Odvolacia
argumentácia žalobkyne je teda účelovo zmenená a zavádzajúca.

8. Žalovaný uviedol, že je nesporné, že žalobkyňa kupovala pozemky za účelom výstavby rodinného
domu a v konaní pred okresným súdom ani netvrdila, že nemajú vlastnosti stavebného pozemku.
Stavebný zákon pritom jasne definuje stavebný pozemok a neobsahuje ustanovenia o tom, či stavebný
pozemok môže byť iba pozemok vo svahu alebo pozemok rovinatý, s miernym sklonom alebo bez
neho atď. Výber je na staviteľovi. Obdobne nie je zákonom upravené, akým spôsobom/technickým

riešením má byť rodinný dom napojený na verejný vodovod alebo kanalizáciu, aby bolo možné hovoriť o
„funkčnom rodinnom dome“. Žalovaný zdôraznil, že žalobkyňa si žiadne osobitné vlastnosti pozemkov v
kúpnej zmluve (a ani iným spôsobom) nevymienila. On nikdy neuisťoval žalobkyňu o tom, že pozemok
má také vlastnosti, že ho nebude potrebné akýmkoľvek spôsobom upravovať. V tomto smere poukázal
aj na prehlásenie kupujúcej (žalobkyne) v kúpnej zmluve, že pozemky kupuje v stave a vybavenosti, v

akých sa nachádzajú.

9. V následnej reakcii žalobkyňa označila vyjadrenie žalovaného za účelové a prekrúcajúce jej
argumentáciu. Mala za to, že svoje tvrdenia v priebehu konania, vrátane odvolacieho štádia, nemenila
a tieto sú konzistentné. Naďalej uvádzala, že na pozemku, ktorý kúpila od žalovaného, nebolo možné

zriadiť stavbu rodinného domu. Je pritom irelevantná argumentácia predpismi stavebného práva,
pretože žalovaný nepredával stavebný pozemok, ale sa zaviazal predať jej stavebný pozemok vo
význame „pozemok spôsobilý na stavbu rodinného domu“; čo je podstatný výkladový rozdiel.10. Žalobkyňa zopakovala, že nebola realitnou maklérkou alebo žalovaným upozornená, že sa v
danej oblasti buduje gravitačná kanalizácia a ako bude po vybudovaní sietí „vyzerať jej pozemok“.
Argumentácia žalovaného o prehlásení žalobkyne v kúpnej zmluve, že kupuje pozemky v stave a

vybavenosti, v akej sa nachádzajú, nasvedčuje tomu, že ani nemal záujem ju informovať o podstatných
okolnostiach týkajúcich sa pozemkov. Opomína však, že sa zaviazal predať pozemok spôsobilý na
stavbu rodinného domu, ktorú vlastnosť si žalobkyňa vymienila.
11. K vyjadreniu - podanému prostredníctvom právnej zástupkyne - bolo doplnené tiež „osobné“
stanovisko žalobkyne, ktorá poukazovala aj na širšie súvislosti výstavby rodinného domu (nedostatky

v projektovej dokumentácii ku kanalizácii, či v jej bezprostrednej realizácii, vzájomné väzby
zainteresovaných osôb, činnosť združenia/spoločenstva stavebníkov rodinných domov...).

12. Žalovaný zotrval na svojom predchádzajúcom vyjadrení. Uviedol, že žalobkyňa tvrdila, že nevedela o
inžinierskych sieťach (nebola o tom zo strany predávajúceho informovaná), avšak z výpovede svedka D.
(navrhnutého žalobkyňou) vyplynul opak. Žalobkyňa nepreukázala ani tvrdenia, že musela prepracovať

projekt rodinného domu a dom zmenšiť. Zároveň nie je možné spravodlivo požadovať, ale ani sa logicky
domnievať, že by ktorýkoľvek predávajúci pozemkov pri rokovaní o uzatvorení kúpnej zmluvy výslovne
ubezpečili kupujúcu stranu, že jej konkrétny stavebný projekt bude môcť byť bez akýchkoľvek úprav
realizovaný na týchto pozemkoch; a pokiaľ by to nebolo možné, že ide o vadu pozemkov. Žalovaný
dodal, že ani sms komunikácia žalobkyne s realitnou maklérkou nesvedčí o uznaní akýchkoľvek vád

predmetu kúpy; navyše, realitná maklérka nie je osobou kompetentnou na konanie za predávajúceho/
žalovaného vo veci prípadného uplatnenia nárokov z vád predmetu kúpy.

13. Krajský súd, ako súd odvolací, vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov vymedzených v odvolaní
(§ 379 a § 380 ods. 1 CSP) a bez nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario v spojení s § 219

ods. 3 CSP) rozsudok okresného súdu potvrdil podľa § 387 ods. 1 CSP.

14. Žalobkyňa (zrejme aj pod vplyvom úvah a záverov okresného súdu) v odvolaní zásadne
modifikuje svoje skutkové tvrdenia. Bez toho, aby sa krajský súd v tomto bode odôvodnenia zaoberal
súvislosťami prípustnosti dotknutej modifikácie skutkových tvrdení v zmysle § 366 CSP, konštatuje, že

ani takto pozmenené tvrdenia neobstoja, resp. nie sú spôsobilé podmieniť zmenu, eventuálne zrušenie
napadnutého rozsudku.

15. Okresný súd správne vyhodnotil, že hoci písomná kúpna zmluva medzi stranami neobsahuje
výslovne zadefinovanie, že pozemky nadobúdané žalobkyňou sú kupované za účelom individuálnej

bytovej výstavby (aj v zmluve sú vymedzené „len“ ich pôvodným druhovým označením - ako trvalé
trávnaté porasty a ostatné plochy), ide teda svojou povahou o stavebné pozemky. Následne náležite
určujúco poukázal na právnu charakteristiku stavebného pozemku v zmysle § 43h zákona č. 50/1976
Zb., ktorú charakteristiku predmetné pozemky spĺňali; čo žalobkyňa ani nespochybňuje.
16. Do tejto miery je namieste konštatovať, že strany kúpnej zmluvy sa dohodli (žalobkyňa si ako

kupujúca vymienila) určitú „kvalitu“ nadobúdaných pozemkov, ktorej zodpovedala aj (vyššia) cena
pozemkov v danom čase v katastri nehnuteľností evidovaných „len“ ako trvalé trávnaté porasty, resp.
ostatné plochy. Žalobkyňa sa však snaží - osobitne v odvolaní - tvrdiť, že predávajúca strana/žalovaný
ju mal ústne ubezpečiť, že predmetné nehnuteľnosti sú spôsobilé na okamžité zastavanie rodinným
domom bez akýchkoľvek ďalších významnejších stavebných zásahov, či terénnych úprav. Dokonca jej

tvrdenia vo svojich nadväzujúcich dôsledkoch (a v podstate i priamo) smerujú až k tvrdeniu údajného
ubezpečenia predávajúcou stranou o tom, že žalobkyňa môže bezprostredne po nadobudnutí pozemkov
začaťsrealizácioustavbypodľajejkonkrétneho(užvopredvypracovaného)projektuvýstavbyrodinného
domu.
17. Je nesporné, že žiadne takéto ubezpečenie (písomná) kúpna zmluva neobsahuje. Zároveň

žalobkyňa v podstate ani len dostatočne konkrétne neoznačila (nie to ešte predložila) dôkazy, ktoré by
takéto jej tvrdenia mali preukázať. V rámci výsluchu na pojednávaní dňa 24.10.2016 (č.l. 156 až 170)
neuvádzala žiadne takéto - veľmi konkrétne špecifikované požiadavky na nadobúdaný pozemok - ktoré
si mala vymieniť počas procesu uzatvárania kúpnej zmluvy. Vo vzťahu k rokovaniam so žalovaným
(prostredníctvompaniY.)nepopísalaokolnosti,ktorébymohličoilennasvedčovaťtakémutodojednaniu;

inými slovami, dostatočne jasnému vymieneniu si - mimo samotný obsah písomnej zmluvy - takýchto
vlastností stavebného pozemku zo strany žalobkyne. Nadväzne je nutné uzavrieť, že v danom smere
žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno.18. Krajský súd však prioritne zdôrazňuje, že rozoberané skutkové tvrdenia (vymienenie si žalobkyňou
mimo rámec písomnej zmluvy špecifických vlastností nadobúdaného pozemku v nadväznosti na ňou
už zabezpečený projekt výstavby rodinného domu, ubezpečenie predávajúcej strany o danosti práve

týchto vlastností, čo sa ukázalo neskôr ako nepravdivé) žalobkyňa vymedzila až v odvolaní, hoci tak
mohla (a mala) učiniť už v štádiu prvoinštančného konania. V danej spojitosti žalobkyňa vôbec netvrdí,
že by sa malo jednať o niektorú zo situácií predpokladaných v § 366 písm. a/ až d/ CSP, ktoré umožňujú
použitie prostriedkov procesného útoku alebo procesnej obrany aj vtedy, ak neboli uplatnené v konaní
pred súdom prvej inštancie. Z daného titulu tak ide o neprípustné novoty v odvolacom konaní, na ktoré -

ani keby boli preukázané (čo však nie je prípad súdenej veci; bližšie body 15. až 17. tohto odôvodnenia)
- by odvolací súd nemohol prihliadať.

19. Odvolací súd nad bezprostredný rámec uvedeného rozhodujúceho záveru dopĺňa, že neobstoja ani
ďalšie skutkové tvrdenia žalobkyne; predovšetkým o tom, že nemala vedomosť o stave nehnuteľností
- terénnej situácii - na mieste samom. Výslovne totiž oboznámenie sa so stavom nadobúdaných

nehnuteľností deklaruje v kúpnej zmluve (okresný súd správne opakovane zdôrazňoval jej článok VI.).
Klesanie terénu spôsobom, kedy rozdiel medzi susednými pozemkami je viac ako jeden meter, je voľne
viditeľné. Pokiaľ by aj žalobkyňa - ako opätovne uvádzala - bola laikom v záležitostiach realizácie
stavieb rodinných domov, je úplne prirodzené, že pred tak závažným a zásadným krokom (nielen z
hľadiska bezprostredne ekonomického/finančného, ale aj z hľadiska „životného“) vyhľadá kvalifikovanú

odbornú pomoc alebo aspoň požiada o odbornú konzultáciu. Osobitne, ak už priamo z kúpnej zmluvy
(článok V.) je zrejmé (vy)budovanie kanalizačného potrubia a stým súvisiace obmedzenie žalobkyne
ako nadobúdateľky pozemku. Dôležitý v tomto smere je tiež fakt, že nešlo vo vzťahu k žalobkyni o
zámer stavby na „zelenej lúke“, ale v danej lokalite už bola realizovaná časť výstavby rodinných domov,
resp. tieto boli rozostavané spôsobom, z ktorého odborníkovi museli byť zrejmé súvislosti trasovania a

spádovania kanalizačného potrubia.
20. Len na okraj krajský súd dodáva, že hoci žalobkyňa spochybňuje presné dátumy ukončenia
jednotlivých stavebných prác v súvislostí či už s kanalizačnou prípojkou (inžinierskymi sieťami) alebo
prístupovou cestou, je nepochybné, že stavby takéhoto rozsahu nie je možné zrealizovať v priebehu
(doslova) pár hodín, či jedného-dvoch dní, ale že sa jedná o činnosti vykonávané dlhodobejšie. Preto,

ak bola bezprostredne pred uzavretím zmluvy si namieste samom pozrieť predmetné nehnuteľnosti, je
zrejmé, že dotknuté stavebné práce musela zaregistrovať a bolo na jej zvážení, či bez toho, aby sa
oboznámila s ich dôsledkami (napr. prostredníctvom už vyššie spomínanej konzultácie s odborníkom)
pristúpila k nadobudnutiu nehnuteľnosti, resp. k uzavretiu kúpnej zmluvy.

21. S určitým zjednodušením, ale presne vystihujúcim podstatu súdeného sporu, možno uviesť, že
žalobkyňa nepreukázala, že by si v rámci kontraktačného procesu so žalovaným vymienila kúpu
pozemku s ňou (prioritne v odvolaní) deklarovanými vlastnosťami. Preukázané bolo kúpenie „len“
stavebného pozemku, čo nehnuteľnosti predávané (aj) žalovaným v zmysle § 43h zákona č. 50/1976 Zb.
jednoznačne spĺňali. Argumentácia žalobkyne je tak v nemalej miere snahou o zmiernenie následkov

vlastnej nedôslednosti (čiastočne snáď ospravedlniteľnej nadšením s vízie postavenia si vlastného
rodinného domu) pri uzatváraní kúpnej zmluvy.

22. Žalobkyňa síce odvolaním napadla „celý“ rozsudok okresného súdu, t.j. aj výrok o nároku na náhradu
o trov prvoinštančného konania, ale výlučne v súvislosti s ňou tvrdenou nesprávnosťou rozhodnutia vo

veci samej (zamietnutím žaloby). Nadväzne, potvrdenie rozhodnutia v meritórnej časti zakladá vecnú
správnosť (pre viazanosť odvolacieho súdu konkrétnymi odvolacími dôvodmi - § 380 ods. 1 CSP) aj od
neho závislého výroku o náhrade trov konania. Len na okraj krajský súd dopĺňa, že okresný súd náležite
aplikoval zásadu plného úspechu v spore (§ 255 ods. 1 CSP).

23. O trovách odvolacieho konania rozhodol krajský súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s 396 ods. 1 CSP.
Odvolateľka - žalobkyňa nebola v tomto štádiu konania (vôbec) úspešná, preto má žalovaný voči nej
nárok na náhradu trov odvolacieho konania v (plnom) rozsahu - 100%.

24. Toto rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku j e p r í p u s t n é dovolanie z dôvodov vymedzených v § 420 a § 421 ods. 1 CSP.
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané, v lehote dvoch mesiacov
od doručenia tohto rozhodnutia na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie je podané včas aj

vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom a dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom. Táto povinnosť neplatí v prípadoch vymedzených v § 429 ods. 2 CSP.