Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 26. január 2017

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Co/711/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1408212296
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Bolebruch

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1408212296.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Bolebrucha a sudcov

JUDr. Ing. Maria Dubaňa a JUDr. Alexandry Hanusovej v právnej veci žalobcu: Stambre, s.r.o., Pod
záhradami 64, Bratislava, zastúpeného Advokátska kancelária JUDr. Šimon Meliš, s.r.o. v likvidácii,
Partizánska 3, Bratislava, proti žalovanej: L. Š., Ž. X, G. J. G., zastúpenej Advokátska kancelária
JUDr. Andrej Jaroš, spol. s r.o., Námestie sv. Anny 20, Trenčín, o zaplatenie 560,32 eura s prísl. a o
zaplatenie zmluvných pokút, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava IV č.k.
11C/311/2008-219, zo dňa 14.2.2012, v spojení s opravným uznesením č.k. 11C/311/2008-258, zo dňa
10.11.2014, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti p o t v r d z u j e .

Žalovanej p r i z n á v a proti žalobcovi plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalovanej uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi 560,32 eura
spolu s poplatkom z omeškania 2,5 promile za každý deň omeškania z dlžnej sumy 280,16 eura od
31.10.2005 do 31.12.2008, z dlžnej sumy 280,16 eura od 1.12.2005 do 31.12.2008, najmenej však 0,83
eura za každý začatý mesiac omeškania a s poplatkom z omeškania 1 promile za každý deň omeškania,
najmenej však 0,83 eura za každý začatý mesiac omeškania z dlžnej sumy 560,32 eura od 1.1.2009 do

zaplatenia (výrok I.) a vo zvyšku žalobu zamietol (výrok II.). Rozhodol, že o trovách konania rozhodne
po právoplatnosti veci samej (výrok III.).

2. V odôvodnení konštatoval, že žalobca v dôvodoch žaloby uviedol, že sporové strany, žalobca ako
prenajímateľ a žalovaná ako nájomca, uzavreli 26.9.2005 zmluvu o nájme bytu č. XX v Bratislave, G.
XX, na dobu určitú od 1.10.2005 do 31.12.2005, kde sa žalovaná zaviazala o.i. platiť nájomné 8.440,-
Sk mesačne pripísaním uvedenej sumy na účet prenajímateľa. Žalovaná po uplynutí doby nájmu byt

nevysťahovala a byt ďalej užívala. Žalobca nepodal návrh na vypratanie bytu na súde do 30 dní, čím
sa nájom obnovil od 1.1.2006 do 31.3.2006; takto sa nájom obnovoval až do 30.6.2007. Žalovaná
byt vypratala v apríli 2007, teda nájom zanikol 30.6.2007. Žalovaná nezaplatila nájomné za dobu od
novembra 2005 do júna 2007 ani sčasti, t.j. 20 kalendárnych mesiacov po 8.440,- Sk, spolu 168.800,- Sk,
spolu s príslušenstvom (úrokom z omeškania) za jednotlivé mesiace omeškania. Z odôvodnenia žaloby
ďalej vyplýva, že sporové strany si v zmluve o nájme dohodli zmluvnú pokutu 0,1 % denne za každý deň
omeškania so zaplatením akejkoľvek peňažnej pohľadávky podľa tejto zmluvy. Podľa žalobcu žalovaná

nezaplatením nájomného riadne a včas porušila povinnosť zaplatiť peňažnú pohľadávku a preto je
povinná zaplatiť zmluvnú pokutu 0,1% denne z dlžnej sumy 8.440,- Sk za každý deň omeškania so
zaplatenímnájomnéhozajednotlivémesiacenájomnéhood26.10.2005avnasledujúcichmesiacochvr.
2005, 2006, 2007, naposledy od 26.5.2007 do zaplatenia. Žalobca ako prenajímateľ odovzdal žalovanejpri podpise zmluvy o nájme najmä, nie však výlučne, 4 kľúče od vchodových dverí, 2 magnetické kľúče,
2 kľúče od poštovej schránky, 4 kľúče od vstupných dverí do bytového domu a všetky listiny týkajúce sa
prenajímaného bytu. Sporové strany sa dohodli, že byt sa považuje za odovzdaný, ak nájomca odovzdá

všetky kľúče a listiny týkajúce sa bytu v deň nasledujúci po dni, v ktorom zanikol nájom. Žalovaná byt
podľa zmluvy riadne neodovzdala; tieto (kľúče) bola povinná odovzdať 1.7.2007, čo neurobila a je v
omeškaní od 2.7.2007 do 21.10.2007, celkom 112 dní. Podľa zmluvy o nájme je preto povinná zaplatiť
zmluvnú pokutu 500,- Sk denne, celkovo 56.000,- Sk. Z tejto sumy si žalobca uplatňuje zmluvnú pokutu
nasumu45.500,-Sk,t.j.zaobdobieod2.7.2007do30.9.2007,za91dníomeškania.Žalobcasiuplatňuje

aj zmluvnú pokutu 5.000,- Sk za porušenie zmluvnej povinnosti žalovanej a to 31 dní pred ukončením
doby nájmu, ktorý skončil 30.6.2007, žalobcovi písomne oznámiť, že nemá záujem o uzavretie zmluvy
za rovnakých podmienok.

3. Súd prvej inštancie uviedol, že žalobca podaním z 27.1.2009, ešte pred začatím pojednávania vo veci
samej, navrhol zmenu žalobného návrhu (čiastočne vzal žalobu späť, v časti ju zmenil, v časti žalobu

rozšíril). Súd prvej inštancie uznesením z 8.6.2009 zastavil konanie v časti o zaplatenie istiny 5.042,81
eura, zastavil konanie v časti o zaplatenie zmluvnej pokuty 0,1 % denne z jednotlivých súm mesačného
nájomného zo sumy 280,15 eura od 26.12.2005 a za nasledujúce mesiace, naposledy od 26.5.2007
do zaplatenia a pripustil zmenu žalobného petitu tak, aby namiesto úroku z omeškania bola žalovanej
uložená povinnosť zaplatiť poplatok z omeškania a pripustil rozšírenie žaloby na zaplatenie zmluvnej

pokuty na 9.227,91 eura. Po takto pripustenej zmene žalobného návrhu sa žalobca domáhal zaplatenia:
I. 560,32 eura s poplatkom z omeškania 2,5 promile za každý deň omeškania zo sumy 280,16 eura od
26.10.2005 do 31.12.2008, zo sumy 280,16 eura od 26.11.2005 do 31.12.2008 a poplatku z omeškania
1 promile za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý začatý mesiac z omeškania zo
sumy 560,32 eura od 1.1.2009 do zaplatenia a so zmluvnou pokutou 0,1 % denne zo sumy 280,16 eura

od 26.10.2005 do zaplatenia, zo sumy 280,16 eura od 26.11.2005 do zaplatenia, a II. zmluvnej pokuty
9.227,91 eura; zmenu žalobného návrhu žalobca oprel o § 517 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka
a § 4 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. s tým, že v čase omeškania žalovanej má žalobca nárok
na zaplatenie poplatku z omeškania. Zmluvnú pokutu uplatnil podľa čl. XI ods. 1 nájomnej zmluvy, t.j.
0,1 % dlžného nájomného 8.440,- Sk (280,16 eura) za každý deň od 1.1.2006 do 30.6.2007 vrátane,

t.j. za 546 dní omeškania vo výške 273.000,- Sk (9.061,94 eura). Zmluvnú pokutu 5.000,- Sk (165,97
eura) si žalobca uplatnil za porušenie zmluvnej povinnosti žalovanou podľa čl. XI ods. 5 nájomnej zmluvy
písomne žalobcovi oznámiť 31 dní pred skončením nájmu, že nemá záujem o uzavretie nájomnej zmluvy
za rovnakých podmienok.

4. Súd prvej inštancie z listinných dôkazov zistil, že L. V. ako fyzická osoba a ako vlastníčka uvedeného
bytu a obchodná spoločnosť Stambre, s.r.o., ktorej konateľkou je L. V., ako držiteľ, uzavreli 14.9.2005
písomne zmluvu o prenechaní do užívania podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorej predmetom bolo
bezodplatné prenechanie do užívania jednoizbového bytu č. XX v Bratislave, na G. XX, súp. č. XXXX.
Doba prenechania uvedeného bytu do užívania sa určila na dobu určitú, 61 mesiacov. Dňa 26.9.2005 v

Bratislave uzavrel žalobca ako prenajímateľ a žalovaná ako nájomca, písomne zmluvu o nájme vyššie
uvedeného bytu na dobu určitú od 1.10.2005 do 31.12.2005. Dohodli sa na nájomnom 8.440,- Sk
mesačne a na zábezpeke 5.000,- Sk s tým, že nájomné sa platí vopred, vždy do 25. dňa v mesiaci
pripísaním na účet žalobcu uvedený v zmluve o nájme. Žalovaná zaplatila žalobcovi nájomné 8.440,-
Sk za október 2005 a zmluvnú zábezpeku 5.000,- Sk pri podpise zmluvy. Súd prvej inštancie na základe

vykonaného dokazovania mal za preukázané, že medzi stranami vznikol zmluvný vzťah podľa zmluvy o
nájme uzavretej písomne 25.9.2005 na dobu určitú od 1.10.2005 do 31.12.2005, v zmysle ktorej žalobca
prenechal žalovanej ako nájomcovi za nájomné vyššie uvedený byt do užívania a žalovaná sa zaviazala
platiťnájomnémesačnepo8.440,-Skprevodomnaúčetžalobcu.Malzanesporné,žežalovanázaplatila
nájomné za mesiac október 2005 a zábezpeku 5.000,- Sk. Skonštatoval, že uplynutím doby nájmu

nájomný vzťah skončil, pričom podľa čl. IX ods. 2, ods. 3 zmluvy o nájme nedošlo k odovzdaniu bytu
1.1.2006 žalovanou žalobcovi; žalovaná spolu s Z. I. ďalej v byte zotrvali až do jari 2007, kedy byt
dobrovoľne uvoľnili. Skonštatoval, že nebolo preukázané, že by žalovaná písomne oznámila žalobcovi
31 dní pred skončením nájomného vzťahu, že nemá záujem o uzavretie novej nájomnej zmluvy.

5. Súd prvej inštancie ozrejmil, že žalobca trval na zaplatení žalovanej sumy 560,32 eur s prísl. titulom
nájomného na tom skutkovom základe, že žalovaná nájomné za dva mesiace po 8.440,- Sk t.j. 280,16
eura za mesiace november 2005 a december 2005 nezaplatila; žalobca poprel, že by si so žalovanou
dojednali zmenu formy platenia nájomného na hotovosť. Žalovaná sa v konaní bránila, že nájomnébolo zaplatené v hotovosti v januári 2006 na žiadosť konateľky žalobcu dvakrát po 9.440,- Sk a na
preukázanie uvedenej skutočnosti navrhla vypočuť svedkov Z. I. a S. H.. Z výpovede svedka Z. I. súd
prvej inštancie zistil, že menovaný platil nájomné v hotovosti. Nájomné za uvedené dva mesiace v roku

2005 bolo podľa neho zaplatené ešte v roku 2005, do nového roku 2006 išli s vyrovnaným záväzkom.
Svedok S. H. sa presnejšie k obdobiu ani k výške vyplatených súm Z. I. nevedel vyjadriť. Súd prvej
inštancie vyhodnotil výpovede žalovanej v porovnaní s jej písomným vyjadrením a svedka Z. I. ako
vnútorne rozporné a uviedol, že sa líšili jednak v osobe, kto zaplatil nájomné za uvedené dva mesiace
v roku 2005 a jednak v dobe, ktorú menovaní uvádzali ako termín na vyplatenie nájomného, ako aj

vo výške nájomného. Uvedené nezrovnalosti sa nepodarilo odstrániť ani výpoveďami navrhovaných
svedkov zo strany žalovanej. Vychádzal z toho, že ďalší svedkovia navrhnutí žalobcom neboli osobne
prítomní pri platení úhrad žalovanou a pokiaľ sa aj stretli v reštaurácii s konateľkou žalobcu a s Z. I.,
tak nevedeli upresniť ani orientačne o aké sumy a za aké obdobie sa malo jednať. Z tohto pohľadu ich
výpovede nepreukázali jednoznačne ani tvrdenia žalobcu.

6. Súd prvej inštancie v nadväznosti na uvedené uviedol, že žalobca má dôkazné bremeno ohľadne
všetkých tvrdení, ktorými odôvodňuje svoj návrh. Žalovaný nenesie bremeno tvrdenia ani dôkazné
bremeno v prípadoch, keď iba popiera pravdivosť tvrdení žalobcu alebo keď navrhuje žalobu zamietnuť.
Strana, ktorá tvrdí určitú negatívnu skutočnosť (žalobca tvrdil, že žalovaná nezaplatila), nenesie ohľadne
tejto skutočnosti dôkazné bremeno. Pri popretí tohto tvrdenia protistranou táto sama ponesie dôkazné

bremeno ohľadne svojho pozitívneho tvrdenia. Dôkazné bremeno ohľadne určitých skutočností leží teda
na tej strane sporu, ktorá z existencie týchto skutočností vyvodzuje pre seba priaznivé právne dôsledky.
Dôkazné bremeno spočíva v splnení dôkaznej povinnosti v tom smere, že strana označí dôkazné
prostriedky na preukázanie pravdivosti svojich tvrdení a strana, ktorá nepreukáže pravdivosť svojich
tvrdení, neunesie dôkazné bremeno a musí znášať možné nepriaznivé dôsledky nesplnenia dôkaznej

povinnosti. Súd prvej inštancie dôvodil, že podľa čl. IV ods. 2 zmluvy o nájme bola dojednaná povinnosť
žalovanej ako nájomcu platiť nájomné jednoznačne určená na účet žalobcu. S poukazom na čl. XI ods.
4 zmluvy o nájme (zmluva môže byť zmenená, doplnená alebo zrušená len súhlasným prejavom vôle
zmluvných strán v písomnej forme) dospel k záveru, že zmena nájomnej zmluvy v tejto časti nebola v
predpísanej forme preukázaná (strany to ani netvrdili), konateľka žalobcu zmenu zmluvy v ústnej forme

poprela a zdôraznil, že nebolo preukázané zaplatenie nájomného za november 2005 a december 2005 v
hotovosti priamymi dôkazmi (súhlasné tvrdenie konateľky žalobcu alebo písomné potvrdenie o zaplatení
uvedených súm), ale ani nepriamymi dôkazmi (výpoveďou strán a svedkov). Súd prvej inštancie obranu
žalovanejozaplateníuvedenýchsúmvtejtočastižalobyneprijalažalovanejneuveril;nakoľkozaplatenie
nájomnéhožalovanouzanovemberadecember2005vkonanínemalzapreukázané,súdprvejinštancie

žalobe v tejto časti v zmysle § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyhovel a uložil žalovanej povinnosť
zaplatiť dlžné nájomné. Vo vzťahu k uplatnenému nároku na zaplatenie poplatku z omeškania zo sumy
280,16 eura od 26.10.2005 a 26.11.2005 a od 1.1.2006 do zaplatenia uviedol, že podľa žalobcu sa po
uplynutí lehoty splatnosti nájomného, t.j. 25. dňa v danom mesiaci, dostala žalovaná nasledujúcim dňom
do omeškania, avšak s odkazom na § 697 Občianskeho zákonníka uzavrel, že nájomca sa dostáva

do omeškania po uplynutí 5 dní od jeho splatnosti a preto žalobcovi priznal poplatok z omeškania až
od 31.10.2005 a 1.12.2006 do zaplatenia; v prevyšujúcej uplatnenej časti súd prvej inštancie žalobu
zamietol.

7. K uplatnenému nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty 0,1 % denne z jednotlivých súm nájomného

zo sumy 280,16 eura od 26.10.2005 a od 26.11.2005 do zaplatenia súd prvej inštancie citoval čl. XI
ods. 1 zmluvy o nájme, podľa ktorého nájomca zaplatí prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 0,1
% z dlžnej sumy, ak táto zmluva neurčuje inak, za každý deň omeškania so zaplatením akejkoľvek
peňažnej pohľadávky podľa tejto zmluvy. Nájomca má túto povinnosť bez ohľadu na zavinenie porušenia
svojej povinnosti. Právo prenajímateľa požadovať náhradu škody vo výške skutočnej škody tým nie

je dotknuté. Poznamenal, že zmluvná pokuta je jedným zo zabezpečovacích prostriedkov, ktorej
podstatou je povinnosť zaplatiť určitú čiastku v prípade, že bola porušená zmluvná povinnosť, ktorú
si strany pre prípad jej porušenia dojednali. Účelom zmluvnej pokuty je donútiť dlžníka pod vyhrážkou
majetkovejsankciekriadnemuplneniuzáväzku.Zmluvnápokutatedapredovšetkýmpredstavujehrozbu
dlžníkovi, že pokiaľ nesplní svoju najmä dohodnutú zmluvnú povinnosť, vznikne mu povinnosť poskytnúť

pre ten prípad dojednané plnenie - pokutu. Ak si účastníci záväzkového vzťahu dohodli pre prípad
omeškania so splnením peňažného alebo nepeňažného záväzku zmluvnú pokutu, je dlžník povinný v
prípade omeškania so splnením uvedeného záväzku zaplatiť veriteľovi dojednanú zmluvnú pokutu a
vedľa toho tiež poplatok príp. úrok z omeškania. Porušenie tej istej povinnosti je tak sankcionovanédvakrát. Z tohto dôvodu bol názoru, že pri stanovení výšky zmluvnej pokuty je treba prihliadnuť aj
k tomu, aby zodpovedala významu a hodnote a podmienkam plnenia zabezpečovanej pohľadávky.
Primeranosť výšky zmluvnej pokuty mal za potrebnú posúdiť v každom prípade individuálne s ohľadom

na všetky zvláštnosti daného prípadu. Dohodnutá zmluvná pokuta má v prvom rade čeliť porušeniu
povinnosti - funkcia prevenčná, lebo ak bude zabezpečená povinnosť plnená, bude tým vlastná funkcia
zmluvnej pokuty vyčerpaná. Ďalej vyložil, že zmluvná pokuta má aj funkciu reparačnú - uhradzovaciu,
lebo jej zmyslom je tiež reparovať na strane veriteľa ujmu, ktorá mu vznikla v dôsledku porušenia
povinnosti zo strany dlžníka. Pokutu možno dojednať tak pre prípad nesplnenia vôbec, tak pre prípad

porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti. Ustanovenie § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka
je kogentnej povahy umožňujúce dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad porušenia povinnosti zo
zmluvy vyplývajúcej, pričom za nevyhnutnú súčasť ujednania o zmluvnej pokute mal celkom presné
a určité označenie povinnosti, ktorej neplnením alebo jej vadným splnením vznikne právo na zmluvnú
pokutu. Okruh povinností, ktorý je zabezpečený zmluvnou pokutou nie je obmedzený, pričom základnou
náležitosťou právnych úkonov podľa § 37 Občianskeho zákonníka je ich zrozumiteľnosť a určitosť.

Dôvodil,ženedostatokzrozumiteľnostispôsobujeneplatnosťtakéhoprávnehoúkonu;zaneurčitýprávny
úkonpovažovaltakýprávnyúkon,ktorýjevyjadrenýzrozumiteľne,alejehoobsahjeneurčitý.Nazáklade
vyššie uvedeného súd prvej inštancie uzavrel, že podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute
je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením
ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty; dostatočnosť určenia a zrozumiteľnosť vyjadrenia

povinnosti, plnenie ktorej má zmluvná pokuta zabezpečovať, považoval za podmienku platnosti dohody
o zmluvnej pokute. Súd prvej inštancie v nadväznosti na to vyhodnotil ustanovenie podľa čl. XI ods.
1 zmluvy o nájme zmluvy ako absolútne neplatné; tento svoj záver založil na konštatovaní, že nie je
jednoznačne uvedené, akým konkrétnym porušením zmluvnej povinnosti vzniká žalobcovi nárok na
zaplatenie uvedenej zmluvnej pokuty (nie je uvedené aké peňažné pohľadávky). Z dojednania strán

o dohodnutej zmluvnej pokute nemal za zrejmé, ktorá zmluvná povinnosť mala byť medzi účastníkmi
zabezpečenázmluvnoupokutou.Formuláciuakejkoľvekpeňažnejpohľadávkymalzanejasnúaneurčitú
aj v kontexte s ďalšími odsekmi uvedeného článku, kde v týchto sú presne formulované povinnosti,
nedodržanie ktorých je stíhané oprávnením nároku žalobcu na zaplatenie konkrétnej zmluvnej pokuty.
Mal teda za zrejmé, že v zmluve sú použité formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielnym

spôsobom z čoho vyvodil, že za takejto situácie by mala byť použitá zásada, že takéto pojmy a ujednania
treba vykladať v neprospech toho, kto ich použil, v tomto prípade žalobcu. Keďže súd prvej inštancie bol
názoru, že predmetné dojednanie je pre svoju neurčitosť obsahu neplatné, v zmysle § 37 ods. 1 a § 544
ods. 1 Občianskeho zákonníka žalobu v tejto časti zamietol.

8. K uplatnenému nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty 500,- Sk za každý deň z omeškania vyčíslenej
po zmene návrhu za obdobie od 1.1.2006 do 30.6.2007 vrátane, t.j. za 546 dní omeškania vo výške
273.000,- Sk (9.061,94 eura) a zmluvnú pokutu 5.000,- Sk (165,97 eura), súd prvej inštancie upriamil
pozornosť na čl. XI ods. 2 zmluvy o nájme, podľa ktorého nájomca zaplatí prenajímateľovi zmluvnú
pokutu 500,- Sk za každý aj začatý deň s omeškaním riadneho a včasného vypratania a odovzdania

bytu po skončení nájmu bytu tak, ako je stanovené v čl. IX tejto zmluvy. Tým nie je dotknuté právo
prenajímateľa na náhradu škody vo vzniknutej výške bez ohľadu na zavinenie nájomcu. Ďalej citoval
čl. XI ods. 5, čl. IX ods. 2 a ods. 3 zmluvy o nájme. Mal za to, že z vecného hľadiska má zákonné
kritérium na posúdenie primeranosti zmluvnej pokuty dva aspekty: hodnota a význam zabezpečovanej
povinnosti. Vyslovil názor, že zmluvná pokuta 500,- Sk denne nepochybne zabezpečuje povinnosť

riadneho a včasného vypratania a odovzdania bytu po skončení nájmu bytu tak, ako je stanovené v čl.
IX tejto zmluvy. Vysvetlil, že právny úkon sa prieči dobrým mravom, ak sa jeho obsah ocitne v rozpore s
všeobecne uznávaným názorom, ktorý vo vzájomných vzťahoch medzi ľuďmi určuje, aký má byť obsah
ich jednania, aby bolo v súlade so základnými zásadami mravného poriadku demokratickej spoločnosti.
Dobré mravy netvoria spoločenský normatívny systém, ale sú skôr merítkom etického hodnotenia

konkrétnych situácií zodpovedajúcich všeobecne uznávaným pravidlám slušnosti, poctivého jednania.
S ohľadom na skutočnosť, že § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre zánik nájmu bytu neplatí, mal
súd prvej inštancie v prejednávanej veci za nesporné, že po uplynutím doby nájmu sa nájomný vzťah
medzi stranami podľa zmluvy o nájme skončil 31.12.2005. K obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých
podmienok, ako pôvodne uvádzal žalobca v žalobe v nasledujúcich rokoch 2006 a 2007 nemohlo dôjsť.

V nadväznosti na to skonštatoval, že žalovanej vznikla povinnosť odovzdania a vypratania uvedeného
bytuspolusosplnenímpodmienok,naktorésavnájomnejzmluvezaviazala,vrátaneodovzdaniakľúčov,
listín a iných vecí, nasledujúci deň po dni, v ktorom zanikol nájom, t.j. 2.1.2006.9. Súd prvej inštancie vychádzal zo zistenia, že žalovaná po tom, čo nájomný vzťah zanikol, žalobcovi
kľúče a listiny neodovzdala, pre žalobcu neodovzdala a nevypratala ani byt; súčasne žalovaná 31 dní
pred skončením nájmu písomne neoznámila žalobcovi, že nemá záujem na uzavretí nájomnej zmluvy za

tých istých podmienok. Žalovaná naopak ďalej v byte zostala bývať a tento svoj postup vysvetlila tým, že
malizáujemďalejzostaťbývaťakonájomcovia,pretonemalidôvodžalobcovipísomneoznamovaťopak,
súčasne rokovali s prenajímateľom o uzavretí nájomnej zmluvy. V tejto súvislosti ako dôkaz predložila
aj nepodpísaný návrh nájomnej zmluvy z 31.12.2005 k tomu istému bytu s návrhom na uzavretie
nájomného vzťahu na jeden mesiac, kde prenajímateľom bola obchodná spoločnosť SKY - LINE plus,

spol. s r.o., zastúpená konateľkou L. V.. S uvedeným návrhom doby nájmu však žalovaná podľa jej
tvrdenia nesúhlasila, nakoľko mali záujem užívať byt dlhší čas. Žalovaná aj Z. I. v byte bývali v rokoch
2006 - 2007 a podľa ich tvrdení platili nájomné L. V. v hotovosti, ale žalobca toto vysvetlenie žalovanej
poprel. Súd prvej inštancie dôvodil, že na druhej strane žalobca v konaní netvrdil a ani nepreukázal,
že by a akým spôsobom dal žalovanej najavo, že s jej bývaním v byte nesúhlasí, nepodal návrh na
platenie úhrad za užívanie bytu, či už titulom nájomného alebo titulom bezdôvodného obohatenia,

nedomáhal sa vypratania bytu z dôvodu užívania bytu žalovanou bez právneho dôvodu, nedomáhal sa
odovzdania kľúčov a listín od bytu prevzatých žalovanou, nevyzýval ju písomne ani inak na uvoľnenie
bytu, neuplatňoval si nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa nájomnej zmluvy z 26.9.2005 z titulu
porušenia dohodnutých zmluvných povinností žalovanou. S ohľadom na uvedené súd prvej inštancie
podčiarkol, že postup žalobcu, ktorý evidentne ponechal viac ako dva roky bez povšimnutia neplnenie

si ním tvrdených zmluvných povinností žalovanou (odovzdať kľúče a listiny od bytu po skončení nájmu
31.12.2005, nedomáhal sa uvoľnenia a vypratania bytu, zaplatenia odplaty za užívanie bytu žalovanou
a Z. za roky 2006, 2007, nedomáhal sa zmluvných pokút, neupozorňoval žalovanú jednoznačným
spôsobom, že s jej konaním nesúhlasí), by nemal zostať bez odozvy v jeho rozhodnutí. Mal za to, že
takýto postup žalobcu mohol ostatne žalovanú len utvrdiť v tom, že jej prejav učinený v januári 2006, že

majú záujem zostať v byte bývať ako nájomcovia, bol žalobcom akceptovaný (nájomná zmluva môže
byť uzavretá aj ústne, aj konkludentne); dôvodil tým, že keby zmluvná strana žalobcu trvala na existencii
záväzku, nepochybne by bolo namieste očakávať adekvátnu reakciu po márnom uplynutí lehoty pre
splnenie povinnosti žalovanej odovzdať kľúče od bytu a listiny s bytom, pri neplatení úhrad za užívanie
bytu viac ako poldruha roka zvlášť, keď sám žalobca dokonca svoj postoj vysvetlil tým, že situáciu

toleroval a nepotreboval ju riešiť. Súd prvej inštancie v tomto kontexte poukázal na to, že žalobca si
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za obdobie od 2.1.2006 do 30.6.2007 z titulu porušenia uvedenej
zmluvnej povinnosti podľa zmluvy o nájme uplatnil zmenenou žalobou z 27.9.2009 až po viac ako dvoch
rokoch, v časti dokonca premlčaný. Jeho pozornosti v tejto súvislosti tiež neuniklo, že aj k uvoľneniu
bytu došlo dobrovoľne žalovanou a nie aktívnym zásahom žalobcu a rovnako sa priklonil k obrane

žalovanej, že v nadväznosti na vyššie uvedené nebol dôvod písomne oznamovať žalobcovi, že nemá
záujem na uzavretie nájomnej zmluvy v ďalšom období, keď naopak žalovaná o toto mala záujem. Na
uvedenomzákladesúdprvejinštancievýkonprávažalobcuztitulunárokunazaplateniezmluvnejpokuty
po zhodnotení dôkazov jednotlivo aj vo vzájomnej súvislosti, prihliadnuc na individuálnosť konkrétnej
veci posúdil v zmysle § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka ako rozporný s dobrými mravmi a žalobu v tejto

časti zamietol. Z dôvodu, že žalovaná neporušila zmluvnú povinnosť (čl. XI ods. 5 zmluvy o nájme), súd
prvej inštancie zamietol aj žalobu na zaplatenie zmluvnej pokuty 5.000,- Sk (164,97 eur); o náhrade trov
konania rozhodol v zmysle § 151 ods. 3 O.s.p. tak, že o nich rozhodne až po právoplatnom skončení
veci samej.

10. Proti rozsudku v časti, ktorou súd prvej inštancie zamietol žalobu v časti uplatňovaných zmluvných
pokút podal žalobca odvolanie a žiadal rozsudok v napadnutej časti zmeniť a žalovanej uložiť povinnosť
zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu 0,1 % denne zo sumy 280,16 eura od 26.10.2005 do zaplatenia, zo
sumy280,16euraod26.11.2005dozaplateniaazmluvnúpokutu9.227,91eura.Poukázalpredovšetkým
na skutočnosť, že po 1.1.2006 rokoval so žalovanou o ďalšom užívaní bytu a platení odplaty za toto

užívanie, pričom žalovaná takmer po celý čas užívania bytu prejavovala vôľu uzatvoriť zmluvu o nájme
bytu, tomuto sa nebránila a dôvod neuzatvorenia zmluvy spočíval výlučne v zaneprázdnenosti konateľky
žalobcu a žalovanej a obtiažnosť zladenia ich spoločného postupu. Z rokovania, ako aj prejavov mal
za zrejmé, že žalobca, resp. spriaznená právnická osoba (spoločnosť SKY - LINE plus, spol. s r.o.) mal
vôľu uzatvoriť nájomnú zmluvu v písomnej forme. Pokiaľ išlo o obdobie od uplynutia účinnosti uzavretej

nájomnej zmluvy zo dňa 26.9.2005 do uzavretia novej nájomnej zmluvy, bol si vedomý svojho práva na
zaplatenie odplaty za užívanie bytu žalovanou za toto obdobie, žalovaná prejavovala pripravenosť túto
odplatu zaplatiť a preto vychádzajúc z dobromyseľnosti žalovanej a existencie lehôt, do ktorých uplynutia
je možné si uplatniť právo na súde, sa spoľahol na to, že dodatočne toto obdobie upraví písomnouzmluvou. S ohľadom na výpoveď žalovanej a jej správanie ohľadom uzatvorenia nájomnej zmluvy na
obdobie od 1.1.2006 sa domnieval, že ak by podľa názoru súdu prvej inštancie nemal zostať bez odozvy
v rozhodnutí súdu postup žalobcu, ktorý ponechal viac ako dva roky bez povšimnutia neplnenie si

zmluvných povinností žalovanej, tak by bez odozvy rozhodne nemala zostať skutočnosť, že samotná
žalovaná nevykonala za celé obdobie užívania bytu po 1.1.2006 žiaden úkon smerujúci k uzatvoreniu
nájomnej zmluvy v písomnej forme, a to napriek jej vyjadreniu, že jej takýto stav nevyhovoval. Vyjadril
presvedčenie, že odozva súdu prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí na jeho postup nemá žiaden
normatívny základ. Pokiaľ by sa však malo posudzovať, či je alebo nie je jeho konanie v súlade s

dobrými mravmi, predovšetkým poukázal na závery rozsudku Najvyššieho súdu ČR zo dňa 29.11.2002,
sp. zn. 33 Odo 642/2002, že použitie korektívu dobrých mravov pri výkone práva za účelom dosahovania
idei spravodlivosti v konkrétnom prípade nesmie viesť na druhej strane k oslabeniu princípu istoty
(bezpečnosti) občianskoprávneho styku a tiež na závery iného rozsudku Najvyššieho súdu ČR zo dňa
20.4.2004, sp. zn. 32 Odo 1047/2003, že korektív dobrých mravov nesmie byť na ujmu princípu právnej
istoty a nesmie neprimerane oslabovať subjektívne práva účastníkov vyplývajúcich z právnych noriem.

Uviedol, že si je vedomý možnosti domáhať sa zaplatenia priamo odplaty za užívanie predmetného
bytu (napr. titulom bezdôvodného obohatenia) alebo zmluvnej pokuty, ktorej výška sa odvíjala od výšky
nájomného a obsahovala „nájomné“, ale domáhal sa zaplatenia zmluvnej pokuty z dôvodu, že považoval
podstatne ľahšie domôcť sa zaplatenia zmluvnej pokuty ako bezdôvodného obohatenia, a to najmä z
pohľadu časovej náročnosti, rozsahu dokazovania, a teda aj hospodárnosti pre domáhajúci sa subjekt.

Platné právne predpisy neurčujú, v akej lehote sa má oprávnený subjekt domáhať zaplatenia zmluvnej
pokuty, resp. odplaty za užívanie veci, keď právny poriadok nestanovuje žiadnu prekluzívnu lehotu.
Je daná výlučne premlčacia lehota; mal za to, že práve princíp právnej istoty a vedomie žalobcu o
jeho právach s prihliadnutím na správanie žalovanej, ho viedlo k správaniu, ktoré súd prvej inštancie
sankcionoval odopretím práva. Takýto postup mal v rozpore s princípom právnej istoty, t.j. s materiálnym

právnym štátom a vyslovil názor, že s tým súvisí aj neprimerané oslabovanie jeho subjektívneho práva.
Pri preskúmavaní napadnutého rozhodnutia vytýkal aj vady z pohľadu idei spravodlivosti a upriamil
pozornosť na skutočnosť, že žalovaná užívala majetok, aj keď na jeho užívanie nemala žiaden právny
dôvod, najmä však neplatila za toto užívanie žiadnu odplatu. V konaní mal jednoznačne preukázané,
že žalovaná neplatila odplatu za užívanie predmetného bytu, preto je v tomto skutkový záver súdu prvej

inštancie nesprávny. Z vykonaného dokazovania mu jednoznačne vyplynulo, že žalovanej spolubývajúci
Z. I. na stretnutí verbálne uznal neplatenie odplaty za užívanie bytu, keď dlžná suma mala byť vysoká,
lebo aj z výpovedí svedkov I. N. a I. U. ma za zrejmé, že nešlo o dve - tri nájomné, ale o nájomné za
dlhšie obdobie a o dlh predstavujúci šesťmiestnu cifru, čo pri odplate za užívanie bytu vo výške 8.440,-
Sk, resp. 9.440,- Sk mesačne muselo predstavovať dlh za užívanie bytu za dobu najmenej 12, resp. 11

mesiacov. Výsledkom sporu podľa napadnutého rozhodnutia je to, že žalovaná užívala predmetný byt
bezodplatne necelých 18 mesiacov a jemu bolo priznané zaplatenie nájomného za dva mesiace, s tým,
že ide o zrejmú nespravodlivosť a výrazný nepomer takéhoto záveru. S odkazom na závery rozsudku
Najvyššieho súdu ČR zo dňa 11.9.2002, sp. zn. 26 Cdo 1486/2001 uviedol (pokiaľ ide o právo žalobcu na
zaplatenie zmluvnej pokuty), že žalovaná sa nikdy nedomáhala aplikácie § 3 Občianskeho zákonníka,

keď v konaní poukazovala len na rozpor výšky zmluvnej pokuty 500,- Sk denne s dobrými mravmi.
Avšak aj v prípade, ak by sa žalovaná dovolávala použitia § 3 Občianskeho zákonníka z dôvodu, že
odplatu za užívanie predmetného bytu platila, tento dôvod, ktorý aj tak nie je dôvodom na aplikáciu § 3
Občianskeho zákonníka, by neexistoval, pretože žalovaná odplatu za užívanie bytu neplatila. Naopak,
dôvodom na aplikáciu § 3 Občianskeho zákonníka na strane žalobcu podľa názoru súdu prvej inštancie

je jeho pasivita - fakticky spoliehanie sa na ubezpečovanie žalovanej a súčasne na existenciu právnych
predpisov umožňujúcich bezpečne sa domáhať svojho práva v určitej lehote. Nie je teda žiadny dôvod
spravodlivo požadovať od neho, aby mu ochrana jeho práva bola odopretá, keď uvedené je vo výraznom
nepomere k výhodám žalovanej. Poukazovanie súdu prvej inštancie na predstavy žalovanej o tom, že
jej záujem bývať v byte žalobca akceptoval, mal za nenáležitý, keď opakovane kontaktoval žalovanú za

účelom uzavretia zmluvy. Žalovaná teda musela vedieť, že žalobca má vôľu uzavrieť písomnú zmluvu.
Bývanie žalovanej by sa teda mohlo považovať za plnenie preddavku, pričom v prípade neuzavretia
zmluvy sa veriteľ prirodzene môže domôcť vrátenia poskytnutého plnenia a skutočnosť, že tak urobí
až ku koncu premlčacej lehoty, mu nemôže byť na ťarchu. Namietal nepreskúmateľnosť napadnutého
rozhodnutia v časti, v ktorej súd prvej inštancie konštatoval čiastočné premlčanie práva, keď nie je

zrejmé, ktorá časť je premlčaná, aká bola premlčacia lehota, aké boli skutkové okolnosti premlčania,
ale ani ustanovenie právnej normy, ktorú súd aplikoval, keď konštatoval premlčanie. Nesúhlasil ďalej
s dôvodmi, pre ktoré súd prvej inštancie zamietol právo na zaplatenie zmluvnej pokuty 0,1 % z dlžnej
sumy za každý deň omeškania so zaplatením akejkoľvek peňažnej pohľadávky, pretože odpoveďouna otázku, ktorá zmluvná povinnosť mala byť zabezpečená zmluvnou pokutou je, že ide o včasné
splnenie peňažnej povinnosti podľa predmetnej nájomnej zmluvy. Peňažné povinnosti mal pritom v
zmluve za taxatívne uvedené, a to zaplatenie nájomného, ako aj nedoplatkov (čl. IV ods. 4). Nestotožnil

sa tak s názorom súdu prvej inštancie, podľa ktorého je formulácia „akejkoľvek peňažnej pohľadávky“
nejasná a neurčitá, lebo mal za to, že zmluva určuje peňažné povinnosti žalovanej jasne a určite.
Nesúhlasil ani s názorom, že v danom prípade je potrebné použiť zásadu, že pojmy a ujednania, ktoré
možno vykladať rozdielnym spôsobom, je treba vykladať v neprospech toho, kto ich použil, teda v tomto
prípade žalobcu, a tiež argumentoval tým, že záver súdu prvej inštancie je navyše nepreskúmateľný,

lebo nijako nezdôvodnil, na základe akého právneho predpisu by sa uvedená zásada mala použiť.
Výklad zmluvných ustanovení za úplnej absencie § 35 Občianskeho zákonníka považoval okrem
toho za rozporný s účelom zákona. Na otázku, akým konkrétnym porušením zmluvnej povinnosti mu
vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, možno odpovedať priamo na základe dohody o zmluvnej
pokute - oneskoreným plnením, t.j. porušením povinnosti plniť včas (čl. VII ods. 6 a § 559 ods. 2
Občianskeho zákonníka). Z uvedeného dôvodu sa nestotožnil s tým, že nie sú formulované povinnosti,

ktorých nedodržanie je stíhané oprávnením nárokovať si zaplatenie zmluvnej pokuty. Mal za zrejmé,
že sankcionovanou povinnosťou je oneskorené plnenie. Dohoda o zmluvnej pokute obsahuje presné
určenie, o aké peňažné pohľadávky má ísť, a že má ísť o akékoľvek. Vyjadril presvedčenie, že v dohode
o zmluvnej pokute nie je potrebné kauzistické vymenovanie peňažných pohľadávok, pretože je prípustná
istá miera zovšeobecnenia. Pri použití základných výkladových pravidiel a dodržaní pravidiel výrokovej

logiky potom nie je možné vyložiť si rozdielnym spôsobom dohodu o zmluvnej pokute uvedenú v čl. XI
ods. 1 nájomnej zmluvy. K zamietnutiu žaloby na zaplatenie zmluvnej pokuty 5.000,- Sk (165,97 eura) z
dôvodu, že žalovaná neporušila zmluvnú povinnosť žalobcovi vyvstala otázka, aký význam má vlastne
formulovanie zmluvných povinností. S odkazom na čl. XI ods. 5 nájomnej zmluvy uviedol, že keďže
nájom sa podľa nájomnej zmluvy mal skončiť 31.12.2005, žalovaná ho bola povinná písomne informovať

o svojom záujme o uzatvorenie nájomnej zmluvy najneskôr 30.11.2005, čo však žalovaná neurobila.
Súd prvej inštancie toto nekonanie žalovanej ospravedlnil tak, že jej prejav učinený až v januári 2006, že
má záujem v byte ďalej bývať znamenal, že žalovaná neporušila zmluvnú oznamovaciu povinnosť, teda,
že žalovaná splnila svoju oznamovaciu povinnosť riadne v súlade so zmluvou, keď v januári zostala v
byte bývať. Takýto záver mal za absolútne neodôvodnený a aj napriek neexistencii písomnej dohody o

zmeneoznamovacejpovinnostižalovanejsúdprvejinštanciekonštatoval,žežalovanáuvedenúzmluvnú
povinnosť neporušila a to z dôvodu, že mala záujem o uzavretie nájomnej zmluvy na ďalšie obdobie.

11. Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu žiadala rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej
časti potvrdiť. Uviedla, že ho považuje za správne skutkovo zistený a právne posúdený a v celom

rozsahu sa stotožnila s jeho odôvodnením. Žalobca sa okrem iného domáha zmluvnej pokuty 16,60
eura (500,- Sk) podľa čl. XI ods. 2 nájomnej zmluvy, podľa ktorého nájomca (žalovaná) zaplatí
prenajímateľovi (žalobcovi) túto sumu za každý aj začatý deň s omeškaním riadneho a včasného
vypratania a odovzdania bytu po skončení nájmu bytu. Ozrejmila, že nájomná zmluva bola uzatvorená
na dobu určitú na 3 mesiace, pričom nájom začal 1.10.2005 a mal uplynúť 31.12.2005. Po uplynutí doby

nájmu žalovaná ostala užívať s vedomím žalobcu byt, ale žalobca uskutočnil iba jediný pokus upraviť
podmienky tohto užívania nanovo; žalovaná predloženú zmluvu so spoločnosťou SKY - LINE plus, spol.
s r.o. (podľa vyjadrenia samotného žalobcu spriaznenou osobou s osobou žalobcu) ako prenajímateľom
neakceptovala, a to predovšetkým z toho dôvodu, že táto zmluva mala byť uzatvorená iba na dobu
určitú na jeden mesiac a pravidelne sa mala podpisovať nová zmluva. K zoširoka uvádzaným dôvodom

žalobcu, prečo neuzatvoril novú zmluvu odvolávajúc sa na ideu spravodlivosti a k jeho tvrdeniam, že
si bol veľmi dobre vedomý skutočnosti, že medzi žalobcom a žalovanou neexistoval nájomný vzťah,
a že vedel o svojich nárokoch na odplatu za užívanie bytu (napr. vo forme vydania bezdôvodného
obohatenia) žalovaná poznamenala, že je prinajmenšom pozoruhodné, prečo sa žalobca v odvolaní
nijakým spôsobom nevenuje podstatnej skutočnosti, ktorá sa v podanej žalobe uvádza, že po uplynutí

doby nájmu žalobca nepodal návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní a nájomná zmluva sa s
odkazomna§676ods.2Občianskehozákonníkaobnovilazatýchistýchpodmienokakoboladojednaná
pôvodneatood1.1.2006do31.3.2006.Nájomnázmluvamalabyťtaktoviackrátobnovenáotrimesiace,
až kým žalovaná byt dobrovoľne neprestala užívať. Žalobca v žalobe taktiež požadoval zaplatenie
údajne nezaplateného nájomného za toto obdobie, kedy sa mala obnovovať nájomná zmluva. Tieto

skutočnosti žalobca opätovne uviedol v podaní nazvanom Vyjadrenie zo dňa 26.1.2009. Uviedla ďalej,
že žalobca po doručení vyššie uvedeného Vyjadrenia doručil súdu podanie nazvané Zmena návrhu na
začatie konania, v ktorom už ďalej nepožadoval nájomné za obdobie od 1.1.2006 do vypratania bytu,
ale uplatnil si nárok, okrem iného, na zaplatenie zmluvnej pokuty za nevypratanie bytu v súlade sozmluvou. Dôvody, pre ktoré sa žalobca rozhodol o takúto zmenu žalobného návrhu, nie sú uvedené.
V každom prípade žalovaná mala za to, že týmto dôvodom s určitosťou nebola vedomosť žalobcu o
neexistencii nájomného vzťahu a nárokov na vydanie bezdôvodného obohatenia po celú dobu užívania

bytu žalovanou tak, ako to vo svojich podaniach žalobca viackrát zdôraznil. S ohľadom na uvedené
mala za zrejmé, že žalobca bol až do 26.1.2009 presvedčený o tom, že nájomná zmluva sa podľa
§ 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka každé tri mesiace obnovila, a teda, že medzi žalobcom a
žalovanou existuje riadny nájomný vzťah, čo je aj dôvod, pre ktorý žiadal žalobca zaplatenie nájomného
v pôvodnej žalobe a nie napr. nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Z tohto dôvodu žalovaná

nepovažovala nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za nevypratanie za dôvodný, nakoľko nemala
nijaký dôvod vypratávať byt, ktorý užívala s vedomím a súhlasom žalobcu. Namietala vo vzťahu k
uplatnenému nároku v žalobe na zaplatenie zmluvnej pokuty 165,97 eura (5.000,- Sk) podľa čl. XI. odsek
5 nájomnej zmluvy, v zmysle ktorej bola žalovaná povinná oznámiť žalobcovi aspoň 31 dní vopred, že
nemá záujem uzatvoriť ďalšiu nájomnú zmluvu za rovnakých podmienok ako podmienky dohodnuté v
nájomnej zmluve, že mala záujem uzatvoriť nájomnú zmluvu za rovnakých podmienok a so zreteľom

na všetky preukázané skutočnosti v konaní, byt za rovnakých podmienok aj naďalej užívala (okrem
mierneho zvýšenia tzv. „nájomného“); preto nebola povinná takúto skutočnosť žalobcovi oznamovať a
nárok žalobcu mala v plnej výške za nedôvodný. Taktiež sa v plnom rozsahu stotožnila s odôvodnením
zamietnutia žalobcovho nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty 0,1 % z dlžnej sumy akejkoľvek peňažnej
pohľadávky podľa nájomnej zmluvy a opätovne poukázala na moderačné právo súdu podľa § 545a

Občianskeho zákonníka, na aplikáciu ktorého sú splnené všetky zákonné podmienky, pretože takto
dohodnutá zmluvná pokuta je úplne zjavne neprimeraná zabezpečenej pohľadávke. S prihliadnutím na
výsledky dokazovania (najmä svedecké výpovede Z. I. a S. H.) mala za možné také tvrdenie, že za
užívaniepredmetnéhobytuplatilapravidelneodplatu.Vtejtosúvislostipoukázalananepravdivétvrdenie
žalobcu v odvolaní, ktoré má podľa neho vyplývať z vykonaného dokazovania, a síce, že žalovanej

spolubývajúci Z. I. na stretnutí verbálne uznal neplatenie odplaty za užívanie bytu, keď dlžná suma mala
byť vysoká; oponovala tým, že z vykonaného dokazovania nič takéto jednoznačne nemohlo vyplynúť,
keďže samotný Z. I. poprel akýkoľvek nedoplatok súvisiaci s užívaním bytu a vyššie citované tvrdenie
vyslovili iba svedkovia, ktorých navrhol žalobca, ktorí sú so žalobcom spriaznení a ich výpovede nemôžu
byť bez ďalšieho považované automaticky za správne.

12. Odvolací súd, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 Civilného sporového
poriadku, ďalej len „C.s.p.“), preskúmal rozsudok v napadnutej časti, prejednal odvolanie žalobcu bez
nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 C.s.p. a dospel k záveru, že odvolanie nie je
dôvodné. Rozsudok verejne vyhlásil dňa 26.1.2017 (§ 378 ods. 1, § 219 ods. 3 C.s.p.).

13. Podľa § 470 ods. 1, ods. 2 C.s.p. ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté
predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti. Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

14. Súd prvej inštancie v preskúmavanej veci vykonal náležité dokazovanie potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie opodstatnenosti žaloby na zaplatenie zmluvných
pokút vyplývajúcich z čl. XI ods. 1, ods. 2 a ods. 5 zmluvy o nájme (0,1 % denne zo sumy 280,16
eura od 26.10.2005 do zaplatenia, zo sumy 280,16 eura od 26.11.2005 do zaplatenia, 9.061,94 eura
a 165,97 eura, spolu 9.227,91 eura) ako aj na relevantnosť tvrdení žalovanej z hľadiska skutočností

uvádzaných na svoju obranu. Zhodnotením výsledkov vykonaného dokazovania v súlade s § 191 ods.
1 C.s.p. dospel k správnym skutkovým záverom a na ich základe vyvodil aj správny právny záver o
nedôvodnosti žalobcom uplatňovaného nároku na zaplatenie zmluvných pokút. Náležite na vec aplikoval
zodpovedajúceustanovenia§685ods.1,§710ods.2,§544ods.1,§37ods.1a§3ods.1Občianskeho
zákonníka, ktoré aj správne vysvetlil a svoje dôvody vedúce k zamietnutiu žaloby v tejto časti aj riadne

v súlade s § 220 ods. 2 C.s.p. odôvodnil.

15. Odvolací súd poukazuje na spôsob, akým súd prvej inštancie objasnil charakter inštitútu zmluvnej
pokuty ako zabezpečovacieho prostriedku, ktorého podstatou je povinnosť zaplatiť určitú čiastku v
prípade, že bola porušená zmluvná povinnosť, ktorú si strany pre prípad jej porušenia dojednali s tým, že

nevyhnutnou súčasťou dojednania o zmluvnej pokute je celkom presné a určité označenie povinnosti,
ktorej neplnením alebo jej vadným splnením vznikne právo na zmluvnú pokutu. Okruh povinností, ktorý
je zabezpečený zmluvnou pokutou nie je obmedzený, pričom základnou náležitosťou právnych úkonov
podľa § 37 Občianskeho zákonníka je ich zrozumiteľnosť a určitosť. Svoj právny názor, že nedostatokzrozumiteľnosti spôsobuje neplatnosť takého právneho úkonu dostatočne objasnil, keď za neurčitý
právny úkon považoval taký právny úkon, ktorý je vyjadrený zrozumiteľne, ale jeho obsah je neurčitý
a uzavrel, že podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá

má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty; dostatočnosť určenia a zrozumiteľnosť vyjadrenia povinnosti, plnenie ktorej má zmluvná pokuta
zabezpečovať, adekvátne považoval za podmienku platnosti dohody o zmluvnej pokute. Jeho záver
založený na konštatovaní, že v čl. XI ods. 1 zmluvy o nájme zmluvy nie je jednoznačne uvedené, akým
konkrétnym porušením zmluvnej povinnosti vzniká žalobcovi nárok na zaplatenie uvedenej zmluvnej

pokuty bol na uvedenom základe tiež správny, keď z dojednania strán o dohodnutej zmluvnej pokute nie
je zrejmé, ktorá zmluvná povinnosť mala byť medzi účastníkmi zabezpečená zmluvnou pokutou.

16. Na potvrdenie vecnej správnosti napadnutého rozsudku vo vzťahu k zamietnutému nároku na
zaplatenie zmluvnej pokuty 0,1 % denne z jednotlivých súm nájomného zo sumy 280,16 eura od
26.10.2005 a od 26.11.2005 do zaplatenia podľa čl. XI ods. 1 zmluvy o nájme, pri viazanosti odvolacími

dôvodmi žalobcu, odvolací súd uvádza, že podstatnou náležitosťou dohody o zmluvnej pokute je
určenie zabezpečovanej povinnosti. Zabezpečovanou povinnosťou treba rozumieť povinnosť, ktorú má
jedna zo zmluvných strán voči druhej zmluvnej strane a ktorej splnenie zmluvné strany zabezpečili
prostredníctvom dohody o zmluvnej pokute. Skutočnosť, že určenie zabezpečovanej povinnosti je
podstatnou náležitosťou dohody o zmluvnej pokute vyplýva z § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka,

ako aj z § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uvedené potvrdil aj Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp.
zn. M Obdo V 4/2003 zo dňa 19.11.2003, publikovaný pod č. 92 v Zbierke stanovísk NS a súdov
SR 5/2004, v ktorom vyslovil, že v dohode o zmluvnej pokute výška zmluvnej pokuty alebo spôsob
jej určenia aj povinnosť, ktorú zmluvná pokuta zabezpečuje, musia byť vymedzené určito, inak je
dohoda neplatná. Podľa názoru odvolacieho súdu ak má byť záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty

dojednaný platne, z dojednania o zmluvnej pokute musí jednoznačne vyplývať, splnenie akej konkrétnej
povinnosti je týmto inštitútom zabezpečené, to znamená, pri porušení ktorej konkrétnej povinnosti vzniká
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. So zreteľom na uvedené preto možno zhodne so súdom prvej
inštancie prijať záver, že dojednanie zmluvnej pokuty „0,1 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania so
zaplatením akejkoľvek peňažnej pohľadávky podľa tejto zmluvy“ podmienku určitosti právneho úkonu

nespĺňa. Žalobca pri formulácii textu o zmluvnej pokute v čl. XI ods. 1 nájomnej zmluvy dôsledne
nedbal na to, aby presne, určito a zrozumiteľne vymedzil povinnosť, ktorej porušenie má za následok
vznik práva na zmluvnú pokutu. Neobstojí ani jeho argumentácia, že dohoda o zmluvnej pokute
obsahuje presné určenie, o aké peňažné pohľadávky má ísť, ergo, že má ísť o akékoľvek (peňažné
pohľadávky), pretože akoukoľvek peňažnou pohľadávkou podľa zmluvy o nájme môže byť aj akákoľvek

peňažná pohľadávka vzniknutá zo zmluvných pokút dojednaných v prospech žalobcu v iných článkoch
zmluvy a nielen povinnosť na platenie nájomného a nedoplatkov, ako to tvrdí žalobca v odvolaní.
Odvolací súd je toho názoru, že žalobcom zvolený spôsob dojednania zmluvnej pokuty nepripúšťa
jednoznačný výklad pre porušenie akej povinnosti bola zmluvná pokuta dojednaná; zmluvnú povinnosť,
ktorej splnenie chcel žalobca zmluvnou pokutou zabezpečiť, mohol určiť prostredníctvom odkazu na

príslušné ustanovenie nájomnej zmluvy, kde by bola táto povinnosť (peňažná pohľadávka) vymedzená,
alebo ním mienené „akékoľvek peňažné pohľadávky“ mal vymedziť ich konkrétnym vymenovaním.
Neurčitosť peňažnej povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, neumožňuje zároveň
ani posúdenie primeranosti výšky zmluvnej pokuty vo vzťahu k zabezpečenej povinnosti. Zhodne so
súdom prvej inštancie možno tiež argumentovať tým, že zvolená formulácia „za každý deň omeškania

so zaplatením akejkoľvek peňažnej pohľadávky podľa tejto zmluvy“ je nejasná a neurčitá aj vo väzbe
na ďalšie odseky článku XI nájomnej zmluvy, v ktorých sú presne formulované povinnosti, nedodržanie
ktorých je stíhané oprávnením nároku žalobcu na zaplatenie konkrétnej zmluvnej pokuty.

17. Súd prvej inštancie ďalej konštatoval, že v zmluve sú použité formulácie a pojmy, ktoré možno

vykladať rozdielnym spôsobom, z čoho vyvodil, že za takejto situácie by mala byť použitá zásada
vykladať takéto pojmy a ujednania v neprospech toho, kto ich použil, s čím žalobca nesúhlasil a
takýto záver považoval za nepreskúmateľný, lebo súd prvej inštancie nijako nezdôvodnil, na základe
akého právneho predpisu sa má uvedená zásada použiť; výklad zmluvných ustanovení za absencie
§ 35 Občianskeho zákonníka považoval za rozporný s účelom zákona. Odvolací súd v tejto súvislosti

uvádza, že zvolený výkladový princíp „in dubio contra proferentem“, ktorý aplikoval súd prvej inštancie
sa neprieči (jazykovému) výkladovému pravidlu uvedenému v § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka,
využitím ktorého sa súdu prvej inštancie nepodarilo odstrániť pochybnosti, resp. neurčitosť dojednania
o zmluvnej pokute, keď uviedol, že z dojednania strán o dohodnutej zmluvnej pokute nie je zrejmé,ktorá zmluvná povinnosť mala byť medzi účastníkmi zabezpečená zmluvnou pokutou. Účelom tohto
princípu je motivovať zmluvnú stranu, ktorá navrhuje určitý, nie celkom jednoznačný pojem v zmluve
použiť, formulovať jej znenie tak explicitne, jasne a zrozumiteľne, ako je možné a vziať pritom do úvahy

situácie, ktoré môžu nastať. Navrhovateľ znenia zmluvy by tak mal byť motivovaný k čo najväčšej
obozretnosti a poskytnúť čo možno najviac detailov o jednotlivých povinnostiach zmluvných strán.
Ďalším dôvodom pre aplikáciu tohto princípu je, že pri formulovaní obsahu zmluvy by nikto nemal
mať úžitok z vlastného pochybenia navrhnúť obsah zmluvy čo najjasnejšie a najzrozumiteľnejšie, a to
pre obe zmluvné strany. Výkladovým princípom „in dubio contra proferentem“, ako všeobecne platným

princípom, argumentuje aj Ústavný súd SR v náleze zo dňa 19.6.2008, I. ÚS 243/07, podľa ktorého:
„Ak sú v zmluve použité formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, javí sa byť spravodlivým
vykladať ich v neprospech toho, kto ich do zmluvy vložil. Zmyslom tohto princípu je neumožniť strane
naformulovať v zmluve ustanovenie pripúšťajúce viacvýznamový výklad a následne v zlej viere zneužiť
mnohoznačnosti tohto ustanovenia na úkor záujmov druhej zmluvnej strany.“ V prípade, ak tvorca
zmluvy argumentuje neurčitým ustanovením, ktoré sám v zmluve naformuloval, mal by podľa uvedeného

rozhodnutia „sám preukázať, že nekoná v zlej viere a že medzi stranami bol skutočne konsenzus na
tvorcom zmluvy tvrdenom význame.“ S ohľadom na uvedené odvolací súd zastáva názor, že tento
princíp (ako všeobecné výkladové pravidlo) by mal byť jednoznačne aplikovateľný nielen pre oblasť
spotrebiteľských zmlúv (§ 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka <. právnu ochranu uplatňovaného práva. Na dôvod zakladajúci
absolútnu neplatnosť právneho úkonu súd prihliada aj bez návrhu (z úradnej povinnosti - ex officio).
Pokiaľ žalobca v odvolaní ďalej namietal, že výsledkom sporu podľa napadnutého rozhodnutia je to,
že mu bolo priznané zaplatenie nájomného iba za dva mesiace, ale žalovaná užívala predmetnýbyt bezodplatne necelých 18 mesiacov, v čom je zrejmá nespravodlivosť a výrazný nepomer, treba
poznamenať, že bolo výlučne na slobodnej vôli žalobcu, ktorý ako dominus litis disponuje predmetom
konania, aby zvolil spôsobom, akým svoje právo uplatní na súde a domáhal sa popri zmluvnej pokute

aj vydania plnenia získaného bezdôvodným obohatením.

21. Odvolací súd napokon uznal opodstatnenosť zamietnutia žaloby súdom prvej inštancie aj v časti
nárokovanej zmluvnej pokuty 165,97 eura (5.000,- Sk), ktorú si žalobca uplatnil podľa čl. XI ods. 5
nájomnej zmluvy za porušenie zmluvnej povinnosti žalovanej písomne žalobcovi oznámiť 31 dní pred

skončením nájmu, že nemá záujem o uzavretie nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok. V zmysle cit.
článku je nájomca povinný písomne prenajímateľovi oznámiť aspoň 31 dní pred ukončením doby nájmu,
že nemá záujem o uzavretie novej nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok ako sú v tejto zmluve.
Ak nájomca neoznámi prenajímateľovi aspoň 31 dní pred ukončením doby nájmu, že nemá záujem o
uzavretie novej nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok ako v tejto zmluve, zaplatí prenajímateľovi
zmluvnú pokutu vo výške 5.000,- Sk; na túto zmluvnú pokutu môže byť použitá zaplatená zábezpeka.

Odvolací súd poznamenáva, že okrem dôvodov uvádzaných v ods. 19 a 20 tohto rozsudku, z ktorých
vyplýva správnosť argumentácie súdu prvej inštancie, že žalovaná neporušila zmluvnú povinnosť podľa
čl. XI ods. 5 zmluvy o nájme, lebo mala záujem o uzavretie nájomnej zmluvy v ďalšom období, vyvstáva
otázka, aký význam má ukladanie tejto zmluvnej povinnosti nájomcovi. Podľa čl. V ods. 1 nájomnej
zmluvy bol totiž nájom uzatvorený na dobu určitú, bez vzniku práva na prednostné uzavretie nájomnej

zmluvy alebo iného práva v prospech nájomcu; nesplnenie tejto informačnej povinnosti tak nemá žiaden
vplyv na ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán po ukončení nájmu. Odvolací súd považuje za
obzvlášť neprijateľné sankcionovanie nájomcu za to, že ešte 31 dní pred ukončením doby nájmu chce
zotrvať v nájomnom vzťahu za rovnakých podmienok ako v predmetnej zmluve, nemá preto dôvod
prenajímateľovi oznamovať opak, následne však k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy za rovnakých

podmienok nedôjde, ale nie jeho zavinením, ale z dôvodov na strane žalobcu, ktorý žalovanej predložil
na akceptáciu návrh nájomnej zmluvy (č.l. 52) s podmienkami, ktoré nie sú rovnaké oproti pôvodnej
nájomnej zmluve, minimálne čo do rozsahu doby nájmu (jeden mesiac). Odvolací súd už len záverom
pripomína, že v intenciách čl. XI ods. 5 nájomnej zmluvy na nezaplatenú zmluvnú pokutu (5.000,- Sk)
môže byť použitá zábezpeka, ktorú žalovaná preukázateľne pri podpise nájomnej zmluvy v hotovosti

prenajímateľovi zložila a ktorú si žalobca doposiaľ ponechal.

22. Keďže skutočnosti uvádzané žalobcom v odvolaní neboli ďalej spôsobilé zmeniť správnosť záverov
napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie, na ktorých založil svoje rozhodnutie, odvolací súd rozsudok
súdu prvej inštancie v napadnutej časti, ktorou zamietol žalobu v časti uplatňovaných zmluvných pokút

ako vecne správny v zmysle § 387 ods. 1 C.s.p. potvrdil.

23. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C.s.p.
v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. tak, že žalovanej priznal proti žalobcovi plný nárok na náhradu trov
odvolacieho konania, nakoľko mala vo veci plný úspech.

24. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).