Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. november 2018

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 23C/16/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117251413
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Boris Vittek

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2018:6117251413.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudcom Mgr. Borisom Vittekom v spore žalobcu B10 Developer, s.r.o. so sídlom

A. Rudnaya 26, 010 01 Žilina, IČO 50 573 942, zast. TOMANÍČEK & PARTNERS s.r.o. so sídlom
Sládkovičova 6, 010 01 Žilina IČO 47 239 000 proti žalovanej Y. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom F.. X. XXX/
X, XXX XX A., zast. JUDr. Jánom Legerským, advokátom so sídlom Nám. sv. Anny 25, 911 01 Trenčín
o zaplatenie 2 000 € s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba s a z a m i e t a.

II. Žalovanej s a p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 24.11.2017 domáhal, aby súd uložil žalovanej povinnosť

zaplatiť sumu 2 000 € s 5% úrokom z omeškania ročne zo sumy 2 000 € od 08.08.2017 do zaplatenia
a náhradu trov konania.

2. Uviedol, že dňa 24.04.2017 uzavrel so žalovanou zmluvu o sprostredkovaní, v ktorej sa v čl. I bod
1.2 zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mala žalovaná príležitosť uzavrieť kúpnu
zmluvu s treťou osobou. Za dohodnutú činnosť si dohodli v čl. 2 bod 2.1 províziu 2 000 €. Predmetná
zmluva bola uzavretá na dobu určitú do 30.08.2017. V zmysle čl. IV bod 4.3.1 písm. a) Zmluvy sa strany

dohodli, že žalobcovi vzniká nárok na províziu, ak sprostredkoval žalovanému príležitosť uzavrieť kúpnu
zmluvu, čo sprostredkovateľ preukazuje zmluvou o rezervácii. Splatnosť provízie bola sedem dní od
vzniku nároku. Žalovaná sumu neuhradila.

3. Žalovaná uviedla, že prioritne chcela kúpiť byt v X., preto sa ozvala na inzeráty kúpy bytu v X. a bola
na niekoľkých ohliadkach. Po niekoľkých stretnutiach s maklérkou sa na jednom z bytov aj dohodli a ona
mala zabezpečiť ďalšie kroky ku kúpe s tým, že ju ubezpečila, že byt mala rezervovaný. Následne jej

žalovaná navrhla, že zároveň potrebuje predať svoj byt v A., keďže nemá toľko finančných prostriedkov
a maklérka jej dala podpísať zmluvu o sprostredkovaní. Záujemca o kúpu bytu v A. ju oslovil sám,
nakoľko ľudia v jej okolí vedeli, že chce predať byt. Zoznámila ho s maklérkou, aby ju neobchádzala. H.
ju ubezpečovala, že byt v X. je 100% zabezpečený a preto podpísala zmluvu o rezervácii. Potom ako ju
podpísala jej maklérka uviedla, že predajca bytu v X. sa ho rozhodol nepredať. Po týchto skutočnostiach
sa snažila pre ňu neakceptovateľnú situáciu vyriešiť odstúpením a zrušením zmluvy, pretože by ostala
bez strechy nad hlavou. Podľa zmluvy o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaviazal ponúkať byt za

67 000 €, a pri splnení tejto podmienky mu vznikol nárok na províziu 2000 €, k čomu však nedošlo.
Navyše podľa bodu 4.3.1 písm. a) Zmluvy o sprostredkovaní by splnenie podmienok na províziu musel
zabezpečiť žalobca, ale nie spoločnosť B 10, s.r.o.4. Na to žalobca uviedol, že v zmysle Zmluvy o spolupráci uzavretej medzi B10 Developer, s.r.o. a
B10, s.r.o. sa spoločnosť B10, s.r.o. zaviazala konať v mene a na účet B10 Developer, s.r.o., teda
sa zaväzuje uzatvárať zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti v mene a na účet B 10 Developer, s.r.o., a

teda nárok na províziu vznikol spoločnosti B10 Developer, s.r.o. K záväzku sprostredkovateľa ponúkať
nehnuteľnosti za 67 000 € uviedol, že v zmysle bodu 4.3.1. písm. a) Zmluvy o sprostredkovaní, vzniká
sprostredkovateľovinároknaprovíziu,akobstaralprezáujemcupríležitosť,abymoholzáujemcastreťou
osobou uzavrieť kúpnu zmluvu. Žalobca má zato, že sprostredkoval príležitosť medzi ponúkajúcou na
predajazáujemcomakokupujúcimzapodmienok,ktoréstanovilzáujemcaopredajakupujúci.Žalovaná

podpisom rezervačnej zmluvy prejavila vôľu byt predať za 62 000 €, čo je síce cena nižšia, ale nemá
vplyv na samotný nárok na zaplatenie provízie.

5. Na pojednávaní žalovaná ďalej uviedla, že nie je zrejmé či došlo k platnému uzavretiu zmluvy o
sprostredkovaní, nakoľko nie je zrejmé, prečo za žalobcu koná E. L.. Zmluva je uzavretá na dobu určitú
avšak v dátume absentuje rok. Poukázal nato, že podmienka na províziu sa viazala nato, že príležitosť

obstará žalobca, nie iná spoločnosť. Ďalej uviedla, že príležitosť uzavrieť zmluvu obstarala sama.

6. Žalobca označil nasledovné dôkazy - listiny: Zmluvu o sprostredkovaní, rezervačnú zmluvu, výpis z
Obchodného registra, zmluvu o spolupráci.

7. Žalovaná označila nasledovné dôkazy: formulár o ohliadke bytov, mailovú a inú komunikáciu majiteľa
bytu v X. s maklérkou, mail od maklérky na predaj bytu v L., zvukový záznam o nahrávaní maklérky,
smsky, mailovú komunikáciu, výsluch svedkov E., D., R., O., návrhy kúpnych zmlúv, odstúpenie od
zmluvy o rezervácii.

8. Súd vykonal dokazovanie listinami zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti, zmluvou o sprostredkovaní,
výpisom z Obchodného registra žalobcu, zmluvou o spolupráci, výpisom LV č.XXXX a zistil nasledovný
skutkový a právny stav:

9. Dňa 24.04.2017 mala byť medzi žalobcom ako sprostredkovateľom, za ktorého konala osoba E. L.,

a žalovanou ako záujemkyňou, uzavretá zmluva o sprostredkovaní, predmetom ktorej bol záväzok
sprostredkovateľa, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mala záujemkyňa príležitosť uzavrieť
kúpnu zmluvu s treťou osobou ako kupujúcom k bytu č. X v dome s.č. XXX v k.ú. A.. Sprostredkovateľ
sa zaviazal byt ponúkať za 67 000 €. Provízia sprostredkovateľa bola pri splnení podmienok zmluvy 2
000 €. Uvedená zmluva ako vyplýva z jej znenia bola uzavretá podľa Občianskeho zákonníka.

10. V bode 4.3.1 písm. a) zmluvy o sprostredkovaní bolo dojednané, že sprostredkovateľovi vzniká
nárok na províziu dohodnutú v čl. II, ak obstará pre záujemcu príležitosť, aby mohol s treťou osobou
uzavrieť kúpnu zmluvu podľa požiadaviek záujemcu čo preukazuje sprostredkovateľ uzavretím zmluvy
o rezervácii.

11. V bode 4.4.1 Zmluvy o sprostredkovaní je uvedené, že v prípade vážneho záujmu tretej osoby
záujemca splnomocňuje sprostredkovateľa na prípravu rezervačnej zmluvy, na základe ktorej bude u
sprostredkovateľa v súčinnosti so záujemcom zložená rezervačná záloha na dobu a za podmienok ktoré
sa dohodnú v rezervačnej zmluve medzi treťou osobou a sprostredkovateľom pri podpise rezervačnej

zmluvy.

12. V bode 4.6.1 Zmluvy o sprostredkovaní si strany dohodli, že akékoľvek zmeny či dodatky k zmluve
je možné vykonať výlučne v písomnej forme.

13. Zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti uzavretou medzi B10, s.r.o. ako sprostredkovateľom, žalovanou
ako ponúkajúcou na predaj a záujemcom G. F. je uvedená kúpna cena bytu č. X v dome s.č. XXX v
k.ú A. 62 000 €. V zmysle tejto zmluvy sa zaviazal sprostredkovateľ B10, s.r.o. vykonávať činnosti, na
základe ktorých vznikne záujemcovi G. F. možnosť uzatvorenia zmluvy sa vlastníkom nehnuteľnosti,
na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva a záujemca sa zaväzuje poskytnúť súčinnosť k

uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Sprostredkovateľ sa zaviazal, že po dobu rezervácie neuzavrie rezervačnú
zmluvu s treťou osobou a zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpnu nehnuteľnosti.14. Z výpisu z obchodného registra žalobcu vyplýva, že medzi iným má predmet podnikania realitnú
činnosť.

15. Zo zmluvy o spolupráci uzavretou okrem iného medzi spoločnosťou B10 Developer, s.r.o. a B10
s.r.o. vyplýva, že spoločnosti sa zaviazli, uzatvárať zmluvy o rezervácii v mene a na účet spoločnosti
B10 Developer, s.r.o.

16. Medzi stranami nebolo sporné, že kúpna zmluva ktorej predmetom bol byt č. X v dome s.č. XXX v

kú A., uzavretá nebola, čo vyplýva aj z listu vlastníctva č. XXXX, pre k.ú. A., nakoľko žalovaná je stále
vedená ako vlastníčka bytu č. X v bytovom dome s.č. XXX.

17. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej tiež OZ), spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva
bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

18. Podľa § 52 ods. 2 OZ, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom
alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by

sa inak mali použiť normy obchodného práva.

19. Podľa § 52 ods. 3 OZ, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná
v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

20. Podľa § 52 ods. 4 OZ, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej
zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

21. Podľa § 54 ods. 1 OZ, zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť
od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv,

ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť
svoje zmluvné postavenie.

22. Podľa § 774 OZ, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi
za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak

bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

23. Podľa § 40 ods. 2 OZ, písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.

24. Podľa § 494 OZ, z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdržať alebo

niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať

25. Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

26. Dňa 24.04.2017 mala byť medzi žalobcom a žalovanou uzavretá zmluva o spostredkovaní.
Zmluva o sprostredkovaní je charakterizovaná tým, že sa jedná o dvojstranný právny úkon medzi
záujemcom na strane jednej a sprostredkovateľom na strane druhej, ktorého výsledkom má byť
uzatvorenieďalšejzmluvymedzizáujemcomatreťouosobou.Odmena-províziavzmysle§774OZpatrí
sprostredkovateľovi vtedy, ak táto ďalšia zmluva bola uzatvorená jeho zásluhou, teda ak bolo výsledku

dosiahnuté, teda ak bola kúpna zmluva uzavretá. Uvedená zmluva je takisto aj zmluvou spotrebiteľskou,
nakoľko mala byť uzavretá medzi žalobcom, ktorý konal v rámci jeho obchodnej činnosti a žalovanou,
ktorá v rámci svojej obchodnej či podnikateľskej činnosti nekonala. Ustanovenie § 52 ods. 2 a § 54
ods. 1 OZ stanovuje, že od znenia občianskeho zákonníka sa nemožno odchýliť v prípade, ak je to v
neprospech spotrebiteľa. V danej veci sa však ustanovenie zmluvy o sprostredkovaní v časti týkajúcej

sa provízie odchýlilo od ustanovenia § 774 OZ a to v neprospech spotrebiteľa. Z ustanovenia § 774
OZ vyplýva, že právo sprostredkovateľa na poskytnutie odmeny sa viaže na dosiahnutie výsledku.
Dosiahnutím výsledku má zákon na mysli uzavretie kúpnej zmluvy, nakoľko činnosť sprostredkovateľa
v zmysle zmluvy o sprostredkovaní smerovala k uzavretiu zmluvy o prevode vlastníckeho práva, anie rezervačnej zmluvy, nakoľko ňou samou vôbec k prevodu vlastníckeho práva nedochádza. Teda
ustanovenie § 774 OZ zakladá právo na províziu len v prípade, ak je zmluva uzavretá. Uvedené
ustanovenie, ktoré viaže právo na odmenu až na výsledok-uzavretie kúpnej zmluvy je v spotrebiteľských

vzťahoch vzhľadom na ustanovenia §52 ods. 2 a § 54 ods. 1 OZ kogentné a nemožno sa od neho
odchýliť. V prípade zmluvy o sprostredkovaní sa zmluvné strany odchýlili od znenia zákona a to
v neprospech spotrebiteľa, keď nárok na províziu mal vzniknúť už obstaraním príležitosti uzavrieť
zmluvu, a nie až uzavretím sprostredkovávanej zmluvy. Uvedené dojednanie je tak neplatné pre rozpor
so zákonom, a nakoľko má veriteľ právo od dlžníka niečo žiadať len z platného záväzku, nevzniklo

veriteľovi právo na plnenie, keďže tento záväzok je neplatný (viď napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu
Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 2552/2012, obdobne rozhodnutie Krajského súdu v Prešove sp. zn.
2Co/112/2016). Súd dodáva, že vo vzťahoch nespotrebiteľských je možné dojednať aj takú úpravu, ktorá
vznik nároku na odmenu viaže len na obstaranie možnosti uzavretia zmluvy záujemcovi, čo však tento
prípad nie je (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 696/2008).

27. Navyše ďalším samostatným dôvodom, pre ktorý by žalobca nemal nárok na províziu ani v prípade,
ak by došlo k uzavretiu zmluvy, je nesplnenie podmienok, na ktoré bola provízia viazaná. Ako vyplýva z
bodu 4.3.1 Zmluvy o sprostredkovaní, právo na províziu malo sprostredkovateľovi vzniknúť, ak obstaral
príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu podľa požiadaviek záujemcu, t.j. za cenu 67 000 €. Ako totiž vyplýva
zo zmluvy o sprostredkovaní, sprostredkovateľ - žalobca mal ponúkať predmetný byt za cenu 67 000 €,

pričomvšakvzmluveorezerváciijedojednanákúpnacena62000€.Vzmluveorezerváciivystupujeako
sprostredkovateľ spoločnosť B10, s.r.o. , ktorá však ako vyplýva zo zmluvy o spolupráci bola oprávnená
konať v mene a na účet žalobcu B10 developer, s.r.o. len v rámci uzatvárania rezervačných zmlúv, avšak
nie aj v rámci zmlúv o sprostredkovaní. Nebola, tak oprávnená meniť podmienku a to ani dohodu medzi
ňou a žalovanou za ktorú sa byt bude ponúkať - 67 000 € dojednanú v zmluve o sprostredkovaní za novú

kúpnu cenu 62 000 € uvedenú v rezervačnej zmluve. Teda ak by sa aj pripustilo, že dohoda o novej cene
uvedenej v rezervačnej zmluve 62 000 € je zároveň zmena podmienok v zmluve o sprostredkovaní, za
ktorú sa bude byt ponúkať (67 000 €), uvedená zmena by nebola platná, nakoľko spoločnosť B 10 s.r.o.
nebola oprávnená konať v mene a na účet žalobcu pri zmluve o sprostredkovaní. Vzhľadom nato, že
nebola preukázaná, zmena samotnej zmluvy o sprostredkovaní v časti, za ktorú bol žalobca povinný

ponúkať predmetný byt, nevzniklo mu právo na províziu na základe uzavretia rezervačnej zmluvy na
predaj bytu za cenzu nižšiu ako dojednaná v zmluve o sprostredkovaní. Totižto pojem ponúkať ako jedna
z dvoch častí uzatvárania zmluvy (ponuka - prijatie) je potrebné vykladať tak, že aj zmluva o predaji by
mala byť uzavretá za cenu ponuky, nakoľko to bola požiadavka záujemcu v Zmluve o sprostredkovaní.

28. Nakoľko žalobcovi právo na províziu nevzniklo z vyššie uvedených dôvodov, súd žalobu zamietol.

29. Súd nevykonal ďalšie navrhované dôkazy, keď pre posúdenie vzniku nároku na províziu boli
rozhodné skutočnosti vyplývajúce z vykonaných dôkazov na záver o neexistenciu nároku na províziu
by ďalšie tvrdené skutočnosti, ktoré mali vzísť z ďalších dôkazov nemali vplyv. Z uvedeného dôvodu sa

súd takisto z dôvodu nadbytočnosti nezaoberal týmito ďalšími tvrdeniami vznesenými žalovanou.

30. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

31. Žalovaná mala v konaní plný úspech, keď súd žalobcovi zamietol žalobu, a preto mu jej súd priznal

nárok na náhradu trov konania proti žalobcovi v rozsahu 100%.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Trenčín v troch vyhotoveniach.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie (ktorému súdu je určené, kto ho robí,

ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka konania), proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, žea)neboli splnené procesné podmienky,
b)súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c)rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d)konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e)súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f)súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g)zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h)rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.