Rozsudok ,
Odmietajúce odvolanie, Potvrdzujúce, Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 5. apríl 2017

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 51C/175/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1216218132
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 04. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Krajčová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2017:1216218132.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Michaelou Krajčovou v sporovej

veci žalobcu: 1. D.. B. K., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom E. XXXX/XX, B., 2. D.. F. K., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom E. XXXX/XX, B., obaja zast. NAGYOVÁ & PARTNERS, advokátska kancelária, s.r.o., so
sídlom Farská 8, Nitra, IČO: 47 233 923, proti žalovanému: SIRRAH SK, s.r.o., so sídlom Klincová 37/
B, Bratislava, IČO: 46 741 909, zast. Mgr. Peter Mešenec, advokát, so sídlom Šafárikovo námestie 4,
Bratislava, o zaplatenie 10.000,- € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I.Žalovanýjepovinnýzaplatiťžalobcomspoločneanerozdielnesumu10.000€súrokomzomeškaniavo
výške 5% ročne od 19.07.2016 do zaplatenia, všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšku súd žalobu zamieta.

III. Žalobcom sa priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žaloboudoručenounasúddňa15.11.2016sažalobcoviadomáhalizaplateniaistiny10.000,-€úrokom
z omeškania 5,05% ročne zo sumy 10.000,- € od 19.07.2017 do zaplatenia ako aj náhrady trov konania.

2. Podanie žaloby na súd žalobcovia odôvodnili tým, že so žalovaným dňa 13.06.2014 uzatvorili Zmluvu

o rezervácii nehnuteľností a poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľností v znení jej dodatku (zmluva
o rezervácii), ktorej predmetom bol záväzok žalovaného sprostredkovať uzatvorenie kúpnej zmluvy na
prevod pozemku parcela č. XX/X v k.ú. I. B. od vlastníka tejto nehnuteľnosti pána J. P. (vlastník pozemku)
akoajzabezpečiťvybaveniestavebnéhopovoleniakvýstavberodinnéhodomunatomtopozemkupodľa
bodu 1.1. Zmluvy o rezervácii a ďalších povinností definovaných v bode 2.1. zmluvy o rezervácii.

3. Žalobcovia následne uzatvorili s vlastníkom pozemku dňa 25.06.2014 Kúpnu zmluvu, predmetom

ktorej bol prevod pozemku do vlastníctva žalobcov. Pozemok zo strany žalobcov bol kupovaný za
účelom výstavby rodinného domu, a preto podmienkou kúpy tohto pozemku z ich strany bola aj
existencia a realizácia prístupovej cesty, a to najmä s poukazom na to, že stavebné úrady nevydávajú
stavebné povolenie na stavbu, ak k stavbe nevedie spevnená prístupová komunikácia. Parcela č.
XX, na ktorej mala byť prístupová komunikácia k pozemku, je vedená ako záhrada a v čase podpisu
kúpnej zmluvy nebola spevnenou plochou (a to ani do dňa podania žaloby). Táto podmienka bola
uvedená aj v Zmluve o rezervácii uzavretej so žalovaným. Z uvedeného dôvodu sa žalobcovia v článku

IV. bod 7) kúpnej zmluvy dohodli s vlastníkom pozemku, že vlastník pozemku je povinný zabezpečiť
vybudovanie prístupovej komunikácie (spevnená plocha) na parc. č. XX, v celkovej výmere 516 m2
na vlastné náklady a vo vlastnej réžii v dohodnutom časovom horizonte, podľa ktorého navážka
makadamom 50 cm mala byť vykonaná do 31.12.2014. Zároveň sa dohodli, že nakoľko vydaniestavebného povolenia na stavbu rodinného domu na predmetnom pozemku žalobcami je zo strany
stavebného úradu podmienené vybudovaním prístupovej komunikácie (spevnená plocha), sa vlastník
pozemku zaväzuje vybudovať taký typ prístupovej komunikácie, aký je akceptovaný stavebným úradom

pre účely vydania stavebného povolenia na stavbu rodinného domu. To znamená, že ak makadam vo
výške 50 cm nebude postačujúcim typom prístupovej komunikácie, vlastník pozemku na vlastné náklady
vybuduje iný typ komunikácie doporučený stavebným úradnom. V zmysle uvedeného mal vlastník
pozemku zabezpečiť stavebné povolenie na stavbu prístupovej komunikácie a na základe povolenia túto
komunikáciu zrealizovať navážkou makadamu v lehote do 31.12.2014.

4. Vlastník pozemku na základe urgencií žalobcov, ktorí mu v tejto súvislosti aj udelili plnomocenstvo,
podal dňa 22.12.2014 na príslušný stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavbu - spevnená
plocha na pozemku par. č. XX, k.ú.: I. B.. Stavebný úrad vyzval vlastníka stavby k doloženiu príslušných
príloh k žiadosti o stavebné povolenie, nakoľko vlastník pozemku k svojej žiadosti nepriložil žiadne
zákonom požadované prílohy. Nakoľko ich nedoplnil ani stanovej lehote stavebný úrad rozhodol o

zastavení stavebného konania. Vlastník pozemku následne poveril D.. K. E., aby vypracovala projekt
a zabezpečila stavebné povolenie pre prístupovú komunikáciu. Na základe jej žiadosti o súhlasné
vyjadrenie k projektu, Krajské riaditeľstvo Policajného zboru v Bratislave, Dopravný inšpektorát vydal
dňa 24.0.2016 stanovisko, podľa ktorého nesúhlasí s projektovou dokumentáciou na zrealizovanie
prístupovej komunikácie na pozemku par. č. XX k.ú.: I. B., nakoľko šírkové parametre navrhovanej

prístupovej komunikácie sú v zmysle STN 73 6110/Z2 nepostačujúce.

5. Spevnená plocha na par. č. XX, k.ú.: I. B. nebola zrealizovaná, pričom podľa vyjadrenia dopravného
inšpektorátu, to podľa parametrov navrhovaných vlastníkom pozemku ani nie je možné.

6. Z vyššie uvedeného vyplýva, že vlastník pozemku nesplnil v lehote do 31.12.2014 svoj záväzok
uvedený v článku IV. bod 7) Kúpnej zmluvy zrealizovať spevnenú prístupovú komunikáciu postačujúcu
pre vydanie stavebného povolenie stavby rodinného domu na pozemku par. č. 98/4, ktorý kupovali
žalobcovia.

7. Podľa Zmluvy o rezervácii v rezervačnej zálohe 10.000,- €, ktorú podľa tejto zmluvy boli žalobcovia
povinní uhradiť žalovanému, boli zahrnuté aj náklady spojené s vybavením stavebného povolenia k
výstavbe rodinného domu v cenovej ponuke vo výške 80.000,- € s DPH a s výstavbou stavebného
povolenia takéhoto domu s garážou. Žalobcovia podľa zmluvy o rezervácii uhradili žalovanému
dohodnutú sumu 10.000,- €.

8. Keďže neboli splnené podmienky dohodnuté v kúpnej zmluve zo strany vlastníka pozemku, je
žalovaný povinný podľa bodu 3.5. ods. (v) Zmluvy o rezervácii vrátiť žalobcom sumu 10.000,- €.
Vzhľadom na uvedené vyzvali žalobcovia žalovaného doporučeným listom zo dňa 15.06.2016, aby im
sumu 10.000,- € vrátil do 5 dní od doručenia predmetného listu. Žalovaný túto listovú zásielku neprevzal

a táto bola poštou vrátená dňa 13.07.2016. Vzhľadom na to, že žalovanému lehota na plnenie uplynula
dňa 18.07.2016, si žalobcovia uplatnili úrok z omeškania 5,05% ročne od 19.07.2016 do zaplatenia.

9. Žalobcovia sa na pojednávaní dňa 05.04.2017 pridržiavali žalobného návrhu, pričom uviedli, že ani
do dňa pojednávania nebola splnená povinnosť vlastníka pozemku zrealizovať prístupovú komunikáciu

k pozemku. Ďalej uviedli, že v zmysle zmluvy o rezervácii, ktorá bola doplnená Dodatkom č. 1 v deň
podpisu Kúpnej zmluvy, bolo povinnosťou žalovaného vrátiť zaplatenú sumu 10.000,- € v prípade, ak
vlastník pozemku nesplní túto podmienku uvedenú v kúpnej zmluve. Podľa žalobcov ustanovenie 3.5.
Zmluvy o rezervácii treba vykladať so zreteľom na to, že podľa nich ide o spotrebiteľskú zmluvu, a
preto podľa § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka v pochybnostiach v prípadoch spotrebiteľských zmlúv

platí výklad, ktorý je priaznivejší pre spotrebiteľa. Žalobcovia sa nestotožňujú s výkladom žalovaného
a majú za to, že v bode 3.5 v zmluve je jednoznačne určená povinnosť žalovaného, ako postupovať
v prípade nesplnenia podmienok kúpnej zmluvy. Čo sa týka tvrdenia žalovaného, že suma 10.000,-
€ predstavuje preddavok kúpnej ceny, v čl. I. bode 1.1 zmluvy o rezervácii je uvedené, že nejde o
preddavok, ale rezervačnú zálohu, v ktorej sú zahrnuté poplatky za sprostredkovanie a iné poplatky

a náklady na vybavenia stavebného povolenia. Nemožnosť prenesenia tejto povinnosti na vlastníka
vyplýva aj z kúpnej zmluvy z bodu 5.4, kde dokonca aj v prípade odstúpenia od zmluvy, mal vrátiť týchto
10.000,- € žalovaný a nie vlastník pozemku.10. Žalovaný na pojednávaní dňa 05.04.2017 uviedol, že Zmluva o rezervácii bola pripravená žalovaným
a bola zaslaná na pripomienkovanie žalobcom, ktorí ju aj pripomienkovali, s tým, že následne po
jej uzatvorení boli akceptované ďalšie pripomienky žalobcov a to vo forme Dodatku č. 1. Pokiaľ ide

o povinnosť žalovaného zabezpečiť stavebné povolenie, ako sám žalobca uviedol, vybavenie tohto
povolenia záviselo od vybudovania prístupovej komunikácie k pozemku. Vybudovať túto komunikáciu
bol povinný predávajúci (vlastník pozemku), nie žalovaný. Pokiaľ ide o samotný bod 3.5. zmluvy o
rezervácii, na ktorý sa odvolávajú žalobcovia a na základe ktorého žiadajú žalovanú sumu, tento bod
podľa žalovaného nemôže byť vykladaný len čisto z gramatického hľadiska, ale v širších súvislostiach

a aj po zohľadnení kúpnej zmluvy, ktorú uzatvoril predávajúci a žalobcovia. Je to jednak z toho dôvodu,
že samotná kúpna zmluva so vzťahom žalobcov a žalovaného priamo nesúvisí a ďalším dôvodom je aj
to, že suma 10.000,- €, ktorú žalobcovia uhradili žalovanému, bola preddavkom na kúpnu cenu. Podľa
názoru žalovaného nie je žiadny dôvod na to, aby došlo k vráteniu časti kúpnej ceny alebo poskytnutiu
zľavy z kúpnej ceny. Ak by aj taký dôvod bol, podľa žalovaného by bol na vrátenie povinný predávajúci,
nie žalovaný. K vráteniu žalovanej sumy zo strany žalovaného by mohlo dôjsť v prípade odstúpenia od

kúpnej zmluvy, čo predpokladá článok 5.4. kúpnej zmluvy. Z týchto dôvodov podľa žalobcu uplatnený
nárok žalobcov nie je dôvodný, preto žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť. V prípade omeškania
predávajúceho s vybudovaním prístupovej cesta si navyše mohli žalobcovia uplatniť zmluvnú pokutu,
na ktorú majú nárok v zmysle kúpnej zmluvy. Zároveň žalovaný navrhol, aby súd vypočul p. H., ktorá
bola v rozhodnej dobe zamestnancom žalovaného a mala na starosti práve tento obchod a vybavovanie

celej agendy.

11. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov predložených žalobcom: Zmluva o
rezervácii nehnuteľností a poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľností zo dňa 13.06.2014 (ďalej len
„zmluva o rezervácii“), Dodatok č. 1 k zmluve o rezervácii nehnuteľností a poskytnutí súčinnosti pri

kúpe nehnuteľností zo dňa 25.06.2014 (ďalej len „dodatok č. 1“), Kúpna zmluva zo dňa 25.06.2014
(ďalej len „kúpna zmluva“), Žiadosť o stavebné povolenie v spojenom územnom a stavebnom konaní zo
dňa 22.12.2014, Rozhodnutie - výzva na doplnenie žiadosti a prerušenie konania zo dňa 13.01.2015,
Rozhodnutieozastavenístavebnéhokonaniazodňa01.04.2015,Prístupovákomunikáciaprenapojenie
4 rodinných domov - K. R. - stanovisko k projektu pre územné konanie zo dňa 24.05.2016, fotografie,

príkaz na úhradu zo dňa 16.06.2014, Výzva na úhradu zo dňa 15.06.2016, a na základe takto
vykonaného dokazovania zistil nasledujúci skutkový stav:

Žalovaný je právnická osoba, ktorá má v predmete podnikania okrem iného aj sprostredkovanie predaja,
prenájmu a kúpy nehnuteľností - realitnú činnosť.

Dňa 13.06.2014 uzavreli žalobcovia ako záujemcovia a žalovaný ako sprostredkovateľ Zmluvu o
rezervácii, na základe ktorej sa žalovaný zaviazal vykonať činnosti smerujúce k uzavretiu zmluvy o kúpe
nehnuteľnostišpecifikovanejvčlánkuI.vbode1.1zmluvy,nazákladektorejvlastníknehnuteľnostipredá
nehnuteľnosť záujemcovi (žalobcom).

Žalobcovia na základe uvedenej zmluvy zložili zálohu vo výške 10.000,- €, v ktorej sú zahrnuté poplatky
za sprostredkovanie predaja nehnuteľností v prospech kupujúceho a správne poplatky vo výške 66,- eur.

V rezervačnej zmluve v článku III., bod 3.5, písm. v), sa zmluvné strany dohodli, že v prípade, ak nebudú

splnenépodmienkyzostranyvlastníkaasprostredkovateľa(žalovaného)podľadohodnutýchpodmienok
predmetu a účelu zmluvy, pre tento prípad je sprostredkovateľ (žalovaný) povinný zálohu záujemcovi
(žalobcom) v plnej výške 10.000,- € bezodkladne vrátiť.

Podľa čl. III., bod 3.5. Dodatku č. 1 k Zmluve o rezervácii sa zmluvné strany dohodli v prípade, že nebudú

splnené podmienky zo strany vlastníka a sprostredkovateľa podľa dohodnutých podmienok predmetu
a účelu kúpenej zmluvy, pre tento prípad je sprostredkovateľ povinný zálohu záujemcovi v plnej výške
10.000,- € bezodkladne vrátiť.

Podľa čl. IV., bod 4.2. Zmluvy o rezervácii sa zmluvné strany dohodli, že predaj nehnuteľností je

podmienený vybudovaním cestnej prístupovej komunikácie v období do 31.12.2014 bude urobená
navážka makadamom zo strany vlastníka vo výške 50 cm, ktorá je vedená na LV č. XXXX parcele č. XX
v celkovej výmere 516 m2, pričom všetky náklady hradí vlastník nehnuteľnosti.Dňa 25.06.2014 bola medzi žalobcami ako kupujúcimi a vlastníkom pozemku J. P. ako predávajúcim
uzavretá Kúpna zmluva, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti - pozemku par. č. XX/X, k.ú.: I. B.,
zapísanej na LV č. XXXX do bezpodielového spoluvlastníctva žalobcov v podiele 1/1 k celku a pozemku

parc. č. XX, k.ú.: I. B., zapísanej na LV č. XXXX z podielu 1 do bezpodielového spoluvlastníctva žalobcov
v podiele 1/26 k celku.

Podľa článku IV. bod 7) Kúpnej zmluvy predávajúci vyhlasuje, že zabezpečí vybudovanie prístupovej
komunikácie (spevnená plocha) na parc. č. XX, v celkovej výmere 516 m2 na vlastné náklady a vo

vlastnej réžii.

Podľa článku V., bod 4., druhá veta kúpnej zmluvy odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje
a každý z účastníkov je povinný vydať druhému všetko, čo podľa nej dostal najneskôr do 7 dní odo dňa
odstúpenia od zmluvy a výzvy druhej strany, okrem uplatnenia prípadu podľa článku II., bod 3.5. písm.
v) zmluvy o rezervácii, kedy predávajúci nie je povinný vrátiť kupujúcim prvú časť kúpnej ceny za túto

časť kúpnej ceny je zodpovedný sprostredkovateľ, na základe podpisu rezervačnej zmluvy.

Podľa článku V., bod 5. kúpnej zmluvy sa strany zmluvy pre prípad, že predávajúci (vlastník pozemku)
poruší svoje povinnosti uvedené v článku IV. bod 7 kúpnej zmluvy dohodli na zmluvnej pokute.

Dňa 22.12.2014 bola Miestnemu úradu B. - I. B. podaná žiadosť o stavebné povolenie v spojenom
územnom a stavebnom konaní na stavbu spevnená plocha na pozemku parc. č. XX v k.ú. I. B. na LV
č. XXXX.

Rozhodnutím zo dňa 13.01.2015 Mestská časť B. - I. B. vyzvala na doplnenie žiadosti a rozhodla o

prerušení konania na stavbu A. I. - B., K. R..

Rozhodnutím zo dňa 01.04.2015 Mestská časť B. - I. B. rozhodla o zastavení stavebného konania na
stavbu A. I. - B., K. R., nakoľko nedostatky žiadosti neboli odstránené.

Zo stanoviska Krajského dopravného inšpektorátu, Krajského riaditeľstva Policajného zboru v Bratislave
vyplýva, že nesúhlasí s predloženou projektovou dokumentáciou na stavbu A. I. - B., K. R..

ZVýzvynaúhraduzodňa15.06.2016vyplýva,žežalobcoviavyzvaližalovanéhonavrátenierezervačnej
zálohy 10.000,- € z dôvodu podľa článku III., bod 3.5 zmluvy o rezervácii do 5 dní od doručenia výzvy.

12. Súd nevykonal dokazovanie výsluchom X.. H. navrhované žalovaným, nakoľko v danom prípade
bol sporný výklad ustanovení zmlúv a rozhodnutie vo veci záviselo od právneho posúdenia ustanovení
predmetných zmlúv, a teda výsluch svedkyne k okolnostiam uzatvorenia zmluvy o rezervácii nebol pre
rozhodnutie súdu vo veci samej potrebný.

13. Po právnej stránke súd vec posúdil nasledovne:

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva
bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 52 ods. 2 OZ ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom
alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých

účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by
sa inak mali použiť normy obchodného práva.

Podľa § 54 ods. 1, 2 OZ zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od
tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv, ktoré

mu tento zákon priznáva, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie. V pochybnostiach o obsahu
spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.Podľa § 35 ods. 2 OZ právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s
jazykovým prejavom

Podľa § 2 ods. 3 OZ účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť
dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona
nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť.

Podľa § 51 OZ účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 488 OZ záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie
(pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

Podľa § 491 ods. 1,2 a 3 OZ záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne upravených;
môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§ 51) a zo zmiešaných zmlúv obsahujúcich
prvky rôznych zmlúv. Na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených treba použiť ustanovenia
zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak. Na záväzky zo
zmiešanej zmluvy treba primerane použiť ustanovenia zákona upravujúce záväzky, ktoré sa zmluvou

zakladajú, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.

Podľa § 774 OZ sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za
odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol
výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Podľa § 775 OZ sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade
so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

Podľa § 777 OZ záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité

okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu
uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať
čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.

Podľa § 121 ods. 3 OZ príslušenstvom pohľadávky sú úroky, úroky z omeškania, poplatok z omeškania

a náklady spojené s jej uplatnením.

Podľa § 517 ods. 1, 2 prvá veta OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ide
o omeškanie s plnením peňažného dlhu má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z
omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania

a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. je výška úrokov z omeškania o 5 percentuálnych
bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky, platná k prvému dňu omeškania
s plnením peňažného dlhu.

14. S poukazom na výsledky vykonaného dokazovania a na základe vyššie uvedených citovaných
zákonných ustanovení, dospel súd k záveru, že žaloba žalobcov je dôvodná.

15. V konaní mal súd za preukázané (a medzi účastníkmi nesporné), že medzi žalobcami a žalovaným

došlo dňa 13.06.2014 k uzavretiu platnej Zmluvy o rezervácii a následne došlo dňa 25.06.2014 k
uzavretiu Dodatku č. 1 k tejto zmluve. Rovnako nebolo sporné, že žalobcovia zaplatili na základe tejto
zmluvy rezervačnú zálohu vo výške 10.000,- € a ani to, že vlastník pozemku nezabezpečil vybudovanie
prístupovej komunikácie (spevnená plocha) na parc. č. XX, k.ú. I. B. v zmysle článku IV. bod 7) kúpnej
zmluvy.

16. Sporným vo veci bol výklad ustanovení rezervačnej zmluvy týkajúcich sa vrátenia rezervačnej zálohy
žalobcom v prípade nedodržania predmetu a účelu zmluvy o rezervácii a kúpnej zmluvy. Žalovaný
v konaní namietal, že bod 3.5. zmluvy o rezervácii nemôže byť vykladaný len čisto z gramatickéhohľadiska, ale v širších súvislostiach a aj po zohľadnení kúpnej zmluvy, ktorú uzatvoril predávajúci a
žalobcovia, s tým, že samotná kúpna zmluva súvisí so vzťahom žalobcov a predávajúcim, pričom
suma 10.000,- €, ktorú žalobcovia uhradili žalovanému bola preddavkom na kúpnu cenu. Podľa názoru

žalovaného nie je žiadny dôvod na to, aby došlo k vráteniu časti kúpnej ceny alebo poskytnutiu zľavy
z kúpnej ceny a ak by aj taký dôvod bol, podľa žalovaného by bol na jej vrátenie povinný predávajúci
a nie žalovaný. K vráteniu žalovanej sumy zo strany žalovaného by mohlo dôjsť v prípade odstúpenia
od kúpnej zmluvy čo predpokladá článok 5.4. Kúpnej zmluvy, ku ktorému však zo strany žalovaných
nedošlo.

17. Súd v prvom rade uvádza, že Zmluva o rezervácii uzavretá medzi žalobcami a žalovaným je
nepochybne zmluvou spotrebiteľskou, nakoľko spĺňa všetky zákonné náležitosti spotrebiteľských zmlúv
a bola uzavretá medzi žalovaným ako dodávateľom v rámci predmetu jeho podnikania a žalobcami ako
spotrebiteľmi.

18. V súvislosti s námietkou žalovaného, že kúpna zmluva upravuje výlučne vzťahy medzi žalobcami
a predávajúcim (vlastníkom pozemku), súd uvádza, že práve podpisom Dodatku č. 1 sám žalovaný
previazal svoje povinnosti (vrátane povinnosti vrátiť rezervačnú zálohu) na dodržanie predmetu a účelu
kúpnej zmluvy. V pôvodom znení rezervačnej zmluvy je povinnosť vrátiť rezervačnú zálohu viazaná
výlučne na dodržanie predmetu a účelu rezervačnej zmluvy a až zmenou znenia čl. III., bod 3.5. Zmluvy o

rezervácii Dodatkom č. 1 (ktorého obsah a platnosť nebola medzi stranami sporu sporná) došlo k zmene
povinnosti žalovaného tak, že sa zaviazal vrátiť rezervačnú zálohu v prípade nedodržania predmetu a
účelu kúpnej zmluvy. Navyše vrátenie tejto rezervačnej zálohy nie je ani v zmluve o rezervácii a ani v
kúpnej zmluve viazané na odstúpenie žalovaných od zmluvy.

19. Je rovnako nesporné, že zo strany žalovaných bolo uzatvorenie oboch zmlúv podmienené
vybudovaním prístupovej komunikácie k rodinnému domu. Táto podmienka je zakotvená aj v článku
IV., bod. 4.2. zmluvy o rezervácii a taktiež aj v čl. IV. bod 7) kúpnej zmluvy, v ktorej je jednoznačne
uvedené, že táto zmluva je podmienená vybudovaním vybudovanie prístupovej komunikácie (spevnená
plocha) na parc. č. XX, k.ú. I. B., zapísaného na LV č. XXXX, a to navážkou makadamu do výšky 50 cm

v období do 31.12.2014 a kompletné vybudovanie plnohodnotnej prístupovej komunikácie (spevnená
plocha) s povrchovou úpravou so zámkovou dlažbou a jej skolaudovanie bude zrealizované do 30 dní
od doručenia písomnej výzvy v konečnej fáze dostavby rodinného domu žalobcami, pričom pre prípad,
že by makadam vo výške 50 cm nebol postačujúci pre vydanie stavebného povolenia na stavbu domu
sa vlastník zaviazal vybudovať prístupovú komunikáciu, ktorá bude akceptovaná stavebným úradom pre

účely vydania stavebného povolenia na stavbu rodinného domu.

20. Okrem toho vzájomné prepojenie zmluvy o rezervácii a kúpnej zmluvy vyplýva aj z článku V., bod
4 kúpnej zmluvy, podľa ktorého odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje a každý z jej
účastníkov je povinný vydať druhému všetko, čo podľa nej dostal najneskôr do 7 dní odo dňa odstúpenia

od zmluvy a výzvy druhej strany, okrem uplatnenia prípadu podľa článku II., bod 3.5. písm. v) zmluvy o
rezervácii, kedy predávajúci nie je povinný vrátiť kupujúcim prvú časť kúpnej ceny, za túto časť kúpnej
ceny je zodpovedný sprostredkovateľ, na základe podpisu rezervačnej zmluvy.

21. Súd posúdil ustanovenia oboch zmlúv a dospel k záveru, že z hľadiska gramatického aj

teleologického (účelového) výkladu v súlade s § 35 od. 2 Občianskeho zákonníka je potrebné
konštatovať, že žalovaný je vzhľadom na vyššie uvedené ustanovenie kúpnej zmluvy a zmluvy o
rezervácii povinný vrátiť žalobcom rezervačnú zálohu v prípade nedodržania podmienok kúpnej zmluvy.
Je pritom nesporné, že kúpa nehnuteľností bola zo strany žalobcov výslovne podmienená dodržaním
podmienok podľa ustanovenia čl. IV. bod 4.2. zmluvy o rezervácii a v čl. IV. bod 7) kúpnej zmluvy a

rovnako je nesporné, že táto podmienka ani v čase rozhodovania súdu o nároku žalobcov splnená
nebola.

22. Zmluva o rezervácii v znení dodatku č. 1 v čl. III bod 3.5. upravovala povinnosť vrátiť rezervačnú
zálohu, čo súd posúdil ako sankčný postih žalovaného pre prípad nedodržania uvedených podmienok

tak sprostredkovateľom (žalovaným), ako aj predávajúcim v podobe vrátenia sumy 10.000,- € zloženej
ako rezervačnej zálohy. Účelom sankčných ustanovení je vplývať na druhú stranu tak, aby bola vedená k
včasnému a riadnemu plneniu. Účelom uvedeného ustanovenia zmluvy o rezervácii bolo zabezpečenie
realizácie dojednaných podmienok kúpy predmetných nehnuteľností žalobcami. V súvislosti s účelomustanovenia čl. III., bod 3.5. zmluvy o rezervácii vzhľadom na jeho znenie, je nesporné, že vôľa a úmysel
účastníkov, jednoznačne smerovali k tomu, že žalovaný je povinný vrátiť sumu 10.000,- € zaplatenú
žalobcami ako rezervačný poplatok v prípade nedodržania podmienok a účelu kúpnej zmluvy, pričom

podstatnou podmienkou bolo okrem iného práve vybudovanie prístupovej komunikácie spôsobom
špecifikovaným v kúpnej zmluve. Uvedený výklad teda zodpovedá vôli zmluvných strán, účelu, ktorý
strany sledovali a zodpovedá zneniu príslušných ustanovení zmlúv. Záverom súd dodáva, bez ohľadu na
vyššie uvedené, vzhľadom na to, že zmluva o rezervácii je zmluvou spotrebiteľskou, platí s poukazom
na ustanovenie § 54 ods. 2 taký výklad zmluvy o rezervácii, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší a aj z

tohto dôvodu, aplikujúc uvedené na znenie čl. III., bod 3.5 a článku IV., bod. 4.2. zmluvy o rezervácii
a taktiež aj čl. IV., bod 7) kúpnej zmluvy, vznikol potom žalobcom nárok na vrátenie tzv. „ rezervačnej
zálohy“ vo výške 10 000,- eur a žalovaný je im túto sumu z vyššie uvedených dôvodov povinný vrátiť.

23. K námietke žalovaného, že v zmysle kúpnej zmluvy si mohli žalobcovia uplatniť zmluvnú pokutu súd
poukazuje na skutočnosť, že uplatnenie zmluvnej pokuty alebo iných následkov v zmysle kúpnej zmluvy

voči predávajúcemu je nezávislým právom a nie je prekážkou uplatnenia nárokov zo zmluvy o rezervácii
voči žalovanému, pričom v prípade súbežného uplatnenia nárokov z týchto zmlúv, by potom súd mohol
využiť napríklad moderačné právo v zmysle § 545a OZ.

24. Vzhľadom na uvedené skutočnosti, keďže žalobcovia preukázali svoj nárok na zaplatenie žalovanej

sumy, rozhodol súd tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku a zaviazal žalovaného na zaplatenie
10.000,- € spolu s príslušenstvom.

25. O úrokoch z omeškania s plnením peňažného dlhu a o ich výške rozhodol súd podľa § 121 ods.
3, § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka a § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z.. Žalovaný sa

dostal do omeškania s plnením peňažného dlhu, žalobcoviamali tak nárok domáhať sa proti žalovanému
zaplatenia úrokov z omeškania vo výške, ktorá je o 5 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu, čo je
v danom prípade 5,00 % ročne.

26. Žalobca sa žalobou domáhal zaplatenia úrokov z omeškania vo výške 5,05 %, súd postupujúc
v súlade s vyššie uvedenými zákonnými ustanoveniami upravujúcimi výšku úrokov z omeškania v
občianskoprávnych vzťahoch, zamietol žalobu v časti úrokov z omeškania prevyšujúcej zákonnú výšku
(t.j. v časti 0,05% ročne zo sumy 10 000,- eur od 19.06.2016 do zaplatenia).

27. Žalobcovia mali vo veci plný úspech, preto im súd v súlade s § 255 ods. 1 CSP priznal nárok
na náhradu trov konania v celom rozsahu, pričom o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého

rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu možno vykonať len na návrh oprávneného alebo na návrh toho, kto preukáže, že naňho prešlo
právo z rozhodnutia (§ 37 ods. 3) (ďalej len „oprávnený“). Oprávnený môže podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa tohto zákona, ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie

(§ 38 ods. 1, 2 Exekučného poriadku).

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).