Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 20. máj 2009

Súd: Okresný súd Košice okolie
Spisová značka: 7C/52/2003

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7519200173
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 05. 2009
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Puškášová

ECLI: ECLI:SK:OSKE3:2009:7519200173.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice-okolie samosudkyňou JUDr. Ivetou Puškášovou v právnej veci navrhovateľa S. a.s.

M. N. XX/a,. XXX. XX. B., zast. JUDr. B. S., pracovníčkou navrhovateľa, proti odporcom: Ing. D. S., K.,
D. 1 a Ing. H. S., K., D. XX,. obaja zastúpení JUDr. M. K., M. X,. K. v konaní o vypratanie nehnuteľnosti

r o z h o d o l :

O. v 1. a v 2. rade sú p o v i n n í spoločne vypratať a odovzdať navrhovateľovi:

- stavba - rodinný dom, číslo súpisné 362, parcelu č. 1007 k.ú. M. I.,
orientačné číslo XX,. na S. ulici v obci M. I.,

- nebytový priestor - garáž o výmere 17,70 m2, prislúchajúca k stavbe číslo
súpisné 362, parcela č. 1007 k.ú. M. I., orientačné číslo XX,

- pozemok, parcela č. 1007 o výmere 1139 m2, zastavaná plocha v k.ú. M. I., evidovaná na LV č. 462
k.ú. M. I. do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Protinávrh odporcov sa z a m i e t a .

Žiaden z účastníkov n e m á právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľpodanýmnávrhomžiadal,abysúdrozhodolovypratanínehnuteľnostítak,akojetouvedené
vo výroku tohto rozhodnutia.

Svoj návrh odôvodnil tým, že je vlastníkom predmetných nehnuteľností, ktoré sú evidované na č. 462,
k.ú. M. I..

Dňa 9.3.2001 uzavrel navrhovateľ s odporcom zmluvu o nájme bytu v uvedenom rodinnom dome
č. 3/2001/OS-B, zmluvu o nájme uvedeného nebytového priestoru- garáže č. 3/2001/ OS-N a dňa
12.3.2001 zmluvu o nájme uvedeného pozemku č. 3/2001/OS-P. Doba trvania nájmu bola zmluvnými
stranami dohodnutá na dobu určitú od 1.4.2001 do 31.1.2003, t.j. na 22 mesiacov. Po uplynutí
dojednanej doby nájmu, odporca prenajaté nehnuteľnosti neuvoľnil a to ani na písomnú výzvu.

Ďalej uviedol, že zmluva bola medzi účastníkmi konania uzavretá po vzájomnom prejednaní podľa ich

vôle, určitosti vážne a zrozumiteľne, i keď je pravdou, že zmluva bola podpísaná až 12.3.2003, nemá to
žiadenvýznamkjejúčinnostiazáväznosti.Dobanájmubolapresneuvedenávzmluve,pričomzozmluvy
vôbec nevyplýva žiadna povinnosť uzavrieť nájomnú zmluvu na dobu dlhšiu, ako bola táto uvedená.Dom bol spôsobilý k užívaniu a netrpel žiadnymi vadami, ktoré by odporcom bránili riadnemu užívaniu.
Rozhodnutím Okresného úradu Košice-okolie, bola povolená stavba rodinného domu na účely bývania.
Navrhovateľ riadne umožnil odporcovi užívanie predmetu nájmu, bol spôsobilý tento dom na bývanie,

bolo povolené užívanie stavby rodinného domu na účely bývania, a ak by predmet nájmu trpel určitými
vadami, tak by to boli vady, ktoré by nebránili riadnemu užívaniu.

Odporca v podanom vyjadrení uviedol, že žiada, aby mu navrhovateľ zaplatil úhradu nájomného vo
výške 61.160,- Sk, nakoľko dom nemohol užívať v stave spôsobilom na účel nájmu, aj v období, kedy

dom neužíval, riadne platil nájom. Mal zato, že navrhovateľ porušil svoju povinnosť, ktorá vyplýva z
ustanovení zákona a zároveň žiadal, aby súd určil, že predlžuje dobu nájmu. Vzniesol aj protinávrh,
ktorým žiadal, aby súd určil, že zmluva o nájme bytu v rodinnom dome, uzavretá medzi navrhovateľom
ako prenajímateľom a odporcom ako nájomcom sa uzatvára na dobu od 9.3.2001 do 30.9.2006 a na
takú istú dobu sa predlžuje aj zmluva o nájme nebytového priestoru a zmluva o nájme pozemku.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, listom vlastníctva č. 462 k.ú. M. I., zmluvou o nájme
bytu v rodinnom dome, zmluvou o nájme nebytového priestoru, zmluvou o nájme pozemku, rozhodnutím
o pridelení bytu, zmluvou o uzavretí budúcej zmluve, protokolom o prevzatí a odovzdaní rodinného
domu, výzvami k vyprataniu, rozsudkom 24C/101/2003, znaleckým posudkom, ako i ostatným obsahom
spisu a zistil tento skutkový stav:

Zástupca navrhovateľa uviedol, že medzi účastníkmi konania bola uzatvorená nájomná zmluva na
obdobie od 1.4.2001 do 31.3.2003 t.j. na dobu 22 mesiacov s tým, že odporca nespĺňal ďalšie
predpoklady na predlženie tejto nájomnej zmluvy, vlastník nehnuteľnosti mal teda možnosť uzavrieť
nájomnú zmluvu, avšak z dôvodu, že odporca nespĺňal podmienky, za ktorých mala byť uzatvorená

nájomná zmluva, tak trval na tom, aby vypratal nehnuteľnosť a odovzdal s tým, že odporca tento do
dnešného dňa nielenže neodovzdal, ale ani neuvoľnil. Zároveň súbežne bola uzavretá aj zmluva
o budúcej zmluve s tým, že bolo v nej dohodnuté, že po istej dobe mal právo odporca odkúpiť túto
nehnuteľnosť po splnení podmienok, cena nehnuteľnosti bola v tejto zmluve stanovená tak, že sa
dohodne na základe znaleckého posudku. Následne bol vyhotovený znalecký posudok, odporcovi bol

predložený k podpisu, aj dodatok o budúcej zmluve s tým, že cena bola určená znalcom. Odporca však
tento dodatok nepodpísal. Navrhovateľ ako vlastník má právo žiadať, aby bol tento dom vyprataný.

Odporca v 1. rade vo svojej výpovedi ako účastník konania uviedol, že je pravdou, že podpísal
zmluvu s S., domy boli postavené pre zamestnancov S., vnútornými riadiacimi aktmi boli vymedzené

podmienky, kto každý môže tieto domy v budúcnosti na základe zmluvy o budúcej zmluve odkúpiť a
keď sa započalo s výstavbou rodinných domov, tak ako ekonóm v tom čase odporca pracoval tejto
spoločnosti, zistil vážne nedostatky, počas výstavby boli fakturované veci, ktoré neboli v skutočnosti
urobené a preto zavolal vnútornú kontrolu a aj podľa interných predpisov dal trestné oznámenie na
neznámeho páchateľa. Tieto domy mali byť odpredané za skutočné ceny s tým, že si ich budú môcť

odkúpiť. Následne na to, bola uzavretá zmluva o budúcej zmluve, ku ktorej pristúpil odporca v 1. rade
spoločne aj s manželkou. Na základe toho si vybrali skromný rodinný dom, ktorý predpokladali, že pokiaľ
bude odporca pracovať v S., tak ho dokážu aj splatiť. Nesúhlasil s cenou nehnuteľnosti, na odkúpenie,
ktorá bola podľa jeho názoru, neporovnateľne vyššia ako reálna hodnota.

V januári 2001 nastúpil najvyšší kontrolný úrad na kontrolu do S., predtým predložil zamestnávateľ
nájomnú zmluvu na podpis odporcovi s tým, že treba rýchlo podpísať, lebo že to treba dokladovať pri
kontrole, že sú podpísané nájomné zmluvy. Nájomnú zmluvu odporca podpísal v inom termíne, ako
ostatní. Povinnosťou organizácie podľa zmluvy o budúcej zmluve bolo, že pri podpise nájomnej zmluvy
bude predložená aj cena, ktorá potom bude v dodatku č. 1 a bude predajnou cenou rodinného domu.

S. tento dom, keď odporca podpísal nájomnú zmluvu neskôr, keď mu predložili dodatok zistil, že cena
je podstatne vyššia, ako bola dohodnutá a ako si vybral projekt a pretože existoval rozpočet na tento
dom a odporca o ňom vedel, z toho dôvodu nepodpísal dodatok, pričom viackrát upozorňoval vedenie
spoločnosti na skutočnosť, že cena, ktorú uviedli v dodatku nie je podľa zákona o ocenení nehnuteľnosti,
pretože organizácia mu nikdy nepredložila znalecký posudok. Najvyšší kontrolný úrad, keď bol v S.,

umožnil odporcovi pozrieť sa do znaleckého posudku a dokonca si opísal aj poslednú stranu znaleckého
posudku, kde bola úplne iná cena. Keď už ale podpísal nájomnú zmluvu tak hneď dostal od organizácie
list, že keď skončí nájomná zmluva, tak musí dom vypratať a musí ho odovzdať. Keď organizácia
odporcovi neodovzdala na jeho žiadosť od 1.4.2001 dom do užívania, tak ju viackrát požiadal , abymu odovzdali dom, pretože má podpísanú nájomnú zmluvu. Vymenil zámky, zamkol dom, aby nemohli
odstrániť vady, pričom dom pri zaradení do nehnuteľnosti v S. uviedli cenu 4,5 mil. Sk, odporcovi však
v dohode predložili v znaleckom posudku sumu 3,7 mil. Sk, avšak znalecký posudok znel na 1,3 mil.

Sk, keďže to bol štátny podnik, odporca nechápal, prečo je taká cena. Na základe týchto skutočností
teda ani nepodpísal zmluvu a zároveň ani cenu, ktorá bola stanovená k domu. Následne nato teda
dostal výpoveď od S. pred vypršaním tejto doby, pričom výpoveď bola z dôvodu organizačných zmien,
ale to je tiež predmetom žaloby. V skutočnosti mal odporca záujem tento dom odkúpiť v prípade, ak sa
dohodnú na tejto cene. Aj naďalej sa staral o dom, robil údržbu a veril, že tento dom bude raz jeho. Je

pravdou skutočnosť, že niektorí už mali odkúpené domy a v tom čase ostali už len tri domy, ktoré boli
nevyužité. Jeden bol odporcu, ktorý odmietol podpísať teda ten dodatok, ďalší dom bol postavený pre
námestníka, ktorého tiež potom z organizačných dôvodov preložili do iného odštepného závodu a ten
dom mu nepredali, nakoľko nebol zamestnancom odštepného závodu K. a tretí dom stojí ako nevyužitý,
avšak ako sa dozvedel bol odkúpený v lete.

Na to, že sa ten dom nedá využívať, prišiel až po podpise nájomnej zmluvy, keď pri preberaní spísal
všetky tieto závady, aby mohli byť odstránené, pretože mal odporca inú predstavu. Pred 5-timi rokmi
predložil generálnemu riaditeľovi návrh na mimosúdne dojednanie s tým, že mal záujem tento dom
odkúpiť, avšak odpísal odporcovi s tým, že je potrebné sa dohodnúť na tejto cene, avšak na cene
nehnuteľnosti sa dohodnúť nevedeli.

Odporkyňa v 2. rade vo svojej výpovedi ako účastníčka konania sa pripojila k výpovedi odporcu v 1.
rade - jej manžela. Ďalej uviedla, že má zato, že i naďalej sú nájomcami tohto domu, pričom suma, ktorá
je uvedená ako kúpna cena tohto domu, nemôže byť platná, odporkyňa je ochotná tento domu odkúpiť,
avšak nie za cenu, ktorá bola uvedená navrhovateľom.

Podľa ust. § 676 ods. 1 O.Z., nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ
nedohodne s nájomcom inak.

Podľa ust. § 676 ods. 2 O.Z., ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu

nepodá návrh na vydanie veci, alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa
nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na
dlhšiu dobu ako rok, sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto
dobu.

Podľaust.§710ods.2,prvávetaO.Z.,akbolnájombytudohodnutýnaurčitýčas,zaniknetiežuplynutím
tohto času.

Podľa ust. § 711 ods. 9 O.Z., pri zániku nájmu dohodnutom na určitý čas, nemá nájomca právo na
bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú

náhradu.

V prejednávanej veci je nepochybné, že navrhovateľ je vlastníkom domu, zapísaného na LV č. 462, M.
I., na parcele č. 1007 o výmere 1139 m2, a to zastavané plochy a domu číslo súpisné 362 na parcele č.
1007 a to v celosti. Taktiež je nepochybné, že medzi účastníkmi konania bola dňa 9.3.2001 podpísaná

zmluva o nájme bytu č. 3/2001/OS-B, zmluva o nájme nebytového priestoru č. 3/2001/OS-N a zmluva
o nájme pozemku č. 3/2001/OS-B zo dňa 12.3.2001.

V zmysle zákona, teda nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenechal nájomcovi tento
byt v rodinnom dome do užívania a to na dobu určitú t.j. do 31.1.2003 na dobu 22 mesiacov. V článku

2, zmluvy o nájme bytu č. 3/2001/OS-B je uvedené, že prenajímateľ zachová pre doterajšieho nájomcu
prednostné právo na prípadné dojednanie ďalšieho nájmu, pokiaľ nie je nájom viazaný na výkon určitej
funkcie, ktorú nájomca prestal vykonávať.

V nájomnej zmluve je presne vymedzený predmet, rozsah užívania, výška nájomného a výška úhrady

za plnenie spojené s užívaním tohto bytu, ako i spôsob ich výpočtu, v zmluve sú uvedené aj práva a
povinnosti, ktoré vyplývajú z nájmu bytu.Aj zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá pod číslom 3/2001/OS-P v zmysle ustanovenia
zákona č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov, kde je taktiež uvedený a opísaný
predmet tohto nájmu a síce garáž v rodinnom dome, kde doba nájmu je taktiež určená na dobu

určitú. Zmluva o nájme pozemku bola uzavretá v súlade s ust. § 663 O.Z., kde je pozemok taktiež
presne identifikovaný a bola uzavretá taktiež na dobu určitú. Jedná sa o zmluvu č. 3/2001/OS-P. V
súlade s týmito nájomnými zmluvami, boli teda prenechané odporcom za odplatu nehnuteľnosti - garáž
a pozemok , aby ju v dojednanej dobe užíval.

Odporca nesplnil podmienku pre možnosť predlženia nájomného vzťahu a za tým účelom bol
informovaný prípisom navrhovateľa zo dňa 22.1.2003. Jednou z podmienok bolo i pristúpenie k zmluve
o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva rodinného domu.

Čo sa týka námietok navrhovateľa, že nebolo mu umožnené rodinný dom užívať, súd dáva do pozornosti
skutočnosť, že byt v rodinnom dome netrpel žiadnymi vadami, ktoré by bránili riadnemu užívaniu,

nakoľko jeho tvrdenia o nespôsobilosti užívania sú aj v rozpore s rozhodnutím Okresného úradu Košice
- okolie, č. 2000/27519/OŽ/Ve, ktorým povolil užívanie stavby rodinného domu na účely bývania, ako aj
s príslušnými ustanoveniami zmluvy, ktorú odporca podpísal. Jedná sa o článok I a článok IV, v ktorých
je citované, že nájomca sa oboznámil so stavom prenajímaného bytu, byt preberá bez závad, spôsobilý
k okamžitému nasťahovaniu a bývaniu, čo potvrdzuje podpisom tejto zmluvy a článok VI, záverečné

ustanovenia - 3, kedy účastníci zmluvy prehlásili „ že túto zmluvu pred jej podpisom si prečítali, že
bola uzavretá po vzájomnom prejednaní, podľa ich slobodnej vôle, určite vážne, zrozumiteľne, nie v
tiesni“ ....., čo potvrdzujú svojím podpisom.

Čo sa týka v súlade s ust. čl. IV - predajná cena, zmluvné strany sa teda dohodli tak, že predajná cena

nehnuteľnosti bude cena, ktorá je dojednaná vo výške určenej znaleckým posudkom, vypracovaným
znalcom z odboru stavebníctva a oceňovania nehnuteľnosti v lehote do jedného mesiaca. Po kolaudácii
znalecký posudok vypracoval znalec z odboru stavebníctva Ing. J. H.. Táto otázka bola už vyriešená v
konaní č. 24C/101/2003 a to rozsudkom zo dňa 7.9.2007, ktorý nadobudol právoplatnosť dňa 6.11.2007,
v ktorom je konštatované, že vo veci, týkajúcej sa zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva

rodinného domu zo dňa 5.2.1998 sa účastníci písomne zaviazali, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu
zmluvu, pričom podstatné náležitosti kúpnej zmluvy boli v tejto zmluve vyjadrené a v citovanej zmluve
je aj označený predmet kúpy, zmluva obsahuje dohodu účastníkov o cene predmetu kúpy, aj keď kúpna
cena nie je číselne vyjadrená, ale podľa dohody účastníkov mala byť určená znaleckým posudkom podľa
oceňovacieho predpisu, platného v čase oceňovania, t.j. do jedného mesiaca po kolaudácii rodinného

domu. Z toho vyplýva záver, že dohoda o kúpnej cene, ako opodstatnené náležitosti kúpnej zmluvy
bola v zmluve o budúcej zmluve dostatočne určitá a zrozumiteľná a preto bola platne uzavretá.

Súd má taktiež zato, že v prípade, ak by predmet nájmu trpel určitými vadami, a teda, ak by skutočne
podľa vyjadrenia navrhovateľa, dom bol v čase odovzdávania do nájmu neobývateľný a predmet nájmu

bol aj naďalej po odovzdaní, v stave nespôsobilom na dohodnuté, alebo obvyklé užívanie, nič nebránilo
odporcovi využiť ust. § 679 ods. 1 O.Z. a od zmluvy odstúpiť, alebo požadovať zľavu na nájomnom.

Samotný zánik nájmu, užívania nehnuteľnosti a to rodinného domu, garáže a pozemku, bol dohodnutý
na dobu určitú, v prípade ak sa strany dohodnú, ešte pred uplynutím nájmu, môže dôjsť k predlženiu

tohto nájmu. Medzi účastníkmi konania však k žiadnej dohode nedošlo a preto nájom zanikol uplynutím
doby dňa 31.1.2003 k rodinnému domu a rovnako tak uplynutím doby nájmu, skončil aj nájomný vzťah o
nájme nebytového priestoru a taktiež aj nájomný vzťah zo zmluvy o nájme pozemku. V danom prípade
platí zmluvná voľnosť prenajímateľa, t.z. nie je možné ho nútiť uzavrieť nájomný vzťah na ďalšiu dobu.

Na základe takto zistených skutočností a v súlade s citovanými zákonnými ustanoveniami, súd návrh
navrhovateľa zamietol a rozhodol o vyprataní nehnuteľností.

Odporca svojím podaním v protinávrhu si uplatnil náhradu škody z dôvodu, že ako prenajímateľ mu
neodovzdal predmet nájmu v spôsobilom stave na účel nájmu a tento nemohol užívať. Ako už bolo

vyššie citované, tento v prípade, ak by skutočne stav tohto domu resp. bytu trpel vadami, tak mohol
využiť ust. § 679 ods.1 O.Z., ako už bolo vyššie citované.Odporca zároveň poukazoval na skutočnosti, že počas celej doby riadne platil nájom tohto domu a
preto súd konštatuje, že platenie nájomného podľa zmluvy je jedna zo základných zákonných povinností
nájomcu, preto platenie nájomného, ak by odporca náhradu škody stotožňoval týmto titulom, nie je

možné považovať za škodu, ktorá by vznikla zavinením navrhovateľa. V tejto časti vzniesol zástupca za
navrhovateľa i námietku premlčania, na ktorú súd prihliadol v súlade s ust. § 106 ods. 1 O.Z., kedy sa
právo na náhradu škody premlčí za dva roky odo dňa, kedy sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto
za ňu zodpovedá, v súlade s týmto ustanovením, súd dáva do pozornosti skutočnosť, že ak aj odporcovi
vznikla počas nájomného vzťahu od 1.4.2001 do 31.3.2003 škoda, táto je premlčaná v lehote dvoch

rokov a teda nárok, ktorý bol uplatnený odporcom na náhradu škody podaním na súd dňa 21.2.2005,
sa premlčal dňa 31.1.2005.

Odporca bol zároveň o skončení nájmu a o povinnosti odovzdať nehnuteľnosť, vyzvaný listom zo dňa
27.12.2002 a zároveň bol vyzvaný na zápisničné odovzdanie rodinného domu a priľahlých priestorov,
ktoré doposiaľ neodovzdal. Súd má zato, že protiprávne zabraňuje vlastníkovi vykonávať jeho vlastnícke

práva.

Na základe uvedených skutočností, súd vzájomný návrh odporcu v plnom rozsahu zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods.1 O.s.p. tak, že žiadnemu z účastníkov náhradu

trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd Košice
okolie.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostí (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu s napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny
a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť

len tým, že
a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v ust. § 221 ods. 1,
b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na výkon súdneho rozhodnutia.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková

povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady
súdneho konania, vedie sa výkon rozhodnutia z úradnej moci.