Rozsudok ,
Zastavujúce odvolacie konanie Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 26. marec 2018

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 21C/10/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1217203403
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Buchalová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2018:1217203403.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II sudkyňou JUDr. Dagmar Buchalovou v právnej veci žalobcu: 4. Kvadrant s.r.o.,

Svätoplukova 30, Bratislava, IČO: 36750751, zast. advokátska kancelária Bukovinský & Chlipala, s.r.o.
Svätoplukova 30, Bratislava, proti žalovanému: 1.) UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.,
Želetavská 1, Praha - Michle, Česká republika, IČO: 64948242, konajúca prostredníctvom UniCredit
Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., pobočka zahraničnej banky, Šancová 1/A, Bratislava, IČO:
47251336, 2.) Dražobná spoločnosť, a.s., Zelinárska 6, Bratislava, IČO: 35849703, zast. Advokátska
kancelária STANĚK VETRÁK & PARTNERI, s.r.o., Vlčkova 18, Bratislava, 3.) UCTAM Czech Republic,
s.r.o., Náměstí Republiky 2090/3a, Praha - Nové Město, Češká republika, IČO: 24275671, zast. KŠD

LEGAL advokátska kancelária, s.r.o., Námestie slobody 11, Bratislava, o určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a .

Žalovaní v 1., 2. a 3. rade majú právo na náhradu trov konania vo výške 100 % s tým, že o trovách
konania rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením vydaným vyšším súdnym úradníkom,
po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 22.02.2017 sa žalobca domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd

určil, že dražba nehnuteľností evidovaných na LV č. XXXX a č. XXXX, okres BA I, obec Bratislava - m.
č. Vrakuňa, k. ú. Vrakuňa, ktorá sa konala dňa XX.XX.XXXX u žalovaného v 2. rade a o ktorej priebehu
je vydané osvedčenie vo forme notárskej zápisnice E. XXXX/XXXX, E. XXXX/XXXX, E. XXXX/XXXX
je neplatná.

2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že je výlučným vlastníkom nehnuteľností evidovaných na LV č. XXXX
a č. XXXX - pozemku parc. reg. C, parc. č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvoria o výmere XXXX

A., pozemku parc. reg. C, parc. č. XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere XX A., pozemku
parc. reg. C, parc. č. XXXX orná pôda o výmere XXXXX A., pozemku parc. reg. C, parc. č. XXXX/
X orná pôda o výmere XXXXXX A. a pozemku parc. reg. C, parc. č. XXXX/X zastavané plochy a
nádvoria o výmere XXXXX m2 (ďalej len "nehnuteľnosti"). Na základe zmluvy o úvere č. XXXXXX/
CORP/XX/XXX zo dňa 25.09.2007 žalovaný v 1. rade poskytol žalobcovi úver v sume 542.500.000,00
SKK (18.007.700,98 Eur), pričom táto pohľadávka bola okrem iného zabezpečená zriadením záložného
práva na nehnuteľnostiach v prospech žalovaného v 1. rade. V zmysle zmluvy o zriadení záložného

právaknehnuteľnostiamč.XXXXXXD/CORP/XX/XXXzodňa19.09.2007azmluvyozriadenízáložného
práva k nehnuteľnostiam č. XXXXXXF/CORP/XX/XXX zo dňa 24.09.2009 sa pre prípad, že žalobca ako
dlžník nesplní zabezpečovanú pohľadávku ani po predchádzajúcom upozornení žalovaného v 1. rade
ako záložného veriteľa, dohodlo, že žalovaný v 1. rade bude oprávnený uspokojiť svoju zabezpečovanúpohľadávku z výťažku získaného predajom zálohu exekúciou, verejnou dražbou alebo iným spôsobom,
podľa predpisu, ktorý bude platný v dobe vzniku podmienok oprávňujúcich záložného veriteľa na výkon
záložného práva. Nakoľko sa žalobca dostal do omeškania s plnením svojho dlhu vzniknutého na

základe úverovej zmluvy, žalovaný v 1. rade pristúpil k výkonu záložného práva predajom nehnuteľností
na dražbe. Žalovaný v 1. rade na výkon dobrovoľnej dražby využil služby žalovaného v 2. rade ako
dražobníka. Pre účely predaja nehnuteľností na dražbe si žalovaný v 2. rade dal vypracovať znalecký
posudok č. XXX/XXXX vypracovaný dňa 11.12.2015, ktorým bola všeobecná hodnota nehnuteľností
stanovená na 13.327,482,00 Eur (ďalej len "znalecký posudok 1"). Nakoľko žalobca vzniesol námietku

proti tomuto posudku a požiadal o zabezpečenie ďalšieho znaleckého posudku, bol dňa 26.01.2016
vypracovaný nový znalecký posudok č. XX/XXXX, ktorý ohodnotil nehnuteľnosti na 13.931,148,24 Eur
(ďalej len "znalecký posudok 2"). Žalobca mal za to, že cena nehnuteľností v sporných znaleckých
posudkoch je značne podhodnotená a preto na svoje náklady dal vypracovať nové znalecké posudky
(č. XX/XXXX zo dňa 09.02.2016, resp. č. X/XXXX zo dňa 10.02.2016), ktorými bola všeobecná hodnota
nehnuteľností stanovená na 19.903.958,00 Eur, resp. 27.180.000,00 Eur. Na podklade znaleckého

posudku 2 a na návrh žalovaného v 1. rade pristúpil žalovaný v 2. rade dňa 04.03.2016 k dražbe
nehnuteľností, pričom tá bola neúspešná. Dňa 25.01.2017 došlo k opätovnej dražbe nehnuteľností,
kde tieto boli vydražené žalovaným v 3. rade ako vydražiteľom za sumu 8.200.00,00 Eur. O priebehu
dražby vydala osvedčenie notárka O.. A. Z. vo forme notárskej zápisnice E. XXXX/XXXX, E. XXXX/
XXXX, E. XXXX/XXXX. Žalobca má za to, že nehnuteľnosti boli predané výrazne pod ich reálnu

hodnotu,vydražiteľomsastalaosobamajetkovoprepojenánazáložnéhoveriteľa,postupomžalovaného
v 2. rade bola znemožnená účasť na dražbe tretej osobe a dražby sa zúčastnil iba jeden záujemca.
Žalovaný v 3. rade patrí spolu so žalovaným v 1. rade do finančnej skupiny UniCredit. V dôsledku tejto
skutočnosti preto nebolo reálnym záujmom žalovaného v 1. rade ako záložného veriteľa dosiahnuť pri
dražbe najvyššiu cenu, ale práve naopak za minimálnu možnú cenu nadobudnúť do vlastníctva skupiny

UniCredit nehnuteľnosti s cieľom ich následne predať za reálnu trhovú hodnotu a tak skutočne reálne
profitovať na úkor žalobcu. Konaním žalovaného v 2. rade navyše nebol na dražbu pripustený záujemca
spoločnosť DUO Consulting, s. r. o., ktorý preukázal, že poslal na účet žalovaného v 2. rade dražobnú
zábezpeku a teda splnil podmienky účasti na dražbe. Zákonodarca pritom jednoznačne požaduje, aby
sa dražby zúčastnilo viac osôb, teda najmenej dve.

3. Žalovaný v 2. rade so žalobou nesúhlasil, žiadal ju zamietnuť, pričom uviedol, že predpokladom
úspechu žaloby v rámci konania o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je kumulatívne preukázanie
porušenia ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, poškodenia práv žalobcu a príčinnej súvislosti
medziporušenímzákonaapoškodenímprávžalobcu.Hodnotupredmetudražby(akideonehnuteľnosť)

stanovuje znalec z príslušného odboru ako osoba, ktorá je z hľadiska svojich znalostí, erudície,
praktických skúseností a splnenia zákonných kritérií pre zápis do zoznamu znalcov, plne kvalifikovaná
na vypracovanie znaleckého posudku. V prípade, ak je pre určenie všeobecnej ceny predmetu dražby
vypracovaný znalecký posudok znalcom zapísaným v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti SR,
splnil si dražobník všetky svoje povinnosti v súvislosti s ohodnotením predmetu dražby. Nie je úlohou ani

právom dražobníka preverovať údaje alebo závery znaleckého posudku. Je teda zrejmé, že zaistením
ohodnotenia nehnuteľností znaleckým posudkom 1 a po námietke žalobcu aj znaleckým posudkom 2,
si žalovaný v 2. rade riadne splnil svoju zákonnú povinnosť. Navyše výsledky znaleckého skúmania
nie sú relevantné z hľadiska posudzovania sporu o neplatnosť dražby, keďže určenie výšky všeobecnej
hodnoty predmetu dražby nemôže mať za následok neplatnosti dražby. Čo sa týka porovnania hodnoty

nehnuteľností v jednotlivých posudkoch je potrebné uviesť, že najlepším indikátorom skutočnej trhovej
ceny je práve samotná dražba. Žalovaný v 2. rade uverejňoval informácie o obidvoch pripravovaných
dražobných kolách v periodikách Hospodárske noviny, Trend a SME. Zároveň ich propagoval na svojej
internetovej stránke, ďalej aj na www.reality.sk, www.topreality.sk, www.nehnuteľnosti.sk, a to v snahe
prilákať čo najviac záujemcov. Zo samotného výťažku dosiahnutého dražbou je tak zrejmé, že predstavy

žalobcu o všeobecnej hodnote nehnuteľností nekorešpondujú s realitou. Očakávania žalobcu nemožno
zamieňať s reálnym dopytom. K námietke žalobcu ohľadom znemožnenej účasti tretej osobe na dražbe,
je zrejmé, že dražobná zábezpeka tretej osoby - spoločnosti DUO Consulting, s. r. o., bola pripísaná
na účet žalovaného v 2. rade až dňa 26.01.2017, teda 1 deň po vykonaní dražby. Nebola tak splnená
podmienka možnosti účasti na dražbe, nakoľko v zmysle Oznámenia o dražbe sa lehota na zloženie

dražobnej zábezpeky končí otvorením dražby. Tretia osoba nezložila dražobnú zábezpeku včas, teda do
okamihu otvorenia dražby. Námietka žalobcu ohľadom majetkovej prepojenosti žalovaného v 1. a 2. rade
neobstojí, nakoľko samotný zákon umožňuje, aby účastníkom dražby bol aj sám navrhovateľ dražby.
Taktiež zákon nepočíta ani len s eventualitou, že by sa dražba mohla či mala opakovať, resp. maloby sa od nej upustiť z dôvodu nedosiahnutia dostatočného počtu (aspoň 2) účastníkov na dražbe. Ak
by zákonodarca chcel ustanoviť minimálny počet účastníkov dražby, tak by to jednoduchým spôsobom
vyjadril v zákonnej definícii dražby alebo inom ustanovení zákona o dražbách.

4. Žalovaný v 3. rade vo svojom vyjadrení k žalobe mal za to, že zo strany žalobcu sa jedná o šikanóznu
a obštrukčnú žalobu, ktorej primárnym cieľom je sťažovať žalovanému v 3. rade ako nadobúdateľovi
a novému vlastníkovi nehnuteľností ich pokojné užívanie ako aj obmedzovať nakladanie s jeho
novonadobudnutým majetkom. Žalovaný v 2. rade postupujúc plne v intenciách zákona o dobrovoľných

dražbách dal pre účely predaja nehnuteľností na dražbe a na stanovenie hodnoty týchto nehnuteľností
vypracovať znalecký posudok č. XXX/XXXX zo dňa 11.12.2015, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu
týchto nehnuteľností na 13.327.482,00 Eur. Nakoľko žalobca vzniesol v zmysle zákona o dražbách
námietku a zároveň žiadal zabezpečenie ďalšieho posudku dal žalovaný v 2. rade vypracovať znalecký
posudok č. XX/XXXX zo dňa 26.01.2016, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu týchto nehnuteľností na
13.931.148,24 Eur. Tieto znalecké posudky boli vypracované na základe žiadosti žalovaného v 2. rade,

ktorý má ako dražobník zákonnú povinnosť zabezpečiť ocenenie nehnuteľností podľa ceny obvyklej v
mieste a čase konania dražby. Rozdiel v stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností, tak ako boli tieto
znalcami stanovené v posudkoch vypracovaných v dražobnom konaní ako aj posudkov predložených
žalobcom, boli spôsobené pravdepodobne v dôsledku použitia rozdielnych hodnôt koeficientov ako aj
v dôsledku rôzneho rozdelenia nehnuteľností jednotlivými znalcami. Voľba koeficientov zohľadňujúcich

parametre týchto nehnuteľností nemohla byť v žiadnom prípade dodržaná a uvedené závery znalcov
v žalobcom predložených posudkoch, sú výrazne nadhodnotené a úplne mimo úroveň trhových cien.
Na predmetných nehnuteľnostiach nie je realizované zasieťovanie, nie je známa kapacita existujúcich
sietí pre možné napojenie sa a taktiež nie je vyriešená dopravná infraštruktúra. Toto všetko by mala
voľba koeficientov zohľadňovať. Je preto prekvapujúce, že hodnota predmetných nehnuteľností určená

znalcami prevyšuje dokonca aj trhové ponuky na kúpu plne zasieťovaných pozemkov s vyriešenou
infraštruktúrou v tejto lokalite, čo je objektívne nemožné. Nehnuteľnosti sa navyše nachádzajú v
ochrannom pásme letiska. Toto pásmo obmedzuje výškový a ďalší vplyv pri budúcej zástavbe týchto
pozemkov a obmedzuje okruh budúcich investorov. Ide o faktory, ktoré majú vplyv na znižovanie ceny
predmetných nehnuteľností. Je zrejmé, že k nesprávnym záverom dospeli znalci oslovení žalobcom.

Žalovaný v 2. rade si splnil svoju zákonnú povinnosť a zabezpečil ohodnotenie nehnuteľností znaleckými
posudkami. Navyše, ak by existoval záujemca ochotný zaplatiť za nehnuteľnosti aj vyššiu sumu, boli by
tieto vydražené už v rámci 1. kola dražby, prípadne by sa dražby zúčastnilo viacero záujemcov. Údajná
majetková prepojenosť žalovaného v 1. a 3. rade je hypotetická nepreukázaná úvaha. Zákon o dražbách
pozitívnou definíciou účastníka dražby pripúšťa ako účastníka kohokoľvek, kto je spôsobilou osobou

na právne úkony, kto sa dostavil na dražbu a spĺňa ďalšie podmienky, pričom zákon umožňuje aby
sa účastníkom dražby stal aj samotný navrhovateľ dražby. Podľa negatívnej definície zas nemôže byť
účastníkom dražby dražobník ani jeho zamestnanci ani jemu osoby blízke alebo dlžník a jeho manžel. Ak
zákon o dražbách pripúšťa možnosť, aby bol účastníkom dražby aj navrhovateľ dražby, nič nebráni tomu
aby ním bol aj žalovaný, ktorý splnil všetky zákonom vyžadované požiadavky a to aj v prípade, ak by sa

jednalo o osoby majetkovo prepojené. Žalovaný v 2. rade nepripustil na dražbu tretiu osobu z dôvodu,
že tá nezložila v stanovenej lehote dražobnú zábezpeku. Účasť aj len jedného záujemcu, účastníka, na
dražbách nie je v praxi ničím výnimočným, naopak jedná sa o bežnú prax a často vyskytujúce sa situácie.

5. Žalovaný v 1. rade k žalobe uviedol, že znalecký posudok 1 a 2 boli vypracované nezávislými

znalcami, ktorí boli pre príslušné odvetvie zapísaní v zozname znalcov. Dražobník nie je oprávnený a
ani povinný preverovať obsah znaleckých posudkov alebo hodnotiť správnosť odhadu znalca, nakoľko
dražobník nie je odborne spôsobilou osobou. Nehnuteľnosti boli vydražené až v druhom kole opakovanej
dražby. Prvé kolo bolo neúspešné z dôvodu, že žiaden z účastníkov nespravil najnižšie podanie vo
výške určenej znaleckým posudkom. Žalobca iba poukázal na nepomer v hodnote nehnuteľností, pričom

vychádzal z predpokladu, že najvyššia znalecká cena predstavuje skutočnú hodnotu nehnuteľností.
Žalobcavšaknezobraldoúvahyfakt,žereálnahodnotanehnuteľnostíjestanovenánazákladeaktuálnej
ponuky a dopytu na realitnom trhu a hodnota určená znaleckým posudkom je vždy len odhadom
najpravdepodobnejšej ceny. V rámci dobrovoľnej dražby je možné speňažiť predmet dražby za reálnu
trhovú hodnotu, teda aj za vyššiu cenu ako je cena určená znaleckým posudkom. Znalecký posudok

vypracovaný na žiadosť žalobcu však ohodnotil nehnuteľnosti v takej výške, ktorá vôbec nezodpovedá
trhovej cene. Pokiaľ podľa zákona o dražbách môže byť účastníkom dražby aj sám navrhovateľ dražby,
jepotomnámietkažalobcuohľadomprepojenostižalovanýchv1.a3.radenedôvodnáaúčelová.Lehota
na zloženie dražobnej zábezpeky začína plynúť od zverejnenia oznámenia o dražbe s informáciou, žedražobná zábezpeka je požadovaná a končí až otvorením dražby, Ak nie je v tejto lehote zábezpeka
záujemcom zložená, táto osoba nie je účastníkom dražby, pretože nespĺňa zákonnú podmienku účasti
na dražbe. Tretia osoba nezložila do otvorenia dražby požadovanú dražobnú zábezpeku, nakoľko do

10:00 hod., teda do otvorenia dražby, nebola táto suma pripísaná na účet dražobníka. Zo žiadneho
ustanovenia zákona o dražobných nevyplýva požiadavka na určitý počet účastníkov dražby, resp. že
účasť len jedného účastníka na dražbe je dôvodom neplatnosti dražby. Ak by zákonodarca chcel
ustanoviť minimálny počet účastníkov, tak by to jednoduchým spôsobom vyjadril v zákone.

6. Súd na základe vykonaného dokazovania oboznámením sa so všetkými listinnými dôkaznými
prostriedkami tvoriacich obsah spisu dospel k nasledovným skutkovým zisteniam.

7. Oznámením o dražbe Zn. XXX/XXXX (č. l. 40 a nasl.) oznámil žalovaný v 2. rade ako dražobník, na
návrh záložného veriteľa - žalovaného v 1. rade, že dňa 04.03.2016 sa o 10:00 hod. bude konať prvé
kolo dražby o súbor nehnuteľností na LV č. XXXX a LV č. XXXX, okres Bratislava II, obec BA - m. č.

Vrakuňa, k. ú. Vrakuňa, konkrétne pozemok parc. reg. C, parc. č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvoria
o výmere XXXX A., pozemok parc. reg. C, parc. č. XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere XX A.,
pozemok parc. reg. C, parc. č. XXXX orná pôda o výmere XXXXX A., pozemok parc. reg. C, parc. č.
XXXX/X orná pôda o výmere XXXXXX m2 a pozemok parc. reg. C, parc. č. XXXX/X zastavané plochy
a nádvoria o výmere XXXXX A.2 s ich podrobným opisom vo vlastníctve žalobcu. Suma ohodnotenia je

13.931.148,24 Eur, pričom najnižšie podanie je 13.932.000,00 Eur s minimálnym prihodením 5.000,00
Eur. Dražobná zábezpeka predstavuje 49.790,00 Eur s lehotou na jej zloženie do otvorenia dražby.

8. Podľa Osvedčenia o priebehu dražby vo forme notárskej zápisnice E. XXX/XXXX, E. XXXX/XXXX,
E. XXXX/XXXX zo dňa 04.03.2016 (č. l. 36 a nasl.) bola dražba ukončená o 10:22 hod., a to z

dôvodu, že žiadny účastník ani po opakovanom znižovaní najnižšieho podania až na 12.500.000,00 Eur
neurobil najnižšie podanie ani po trojitej opakovanej výzve, na základe čoho vyhlásil licitátor dražbu za
neúspešnú.

9. Oznámením o opakovanej dražbe Y.. XXX/XXXX (č. l. 69 a nasl.) oznámil žalovaný v 2. rade

opakovanú dražbu - 2. kolo dražby, ktoré sa bude konať dňa XX.XX.XXXX F. XX:XX hod. Najnižšie
podanie bolo ustálené na 10.449.000,00 Eur s minimálnym prihodením 5.000,00 Eur a dražobnou
zábezpekou vo výške 49.970,00 Eur s lehotou na jej zloženie do otvorenia dražby.

10. Notárskou zápisnicou E. XXXX/XXXX, E. XXXX/XXXX, E. XXXX/XXXX zo dňa 25.01.2017 spolu s

listinou Priebeh dražby (č. l. 73 a nasl.) je osvedčené, že dňa 25.01.2017 sa o 10:00 hod začalo druhé
kolo opakovanej dražby v zmysle Oznámenia o opakovanej dražbe uverejneného dražobníkom v registri
dražieb dňa 23.12.2016 pod č. XXXX/XXXX. Záujemca B. T., S..X..F.., ktorý sa domáhal zúčastniť dražby
ako účastník dražby nezložil do otvorenia dražby dražobnú zábezpeku, nakoľko do 10:00 hod. nebola
pripísaná na účet uvedený v Oznámení o dražbe. Po postupnom znížení najnižšieho podania až na

8.200,00,00 Eur urobil podanie v tejto výške účastník pod číslom 21 - žalovaný v 3. rade. Následne bol
žalovanému v 3. rade udelený príklep. Záujemca B. T., S..X..F.., vzniesol námietku, že nebol pripustený
k dražbe, aj keď preukázal, že dražobnú zábezpeku poslal na účet dražobníka uvedený v Oznámení, aj
keď nebola pripísaná na účet dražobníka. Z. Q. (zástupca záujemcu B. T., S..X..F..) odmietol podpísať
notársku zápisnicu a dobrovoľne odovzdal dražobný terčík pred otvorením dražby a zostal na dražbe

ako verejnosť. Cena dosiahnutá vydražením je 8.200.000,00 Eur a dražba bola ukončená o 10:22 hod.

11. Znaleckým posudkom č. XXX/XXXX zo dňa 11.12.2015 (č. l. 16 a nasl.), vypracovaným znalcom
U.. U. Š. na objednávku zadávateľa žalovaného v 2. rade pre účely dražby a stanovenia všeobecnej
hodnoty nehnuteľností, bola stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností na 13.332.092,34 Eur.

12. Znaleckým posudkom č. XX/XXXX zo dňa 26.01.2016 (č. l. 21 a nasl.), vypracovaným znalcom
U.. B. Z. na objednávku zadávateľa žalovaného v 2. rade pre účely dražby a stanovenia všeobecnej
hodnoty nehnuteľností v dôsledku námietky žalobcu, bola stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností
na 13.931.148,24 Eur.

13. Žalobca na podanej žalobe zotrval a uviedol, že dražba, ktorá sa konala 25.1.2017 u žalovaného
v 2. rade je neplatná. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách žalovaný v 2. rade je povinný zaistiť
ohodnotenie predmetu dražby znaleckým posudkom podľa všeobecnej hodnoty veci. Žalobca má zato, že žalovaný v 2. rade síce zabezpečil znalecký posudok, ale tento znalecký posudok podľa žalobcu
nevyjadruje všeobecnú hodnotu veci. Teda, musia byť splnené dve podmienky nielen predloženie
akéhokoľvek znaleckého posudku, ale takého, ktorý skutočne vyjadruje všeobecnú hodnotu predmetu

dražby. Na preukázanie týchto skutočností žalobca poukázal na dva znalecké posudky vyhotovené
nezávislými znalcami na žiadosť žalobcu, ktoré určili všeobecnú hodnotu predmetu dražby, jeden cca
okolo 20.000.000 Eur a druhý cca okolo 27.000.000 Eur. Nie je možné, aby všeobecná hodnota
nehnuteľnosti bola určená s tak výrazným rozdielom. Žalobca chápe a je mu známe, že znalci používajú
rôznu metodiku a metodológiu na určenie všeobecnej hodnoty veci avšak nie je možné aby existovali tak

výrazné rozdiely v určení všeobecnej hodnoty veci, ako to bolo v prípade dražby konanej u žalovaného v
2.radedňa25.01.2017.Nemožnoakceptovaťzáveržalovanýchozákonnostidražbyzdôvodudodržania
formalizovaného postupu, nakoľko by teda bolo možné napríklad predmet dražby oceniť hodnotou vo
výške 5 Eur, ďalším znaleckým posudkom vo výške 100 Eur, hoci všeobecná hodnota nehnuteľnosti by
sa pohybovala v rozsahu niekoľkých miliónov, aby dražba ktorej bol predmet dražby ocenenej na 100
Eur bola zákonná. Žalobca má teda za to, že nielenže tu existuje výrazný rozdiel v určení všeobecnej

hodnoty predmetnej dražby, ale neboli aj splnené zákonné podmienky na vykonanie dražby, teda zo
strany žalovaného v 2. rade nebolo zabezpečené ocenenie predmetu dražby, ktoré by zodpovedalo
všeobecnej hodnote predmetu dražby, minimálne keďže existujú dva znalecké posudky výrazne odlišné
od znaleckého posudku na základe ktorého bol ohodnotený predmet dražby na účely dražby, pričom
je povinnosťou práve žalovaného v 2. rade preukázať, že ocenenie predmetu dražby bolo v súlade so

zákonom. Podľa vtedy platnej vyhlášky sa za všeobecnú hodnotu majetku považovala objektivizovaná
hodnota a najpravdepodobnejšia hodnota veci. A predsa je nemysliteľné, aby v jednom čase existovala
hodnota veci ocenená znalcom vo výške 13.900.000 Eur a iným znalcom v hodnote 27.900.000 Eur.
Žalobca má týmto za preukázané, že žalovaný v 2. rade porušil ustanovenia zákona o dobrovoľných
dražbách. V uvedenom kontexte žalobca poukazuje na článok 20 Ústavy SR, v ktorom je žalobcovi

priznaná významná ochrana ako vlastníkovi veci a má za to, že takouto nezákonnou dražbou by sa
výrazným spôsobom zasiahlo do jeho vlastníckeho práva. Ústavný súd SR nálezom U..Ú. XXX/XXXX-
XX konštatoval, že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja predmetu
vlastníctva by nemala byť vo výraznom nepomere skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac
približujúcej cene tohto predmetu vlastníctva.

14. Žalovaný v 1. rade v priebehu konania v rámci svojej procesnej obrany poprel všetky tvrdenia
žalobcu, ktoré by mali podľa jeho názoru spôsobovať neplatnosť dražby a to najmä tvrdenia, že
nehnuteľnosť bola predaná výrazne pod jej reálnu hodnotu, že vydražiteľ je osobou majetkovo
prepojenou so záložným veriteľom, že bola nejakému účastníkovi znemožnená účasť na dražby a tiež

tvrdenie, že neplatnosť dražby malo spôsobiť to, že sa dražby zúčastnil len jeden záujemca. Žalobca
doposiaľ neuviedol, ktoré zákonné ustanovenie mali byť porušené, a to tak závažným spôsobom, že
by mali spôsobiť neplatnosť dražby. Pokiaľ ide o ochranu vlastníckeho práva, zakotvenú v ústave, táto
ochrana nie je absolútna a netýka sa výkonu záložného práva. Tu treba zdôrazniť, že žalobca už
pri uzatvorení záložnej zmluvy a pri zriadení záložného práva súhlasil s tým, že záloh bude v prípade

neplnenia jeho povinnosti z úverovej zmluvy speňažený. Dražba, ako spôsob výkonu záložného práva
sa konala ako dôsledok porušenia žalobcu z úverovej zmluvy. V prípade, ak by mala platiť absolútna
ochrana vlastníckeho práva podľa ústavy SR tak, ako to prezentuje žalobca, inštitút záložných práv by
bol v podstate neaplikovateľný, alebo nepoužiteľný.

15. Žalovaný v 2. rade dôvodil, že žalobca doposiaľ nepreukázal žiadne porušenie ustanovení zákona
o dobrovoľných dražbách a nepreukázal ani poškodenie práv žalobcu a taktiež neexistuje ani príčinná
súvislosť medzi porušením ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách a poškodením práv žalobcu.
Čo sa týka namietania ceny nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom dražby, s pohľadom na konštantnú a
ustálenú súdnu prax, kde je zaužívaný názor, že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti nemá za

následok neplatnosť dražby je táto námietka nedôvodná. Určenie ceny predmetu dražby je len akési
orientačné pre určenie najnižšieho podania a reálnu cenu nehnuteľnosti odzrkadlí účasť záujemcov o
dražbu a ich následné prihadzovanie. Vzhľadom na to, že prvé kolo dražby bolo neúspešné, konalo
sa druhé kolo dražby, ktorého sa zúčastnil len jeden záujemca, čo tiež nie je v rozpore so žiadnym
ustanovením zákona o dražbe, ba práve naopak z dlhoročnej praxe dražobníka je toto bežným javom,

keď je predmetom dražby nehnuteľnosť, ktorej je cena taká vysoká v radoch niekoľkých miliónov eur.
Nejedná sa o nehnuteľnosť ako napr. byt, kde je bežné, že sa dražby zúčastňuje miestami 10 a viac
záujemcov.16. Žalovaný v 3. rade počas konania pred súdom mal za to, že i prípadné nesprávne určenie ceny
v znaleckom posudku nemá vplyv na platnosť dražby, čo vyplýva z ustálenej rozhodovacej činnosti
súdov a nie je vyvrátený inými súdnymi rozhodnutiami a to ani v žalobcom predloženom náleze ÚS

SR. Tento nález rieši diametrálne odlišnú situáciu a týka sa procesnej ochrany vlastníka draženej
nehnuteľnosti a nie neplatnosti dražby. V tomto náleze ÚS SR pripustil ako formu procesnej ochrany
predbežné opatrenie ešte za účinnosti OSP, ktorým by sa žalovaným zakázalo vykonať dražbu majetku
a toto je podstatné na podklade konkrétneho znaleckého posudku. V tomto náleze ÚS SR nepripustil
ako procesne prípustný, prípadne sa ním nezaoberal, predbežné opatrenie, ktorým by sa vlastník

domáhal generálneho zákazu dražiť jeho majetok. V danom prípade ako sám žalobca na strane 6
žaloby uvádza, žalobca sa sám domáhal nariadenia predbežného opatrenia, avšak týmto predbežným
opatrením nepožadoval vykonanie dražby na podklade konkrétneho znaleckého posudku, ale domáhal
sa generálneho zákazu dražby majetku. A ako vyplýva zo samotnej žaloby strana 6, toto predbežné
opatrenie žalobcu bolo súdom prvej inštancie ako aj odvolacím súdom zamietnuté.

Po právnej stránke súd posúdil vec nasledovne:

17. Podľa § 2 písm. a) zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
dražboujeverejnékonanie,ktoréhoúčelomjeprechodvlastníckehoprávaaleboinéhoprávakpredmetu
dražby,konanénazákladenávrhunavrhovateľa,priktoromsalicitátorobracianavopredneurčenýokruh

osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá
urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo
verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.

18. Podľa § 2 písm. b) zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,

dražobnou zábezpekou je zabezpečenie budúcich záväzkov účastníkov dražby v ustanovenej výške a
forme.

19. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa

podmienky ustanovené týmto zákonom.

20. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
veta prvá, účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony.

21. Podľa § 5 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
účastníkom dražby nemôže byť osoba, ktorá nezložila dražobnú zábezpeku, ak je požadovaná, a v
opakovanej dražbe ani vydražiteľ, ktorý spôsobil zmarenie predchádzajúcej dražby toho istého predmetu
dražby u toho istého dražobníka; nikto nemôže dražiť za nich.

22. Podľa § 5 ods. 7 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
účastníkom dražby nemôže byť dražobník a zamestnanci dražobníka. Účastníkom dražby nemôže byť
ani a) osoba dražobníkovi a zamestnancovi blízka, b) právnická osoba, ktorú ovláda dražobník alebo
osoba uvedená v písmene a) v čase, keď sa uskutočňuje dražba, c) právnická osoba, v ktorej je
dražobník alebo jeho zamestnanec, alebo osoba uvedená písmene a) štatutárnym orgánom, členom

štatutárneho orgánu, prokuristom alebo spoločníkom, d) právnická osoba, ktorú ovláda osoba uvedená
v písmene c) v čase, keď sa uskutočňuje dražba.

23. Podľa § 5 ods. 8 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
ak je dražobník právnickou osobou, nemôže byť účastníkom dražby ani a) jeho štatutárny orgán, člen

jeho štatutárneho orgánu, jeho prokurista alebo spoločník, b) osoba blízka osobe uvedenej v písmene
a), c) právnická osoba, ktorú dražobník alebo osoba uvedená v písmenách a) a b) ovláda v čase, keď
sa uskutočňuje dražba, d) právnická osoba, v ktorej je osoba uvedená v písmenách a) a b) štatutárnym
orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, alebo prokuristom, e) právnická osoba, ktorá je ovládaná
osobou uvedenou v písmene d) v čase, keď sa uskutočňuje dražba, f) právnická osoba ovládajúca

dražobníka v čase, keď sa uskutočňuje dražba.

24. Podľa § 5 ods. 9 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
účastníkom dražby nemôže byť dlžník a manžel dlžníka; nikto nemôže dražiť v ich mene.25. Podľa § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby

tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.

26. Podľa § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom
čase, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase
konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku3) alebo ak je

vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena
predmetu dražby určená znaleckým posudkom11a), ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako
šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

27. Podľa § 12 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,

vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku
podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať
vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne
vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby
písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí

dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca.

28. Podľa § 12 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
na účely ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok podľa odsekov 1, 3 alebo 5, ktorým
bola určená vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby.

29. Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
ak dražobník vyžaduje zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný zložiť dražobníkovi
alebo do notárskej úschovy v lehote uvedenej v oznámení o dražbe dražobnú zábezpeku v peniazoch
alebo vo forme bankovej záruky; dražobník je povinný umožniť obidva uvedené spôsoby.

30. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
lehota na zloženie dražobnej zábezpeky sa končí otvorením dražby.

31. Podľa § 17 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom

čase, dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, v ktorom uvedie a) označenie dražobníka
a navrhovateľa dražby, b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby, c) či ide o opakovanú dražbu, d)
označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby viaznucich
a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis stavu, v akom
sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu, e) najnižšie podanie a minimálne

prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť, f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob
a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo
je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je
možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou alebo šekom, g) ak je prípustný aj iný spôsob
úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie tohto spôsobu; spôsob úhrady

ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s nadbytočnými ťažkosťami, h) dátum
a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania obhliadky
a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky, i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú
jednotlivé predmety dražby dražené, j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi, k) meno,
priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to vyžaduje

tento zákon (§ 20 ods. 13), l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.

32. Podľa § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona,
môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť

dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa
príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň
ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu
hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu;12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnostidražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej
sa takýto rozsudok týka (§ 23).

33. Podľa § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,
účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,
vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

34. Podľa § 24 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, účinného v rozhodnom čase,

po ukončení dražby vyhotoví dražobník bez zbytočného odkladu zápisnicu o vykonaní dražby, ak sa
priebeh dražby neosvedčuje notárskou zápisnicou.

35. Na základe vykonaného dokazovania a citovaných zákonných ustanovení súd dospel k záveru, že
žaloba žalobcu nie je dôvodná.

36. Predmetom sporu je žaloba žalobcu o určenie neplatnosti dražby konanej dňa 25.01.2017. Svoj
nárok odôvodnil tým, že na uvedenej dražbe nebol pripustení ďalší záujemca, ohodnotenie dražených
nehnuteľnostíjevrozporesnímpredloženýmiznaleckýmiposudkamiakoajúčasťouibajednejosobyna
tejto dražbe a v neposlednom rade i majetkovou prepojenosťou žalovaného v 1. ako záložného veriteľa
a navrhovateľa dražby a žalovaného v 3. rade ako vydražiteľa, teda nového vlastníka nehnuteľností.

Súd mal za nesporný vznik nároku žalovaného v 1. rade, plynúci mu z úverovej zmluvy č. XXXXXX/
CORP/XX/XXX zo dňa 25.09.2007, kde ten poskytol žalobcovi úver v sume 542.500.000,00 SKK
(18.007.700,98Eur),pričomtátopohľadávkabolaokreminéhozabezpečenázriadenímzáložnéhopráva
na nehnuteľnostiach v prospech žalovaného v 1. rade. Tieto strany medzi sebou ďalej uzatvorili, na
zabezpečeniepohľadávkyžalovanéhov1.radeajzmluvuozriadenízáložnéhoprávaknehnuteľnostiam

č.XXXXXXD/CORP/XX/XXXzodňa19.09.2007azmluvuozriadenízáložnéhoprávaknehnuteľnostiam
č. XXXXXXF/CORP/XX/XXX zo dňa 24.09.2009. Uvedené nerozporoval ani sám žalobca.

37. Čo sa týka námietky žalobcu ohľadom nesúladu stanovenej ceny nehnuteľností, kde ten na podporu
svojich tvrdení predložil znalecký posudok č. XX/XXXX zo dňa 09.02.2016 (č. l. 28 a nasl.), vypracovaný

znalcom S. Z., S..X..F.., so stanovenou všeobecnou hodnotou nehnuteľností na 19.903.958,00 Eur a
znalecký posudok č. X/XXXX zo dňa 10.02.2016 (č. l. 31 a nasl.), vypracovaný znalcom B.. U.. E. W., Z..,
so stanovenou všeobecnou hodnotou nehnuteľností na 27.180.000,00 Eur, tak je potrebné poukázať na
skutočnosť, že stanovenie ceny znaleckým posudkom je vykonávané podľa Vyhlášky č. 492/2004 Z.
z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, kde sám zákon o dobrovoľných dražbách na túto vyhlášku

poznámkou upozorňuje, a to príslušným znalcom. Uvedená vyhláška definuje všeobecnú hodnotu ako
výslednú objektivizovanú hodnotu majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny
hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu
v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou
informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

Je potom zrejmé, že znalecký posudok a odhad z neho vyplývajúci nepredstavuje skutočnú cenu, ale len
najpravdepodobnejšiu cenu, teda cenu určenú odhadom. Znalecký posudok nikdy nemôže stanoviť a
ani nestanovuje skutočnú cenu, ale len cenu približnú. Dražobník, teda žalovaný v 2. rade, nie je odborne
spôsobilá osoba, a ani zákonom určená na to, aby sám vykonával odhad ceny nehnuteľností alebo
prehodnocoval správnosť znaleckého posudku. Vypracovanie znaleckého posudku je zverené znalcovi

zapísanému do zoznamu znalcov a tlmočníkov v zmysle § 16 zákona č. 328/2004 Z. z. o znalcoch,
tlmočníkoch a prekladateľoch. K uskutočneniu takéhoto úkonu a vykonaniu ohodnotenia predmetu
dražby je povolaný znalec a z jeho posudku dražobník vychádza. Ak by aj išlo o porušenie povinnosti
znalca ako osoby odborne spôsobilej podľa zákona o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, nejedná
sa o porušenie zákona o dobrovoľných dražbách, pričom toto zaváhanie znalca nemožno dávať na

zodpovednosť dražobníka, resp. nešlo by o porušenie povinnosti dražobníka ako takého. Eventuálne,
hypotetické a najmä žalobcom nepreukázané zlyhanie znalcov nemožno dávať za vinu dražobníkovi.
Za znalecký posudok a jeho podanie je zodpovedný znalec, ktorý podlieha tak súkromnoprávnemu ako
aj verejnoprávnemu režimu zodpovednosti za svoju činnosť a výsledky.

38. Pokiaľ sa žalobca vyjadroval k nedostatkom znaleckých posudkov, resp. zjavného nepomeru
medzi znaleckými posudkami vypracovanými za účelom dražby a znaleckými posudkami, ktoré si
dal vypracovať žalobca, tak je potrebné uviesť, že znalec je osobou, ktorá prostredníctvom svojich
odborných znalostí posudzuje skutočnosti, ktoré mu boli súdom určené a v posudku súdu informujesubjektívne výsledky jeho posúdenia. Súdni znalci sú znalci riadne zapísaní v zozname znalcov a
súdu neprináleží hodnotiť ich odbornosť, resp. ich znaleckých postupov v zmysle námietok žalobcu.
Pri hodnotení znaleckého posudku, znalecké závery nepodliehajú hodnoteniu v zmysle ich odbornej

správnosti. Súd a ani dražobník ako zadávateľ posudku nemôže hodnotiť správnosť odborných záverov
vyjadrených znalcom. Dražobník (žalovaný v 2. rade) správne postupoval, keď na základe námietok
žalobcu dal vypracovať druhý znalecký posudok, z ktorého, keďže ten ohodnotil nehnuteľnosti vyššou
sumou ako predošlý znalecký posudok, potom vychádzala aj cena podania v dražbe. Naznačeným
smerom je potom nesporné, že žalovaný v 2. rade postupoval v súlade so zákonom. Argumentácia

žalobcov je neudržateľná a nemá oporu v práve a navyše nie je založená na žiadnych relevantných a
opodstatnených skutočnostiach. Táto argumentácia okrem uvedeného, aj keby bola pravdivá a mala
oporu v zákonných ustanoveniach, nemôže znamenať a ani neznamená dôvod na určenie neplatnosti
danej dražby.

39. Ak žalobca tvrdí, že nehnuteľnosti boli predané výrazne bod ich reálnu cenu (nakoľko hodnota

nehnuteľností podľa znaleckých posudkov, ktoré si dal vypracovať bola stanovená o cca 50 až 100 %
viac), čím je daný dôvod na určenie neplatnosti dražby, tak zjavne nepochopil inštitút dobrovoľnej dražby.
Vo vzťahu k stanoveniu hodnoty predmetu dražby je predovšetkým potrebné rozlišovať všeobecnú
hodnotu predmetu dražby, t.j. východiskovú hodnotu a cenu dosiahnutú vydražením, ktorá sa síce tiež
kreuje v mieste a čase, ale iba v obmedzenom pôsobení ponuky a dopytu a informovanosti jednotlivých

záujemcov o predmet dražby, v konečnej závislosti od toho, koľko záujemcov sa o dražbe veci dozvie
a koľko účastníkov sa dražby skutočne a s čestným úmyslom aj zúčastní. V týchto okolnostiach sa
potom kreuje konečná cena predmetu dražby, vychádzajúca práve zo všeobecnej hodnoty stanovenej v
mieste a čase. Všeobecnou hodnotou predmetu dražby je hodnota dosiahnutá v trhových podmienkach
pri strete ponuky a dopytu v rámci relevantného trhu v mieste a čase, pri abstrahovaní od deformačných

vplyvov tvorby ceny. Žalovaný v 2. rade vychádzal z hodnoty nehnuteľností uvedených v znaleckom
posudku 2, avšak nakoľko o dané nehnuteľnosti nebol záujem, postupne sa najnižšie podanie znižovalo
až na sumu 8.200.000,00 Eur, za ktorú boli nehnuteľnosti aj napokon predané. Práve reálny záujem
účastníkov dražby ukazuje skutočnú, reálnu hodnotu tej ktorej nehnuteľnosti, keďže dochádza aj k
následnej kúpe. Ide o mechanizmus, ktorý sám o sebe ukáže reálnu hodnotu veci. Všeobecná hodnota

veci určená znaleckými posudkami sa použije iba ako vodítko, od ktorého sa potom odvíja najnižšie
podanie a následne ponuky účastníkov dražby. V prípade záujmu môže táto cena stúpnuť a v
prípade nezáujmu naopak klesnúť. Všeobecnou hodnotou je hodnota, za ktorú možno vec obdobnej
kvality a kvantity kúpiť v rozhodnom mieste a čase. Navyše aj Krajský súd v Trenčíne rozsudkom
zo dňa 29.10.2014, č. k. XCo/XXX/XXXX k problematike uviedol, že ani znalecký posudok zaistený

dražobníkom nie je určením ceny predmetu dražby, pretože táto cena sa tvorí ako priesečník dopytu a
ponuky priamo na dražbe.

40. Len na doplnenie súd poukazuje napríklad na rozsudok Krajského súdu v Trnave, sp. zn. XXCo/
XXX/XXXX zo dňa 22.06.2016 podľa ktorého, ostatnú zodpovednosť za obsah znaleckého posudku už

znáša samotný znalec ako osoba splnomocnená štátom na vykonávanie znaleckej činnosti vo svojom
odbore, ktorého povinnosťou bolo podať posudok riadne a v určenej lehote, účelne, hospodárne a
nestranne (§ 16 ods. 2 zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení
neskorších predpisov). Najvyšší súd SR v uznesení sp. zn. XCdo/XXX/XXXX zo dňa 03.10.2013 uviedol,
že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby. Krajský súd v

Košiciach rozsudkom sp. zn. XCo/XXX/XXXX zo dňa 12.09.2012 ustálil, že ak žalobca mal za to, že
neboli dodržané podmienky, resp. postup dražobníka pri ohodnotení predmetu dražby, mohol podať
podnet na Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky ohľadom preskúmania postupu dražobníka
vo vzťahu k ohodnoteniu predmetu dražby.

41. K ďalšiemu dôvodu, pre ktorý je podľa žalobcu predmetná dražba neplatná, a síce pre nepripustenie
ďalšieho záujemcu, súd len v krátkosti poznamenáva, že toto tvrdenie je mylné v práve. V oznámení
o dražbe bolo jasne a v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách uvedené, že lehota na zloženie
dražobnej zábezpeky je do otvorenia dražby. Tvrdenie žalobcu je potom v rozpore s notárskou
zápisnicou ako i priebehom dražby, kde sa uvádza, že záujemca DUO Consulting, s.r.o. nezložil do

otvorenia dražby dražobnú zábezpeku, nakoľko do 10:00 hod. nebola pripísaná na účet uvedený v
dražbe (č. l. 44, 74, 75). Je úplne irelevantné, že tento záujemca zábezpeku pred otvorením dražby
poslal, keď v Oznámení bolo jasne uvedené, že je potrebné aby bola platba pripísaná najneskôr do
otvorenia dražby. Sám zástupca tejto spoločnosti uviedol, že dražobná zábezpeka nebola pripísanána účet dražobníka. Z vykonaného dokazovania navyše vyplynula skutočnosť, že dražobná zábezpeka
tohto záujemcu bola na účet dražobníka pripísaná až o deň neskôr, čo podľa § 5 ods. 6 zákona znamená,
že táto osoba nemôže byť účastníkom dražby. Z priebehu dražby mal súd za zrejmé tiež to, že zástupca

spoločnosti DUO Consulting, s.r.o., dobrovoľne odovzdal dražobný terčík s evidenčným číslom a na
dražbe ostal ako verejnosť. Ide o názor žalobcu, ktorý nemá na danú vec žiadny právny dosah.

42. Uvedeným výkladom sa súd dostáva k ďalšej námietke žalobcu, podľa ktorej je dražba neplatná
z dôvodu účasti iba jedného záujemcu - samotného vydražiteľa, teda žalovaného v 3. rade. Súd sa

jednoznačne stotožnil s argumentmi a výkladom, ktorý vo veci vyprodukovali žalovaní a v plnom rozsahu
naň odkazuje. Zákon o dobrovoľných dražbách nikde neustanovuje, že by na platný, riadny a zákonný
priebeh dražby bola nutná prítomnosť minimálne dvoch záujemcov. Naznačená konštrukcia žalobcu o
takejto potrebe nie je zo zákona o dobrovoľných dražbách zrejmá ani logickým, ani jazykovým a ani
iným výkladom. Z § 2 písm. a) a § 5 ods. 1 tohto zákona nevyplýva zákaz iba jednej osoby, jedného
účastníka na dražbe. Z označenia "vopred neurčený okruh osôb" a "osoba prítomná na dražbe" nie je

zrejmý zámer zákonodarcu zabezpečiť prítomnosť dvoch a viacerých osôb na dražbe. Termín "vopred
neurčený okruh osôb" neznamená dve a viac, resp. nie iba jedna osoba. Je potrebné pripomenúť, že pri
výklade zákona treba predovšetkým vychádzať z jeho zmyslu a účelu. Navyše ani gramatický výklad nie
je podľa názoru súdu sporný. Účasť iba jedného záujemcu, ktorý aj reálne zložil dražobnú zábezpeku
znamená, čo má samozrejme aj dosah na vydraženú cenu (bod 39. rozsudku), že o nehnuteľnosti nebol

veľký záujem, ktorý by odôvodňoval vysokú účasť na predmetnej dražbe a tým aj vyššiu vydraženú cenu.

43. Žalobca okrem vyššie uvedených námietok považoval za neprípustnú a neplatnosť danej dražby
zakladajúcu majetkovú prepojenosť žalovaného v 1. rade ako navrhovateľa dražby a záložného veriteľa
a žalovaného v 3. rade ako vydražiteľa, nakoľko obe tieto strany patria do finančnej skupiny UniCredit.

Podľa názoru súdu tento argument nemôže obstáť. Zákon v § 5 stanovuje okruh osôb, ktoré môžu
a nemôžu byť účastníkmi dražby. Výkladom týchto ustanovení súd nedospel k záveru, že tvrdená
majetková prepojenosť žalovaného v 1. a 3. rade je neprípustná a spôsobilá privodiť neplatnosť dražby.
V naznačenom smere súd poukazuje na rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo dňa 29.10.2014,
č. k. XCo/XXX/XXXX, kde Krajský súd v zhode s Okresným súdom Prievidza ustálil, že dobrovoľná

dražba sa za splnenia podmienok zákona o dobrovoľných dražbách môže uskutočniť aj v prípade, že
sa dražby zúčastní len jeden účastník. Zákon o dobrovoľných dražbách takúto možnosť nevylučuje a
podľa odvolacieho súdu nie je ani v rozpore s definíciou dobrovoľnej dražby /§ 2 písm. a) zákona/.
Vopred neurčený okruh osôb, na ktoré sa pri dražbe licitátor obracia s výzvou na podávanie ponúk
môže tvoriť aj jediná osoba, ktorá spĺňa podmienky zákona pre účasť na dražbe. Je nepochybné, že

účasť viacerých účastníkov dražby na dražbe môže viesť k navyšovaniu ich podaní a teda v konečnom
dôsledku k maximalizácii výťažku dražby. Na druhej strane si však treba uvedomiť, že účasť na dražbe
odráža dopyt po predmete dražby a preto aj v prípade podania jediného účastníka dražby, ktoré mu bol
v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách udelený príklep, sa vytvára pri strete ponuky a dopytu
trhová cena predmetu dražby. Je zrejmé, že výťažok takejto dražby môže byť nižší oproti výťažku z

dražby, na ktorej sa stretla konkurencia dopytu po predmete dražby /viacero účastníkov dražby/ ale to
neznamená, že sa nejednalo o dražbu. Uvedené je len zrkadlom nízkeho dopytu po predmete dražby
(platí aj pre bod 39. a 42. rozsudku). Krajský súd ďalej dôvodil, že pokiaľ ide o účasť navrhovateľa dražby
na dobrovoľnej dražbe zákon o dobrovoľných dražbách expresis verbis jeho účasť nezakazuje. Keďže
však nemožno vylúčiť účasť samotného navrhovateľa dražby na dobrovoľnej dražbe, len ťažko možno

súhlasiť s obmedzením účasti jemu blízkych osôb na dobrovoľnej dražbe.
44. Po uvedenom výklade má súd za to, že námietky žalobcu, rozvedené vo vyššie označených
jednotlivýchbodoch,súbezoporyvplatnýchprávnychpredpisoch.Ideibaodomnienkyžalobcuscieľom
zvrátiť výsledky dražby, ktorá sa uskutočnila v dôsledku omeškania sa s plnením žalobcu ako dlžníka z
úverovej zmluvy, kde pohľadávka z tejto zmluvy bol zabezpečená záložným právom na nehnuteľnosti,

vtedy vo vlastníctve žalobcu.

45. Čo sa týka ďalších (vedľajších) námietok žalobcu uvedených na poslednom pojednávaní, ako
napríklad zásah do jeho vlastníckeho práva v rozpore s Ústavou SR, týmito sa súd nezaoberal, nakoľko
boli pre spor a pre posúdenie platnosti dražby nepodstatné. Súd sa v jednotlivých bodoch rozsudku

zaoberal všetkými, pre vec dôležitými námietkami žalobcu. Ústavný súd, napríklad U.. Ú. XXX/XX, U..
Ú., U.. Ú. XXX/XX, U.. Ú. XXX/XX, U.. Ú. XXX/XX, pravidelne vo svojich rozhodnutiach pripomína, že
všeobecný súd nemusí dať odpovede na všetky otázky nastolené stranami, ale len na tie, ktoré majú
pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia beztoho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami. Preto odôvodnenie všeobecného
súdu, ktoré stručne a jasne objasnil skutkový a právny základ rozhodnutia postačuje na záver o tom,
že je realizované právo strany na spravodlivé konanie. Aj Európsky súd pre ľudské práva uvádza, že

súdne rozhodnutia musia v dostatočnej miere uvádzať dôvody, na ktorých sa zakladajú, avšak článok
6 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd nemožno chápať tak, že vyžaduje podrobnú
odpoveď na každý argument, napríklad M. X. proti Španielsku zo dňa 21.01.1999 alebo K. B. G. proti
Holandsku zo dňa 19.04.1994.
46. Po dôkladnom zvážení skutkového stavu, vyhodnotení dôkazných prostriedkov jednotlivo a vo

vzájomnej súvislosti a na základe vyššie uvedených skutočností a zákonných ustanovení a po
podrobnomvýkladesúdrozhodoltak,akojeuvedenévovýrokovejčastitohtorozhodnutia,asíce,žalobu
ako nedôvodnú zamietol.

47. Žalovaní mali vo veci plný úspech, preto im súd v zmysle § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 Civilného
sporového poriadku priznal nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %. O výške náhrady

trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresný súd Bratislava II v lehote 15 dní odo dňa
jeho doručenia.

Odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby
sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania
na trovy toho, kto odvolanie podal.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odôvodnení sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
uvedie sa spisová značka konania, ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa

odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané.

1/ Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:
a/ neboli splnené procesné podmienky,

b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
2/ Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu

prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má uvedenú vadu, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
3/ Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku.