Rozsudok ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 24. október 2017

Súd: Okresný súd Nové Zámky
Spisová značka: 5C/100/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4416203992
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 10. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Božena Csibrányiová

ECLI: ECLI:SK:OSNZ:2017:4416203992.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nové Zámky, sudkyňou Mgr. Boženou Csibrányiovou, v právnej veci žalobcov v rade:1. C.

I., nar. XX.X.XXXX, bytom XXX XX T. F., Z. XX, 2. Y. I., nar. XX.X.XXXX, bytom XXX XX T. F., Z. XX,
obaja zastúpení I.. helenou Q. , advokátkou so sídlom XXX XX T. F., F. bašta 1, proti žalovanému : T.
bytové družstvo, družstvo, XXX XX T. F., T. XX, V.: XX XXX XXX, zastúpený N.. J. H., advokátom so
sídlom M.R. D. č. 3, XXX XX Nové Zámky, o zaplatenie 18.818,20 eur, takto

r o z h o d o l :

I. Súd konanie v časti o zaplatenie 10.998,59 eur z a s t a v u j e .

II. Žalovaný je povinný do 30 dní od právoplatnosti rozsudku zaplatiť žalobcom v rade 1 a 2 spoločne

a nerozdielne sumu 7.819,61 eur.

III. Súd priznáva žalobcom v rade 1 a 2 spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania voči
žalovanému a to v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia v rade 1 a 2 sa pôvodne žalobou zo dňa 8.3.2016 domáhali od žalovaného zaplatenia
žalovanej sumy 18.818,20 eur. Žalobcovia žalobu a svoj nárok na zaplatenie žalovanej sumy zdôvodnili
tým, že si ho uplatňujú titulom odstúpenia od zmluvy, ktorú strany sporu uzavreli dňa 23.9.2014 ako
zmluvu o nájme bytového a nebytového priestoru a zmluvu o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu.

Predmetom uvedenej zmluvy bol dvojizbový byt č. 301 na 4. poschodí v Nových Zámkoch na Andovskej
ulici č. 27, postavený na parcele registra ,,CKN“ číslo 1918/217, zapísaný na LV č. 13712,pre katastrálne
územie Nové Zámky a to spolu s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
bytového domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku v pomere 9329/106841. Pri podpise zmluvy
vyplatili žalobcovia v rade 1 a 2 žalovanému 10 % z hodnoty bytu vo výške 10.998,58 eur. Po prevzatí
bytu žalobcami v rade 1 a 2 a po nasťahovaní sa do bytu, začali problémy súvisiace so zatekaním
do bytu, ktoré žalobcovia v rade 1 a 2 riešili vo forme reklamácií u žalovaného, avšak bezúspešne.

Vady napriek riešeniu problému, odstránené neboli. Žalobcovia v rade 1 a 2 preto od tejto zmluvy
odstúpili listom zo dňa 18.1.2016 a to ku dňu 29.2.2016 v zmysle § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Po odstúpení od zmluvy žalobcovia v rade 1 a 2 súčasne žiadali žalovaného o vrátenie zálohy na kúpnu
cenu vo výške 10.998,59 eur , ktorú zálohu mu žalobcovia v rade 1 a 2 zaplatili pri podpise zmluvy
a súčasne žiadali vrátiť sumu 7.819,61 eur, ktorá suma predstavuje ďalšie splátky na kúpnu cenu
zaplatené počas obdobia nájmu / september 2014 až február 2016/. Ako dôvod odstúpenia od tejto
zmluvy žalobcovia v rade 1 a 2 uviedli skutočnosť, že od prevzatia predmetu zmluvy/ bytu č. 301 v

Nových Zámkoch, Andovská 27/, tento nemohli nerušene užívať a jeho užívanie bolo zdraviu a životu
nebezpečné. Vady spočívajúce v zatekaní do priestorov bytu pretrvávali, neboli zo strany žalovaného
odstránené, pričom nebol zistený ani len dôvod vzniku týchto vád . Predmetný byt sa stal nespôsobilýna dohodnuté užívanie a to bez toho, že by žalobcovia akokoľvek porušili svoje povinnosti. Práve
naopak, vyvinuli maximálnu snahu vec doriešiť.
2. K žalobe sa vyjadril žalovaný, ktorý v časti o zaplatenie 10.998,59 eur , predstavujúcej zálohu na

kúpnu cenu nárok žalobcov uznal čo do dôvodu aj výšky a uvedenú sumu žalobcom následne zaplatil.
Uvedené potvrdili aj žalobcovia, ktorí listom zo dňa 14.9.2016 súdu oznámili, že dňa 15.8.2016 / po
podaní žaloby v tejto veci , t.j. po začatí konania/ im žalovaný zaplatil zo žalovanej pohľadávky sumu
10.998,59 eur a v tejto časti preto vzali žalobu späť. Žalovaný teda v podaní zo dňa 5.8.2016,
nárok žalobcov v časti o zaplatenie 10.998,59 eur uznal a túto sumu počas konania žalobcom v rade

1 a 2 aj zaplatil. Vo zvyšku žalovaného nároku o zaplatenie sumy 7.819,61 eur , ktorá predstavuje
splátky na kúpnu cenu za obdobie nájmu nárok žalobcov neuznal a žiadal, aby súd v tejto časti žalobu
zamietol. Poukázal pritom na to, že ako prenajímateľ uzatvoril zo žalobcami 1 a 2 ako nájomcami dňa
23.9.2014 Zmluvu o nájme bytu a nebytového priestoru a o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu /
ďalej len zmluva/. A na základe čl. VI. ods. 2 tejto zmluvy malo byť nadobudnutie bytu a garáže do
vlastníctva prenajímateľa financované prostredníctvom dlhodobého investičného úveru po domu 25

rokov, s variabilnou úrokovou sadzbou tvorenou súčtom medzibankovej referenčnej úrokovej sadzby
EURIBOR fixovanej pre 12 mesačné depozitá a prirážky 3,50 % p.a., ktorý poskytne prenajímateľovi
OTP Banka Slovensko, a.s. Bratislava na základe aktuálne platných obchodných podmienok na základe
zmluvy o úvere č. 3000/13/033. Ďalej žalovaný poukázal na to, že podľa čl. VII ods. 4 zmluvy v
prípade predčasného skončenia nájomného vzťahu medzi účastníkmi tejto nájomnej zmluvy, sa dovtedy

zaplatené nájomné ani mimoriadna splátka nájomcom nevracajú v prípade, že miesto pôvodného
nájomcu nebude bezprostredne po skončení tohto nájmu pokračovať v nájme iný subjekt. Účastníci
sa dohodli, že výraz bezprostredne znamená výluku v nájme v trvaní najviac jeden kalendárny mesiac.
Ďalej žalovaný poukázal nato, že v čl. X ods. 3 zmluvy sa uvádza, že predávajúci a kupujúci berie na
vedomie , že predmet nájmu, ktorý zároveň tvorí aj predmet kúpy, bude zaťažený ťarchou záložného

práva v prospech OTP Banky Slovensko a.s.. Ďalej žalovaný poukázal nato, že v Prílohe č. 1 k zmluve
o stanovení výšky nájomného je jasne uvedené, že prenajímateľ použije nájomné na úhradu splátky
úveru. Vzhľadom na tieto žalovaným uvedené skutočnosti, žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe
uviedol, že uznáva nárok žalobcov na vrátenie sumy 10.998,59 eur, ktorú títo zaplatili ako zálohu na
kúpnu cenu bytu, ku kúpe ktorého však v dôsledku odstúpenia od zmluvy nedošlo. Vo zvyšku , t.j.

v časti o zaplatenie 7.819,61 eur však žiadal žalobu zamietnuť. Mal zato, že žalobcovia boli povinní
platiť nájomné, ktoré nájomné bolo v zmysle zmluvy použité na úhrady splátok investičného úveru na
výstavbu.
3. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými účastníkmi konania, výsluchom
účastníkov, ktorí zotrvali na svojich tvrdeniach a výsluchom svedka.

4. Z vykonaného dokazovania, z písomnej zmluvy súd zistil, že žalovaný ako prenajímateľ a žalobcovia
v rade 1 a 2 ako nájomcovia , uzavreli dňa 23.9.2014 Zmluvu o nájme bytového a nebytového
priestoru a o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu / ďalej len,, zmluva“/. Podľa čl. I zmluvy mal byť
predmetom nájmu a zároveň kúpnej zmluvy o kúpe predmetu nájmu dvojizbový byt č. 301 nachádzajúci
sa na 4. nadzemnom podlaží v obytnom dome postavenom na parcele registra ,,CK“ číslo 1918/217,

zapísaný na LV č. 13712, pre katastrálne územie Nové Zámky a to spolu s podielom priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastníckeho podielu k
pozemku v pomere 9329/106841. Podľa zmluvy bol v čase uzavretia zmluvy vlastníkom uvedených
nehnuteľností prenajímateľ, t.j. žalovaný. Nájomný vzťah mal byť uzavretý na dobu určitú a to 25 rokov
od nadobudnutia účinnosti zmluvy, pokiaľ nájomcovia / žalobcovia 1 a 2/ nevyužijú svoje právo kúpiť

predmet nájmu už počas platnosti tejto zmluvy, resp. bezprostredne po jej zániku za takých skutkových
a právnych podmienok, ktoré sú uvedené v zmluve. V čl. II bol uvedený popis predmetu nájmu. V čl. III
boli upravené práva povinnosti zmluvných strán. V podstate v tejto časti zmluvy, ktorá mala upravovať
všeobecné práv a povinnosti zmluvných strán, boli upravené len povinnosti žalobcov ako nájomcov.
V čl. IV zmluvy boli upravené podmienky uzavretia kúpnej zmluvy na predmet nájmu. V uvedenom

ustanovení bolo upravené že počas trvania nájomnej zmluvy, resp. splácania investičného úveru môžu
nájomcovia požiadať o odkúpenie predmetu nájmu a že prenajímateľ / žalovaný/a súčasne vlastník, je
povinný im predmet nájmu odpredať, s tým, že po nadobudnutí kúpnej zmluvy nájomný vzťah zaniká.
V čl. VI zmluvy bolo upravený spôsob financovania predmetu nájmu, s tým, že okrem predmetu nájmu
upravenom v čl. II zmluvy mala byť podľa čl. VI zmluvy financovaná aj ,, garáž“ . Nie je zrejmé, aká

garáž mala byť financovaná. V bode 1 a 2 uvedeného čl. VI zmluvy bolo upravené, akým spôsobom
má byť financované nadobudnutie bytu a ,,garáže“ do vlastníctva prenajímateľa, t.j. žalovaného, nie do
vlastníctva žalobcov. V čl. VII zmluvy mali zmluvné strany upravené ďalšie práva a povinnosti, tieto sa
týkali povinnosti nájomcov / žalobcov 1 a 2/ platiť nájomné podľa prílohy č. 1 k zmluve. V čl. IX bod 1bola upravená povinnosť žalobcov zaplatiť zálohu na kúpnu cenu ,,bytu“ a to vo výške 10.998,59 eur. V
prílohe č. 1 k zmluve sa uvádza, že nájomné vzhľadom na skutočnosť, že prenajímateľ použije nájomné
na úhradu splátky úveru, bude mesačne za byt 527,42 eur vrátane s DPH. Ďalej sa však v tejto prílohe

uvádza, že konkrétnu výšku nájomného nájomca oznámi prenajímateľovi písomne a že predpisové
zálohové platby, t.j. úhrada za služby spojené s nájmom bytu, budú uhrádzané prenajímateľovi, resp.
správcovi bytového domu a nájomca bude tieto platby uhrádzať v zmysle platných platobných údajov a
vo výške stanovenej prenajímateľom v zálohovom predpise.
5. Nakoľko predmet zmluvy trpel vadami / zatekanie do bytu/, ktoré napriek viacerým snahám

odstránené neboli, ako to vyplýva z rozsiahlej písomnej korešpondencie pripojenej k žalobe, žalobcovi
v rade 1 a 2 listom zo dňa 18.1.2016, ktorý bol žalovanému doručený dňa 18.1.2016, odstúpili od zmluvy
a to pre podstatné porušenie povinností prenajímateľa, resp. z dôvodu vadného plnenia prenajímateľa /
žalovaného/. Žalobcovia v rade 1 a 2 v konaní tvrdili, že na základe uvedenej zmluvy zaplatili jednak pri
podpise zmluvy preddavok na kúpnu cenu prenajatého bytu vo výške 10.998,58 eur a zostatok kúpnej
ceny postupne následne splácali žalobcovi mesačne. Ako už bolo uvedené, po podaní žaloby sa k

žalobe vyjadril žalovaný, ktorý vo svojom písomnom podaní z 5.8.2016 súdu oznámil, že nárok žalobcov
v časti o zaplatenie sumy 10.998,59 eur uznáva a že túto sumu prevedie na ich účet, k čomu aj došlo,
preto v tejto časti bola žaloba vzatá späť. Sporné zostalo to, či majú žalobcovia 1 a 2 nárok aj na
vrátenie zostatku žalovanej sumy , ktorá podľa žalobcov predstavuje splátky kúpnej ceny, resp. splátok
nájomného, ktorý mal byť podľa zmluvy aj tvrdenia žalovaného použitý na splácanie investičného úveru.

Žalovaný najskôr uviedol, že tie splátky , ktoré žiadajú žalobcovia 1 a 2 vrátiť, sa použijú na úhradu
splátok úveru, pričom sám vo svojom písomnom podaní z 5.8.2016 poukázal na prílohu č. 1 k zmluve, v
ktorej sa aj podľa neho jasne uvádza, že prenajímateľ použije nájomné na úhradu splátky úveru. Neskôr
však tvrdil/ cestou právneho zástupcu/, že prioritne bola uzavretá nájomná zmluva. Podpísaním zmluvy
sažalobcovianestalivlastníkmibytu,jehovlastníkmibysastalilenzapredpokladu,žebysasplnilivšetky

podmienky stanovené v zmluve. Pokiaľ k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, išlo výlučne o nájomný
vzťah. Preto podľa neho nie je možné, aby sa žalobcovia domáhali vrátenia nájomného za obdobie,
kedy byt žalobcovia užívali. Mal zato, že bola uzavretá nájomná zmluva s právom predmet nájmu
kúpiť v budúcnosti za splnenia dohodnutých podmienok. Uvedené skonštatovala vo svojej výpovedi aj
samotná štatutárna zástupkyňa žalovaného, ktorá uviedla, že bola uzavretá klasická nájomná zmluva,

pričom bolo dohodnuté nájomné a toto bolo súčasťou výmeru, resp. predpisu. Podľa nej sa jednalo
výlučne o nájomné, nešlo o žiadnu zálohu na budúcu kúpnu cenu. Uviedla , že nie je pravdivé tvrdenie
žalobcov,žeztohonájomnéhosasplácalúver,resp.žežalobcoviasplácali formoutohonájomnéhoúver
za žalovaného. Nevedela však jednoznačne a nad všetku pochybnosť vysvetliť, prečo sa v predpise
nájomného uvádza nájomné s dodatkom kúpa najatej veci. Tvrdila však, že ide len o nájomné. Aj v

konaní vypočutý, žalovaným navrhnutý svedok- zamestnanec žalovaného uviedol, že v zmluve bolo
dohodnuténájomnéapokiaľbynájomnývzťahtrvaldostatočnedlho,maližalobcovimožnosťbytodkúpiť
za 1 euro, resp. za zostatkovú cenu.
6. Podľa v súčasnosti platného a účinného Občianskeho zákonníka a to ustanovenia § 52 ods. 1 až
4 spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so

spotrebiteľom.
Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy,
ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá
je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je
obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je

spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali
použiť normy obchodného práva.
Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.
Podľa § 52a ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka ak sú uzavreté viaceré spotrebiteľské zmluvy pri tom
istom rokovaní alebo sú zahrnuté do jednej listiny, posudzuje sa každá z týchto zmlúv samostatne.
Ak však z povahy zmlúv alebo stranám známeho účelu zmlúv uvedených v odseku 1 pri ich uzavretí

zrejme vyplýva, že tieto zmluvy sú od seba vzájomne závislé, vznik každej z týchto zmlúv je podmienkou
vzniku ostatných zmlúv. Zánik jednej z týchto zmlúv iným spôsobom než splnením alebo spôsobom
nahrádzajúcim splnenie spôsobuje zánik ostatných závislých zmlúv, a to s obdobnými právnymi
účinkami.Podľa § 50 a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a

zrozumiteľne; inak je neplatný.
Podľa § 685 ods. 1 až 3 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v

zákone.

Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách
bytového družstva.

Zákony národných rád ustanovia, čo sa rozumie služobným bytom, bytom osobitného určenia a bytom v

domochosobitnéhourčeniaazaakýchpodmienokmožnouzavrieťnájomnúzmluvuonájmeslužobného
bytu, o nájme bytu osobitného určenia a o nájme bytu v domoch osobitného určenia.
Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a
rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva

neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový

prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov
povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.
Podľa § 145 ods. 2 C.s.p. ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O čiastočnom
späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

Podľa § 145 ods. 3 C.s.p. ak je žaloba vzatá späť sčasti pred jej doručením žalovanému, koná súd o
zvyšku nároku bez rozhodovania o zastavení konania v tejto časti.
Podľa § 146 ods. 1 C.s.p. súd konanie nezastaví, ak žalovaný so späťvzatím žaloby z vážnych dôvodov
nesúhlasí. Na nesúhlas žalovaného so späťvzatím žaloby sa neprihliada, ak dôjde k späťvzatiu žaloby
skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu podľa § 168 alebo pojednávanie.

7. Ako už bolo uvedené žalobcovia vzali v časti o zaplatenie sumy 10.998,59 eur žalobu späť. Súd
preto, rešpektujúc dispozičné právo žalobcov konanie v časti o zaplatenie 10.998,59 eur v konečnom
rozsudku zastavil a to s poukazom na ustanovenie § 145 ods. 2 a nasl. C.s.p.. Súhlas žalobcov potrebný
nebol, keďže k späťvzatiu došlo pred začatím pojednávania. Súd v ďalšom skúmal, či je žaloba vo

zvyšku, t.j. v časti o zaplatenie sumy 7.819,59 eur dôvodná.
Na základe vykonaného dokazovania, z písomnej zmluvy zo dňa 23.9.2014 súd zistil, že strany sporu
súčasne uzavreli zmluvu o nájme bytu a nebytového priestoru a aj zmluvu o budúcej zmluve o kúpe
premetu nájmu. Je nesporné že žalovaný, v zmluve uvedený ako prenajímateľ, pri uzatváraní zmluvy
konalvrámcipredmetusvojejpodnikateľskejčinnostiažalovaní1a2vzmluveoznačeníakonájomcovia,

túto uzatvárali ako fyzické osoby, ktoré pri uzatváraní tejto zmluvy nekonali v rámci predmetu svojej
obchodnej činnosti, alebo inej podnikateľskej činnosti. Na uvedený zmluvný vzťah založený písomnou
zmluvou z 23.9.2014 je preto potrebné aplikovať ustanovenia § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Výsledkom spoločného rokovania zmluvných strán boli teda v konečnom dôsledku dve zmluvy a to
nájomná zmluva podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, predmetom ktorej mal byť byt č. 301

nachádzajúci sa v Nových Zámkoch v bytovom dome, zapísanom na LV č. 13712. Nájom bol dohodnutý
na dobu určitú a to na 25 rokov , pokiaľ nájomcovia nevyužijú svoje právo odkúpiť predmetný byt.
A súčasne v jednej listine, v rámci jedného rokovania bola uzavretá aj zmluva o budúcej zmluve o
kúpe premetu nájmu. Napriek tomu, že tieto dve zmluvy boli spísané do jednej listiny, je potrebné ich v
zmysle § 52a Občianskeho zákonníka posudzovať samostatne, avšak ak z ich povahy alebo stranám

známeho účelu týchto zmlúv pri ich uzavretí zrejme vyplýva, že tieto zmluvy sú od seba vzájomne
závislé, vznik každej z týchto zmlúv je podmienkou vzniku ostatných zmlúv. Súd nemal pochybnosti
o tom že tieto dve zmluvy/ nájomná zmluva a zmluva o budúcej kúpe prenajatej veci/ boli od seba
vzájomne závislé. Veď pokiaľ by mali zmluvné strany záujem uzavrieť len nájomnú zmluvu, neboli by siv rámci zmluvných vzťahov upravovali podmienky odkúpenia predmetu nájmu a nebola by dohodnutá
ani záloha na kúpnu cenu, ako to bolo dohodnuté v čl. IX písomnej zmluvy z 23.9.2014,ktorú zálohu mali
žalobcovia zaplatiť najneskôr do 15 dní a aj ju zaplatili. Aj samotná štatutárna zástupkyňa žalovaného

sa vyjadrila pred súdom, že chceli, aby mali žalobcovia záruku, že budú byt môcť v budúcnosti odkúpiť,
preto sa to upravilo v rámci zmluvy. Medzi stranami sporu boli však v konaní vážne rozpory ohľadne
žalobcami v rade 1 a 2 mesačne uhrádzanej sumy pod položkou: ,,nájomné- kúpa prenajatej veci“, ktorá
položka bola žalovaným uvedená v mesačných predpisoch úhrad. Žalobcovia v rade 1 a 2 tvrdili, že
sa jednalo o zálohu na kúpnu cenu bytu a keďže túto uhradila a od zmluvy odstúpili, žiadali ju vrátiť.

Žalovaný zase tvrdil, že sa jednalo výlučne o dohodnuté nájomné, že nešlo ani o splátky budúcej kúpnej
ceny, ani o splátky jeho investičného úveru, ktorý by za neho takýmto spôsobom platili žalobcovia. Z
uvedeného vyplýva, že každá zo zmluvných strán si obsah písomnej zmluvy vysvetlila inak. Súd, ako
bolo uvedené, mal zato, že aj keď v jednej listine, ale strany sporu uzavreli dve zmluvy. A keďže sa
spor týkal predovšetkým toho, či žalobcovia žalovanú sumu uhradili titulom splátok budúcej kúpnej
ceny, alebo nájomného, súd skúmal, ako si to vlastne strany dohodli. Vychádzajúc zo skutočnosti že

strany uzavreli dve zmluvy od seba závislé, musia obe obsahovať podstatné náležitosti požadované
zákonom a musia byť obe určité a zrozumiteľné. V danom prípade však podľa súdu zmluva o budúcej
zmluve o kúpe predmetu nájmu, podstatné náležitosti , ktoré by boli súčasne aj jasne a zrozumiteľne
upravené, neobsahovala. Podstatnou náležitosťou zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a Občianskeho
zákonníka je dohoda o podstatných náležitostiach tej ktorej budúcej zmluvy. Strany mali záujem uzavrieť

zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá zo zákona preto mala obsahovať aj podstatné náležitosti kúpnej
zmluvy. Jednou z podstatných náležitostí podľa § 588 Občianskeho zákonníka kúpnej zmluvy je aj
kúpna cena. Pokiaľ táto nie je riadne dojednaná, kúpna zmluva je neplatná. Podľa súdu mala preto aj
zmluvaobudúcejkúpeprenajatejveciobsahovaťriadnu,určitúazrozumiteľnúdohoduobudúcej kúpnej
cene. Z písomnej zmluvy o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu však takáto určitá a zrozumiteľná

dohoda o budúcej kúpnej cene nevyplýva. Naopak ustanovenia budúcej zmluvy o kúpe predmetu
nájmu, týkajúce sa budúcej kúpnej ceny predmetu nájmu si odporujú. V čl. IV zmluvy mali dohodnuté,
že žalobcovia môžu predmet nájmu odkúpiť za zostatkovú cenu stanovenú v zmysle prílohy č. 2 k
zmluve, ale v čl. VIII zmluvy sa uvádza, že dohodnutá kúpna cena predmetu nájmu, konkretizovaného
v predchádzajúcich bodoch zmluvy činí po ukončení nájmu 1,- eur, čo však nekorešponduje s čl. IX

zmluvy, kde sa uvádza, že žalobcovia sú povinný na kúpnu cenu / ktorá je dohodnutá v čl. VIII vo
výške 1,- euro/ zaplatiť zálohu vo výške 10.998,59 eur. V takejto istej výške bola však podľa čl. IX pod
3 a 4 zmluvy dohodnutá aj zmluvná pokuta, pre prípad porušenia povinnosti žalobcov / nájomcov/
podľa čl. IV bod 2. a nárok na zmluvnú pokutu sa mal započítať so zaplatenou zálohou na kúpnu
cenu. Pritom nie je zrejmé, akú povinnosť upravenú v čl. IV. bod 2 zmluvy by mohli žalobcovi ako

nájomcovia porušiť, keď v uvedenom článku a bode je upravené ich právo na odkúpenie bytu. Uvedené
nezrovnalosti a nejasne a neurčito formulované ustanovenia zmluvy o budúcej zmluve o kúpe predmetu
nájmu, najmä vo vzťahu k budúcej kúpnej cene a jej úhrade, mohli oprávnene vyvolať rozporné a
úplne odlišné pochopenie a vnímanie strán sporu a to najmä žalobcov ako budúcich kupujúcich, čo
vlastne žalovanému splácajú. Tu súd poukazuje aj na samotné vyjadrenie žalovaného k žalobe, kde

sám poukazuje na to, že žalobcami platené nájomné bolo použité na splatenie úveru, ktorý úver však
podľa čl. VI zmluvy slúžil na financovanie nadobudnutia nehnuteľností do vlastníctva žalovaného, nie
žalobcov. Vzhľadom na uvedené skutočnosti má súd zato, že budúca zmluva o kúpe prenajatej veci je
nejasná, neurčitá a nezrozumiteľná, postráda jasnú a zrozumiteľnú dohodu o budúcej kúpnej cene a
o jasnom a určitom a nespochybniteľnom spôsobe jej úhrady, preto je podľa § 37 ods. 1 Občianskeho

zákonníka od počiatku absolútne neplatná, na ktorú neplatnosť súd prihliadal z úradnej povinnosti.
Keďže strany sporu uzavreli, resp. mienili uzavrieť v jednej listine dve od seba závislé zmluvy, tak
ako bolo uvedené vyššie, tým, že nedošlo k platnému uzavretiu jednej zmluvy /zmluvy o budúcej
zmluve o kúpe predmetu nájmu/, nedošlo k platnému uzavretiu ani druhej zmluvy - nájomnej zmluvy
a to s poukazom na ustanovenie § 52a ods. 2. Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti neobstojí

tvrdenie žalovaného že prioritne bola uzatvorená nájomná zmluva. Aj zo samotného názvu zmluvy, ale
predovšetkým aj z jej obsahu a to aj s poukazom na požadovanú zálohu na kúpnu cenu a jej úhradu,
jednoznačne vyplýva, že boli uzavreté súčasne dve zmluvy a že úmyslom strán sporu bolo po uplynutí
nájmu predmet nájmu odpredať do vlastníctva žalobcov. Keďže súd dospel k záveru, že k platnému
uzavretiu zmlúv medzi stranami sporu nedošlo, strany sú povinné vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia

na základe neplatných právnych úkonov a to podľa § 457 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia v rade 1
a 2 preukázali, že byt vypratali a žalovanému ho vrátili, uvedené sporné nebolo. A žalobou žiadali od
žalovaného vrátiť nimi uhradené čiastky nazvané samotným žalovaným v príslušnom predpise platieb
ako nájomné- kúpa najatej veci a to spolu v sume 7.819,61 eur / postupne uhrádzané v období odoktóbra 2010 do februára 2016/. Žalovaný nijako nerozporoval, že mu uvedenú sumu spolu vo výške
7.819,61 eur / ako mesačné úhrady položky ,,nájomné-kúpa prenajatej veci “ podľa ním vyhotoveného
mesačného predpisu/ žalobcovia v rade 1 a 2 zaplatili. Uvedená suma predstavuje plnenie žalobcov

v rade 1 a 2 na základe neplatných zmlúv/ aj neplatnej nájomnej zmluvy/, t.j. je to plnenie, ktoré
žalovaný prijal od žalobcov v rade 1 a 2 bez právneho dôvodu / § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka/.
Uvedená suma predstavuje bezdôvodné obohatenie o ktoré sa žalovaný obohatil na úkor žalobcov,
ktorí mu túto sumu plnili bez právneho dôvodu. Žalobcovia preukázali, že žalovanému túto sumu
plnili / žalovaný skutočnosť, že tieto sumy prijal nijako nespochybnil/ , a toto plnenie bolo zo strany súdu

vyhodnotené ako plnenie bez právneho dôvodu. Súd podotýka, že žalobcovia riadne uhrádzali platby
aj za služby spojené s nájmom bytu, ale tie úhrady vrátiť nežiadajú. Žalovaný síce tvrdil, že žalobcovia
boli povinní platiť nájomné, pretože inak by sa boli oni obohatili na jeho úkor. V tejto súvislosti však súd
poznamenáva, že k sporu medzi stranami došlo najmä kvôli tomu, že byt, ktorý mal byť predmetom
nájmuabudúcejkúpy,bolvadný,čovpodstatenespochybnilanižalovanýačobolozostranyžalovaných
preukázané rozsiahlou písomnou korešpondenciou týkajúcou sa odstraňovania vád. Aj výsluchom

samotných žalobcov, súd mal za preukázané, že predmetný byt bol vadný, nespôsobilý na užívanie.
Preto prípadné uplatňovanie si náhrady za nájom bytu zo strany žalovaného , ktorý predmet nájmu
však nebol riadne spôsobilý na prenájom, by bolo podľa súdu výkonom práva uplatňovaným v rozpore
s dobrými mravmi / § 3 Občianskeho zákonníka/. A ak aj žalovaný tvrdil, že nárok na nejaký nájom,
resp. nejaký nárok na prípadné bezdôvodné obohatenie mu vznikol z dôvodu užívania bytu zo strany

žalobcov, bolo povinnosťou žalovaného to preukázať. T.j. bolo povinnosťou žalovaného preukázať, že
žalobcom nevznikol nárok na vrátenie celej žalovanej sumy, ale len jej časti a akej časti a samozrejme z
akého právneho dôvodu. Uvedené však žalovaný v konaní nijako nepreukázal. Súd sa nestotožnil ani
s tvrdením žalovaného, že bola v postate uzavretá lízingoví zmluva - t.j. zmluva o kúpe prenajatej veci.
Tento zmluvný vzťah je totiž upravený v ustanoveniach § 489 a nasl. Obchodného zákonníka a vzhľadom

na skutočnosť, že žalobcovia v rade 1 a 2 neuzatvárali zmluvy ako podnikatelia a nejedná sa o žiaden
zo záväzkových vzťahov upravených v ustanovení § 261 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka, prípadná
aplikácia Obchodného zákonníka na uvedený zmluvný vzťah by bola možná len za predpokladu, že by
si túto aplikáciu strany dohodli písomne podľa § 262 Obchodného zákonníka. Keďže však písomná
dohoda o tom, že ich záväzkový vzťah sa bude posudzovať podľa Obchodného zákonníka uzavretá

nebola, súd na daný zmluvný vzťah tento právny predpis neaplikoval.
8. Vzhľadom na uvedené súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku rozsudku. Žalovaného súd
zaviazal na úhradu žalovanej sumy titulom vydania bezdôvodného obohatenia a to v lehote 30 dní od
právoplatnosti rozsudku, rešpektujúc dispozičné právo žalobcov v rade 1 a 2, ktorí tak žiadali rozhodnúť.
V časti súd konanie zastavil a vo zvyšku žalobe vyhovel v celom rozsahu.

9. Podľa § 251 C.s.p. trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.
Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Podľa § 262 ods. 2 C.s.p. o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

10. O trovách súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 C.s.p. a § 256 ods. 1 C.s.p.. V časti bolo konanie
zastavené pre správanie žalovaného / časť žalovanej sumy, v ktorej bolo konanie zastavené žalovaný
uhradil po začatí konania/ a vo zvyšku bolo žalobe vyhovené. Súd preto priznal nárok na náhradu trov

konania v celom rozsahu v konaní úspešným žalobcom v rade 1 a 2. O konkrétnej výške trov konania
bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za

následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie.

Ak povinný nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie môže oprávnený podať návrh na

vykonanie exekúcie.