Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 27. november 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Co/229/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1415211596
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ing. Mario Dubaň

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1415211596.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ing. Maria Dubaňa a sudcov JUDr.

Romana Majerského a JUDr. Ivany Štiftovej, v sporovej veci žalobkyne: F.. O. S., J.. XX.X.XXXX, G. XX,
G., proti Ž.Ý.: X/ S. A., J.. XX.X.XXXX, G. O. XX, G., X/ S. A., J.. X.XX.XXXX, O. XX, G., zastúpený
advokátkou JUDr. Ivetou Balalovou, Ružová dolina 10, Bratislava, X/ H. Ž., J.. X.X.XXXX, Š. J. X, H., o
zaplatenie 2.686,05 eura s prísl., na odvolanie žalovaného 2/ proti rozsudku Okresného súdu Bratislava
IV č.k. 5C/188/2015-79, zo dňa 22.2.2017, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej vyhovujúcej časti voči žalovanému 2/ p
o t v r d z u j e .

II. Žalobkyni priznáva proti žalovanému 2/ plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovaným 1/ až 3/ povinnosť zaplatiť žalobkyni
spoločne a nerozdielne 2.086,05 eura s úrokom z omeškania 5,05 % ročne zo sumy 50 eur od 16.2.2015
dozaplatenia,zosumy650eurod16.3.2015dozaplatenia,zosumy650eurod16.4.2015dozaplatenia,
zosumy736,05euraod9.6.2015dozaplateniaavozvyšnejčastižalobuzamietol;žalobkynipriznalproti
žalovaným nárok na náhradu trov konania v rozsahu 52,32 % s tým, že o výške náhrady trov konania
rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že

žalobou doručenou súdu 21.9.2015 sa žalobkyňa domáhala, aby súd zaviazal žalovaných spoločne a
nerozdielne zaplatiť jej sumu 2.686,05 eura spolu s prísl. na tom skutkovom základe, že je I. I. G. Č..
XX, J. N. na X. K. I. Č.. X G. O. N. N.. Č.. XXXX na W. V.É., postaveného na parc. registra „.“. Č.. XXXX,
XXXX M. XXXX, L. na X. Č.. XXXX pre okres G. F., Q. G. - S.. Č.. O., k. ú. O. s podielom na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu vo výške podielu XXXX/XXXXXX (ďalej len „byt“) a 15.4.2014
uzavrela so žalovanými zmluvu o nájme bytu na dobu určitú, pričom za úhradu dohodnutého nájomného
nasumu620eurmesačneručiližalovaníspoločneanerozdielne.Nakoľkodošlonastraneprenajímateľa

k zvýšeniu zálohových platieb, zmluvné strany sa dohodli na zvýšení nájomného na 650 eur mesačne, s
čím nájomcovia súhlasili a dohodnutý zvýšený nájom aj uhradili. Žalovaní si nesplnili povinnosť úhrady
nájmu za február 2015; 20.2.2015 žalovaná 3/ doručila žalobkyni SMS správu, že opúšťajú byt a tým
ukončujú nájomný vzťah. Na základe uvedených skutočností dňom 1.3.2015 začala žalovaným plynúť
dvojmesačná výpovedná doba, počas ktorej si nesplnili povinnosť zaplatiť nájom za mesiace marec a
apríl 2015. Na základe ročného zúčtovania platieb vznikol na predmetnom byte nedoplatok v celkovej
sume 736,05 eura, ktorý boli žalovaní povinní uhradiť, avšak do dňa podania žaloby dlžné nájomné a

nedoplatok vzniknutý z ročného vyúčtovania neuhradili.

2. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 C.s.p.), súd prvej inštancie
konštatoval, že nakoľko nájomná zmluva medzi žalobkyňou a žalovanými bola uzavretá v písomnejforme, jej zmeny, doplnky, príp. zrušenie, bolo možné s ohľadom na § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka
urobiťlenpísomnouformou,apokiaľbysaajžalobkyňasožalovanými1/a2/dohodlaústnenaukončení
nájomnej zmluvy, takýto úkon by bol absolútne neplatným právnym úkonom, nakoľko nebola dodržaná

forma úkonu, ktorú vyžaduje zákon. Mal za to, že ak chceli žalovaní ukončiť nájom bytu, mali tak urobiť v
písomnej forme, a ak k dohode so žalobkyňou nedošlo, mali možnosť formou jednostranného právneho
úkonu - písomnej výpovede ukončiť nájomnú zmluvu a túto doručiť na adresu žalobkyne. Uviedol, že
na samotnú existenciu nájomnej zmluvy a z nej plynúcich práv a povinností nemá vplyv skutočnosť, že
žalovaný 2/ užíval byt len 2 mesiace a následne sa z bytu odsťahoval; obdobne skutočnosť, že žalovaná

1/ odišla z bytu pred ukončením nájomného vzťahu, nemá vplyv na platnosť nájomnej zmluvy, ktorá
nebola z jej strany riadne ukončená. Vo vzťahu k žalovaným 1/ a 2/ tak dospel k záveru, že k ukončeniu
nájomnej zmluvy došlo uplynutím doby nájmu.

3. Súd prvej inštancie mal za preukázané, že žalovaní neplatili nájomné za mesiace február, marec a
apríl (2015) až do ukončenia nájomnej zmluvy výpoveďou zo strany žalovanej 3/ a uplynutím doby nájmu

v prípade žalovaných 1/ a 2/. Pokiaľ ide o samotnú výšku nájmu, ktorá bola žalobkyňou zvýšená zo 620
eur na 650 eur mesačne a nedoplatok za rok 2014 v sume 736,05 eura, ktorý žalobkyňa vypočítala na
základe stavu plynu, studenej vody, teplej vody a energií, ktoré boli odpísané ku dňu uzavretiu zmluvy
o nájme bytu, t.j. k 15.4.2014 a ku dňu 31.12.2014, súd prvej inštancie poukázal na to, že žalovaní so
zvýšením nájmu súhlasili a v priebehu konania zvýšenie ceny nájmu ani sumu nedoplatku na platbách

spojených s užívaním bytu nerozporovali, keď v tejto súvislosti iba namietali, že v predmetnom byte
nebývali; táto skutočnosť ich však nezbavuje povinnosti uhradiť nedoplatok na platbách spojených s
užívaním bytu v súlade s čl. V ods. 2 zmluvy o nájme bytu. Vychádzajúc z čl. V bod 9 zmluvy o nájme
bytu, súd prvej inštancie žalovanými zaplatenú zálohu 600 eur započítal na nedoplatok na nájomnom za
február 2015 s tým, že pokiaľ si žalobkyňa túto sumu započítala na údajné škody spôsobené žalovanými

mal za to, že žalobkyňa bola povinná započítanie vykonať najskôr na neuhradenom nájomnom, a
až následne v prípade, ak by suma záloh pokryla sumu neuhradeného nájomného, mohla pri poradí
započítania postupovať ďalej podľa uvedeného ustanovenia zmluvy a túto sumu započítať na prípadné
škody; navyše upozornil, že údajné škody ani neboli predmetom konania a nebola preukázaná ich výška.
4. Na uvedenom základe súd prvej inštancie v zmysle § 40 ods. 1, ods. 2, § 685 ods. 1, § 710 ods. 1,

ods. 2, ods. 3 Občianskeho zákonníka a čl. IV bod 2, bod 3, čl. V bod 9, čl. VII bod 1 zmluvy o nájme bytu,
žalovaným 1/ až 3/ uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni spoločne a nerozdielne 2.086,05 eura a vo zvyšnej
časti žalobu zamietol; žalovaných zaviazal aj na zaplatenie úrokov z omeškania (dňom nasledujúcim
po splatnosti nájomného) podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. s tým, že k uplatnenému dňu
omeškania bola základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky 0,05 % + 5 percentuálnych bodov.

O trovách konania rozhodol v súlade s § 262 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 255 ods. 2 C.s.p. tak, že keď
úspech žalobkyne v pomere k žalovanej pohľadávke činí 77,66 % (2.086,05 eura z 2.686,05 eura),
úspech žalovaných v pomere k žalovanej pohľadávke potom činí 22,34 % (600 eur z 2.686,05 eura),
odrátaním úspechu žalovaných od úspechu žalobkyne bol čistý úspech žalobkyne v pomere 52,32 %,
ktorej priznal nárok na náhradu trov konania v tomto rozsahu.

5. Proti rozsudku v časti, ktorou bola žalovaným 1/ až 3/ uložená povinnosť zaplatiť žalobkyni spoločne
a nerozdielne 2.086,05 eura spolu s prísl. podal žalovaný 2/ odvolanie a žiadal rozsudok súdu prvej
inštancie v napadnutej časti zmeniť a žalobu voči nemu zamietnuť. Podstatným zhrnutím skutkových
tvrdení a právnych argumentov jeho odvolania (§ 393 ods. 2 C.s.p.) bola výčitka adresovaná súdu prvej

inštancie, že dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam; mal za to,
že vzhľadom na viac menej neformálnu komunikáciu medzi účastníkmi nájomnej zmluvy, keď nebol
vypracovaný a podpísaný žiadny dodatok k nájomnej zmluve o zvýšení nájomného o 30 eur mesačne,
nie je možné sa formalisticky držať ustanovení o písomnom ukončení nájmu, nakoľko ani SMS správa
z 22.2.2015, v ktorej žalovaná 3/ uviedla, že sa odsťahovala z bytu a kľúče dala do schránky, nie je

písomným ukončením a výpoveďou nájomnej zmluvy tak, ako to vyžaduje Občiansky zákonník alebo
nájomná zmluva. Zastával názor, že súdu preukázal, že v predmetnom byte býval iba 2 mesiace a tiež
preukázal, že platil mesačné úhrady za rodinný dom, ktorý mu darovacou zmluvou zo dňa 22.5.2014
daroval otec a v ňom potom aj býval. Považoval za účelové tvrdenie žalobkyne, že pri jej poslednej
návšteve bytu v decembri 2014 jej žalované 1/ a 3/ oznámili, že žalovaný 2/ je mimo bytu, nakoľko

žalobkyňa dobre vedela, že v byte už od júla 2014 nebýval a zároveň spochybnil tvrdenie žalobkyne,
že komunikovala so všetkými tromi nájomcami, keď z komunikácie založenej v súdnom spise vyplýva,
že komunikovala iba so žalovanou 3/. Z uvedených dôvodov mal za zrejmé, že je v rozpore s dobrými
mravmi, aby zaplatil žalovanú sumu, keď v byte od júla 2014 nebýval, túto skutočnosť oznámil žalobkynia táto mala vedomosť, že v byte nebýva, keďže sama tvrdila, že štvrťročne chodila do bytu pozrieť a
žalovaný 2/ tam nikdy nebol.

6. Žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu žiadala rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti ako
vecne správny potvrdiť. Uviedla, že súdom citované § 40 ods. 1, ods. 2, § 710 a § 711 Občianskeho
zákonníka sú v súlade s jednotlivými ustanoveniami zmluvy o nájme bytu, ktorú uzatvorila spolu so
žalovanými a zastávala názor, že z dokazovania v konaní pred súdom prvej inštancie je nepochybne
preukázané, že žalovaný 2/ bol a je povinný (solidárne s ostatnými žalovanými) uhradiť nájomné za

mesiace február, marec a apríl 2015 a zároveň znášať zaplatenie nedoplatku za rok 2014.

7. Žalovaný 2/ v stanovisku k vyjadreniu žalobkyne uviedol, že nespochybňuje platnosť žalobkyňou
citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a zotrval na všetkých svojich doterajších vyjadreniach;
v odvolaní uviedol podstatné skutočnosti, ktoré sa týkali tak uzatvorenej nájomnej zmluvy, ako aj jej
ukončenia vo vzťahu k nemu, a preto trval na tom, aby žaloba bola voči nemu zamietnutá.

8. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 Civilného sporového
poriadku, ďalej len „C.s.p.“) preskúmal rozsudok v napadnutej vyhovujúcej časti, prejednal odvolanie
žalovaného 2/ bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 a contrario C.s.p. a dospel
k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je v napadnutom výroku, ktorým bola žalovanému 2/ uložená
povinnosť zaplatiť žalobkyni solidárne so žalovanými 1/ a 3/ sumu 2.086,05 eura spolu s prísl. vecne

správny (§ 387 ods. 1 C.s.p.). Rozsudok verejne vyhlásil 27.11.2018 (§ 219 ods. 3 C.s.p.).

9. Pretože odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku,
konštatuje správnosť jeho dôvodov (§ 387 ods. 2 C.s.p.). V posudzovanom spore, ktorého predmetom
je záväzkový vzťah vyplývajúci zo zmluvy o nájme bytu, uzatvorenej dňa 15.4.2014 medzi žalobkyňou a

žalovanými 1/ až 3/ na dobu určitú v trvaní jedného kalendárneho roka (do 15.4.2015), založil žalovaný 2/
svoju procesnú obranu v odvolacom konaní na skutočnosti, že nie je povinný zaplatiť žalobkyni nájomné
za mesiac február, marec, apríl 2015 a nedoplatok za rok 2014 na platbách spojených s užívaním
prenajatého bytu, nakoľko od júla 2014 v predmetnom byte preukázateľne nebýval, o čom žalobkyňa
mala vedomosť.

10. Podľa čl. VII bod 1 zmluvy o nájme bytu akékoľvek zmeny tejto zmluvy vyžadujú formu písomného
dodatku podpísaného oboma zmluvnými stranami.

11. Podľa § 40 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú

vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo
zrušiť iba písomne.

12. Podľa § 710 ods. 1, ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka nájom bytu zanikne písomnou dohodou
medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý

čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

13. Z citovaných ustanovení vyplýva, že nájom bytu dohodnutý na určitý čas zanikne buď na základe
objektívnej skutočnosti uplynutia času, na ktorý je nájom dohodnutý, avšak pred uplynutím určenej
doby trvania nájmu je možný jeho zánik na základe dvojstranného právneho úkonu - dohody medzi

prenajímateľom a nájomcom,či jednostranného právneho úkonu - výpovede, pričom oba právne úkony
zániku nájmu vyžadujú písomnú formu. Ide o kogentné ustanovenie, od ktorého sa nemožno odchýliť a
nedodržanie písomnej formy dohody alebo výpovede má za následok ich neplatnosť.

14. Vychádzajúc z kogentnej povahy cit. právnej úpravy sa odvolací súd nestotožnil s názorom

žalovaného 2/, že s prihliadnutím na neformálnu komunikáciu účastníkov nájomnej zmluvy sa nemožno
formalisticky pridržiavať vyššie citovaných ustanovení o ukončení nájmu písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom; so zreteľom na skutočnosť, že predmetný nájom bytu vznikol striktne
formálnym spôsobom uzatvorením zmluvy o nájme bytu v písomnej forme, berúc do úvahy písomné
dojednanie strán, že akékoľvek zmeny zmluvy o nájme bytu si vyžadujú formu písomného dodatku

podpísaného oboma zmluvnými stranami (čl. VII bod 1 zmluvy o nájme bytu), nemožno tvrdenia
žalovaného 2/ o neformálnej komunikácii vnímať inak ako účelové a nedôvodné, nakoľko sa nejedná
o skutočnosti, ktoré by boli z hľadiska právneho posúdenia veci významné a vzhľadom na preukázanúopodstatnenosť uplatneného nároku, ich zodpovedanie nemá vplyv na vecnú správnosť napadnutého
rozsudku.

15. V konaní nebolo sporné, že žalovaný 2/ neukončil nájom predmetného bytu písomnou výpoveďou a
ani sa písomne nedohodol so žalobkyňou ako prenajímateľkou na ukončení nájmu, preto je nepochybné,
že nájom vo vzťahu k nemu zanikol až uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý; nie skôr, a na tejto
skutočnosti nemení nič ani okolnosť, že sa v predmetnom byte počas dohodnutej doby trvania nájmu
nezdržiaval. Bez právneho významu je takisto žalovaným 2/ namietaná vedomosť žalobkyne o tom,

že v byte od júla 2014 nebýval. Z dôvodu absencie platného ukončenia predmetného nájmu bytu je
totiž nutné konštatovať, že žalovaný 2/ právne užíval byt po celý čas stanovený nájomnou zmluvou pre
trvanie nájmu, a preto mal spolu s ostatnými nájomcami povinnosť platiť dohodnuté nájomné a platby
spojené s užívaním bytu aj za obdobie a v sume tak, ako mu bolo uložené napadnutým rozsudkom súdu
prvej inštancie (spoločný solidárny záväzok v zmysle § 511 ods. 1 Občianskeho zákonníka bol založený
dohodou účastníkov zmluvy o nájme).

16. Žalovaný 2/ neuviedol žiadne ďalšie relevantné skutočnosti, t.j. také ktoré by svojou relevanciou aj v
prípade ich preukázania boli spôsobilé privodiť zmenu rozsudku súdu prvej inštancie v napadnutej časti;
odvolacie námietky žalovaného 2/ preto odvolací súd vyhodnotil v ich súhrne ako právne irelevantné a
také ktoré z povahy veci nie sú spôsobilé privodiť zmenu napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie.

17. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C.s.p. v
spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. a § 262 ods. 1 C.s.p. tak, že žalobkyni priznal proti žalovanému 2/ plný
nárok na náhradu trov odvolacieho konania, nakoľko mala vo veci plný úspech.

18. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).