Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 7. december 2018

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 9C/28/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118258728
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 12. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Jánošová

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2018:6118258728.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica sudkyňou JUDr. Jarmilou Jánošovou v právnej veci žalobcu I. P., M.. XX.

XX. XXXX, A. P. XX, XXX XX Q. Q., zast. advokátom JUDr. Evaristom Zuzanom, Horná 65A, 974 01
Banská Bystrica, IČO: 45028273 proti žalovanému I.. T. J., M.. XX. XX. XXXX, A. P. XXXX/XX, XXX
XX Q. Q., zast. advokátom JUDr. Danielom Janšom, Horné Záhrady 2, 974 01 Banská Bystrica, IČO:
42304253, o zaplatenie 5 528,20 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni sumu 3 000,-- Eur s úrokom z omeškania 5 % ročne od
17. 03. 2018 až do zaplatenia, všetko v lehote 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia.

V prevyšujúcej časti súd žalobu z a m i e t a .

Žiadna zo strán n e m á nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou doručenou súdu dňa 13. 04. 2018 domáhala od žalovaného zaplatenia sumy
5 528,20 Eur s 5 % ročným úrokom z omeškania od 17. 03. 2018 ako bezdôvodného obohatenia.

2. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť.

3. Súd vykonal dokazovanie výsluchom strán, zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, výpisom z LV č. XXXX
B.. Ú.. Q. Q., korešpondenciou strán, príjmovým pokladničným dokladom zo dňa 27. 02. 2017, cenovou
kalkuláciou vypracovanou I.. L. R.Š., fotodokumentáciou, svedeckou výpoveďou L. E., I.. D. Q., T. L.,
kúpnou zmluvou uzatvorenou medzi I.. J. J. S. B., písomným vyjadrením L.. S. B. a zistil tento skutkový
stav:

4. Podľa tvrdenia žalobkyne táto uzatvorila so žalovaným zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ohľadom bytu

nachádzajúceho sa v bytovom dome na ulici B. F. Q. Q., pozostávajúceho z dvoch izieb a príslušenstva,
dňa 27. 02. 2017. Ako zálohu na kúpnu cenu vyplatila sumu 3 000,-- Eur. Po uzavretí zmluvy sa v
byte opakovane vyskytli závady - zatekanie zo stropu, z ktorého dôvodu oznámila dňa 15. 05. 2017
žalovanému, že od zmluvy odstupuje a žiadala ho o vrátenie časti zaplatenej kúpnej ceny vo výške 3
000,-- Eur. Žalovaný jej túto sumu nevrátil.
Jej investície do tohto bytu predstavovali sumu 2 528,20 Eur, z ktorého titulu sa domáhala od žalovaného
vydania bezdôvodného obohatenia. Výšku týchto investícií preukazovala odborným vyjadrením -

cenovou kalkuláciou vypracovanou I.. L. R..
Na pojednávaní uviedla, že po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve jej boli odovzdané zo strany
žalovaného kľúče od bytu. Následne si najala stavebný dozor a začala vykonávať stavebné práce v byte.
Chcela mať umývadlo v kuchyni inde. Pri stavebných prácach začali vznikať praskliny vo vedľajšombyte. Toto však dala do pôvodného stavu. Ihneď po prevzatí bytu začalo zo stropu v obývacej časti do
neho zatekať. Následne to bolo opravené, ale keď bol v apríli veľký dážď, tak začalo zatekať 1,5 až 2 m
do bytu. Keď komunikovala s odborníkmi, títo jej povedali, že mohlo byť niečo zanedbané, čo by mohlo

do budúcna robiť naďalej problém, keďže fólia na streche je rizikový materiál, ak sa neurobí riadne. Po
odstúpení od zmluvy o budúcej zmluve došlo k odovzdaniu bytu dňa 22. 05. 2017.
Ďalej uviedla, že jej suseda pani L. odstúpila od zmluvy z dôvodu, že jej zatekalo do bytu. Ako dôkaz o
tom, že jej chcel žalovaný uhradiť investície z titulu vybudovania kúpeľne, navrhla vypočuť svedkyňu L..
B.Ú., ktorej mal byť byt predaný za takto navýšenú sumu 83 000,-- Eur. Pripojila jej vyjadrenie zo dňa

12. 11. 2018 ohľadom jej súčasnej aktuálnej adresy.

5. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Poukázal na to že pokiaľ prevzal zálohu na kúpnu z titulu
uzatvorenej zmluvy o budúcej zmluve so žalobkyňou vo výške 3 000,-- Eur, v článku IV. zmluvy bolo
dojednané, že v prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy zo strany kupujúceho do 01. 07. 2017 táto
časť kúpnej ceny sa mení na zmluvnú pokutu a žalobkyňa nemá nárok na jej vrátenie. Potvrdil, že k

vypovedaniu, resp. odstúpeniu od zmluvy zo strany žalobkyne došlo, ako aj tú skutočnosť, že následne
predal predmetný byt S. B.. Predložil kúpnu zmluvu s ňou ako dôkaz o tom, že kúpna cena bola
dojednaná na sumu 70 000,-- Eur. Nikdy nemienil vrátiť žalobkyni zálohu, ani jej uhradiť náklady,
ktoré investovala do bytu. Naopak žalobkyňa svojím správaním tento byt znehodnotila, o čom svedčí
skutočnosť, že musela ho dať do pôvodného stavu. Pokiaľ do bytu zatekalo, bolo to z dôvodu, že

dom bol vo výstavbe a nebol ešte obývateľný. Bolo potrebné pracovať na dorábke drevených terás na
streche,keďprimontážiterásneboladokončenáizolácia.Zatekaniebololendočasné.Stavizoláciepred
dokončením stavby bol finalizovaný a bola vykonaná tlaková skúška. Pokiaľ poskytol žalobkyni kľúče,
nedali jej súhlas na akúkoľvek prerábku a investovanie bytu. V tej dobe ešte nebola uzavretá kúpna
zmluva a nebola vyplatená celá kúpna cena. Kľúče od bytu jej dal len za účelom zmerania priestoru

kuchyne a kúpeľne, keďže jej chcel vyjsť v ústrety, aby si mohla naplánovať zariadenie bytu. Až zo strany
investora bol informovaný, že v byte začali prebiehať stavebné práce, keďže došlo v susednom byte
k popukaniu omietol. Susedia z týchto dôvodov od kúpnej zmluvy odstúpili. Správaním sa žalobkyne
došlo na strane žalovaného k škode, o čom svedčí aj nižšia kúpna cena, za ktorú byt predal.
Vzniesol kompenzačnú námietku vo vzťahu k nároku žalobkyne v rozsahu 10 000,-- Eur ako rozdielu

medzi kúpnou cenou dojednanou so žalobkyňou a vyplatenou na základe kúpnej zmluvy so S. B. z
titulu náhrady škody. Ako titul vzniku škody uviedol porušenie povinnosti na strany žalobkyne zo zmluvy
uzatvorenej s ňou, z ktorej nevyplýval jej nárok na vykonávanie akýchkoľvek úprav v byte. V dôsledku
odstúpenia od zmluvy zo strany žalobkyne a prieťahov a vykonávaných prác musel znížiť kúpnu cenu
o 10 000,-- Eur.

6. Žalobkyňa uviedla, že vybudovaním kúpeľne sa zvýšila cena bytu.

7. Zástupca žalobkyne uviedol, že došlo k zániku záväzku vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve
na strane žalobkyne podľa § 50a O. z. Z týchto dôvodov potom nevznikol na strane žalovaného nárok

na zaplatenie zmluvnej pokuty, resp. takýto nárok zanikol.
Vo vzťahu ku kompenzačnej námietke poukázal na zásadu sudcovskej koncentrácie ako aj na
skutočnosť, že táto presahuje žalovaný nárok žalobkyňou a jedná sa vlastne o vzájomný návrh. Tento
si má možnosť žalovaný uplatniť v samostatnom konaní.
Tvrdil,žesúhlassostavebnýmiúpravamiboldanýžalobkynizostranyžalovanéhoústnouformou.Zákaz

nevykonávať takéto úpravy zo zmluvy nevyplýval.

8. Svedok L. E. - druh žalobkyne uviedol, že pri druhom zatečení bytu upozornil žalovaného, že sa jedná
o dlhodobú záležitosť, keďže na strope bolo vidno, že sa zatečenie objavovalo už predtým. Hneď prvý
deň mu žalovaný potvrdil, že byt sa môže prerábať. Prvýkrát sa stretli pri preberaní zálohy. Aj v ďalšom

byte videl, že sa tento byt už prerába.

9. Svedok I.. Q. uviedol, že je staviteľom bytového domu, kde sa nachádza predmetný byt. So stranami
sporu prišiel do kontaktu v čase, keď byt bol skolaudovaný, ale kolaudačné rozhodnutie nebolo zapísané
v katastri a nebolo ho možné previesť. Na základe sťažnosti susedy žalobkyne riešil problém vzniknutý

s prasknutou stenou.. Zistil, že bol narušený statický stĺp a zvukovoizolačná stena, čo považoval za
závažný zásah a žiadal okamžitú nápravu, ktorú aj žalobkyňa urobila. Následne sa stretol so stranami pri
riešení zatečenia zo strechy, keď sa robila zátopová skúška. Vysvetlil žalobkyni spolu so stavby vedúcim
a stavebným dozorom, že budú vykonané všetky opatrenia na odstránenie závady. Ona mu uviedla, žez týchto dôvodov stráca dôveru v to, že to bude do budúcna bezporuchové. Mal dohodu so žalovaným,
že mu odpredá predmetný byt s tým, že súhlasil s tým, aby v byte realizoval stavebné úpravy. Vedomosť
o tom ,že žalovaný mienil byt odpredať žalovanej do tej doby nemal. Ten typ úprav, ktoré realizovala

žalobkyňa, nepovažoval za dovolené, lebo mohli poškodiť celú statiku.

10. Svedok T. L. uviedol, že kupoval byt pod bytom, ktorý bol predmetom sporu, v apríli 2017. V tej dobe
v byte neboli absolútne žiadne vady.

11. Žalobkyňa predložila vyjadrenie dcéry L. Š., podľa ktorého žalovaný navrhol jej matke - žalobkyni, že
jej odovzdá kľúč od bytu ihneď po zložení zálohy a môže začať so stavbou a zariaďovaním - kúpeľňa,
obklady, dlažba, podlahy, kuchynská linka.

12. Predmetom sporu bolo plnenie z titulu vydania bezdôvodného obohatenia.

13. Podľa § 451 ods. 1 O. z. kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
(2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

14. Podľa § 457 O. z., ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť
druhému všetko, čo podľa nej dostal.

15. Podľa § 458 ods. 1 O. z. musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to
nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná

náhrada.

16. Podľa § 50a ods. 1 O. z. účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
(3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej

miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

17. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že medzi účastníkmi došlo k uzatvoreniu zmluvy
o budúcej zmluve, ktorej obsahom bola kúpa nehnuteľnosti - bytu č. XXX, M. X. U. F. Q. R., M. E. B. F.
Q. Q., ktorý byt v tej dobe ešte nebol vo vlastníctve žalovaného, za dojednanú kúpnu cenu 80 000,-- Eur.

Nebolo sporné, že pri podpise zmluvy bola vyplatená časť kúpnej ceny vo výške 3 000,-- Eur, ktorá v
zmysle článku IV. tejto zmluvy mala byť v prípade neuzatvorenia kúpnej ceny zo strany kupujúcej do 01.
07. 2017 zmenená na zmluvnú pokutu a žalobkyni nemal vzniknúť nárok na jej vrátenie z tohto dôvodu.

18. Podľa § 544 ods. 1 O. z., ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú

pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo
určený spôsob jej určenia.

19. Žalobkyňa tvrdila, že jej písomné odstúpenie od zmluvy v emailovej korešpondencii zo dňa 27. 02.
2017 z dôvodu zatekania bytu predstavovalo spôsob zániku záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve podľa
§ 50a ods. 3 O. z., keď došlo k takým zmenám okolností po uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve, že
nebolo možné na nej spravodlivo požadovať, aby uzatvorila riadnu kúpnu zmluvu.

20. Súd potom skúmal, či boli splnené podmienky podľa § 50a ods. 3 O. z. pre zánik tohto záväzku z
dôvodov tvrdených na strane žalobkyne, ktorú skutočnosť žalovaný popieral.
Akceptoval však tento prejav vôle na strane žalobkyne, o čom svedčí skutočnosť, že následne previedol
byt na tretiu osobu.

21. Súd mal za preukázané z výpovede I.. D. Q., že v čase, keď riešil zatekanie do predmetného bytu,
bol dom už skolaudovaný, pričom stále prebiehali práce na izolácii strechy nad predmetným bytom. V
dôsledku nich došlo k zatečenie do bytu. Táto skutočnosť bola príčinou toho, že žalobkyňa prejavilanedôveru v to, že takáto situácia sa do budúcna nebude opakovať a preto nemienila uzavrieť riadnu
kúpnu zmluvu.

22. Ustanovenie § 50a ods. 3 O. z. obsahuje osobitný spôsob zániku záväzku vyplývajúceho zo
zmluvy o budúcej zmluve, ak dôjde k takým okolnostiam, ktoré tu neexistovali v čase uzatvorenia
zmluvy o budúcej zmluve, ale až následne (do uzatvorenia riadnej kúpnej zmluvy) a ktoré spôsobili, že
nemožno spravodlivo požadovať na budúcom kupujúcom uzatvorenie zmluvy. Či sú splnené podmienky
vcitovanomzákonnomustanovení,jezávisléodhodnoteniaokolnostívtejktorejveci,pričomjepotrebné

vychádzať zo zásad vyjadrených v ustanovení v § 3 ods. 1 O. z.,

23. Na základe preukázaného opakovaného a rozsiahleho zatekania do bytu zo stropu, nad ktorým sa
nachádzali terasy a ktorá skutočnosť nebola žalobkyni zrejmá pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve,
mal súd za to, že nebolo možno spravodlivo požadovať na žalobkyni, aby bola viazaná dojednaniami
obsiahnutými v zmluve o budúcej zmluve, a teda aj dojednaním upraveným v článku IV. o transformácii

zaplatenej zálohy na zmluvnú pokutu, keďže dôvod, pre ktorý nedošlo k uzatvoreniu riadnej kúpnej
zmluvy, nezapríčinila.

24. Z uvedených dôvodov súd v časti, v ktorej sa žalobkyňa domáhala vydania bezdôvodného
obohatenia z titulu odpadnutia právneho dôvodu na zaplatenie zálohy kúpnej ceny vo výške 3 000,-- Eur

z dôvodov hore uvedených., považoval za dôvodný. Z týchto dôvodov mu vyhovel. O úroku z omeškania
bolo rozhodnuté podľa ustanovenia § 517 OZ a vykonávacieho vládneho nariadenia č. 87/95 Zb. Výzva
na plnenie bola doručovaná už prostredníctvom emailovej korešpondencie 05. 06. 2017 ( č.l. 10 PV
spisu).

25. Ďalej sa súd zaoberal časťou nároku žalobkyne na vydanie bezdôvodného obohatenia z titulu
vykonaných investícií. Žalovaný okrem toho, že tvrdil, že takýto súhlas žalobkyni nedal, namietal tiež, že
žalobkyňa nepreukázala ani výšku týchto investícií. Súd sa s týmto stotožňuje. Ako dôkaz o ich výške
pripojila žalobkyňa len cenovú kalkuláciu vypracovanú I.. R. bez ohliadky na mieste samom na základe
údajov poskytnutých žalobkyňou s fotodokumentáciou. Cenová kalkulácia nie je dôkazom o tom, aké

reálne náklady žalobkyňa vynaložila.

26.Vsporovomkonaníjepovinnosťnastranežalobcunielentvrdeniaaleajdôkaznébremenopreukázať
svoje tvrdenia.

27. V prípade investícií do cudzej veci (ktorá ani v tom čase nepatrila žalovanému) sa predovšetkým
vyžaduje preukázať súhlas vlastníka veci s takouto investíciou. Túto skutočnosť žalovaný poprel a
vlastník bytu I.. Q. o nej nemal vedomosť. Dôkazy produkované žalobkyňou súd nepovažoval za
hodnovernévzhľadomkblízkemuvzťahusvedkov/dcéry,druha/.Pokiaľžalobkyňanavrhovalavypočuť
svedkyňu B., túto žiadala vypočuť na otázku skrytej vady (č. l. 71 spisu). Až na poslednom pojednávaní

ju navrhla vypočuť na otázku výšky kúpnej ceny, čo by si vyžadovalo odročenie pojednávania. Táto
skutočnosť však tiež nepreukazuje výšku investícií. Z uvedených dôvodov súd návrhu na vypočutie tejto
svedkyne nevyhovel.

28. Naopak bolo preukázané, že stavebné zásahy, ktoré vykonávala žalobkyňa, hrubo zasahovali

do nosných konštrukcií a do stien susediacich so susedným bytom, o ktorých vlastník domu nemal
vedomosť a žiadal o nápravu uvedením do pôvodného stavu. Žalobkyňa potom neuniesla dôkazné
bremeno ohľadom tohto nároku a v tejto časti jej súd žalobu zamietol.

29.Čosatýkakompenzačnejnámietkynastranyžalovaného,ajkeďpresahovalažalovanúsumu,súdby

sa ňou mal zaoberať do výšky priznanej sumy, t. j. do sumy 3 000,-- Eur v zmysle ustanovenia § 142 ods.
2, veta druhá CSP. Túto námietku však žalovaný ako hmotnoprávnu námietku vzniesol až na poslednom
pojednávaní, hoci bol poučený o tom, že prostriedky procesného útoku a procesnej obrany, ktorými sú v
zmysle § 149 CSP nielen skutkové tvrdenia a popretia skutkových tvrdení protistrany, ale okrem iného aj
hmotnoprávne námietky, má predniesť včas, inak môže súd na tieto prostriedky neprihliadať v zmysle §

153 ods. 2 CSP, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania alebo vykonania ďalších
úkonov, čo bol daný prípad. Svoj nárok si žalobca môže uplatniť samostatnou žalobou. Z uvedených
dôvodov sa potom súd touto kompenzačnou námietkou nezaoberal.30. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa ustanovenia § 255 ods. 2 CSP tak, že žiadnej zo strán
náhradu trov konania nepriznal, keďže pomer úspechu a neúspechu bol približne rovnaký.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne
v dvoch vyhotoveniach na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní musí byť uvedené, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním
sleduje, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody), čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) a musí byť

podpísané. Odvolanie treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden
rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s
prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania na trovy
toho, kto ho urobil.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
i) právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v písmenách a) až h), ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok).