Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 31. október 2018

Súd: Okresný súd Košice II
Spisová značka: 10C/11/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7217207413
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Kotusová Hucová

ECLI: ECLI:SK:OSKE2:2018:7217207413.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

E. súd O. II sudkyňou U.. P. O. M. v právnom spore žalobcu: F. O., nar. XX.X.XXXX, O. - D. č. XX, právne

zastúpený: U.. P. S., ml., S. 6, O. proti žalovaným: 1/ Q. W., nar. XX.XX.XXXX, C. XX, O. a 2/ B. W., nar.
XX.XX.XXXX, O. - D. č. XX, obaja právne zastúpení: U.. Ľubica Q., advokátka, Q. XX, O. a advokátska
kancelária prof. U.. U. O., I., Ku potoku 4, O. v konaní o zaplatenie XX.XXX eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

N. v 1. a 2. rade sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi XX.XXX eur do troch dní od
právoplatnosti rozsudku.

V prevyšujúcej časti žalobu zamieta.

N. proti žalovaným v 1. a 2. rade priznáva náhradu trov konania v rozsahu XXX%.

o d ô v o d n e n i e :

X. Žalobou doručenou súdu XX.X.XXXX v znení jej zmeny z XX.X.XXXX sa žalobca proti žalovaným
domáhal, aby mu spoločne a nerozdielne zaplatili XX.XXX eur ako zľavu z kúpnej ceny a nahradili trovy
konania.

X. Na odôvodnenie uplatneného nároku uviedol, že so žalovanými ako predávajúcimi uzatvoril
XX.X.XXXX ako kupujúci kúpnu zmluvu (ďalej ako „N.“), predmetom ktorej boli nehnuteľnosti v

bezpodielovom spoluvlastníctve žalovaných, a to dom so súp. č. XX postavený na parc. reg. „C“ č.
XXX/X, sklad postavený na parcele reg. „C“ č. XXX/X, parcelu reg. „C“ č. XXX/X - zastavané plochy a
nádvoria o výmere XXX m2, parcelu reg. „C“ č. XXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX
mX a parcelu reg. „C“ č. XXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2, všetko zapísané na
LV č. XXX pre okres O. II, obec D., katastrálne územie D. (ďalej ako „F. kúpy“ alebo „A.“). V zmysle N.
sa žalovaní zaviazali previesť na žalobcu vlastnícke právo k F. kúpy a žalobca sa zaviazal zaň zaplatiť
kúpnu cenu vo výške XXX.XXX eur. K odovzdaniu predmetu kúpy došlo XX.X.XXXX, o čom bol spísaný

F. protokol. Po určitom čase od začatia užívania A. žalobca zistil výskyt vád na F. kúpy, na ktoré nebol
zo strany žalovaných upozornený. N. nadobúdal A. ako novozrekonštruované, pričom žalovaní zároveň
vyhlásili, že žiadne vady, na ktoré by mali predávajúci kupujúceho špeciálne upozorniť, neexistujú. P. ísť
o vytváranie prasklín a trhlín (narušená statika domu), chýbajúcu hydroizoláciu domu, čo má za následok
extrémne vysokú vlhkosť vnútri domu, zlé osadenie plastových okien na dome, ktoré má za následok
extrémny únik tepla a tiež zatekanie strechy v okolí komínu do kúpeľne na poschodí, únik odpadu do
pivnice spôsobený nedostatočne utesnenými odpadovými rúrami, výskyt hlodavcov pod strechou domu

šíriacich sa do obytného priestoru, výskyt mravcov vyliezajúcich zo stien v kuchyni, chýbajúci výduch z
digestora a iné. Q. uvedené vady mali vyjsť najavo až po odovzdaní A. a po začatí ich užívania. N. z vád
nebola zistiteľná obhliadkou pred uzatvorením N.. N. po zistení vád bezodkladne a zároveň v zákonnej
lehote kontaktoval žalovaných a nárok na zľavu z kúpnej ceny si u nich uplatnili výzvou z XX.X.XXXX.N. napokon ozrejmil, že žalovaná suma zodpovedá rozdielu medzi skutočnou hodnotou prevádzaných
A. s vytýkanými vadami a kúpnou cenou dohodnutou v N..

X. Písomným podaním doručeným súdu XX.X.XXXX sa žalovaní vyjadrili k žalobe. V podstatnom tvrdili,
že žalobca neuplatnil nárok na vrátenie časti kúpnej ceny bez zbytočného odkladu, keď výzvou z
XX.X.XXXX vyzval žalovaných na vrátenie kúpnej ceny len XX dní po uplynutí lehoty, hoci o vadách
musel vedieť ďaleko skôr, a tým nesplnil zákonnú podmienku. N. podal na súd až XX.X.XXXX. P.
uviedli, že nikdy neprezentovali, že by rodinný dom bol po generálnej rekonštrukcii, žalobca vedel, že

je postavený v roku XXXX. N. potvrdili, že od roku XXXX prebiehala rekonštrukcia strechy na hale
ako aj rekonštrukcia altánku. Od rekonštrukcie po uzavretie N. sa žiadna z vád vytýkaných žalobcom
nevyskytla. T. bol zateplený v roku XXXX a bola daná nová omietka a maľba. F. úpravu na dome
robili v roku XXXX - rekonštrukcia ústredného kúrenia, pričom výmena kotlov znamenala výraznú
úsporu na plyne. F. oprave strechy boli vykonané všetky práce najmodernejším spôsobom, a preto si
nevediažalovanípredstaviť,akomôžuexistovaťžalobcomvytýkanévady.A.kupovalžalobcakompletne

zariadené a v dobrom stave. N. tiež uviedli, že medzi žalobcom a žalovanou v 2. rade v apríli XXXX
prebehol rozhovor, v rámci ktorého žalobca uviedol, že nemá žiadne námietky voči A. a že je s nimi
maximálne spokojný.

X. Na vyjadrenie žalovaných písomne reagoval žalobca podaním doručeným súdu XX.XX.XXXX, v

ktorom označil za nepravdivé tvrdenia žalovaných o tom, že o vadách nemali vedomosť, keď zdôraznil,
že vytýkané vady sú dlhodobého charakteru a museli sa preto prejaviť už pred začatím jeho užívania
žalobcom. K námietke žalovaných o uplatnení práva žalobcu oneskorene ozrejmil, že prekluzívna lehota
začala plynúť od odovzdania F. kúpy dňa XX.X.XXXX, preto vylúčil, že by si nárok uplatnil špekulatívne
pár dní pred uplynutím lehoty. F. aj tvrdenie, že žalovaní nemali o vadách žiadnu vedomosť. N. v lete

XXXX telefonicky kontaktoval žalovaného v 1. rade a oznámil mu, že na dome sa začali prejavovať
niektoré z vád. Q. prekvapenie nad tvrdením žalovaných, že rekonštrukcia prebehla pred desiatimi rokmi
a dom bol postavený v roku XXXX, keď pri kúpe bol opakovane utvrdzovaný v tom, že v dome je nanovo
všetko nanovo urobené, je v dobrom stave a bez akýchkoľvek vád.

X.ŽalovanídoplnilisvojevyjadreniekžalobepísomnýmpodanímdoručenýmsúduXX.X.XXXX,vktorom
vyjadrili presvedčenie, že žalobca musel jednoznačne vedieť, že A. bola postavená v roku XXXX aj z
dôvodu, že matka žalobcu býva rovnako v D..

X. Súd vec prejednal X.XX.XXXX v súlade s ustanovením § 180 zákona č. XXX/XXXX Z.z. I. sporový

poriadok (ďalej „I.“) v neprítomnosti žalovaných a ich právnych zástupcov napriek žiadosti právneho
zástupcu žalovaných - prof. U.. U. O., I.. o preročenie pojednávania nariadeného na deň X.XX.XXXX z
dôvodu, že po tom, čo prevzal právne zastúpenie žalovaných XX.X.XXXX, nebola u neho zachovaná
lehota na prípravu pojednávania.

X. Žiadosti o odročenie pojednávania súd nevyhovel, keď dňa XX.X.XXXX žalovaní v 1. a 2. rade
udelili advokátovi prof. U.. U. O. I.. plnomocenstvo na zastupovanie vo všetkých právnych veciach so
zvýraznením oprávnenia nahliadnuť do spisu v tejto právnej veci. S poukazom na ustanovenie § 9X
ods. 2 I. je splnomocnenie udelené advokátovi XX.X.XXXX bez ďalšieho (aj vzhľadom na jeho obsah)
splnomocnením na celé konanie. N. prostredníctvom svojho ďalšieho zvoleného právneho zástupcu

(popri U.. Q.) predložili súdu ďalšie plnomocenstvo pre toho istého advokáta - prof. U.. U. O. I.. datované
až k XX.X.XXXX a doručené súdu X.XX.XXXX. N. nepreukázali existenciu objektívnych dôvodov pre
odročenie pojednávania s poukazom na skutočnosť, že už od odročenia pojednávania XX.X.XXXX mali
vedomosť o jeho ďalšom termíne. T. XX.X.XXXX si kvalifikovane v súlade s príslušnými ustanovenia
I. zvolili advokáta prof. U.. U. O. I.. za právneho zástupcu, a teda bola zachovaná päťdňová lehota na

prípravu pojednávania. S. zvýrazniť, že aj keby tomu tak nebolo a k voľbe nového a ďalšieho právneho
zástupcu v osobe prof. U.. O., I.. došlo až XX.X.XXXX, ktorý však ešte XX.X.XXXX „len nahliadol“
do spisu a oboznámil sa so stavom konania, nie je možné považovať udelenie plnej moci advokátovi
v krátkom čase pred termínom pojednávania (prípadne v deň pojednávania) za dôležitý dôvod na
odročenie pojednávania (uznesenie A. súdu SR, sp.zn. X E. XX/XXXX). Ak bol účastník (strana) riadne

a včas predvolaný, je iba on sám zodpovedný za to, že si zvolí advokáta včas, a zároveň advokát je
sám zodpovedný za to, že prevezme zastúpenie iba v prípade, ak je spôsobilý ho aj reálne poskytnúť na
nariadenom pojednávaní. V tomto prípade je zodpovednosť za včasné prevzatie zastúpenia v spojení so
žiadosťou o odročenie pojednávania zvýraznená okolnosťou, že zvolený právny zástupca sa s konaníma obsahom spisu „oboznámil“ v dostatočnom časovom predstihu XX.X.XXXX. J. žiadosť o odročenie
pojednávania preto súd nemohol za žiadnych okolností akceptovať, ktorú najmä s ohľadom na obsah
spisuapostupžalovanýchv1.a2.radeaichprávnehozástupcupopojednávaníXX.X.XXXX,považoval

za účelovú.

X. Súd vykonaním listinných dôkazov, znaleckých posudkov, výsluchov strán sporu a znalca zistil
nasledovný skutkový stav:

X. Žalobca ako kupujúci a žalovaní v 1. a 2. rade ako predávajúci uzavreli XX.X.XXXX kúpnu zmluvu
(ďalej „N.“), ktorej predmetom boli nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve žalovaných, a to dom
so súp. č. XX postavený na parc. reg. „C“ č. XXX/X, sklad postavený na parcele reg. „C“ č. XXX/X,
parcelu reg. „C“ č. XXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2, parcelu reg. „C“ č. XXX/
X - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX mX a parcelu reg. „C“ č. XXX/X - zastavané plochy a
nádvoria o výmere XXX mX , všetko zapísané na LV č. XXX pre okres O. II, obec D., katastrálne územie

D. za cenu XXX.XXX eur (ďalej „A.“).

XX. Podľa čl. II bodu X.X. N. prevádzaný rodinný dom je poschodovou stavbou s čiastočným
podpivničením. V suterénnej časti sa nachádza kotolňa s kotlom na plyn a tuhé palivo a jedna miestnosť.
F. časť pozostáva zo vstupu, chodby, štyroch obytných miestností, kuchyne so vstavanými spotrebičmi;

nachádza sa tam aj 2x kúpeľňa s WC. Na poschodí sa nachádzajú tri obytné miestnosti a WC s
umývadlom.

XX. Podľa čl. IV bod X.X. N. kupujúci vyhlásil, že sa oboznámil so stavom prevádzaných nehnuteľností
a v takom stave ich kupuje.

XX. Podľa čl. IV bod X.X. N. predávajúci vyhlásili, že neexistujú žiadne vady predávaných nehnuteľností,
na ktoré by mali kupujúceho špeciálne upozorniť.

XX. Podľa čl. IV bod X.X. N. strany vyhlásili, že kúpna cena zodpovedá stavu prevádzaných

nehnuteľností v čase uzavretia N..

XX. Z F. protokolu spísaného XX.X.XXXX vyplynulo, že žalobca prevzal od žalovaných F. kúpy
XX.X.XXXX tak, že mu boli odovzdané kľúče od domu a kľúče od brány.

XX. Listom z XX.X.XXXX (podaným na poštovú prepravu v rovnaký deň) žalobca uplatnil u oboch
žalovaných nárok na zľavu zo zaplatenej kúpnej ceny z dôvodu vád, ktoré vyšli najavo po uzavretí N..

XX. V znaleckom posudku č. XX vypracovanom znalcom G.. S. Q., F.. z odboru stavebníctvo a z odvetvia
pozemné stavby, statika stavieb, projektovanie v stavebníctve, ktorý bol v konaní predložený žalobcom

ako zadávateľom, znalec analyzoval poruchy rodinného domu v mestskej časti D. č. XX v O. (ďalej aj
„RD“) a dospel k záveru, že:
- S. prakticky na všetkých stropoch RD súvisia nadmernými pretvoreniami (priehybmi) nosnej drevenej
trámovej konštrukcie stropov. N. drevenej trámovej konštrukcie sa zvýšilo po zobytnení pôvodného
pôjdu. F. C. XXXXXX/XXXX (podkl./X/), ktorá bola účinná od X.X.XXXX do X.X.XXXX, pre pôjdy

sa uvažovalo normové úžitkové zaťaženie X,XX kN.m-X , pre obytné miestnosti X,XX kN.m-2, t.j.
X-násobné. P. priťaženie nastalo vybudovaním deliacich priečok a stienok pod zníženými časťami
sedlového krovu. F. majiteľ RD pri rekonštrukcii zrejme nezosilnil strop tak, aby vyhovoval novému
využitiu.A.tuhosťstropubolaevidentnáajpriobhliadke.AkbolaomietkastropunedlhoprepredajomRD
natretá novou maľovkou, trhliny mohli byť dočasne prekryté, avšak po čase sa znovu objavujú. N., resp.

šikmé trhliny na stenách zádveria, ktoré prechádzajú do priebežnej praskliny na keramickej podlahe
súvisia s nedostatočným prepojením muriva a konštrukcie podlahy RD so zádverím. Y. táto porucha
nemusela byť vizuálne zistiteľná pri kúpe RD, nakoľko trhliny mohli byť povrchovo vyspravené a prekryté
novou maľovkou a keramická dlažba bola novouložená.
- Q. spodných častí stien v prízemí interiéru predovšetkým nad nepodpivničenou časťou RD a všetkých

stien v suteréne RD súvisí s absenciou hydroizolácie resp. s jej úplnou nefunkčnosťou. Na zavlhnutých
stenách sa vytvárajú plesne, ktoré spôsobujú zdravotnú závadnosť prostredia interiéru RD. H. novej
maľovky stien môže dočasne vizuálne zlepšiť sta steny, avšak po čase sa prejavy vlhkosti začnú opäť
prejavovať.- F. ako zatekanie vody pri výdatných zrážkach okolo komína do kúpeľne v podkroví, poškodenie
zásobníka teplej vody vplyvom neodborného zapojenia vykurovacej sústavy a únik splaškovej vody
cez netesniacu kanálovú rúru v suteréne súvisia s nekvalitne realizovanými remeselným prácami

(klampiarskymi, kúrenárskymi, vodárskymi) resp. absenciou týchto prác.
- R. tepla okolo všetkých ôsmich plastových okien v RD prejavujúce sa v zimných mesiacoch súvisia
s nekvalitne realizovanými prácami pri osadzovaní nových okien (nedostatočné vyplnenie škár medzi
murivom a rámom okna, nevhodný výplňový materiál a pod.). N. vchodových dverí je plechová určená
iba do interiérov. A. realizované práce pri osadzovaní nových okien a nevhodná zárubňa vchodových

dverí spôsobujú vytváranie tzv. tepelných mostov, ktoré majú za následok úniky tepla stým enormné
zvýšenie spotreby tepla a nákladov na vykurovanie.
O., že uvedené poruchy RD v P. časti D. č. XX v O. vizuálne neboli pri obhliadke zistiteľné. F. o nich
s vysokou pravdepodobnosťou vedel. F. komplexnej rekonštrukcii RD sa nepostupovalo systémovo. X.
práce sa zrejme realizovali bez toho, aby im predchádzalo statické alebo tepelnotechnické posúdenie
RD. F., ktoré museli byť evidentné už pred komplexnou rekonštrukciou RD (vlhkosť, trhliny), sa venovala

nedostatočná alebo žiadna pozornosť. E. sa iba vonkajšie prejavy porúch, ktoré síce mohli dočasne
vizuálne zlepšiť stav RD (počas obdobia predaja), avšak po čase sa poruchy začali opäť prejavovať.

XX. Znalec G.. S. Q. na pojednávaní X.XX.XXXX konštatoval zhodne so svojím písomne podaným
posudkom, že pri obhliadke A., konkrétne rodinného domu zistil nedostatky, ktoré sa prejavujú zvislými

trhlinami na stropoch, na stenách aj na dlážke. J., že napriek tomu, že rodinný dom bol postavený
iba pre nezobytnené podkrovie, predchádzajúci majiteľ ho nechal zobytniť, čo môže znamenať až
dvojnásobné zaťaženie. T. sa, že trámy, z ktorých je strop v podkroví boli subtílne, čo sa prejavilo
trhlinami na strope. O., že vlhnú spodné steny na prízemí, dlažba vo vstupnej časti je prasknutá, uvoľňujú
sa dlaždice keramického sokla, opadáva maľovka a vrchná omietka zvlášť v tých častiach, ktoré sú

priložené skriňami, konštatoval únik splaškovej vody cez netesniacu kanálovú rúru. J. ďalej, že vlhnutie
je evidentné predovšetkým nad nepodpivničenou časťou rodinného domu, čo súvisí s absenciou izolácie
alebo jej nefunkčnosťou. F., že v starších rodinných domoch sa hydroizolácia časom stáva nefunkčnou
z dôvodu jej degradácie. O., že podpivničená je pôvodná časť domu, jeho predná časť od príjazdovej
cesty. N. tiež objasnil súvislosť medzi podpivničením a existujúcim zvlhnutím, keď tvrdil, že zvlhnutie

je prítomné predovšetkým v nepodpivničených častiach domu, nevylúčil však zvlhnutie podpivničnej
časti, pretože pokiaľ sa vlhkosť ťahá po murive, môže zasiahnuť zo suterénu do nižších častí a do
častí muriva na prízemí. E., že podpivničenie nemožno považovať za hydroizoláciu. R. tepla preveriť pri
obhliadke vykonanej pri vypracovávaní písomného znaleckého posudku pred približne rokom nevedel,
odkázal preto žalobcu na termovíznu kameru. N. tiež konštatoval nezateplenie vchodových dverí, keď

ide o také dvere, ktoré sa dávajú do interiérov, čo spôsobuje prestup tepla, a teda jeho únik. I. znalec
nepredpokladal, že by vplyvom opísaných nedostatkov malo dôjsť k deštrukcii domu, avšak konštatoval,
že trhliny sú nepríjemné a pripustil možnosť, že s nimi súvisia aj ďalšie poruchy. C. ohraničil existenciu
a výskyt vád niekoľkými mesiacmi od realizácie opravy alebo sanácie domu.

XX. Z S. protokolu rodinného domu v O. - D. predloženého žalobcom a vypracovaného G.. P. Q., F..
- energetickým audítorom vo februári XXXX súd zistil, že audítor odporučil z dôvodu, že dochádza k
viditeľným únikom tepla, ako aj možnému vzniku plesní v miestnostiach kvôli nízkej vnútornej povrchovej
teplote zrealizovať opravu vonkajších parapetov a opravu zateplenia okien v oblasti styku stropnej a
obvodovej konštrukcie kvôli technologickým nedostatkom uvedeným v tomto protokole (viditeľný únik

tepla a možný vznik plesní v miestnostiach pre nízku vnútornej povrchovej teplote; teplotné defekty
mohli byť spôsobené nesprávnym zateplením detailov v oblasti napojenia obvodovej steny stropnej
konštrukcie a nesprávnym osadením výplňových konštrukcií do obvodového plášťa budovy a zlým
osadením parapetov).

XX. Zo X. posúdenia z XX.X.XXXX vypracovaného I.B.I., s.r.o. so sídlom S. 8, XXX XX O. - G.. U. W.
vyplynulo, že objekt je čiastočne poškodený a je realizovaný ako murovaný z kombinovaného muriva,
dreveným stropom, dreveným krovom. F. sú zjavné na mnohých častiach tohto objektu a je ich možné
rozdeliť na nasledovné základné skupiny:
- H. a pretekanie okien a jeho ostení: porucha sa objavuje prakticky na všetkých oknách objektu. V časti

okien dochádza k podchladzovaniu ostení. Vo fotodokumentácii sa nachádza meranie teploty v interiéry,
meranie teploty v exteriéry, a meranie teploty ostenia. F. nastala v dôsledku spôsobu osadenia okien do
pôvodného muriva, úprava ostenia a spôsob jeho zateplenia. E. sú nevhodne upravené, spoj rámu oknaa ostenia nie je konštruovaný a realizovaný odolný voči zatekaniu vody. X. nevhodne odoláva prenikaniu
vzduchu do interiéru v dôsledku toho dochádza k podchladeniu ostenia a časti interiéru.
- Q. mokrých máp po stenách a priečkach: zavlhnuté časti sa pravidelne objavujú a miznú. P.

sú dôsledkom nevhodného vlhkostného režimu muriva, čiastočne nefunkčnej hydroizolačnej vrstvy,
čiastočne nefunkčnej alebo plne nefunkčnej drenážnej vrstvy. V dôsledku nefunkčnému systému
odolnosti voči vode dochádza ku kontaktu vody (zrážkovej povrchovej a podpovrchovej) s murivom.
S. vlhkosť sa postupne transportuje do stenovej konštrukcie a prejavuje sa na omietkach početnými
mapami a trhlinami. Q. v stene kapilárne stúpa aj na viac ako XXcm.

- N. kanalizácie: objavujú sa početné zatekania kanalizácie prevažne v suterénnej časti objektu. N. je
cez nedostatočne tesnú kanalizáciu aj prítokom po potrubí kanalizácie.
- F. po podlahe. F. sa objavujú v mieste vstupu. F. sú výrazné a neustále sa zväčšujú. G. prapôvodnou
príčinou je nedostatočné spojenie dvoch častí objektu, resp. nevhodné riešenie dilatácie objektu. F. sú
veľmi dobre viditeľné na podlahe (dlažbe).
- N. strechy cez nedostatočnú tesnosť klampiarskych výrobkov; cez oplechovanie dochádza lokálne k

zatekaniu.
- A. realizované prestupy cez steny, obklady a pod..
F. časti objektu vykazujú konštrukčné nedostatky a poškodenia. E. je mierne poškodený, poruchy sú
toho času staticky nevýznamné. H. poškodení a porúch je výrazný a významne znižujú komfort užívania
objektu ako celku. V závere je konštatované, že mnohé poškodenia a poruchy vznikli nesprávnym

postupom pri rekonštrukcii objektu v minulosti.

XX. Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX vypracovaného znalcom G.. D. A. z odboru stavebníctvo
a odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností dňa XX.XX.XXXX, ktorý bol v konaní predložený na návrh
žalovaných žalobcom ako zadávateľom, vyplynula všeobecná hodnota A. XXX.XXX eur, z toho hodnota

domu č. súp. XX na par. č. XXX/X predstavovala XX.XXX,XX eura.

XX. Z O. listu rozpočtu, H. rozpočtu, H. s výkazom výmer a E. o vykonaní odbornej skúšky predložených
žalobcomvyplynulo,žecelkovénákladynaopravnépráce,ktoréjepotrebnénarodinnomdomevykonať,
sú vo výške XX.XXX,XX eura.

XX. Z výsluchu žalovaného v 1. rade ako strany sporu vyplynulo, že žalobca si s realitným maklérom
prezrel kompletne celý dom, mal možnosť sa oboznámiť s jeho stavom. N. sa o stav podkrovia,
podpivničenie či stav základov, kúrenia a pod. nezaujímal. T. pred predajom žalobcovi žalovaný v 1. rade
užíval desať rokov, pričom bola na ňom vykonaná kompletná rekonštrukcia ústredného kúrenia, výmena

rozvodov,novéradiátory,novýkotolvrátaneliatinovéhokotlanaalternatívnepalivo,urobilosazateplenie
fasády a vymaľovanie celého domu, položenie plávajúcej podlahy v obývačke a iných miestnostiach,
výmena plastových okien firmou, ktoré bola v tom čase na trhu a bežná údržba pozemku, resp. dvora.
H. bola vykonaná postupne, posledná rekonštrukcia - zateplenie fasády - bola urobená cca pred piatimi
rokmi. J., že dom nemal žiadne vady, so žalovanou ho užívali rešpektujúc jeho stav, pokiaľ ide o vetranie,

kúrenie a pod.. F., že v jedálni i v obývačke praskala omietka, opadávala, chystal sa to spraviť, opraviť
a dať vymaľovať. S. nedostatky boli zjavné, žalobca ich podľa názoru žalovaného v 1. rade musel vidieť
pri prezretí nehnuteľností. F. na strope, opadanú omietku žalovaný v 1. rade nepovažoval za vadu, ale
za bežnú záležitosť pri užívaní domu.

XX. Žalovaná v 2. rade zhodne so žalovaným v 1. rade na pojednávaní XX.X.XXXX tvrdila, že v dome
sa nachádzali praskliny, čo malo vyplynúť z jeho dlhodobého užívania. F. užívania domu si existenciu
plesní nevšimla. N. v 2. rade poprela výskyt ďalších vytýkaných vád v čase predaja A..

XX. Z výsluchu žalobcu na pojednávaní XX.X.XXXX súd zistil, že dom začal užívať v marci XXXX,

vady sa začali objavovať postupne - zvlhnuté steny, odpadávanie stropov. V lete XXXX kontaktoval
žalovaného, ktorý ho odkázal na realitnú kanceláriu. N. tvrdil, že A. pred kúpou obhliadol dvakrát, prešiel
všetky miestnosti a podlažia, zjavné nedostatky nevidel, drobnosti však áno (krivé podlahy, chýbajúce
lišty), čo však nepovažoval za vady, ktoré by ho od kúpy odradili. J., že v ponuke zverejnenej na internete
boli A. popísané ako v stave po rekonštrukcii. F. neobsahovala upozornenia na nevyhnutné opravy alebo

dodatočné náklady. N. sa u žalovaných informoval o veku domu, jeho stave, úpravách vykonaných v
dome. N. boli oznámené jednotlivé úpravy ako výmena okien a pod. N. prezentoval dom tak, že sa
stačí nasťahovať a bývať. Od žalovaných nedostal žiadne podklady, žiadne dokumenty týkajúce sa
vykonaných opráv, úprav v dome, rekonštrukcie a ani podklady týkajúce sa pôdorysu domu. N. tvrdil,že nebol ani žalovanými ani realitnou kanceláriou upozornený na vek domu a s tým súvisiacu potrebu
rekonštrukcie. X. užívania A. videl žalobca predovšetkým v netesniacich oknách, ktoré zvyšujú náklady,
vlhnutie domu a s tým spojenú kvalitu vzduchu v ňom, statiku domu v prednej časti, ktorá sa narušila

vykonanou prístavbou, pričom v čase nadobudnutia A. bola zjavná len prasklina na dlažbe, ktorá mohla
vzniknúť z akéhokoľvek titulu.

XX. Zistený skutkový stav posúdil podľa týchto ustanovení právnych predpisov:

XX. Podľa § 596 zákona č. XX/XXXX Zb. E. zákonník (ďalej „OZ“) ak vec má vady, o ktorých predávajúci
vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej ceny na ne upozorniť.

XX. Podľa § 597 ods. X OZ ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu
vady.

XX. Podľa § 599 ods. X OZ vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. F.
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do XX
mesiacov od prevzatia veci.

XX. Medzi stranami sporu v konaní nebolo sporné, že XX.X.XXXX uzavreli kúpnu zmluvu, predmetom
ktorej boli nehnuteľnosti uvedené v odseku XX tohto odôvodnenia, teda aj dom so súp. č. XX postavený
na parc. reg. „C“ č. XXX/X. N. nepopreli, že žalobca listom z XX.X.XXXX vytkol žalovaným vady domu,
ktorý nadobudol uvedenou kúpnou zmluvou, a ktoré sú popísané v žalobe (č.l.XX). X. nebola ani
okolnosť, že žalobca nehnuteľnosť od žalovaných prevzal (bola mu odovzdaná) XX.X.XXXX.

XX. Žalovaní najprv spochybnili včasnosť uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady žalobcom, keď
podľa ich názoru tak neurobil bez zbytočného odkladu a len XX dní po uplynutí lehoty (žalovaní mali
zrejme na mysli pred uplynutím lehoty - pozn. konajúceho súdu), resp. žalobu podal až XX.X.XXXX (č.l.
XX).

XX. V zmysle vyššie citovaného ustanovenia § 599 ods. X OZ má kupujúci lehoty na uplatnenie práv v
dôsledku vadného plnenia zo strany predávajúceho. O. lehota bez zbytočného odkladu má poriadkový
charakteravprípadejejprekročeniazákonnespájajejnedodržaniestratouprávaprekupujúceho,lehota
XX mesiacov je lehotou prekluzívnou a jej nedodržaním dochádza k zániku (preklúzii) práva kupujúceho.

E. lehoty začínajú plynúť od momentu prevzatia veci kupujúcim.

XX. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalobca vady žalovaným vytkol listom z XX.X.XXXX
(resp. v uvedený deň im list zaslal). N. jeho doručenie do uplynutia XX mesačnej lehoty, ktorá začala
plynúť momentom prevzatia veci, teda XX.X.XXXX, nespochybnili. Q. totiž z nesprávneho predpokladu,

že žalobca tak môže urobiť len v lehote plynúcej od okamihu uzavretia kúpnej zmluvy. N. naviac ani
len netvrdili doručenie tohto hmotnoprávneho úkonu až po lehote, dokedy žalobca mohol podľa nich
vady účinne vytknúť (podľa žalovaných lehota uplynula XX.X.XXXX). F. lehota na uplatnenie nárokov
z vád však uplynula neskôr (XX.X.XXXX) a na základe uvedeného mal súd za to, že žalobca riadne a
včas žalovaným vytkol vady v lehote do XX mesiacov od prevzatia veci a dokonca v uvedenej lehote

podal žalobu na súde. N. tak bola nepochybne podaná v premlčacej lehote, ktorá začína plynúť od
okamihu, kedy kupujúci predávajúcemu vady vytkol. E. žalovaný, že žalobca vady nevytkol včas, je preto
nedôvodná.

XX. Spornou medzi stranami sporu bola ďalej okolnosť, či vady vytýkané žalobcom existovali v čase

predaja nehnuteľnosti a sú skutočne vadami nehnuteľnosti (domu).

XX.Zustanovenia§596OZvyplýva,žepredávajúcimávovzťahukukupujúcemunotifikačnúpovinnosť,
ktorá sa týka všetkých vád (faktických aj právnych), o ktorých predávajúci pri predaji vie, pričom
nie je podstatné, či ide o vady zjavné alebo skryté. V prípade upozornenia na ne pred predajom,

predávajúci za takéto vady nezodpovedá. A. tejto povinnosti má za následok vznik práva podľa § 597
OZ. S. ustanovenie (okrem dôsledkov nesplnenia notifikačnej povinnosti podľa § 596 OZ) zároveň
upravuje aj práva kupujúceho v prípade, že v čase po uzavretí kúpnej zmluvy vyjde najavo vada, ktorá
existovala v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, a na ktorú nebol predávajúcim upozornený. G. o objektívnuzodpovednosť bez ohľadu na to, či predávajúci o vade vedel alebo nie. F. sa jej nemôže zbaviť okrem
prípadu, ak kupujúceho výslovne na vadu upozorní podľa § 596 OZ.

XX. Predmetom dokazovania tak bolo, či okolnosti a nedostatky tvrdené žalobcom sú vadami v právnom
zmysle slova, a či tieto existovali v čase predaja nehnuteľnosti.

XX. Povinnosťou predávajúceho (žalovaných) je predať je len takú vec, ktorá má vlastnosti, aké možno
od nej obvykle očakávať a pokiaľ vec takéto vlastnosti nemá, ide o vec vadnú. E. zákonník pojem vada

nedefinuje, ale zo znenia § 499 OZ možno dospieť k záveru, že vadou je vo všeobecnosti všetko, čo
znižuje možnosť použitia veci, jej upotrebenia alebo čo ju znehodnocuje.

XX. Žalobca tvrdil vady spočívajúce a) vo vytváraní prasklín a trhlín (narušená statika domu), b) v
chýbajúcej hydroizoláciu domu s následkom extrémne vysokej vlhkosti vo vnútri domu, c) zlé osadenie
plastových okien na dome, ktoré má za následok únik tepla, d) únik odpadu do pivnice spôsobený

nedostatočneutesnenýmiodpadovýmirúrami,zatekaniestrechyvokolíkomínudokúpeľnenaposchodí;
ako menšie nedostatky vytkol výskyt hlodavcov pod strechou domu šíriacich sa do obytného priestoru,
výskyt mravcov vyliezajúcich zo stien v kuchyni a chýbajúci výduch z digestora.

XX. Súd dospel k záveru, že vady tvrdené žalobcom (viď predchádzajúci odsek) pod písm. a) až d)

existovali v čase predaja veci. N. po nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (v roku XXXX)
postupne od roku XXXX vykonali rekonštrukciu domu výmenou okien, jeho zateplením, zobytnením
podkrovia,opravoustrechyavýmenoukúrenia.Q.žalobcomvytýkanévady,resp.ichprejavysvýnimkou
absencie, resp. nedostatočnej hydroizolácie sú prejavom, resp. bezprostredne súvisia s vykonanou
rekonštrukciou, čo vyplynulo z dôkazov predložených žalobcom - N. posudku G.. Q., X. posúdenia a S.

protokolu. N. existenciu nedostatkov rodinného domu v určitej časti nepopierali (výpoveď žalovaných v
1. a 2. rade), mali však za to, že takýto stav je a môže byť akceptovateľný nielen pre nich. Z hľadiska
ich subjektívneho vnímania tvrdené nedostatky neboli vadami, skôr dôsledkom bežného užívania a
opotrebenia veci so zvýraznením okolnosti, že dom je postavený v roku XXXX a teda žalobca mal a
musel mať vedomosť o veku a stave F. kúpy, z ktorých mal namietané nedostatky domu predpokladať.

XX. Rozhodujúcou je v tomto prípade okolnosť, že žalovaní na tieto vady (nedostatky) žalobcu
neupozornili, a to bez ohľadu na to, či šlo o skryté alebo o zjavné nedostatky, ktoré mal žalobca podľa
ich názoru zistiť pri obhliadke domu. S predstavou žalovaných o povahe vytýkaných vád ako zrejmých
a primeraných veku domu, s čím mal žalobca počítať a byť uzrozumený, sa súd nestotožňuje. F. § 596

OZ povinnosťou žalovaných bolo žalobcu na ne upozorniť, čím by sa zodpovednosti za vady zbavili.

XX. Za vadu veci sa v zmysle § 597 OZ považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci
určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci
podstatne znížená. F. rodinnom dome možno za takúto vadu spravidla považovať nefunkčné kúrenie,

kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami (N. XXXX, č. XX).

XX. Žalovaní na svoju obranu navrhli vykonať dokazovanie listinným dôkazmi - znalecký posudok G..
A., výsluch strán sporu a znalca G.. Q., súd však ich vykonaním nezistil žiadne okolnosti svedčiace v
prospech žalovaných pokiaľ ide o neexistenciu vytýkaných vád v čase predaja domu, resp. ich povahu.

G. dôkazy žalovaní nenavrhli.

XX. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že rodinný dom bol pôvodne postavený tak, že napriek
existencii podkrovia, toto nebolo konštrukčne a technicky uspôsobené na jeho ďalšie plné využívanie
jeho zobytnením tak, ako to urobili prechádzajúci vlastníci. N. Ing. Q. jednoznačne konštatoval, že

trhliny prakticky na všetkých stropoch rodinného domu súvisia nadmernými pretvoreniami (priehybmi)
nosnej drevenej trámovej konštrukcie stropov. N. drevenej trámovej konštrukcie sa zvýšilo po zobytnení
pôvodného pôjdu, pričom ozrejmil akceptovateľné zaťaženie pre jednotlivé miestnosti. P. priťaženie
nastalovybudovanímdeliacichpriečokastienokpodzníženýmičasťamisedlovéhokrovu.J.,žežalovaní
pri rekonštrukcii zrejme nezosilnili strop tak, aby vyhovoval novému využitiu, pričom nedostatočná tuhosť

stropu bola evidentná aj pri obhliadke. N., resp. šikmé trhliny na stenách zádveria, ktoré prechádzajú do
priebežnej praskliny na keramickej podlahe súvisia s nedostatočným prepojením muriva a konštrukcie
podlahy domu so zádverím. X. je toho názoru, že vady v podobe prasklín a trhlín stropu a stien domu, nie
sú len prirodzeným dôsledkom veku stavby, opotrebenia a vplyvov vonkajšieho prostredia, ale v rozsahuv akom sa vyskytujú, sú spôsobené neprimeraným zásahom do podkrovnej časti domu bez zhodnotenia
všetkých technických parametrov a zohľadnením dôsledkov na statiku domu, ku ktorým došlo ešte
pred nadobudnutím vlastníckeho práva žalobcom. X. nemá pochybnosti, že táto vada existovala v čase

predaja nehnuteľnosti žalobcovi.

XX. Ďalšou vadou namietanou zo strany žalobcu bola absencia hydroizolácie domu s následkom
vysokej vlhkosti v jeho interiéri. N. posudok G.. Q. a rovnako X. posúdenie G.. W. zhodne konštatujú,
že v dome absentuje, resp. je nefunkčná hydroizolácia prejavujúca sa vlhnutím spodných častí stien

v prízemí interiéru predovšetkým nad nepodpivničenou časťou domu a všetkých stien v suteréne
prejavujúcim sa vznikom mokrých máp po stenách a priečkach, ktoré sa pravidelne objavujú a miznú.
Sú dôsledkom nevhodného vlhkostného režimu muriva. V dôsledku nefunkčného systému odolnosti
voči vode dochádza ku kontaktu vody (zrážkovej povrchovej a podpovrchovej) s murivom. Q. postupne
prechádza do stenovej konštrukcie a prejavuje sa na omietkach početnými mapami a trhlinami. Q.
sa plesne, ktoré spôsobujú zdravotnú závadnosť prostredia interiéru. Q. stien môže dočasne vizuálne

zlepšiť stav steny, avšak po čase sa prejavy vlhkosti začnú opäť prejavovať. N. deklarovali v zmluve,
že dom je čiastočne podpivničený a na svoju obranu tvrdili (žalovaní v 1. rade vo výsluchu), že žalobca
sa o stav podpivničenia a základov nezaujímal. Q. podpivničenia na izoláciu domu od vlhkosti ozrejmil
znalec v rámci svojho výsluchu, keď tvrdil, že zvlhnutie je prítomné predovšetkým v nepodpivničených
častiach domu a pokiaľ sa vlhkosť ťahá po murive, môže zasiahnuť zo suterénu do nižších častí a

do častí muriva na prízemí. E., že podpivničenie nemožno považovať za hydroizoláciu. Na základe
uvedeného preto súd dospel k záveru, že v čase predaja domu nepochybne existovala žalobcom
vytýkaná vada v podobe absencie alebo nedostatočnej hydroizolácie základov domu. J. v zmluve, že
dom je čiastočne podpivničený, nezbavuje žalovaných zodpovednosti za vadu v podobe nadmerného
vlhnutia interiéru, keď ani prítomnosť podpivničenia (suterénu) v dome nebráni prenikaniu vlhkosti do

domu (aj keď v časti, kde sa nachádza, môže vlhkosť do určitej miery „zadržať“) a teda nemožno
usúdiť, že žalobca bol takto žalovanými upozornený na nadmernú vlhkosť v prízemí domu. F. inak,
na zabezpečenie izolácie základov domu od vlhkosti postačuje už existencia hydroizolačnej vrstvy,
resp. vybudovanie podpivničenia nenahrádza hydroizoláciu domu. E., že v dome chýba hydroizolácia
s dôsledkom nadmernej vyhosti muriva a následne interiéru, je takou vadou, na ktorú mali žalovaní

žalobcu upozorniť, a preto pokiaľ tak neurobili, zaťažuje ich zodpovednosť za túto vadu

XX. Z vykonaného dokazovania ďalej jednoznačne vyplynulo (termografický protokol a statické
posúdenie), že vada v podobe rosenia a pretekania okien a ich ostení sa objavuje prakticky na všetkých
oknách domu. F. nastala v dôsledku spôsobu osadenia okien do pôvodného muriva, úprava ostenia

a spôsob jeho zateplenia. E. sú nevhodne upravené, spoj rámu okna a ostenia nie je konštruovaný a
realizovaný ako odolný voči zatekaniu vody. X. nevhodne odoláva prenikaniu vzduchu do interiéru, v
dôsledku toho dochádza k podchladeniu ostenia a časti interiéru. F. tohto stavu (jednoducho povedané)
je nedostatočne kvalitne spravená výmena okien žalovanými a ich osadenie do domu. N. žalovaných za
túto vadu prejavujúcu sa únikmi tepla cez okná je daná bez ohľadu na ich obranu, že tieto práce boli nimi

uskutočnené prostredníctvom (v tom čase) renomovanej firmy na trhu. N. musel byť únik tepla zrejmý,
ide o stav trvajúci minimálne od doby rekonštrukcie okien, a aj pri subjektívnom vnímaní takéhoto stavu
za nimi akceptovateľný, za túto vadu, ktorá sa v dome žalobcu prejavila v rozhodnom čase po predaji,
žalovaní zodpovedajú.

XX. Napokon okolnosťou, ktorú žalobca žalovaným v žalobe vytýka, je únik odpadu do pivnice
spôsobený nedostatočne utesnenými odpadovými rúrami, zatekanie strechy v okolí komína do kúpeľne
na poschodí. Zo znaleckého posudku G.. Q. vyplynulo, že zatekanie vody pri výdatných zrážkach
okolo komína do kúpeľne v podkroví a únik splaškovej vody cez netesniacu kanálovú rúru v suteréne
súvisia s nekvalitne realizovanými remeselným prácami (klampiarskymi, kúrenárskymi, vodárskymi)

resp. absenciou týchto prác. J. potvrdil aj G.. W. keď konštatoval, že zatekanie kanalizácie prevažne
v suterénnej časti objektu je spôsobené cez nedostatočne tesnú kanalizáciu aj prítokom po potrubí
kanalizácie. H. potvrdil zatekanie strechy cez oplechovanie a nedostatočnú tesnosť klampiarskych
výrobkov. Aj v tomto prípade tieto vady, resp. ich prejavy sú dôsledkom nedostatočne kvalitne, či
neodborne vykonaných prác pri rekonštrukcii domu (opravy strechy) predchádzajúcimi vlastníkmi. W.

ohľadu na to, že sa tieto prejavili hoci až po predaji nehnuteľnosti, nesú za nich zodpovednosť žalovaní.

XX. Vo vzťahu k vyššie uvádzaným vadám súd uzatvára, že nejde o jednoduché, akceptovateľné
nedostatky vznikajúce v rámci bežného opotrebenia vecí v dôsledku ich dlhoročného užívania, ide ovady, ktoré jej využitie sťažujú a komplikujú, pričom z dokazovania vyplynulo, že tieto vznikli, resp.
existovali v čase pred prevodom vlastníckeho práva a prejavili sa v zákonom určenej lehote.

XX. Ďalšie menšie nedostatky, ktoré uvádzal žalobca, v podobe prenikania hlodavcov a mravcov do
priestorov nehnuteľnosti, súd nepovažoval za podstatné a majúce za následok vznik zodpovednosti
žalovaných za ne. S. okolnosti súvisia s užívaním nehnuteľnosti a skladovaním vecí ako jednou z
možných príčin ich výskytu v obývaných priestoroch. P. ich vniknutia nie je obmedzená a nesúvisí len
s nedostatočným tesnením - žalobca príčiny takéhoto stavu nekonkretizoval a nepreukázal. A. žalobca

v žalobe neuviedol niektoré vady, ktoré vytkol žalovaným listom z XX.X.XXXX, a preto pri zohľadnení
nároku na zľavu z kúpnej ceny sa súd nimi nemohol nezaoberať a rovnako sa nezaoberal ďalšími, ktoré
boli zistené odborne spôsobilými osobami po začatí konania pri obhliadke nehnuteľnosti, ktoré však
žalobca nepoňal do obsahu žaloby a ani listu z XX.X.XXXX

XX. Žalobca si podanou žalobou vzhľadom na rozsah vád a ich povahu uplatňuje voči žalovaným nárok

na primeranú zľavu z kúpnej ceny.

XX. Pre určenie výšky zľavy z kúpnej ceny zákon neustanovuje žiadne všeobecne platné pravidlo. H.
zníženej ceny musí byť preto vždy posúdený s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného prípadu. Q.
zľavy tak bude závisieť predovšetkým od povahy a rozsahu vady vzhľadom na kúpnu cenu veci, ďalej

od zníženia funkčných vlastností veci a jej estetickej hodnoty, od ďalšej upotrebiteľnosti, ceny potrených
opráv a pod. Q. zľavy by nemala vyjadrovať len zníženie výmennej hodnoty veci; pri jej určení je potrebné
prihliadnuť i na to, ako sa vytknutá vada prejavuje pri užívaní veci, či a ako toto užívanie komplikuje či
obmedzuje a či znižuje jej životnosť.

XX. Súd zohľadňujúc všetky okolnosti prípadu, rozsah a povahu vytýkaných vád a ich prejavov dospel k
záveru, že primeranou zľavou z kúpnej ceny je suma XX.XXX eur, ktorú žalobca pôvodne od žalovaných
požadoval, keď:
- S. a praskliny vznikajúce v dôsledku narušenia statiky po zobytnení podkrovia negatívne ovplyvnili
užívanie nehnuteľnosti predovšetkým z estetického hľadiska (dočasne reparovateľnom omietnutím a

vymaľovaním), pričom znalec konštatoval, že nebezpečenstvo deštrukcie v dôsledku narušenia statiky
nehrozí. U. odstránenie vyžaduje zosilnenie a spevnenie stropov a stien.
- F. úniku tepla a zvýšených nákladoch na vykurovanie, vlhnutí a plesniach s tým súvisiacich v dôsledku
vadnej výmeny okien prejavujúcich sa najmä v zimných mesiacoch, resp. v chladnejšej časti roka do
popredia vystupuje zdravotné hľadisko a zvýšené životné náklady.

- Y. hydroizolačnej vrstvy a vlhnutie muriva a stien domu majú bez ďalšieho vplyv na kvalitu ovzdušia
domu a s tým spojené možné ohrozenie zdravia a na estetické hľadisko: tzv. mapy a trhlinky.
- F. zatekaní strechy je zvýraznená estetická stránka v priestoroch, kde sa tak deje, ale aj zdravotné a
hygienické hľadisko, rovnako ako pri únikoch odpadovej vody z kanalizácie do pivnice (suterénu).

XX. Je nesporné, že kvalita užívania rodinného domu žalobcu určeného na bývanie s (vyššie)
popísanými vadami je znížená. Sú negatívne ovplyvnené jeho funkčné vlastnosti (ovzdušie, zvýšené
vetranie, únik tepla), ktoré majú svoj odraz aj v estetickom hľadisku interiéru celého domu a nákladoch
na zabezpečenie zdravotne nezávadného prostredia a nákladoch spojených s bývaním.

XX. Pre posúdenie rozsahu nároku žalobcu na primeranú zľavu z kúpnej ceny je významný nielen dopad
vád nehnuteľnosti na jej užívanie a komfort s tým spojený, ale aj zohľadnenie potreby nutných opráv
nehnuteľnosti a ich náklady. N. predložil súdu kalkuláciu prác a ich cenu v celkovej výške XX.XXX,XX
eur a vychádzajúc z ich ceny požadoval od žalovaných zaplatenie XX.XXX eur. Y. žalobcu v prospech
žalovanej sumy založená (len) na cene opráv, kedy žalobca celkové opravy zabezpečujúce bezvadný

stav nehnuteľnosti vyčíslil takmer v hodnote rodinného domu, pričom nemožno opomenúť, že tieto práce
žalobca ešte neuskutočnil a reálne náklady na ich odstránenie nevynaložil, tak nie je jediným hľadiskom
pre zľavu z kúpnej ceny.

XX.Odôvodňujúcnepriznaniecelejžalobcomuplatnenejsumytrebauviesť,žeexistujúcevadyneznižujú

možnosť užívania domu v tak zásadnej a podstatnej miere, žalobca ho naďalej užíva a suma XX.XXX
eur požadovaná žalobcom ako zľava z kúpnej ceny nemá svoj odraz vo všetkých vyššie popísaných
kritériách pre jej určenie a stanovenie. A. totiž pozornosti súdu, že suma opravných prác vyčíslených
žalobcom s použitím moderných a aktuálnych materiálov a technológií sa blíži k hodnote takmeršesťdesiatročného rodinného domu (o veku ktorého žalobca vedel už z posudku G.. A.). Je preto na
základe uvedeného logické, a teda aj očakávateľné, že žalobcovi nemožno priznať celú ním požadovanú
sumu odvodenú len z ceny týchto prác rovnajúcej sa takmer (bez cca X.XXX eur) ich polovici. H. vek

domu, jeho cenu stanovenú pri jeho prevode v spojení s vadami, ktoré dom má, je suma uvedená vo
výroku tohto rozsudku podľa názoru súdu primeraná. Z týchto dôvodov preto súd žalobu v prevyšujúcej
časti zamietol.

XX. V zmysle § 5X1 ods. 1 OZ je povinnosť žalovaných plniť spoločná a nerozdielna a plnením jedného

z nich zaniká povinnosť plniť druhého žalovaného.

XX. Lehota na splnenie povinnosti uloženej týmto rozsudkom vyplýva z ustanovenia § 2X2 ods. 3 I. a
začína plynúť dňom nasledujúcim po právoplatnosti tohto rozsudku.

XX. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. X v spojení s § 255 ods. X I. tak,

že žalobcovi priznal plnú náhradu trov konania. F. rozhodovaní o náhrade trov konania je potrebné si
uvedomiť, že predmetom konania je zaplatenie zľavy z kúpnej ceny. Q. zľavy je otázkou právnou a bola
výlučne vecou úvahy súdu. V takom prípade je žalobca vo veci v zmysle § 255 ods. X I. úspešný v celom
rozsahu bez ohľadu na to, že nárok uplatnil vo vyššej výške. N. má však nárok na plnú náhradu trov
konania len z prisúdenej sumy, nie zo sumy žalovanej. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté

samostatným uznesením vydaným vyšším súdnym úradníkom (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Košice II v troch písomných vyhotoveniach (§ 362 ods.1 CSP). V odvolaní sa má popri všeobecných
náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu

sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho sa odvolateľ domáha (§
363 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.