Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 12. jún 2019

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14Co/88/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6718203652
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 06. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Snopčoková
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2019:6718203652.1

Uznesenie

Krajský súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Anny Snopčokovej a
členov senátu JUDr. Evy Dzúrikovej a JUDr. Márie Podhorovej, v právnej veci žalobcu: Stavebné bytové
družstvo Zvolen, so sídlom 960 01 Zvolen, Nográdyho 1455/24, IČO: 00 222 054, zastúpený TOMÁŠ
KOHÚT advokátska kancelária, s.r.o., so sídlom 960 01 Zvolen, Námestie SNP 74/28, IČO: 47 235
888, proti žalovanému: H.. I. H., narodený XX.XX.XXXX, bytom XXX XX B., D. XXX/XX, o zaplatenie

730,92 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Zvolen číslo konania
16C/48/2018-75zodňa08.02.2019,vzneníopravnéhouzneseniaOkresnéhosúduZvolenčíslokonania
16C/48/2018-97 zo dňa 05.04.2019, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok Okresného súdu Zvolen číslo konania 16C/48/2018-75 zo dňa 08.02.2019 vo výroku II. a III.
z r u š u j e a vec mu v r a c i a na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. konanie v časti o zaplatenie sumy 922,18 eur
zastavil v súlade s ustanovením § 145 ods. 2 Civilného sporového poriadku v dôsledku čiastočného
späťvzatia žaloby, výrokom II. súd v prevyšujúcej časti žalobu zamietol a výrokom III. rozhodol o trovách
konania a vyslovil, že žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania v rozsahu 43,30 %, do
troch dní od právoplatnosti uznesenia súdu o výške náhrady trov konania. V odôvodnení rozsudku súd
konštatoval právny a skutkový základ sporu vyplývajúci zo skutočnosti, že žalovaný bol v relevantnom

čase vlastníkom bytu č. XX na ulici C. XXXX/XX, XXX XX F.. V zmysle čl. 4 ods. 3 Zmluvy o
výkone správy č.042 zo dňa 04.12.2007 bol žalovaný povinný platiť mesačne preddavky do fondu
prevádzky, údržby a opráv, na služby a plnenia spojené s užívaním bytu a poplatok za výkon správy.
Žalovaný túto povinnosť zanedbal a ku dňu 31.04.2018 dlhuje žalobcovi, ako správcovi bytového
domu, čiastku vo výške 1059,46 eur, ktorá pozostáva z neuhradených preddavkov do fondu prevádzky,
údržby a opráv, na služby a plnenia poskytované s užívaním bytu a poplatku za výkon správy vo

výške 730,92 eur, zo zmluvnej pokuty vo výške 1,5 ‰ za každý deň omeškania vo výške 327,04 eur
v zmysle čl. 4 ods. 3 Zmluvy o výkone správy a poštovného vo výške 1,50 eur. Súd právne posúdil
uplatnený nárok žalobcu podľa osobitnej právnej úpravy zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov v znení účinnom v čase uzatvorenia zmluvy o výkone správy, konkrétne podľa
ustanovení § 3 ods. 1, § 6 ods. 1 a 2, § 8 ods. 1 a 3, § 8a a § 8b ods. 1 a 2 tohto zákona a
podľa ustanovení § 52 ods. 1, 2 a 3, § 53 ods. 1 a 4, § 54 ods. 1 a 2 a § 544 ods. 1 Občianskeho

zákonníka. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že medzi žalobcom a žalovaným bola
uzavretá zmluva o výkone správy zo dňa 04.12.2007, v ktorej okrem iného dojednali aj zmluvnú pokutu
vo výške 1,5 ‰ z dlžnej sumy za každý deň omeškania odo dňa, keď dlh vznikol až do zaplatenia,
ktorá je výnosom správcu (žalobcu) pre prípad omeškania so zaplatením dojednaných platieb. Podľa
názoru súdu predmetná zmluva o výkone správy je svojou povahovou zmluvou spotrebiteľskou. Žalobca
funkciu správcu bytového fondu vykonáva v rámci svojej podnikateľskej činnosti, preto má postavenie

dodávateľa služieb v zmysle § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom v čase uzavretia
zmluvy o výkone správy). Žalovaný nekonal pri uzatváraní zmluvy v rámci svojej podnikateľskej aleboinej obchodnej činnosti, preto je v postavení spotrebiteľa v zmysle § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka
(v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone správy). Na uvedenom postavení žalovaného ako
spotrebiteľa nič nemení skutočnosť, že si súčasne plní povinnosti vyplývajúce z osobitného predpisu

(zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Súd v odôvodnení rozsudku
poukázal na nutnosť aplikovať výklad v zmysle ustanovenia § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka v
prospech spotrebiteľa (pre spotrebiteľa priaznivejší). Súd podporne poukázal na viaceré rozhodnutia
všeobecnýchsúdov,ktorézaujaliprávnestanoviskokotázkeposudzovaniaprávnehocharakteruzmluvy
o výkone správy ako zmluvy spotrebiteľskej. Nakoľko sporná zmluva o výkone správy bola uzavretá

pred 31.12.2007, súd na ňu aplikoval príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom
do 31.12.2007. Uvedené však nič nemení na skutočnosti, že zmluva o výkone správy predstavuje
spotrebiteľskú zmluvu, ako osobitný typ zmlúv, pri ktorých spotrebiteľ nemá možnosť ovplyvňovať ich
obsah, bez ohľadu na to, podľa akého právneho predpisu sa zmluva uzavrela. Predmetná zmluva, ktorá
je zmluvou o výkone správy upravenou v ustanoveniach zákona č. 182/1993 Z. z., podlieha režimu
uvedeného zákona a subsidiárne aj Občianskeho zákonníka zameranému na ochranu spotrebiteľa,

i keď nie je v Občianskom zákonníku výslovne upravená. Podľa znenia § 52 ods. 1 Občianskeho
zákonníka v období od 01.04.2004 do 31.12.2007, zmluva o výkone správy uzavretá podľa zákona
č. 182/1993 Z. z., pod definíciu spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 Občianskeho zákonníka výslovne
nespadala. Pri výklade tejto občianskoprávnej úpravy je však podľa názoru súdu prvej inštancie
potrebné rešpektovať skutočnosť, že táto úprava je implementáciou smernice Rady č. 93/13/EHS zo dňa

05.04.1993 o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách, ktorú je nevyhnutné využívať ako
interpretačné pravidlo k ustanoveniam právneho poriadku, upravujúcich režim spotrebiteľských zmlúv.
Právna úprava § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31.12.2007 nemá taxatívny
charakter (s poukazom na uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Cdo/157/2012
zo dňa 05.02.2013), preto súd pri posudzovaní charakteru uzatvorenej zmluvy zohľadnil všetky kritériá

uzatvorenejzmluvyovýkonesprávyavyslovil,ževzhľadomnajejpovahujupovažovalzaspotrebiteľskú
zmluvu. Následne súd prvej inštancie zameral pozornosť na žalobcom uplatnenú zmluvnú pokutu
a konštatoval, že zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch v žiadnom
svojom ustanovení nepredpokladá dojednanie o zmluvnej pokute, ako súčasť zmluvy o výkone správy.
Uplatňovanie zmluvnej pokuty nemožno zahrnúť medzi činnosti správcu v rámci tzv. správy domu tak,

ako to predpokladá § 6 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., taktiež inštitút zmluvnej pokuty nesúvisí s
vlastníctvom bytu a s ním spojenými zákonnými a zmluvnými povinnosťami. Súd na druhej strane
pripustil, že právny poriadok nevylučuje, aby si vlastníci bytov v zmluve o výkone správy dojednali pre
prípad porušenia zmluvných povinností zmluvnú pokutu, ktorá podľa názoru súdu by mala byť príjmom
vlastníkov bytových a nebytových priestorov a teda zmluvná pokuta by mala zabezpečovať tvorbu

majetku samotných vlastníkov. To však ale nie je tento prípad, pretože podľa názoru súdu zmluvná
pokuta nebola so spotrebiteľmi individuálne dojednaná, išlo o štandardný typ zmluvy a ustanovenie
o zmluvnej pokute nebolo individuálne dojednávané. Podľa čl. 4 zmluvy o výkone správy je zmluvná
pokuta dohodnutá len ako jednostranný záväzok toho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý
nezaplatí riadne a načas preddavky, pričom zmluvná pokuta nie je spoločným výnosom (majetkom)

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ale je výnosom správcu. Peňažné prostriedky získané
zaplatením alebo vymožením zmluvných pokút tak nie sú na prospech vlastníkov bytov a nebytových
priestorov (netvoria majetok vlastníkov, tak ako to sleduje § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.), ale
podľa zmluvy o výkone správy sú vyslovene výnosom žalobcu ako správcu, ktorý však za výkon svojej
činnosti od vlastníkov poberá mesačne poplatky. Súd mal za nepochybné, že zmluva o výkone správy

bola vopred pripravená žalobcom ako správcom, kedy išlo o štandardizovaný typ zmluvy, ktorý už vopred
obsahoval aj ustanovenia o zmluvnej pokute a vlastníci ako spotrebitelia reálne nemali možnosť do
tohto predpripraveného textu zmluvy zasiahnuť. Zmluvná pokuta v čl. 4 zmluvy o výkone správy nebola
dohodnutá takým spôsobom, že by mal aj žalobca ako správca platiť za porušenie jeho povinností
zmluvné pokuty, takže z tohto hľadiska je zmluvná pokuta len jednostranne zaväzujúca a sleduje len

majetkový prospech správcu (žalobcu), čo spôsobuje medzi spotrebiteľmi na jednej strane a správcom
na strane druhej značnú nerovnováhu práv a povinností v neprospech spotrebiteľov. Súd prvej inštancie
považoval aj výšku tejto zmluvnej pokuty 1,5 ‰ denne (viac ako 54 % ročne) za neprimeranú. Súd preto
vyhodnotil zmluvnú pokutu ako zmluvné dojednanie, ktoré nebolo žalovaným individuálne dojednané,
je neprijateľné a zo zákona neplatné, čím neprichádza do úvahy ani moderácia výšky zmluvnej pokuty.

Súd preto žalobu v časti uplatnenej zmluvnej pokuty ako nedôvodnú zamietol, pretože mala svoj základ
v neprijateľnej zmluvnej podmienke v spotrebiteľskej zmluve. Súd ďalej uviedol, že ako ďalší dôvod
zamietnutia žaloby v časti o zaplatenie zmluvnej pokuty bola neplatnosť ustanovení zmluvy o výkone
správy pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka). Súd jednak videl rozpor predmetnýchustanovení zmluvy o výkone správy (čl. 4) s ustanovením § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka v
znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone správy, nakoľko sa podľa názoru súdu vlastníci
bytov a nebytových priestorov fakticky vopred vzdali svojho práva na majetok - príjmu (výnosov) zo

zaplatených zmluvných pokút. Pokiaľ by čl. 4 zmluvy o výkone správy neobsahoval ustanovenie o
tom, že zmluvná pokuta je výnosom správcu, nepochybne by zmluvné pokuty tvorili majetok vlastníkov
bytov a nebytových priestorov. V článku 4 zmluvy o výkone správy sa však zmluvné strany dohodli,
že zmluvné pokuty sú výnosom správcu (žalobcu) a teda vlastníci sa tak fakticky vzdali nároku na
zaplatené zmluvné pokuty, ktoré by inak mali tvoriť tiež ich majetok, tak ako ostatné zaplatené úhrady

a teda vzdali sa vopred práva na majetok, čo je v zmysle § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení
účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone správy neprípustné (rovnako aj v zmysle všeobecného
ustanovenia § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ďalej súd uviedol, že za neplatné v zmysle § 39
Občianskeho zákonníka považuje ustanovenia (čl. 4) zmluvy o výkone správy v časti o zmluvných
pokutách aj pre rozpor so zákonom č. 182/1993 Z. z. a pre obchádzanie účelu zákona, konkrétne
súd poukázal na ustanovenie § 6 ods. 2, § 8b ods. 1 prvá veta, § 8 ods. 3 a § 8b ods. 2 písm.

d/ a e/ zákona č. 182/1993 Z. z.. Podľa názoru súdu dojednaná zmluvná pokuta v zmluve o výkone
správy je v rozpore s účelom sledovaným zákonom č. 182/1993 Z. z., nakoľko správca nekonal v
záujme vlastníkov bytov (zmluvná pokuta ako sankcia nesleduje výnos na strane vlastníkov ale výnos
správcu, správca nekonal ani na účet vlastníkov (zmluvná pokuta je výnosom správcu) a správca v
zásade využíva majetok vlastníkov (nebyť predmetného ustanovenia, bola by zmluvná pokuta majetkom

(výnosom) vlastníkom bytov a nebytových priestorov). Osobitne považoval súd za potrebné zdôrazniť,
že neprijateľnosť (neplatnosť) dojednania o zmluvnej pokute je zvýraznená skutočnosťou, že zmluvná
pokuta tak ako bola dojednaná, neslúži výlučne na ochranu splnenia povinností, ktoré majú vlastníci voči
správcovi, napriek tomu v prípade porušenia povinnosti zaplatiť preddavok na služby spojené s užívaním
bytu a do jednotlivých fondov bytového domu celá suma zmluvnej pokuty sa podľa zmluvy stáva

výlučne majetkom správcu. Z uvedeného je zrejmé, že preventívna, zabezpečovacia ako aj sankčná
funkcia posudzovanej zmluvnej pokuty slúži takmer výlučne záujmom správcu (je neproporcionálne
vychýlená v jeho prospech), ktorý je však prípadným porušením povinnosti vlastníka bytu (neplatiča)
oproti ostatným vlastníkom bytov (majetkovo) dotknutý (relatívne) najmenej. Súd prvej inštancie sa v
odôvodnení svojho rozhodnutia zaoberal aj princípom právnej istoty vyplývajúceho z článku 1 ods. 1

Ústavy Slovenskej republiky a požiadavkou, aby sa na určitú právne relevantnú otázku pri opakovaní
rovnakých podmienok dala rovnaká odpoveď. Uviedol, že má vedomosť o tom, že na súdoch v SR
prebiehali viaceré konania, ktorých predmetom bola obdobná právna otázka, pričom sa súd vysporiadal
osobitne konaním vedeným na Krajskom súde v Banskej Bystrici pod sp. zn. 17Co/2/2011, na ktoré
poukázal aj žalobca, v uvedenom spore však odvolací súd vychádzal zo záveru, že zmluva o výkone

správy nepredstavuje spotrebiteľskú zmluvu (aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení
účinnom do 01.01.2008), preto predmetné rozhodnutie nedopadá na prejednávaný spor. V odvolacom
konaní vedenom na Krajskom súde v Banskej Bystrici pod sp. zn. 15Co/14/2018, na ktoré tiež poukázal
žalobca sa odvolací súd nezaoberal spotrebiteľským charakterom zmluvy o výkone správy a ani
skutočnosťou, že zmluvná pokuta predstavuje výnos správcu (išlo navyše o zrušujúce rozhodnutie,

kde odvolací súd v ďalšom konaní uložil povinnosť súdu prvej inštancie zaoberať sa výškou zmluvnej
pokuty a odôvodnením jeho názoru, že táto výška je neprimeraná). Pokiaľ ide o rozhodnutie Krajského
súdu v Bratislave sp. zn. 15C/2/2016, išlo o konanie o abstraktnú kontrolu neprijateľných podmienok v
spotrebiteľskýchveciach,kdesúdúplnenevylúčilzmluvuovýkonesprávyzospotrebiteľskejochrany,len
rozlišoval medzi ustanoveniami, ktoré upravujú práva a povinnosti medzi vlastníkmi bytov a správcom

(týmto priznával spotrebiteľský charakter) a ustanoveniami, ktoré upravujú práva a povinnosti medzi
jednotlivými vlastníkmi navzájom (tieto nepovažoval za spotrebiteľské), pričom v uvedenom prípade
nebola predmetom posudzovania situácia, kedy zmluvná pokuta je výnosom správcu, preto ani toto
rozhodnutie nedopadá na prejednávaný spor, rovnako ako v prípade rozhodnutie Krajského súdu v
Nitre sp. zn. 5Co/16/2010. Pokiaľ ide o rozhodnutie Okresného súdu Zvolen sp. zn. 15C/149/2015, toto

rozhodnutiesanezaoberáskutočnosťou,žezmluvaovýkonesprávymáajspotrebiteľskýcharakteraani
tým, že zmluvná pokuta je výnosom správcu. Uvedenými rozhodnutiami sa preto súd v prejednávanom
spore necítil byť viazaný z dôvodu odlišných skutkových zistení a právnych záverov. Súd zamietol
žalobu v prevyšujúcej časti (tak v časti zmluvnej pokuty, ako aj v časti vyčísleného úroku z omeškania)
a zdôvodnil, že po čiastočnom späťvzatí žaloby žalobcom, po tom, ako žalovaný plnil, v prípade, že

by žalobca správne započítal plnenia žalovaného na úroky z omeškania (nie na zmluvnú pokutu), tieto
úroky by už zanikli plnením žalovaného v sume 1.651,15 eur. Súd zároveň poukázal na skutočnosť, že
žalovaný plnil dňa 26.06.2018 sumu 300,-€, dňa 21.08.2018 sumu 500,- €, dňa 23.11.2018 sumu 700,-
€ a dňa 10.12.2018 sumu 151,15 €, pričom žalobca si vyčísluje a uplatňuje zmluvnú pokutu ako aj úrok zomeškania z celej istiny až ku dňu 23.11.2018, čiže nezohľadnil jednotlivé čiastočné platby žalovaného
pri výpočte úroku z omeškania. Taktiež tvrdenie žalobcu v čiastočnom späťvzatí, že žalobca sumu z
plnenia žalovaného započítal aj na dlh na nájomnom, ktorý vznikol po podaní žaloby, nemal súd nijako

preukázaný a vybočoval aj z predmetu tohto konania, preto ho súd v tomto konaní nemohol zohľadniť. O
nároku na náhradu trov prvoinštančného konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 2 CSP a konštatoval, že
podľa výsledku konania bol žalobca v spore pomerne úspešnejší, pretože pri predmete konania v sume
1287,11 eur jeho úspech predstavuje 71,65 % (konanie zastavené v časti o zaplatenie sumy 922,18
eur so zavinením na strane žalovaného, ktorý túto sumu zaplatil po podaní žaloby na súd) a úspech

žalovaného predstavuje 28,35 % (zamietnutá suma 364,93 eur). Pri rozhodovaní o trovách konania
súd nebral do úvahy príslušenstvo istiny, nakoľko predstavovalo len nepatrnú časť predmetu konania. Z
hľadiska pomeru úspechu strán vzhľadom na predmet konania a jeho výsledok bol tak žalobca v spore
pomerne úspešnejší a vznikol mu proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 43,30 %
(71,65 % - 28,35 %). Súčasne súd vyslovil, že o výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods.

2 CSP).

2. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal žalobca v zákonom stanovenej lehote odvolanie a to
voči výroku II., ktorým súd vo zvyšnej časti (mimo časti o zaplatenie sumy 922,18 eur, v ktorej súd
konanie zastavil) žalobu zamietol a v závislom výroku III. rozsudku súdu prvej inštancie o náhrade trov

konania.Namietazáverysúduohľadomjehoúvah,nazákladektorýchsúdvčastižalobuzamietol.Pokiaľ
súd považoval zmluvu o výkone správy svojou povahou za zmluvu spotrebiteľskú, žalobca namieta,
že ide o zmluvný typ predpokladaný špeciálnym právnym predpisom - zákonom č. 182/1993 Z.z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde ako zmluvné strany vystupujú na jednej strane správca
a na druhej strane všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Zmluvu

o výkone správy neuzatváral so správcom každý jednotlivý vlastník bytu či nebytového priestoru v
bytovom dome samostatne, ale ucelená skupina ľudí, ktorou sú všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome. Zmluva o výkone správy upravuje nielen práva a povinnosti vlastníkov k správcovi
(a naopak), ale aj práva a povinnosti medzi vlastníkmi navzájom, vzhľadom k čomu nemôže mať v
celom rozsahu povahu zmluvy spotrebiteľskej. Žalobca poukázal na to, že v zmysle zákona o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov je pre platnosť zmluvy o výkone správy nevyhnutné jej schválenie
nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov formou hlasovania (na schôdzi vlastníkov alebo písomným
hlasovaním), čo jednoznačne samo o sebe predpokladá individuálne dojednanie zmluvy o výkone
správy. Keďže každý vlastník mal možnosť riadne sa oboznámiť s návrhom zmluvy o výkone správy
a pripomienkovať ju, je tvrdenie súdu o formálnej, štandardizovanej a jednostranne výhodnej zmluve

nesprávne, zavádzajúce a tendenčné a v záujme nepriznať žalobcovi riadne zmluvne vyrokovaný a
zákonný nárok. Schválená zmluva o výkone správy zaväzuje všetkých vlastníkov v dome, aj pokiaľ
hlasovali proti nej, hlasovania sa zdržali, alebo sa hlasovania vôbec fyzicky nezúčastnili. Aj keď zákon
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá vlastníkom právo a povinnosť zúčastňovať sa na
správe domu a hlasovaním rozhodovať o veciach týkajúcich sa správy domu, avšak porušenie tejto

povinnosti nie je nijako sankcionované a preto mnohí vlastníci svoje právo spolurozhodovať, vyjadrovať
sa, hlasovať, alebo niečo individuálne dojednávať vôbec nemali záujem využívať. Pokiaľ však niektorý
z vlastníkov právo zúčastňovať sa na výkone správy bytového domu, na vyjadrenie svojich pripomienok
a na spolurozhodovanie nevyužije, nemôže byť táto skutočnosť následne na ťarchu správcu a už
vôbec nemôže v právnom štáte súd na základe nezáujmu vlastníkov konštatovať, že zmluva o výkone

správy je formulárová, že nie je individuálne dojednávaná, alebo že vlastníci nemali možnosť jej obsah
meniť. Zmluva o výkone správy sa v charakteristických znakoch odlišuje od zmluvy spotrebiteľskej a len
samotný fakt, že správca koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti automaticky samo o sebe
nezakladá jeho charakter dodávateľa v zmysle ustanovenia § 52 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ ide o
zmluvnú pokutu, žalobca argumentuje, že zmluvná pokuta bola dojednaná medzi vlastníkmi a správcom

v zmluve o výkone správy a nie je čistým ziskom správcov, nakoľko v zmysle dohody medzi vlastníkmi
a žalobcom, žalobca (správca) z vlastných prostriedkov financuje celý proces vymáhania nedoplatkov
od iných vlastníkov-dlžníkov. Správca je zo zákona povinný vymáhať dlhy od vlastníkov - neplatičov
a z výnosu zo zmluvnej pokuty správca financuje náklady na vymáhanie takýchto dlhov (upomínanie,
spisovanie splátkových kalendárov, súdne vymáhanie, exekučné vymáhanie, sledovanie úhrad a ďalšie

administratívne náklady). Žalobca poznamenal, že zmluvná pokuta postihuje len neplatiacich vlastníkov,
teda ostatných vlastníkov situácia s dlžníkmi neprimerane nezaťažuje ani v prípade, že vymáhanie dlhu
trvá dlhšiu dobu. Pokiaľ ide o výšku zmluvnej pokuty, žalobca argumentuje s poukazom na princíp
právnej istoty vyplývajúci z článku 1 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky a tiež z článku 2 Civilnéhosporového poriadku, podľa ktorého môže každý legitímne očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý
v súlade s ustálenou rozhodovacou praxou. Následne žalobca poukázal na konkrétne rozhodnutia
Okresného súdu Zvolen, ako aj Krajského súdu v Banskej Bystrici, v ktorých bolo vyslovené, že výška

zmluvnej pokuty (1,5 promile denne z dlžnej sumy) je v súlade s dobrými mravmi, je primeraná a v
žiadnom prípade nejde o neprijateľnú zmluvnú podmienku a nie je teda daná ani jej neplatnosť. Pokiaľ
súd v odôvodnení rozsudku argumentoval vzdaním sa práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
ako aj obchádzanie účelu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v tejto súvislosti žalobca
v závere odvolania poznamenal, že vzdanie sa práva je adresný právny úkon, ktorý realizuje veriteľ voči

konkrétnemu dlžníkovi, ktorému sa táto skutočnosť musí oznámiť. Z obsahu zmluvy o výkone správy
žiadnym spôsobom nevyplýva žiadne súdom tvrdené vzdanie sa práva podľa ustanovenia § 574 ods. 2
Občianskeho zákonníka. Žalobca ako správca si svoje povinnosti plní riadne a včas a v súlade s platnými
právnymi predpismi. Zásadne odmieta tvrdenie o tom, že by nekonal v záujme vlastníkov, či zneužíval
ich majetok. Žalobca poznamenal, že ako správca je pravidelne kontrolovaný v každej oblasti výkonu
správy bytového domu jednak vlastníkmi, ako aj kontrolnými orgánmi a dôsledne dodržiava ustanovenia

zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov už desiatky rokov výkonu správy bytových domov.
V závere odvolania žalobca ohľadom výroku o náhrade trov konania namietal nepriznanie žalobcovi
náhrady trov konania v plnej výške, nakoľko sa domnieva, že súd nepostupoval v rozpore so všeobecne
záväznými predpismi a rozhodovacou praxou súdov, keď zamietol žalobcom uplatnenú zmluvnú pokutu,
čím spôsobil čiastkový neúspech žalobcu v súdnom spore a následne aj krátenie uplatnených trov

konania pozostávajúcich zo zaplateného súdneho poplatku a trov právneho zastúpenia. S poukazom
na vyššie uvedené dôvody potom žalobca navrhuje, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie
v odvolaním napadnutých výrokoch II. a III. zrušil a vec v tejto časti vrátil na ďalšie konanie a priznal
žalobcovi voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

3. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu nevyjadril.

4. V dôsledku odvolania krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového
poriadku - ďalej „CSP“), vec preskúmal v medziach daných ustanovením § 379 a § 380 CSP a bez
nariadenia pojednávania v súlade s ustanovením § 385 ods. 1 CSP a contrario rozsudok okresného

súdu v napadnutom výroku II. a závislom výroku III. o trovách konania podľa ustanovenia § 389 ods. 1
písm. c/ CSP zrušil a vec mu podľa ustanovenia § 391 ods. 1 CSP vrátil na ďalšie konanie.

5. Predmetom sporu bol peňažný nárok, ktorý si uplatnil žalobca, ako správca bytového domu,
nachádzajúceho sa na ulici C. XXXX/XX, XXXXX . F., v ktorom bol žalovaný vlastníkom bytu č. XX.

Žalobca tvrdil, že žalovaný zanedbal povinnosť platiť pravidelne a riadne mesačne preddavky do fondu
prevádzky, údržby a opráv, na služby a plnenia spojené s užívaním bytu a poplatok za výkon správy,
vyplývajúcu mu v zmysle čl. 4 ods. 2 Zmluvy o výkone správy č.042 zo dňa 04.12.2007 a ku dňu
31.04.2018 dlhuje žalobcovi čiastku vo výške 1059,46 eur, ktorá pozostáva z neuhradených preddavkov
do fondu prevádzky, údržby a opráv, na služby a plnenia poskytované s užívaním bytu a poplatku za

výkon správy vo výške 730,92 eur, zo zmluvnej pokuty vo výške 1,5 ‰ za každý deň omeškania vo výške
327,04 eur uplatnenej žalobcom v zmysle čl. 4 ods. 3 Zmluvy o výkone správy a poštovného vo výške
1,50 eur. Žalovaný ani v štádiu prvoinštančného konania nespochybňoval právny a skutkový základ
uplatneného nároku žalobcu voči nemu, pričom jeho dôvodnosť prezentoval aj čiastočnými plneniami
uhradenými po podaní žaloby, kedy v prospech žalobcu žalovaný poukázal dňa 26.06.2018 sumu 300

eur, dňa 21.08.2018 sumu 500 eur, dňa 23.11.2018 sumu 700 eur a dňa 10.12.2018 sumu 151,15 eur,
na základe čoho aj žalobca vzal žalobu sčasti späť a to v rozsahu istiny 730,92 eur, v časti zmluvnej
pokuty ku dňu 30.04.2018 vo výške 189,86 eur a v časti poštovného vo výške 1,40 eur (ako si žalobca
platby žalovaného započítal). Súd prvej inštancie tak konanie zastavil podľa ustanovenia § 145 ods. 2
CSP v časti o zaplatenie sumy 922,18 eur (výrok I. rozsudku).

6. Odvolací súd konštatuje, že žalobca, ako odvolateľ, namietal vecnú správnosť rozsudku súdu prvej
inštancie, pokiaľ vo zvyšnej časti nárok žalobcu zamietol, pričom odvolacie dôvody spočívali v tvrdení, že
neboli správne právne úvahy súdu prvej inštancie, pokiaľ vyhodnotil a právne kvalifikoval posudzovanú
Zmluvy o výkone správy č.042 zo dňa 04.12.2007 ako zmluvu spotrebiteľskú podľa ustanovení § 52 a

násl. Občianskeho zákonníka v znení platnom a účinnom v čase uzatvorenia tejto zmluvy, v dôsledku
ktorého záveru potom aj súd prvej inštancie podrobil túto zmluvu súdnemu prieskumu prijateľnosti
a platnosti dojednaných zmluvných podmienok z hľadiska kritérií spotrebiteľského práva a ochrany
práv spotrebiteľa v zmluvnom vzťahu s dodávateľom. Nesprávne boli aj závery súdu, že dojednanie ozmluvnej pokute je neprijateľnou zmluvnou podmienkou obsiahnutou v spotrebiteľskej zmluve, nakoľko
súd vyhodnotil toto dojednanie ako vopred pripravené dodávateľom, formulárové a nedojednané
individuálne so spotrebiteľom, v dôsledku čoho ho súd prvej inštancie vyhodnotil ako neprijateľné a

tým absolútne neplatné dojednanie, na základe ktorého nemôže súd nárok žalobcovi priznať. Súd prvej
inštancie súčasne vyhodnotil výšku zmluvnej pokuty ako neprimeranú. Ako dôvody navyše súd prvej
inštancie uviedol aj rozpor obsahu zmluvy o výkone so zákonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka,
konkrétne s ustanovením § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nakoľko sa podľa názoru súdu vlastníci
bytov a nebytových priestorov vopred vzdali svojho práva na majetok - príjmy zo zaplatených zmluvných

pokút, ktoré mali byť podľa názoru súdu príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Taktiež súd prvej
inštancie konštatoval, že čl. 4 zmluvy o výkone správy v časti o zmluvných pokutách považuje za
rozporný aj so zákonom č. 182/1993 Z.z., konkrétne s ustanoveniami § 6 ods. 2, 8b ods. 1 prvá veta, §
8b ods. 2 písm. d/ a e/ zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Žalobca, ako
odvolateľ, namietal všetky uvedené dôvody a právne argumenty súdu prvej inštancie, čo aj predstavuje
rámec odvolacieho konania čo do rozsahu a dôvodov, ktorým je odvolací súd viazaný (§ 379 a § 380

CSP).

7. V ustanovení § 389 ods. 1 Civilného sporového poriadku sú citované vady, pre ktoré je možné,
respektíve nutné rozhodnutie súdu prvej inštancie zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie. V zásade
ide o vady, ktoré sú porušením základného práva strán sporu na spravodlivý súdny proces, ktoré je

zaručené Ústavou SR a ostatnými právnymi normami. Za porušenie práva na spravodlivé súdne konanie
je treba považovať najmä nedostatok riadneho a vyčerpávajúceho odôvodnenia súdneho rozhodnutia,
v dôsledku čoho sa stranám sporu odníma možnosť náležite skutkovo aj právne argumentovať proti
rozhodnutiu súdu v rámci využitia prípadných opravných prostriedkov a odníma sa im tým možnosť
riadne konať pred súdom. Za najzávažnejší nedostatok riadneho odôvodnenia rozhodnutia súdu je však

nutné považovať nesprávne právne posúdenie veci a tým logicky aj nesprávne meritórne rozhodnutie vo
veci. Takouto vadou je postihnutý aj odvolaním napadnutý rozsudok prvoinštančného súdu, ktorému síce
nemožno vytýkať dostatočné či riadne odôvodnenie svojich úvah, avšak už vecnú správnosť úvah súdu
prvej inštancie možno konštatovať len sčasti, vo vzťahu k záveru súdu o právnom posúdení charakteru
zmluvy o výkone správy ako zmluvy spotrebiteľskej.

8. Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone správy, ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa
na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonníka a osobitné
predpisy.

9. Podľa ustanovenia § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o
výkone správy), spotrebiteľskými zmluvami sú kúpna zmluva, zmluva o dielo alebo iné odplatné zmluvy
upravené v ôsmej časti tohto zákona a zmluva podľa § 55, ak zmluvnými stranami sú na jednej strane
dodávateľ a na druhej strane spotrebiteľ, ktorý nemohol individuálne ovplyvniť obsah dodávateľom

vopred pripraveného návrhu na uzavretie zmluvy.

10. Podľa ustanovenia § 52 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom v čase uzavretia
zmluvy o výkone správy), dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná
v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľom je osoba, ktorá

pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej
podnikateľskej činnosti.

11. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone
správy), spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu

v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná
podmienka").

12. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď

oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

13. Odvolací súd konštatuje, že pokiaľ súd prvej inštancie právne posúdil Zmluvu o výkone správy
č. 042 zo dňa 04.12.2007 ako zmluvu spotrebiteľskú podľa ustanovenia § 52 a nasl. Občianskehozákonníka v znení platnom a účinnom v čase uzatvorenia zmluvy, sú jeho závery vecne správne.
Aj napriek skutočnosti, že daná zmluva o výkone správy je podriadená právnemu režimu osobitnej
právnej normy - zákonu č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a aj napriek

prihliadnutiu k osobitnému mechanizmu uzatvárania tejto sui generis zmluvy (ide o špecifickú zmluvu,
ktorú správca neuzatvára s každým jednotlivým vlastníkom bytu či nebytového priestoru, ale
podlieha schvaľovaniu kolektívneho orgánu rozhodovania a to schôdzi vlastníkov bytov a nebytových
priestorov s tým, že k jej obsahu ex lege pristupujú aj následní vlastníci bytov a nebytových priestorov,
ktorí až neskôr nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti), napriek tomu je zmluva o výkone

správy svojou povahou a charakterom zmluvou spotrebiteľskou. Odvolací súd po oboznámení sa
s obsahom odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie sa, pokiaľ ide o závery súdu o nutnosti
posúdenia zmluvy o výkone správy ako spotrebiteľskej (v rozsahu práv a povinností medzi správcom
a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, nie v časti ustanovení zmluvy, ktoré upravujú vzťahy medzi
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov navzájom) v plnom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
rozsudku okresného súdu v jeho bodoch 32. a 33. a na právne úvahy a závery ohľadom posúdenia

charakteru zmluvy o výkone ako spotrebiteľskej zmluvy na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie
odkazuje (§ 387 ods. 2 CSP). Odvolací súd nad rámec argumentov a dôvodov obsiahnutých v
uvedených bodoch odôvodnenia rozsudku nepovažuje potrebné uviesť žiadne ďalšie skutočnosti či
právne argumenty, pretože odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie ohľadom zdôvodnenia záveru
o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy považuje odvolací súd za vyčerpávajúce,

argumentačne presvedčivé, dostatočne podrobné a správne právne zdôvodnené.

14. Odvolací súd zdôrazňuje, že hoci možno pripustiť, že v minulosti bola judikatúra všeobecných
súdov v otázke posúdenia zmluvy o výkone správy uzatvorená medzi správcom a vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov nejednotná a je možné nájsť množstvo rozhodnutí tak okresných, ako aj krajských

súdov v prospech argumentu o nutnosti posúdenia tejto zmluvy ako zmluvy spotrebiteľskej, ako aj v
prospech argumentov o vyňatí tejto špecifickej zmluvy spod právneho režimu úpravy spotrebiteľských
zmlúv, avšak odvolací súd poznamenáva, že aj odvolacie senáty Krajského súdu v Banskej Bystrici
práve v záujme zjednotenia rozhodovacej činnosti dospeli v tejto otázke k jednoznačnému postoju s tým,
že je nutné zmluvu o správe posudzovať ako zmluvu spotrebiteľskú, uzatváranú medzi správcom, ako

dodávateľom - právnickou osobou vykonávajúcou svoju činnosť v rámci svojej podnikateľskej činnosti
(s poukazom na ustanovenie § 8 ods. 1 zákona č. 182/2010 Z. z. a § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka
v znení účinnom v čase uzatvorenia posudzovanej zmluvy) a fyzickou osobou - vlastníkom bytu či
nebytového priestoru, ktorá nekoná pri uzatváraní zmluvy v rámci svojej podnikateľskej alebo inej
obchodnej činnosti (§ 52 ods. 3 OZ). Odvolací súd poznamenáva, že súd prvej inštancie podporne

poukázal na rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici č. k. 17Co/379/2016-109 zo dňa 29.06.2017,
ktorý sa vysporiadal aj s otázkou spotrebiteľského charakteru zmluvy, pričom súd poukázal aj na
viaceré rozhodnutia s totožným právnym záverom o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone
správy podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ktoré vyplývajú napr. z rozsudku Krajského súdu v Žiline č.
k. 21S/70/2011-26 zo dňa 30.11.2011, ktorý bol potvrdený rozsudkom Najvyššieho súdu SR sp. zn.

2Sžo/7/2012 zo dňa 23.10.2012 (tieto závery neboli spochybnené ani v Uznesení Najvyššieho súdu SR
sp. zn. 4Cdo/556/2014 zo dňa 26.08.2015 a ani v uznesení Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 490/2015
zo dňa 20.08.2015). Taktiež k obdobným záverom dospel aj Krajský súd v Bratislave v uznesení sp.
zn. 5Co/140/2010 zo dňa 30.04.2010 a Krajský súd v Prešove v rozsudku sp. zn. 4Co/125/2009, ktorý
prešiel aj testom ústavnosti (IV. ÚS 33/2010 zo dňa 28.01.2010) a Krajský súd v Prešove v rozsudku

sp. zn. 3S/43/2015 zo dňa 21.10.2016, ktorý vyvodil záver, že je nesporné, že zmluva o výkone správy
a zmluvný vzťah medzi správcom a vlastníkmi bytov je spotrebiteľským vzťahom. V otázke posúdenia
charakteru zmluvy o výkone správy sú tak právne závery súdu prvej inštancie tak vecne správe.

15.Vďalšíchúvaháchvšaksúdprvejinštanciekonštatoval,žemázato,žetaksamotnázmluvaovýkone

správy, ako aj dojednanie obsiahnuté v nej v čl. 4 o zmluvnej pokute neboli so spotrebiteľmi individuálne
dojednané, pretože zmluva o výkone správy bola vopred pripravená žalobcom ako správcom, kedy
išlo o štandardizovaný typ zmluvy pripravený žalobcom, ktorý už vopred obsahoval aj ustanovenia o
zmluvnej pokute a vlastníci ako spotrebitelia reálne nemali možnosť do tohto predpripraveného textu
zmluvy zasiahnuť. Podľa názoru súdu prvej inštancie spôsobuje medzi spotrebiteľmi na jednej strane

a správcom na strane druhej značnú nerovnováhu práv a povinností v neprospech spotrebiteľov, v
dôsledku čoho potom aj súd považoval takéto dojednane pre neprijateľnosť zmluvnej podmienky zo
zákona neplatné (§ 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o
výkone správy) a preto neprichádza do úvahy moderácia výšky zmluvnej pokuty súdom v zmysle § 545aObčianskeho zákonníka. Odvolací súd sa so závermi súdu, že zmluvné podmienky medzi správcom a
vlastníkom bytu neboli individuálne dojednané, s ktorými nemal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred
podpisom zmluvy a nemohol reálnu možnosť ovplyvniť ich obsah, nestotožňuje.

16. Odvolací súd prisviedča argumentačnej váhe odvolacích dôvodov žalobcu, poukazujúcich na
osobitný mechanizmus uzatvárania zmluvy o výkone správy v zmysle zákona o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov, ktorá nie je individuálne dojednávaná s každý vlastníkom, ale je pre platnosť
zmluvy o výkone správy nevyhnutné jej schválenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov formou

hlasovania (na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním), čo podľa názoru žalobcu jednoznačne
samo o sebe predpokladá individuálne dojednanie zmluvy o výkone správy, pretože každý vlastník mal
možnosť riadne sa oboznámiť s návrhom zmluvy o výkone správy a to vopred, pripomienkovať ju a
odsúhlasiť jej obsah, prípadne v rámci kolektívneho hlasovania schvaľovať zmeny v jej obsahu.

17. Podľa ustanovenia § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v

znení účinnom ku dňu uzatvorenia posudzovanej zmluvy o výkone správy, vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy,
jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej
zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný

nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je
povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v
dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. V ďalšom texte tohto zákonného ustanovenia sú
obsiahnuté náležitosti zmluvy o výkone správy.

18. Podľa ustanovenia § 8a ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení účinnom ku dňu uzatvorenia posudzovanej zmluvy o výkone správy, styk vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "schôdza vlastníkov"). Zástupca vlastníkov
informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach

prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je
oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome podľa § 14.

19. Podľa ustanovenia § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení účinnom ku dňu uzatvorenia posudzovanej zmluvy o výkone správy, zmluva o výkone správy sa
uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu
vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri
mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína

plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

20. Podľa ustanovenia § 8a ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
zneníúčinnomkudňuuzatvoreniaposudzovanejzmluvyovýkonesprávy, sprevodomaleboprechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo

nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe
zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo
prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy

zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj
právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva
a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome.

21. Vychádzajúc z citovanej právnej úpravy je zrejmé, že kontraktačný proces pri uzatváraní zmluvy
o výkone správy je veľmi špecifický a upravený zákonom vzhľadom na úplne špecifickú povahu tejto
zmluvy. Zákon v ustanovení § 8a ods. 1 upravuje nielen náležitosti tejto zmluvy, ale aj osobitný spôsob jej
schvaľovania, jej záväznosť a tiež povinnosť správcu doručiť ju každému vlastníkovi. Zmluvu o výkonesprávy, respektíve jej návrh s už stanovenými obsahovými náležitosťami správca nepredkladá každému
jednému vlastníkovi bytu osobitne pri osobnom rokovaní, ale je predkladaný schôdzou vlastníkov
bytov a nebytových priestorov zvolenému zástupcovi týchto vlastníkov, ktorého povinnosť v zmysle

ustanovenia § 8a ods. 4 zákona je byť aktívnym sprostredkovateľom styku medzi správcom a ostatnými
jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Tohto zástupcu, ako kontaktnú osobu si volia
spomedzi seba vlastníci a teda je na ich zvážení a zodpovednosti, či si zvolia osobu s dostatočnými
organizačnými,komunikačnýmiaosobnostnýmipredpokladmiprevýkontohtopoverenia,sdostatočným
aj osobným rozhľadom a znalosťou jeho povinností a zodpovednosťou za riadny spôsob výkonu tejto

funkcie. Bolo tak úlohou zástupcu pred zvolaním schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby
oboznámil vhodným spôsobom všetkých ostatných vlastníkov s predloženou zmluvou správcu, o ktorej
mali hlasovať následne vlastníci na schôdzi vlastníkov, ako na kolektívnom orgáne rozhodovania a je tak
zrejmé, že názor súdu, že vlastník bytu nemal možnosť sa vopred s obsahom zmluvy oboznámiť a jej
obsah meniť, či vyjadrovať sa, tak neobstojí. Zákon predpokladá mechanizmus schvaľovania zmluvy o
výkone správy so správcom na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pričom právo zúčastniť

sa, podávať na nej návrhy, prezentovať svoje názory, stanoviská, prípadne aj výhrady, vyjadrovať sa
k obsahu toho, čo je programom zvolanej schôdze, ako aj navrhovať zmeny v dokumentoch, ktoré
sú predkladané na schválenie, má každý jeden vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Či už toto
právo využije alebo nie, je na zvážení každého vlastníka, avšak celkom jednoznačne zákon umožňuje a
reálne dáva priestor každému vlastníkovi zasiahnuť do procesu schvaľovania a individuálne ovplyvňovať

obsah schvaľovaných dokumentov. Zákon taktiež ustanovuje, že schválená zmluva o výkone správy je
záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pokiaľ bola schválená zákonom
predpokladaným spôsobom - v znení aktuálnom v čase uzatvárania posudzovanej zmluvy to bola
nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Taktiež zákon ustanovuje aj povinnosť
každého následného vlastníka bytu či nebytového priestoru ex lege pristúpiť k obsahu už kvalifikovanou

väčšinouhlasovvlastníkovschválenejzmluveospráve,akoajprechodexlegenanehoprávapovinností
z danej zmluvy vyplývajúcich (§ 8a ods. 6 zákona), pretože takýto postup je nevyhnutný z hľadiska
praktického fungovania správy bytového domu, kedy nie je mysliteľné, aby správca dojednával s
každým jednotlivým vlastníkom osobitnú zmluvu o správe, s eventuálne aj inými, odlišnými podmienkami
výkonu správy, prípadne ak by zmluvou o správe a teda aj povinnosťami z nej vyplývajúcimi boli

právne viazaní len niektorí vlastníci. Zákonný mechanizmus preto má svoje praktické a nevyhnutné
opodstatnenie, pričom tento osobitný kontraktačný mechanizmus je súd povinný vziať na zreteľ pri
svojich záveroch. Rozhodne však táto zákonná úprava dávala každému vlastníkovi reálnu možnosť pri
procese schvaľovania návrhu zmluvy o výkone správy do jej obsahu zasahovať, vyjadrovať sa k nej a
tento ovplyvňovať a len zo skutočnosti, že bola odsúhlasená kvalifikovanou väčšinou a nie je výsledkom

konsenzu každého jedného vlastníka a správcu, ako aj zo skutočnosti, že je jej obsahom v schválenom
znení viazaný každý jeden vlastník, ktorý aj eventuálne mohol hlasovať proti nej, nemožno vyvodiť
záver, že určité ustanovenie tejto zmluvy (z hľadiska predmetu sporu relevantné) je absolútne neplatné
zmluvné dojednanie a neprijateľná zmluvná podmienka, pokiaľ takýto osobitný postup kontraktácie a
uzatvárania zmluvy upravuje výslovne zákon. Odvolací súd poznamenáva, že znenie zákonnej úpravy,

ktoré výslovne individuálne dojednanie zmluvy o výkone správy každého jedného z vlastníkom osobitne
so správcom ani neumožňuje, nemožno pričítať v neprospech správcu, ktorý postupoval pri uzatváraní
zmluvy o výkone správy v súlade so zákonnou úpravou. Z rovnakého dôvodu nemožno považovať
zmluvu, alebo jej dojednanie za neprijateľnú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve ani vo
vzťahu k novým vlastníkov bytov, pretože aj v tomto prípade je zákonná úprava bez alternatívy a

ex lege každý nový vlastník uzatvorením zmluvy o nadobudnutí vlastníctva k bytu alebo nebytovému
priestoru pristupuje aj k obsahu už schválenej zmluvy o výkone správy s dovtedajším správcom a za
dovtedajších podmienok (§ 8a ods. 6 zákona). Vlastníci bytov teda mali reálnu možnosť na schôdzi
vlastníkov bytov navrhnúť zmeny v predloženom návrhu zmluvy o správe, prípadne po dosiahnutí
konsenzu v nadpolovičnej väčšine vlastníkov zmluvu uzatvoriť s podmienkami, ktoré by do obsahu

návrhu zapracovali po participácii so správcom, respektíve zmluvu o správe s konkrétnym správcom
neuzatvoriť vôbec a buď vykonávať správu bytového domu v súlade s ustanovením § 6 ods. 1 zákona
zriadením spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne zvoliť si služby a podmienky
výkonu správy s iným správcom, nakoľko ide o podnikateľské subjekty a existujú na trhu konkurenčné
podmienky aj v tejto oblasti podnikania.

22. Odvolací súd s poukazom na citovanú zákonnú úpravu ustanovení § 8a ods. 1, 4, 5 a 6 zákona
č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom ku dňu uzatvorenia
posudzovanej zmluvy o výkone správy, tak nepovažuje za správny právny názor súdu prvej inštancie, ženemožno zmluvu o výkone správy, osobitne v nej obsiahnuté ustanovenie o zmluvnej pokute, považovať
za individuálne nedojednané, za neprijateľnú zmluvnú podmienku obsiahnutú v spotrebiteľskej zmluve
a následne aj absolútne neplatné dojednanie s poukazom na ustanovenie § 53 ods. 4 Občianskeho

zákonníka. Na tomto právnom závere potom súd prvej inštancie nemohol žalobu v časti uplatnenej
zmluvnej pokuty ako nedôvodnú zamietnuť so záverom, že mala svoj základ v neprijateľnej zmluvnej
podmienkevspotrebiteľskejzmluve.Nejdeoneprijateľnúzmluvnúpodmienku,nakoľkobolaindividuálne
dojednaná ako výsledok viacstranného zmluvného konsenzu v kontraktačnom procese v súlade s
osobitnou právnou úpravou zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení

účinnom ku dňu uzatvorenia posudzovanej zmluvy o výkone správy a jej znenie tak, ako je obsiahnuté
v čl. 4 ods. 3 zmluvy o výkone správy bolo výsledkom odsúhlasenia kvalifikovanej schvaľovacej väčšiny
vlastníkov bytov.

23. Odvolací súd tak bez toho, aby za daného stavu potvrdzoval či vyvracal oprávnenosť uplatneného
nároku žalobcu voči žalovanému v časti, v ktorej konanie súdu zastavené nebolo, konštatuje, že súd

prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil, pokiaľ pri právnych úvahách vychádzal z konštatovania,
že zmluva o výkone správy, predovšetkým však dojednanie v nej obsiahnuté (v čl. 4 ods. 3) o zmluvnej
pokute, je absolútne neplatné ustanovenie pre jeho neprijateľnosť podľa ustanovenia § 53 ods. 1 a 4
Občianskeho zákonníka, nakoľko nebolo individuálne dojednané a spotrebiteľ nemal možnosť reálne
ovplyvniťichobsah.Pokiaľsúdprvejinštancierozhodolnatomtoprávnomzáklade,dospelknesprávnym

právnym záverom.

24. Z uvedených dôvodov potom odvolací súd v súlade s ustanovením § 385 ods. 1 CSP a contrario
rozsudok okresného súdu podľa ustanovenia § 389 ods. 1 písm. c/ CSP v odvolaním napadnutom
výroku II. a závislom výroku III. zrušil a vec mu podľa ustanovenia § 391 ods. 1 CSP vrátil na

ďalšie konanie. Bude úlohou súdu prvej inštancie po vrátení veci opätovne právne posúdiť uplatnený
nárok žalobcu v časti, v ktorej ostal predmetom sporu po pripustení čiastočného späťvzatia žaloby,
s prihliadnutím na právnu kvalifikáciu, že Zmluva o výkone správy č. 042 zo dňa 04.12.2007 je
spotrebiteľská zmluva (v rozsahu práv a povinností medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov, nie v časti ustanovení zmluvy, ktoré upravujú vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových

priestorov navzájom) a dojednanie o zmluvnej pokute v nej obsiahnuté v čl. 4 ods. 3 zmluvy o výkone
správy bolo správcom so spotrebiteľmi (vlastníkmi bytov) individuálne dojednané a nepredstavuje tak
neprijateľnú zmluvnú podmienku obsiahnutú v spotrebiteľskej zmluve.

25. Nakoľko odvolací súd zrušil rozhodnutie súdu prvej inštancie a vec mu vrátil na ďalšie konanie,

rozhodne o náhrade trov (tak prvoinštančných, ako aj odvolacích) súd prvej inštancie v novom
rozhodnutí o veci (§ 396 ods. 3 Civilného sporového poriadku).

26. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Banskej Bystrici pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a/ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b/ ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c/ strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d/ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a/ pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b/ ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c/ je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 písm. a/ až c/ CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c/ je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/.

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1 a 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b/ dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).