Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 30. november 2016

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Co/545/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7112207864
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Feťková
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2016:7112207864.1

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Evy Feťkovej a sudov JUDr.
Ladislava Duditša a Mgr. Angeliky Sopoligovej v spore žalobcu I. Y., nar. X.X.XXXX, bytom E. Q., P. Q.
J. XX/XX, zastúpeného JUDr. Vladimírom Vrábeľom, advokátom so sídlom v Košiciach, Hlavná 70 proti
žalovaným 1. Peter Ivanko - REMPO, so sídlom Valaliky, Na Homôlke 150/8, IČO: 32566387 a 2. L.
E., bytom v P., T. XXX/XX, obom zastúpeným JUDr. Patrik Holinga, s.r.o., IČO: 36 856 967, advokátom

so sídlom v Košiciach, Hlavná 25, o zaplatenie 1.300,00 eur s prísl., o odvolaní žalobcu proti rozsudku
Okresného súdu Košice I č.k. 23C/60/2012-165 zo dňa 15.6.2015 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok v spojení s dopĺňacím rozsudkom č.k. 23C/60/2012-175 zo dňa 24.8.2015 a vec
vracia na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Košice I (ďalej len „súd prvej inštancie“) napadnutým rozsudkom žalobu o zaplatenie

1.300,00 eur s príslušenstvom v celom rozsahu zamietol. Uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovaným
náhradu trov konania za zaplatený súdny poplatok vo výške 78,00 eur a trovy právneho zastúpenia vo
výške 1.168,44 eur na účet právneho zástupcu žalovaných JUDr. Petra Holingu s.r.o. (správne JUDr.
Patrik Holinga s.r.o.) do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Rozhodnutie odôvodnil tým, že žalovaní sú podielovými spoluvlastníkmi nebytového priestoru č. XX-F.

o výmere 74,76 m2 vo vchode č. XX na prízemí stavby bytového domu - dom meštiansky na I. K.. Č.. XX
v P., J.. Č.. XXX, postaveného na parcele registra „C“ č. XXX, o výmere 529 m2, druh zastavané plochy a
nádvoria,spodielomnaspoločnýchzariadeniachdomuaspoluvlastníckehopodielukpozemkuvovýške
XXXX/XXXXX. Účastníci konania uzavreli dňa 22.11.2011 zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme
nebytových priestorov (prenajímatelia - žalovaní v 1. a 2. rade a budúci nájomca - žalobca). Zo zmluvy o
budúcej zmluve zo dňa 22.11.2011 vyplýva, že účel, na ktorý mal byť nebytový priestor žalobcom využitý,

bolo zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia. Cena budúceho nájomného bola v zmluve o uzatvorení
budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 22.11.2011 stanovená dohodou zmluvných strán
vo výške 1.300,00 eur. Zmluvné strany dohodli v čl. čl. V. bod 1 zmluvy o budúcej zmluve zo dňa
22.11.2011 možnosť sankcionovať budúceho nájomcu sumou vo výške 3-mesačného nájomného,
rovnako dohodli pre tento prípad, možnosť sankcionovať budúceho prenajímateľa zaplatením pokuty vo
výške 3-mesačnej platby, vždy do 7 dní od porušenia zmluvy.

3. Žalobca uviedol, že realitná spoločnosť ponúkala nájom priestorov na I. K. Č.. XX R. P. a tvrdil,
že žalovaní mu prisľúbili pomoc pri vybavovaní formálnych náležitostí na zriadenie prevádzky rýchleho
občerstvenia na Regionálnom úrade verejného zdravotníctva. Nájomné za 01/2012 uhradil pri podpise
zmluvy 22.11.2011, ako zálohu na prenájom priestoru I. XX, P.. V čase podpisu zmluvy o budúcej
zmluve o nájme nebytových priestorov nebol držiteľom živnostenského oprávnenia, toto získal až v

januári 2012. Podmienky prevádzkovania rýchleho občerstvenia žalobca nemal vopred zistené pred
podpisomuvedenejzmluvy,ktorejtextpripravilarealitnákancelária.Žalobcazaslalžalovaným7.12.2011odstúpenie od zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov v súlade s článkom
II. bod 3 Zmluvy zo dňa 21.11.2011. Mal tak urobiť potom, čo zistil niekoľko dni po podpise zmluvy o
budúcej zmluve dňa 24.11.2011, po ohliadke vykonanej zamestnancami Regionálneho úradu verejného

zdravotníctva, že zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia nebude možné. Využil tak ustanovenie §
50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. V konaní tvrdil, že tým zmluva zanikla a nebolo objektívne možné
od neho požadovať uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov.

4. Z poštových podacích lístkov súd zistil, že žalobca ako odosielateľ odoslal poštovú zásielku z R. Q.

9.12.2011 žalovaným v 1. a 2. rade ako prijímateľom poštovej zásielky. Žalobca uviedol, že Odstúpenie
od zmluvy bolo preukázateľne zaslané tiež žalovanej v 2. rade, ktorá zásielku obsahujúcu odstúpenie
od zmluvy neprevzala, hoci o uložení bola poštou riadne upovedomená, túto neprevzala ani v odbernej
lehote a poukázal na prejav vôle odstúpenia od zmluvy, ktorý došiel do sféry jej dispozície, v rámci ktorej
možno rozumne očakávať, že sa s obsahom danej písomnosti mohla oboznámiť.

5. Žalovaní 1. a 2. rade, tvrdili, že Zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov
č. XXXXXXXX zo dňa 22.11.2011 (ďalej len „Zmluva“) je platná, nenastali právne účinky odstúpenia
od zmluvy, keďže odstúpenie od zmluvy bolo dourčené iba žalovanému v 1. rade a žalovaná v 2.
rade odstúpenie od zmluvy neprevzala. Žalovaný v 1. rade tiež uviedol, že vedel, že žalobca chce
v týchto priestoroch zriadiť prevádzku rýchleho občerstvenia a Kebab. Žalovaný súhlasil s úpravou

priestorov len na vlastné náklady žalobcu. Poprel prisľúbenú pomoc, súhlasil len s úpravou priestorov na
náklady žalobcu. Žalovaný v 1. rade nebol prítomný, keď zamestnanci Regionálneho úradu verejného
zdravotníctva do prevádzky prišli za účelom kontroly prevádzkových priestorov a vhodnosti umiestnenia
prevádzkyrýchlehoobčerstvenia.Napojednávanísažalovanáv2.radepripojilaktvrdeniamžalovaného
v 1. rade a uviedla, že sa zdržiavala v čase od 9.12.2011 po dobu 18 dní v mieste svojho bydliska a

nedostala ani žiadne oznámenie od pošty o uložení zásielky a odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve
o nájme nebytových priestorov neprevzala.

6. Výzvou na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 20.12.2011 vyzval žalovaný v
1. rade žalobcu na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov, s odkazom na zmluvu o uzavretí

budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 22.11.2011. Listom zo dňa 23.12.2011 oznámil
žalobca žalovaným, že považuje odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov
za účinné podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Reagoval tiež na požiadavku žalovaných a
uviedol. že im nevzniklo právo na zaplatenie sankcie, vymedzenej v čl. V. bod 1 Zmluvy, lebo je v rozpore
sust.§37OZ,keďženiejezrejméčiideozmluvnúpokutualebonáhraduškody.Akideozmluvnúpokutu

(§ 35 OZ), nespĺňa náležitosti § 544 a nasl. OZ, lebo zmluvnú pokutu možno dohodnúť len za porušenie
zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva a nemôže byť sankcionované zmluvnou
pokutou. Platnáprávnaúpravanadanýzmluvnývzťahzvyššieuvedenýchdôvodovnepripúšťamožnosť
uplatnenia kompenzačnej námietky spôsobom, akým ju uplatnili žalovaní v 1. a 2. rade v tomto konaní.

7. Z listu Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, so sídlom v Košiciach, Ipeľská č. 1, Košice
zo dňa 27.12.2011 /č.l. 8/ súd zistil, že podľa predloženého návrhu žalobcu zo dňa 13. decembra
2011 žiadal tento zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia, /pozostávalo z predajno - manipulačného
priestoru vybaveného na prípravu a tepelnú úpravu kebabu, chladiacim zariadením, umývadlom,
odkladacími a manipulačnými plochami, konzumného priestoru o stoličkovej kapacite cca 12 sedacích

miest, WC miestností pre konzumentov, ženy a mužov so spoločnou predsieňou s umývadlom na ruky,
kuchyne vybavenej o.i. dvomi jednodielnymi umývacími drezmi, pizza pecou, manipulačnou plochou bez
umývadla na ruky, chladiaceho a mraziaceho skladu, zariadení na osobnú hygienu pre zamestnancov,
šatne pre 3 zamestnancov, WC miestností bez predsiene vybavenej umývadlom na ruky, prevádzka
nemala mať samostatný vstup na zásobovanie a prívod teplej tečúcej vody, steny v priestoroch mali byť

opatrené maľbou, resp. ľahko čistiteľným obkladom, podlaha ľahko zmývateľná, osvetlenie prirodzené
doplnené umelým, vetranie prirodzené, resp. nútené, vykurovanie centrálne, ktorá však nebola v súlade
s požiadavkami ustanovenými v právnych normách vzťahujúcich sa na takéto potravinárske zariadenie
a navrhovanú činnosť (vyhláška MZ SR č. 533/2007 Európskeho parlamentu a Rady (ES) z 28. apríla
2004 o hygiene potravín).

8. Regionálny úrad verejného zdravotníctva / ďalej len RÚVZ/ súdu opakovane oznámil na jeho žiadosť
že:a/ na základe žiadosti I. Y. podanej dňa 13.12.2011 evidovanej pod č. XXXX/XXXXX o vyjadrenie
k návrhu riešenia zariadenia spoločného stravovania - rýchleho občerstvenia s prípravou pokrmov
rýchleho občerstvenia (napr. kebab, polievky, tepelná úprava mrazeného pečiva na kebab) a nápojov

úrad nevykonal obhliadku predmetných priestorov. Úrad vychádzal len z písomných podkladov - z
textovej správy a predložených pôdorysov. Iný nový návrh riešenia priestorov zriadenia prevádzky
nepodal, na základe ktorého by bolo možné dať žiadateľovi iné vyjadrenie, ako zo dňa 27.12.2011,
so záverom, že predložený návrh riešenia zariadenia nebol v súlade s požiadavkami ustanovenými v
platných právnych predpisoch vzťahujúcich sa na takéto potravinárske zariadenie a navrhovanú činnosť;

b/ zariadenie rýchleho občerstvenia nebolo možné, ani po stavebných úpravách riešených priestorov
nebola by zabezpečená plynulosť výrobného procesu prípravy pokrmov rýchleho občerstvenia.
Rovnako RÚVZ oznámil, že obhliadka nebola vykonaná a nebol vyhotovený ani zápis. Na otázku súdu,
či sa nedostatky dali odstrániť RÚVZ odpovedal, že nie je možné podať jednoznačné vyjadrenie a úrad
sa vyjadroval na základe písomnej žiadosti žalobcu zo dňa 13.12.2011.

9. Súd prvej inštancie po právnom posúdení veci podľa § 3, § 5 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov, podľa § 50a, § 48 a § 49a Občianskeho zákonníka a ust. § 45, § 46, §
47, § 50 a § 98 O.s.p. uzavrel, že predbežnou otázkou, ktorú musel vyriešiť, je platnosť zmluvy o budúcej
zmluve vzhľadom na dohodnutý účel nájmu. Keďže účel nájmu je podstatnou náležitosťou zmluvy o

nájme a podnájme nebytových priestorov podľa § 2 ods. 2 a 3 zákona č. 116/1991 Zb., zodpovednosť za
dohodnutý účel budúceho nájmu nesie prenajímateľ aj nájomca, zámer žalobca bol RÚVZ vyhodnotený
ako nerealizovateľný, pričom žalobca neuniesol dôkazné bremeno, keďže stanovisko RÚVZ je datované
neskôr ako odstúpenie žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 7.12.2011. Žalobca tvrdil, že o tom,
že priestor nie je vhodný na účel, ktorý bol v zmluve o budúcej zmluve formulovaný (teda prevádzka

rýchleho občerstvenia) zistil predtým na základe obhliadky, ktorú mali vykonať zamestnanci RÚVZ
24.11.2011 na základe ich predchádzajúceho telefonického dohovoru, toto sa nepotvrdilo. Účastníci
zmluvy o budúcej zmluve ako to súd zistil, nekládli dôraz na reálnosť a oprávnenosť podnikania žalobcu
v nehnuteľnosti, ani na účel predmetu nájmu, žalobca v čase podpísania zmluvy o budúcej zmluve nemal
živnostenské oprávnenie, nevenovali pozornosť dostupnosti získania povolenia na prevádzkovania

rýchleho občerstvenia v nebytových priestoroch. Súd prvej inštancie aplikujúc na svoje rozhodnutie
ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré predpokladá existenciu dôvodu tam uvedeného v
čase doručenia odstúpenia od zmluvy a teda dohodnutý záväzok uzavrieť riadnu zmluvu zaniká len,
ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali sa do tej miery zmenili, že nemožno
spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, čo v danom prípade žalobca nepreukázal. Žalobca

zaplatil 1.300,00 eur (bod 3 čl. 2) a nájomné za január 2012, pri podpise tejto zmluvy o budúcej zmluve.
Toto plnenie bolo svojim charakterom zábezpekou pre prenajímateľa, že nájomca bude motivovaný
uzavrieť zmluvu o nájme a podnájme nebytových priestorov a to, že to nie je možné, bolo zistené z
RÚVZ 27.12.2011.

10.StranydohodlivčlánkuV.zmluvy,označenejakozáverečnéustanovenia,žeprenajímateľbudemôcť
sankcionovať budúcich nájomcov sumou, ktorá je trojnásobkom mesačného nájomného. Odporcovia
požadovali sumu 1.300,00 eur. Ich tvrdenia považoval súd za obranu, nie vzájomný návrh, lebo
požadovali plnenie v rovnakej výške ako žalobca a žaloba bola zamietnutá. Ku kompenzačnej námietke
súd uviedol, že mu k nej nevzniklo právo na zaplatenie, keďže ide o zmluvnú pokutu ktorú možno

dohodnúť za porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva nie porušením
povinností, teda treba prisvedčiť názoru žalobcu, že právna úprava nepripúšťa možnosť uplatnenia
kompenzačnej námietky, ako ju uplatnili žalovaní v 1. a 2. rade v tomto konaní, lebo poskytnutie
predbežného nájmu pri podpise zmluvy o budúcej zmluve žalobcom, kompenzuje i prípadnú škodu
žalovaných.

11. Výrok o trovách konania odôvodnil súd prvej inštancie ust. § 142 ods. 1 O.s.p. a priznal žalovaným
náhradu trov konania pozostávajúcich zo zaplateného súdneho poplatku za odpor a trov právneho
zastúpenia.

12. Dopĺňacím rozsudkom 23C/60/2012-175 zo dňa 24.8.2015 rozsudok vyhlásený na pojednávaní bol
doplnený o výrok o náhradu trov štátu tak, že štát nemá právo na náhradu trov konania. Dopĺňací
rozsudok odôvodnil Okresný súd Košice I tým, že Okresný súd Košice I uzneseniami sp.zn. 23C/60/2012
zo dňa 16.3.2012, 15.4.2015, 25.5.2015, 15.6.2015 a 17.7.2015, rozhodol podľa § 148 ods. 1 O.s.p. opriznaní výdavkov za tlmočenie za 4 pojednávanie a priznal za tlmočenie z jazyka slovenského do jazyka
tureckého 4 x 19,92 eur, celkom 79,68 eur z prostriedkov štátu. Podľa čl. 47 ods. 4 zákona č. 460/1991
Zb. kto vyhlási, že neovláda jazyk, v ktorom sa vedie konanie podľa ods. 2 má právo na tlmočníka a

štát nemá právo na náhradu trov konania, lebo Ústava zaručuje podľa čl. 47 ods. 4 tohto zákona právo
na tlmočníka.

13. Proti rozsudku podal včas odvolanie žalobca. Uplatnil odvolacie dôvody podľa § 205 ods. 2 písm.
a/, d/ a f/ O.s.p., t.j. že v konaní došlo k vadám uvedeným v ust. § 221 ods. 1 písm. f/ O.s.p.,

súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a
rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Žalobca v dôvodoch odvolania
poukázalnapísomnévyjadrenieRÚVZsosídlomvKošiciachsp.zn.XXXX/XXXXX-XX/HVz27.12.2011,
z ktorého je zrejmé, že budúci predmet zmluvy o nájme nebytových priestorov podľa dohodnutého
účelu nebol v stave spôsobilom na dohovorené užívanie podľa čl. 1 bod 2 ZoBZ a § 5 ods. 1
zákona č. 116/1990 Zb. a to ani po stavebných úpravách. Žalobca a žalovaný v 1. rade zhodne

potvrdili, že žalobca v sporných priestoroch chcel prevádzkovať rýchle občerstvenie (kebab). Žalobca
vo všetkých vyjadreniach na pojednávaniach a písomných podaniach netvrdil, že chce prevádzkovať
inú podnikateľskú činnosť než prevádzkovanie rýchleho občerstvenia (kebab). Žalobca sa v zmluve o
budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov nezaviazal, že vykoná akúkoľvek stavebnú úpravu a
ani to nebolo technicky možné, aby sa dosiahol účel dohodnutý v zmluve o budúcej zmluve o nájme

nebytových priestorov. Pri podpise zmluvy zo dňa 22.11.2011 podľa čl. II bod 3 uhradil vopred nájomné
za január 2012. Podľa § 150a ods. 3 Občianskeho zákonníka záväzok na uzatvorení budúcej zmluvy
o nájme nebytových priestorov zanikol na základe skutočnosti existencie nespôsobilého predmetu
nájmu na dohovorený účel, čo je nepochybne okolnosťou, ktorá sa zmenila do tej miery oproti vzniku
záväzku, že nemôže spravodlivo požadovať od žalobcu, aby zmluvu uzatvoril. Zánikom záväzku o

povinnosti žalobcu uzatvoriť budúcu zmluvu o nájme pod 1.1.2012 odpadol dôvod na plnenie 1.300,00
eur pre žalovaných podľa čl. II bod 3 zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov a
žalovaným vznikla povinnosť vrátiť žalovanú sumu 1.300,00 eur titulom bezdôvodného obohatenia.
Dôvod odvolania podľa § 205 ods. 2 písm. a/ O.s.p., t.j. že v konaní došlo k vadám podľa § 221
ods. 1 písm. f/ O.s.p., teda účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom

odôvodnil žalobca tým, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivé konanie podľa čl. 46 ods.
1 Ústavy a podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru je aj právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho
rozhodnutia, ktoré je jasné a zrozumiteľné a dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné
otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany. Okresný súd v odôvodnení rozsudku na strane 8 ods.
2 tvrdí, že zodpovednosť za dohodnutý účel budúceho nájmu nesie prenajímateľ aj nájomca a to bez

ohľadu na pravdivosť tvrdenia žalobcu, že žalovaní mu sľúbili pri vybavení formalít na RÚVZ pomoc.
Z odôvodnenia rozsudku nie je podľa žalobcu zrejmé, na základe akých skutočností dospel súd k
zisteniu, že žalobca je zodpovedný za dohodnutý účel budúcej zmluvy, ak z § 5 ods. 1 zákona č.
116/1990 Zb. takáto povinnosť pre žalobcu nevyplýva a podľa ustanovení zmluvy o budúcej zmluve zo
dňa 22.11.2011 sa k zodpovednosti na dosiahnutie dohodnutého účelu nezaviazal. Naopak, povinnosť

odovzdať nájomcovi nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené užívanie s prevádzkovaním
rýchleho občerstvenia (kebab) mali iba žalovaní. Rozsudok Okresného súdu podľa žalobcu je v
tomto nepresvedčivý a nepreskúmateľný. Obdobne je podľa žalobcu nepreskúmateľné tvrdenie súdu
v odôvodnení na strane 8 ods. 1 „Zámer žalobcu bol Regionálnym úradom verejného zdravotníctva
vyhodnotený ako nerealizovateľný v uvedenom nebytovom priestore a úrad poprel akékoľvek miestne

šetrenie a zisťovanie, ako to uvádzal navrhovateľ. V tomto stave neuniesol dôkazné bremeno.“ Ak teda
RÚVZ vyhodnotil zámer žalobcu, ktorý bol podľa účelu zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových
priestorov so žalovaným dohodnutý na prevádzkovaní rýchleho občerstvenia ako nerealizovateľný,
potom súd nemôže tvrdiť, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno. Bolo irelevantné, že písomné
stanovisko tohto úradu bolo dané neskôr, ako žalobca oznámil zánik záväzku odstúpením od zmluvy

o budúcej zmluve. Zánik záväzku podľa § 50a ods. 3 OZ nastal bez ohľadu na to, kedy žalobca zistil
skutočnosť, ktorá spôsobila zánik záväzku. RÚVZ listom z 27.12.2011 potvrdil nespôsobilosť budúceho
predmetu nájmu na dohovorený účel, o ktorom sa žalobca dozvedel v čase obhliadky. Napokon
poukázal žalobca na to, že v odôvodnení rozsudku na strane 9 ods. 2 súd uvádza nepresvedčivé
tvrdenie, že ako zistil súd „účastníci nekládli dôraz nad reálnosť a oprávnenosť podnikania žalobcu v

nehnuteľnosť,zhľadiskaúčelupredmetunájmu,žalobcavčasepodpisuzmluvyobudúcejzmluvynemal
živnostenské oprávnenie, nevenovali pozornosť dostupnosti získania povolenia na prevádzkovanie
rýchleho občerstvenia v nebytových priestoroch“. Pritom žalobca pri jednaní so žalovanými a počas
celého priebehu súdneho konania tvrdil to isté, že nebytové priestory si chcel prenajať výlučne podľadohovoreného účelu na prevádzkovanie rýchleho občerstvenia (kebab) a nechcel prevádzkovať iný
druh podnikania. Skutočnosť, že v čase podpisovania zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových
priestorov nemal vybavené živnostenské oprávnenie, je irelevantné, najmä ak zmluva o nájme mala byť

uzavretá až v januári 2012. V tomto smere je tiež irelevantné, že v čase uzatvorenia zmluvy o budúcej
zmluve o nájme nebytových priestorov nevenoval pozornosť dostupnosti povolenia na prevádzkovanie
rýchleho občerstvenia a z výpovedí svedkov toto zistenie nevyplýva. Naviac žalobca je občanom
Turecka, takže podmienky pre neho nie sú bežne dostupné a doslova uveril žalovaným, že so získaním
povolenia na prevádzkovanie sporových priestorov nebude problém. Odňatie práva účastníkov je pred

súdom konať žalobca vidí aj v tom, že žalobca podľa § 40 ods. 3 O.s.p. podal námietku proti zneniu
zápisnice o pojednávaní zo dňa 15.4.2015 o 14,30 hod. S touto námietkou proti zneniu zápisnice sa
súd nevysporiadal a jeho postupom boli porušené procesné predpisy a došlo k vade konania. Ďalej
žalobca tiež žiadal o doručenie zápisnice z pojednávania zo dňa 15.6.2015 o 13,30 hod., na ktorom
vypovedala svedkyňa G., aby porovnal autentickosť jej doslovnej výpovede a s výpoveďou podchytenou
v zápisnici, no napriek opakovanej žiadosti aj po doručení rozsudku doposiaľ žalobca zápisnicu z tohto

pojednávania neobdržal, čím mu bolo odňaté jeho právo. Dôvod odvolania podľa § 205 ods. 2 písm.
d/ O.s.p., teda že súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
odôvodnil tým, že súd napriek rozsiahlemu dokazovaniu dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam aj
nesprávnym hodnotením vykonaných dôkazov. Okresný súd zo zmluvy o budúcej zmluve zistil, že účel,
na ktorý mal byť nebytový priestor žalobcom využitý, bolo zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia.

Účastníci konania zhodne potvrdili, že uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov
na I. K. Č.. XX R. P. za účelom využitia týchto nebytových priestorov na zriadenie prevádzky rýchleho
občerstvenia (kebab). Žalobca vo všetkých vyjadreniach a písomných podaniach ani raz netvrdil, že
chcel prevádzkovať v nebytových priestoroch inú podnikateľskú činnosť než prevádzkovanie rýchleho
občerstvenia. Toto žalobca v konaní preukázal písomným stanoviskom RÚVZ č. XXXX/XXXXX-XX/HV

zo dňa 27.12.2011, že nebytové priestory (predmet budúcej zmluvy o nájme) boli technicky nespôsobilé
na dohovorený účel nájmu. Okresný súd si vyžiadal od RÚVZ stanovisko týkajúce sa okrem iného
spôsobilosti sporných priestorov na prevádzkovanie rýchleho občerstvenia. Na otázku súdu pod bodom
2 RÚVZ listom č. XXXX/XXXXX-XX/XXXX/ODP zo dňa 3.11.2014 v odpovedi pod bodom 2 na otázku,
či sa v týchto priestoroch dalo prevádzkovať zariadenie rýchleho občerstvenia po vykonaní nejakých

úprav bolo oznámené: „nie, nebolo to možné, ani po stavebných úpravách riešených priestorov nebola
by zabezpečená plynulosť výrobného procesu prípravy pokrmov rýchleho občerstvenia“. Z výpovede
pod bodom 5, či sa dali odstrániť a či žalobca predložil úradu skicár o spôsobe užívania týchto
priestorovRÚVZodpovedal„ktejtootázkeniejemožnépodaťjednoznačnévyjadrenie,čisadaliniektoré
nedostatky odstrániť, nakoľko ďalšia žiadosť už nebola žiadateľom na tunajší úrad podaná, v ktorej by

navrhol ďalšie možné riešenie so zohľadnením uvádzaných nedostatkov.“ RÚVZ potvrdil a v podstate
aj zamestnankyňa RÚV L. G. vo svojej výpovedi potvrdila, že dali sa odstrániť niektoré nedostatky,
ale nie všetky, t.j. nedali sa odstrániť tie nedostatky, ktoré by robili predmet zmluvy spôsobilým na
dohovorený účel. Žalobca akcentoval na to, že zo zmluvy o budúcej zmluve nevyplýva žiadna dohoda o
tom, že žalobca má povinnosť zrekonštruovať priestory na svoje náklady a ani sa nezaviazal, že bude

investovať do dosiahnutia účelu takými stavebnými úpravami, aby sa mal dosiahnuť účel zmluvy. Taktiež
sa žalobca nezaviazal, že preberie priestory, ktoré nie sú spôsobilé na užívanie podľa účelu zmluvy
o budúcej zmluve a na tento účel ich zrekonštruuje. Súd prvej inštancie teda na základe vykonaných
dôkazov podľa žalobcu dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, ak na strane 9 ods. 4 odôvodnenia
rozsudku tvrdí, že „o nebytovom priestore ako takom sa tiež nepotvrdilo, že by vôbec nebolo možné tieto

upraviť na účel, ktorý bol dohodnutý“. Naopak zo stanoviska RÚVZ z 3.11.2014 jednoznačne vyplýva,
že v predmetných nebytových priestoroch nie je možné prevádzkovať zariadenie rýchleho občerstvenia
(dohodnutý účel) a to ani po stavebných úpravách nebytových priestorov. Z bodu 5 stanoviska vyplýva,
že odstránenie sa môže týkať iba niektorých nedostatkov, nie všetkých a najmä nie podstatných
technicky nerealizovateľných tak, ako to vyplýva z bodu 2. Súd prvej inštancie na základe zistenia, že

žalobca nevykonal stavebné úpravy do dosiahnutia účelu zmluvy o budúcej zmluve, hoci túto povinnosť
nemal a po preukázaní (stanovisko RÚVZ) o nemožnosti užívať priestory na zmluvou sledovaný účel
dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, že žalobca nepreukázal existenciu dôvodu podľa § 50a
ods. 3 OZ, preto je jeho odstúpenie od zmluvy zaslané žalovaným dňa 7.12.2011 neplatné. Ak teda
súd prvej inštancie zistil, že priestory nespĺňajú podmienky prevádzkovania rýchleho občerstvenia v

nebytových priestoroch potvrdené stanoviskom RÚVZ dňa 27.12.2011, neozrejmuje to iba formálnu
stránku tejto skutočnosti, ale skutkové zistenie, že nebytové priestory nebolo technicky možné upraviť
na dohodnutý účel. Nespôsobilosť nebytového priestoru na dohodnutý účel existovala nielen v čase,
keď RÚVZ dal stanovisko 27.12.2011, ale existovala už v čase bezprostredne po uzatvorení zmluvy obudúcej zmluve, len žalobca o tom nemal ešte vedomosť a zistil to až z vyjadrenia RÚVZ na vykonanej
ohliadke dňa 24.11.2011. Tvrdenie súdu o predčasnosti odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve o nájme
nebytových priestorov podaním zo 7.12.2011 je nedôvodné. Navyše v konaní žalovaní nepreukázali, že

by v lehote do jedného roka od uplynutia doby na uzavretie zmluvy o budúcej zmluve postupovali podľa
§ 50a ods. 2 OZ, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Žalobca neporušil žiadnu
povinnosť zo zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorovo uzatvorenej dňa 22.11.2011,
preto zánikom záväzku odpadol dôvod na plnenie nájomného za január 2012 a preto je aj dôvodný návrh
titulom bezdôvodného obohatenia. Žalovaným po zániku záväzku vznikla povinnosť vrátiť poskytnutú

zálohu vo výške 1.300,00 eur za neskonzumované nájomné za január 2012 titulom bezdôvodného
obohatenia. Súd prvej inštancie v dôvodoch rozsudku tvrdil, že predmet sporu predstavuje prípadnú
škodu žalovaných, ktorá bola kompenzovaná ako poskytnutie predbežného nájmu pri podpise zmluvy.
Pritom v konaní nebolo preukázané porušenie povinností žalobcu, preto je skutkové zistenie v otázke
náhrady škody v prospech žalovaných zjavne nesprávne a nepreskúmateľné. Dôvod odvolania podľa
§ 205 ods. 2 písm. f/ O.s.p., teda že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho

právneho posúdenia veci odôvodnil žalobca tým, že v danej veci súd obsah právnej normy interpretoval
nesprávne, teda na zistený skutkový stav nesprávne aplikoval správnu právnu normu. Podľa ust. § 50a
ods. 3 OZ záväzok zaniká, pokiaľ z okolností, za ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa
do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzatvorila. V tom ustanovení
Občianskeho zákonníka ide o osobitnú úpravu zániku záväzku z predbežnej zmluvy priamo zo zákona,

teda ex lege. Ide o zmenu pomerov existujúcich pri vzniku zmluvy, pričom k ich zmene došlo až
po uzavretí zmluvy. V tomto smere je podľa žalobcu irelevantné aj to, kedy bola vykonaná ohliadka
predmetných priestorov RÚVZ, pretože odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových
priestorov dňa 7.12.2011 (15 dní po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov)
adresované žalobcom pre žalovaných je v podstate včasným oznámením zániku záväzku, ku ktorému

došlo zo zákona. V konaní bolo preukázané stanoviskom RÚVZ, že priestory na dohovorený účel nie
sú technicky spôsobilé a žalobca nechcel prevádzkovať inú činnosť než rýchle občerstvenie (kebab).
Žalobca sa tiež nestotožňuje s tým, ako súd vyriešil predbežnú otázku platnosti zmluvy o budúcej
zmluve o nájme nebytových priestorov vzhľadom na dohodnutý účel nájmu, keď na strane 8 druhý
odsek zdola súd uvádza: „Zodpovednosť za dohodnutý účel budúceho nájmu nesie prenajímateľ aj

nájomca ...“. Súd použil správny právny predpis z ust. § 5 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, avšak na ním zistený skutkový stav ho nesprávne vyložil. Ust. § 5 zákona č.
116/1990 Zb. je špeciálnym ustanovením vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a k porušeniu povinnosti
v ňom stanovenej došlo, keď žalovaní neodovzdali predmet nájmu nájomcovi v stave spôsobilom
na dohovorené a zmluve dojednané užívanie (t.j. za účelom prevádzkovania rýchleho občerstvenia -

kebab). Žalobca je tiež toho názoru, že ak záväzok nezanikol podľa § 50a ods. 3 OZ, tak zanikol podľa
§ 575 Občianskeho zákonníka pre technickú nespôsobilosť predmetu plnenia prevádzkovať priestory
na dohovorený účel. V konaní totiž bolo preukázané, že na dohovorený účel sú priestory technicky
nespôsobilé. V rozhodnutí súdu navyše absentuje aplikácia právnej normy podľa § 451 Občianskeho
zákonníka. Žalobca sa nemôže stotožniť s vyjadrením súdu na strane 10 ods. 2 zhora, kde uhradené

plnenie pri podpise zmluvy o budúcej zmluve nájomné za január 2012 súd jeho charakterom pripisuje
zábezpeke pre prenajímateľa, ktorou nájomca má by motivovaný uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve
o nájme nebytových priestorov. Pritom súd opomenul pri posudzovaní právneho stavu aplikáciu ust.
§ 451 Občianskeho zákonníka, v ktorom je vyjadrená jedna zo základných zásad občianskeho práva,
podľa ktorej nikto sa nesmie bezdôvodne obohacovať na úkor iného. Podľa konštantnej judikatúry súdov

bezdôvodným obohatením právneho dôvodu, ktorý odpadol je tiež prijatie zálohy na plnenie podľa
zmluvy, ktorú účastníci mali uzavrieť avšak neuskutočnili. Týmto okamihom odpadá právny dôvod, na
základe ktorého bola záloha poskytnutá. Právny názor súdu prvej inštancie o zániku záväzku žalobcu na
vrátenie sumy zaplateného nájomného za obdobie január 2012 je charakter ako zábezpeky nesprávny.
Medzi účastníkmi konania nie je sporné, že k uzavretiu riadnej nájomnej zmluvy nedošlo a žiadna zo

zmluvných strán nevyužila možnosť domáhať sa v lehote jedného roka na súde, aby vyhlásenie vôle
bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Uplatnený nárok má totiž povahu bezdôvodného obohatenia v
zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka - majetkového prospechu získaného z právneho dôvodu,
ktorý odpadol, na vydanie ktorého má žalobca nárok v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Zároveň žalobca poukázal na to, že okresný súd sa zameriaval na absolútne irelevantné skutočnosti,

napríklad, že „účastníci zmluvy o budúcej zmluvy nekládli dôraz nad reálnosť a oprávnenosť podnikania
žalobcu v nehnuteľnosti, z hľadiska účelu predmetu nájmu, žalobca v čase podpisu zmluvy o budúcej
zmluve nemal živnostenské oprávnenie, nevenovali pozornosť dostupnosti získania povolenia na
prevádzkovanie rýchleho občerstvenia v nebytových priestoroch“. Poukázal na rozhodnutie Najvyššiehosúdu SR sp.zn. 3Cdo/325/2008 zo dňa 30.7.2009 .... „absencia živnostenského oprávnenia v čase
uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve nemôže budúcemu prenajímateľovi a nájomcovi nebytových
priestorov brániť v uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov, ako i že je

možné účel nájmu dohodnúť aj na predmet podnikania, na ktorý bude budúcemu nájomcovi vydané
živnostenské oprávnenie v budúcnosti ...“. Napokon žalobca namietal aj nedôvodne uplatnené a
priznané trovy právneho zastúpenia právneho zástupcu žalovaných (za rok 2014, kde správne mali byť
vyčíslené len za tri úkony právnej služby). Vzhľadom na zmätočnosť, nesprávnosť, nepreskúmateľnosť
a nepresvedčivosť rozsudku navrhol žalobca rozsudok zrušiť a vec vrátiť okresnému súdu na ďalšie

konanie, v ktorom rozhodne aj o trovách celého konania. Uplatnil trovy odvolacieho konania. K
odvolaniu pripojil e-mailovú komunikáciu, v ktorej opätovne žiadal o zaslanie zápisnice z pojednávanie
uskutočneného dňa 15.6.2015.

14. Žalovaní vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu a k jeho argumentácii v odvolaní poukázali na to, že
rozsiahlym vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že ohliadka nebytových priestorov sa nikdy

nekonala. Nejestvuje o jej vykonaní žiaden písomný záznam, rovnako svedkyňa p. G. z RÚVZ vo
svojej výpovedi pred súdom potvrdila, že v záznamoch úradu sa nenachádza žiadna zmienka o
výjazde zamestnancov úradu v daný deň za účelom vykonania ohliadky na I. XX R. P.. RÚVZ sa
k otázke údajnej ohliadky nebytových priestorov vyjadril vo svojich písomných podaniach jasne: vo
vyjadrení zo dňa 27.12.2011 k predloženému návrhu (stručná správa a 3 x pôdorys). Vo vyjadrení úrad

podrobne uviedol dôvody zamietavého vyjadrenia. Rovnako úrad uviedol, že ďalšia žiadosť, v ktorej by
žiadateľ (p. Y. I.) navrhol ďalšie možné riešenie so zohľadnením uvádzaných nedostatkov predložená
nebola, preto je tvrdenie žalobcu o údajne neodstrániteľnosti nedostatkov zavádzajúce. Vyššie uvedené
dôkazy jednoznačne potvrdzujú, že žiadna ohliadka nebytových priestorov vykonaná nebola, vyjadrenia
žalobcu sú len v rovine ničím nepodložených tvrdení a dôvodom zamietavého vyjadrenia bolo to, že

žalobca nevykonal v priestoroch žalovaných také zmeny, ktoré by zriadenie tejto prevádzky umožňovali.
RÚVZ nebytový priestor posudzoval len na základe technického náčrtu žalobcu. K údajnej technickej
nemožnosti zmien v priestoroch žalovaných žalovaní uvádzajú, že aj keď nie sú stavebníci, ale ako laici
sa dôvodne domnievajú, že zriadenie prevádzky kebabu vzhľadom na niekoľko desiatok prevádzok v
Meste Košice nemôže byť technicky náročné. Prevádzky kebabu sa nachádzajú v rôznych, aj v menších

priestoroch, dokonca v bývalých poštových novinových schránkach. Preto tvrdenie žalobcu je len jeho
účelovou obranou. Z vykonaného dokazovania možno ustáliť, že si žalobca prenájom nebytového
priestoru žalovaných jednoducho rozmyslel a od zmluvy účelovo odstúpil. Úradu predložil „nedokonalý“
návrh riešenia nebytového priestoru, ktorým si dodatočne zabezpečil dôvod na odstúpenie od zmluvy a
následne si otvoril o desať domov vyššie. Dokonca v súčasnosti žalobca pracuje v prevádzke rýchleho

občerstvenia pri kruhovom objazde Jumbo Centrum Košice, ktorá je zriadená v bývalom poštovom
novinovom stánku. Žalobca nikdy v konaní nenamietal ani nespochybňoval skutočnosť, že nebytový
priestor zrekonštruuje na svoje náklady tak, aby v ňom mohol zriadiť prevádzku rýchleho občerstvenia.
Žalobca bol ochotný tento priestor zrekonštruovať a do neho investovať, aby mohol predmet nájmu
užívať na daný účel. Dokonca svedkyňa - manželka žalobcu vo svojej výpovedi uviedla, že financie

neboli problém. Tvrdenia žalobcu, že mu žalovaný neodovzdali predmet nájmu za účelom prevádzky
rýchleho občerstvenia - kebab je nezmysel. Žalobca účelovo mení svoju argumentáciu. Žalovaní sa
nikdy nezaviazali a netvrdil to ani žalobca, že by žalovaní mali zrekonštruovať tak, aby v nich mohol
žalobca prevádzkovať kebab. Tieto priestory si chcel a zaviazal sa pre tento účel zrekonštruovať na
vlastné náklady žalobca. Ak by nebytový priestor mali zrekonštruovať žalovaní, tak by žalobca predsa

RÚVZ sám nežiadal o vydanie súhlasného stanoviska. K dôvodom odvolania uvedeným v čl. I v bode
2 odvolania žalovaní uvádzajú, že sa pridržiavajú argumentácie bodu 1 tohto vyjadrenia a v celom
rozsahu naň odkazujú. Závery žalobcu o technickej nespôsobilosti predmetu nájmu sú čisto subjektívne
a špekulatívne. O nebytovom priestore ako takom sa v konaní nepotvrdilo, že by ho vôbec nebolo možné
upraviť na účel, na ktorý bol dohodnutý. Vyjadrenia a stanoviská úradu sa viazali jedine k žiadosti a jej

podkladom od žalobcu, ktoré riešenie bolo vyhodnotené ako nevhodné. Odstúpenie od zmluvy súd prvej
inštancie správne vyhodnotil ako predčasné a neplatné, pretože v čase odstúpenia od zmluvy dôvod
na odstúpenie nejestvoval. Čo sa týka sankcie, ktorú si žalovaní uplatnili kompenzačnou námietkou u
žalobcu, táto sankcia má povahu zmluvnej pokuty a bola uplatnená za porušenie povinnosti žalobcu
spočívajúcej v porušení povinnosti uzavrieť zmluvu o nájme. Nikdy žalovaní v konaní netvrdili, že sa

jednalo o sankciu v súvislosti s odstúpením žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve. Žalobca, ale aj súd
prvej inštancie, ktorý prisvedčil tomuto názoru žalobcu si mylne vykladá uplatnenie sankcie zo strany
žalovaných. Sankcia sa v žiadnom prípade netýkala výkonu práva - odstúpenia od zmluvy, ale porušenia
povinnosti žalobcu uzavrieť so žalovanými nájomnú zmluvu. Žalovaní od samého počiatku považovaliodstúpenie žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve za neplatné, čo ustálil aj súd prvej inštancie, preto
vyzvali žalobcu na uzavretie zmluvy o nájme. Žalobca však trval na tom, že jeho odstúpenie od zmluvy je
platné,zmluvuonájmeodmietoluzavrieťapodalžalobunazačatiekonanianasúd.Žalovanívdôvodoch

vyjadrenia poukázali na to, že nie je rozhodujúce, ako zmluvné strany označia svoju dohodu, či použijú
priamo termín „zmluvná pokuta“, ale rozhodujúci je obsah ich dohody. V tomto smere poukázali na
uznesenie Najvyššieho súdu SR z 28.10.2009 sp.zn. 2MObdo/3/2009. Žalovaní mali nárok na sankciu
vo výške trojnásobku mesačného nájmu, t.j. vo výške 3.600,00 eur, no v konaní si ju kompenzačnou
námietkou uplatnili len do výšky 1.300,00 eur.

15. Žalobca podal písomné stanovisko k vyjadreniu žalovaných, v ktorom opätovne zopakoval
argumentáciu v podanom odvolaní a opätovne akcentoval na to, že nie je pravdivé tvrdenie žalovaných
v 1. a 2. rade, že rozsiahlym dokazovaním bolo preukázané, že ohliadka nebytových priestorov sa nikdy
nekonala. Dokazovaním bolo konštatované len to, čo uviedla svedkyňa p. G., zamestnankyňa RÚVZ so
sídlom v Košiciach, že v zázname RÚVZ sa nenachádza žiadna zmienka o výjazde zamestnancov v

danýdeňzaúčelomvykonaniaohliadkynebytovýchpriestorovnaI.XXR.P..Skutočnosť,žeovykonanej
ohliadke nebol vyhotovený záznam a v interných záznamoch RÚVZ sa nenachádza zápis o výjazde,
nemusí ísť na ťarchu žalobcu. Ďalšie tvrdenia svedkyňa L. G. o ohliadke sú irelevantné, pretože ona
sama sa ohliadky nezúčastnila a svedkyňa C. I. R. vo svojej výpovedi potvrdila, že bola prítomná pri
ohliadke nebytových priestorov, ktorej sa zúčastnili aj dve osoby z RÚVZ, ktorým bola predložená skica

budúceho zámeru užívania priestorov na účely rýchleho občerstvenia, t.j. prevádzkovania kebabu s
obsluhou. Žalobcovi na ohliadke bolo oznámené zamietavé stanovisko k užívaniu nebytových priestorov
pre účel rýchleho občerstvenia a že len na základe vykonanej ohliadky z predloženého skicára nemôžu
dať žalobcovi písomné vyjadrenie a ani o tejto skutočnosti spísať záznam, lebo žalobca predtým nepodal
písomnú žiadosť o vykonanie ohliadky na zaujatie stanoviska k užívaniu predmetných nebytových

priestorov na účel rýchleho občerstvenia. Žalobca na základe konštatovanie pracovníkmi RÚVZ na
ohliadke, že priestory nie sú spôsobilé na účel prevádzkovania kebabu s obsluhou odstúpil dňa
7.12.2011 od zmluvy o budúcej zmluve o nájme nebytových priestorov uzatvorenej dňa 22.11.2011.
ŽalobcasavZoBZnezaviazal,žebudepriestorystavebneupravovaťpreúčelyrýchlehoobčerstvenia.Aj
keď nemal zmluvne dohodnutú povinnosť investovať do priestorov z jeho vyjadrenia, že financie nebudú

problémom je zrejmé, že chcel stavebne upraviť priestory, avšak na zmluvne dohodnutý účel to bolo
technicky nerealizovateľné. Žalobca zároveň poukázal na to, že nespôsobilosť nebytového priestoru
na dohodnutý účel vymedzený v ZoBZ existovala nielen v čase, keď RÚVZ dal písomné stanovisko
dňa 27.12.2011, ale existovala už v čase bezprostredne po uzatvorení ZoBZ, len žalobca nemal o tom
vedomosť a zistil to až v vyjadrenia RÚVZ na vykonanej ohliadke dňa 24.11.2011. Žalobca podpísal

ZoBZ iba preto, že uveril žalovaným, že predmet zmluvy je spôsobilý na účel dohodnutý v zmluve. Pokiaľ
ide o sankciu, ktorú si žalovaní uplatnili kompenzačnou námietkou, žalobca zastáva názor, že žalovaným
právo na zaplatenie sankcie za porušenie povinnosti vymedzenej v čl. 5 bod 1 v ZoBZ nevzniklo a ust. čl.
5 bod I zmluvy o budúcej zmluve je absolútne neplatný právny úkon z dôvodu jeho neurčitosti v zmysle
§ 37 OZ, keďže z jeho obsahu nie je zrejmé, o akú sankciu sa jedná, či ide o zmluvnú pokutu alebo

náhradu škody, prípadne inú zábezpeku. Navyše v tomto smere treba konanie žalovaných posudzovať
aj ako konanie v rozpore s dobrými mravmi podľa § 39 OZ, keď pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve
uviedli žalobcu do omylu, keď tvrdili, že nebytový priestor je spôsobilý na zriadenie prevádzky rýchleho
občerstvenia a po odstúpení od ZoBZ mu vyúčtovali a započítali zmluvné pokuty namiesto toho, aby
sa s ním riadne vysporiadali.

16. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací (§ 34 Civilného sporového poriadku účinného od 1.7.2016,
ďalej len „CSP“) prejednal odvolanie žalobcu ako podané včas, oprávnenou osobou, proti rozhodnutiu,
proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia odvolacieho pojednávania v zmysle ust. § 385 ods.
1 CSP a contrario v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a § 380 CSP z hľadísk uplatnených odvolacích

dôvodov (§ 205 ods. 2 písm. a/, b/ a f/ O.s.p.) v spojení s ust. § 470 ods. 2 prvej vety CSP (v CSP
odvolacie dôvody v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. b/, f/ a h/ CSP) a dospel k záveru, že nie sú splnené
podmienky ani pre potvrdenie ani pre zmenu rozsudku.

17. Žalobca podal odvolanie dňa 28.8.2015, t.j. za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku.

18. V zmysle ust. § 470 ods. 1 CSP, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté
predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti (1.7.2016).19. Podľa ust. § 470 ods. 2 prvej vety CSP, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

20. Žalobca v odvolaní namietal odvolacie dôvody podľa ust. § 205 ods. 2 písm. a/ O.s.p., že v konaní
došlo k vadám podľa § 221 ods. 1 písm. f/ O.s.p., konkrétne žalobcovi ako účastníkovi konania sa
postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom, podľa ust. § 205 ods. 2 písm. d/ O.s.p., že súd na
základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a podľa § 205 ods. 2 písm. f/
O.s.p., že rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. V zmysle CSP účinného

v čase rozhodovania odvolacieho súdu (§ 470 ods. 1 CSP) ide o odvolacie dôvody podľa § 365 ods.
1 písm. b/, f/ a h/.

21. Odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. a/ v spojení s § 221 ods. 1 písm. f/ O.s.p. odôvodnil žalobca
tým, že odôvodnenie rozsudku vykazuje vadu, nie je presvedčivé a je nepreskúmateľné, ako aj z dôvodu,
že okresný súd nerozhodol o jeho námietke proti zneniu zápisnice na pojednávaní dňa 15.4.2015 a

napriek niekoľkonásobným žiadostiam o doručenie zápisnice z pojednávania mu nebola doručená.

22. Odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f/ CSP (§ 205 ods. 2 písm. d/ O.s.p.) je v súdnej
praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie vec
posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové

zistenia nezodpovedajú vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s ust. §
191 CSP (do 30.6.2016 s ust. § 132 O.s.p.), a to vzhľadom na to, že súd vzal do úvahy len skutočnosti,
ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov strán nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania najavo
alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas
konania najavo.

23. Nesprávne sú aj také skutkové zistenia, ktoré súd prvej inštancie založil na chybnom hodnotení
dôkazov. Typovo ide o situáciu, kde je logický rozpor v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré
vyplynuli z prednesov strán alebo ktoré vyšli najavo inak z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti,
pravdivosti, eventuálne vierohodnosti alebo ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo

malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z ust. § 192, § 193 a § 205 CSP (do 30.6.2016 z ust. §
133 až 135 O.s.p.).

24. Žalobca v odvolaní predovšetkým namietal, že súd prvej inštancie na základe zistenia, že žalobca
nevykonal stavebné úpravy k dosiahnutiu účelu v zmluve o budúcej zmluve, hoci túto povinnosť podľa

žalobcu nemal a po preukázaní stanoviska RÚVZ o nemožnosti užívať priestory na zmluvou sledovaný
účel dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, že žalobca nepreukázal existenciu dôvodu podľa § 50a
ods. 3 OZ. Preto je jeho odstúpenie od zmluvy zaslané žalovaným dňa 7.12.2011 neplatné.

25. K odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h/ CSP (§ 205 ods. 2 písm. f/ O.s.p. ) odvolací
súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne
závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením
je omyl súdu pri aplikácii práva na správne zistený skutkový stav. O omyl v aplikácii práva ide vtedy,
ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal použiť alebo ak použil síce správny právny predpis, ale

nesprávne ho interpretoval na daný prípad.

26. Odvolací súd dospel k záveru, že uplatnený odvolací dôvod podľa ust. § 205 ods. 2 písm. f/ O.s.p. je
preukázaný,keďževrozhodnutíabsentujeaplikáciaprávnejnormypodľa§451Občianskehozákonníka.
Súd prvej inštancie uhradené plnenie pri podpise zmluvy o budúcej zmluve za nájomné za mesiac

január 2012 nesprávne považoval za zábezpeku pre prenajímateľa, ktorou mal nájomca byť motivovaný
uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve bez právneho posúdenia uplatneného nároku žalobcu.

27. Bezdôvodným obohatením z právneho dôvodu, ktorý odpadol je tiež prijatie zálohy podľa zmluvy,
ktorú účastníci mali uzavrieť, avšak ju neuzavreli. Týmto okamihom teda odpadá právny dôvod, na

základe ktorého bola záloha poskytnutá. Nárok na vrátenie zálohy nájomného z dôvodu, že k uzavretiu
nájomnej zmluvy ani k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle nedošlo, je nárokom z
bezdôvodného obohatenia. V konaní nebolo sporné, že k uzavretiu riadnej nájomnej zmluvy nedošlo
a žiadna zo zmluvných strán nevyužila možnosť sa domáhať v lehote jedného roka na súde, abyvyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Uplatnený nárok má preto povahu bezdôvodného
obohatenia v zmysle § 451 a nasl. OZ, t.j. majetkového prospechu získaného z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, na vydanie ktorého má žalobca nárok v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

28. Okresný súd nesprávne aplikoval ustanovenie § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak uzavrel, že
v čase odstúpenia od zmluvy 7.12.2011 neexistoval dôvod podľa § 50a OZ, keďže až 27.12.2011 vydal
Regionálny úrad verejného zdravotníctva negatívne stanovisko, teda, že priestory nespĺňajú podmienky
prevádzkovania rýchleho občerstvenia v nebytových priestoroch.

29. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom adresovaným druhej zmluvnej strane,
ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Odstúpiť od zmluvy je možné len vtedy (§ 48 ods. 1
Občianskeho zákonníka), ak je to v zákone ustanovené, alebo účastníkmi dohodnuté. Zákon upravuje
právo odstúpiť od zmluvy podľa ust. § 49, § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ako aj za iné porušenie
právnych povinností napríklad aj § 679 Občianskeho zákonníka. Okrem iných všeobecných dôvodov

zániku záväzku ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka obsahuje osobitný spôsob zániku záväzku
vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve. Je tomu tak vtedy, ak nemožno od účastníka spravodlivo
požadovať, aby zmluvu uzavrel. Zo znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že záver o tom, či je možné
uzavretie zmluvy spravodlivo požadovať alebo nie, musí vychádzať z porovnania okolností, za ktorých
bola zmluva uzavretá (teda ku dňu jej uzavretia) a okolností, ktoré sú tu v čase rozhodovania súdu.

30. Odvolací súd zároveň poukazuje na to, že súd prvej inštancie nesprávne právne uzavrel, že
vzhľadom na to, že právna úprava nepripúšťa možnosť uplatnenia kompenzačnej námietky ako ju
uplatnili žalovaní v 1. a 2. rade v tomto konaní, keďže odstúpenie od zmluvy je výkonom práva a nie

porušením povinnosti.

31. Podľa § 544 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len

písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

32. Zmluvná pokuta teda môže byť dojednaná len pre prípad nesplnenia nejakej povinnosti. Je
neprípustné dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad výkonu práva, napríklad pre prípad, že zmluvná
strana využije právo na odstúpenie od zmluvy. Preto dojednanie zmluvnej pokuty ako dôsledok

odstúpenia od zmluvy je neplatné, a to bez zreteľa na to, či ide o odstúpenie, ktorého dôvod vyplýva
zo zákona alebo bolo dohodnuté zmluvnými stranami. Zmluvná pokuta totiž v takomto prípade neplní
zabezpečovaciu funkciu. To teda znamená, že len „platným“ odstúpením od zmluvy zanikajú aj všetky
vedľajšie záväzky, vrátane záväzku na zmluvnú pokutu, ktoré boli od existencie hlavného záväzku
závislé.

33. Odvolací súd zároveň poukazuje na to, že aj právne posúdenie predbežnej otázky súdom prvej
inštancie, že odstúpenie žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve bolo neplatné pre porušenie povinnosti
odovzdať vec v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie (§ 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka), je
predčasný. Vyplýva to z vyjadrenia úradu RÚVZ zo dňa 3.11.2014, keď v bode 3 úrad konštatuje, že

ani po stavebných úpravách riešených priestorov nebola by zabezpečená plynulosť výrobného procesu
príkrmov rýchleho občerstvenia a v bode 5 na otázku súdu, či by sa dali tieto nedostatky odstrániť, a
či žalobca predložil úradu skicár o spôsobe užívania týchto priestorov úrad uviedol, že v tejto otázke
nie je možné podať jednoznačné vyjadrenie, či sa dali „niektoré“ nedostatky odstrániť, nakoľko ďalšia
žiadosť už nebola žiadateľom na tunajší úrad podaná, v ktorej by navrhoval ďalšie možné riešenie so

zohľadnením uvádzaných priestorov.

34. Odvolací súd preto rozsudok súdu prvej inštancie v spojení s dopĺňacím rozsudkom v súlade s ust.
§ 389 ods. 1 písm. b/ a c/ zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie v zmysle od 1.7.2016
účinných procesných ustanovení CSP.

35. Odvolací súd zároveň poukazuje na to, že súd prvej inštancie napriek viacerým výzvam nezaslal
zápisnicu z pojednávania uskutočneného dňa 15.6.2015 právnemu zástupcovi žalobcu, nerozhodolo námietke žalobcu proti zneniu tejto zápisnice a nerozhodol ani o návrhu žalovaných na vydanie
opravného uznesenia (návrh na opravu chýb v písaní č.l. 182 až 183 spisu).

36. Z dôvodu procesnej ekonómie odvolací súd nevrátil vec súdu prvej inštancie ako predčasne
predloženú a nenariadil opravu rozsudku, keďže rozsudok zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie súdu prvej inštancie.

37. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o náhrade trov odvolacieho konania (§ 396

ods. 3 CSP).

38. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerov hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;

na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

dovolania (§ 430 CSP).