Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 2. december 2013

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 7C/135/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1212217121
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 12. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Korčeková

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2013:1212217121.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Zuzanou Korčekovou v právnej

veci navrhovateľa: JetCo, s.r.o., so sídlom Trenčianska 56/D, Bratislava, IČO: 36 708 976, zastúpeného
spoločnosťou KUTAN & PARTNERS s. r. o., Laurinská 18, Bratislava, proti odporcom: X. C.. V. N., nar.
XX.XX.XXXX, bytom M. X, V., 2. Dražobná spoločnosť, a.s., so sídlom Gunduličova 3, Bratislava, IČO:
35 849 703, zastúpeným spoločnosťou STANĚK VETRÁK & PARTNERI, s.r.o., Vlčkova 18, Bratislava,
3. BARNEY, s. r. o., so sídlom Trenčianska 56/D, Bratislava, zastúpeným spoločnosťou CHOCHOĽÁK
& ČESLA s.r.o., Rumanova 2, Košice, o určenie neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

O trovách konania súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom podaným na tunajšom súde dňa 11.07.2012, sa navrhovateľ domáhal vydania rozhodnutia,
ktorým by súd určil, že dražba, ktorá sa konala dňa XX.XX.XXXX v sídle odporcu v 2. rade, ktorou bol
vydražený predmet dražby:
a) nebytový priestor č. XX - XX v suteréne bytového domu Z. XX/D, súpisné č. XXXXX, vybudovaného
na parcele č. XXXXX/XX, číslo vchodu: Z. XX/D,
b) spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k
nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX,

c) spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku:
Parcela registra „N. Č.. XXXXX/XX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera 667 m2,
-zapísané na liste vlastníctva č. XXXX pre k.ú. O., obec: V. - U..Č.. E., okres: V. C.,
d) sklady Z. XX/E, súpisné číslo: XXXXX, postavený na parcele č. XXXXX/XXX,
e) parcela registra „N. Č.. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 62 m2,
f) parcela registra „N. Č.. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 2 m2,
-zapísané na liste vlastníctva č. XXXX pre k.ú. O., obec: V. - U..Č.. E., okres: V. C.,

v prospech vydražiteľa -odporcu v 3. rade za cenu 410.000,- eur je neplatná.

Svoj návrh navrhovateľ odôvodnil tým, že dňa XX.XX.XXXX sa v sídle dražobníka - odporcu v 2. rade
o 10:00 hod. začalo prvé kolo dražby v zmysle Oznámenia o dražbe uverejneného dražobníkom -
odporcom v 1. rade v registri dražieb dňa XX.XX.XXXX pod číslom XXXX/XXXX v znení Dodatku
k Oznámeniu o dražbe uverejneného dražobníkom - odporcom v 1. rade v registri dražieb dňa
XX.XX.XXXX, predmetom ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti. Vydražiteľom predmetu dražby

sa stal účastník pod číslom 22 - odporca v 3. rade, a to za cenu 410.000,- eur. O priebehu dražby
bola dňa XX.XX.XXXX spísaná notárska zápisnica notárkou L.. U. P.. Navrhovateľ uviedol, že nakoľko
boli porušené ustanovenia zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách navrhovateľ sa ako
vlastník predmetu dražby domáha určenia neplatnosti predmetnej dražby. Navrhovateľ mal za to, žeoznačenie predpísané zákonom a oznámenie o dražbe nebolo umiestnené na predmete dražby v súlade
so zákonnou lehotou (§ 11 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z.) a znalecký posudok na ohodnotenie
predmetu dražby nebol zaslaný vlastníkovi predmetu dražby v zákonom ustanovenej lehote (§ 12

ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z.). Navrhovateľ zároveň uviedol, že hodnota predmetu dražby nebola
zistená objektívne, nakoľko sa hodnota určená znaleckým posudkom (723.000,- eur) výrazne odlišuje od
trhovej hodnoty nehnuteľnosti a predmet dražby bol (v rozpore so zákonom po opakovanom znižovaní
najnižšieho podania) vydražený za cenu 410.000,- eur, čo predstavuje rozdiel vo výške 313.000,- eur.
Navrhovateľ mal za to, že v dôsledku porušenia zákona o dobrovoľných dražbách došlo k dotknutiu

práv navrhovateľa ako vlastníka predmetu dražby, keď bol predmet dražby vydražený za oveľa nižšiu
cenu, než by tomu bolo v prípade, ak by odporcovia postupovali v súlade so zákonom č. 527/2002 Z.
z., keďže zostatok výťažku dražby mohol byť použitý na jeho ďalšiu podnikateľskú činnosť. Navrhovateľ
preto dospel k záveru, že došlo k rozporu s dobrými mravmi a k ukráteniu práv na strane vlastníka
predmetu dražby - navrhovateľa, a to samotným priebehom dobrovoľnej dražby, porušením zákona č.
527/2002 Z. z. pri jej realizácii, ako aj dosiahnutím mimoriadne nízkej ceny. Navrhovateľ mal za to, že

dražba bola vykonaná spôsobom odporujúcim dobrým mravom, keď sa pri jej vykonaní neprihliadalo
na zákonom chránené oprávnené záujmy navrhovateľa ako vlastníka predmetu dražby, ale jediným
sledovaným cieľom a záujmom odporcov bolo odpredanie predmetu dražby za takú cenu, ktorá pokryje
pohľadávku odporcu v 1. rade ako navrhovateľa dražby, umožní vyplatenie odmeny pre odporcu v 2.
rade ako dražobníka a umožní nadobudnutie predmetu dražby za neprimerane nízku cenu, ktorá nebola

cenou obvyklou v čase a mieste konania dražby, odporcom v 3. rade, ktorý bol nájomcom predmetu
dražby. Navrhovateľ taktiež uviedol, že Oznámenie o začatí výkonu záložného práva bolo odporcom v 1.
rade realizované iba tri dni po splatnosti jeho zabezpečenej pohľadávky. Navrhovateľ taktiež uviedol, že
dražobník neuverejnil Oznámenie o dražbe v registri dražieb v zákonnom stanovenej lehote najmenej 30
dní pred začatím dražby, nakoľko Dodatok k oznámeniu o dražbe bol v registri dražieb zverejnený dňa

XX.XX.XXXX a dražba sa konala dňa XX.XX.XXXX ( § 17 ods. 3 v spojení s § 18 zákona č. 527/2002 Z.
z.). Navrhovateľ taktiež dospel k záveru, že Oznámenie o dražbe nebolo zaslané dlžníkom záložného
veriteľa - spoločnosti R. T. R..F.., F. F.Y. U. XX, V., C.: XX XXX XXX a spoločnosti Z. F..E..D.., F. F. Č.Ý.
Z. XXX, V., C.: XX XXX XXX a nebolo ani spôsobom zodpovedajúcim § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002
Z. z. doručené vo vzťahu k podielovým spoluvlastníkom. Navrhovateľ taktiež uviedol, že zápisnica o

vykonanej dražbe nebola v lehote do piatich dní odo dňa konania dražby zaslaná vlastníkovi predmetu
dražby - navrhovateľovi (§ 24 ods. 7 zákona č. 527/2002 Z. z.).

Navrhovateľ ďalej uviedol, že odporca v 2. rade nechal predmet dražby oceniť znalcom C.. C. F.,
ktorého miesto trvalého bydliska a miesto výkonu činnosti je M. XX, K. (okres U.) a zamestnávateľom

ktorého je spoločnosť K. F.. E.. D.., K. XXX, C.. Navrhovateľ mal za to, že znalec, ktorý má bydlisko a
miesto výkonu činnosti mimo miesta výkonu dražby (okres V. C.), resp. mimo miesta, kde sa nachádza
predmet dražby (okres V. C.), nemohol dostatočne presne stanoviť cenu predmetu dražby vzhľadom na
jeho charakter, jeho polohu a vzhľadom na obvyklú cenu obdobných nehnuteľností. Navrhovateľ preto
uviedol, že odporca v 2. rade ako dražobník postupoval v rozpore s ustanovením § 12 ods. 1 zákona č.

527/2002 Z. z. a mal zaistiť ohodnotenie predmetu dražby znalcom, ktorý by bol znalý ceny obdobných
nehnuteľností v mieste a čase vykonania dražby. Navrhovateľ v tejto súvislosti uviedol, že predmet
dražby sa nachádza v lukratívnej časti širšieho centra V., v novostavbe E., ktorá je na trhu nehnuteľností
žiadaná pre kvalitu zhotovenia a navrhovateľ nadobudol predmetné nehnuteľnosti za kúpnu cenu vo
výške 1.059.100,- eur s DPH na základe kúpnej zmluvy zo dňa XX. XX. XXXX. Nehnuteľnosti mohli

navyše slúžiť viacerým účelom, nielen na prevádzku fitnescentra. Stanovenie neprimeranej hodnoty
predmetu dražby v znaleckom posudku, zároveň umožnilo znižovať najnižšie podanie na dražbe na
oveľa nižšiu sumu než by tomu bolo pri primeranom ocenení predmetu dražby, čo viedlo k vydraženiu
predmetu dražby za neprimerane nízku cenu. Navrhovateľ mal za to, že v dôsledku porušenia zákona
č. 527/2002 Z. z., najmä ustanovení týkajúcich sa povinnosti dražobníka umiestniť oznámenie o dražbe

priamo na predmete dražby, nedošlo k dostatočnému informovaniu potenciálnych záujemcov o kúpu
predmetu dražby a účastníkom dražby tak bol len jeden subjekt a to odporca v 3. rade. Cena predmetu
dražby vo výške 410.000,- eur dosiahnutá dražbou tak neodráža a ani nemôže odrážať reálnu hodnotu
nehnuteľností. Navrhovateľ mal ďalej za to, že je na odporcovi v 2. rade, aby preukázal, že v rámci
dražby boli splnené všetky povinnosti v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z.. Navrhovateľ ďalej uviedol, že

odporca v 2. rade si nesplnil povinnosť a najmenej 15 dní pred konaním dražby nezverejnil oznámenie
o dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza a v periodickej tlači s
pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. Navrhovateľ taktiež
uviedol, že mu nie sú známe dôvody pre ktoré mu nebol riadne doručený znalecký posudok č. XX/XXXXna ohodnotenie predmetu dražby, keď navrhovateľ poskytol v rámci výkonu dražby plnú súčinnosť a
splnilvšetkypožiadavkyapovinnostivrámcivýkonudražby,ktorémuvyplývajúakovlastníkovipredmetu
dražby a na adrese sídla si riadne preberal poštu. Navrhovateľ mal zároveň za to, že odporca v 2. rade

nebol oprávnený dodatočne meniť údaje uvedené v Oznámení o dražbe registrované v registri dražieb
podľa ustanovenia § 18 ods. 2 druhá veta zákona č. 527/2002 Z. z., nakoľko v prípade nájomného práva,
ktoré vzniklo na základe zmluvy o prenájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, ktoré bolo
predmetom Dodatku k Oznámeniu o dražbe, nešlo o zmenu práv a povinností viaznucich na predmete
dražby, ale išlo iba o doplnenie údajov, ktoré dražobník v pôvodnom Oznámení o dražbe neuviedol. Ak

by tak aj bol odporca v 2. rade oprávnený urobiť, mal dodržať zákonnú lehotu uverejnenia najmenej 30
dní pred začatím dražby. Navrhovateľ ďalej uviedol, že z ustanovenia § 13a ods. 1 zákona č. 527/2002
Z. z. je zrejmé, že navrhovateľ ako vlastník predmetu dražby mal povinnosť oznámiť odporcovi v 2.
rade ako dražobníkovi existenciu nájomného práva k predmetu dražby, len na základe jeho žiadosti,
ktorú odporca v 2. rade nerealizoval. Navrhovateľ ďalej v tejto súvislosti uviedol, že rovnakú povinnosť
ako vlastník predmetu dražby mal aj nájomca predmetu dražby, v tomto prípade odporca v 3. rade,

ktorý v čase dražby užíval predmet dražby. Navrhovateľ preto dospel k záveru, že odporca v 2. rade
ako dražobník sám svojou nedostatočnou činnosťou spôsobil zverejnenie Dodatku k Oznámeniu o
dražbe. V Dodatku k Oznámeniu o dražbe bolo navyše uvedené, že výška nájomného za predmet
dražby je 250,- eur mesačne čo nezodpovedá pravde a čo mohlo odradiť prípadných záujemcov o
kúpu predmetnej nehnuteľnosti, resp. mohlo ovplyvniť výšku predmetu dražby, keďže skutočná výška

nájomného nebola zohľadnená v znaleckom posudku C.. C. F.. Navrhovateľ taktiež uviedol, že zásielky
obsahujúce Oznámenie o dražbe, resp. Dodatok oznámenia o dražbe, boli adresované spoločnosti R. T.,
F..E..D.. a nie R. T., R.. F.. ako je správny názov tejto spoločnosti. Predmetné zásielky boli vrátené poštou
s poznámkou „adresát neznámy“, čo mohlo byť spôsobené uvedením nesprávneho názvu spoločnosti
R. T., R.. F.. na obálkach predmetných zásielok zo strany odporcu v 2. rade, ktorý tak porušil ustanovenie

§ 17 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z.z.. Navrhovateľ mal ďalej za to, že odporca v 2. rade si nesplnil
svoju povinnosť vyplývajúcu z § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. a nevyvesil Oznámenie o dražbe v
spoločnýchpriestorochbytovéhodomu,nazákladečohonedošlokdoručeniuoznámeniaodražbe,resp.
jeho dodatku podielovým spoluvlastníkom v bytovom dome. Navrhovateľ uviedol, že v zmysle Zmluvy
o zriadení záložného práva zo dňa XX.XX.XXXX, uzatvorenej medzi odporcom v 1. rade ako záložným

veriteľom a navrhovateľom ako záložcom, boli predmetom zabezpečenia: (i) pohľadávka odporcu v 1.
rade ako záložného veriteľa voči spoločnosti Z. F.. E.. D.., C.: XX XXX XXX vo výške 232.357,43 eur a
(ii) pohľadávka voči spoločnosti R. T. R.. F.., C.: XX XXX XXX vo výške 66.387,84 eur t.j. pohľadávky
odporcu v 1. rade spolu vo výške 298.745,27 eur. Odporca v 1. rade si ako navrhovateľ dražby uplatnil
v rámci dražby vyššiu pohľadávku, než bola predmetom záložného práva k predmetu dražby, a to

vzhľadom na to, že si uplatnil aj pohľadávku titulom zmluvnej pokuty vo výške 50.000,- eur, ktorá nebola
zabezpečenou pohľadávkou v zmysle Zmluvy o zriadení záložného práva uzatvorenej medzi odporcom
v 1. rade a navrhovateľom. Odporca v 1. rade ako navrhovateľ dražby tak porušil ustanovenie § 7 ods.
2 zákona č. 527/2002 Z. z.

Odporcav1.radesnávrhomnesúhlasilažiadalhozamietnuť,keďžezostranydražobníkabolidodržané
všetky povinnosti stanovené zákonom o dražbách a návrh na začatie konania bol podaný neoprávnene,
účelovo a šikanózne. Odporca v 1. rade mal taktiež za to, že navrhovateľ v konaní neuniesol dôkazné
bremeno. Odporca uviedol, že v zmysle § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka analogicky nemožno
použiť ustanovenia § 3 na právne vzťahy medzi záložnými veriteľmi a vlastníkom bytu alebo rodinného

domu pri zániku jeho vlastníctva na základe uplatnenia záložného práva, a z tohto dôvodu pri výkone
záložného práva sa navrhovateľ nemôže odvolávať na konanie v rozpore s dobrými mravmi. Odporca
v 1. rade ďalej na pojednávaní uviedol, že pani D. zo spoločnosti navrhovateľa, mu už 6 rokov dlhovala
finančné prostriedky, preto pristúpil k výkonu záložného práva a obrátil sa na dražobnú spoločnosť, ktorá
mala dobré referencie a uskutočnila sa dražba.

Odporca v 2. rade s návrhom nesúhlasil, žiadal ho zamietnuť, pričom uviedol, že v zmysle § 853 ods. 2
Občianskehozákonníkaprivýkonezáložnéhoprávasazáložcovia(t.j.ajnavrhovateľ)nemôžuodvolávať
na konanie záložného veriteľa v rozpore s dobrými mravmi. Navrhovateľ zároveň nešpecifikoval v čom
vidí údajné porušovanie dobrých mravov. Odporca v 2. rade podotkol, že k vykonaniu predmetnej dražby

došlovrámciprocesuvýkonuzáložnéhoprávavzmyslepríslušnýchustanoveníObčianskehozákonníka
s cieľom čo najefektívnejšie uspokojiť pohľadávku odporcu v 1. rade. K výkonu záložného práva prišlo
až po dlhšom období od splatnosti vymáhanej pohľadávky (splatná bola k 31.10.2011) zabezpečenej
vykonávaným záložným právom a po márnom využití viacerých pokusov o vysporiadanie predmetnejpohľadávky jej dobrovoľným vyplatením ešte pred realizáciou dobrovoľnej dražby. Dobrovoľnou dražbou
predmetných nehnuteľností nedošlo k obohateniu odporcu v 2. rade a ani odporcu v 1. rade na
úkor navrhovateľa. Práve naopak, výkonom dobrovoľnej dražby predmetných nehnuteľností, t.j. z

výťažku predaja predmetných nehnuteľností na dobrovoľnej dražbe došlo k uspokojeniu približne 90
% dlhu navrhovateľa u odporcu v l. rade, ktorý bol zabezpečený záložným právom k predmetným
nehnuteľnostiam. Odporca v 2. rade taktiež uviedol, že odporca v 2. rade za účelom realizácie dražby
zaistil vykonanie ohodnotenia predmetnej nehnuteľnosti v súlade s § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002
Z. z. a ohodnotenie predmetu dražby vykonal znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty

nehnuteľností C.. C. F., ktorý vypracoval znalecký posudok Č.. XX/XXXX v súlade s vyhláškou MS SR č.
492/2004 Z. z., so zákonom č. 382/2004 Z. z. a ďalšími právnymi predpismi. Odporca v 2. rade uviedol,
že osoba znalca je súčasne nezávislá a nestranná, vykonávajúca svoju činnosť nezaujato podľa svojho
najlepšieho svedomia a vedomia, s využitím všetkých svojich odborných znalostí. Odporca mal ďalej
za to, že akýkoľvek a každý súdny znalec je oprávnený vykonávať znaleckú činnosť v rámci celého
územia Slovenskej republiky bez akéhokoľvek územného obmedzenia. Odporca v 2. rade s poukazom

na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č. 20Cdo/1083/2005 zo dňa 17.08.2005 uviedol, že všeobecná
hodnota nehnuteľností, ktoré boli predmetom dražby, nezodpovedá trhovej hodnote nehnuteľností, a
skutočná reálna hodnota nehnuteľností sa preukázala až na samotnej dobrovoľnej dražbe. Hodnota
nehnuteľnosti pritom záleží aj od času jej predaja, spôsobu jej predaja a typu predávanej nehnuteľnosti.
Odporca taktiež uviedol, že dražobník umiestnil Oznámenie o dražbe Zn. XXX/XXXX a označenie

dražobnou páskou v zmysle prílohy 1 zákona č. 527/2002 Z. z. na predmete dražby dňa XX.XX.XXXX,
t.j. na prvej preddražobnej obhliadke v termíne uvedenom v oznámení o dražbe, pričom príslušným
spôsobom označil predmet dražby na dvoch miestach - vchodové dvere do objektu fitnescentra a
vchodové dvere do bytového domu Z. XX/D. Odporca mal za to, že vzhľadom na skutočnosť, že
samotná dražba sa konala dňa XX.XX.XXXX, bola dodržaná zákonom požadovaná 15 - dňová lehota

pred konaním dražby. Odporca v 2. rade zároveň poukázal na to, že znalecký posudok č. XX/XXXX
vypracovaný súdnym znalcom C.. C. F. bol zaslaný navrhovateľovi - vlastníkovi predmetu dražby na
adresu spoločnosti uvedenú v Obchodnom registri SR a to dňa 12.03.2012, pričom zásielka sa vrátila
odporcovi v 2. rade ako nedoručená s prípisom „adresát neznámy“. Odporca v 2. rade uviedol, že
on nezodpovedá za neprevzatie danej poštovej zásielky navrhovateľom. Odporca v 2. rade taktiež

uviedol, že predmet dražby bol vyššie uvedeným znaleckým posudkom Č.. XX/XXXX ohodnotený na
sumu 723.000,- eur. V rovnakej výške bolo určené aj najnižšie podanie na dražbe. Predmet dražby
bol na dražbe konanej XX.XX.XXXX speňažený za výslednú cenu vydraženia 410.000,- eur, pričom k
udeleniu príklepu vydražiteľovi (odporcovi v 3. rade) došlo po tom ako tento urobil na dražbe jediné
podanie v uvedenej výške. K zníženiu najnižšieho podania na dražbe došlo postupne, spôsobom

v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z., pričom licitátor po každom čiastkovom znížení najnižšieho
podania opakovane vyzýval účastníka dražby na urobenie podania v aktuálnej výške. Odporca v 2. rade
argumentoval tým, že nakoľko v priebehu predmetnej dražby došlo k postupnému zníženiu najnižšieho
podania po úroveň vo výške cca 56,70% z hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom,
k porušeniu 50 % hranice možného zníženia stanovenej ustanovením § 16 zákona č. 527/2002 Z.

z., zo strany odporcu v 2. rade zjavne nedošlo. Odporca v 2. rade poukázal na to, že Oznámenie o
dražbe zn. XXX/XXXX bolo v Notárskom centrálnom registri dražieb zverejnené dňa XX.XX.XXXX pod
číslom XXXX/XXXX, t.j. v zákonnej 30-dňovej lehote pred termínom samotnej dražby. Po registrácií a
zverejnení tohto oznámenia o dražbe bolo odporcovi v 2. rade oznámené, že k predmetu dražby sa
viaže nájomné právo, ktoré vzniklo na základe zmluvy o prenájme nebytových priestorov uzavretej dňa

XX.XX.XXXX. Na základe predmetnej zmluvy o prenájme nebytových priestorov sa odporca v 2. rade
ako dražobník dozvedel o existencii nájomného pomeru, ktorý je predmetom Dodatku k Oznámeniu
o dražbe. Dražobník po zistení uvedených skutočností bez zbytočného odkladu pristúpil k vydaniu a
zverejneniu Dodatku, pričom tento bol vydaný dňa XX.XX.XXXX, následne bol odovzdaný notárovi na
zverejnenie v registri dražieb a dňa XX.XX.XXXX bol v registri dražieb zaregistrovaný pod č. XXXX/

XXXX. Odporca v 2. rade mal za to, že dražobník dodržal v rámci registračného procesu zverejnenia
Oznámenia o dražbe ako aj Dodatku povinnosti a lehoty stanovené zákonom č. 527/2002 Z. z. Odporca
v 2. rade zdôraznil, že nemožno súhlasiť s názorom navrhovateľa, že lehoty stanovené v § 17 zákona
č. 527/2002 Z. z. sa vzťahujú aj na registračné povinnosti týkajúce sa zmien oznámenia o dražbe
t.j. Dodatku k Oznámeniu o dražbe zo dňa XX.XX.XXXX, pričom uviedol, že nakoľko zákon pripustil

výnimočne a výhradne v prípadoch taxatívne uvedených v zákone vykonať zmeny v už existujúcom
oznámení o dražbe, je len logické že s týmito zmenami umožnil vykonať všetky publikačné povinnosti aj
v skrátenej lehote t j. “bez zbytočného odkladu” tak ako je to ustanovené v § 18 zákona č. 527/2002 Z.
z. Ak by si navrhovateľ plnil riadne a včas svoje povinnosti, ktoré mu ukladá zákon č. 527/2002 Z. z. v §13a ods. 1 odporca v 2. rade by nebol nútený využiť zákonnú možnosť zverejniť dodatok k oznámeniu o
dražbe, ale mohol by kompletné údaje o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby zohľadniť
v samotnom oznámení o dražbe. Pokiaľ navrhovateľ namietal porušenie § 17 ods. 5 a 6 zákona č.

527/2002 Z. z., odporca v 2. rade uviedol, že spoločnosti R. T. R..F.. bolo Oznámenie o dražbe zaslané
dňa 12.03.2012 a Dodatok k oznámeniu o dražbe zaslaný dňa 14.03.2012, pričom obe zásielky sa vrátili
ako nedoručené s prípisom „adresát neznámy“. Aj napriek chybe v písaní, keď bolo na obálke chybne
uvedené označenie R. T. F..E..D.., zámena prípony za obchodným menom nemôže mať žiaden vplyv na
doručovanie danej zásielky, keďže bolo jednoznačne zrejmé, ktorý subjekt je adresátom danej poštovej

zásielky. V rovnakých termínoch boli obe tieto zásielky zaslané aj spoločnosti Z., F..E..D.., pričom boli
doručené dňa 21.03.2012 po predchádzajúcich dvoch pokusoch o doručenie a následnom uložení
zásielky na pošte. Správcovskej kancelárii P., F..E..D.. vykonávajúcej správu predmetného bytového
domu, v ktorom sa nachádza predmet dražby, bolo Oznámenie o dražbe zaslané dňa 12.03.2012 a
doručené dňa 14.03.2012 a Dodatok k oznámeniu zaslaný dňa 14.03.2012 a doručený dňa 15.03.2012
a to spolu s príslušnou žiadosťou v zmysle § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o vyvesenie v

spoločných priestoroch bytového domu, čím si odporca v 2. rade splnil svoju zákonnú povinnosť. Nebolo
povinnosťou odporcu v 2. rade kontrolovať, či si správca svoju zákonnú povinnosť vyvesiť oznámenie
o dražbe spoločných priestorov splnil. Pokiaľ navrhovateľ namietal porušenie § 24 ods. 7 zákona č.
527/2002 Z. z., odporca v 2. rade uviedol, že odporca si riadne splnil svoju zákonnú povinnosť a zaslal
navrhovateľovi zápisnicu o vykonaní dražby v päťdňovej zákonnej lehote, dňa 17.04.2012, ktorý si ju

prevzal dňa 18.04.2012. Odporca v 2. rade tvrdil, že informoval potenciálnych záujemcov o konaní
dobrovoľnej dražby všetkými zákonom predpísanými spôsobmi - t.j. inzerciou v tlači, na internete,
vylepením oznámenia o dražbe na predmete dražby a označením predmetu dražby páskou „DRAŽBA“,
zverejnením oznámenia o dražbe na úradnej tabuli obce, v spoločných priestoroch bytového domu, v
registri dražieb a tiež v obchodnom vestníku. Odporca v 2. rade mal za to, že navrhovateľ neuniesol

dôkazné bremeno a žiadnym relevantným spôsobom, okrem jeho subjektívnych tvrdení, nepreukázal
porušenie žiadneho z ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z. Odporca v 2. rade taktiež s poukazom na
rozsudok Krajského súdu v Trnave, č. k. 10Co/151/2011 argumentoval tým, že navrhovateľ v priebehu
súdneho konania a po uplynutí prekluzívnej trojmesačnej lehoty od udelenia príklepu v dražbe (§ 21 ods.
2 zákona č. 527/2002 Z. z.), ktorá sa vzťahuje jednak na možnosť podať samotnú žalobu o neplatnosť

dražbe a súčasne tiež na možnosť predkladať nové dôvody neplatnosti dražby, predkladal súdu nové
dôvody neplatnosti dotknutej dražby. Na tieto nové dôvody neplatnosti predložené navrhovateľom po
uplynutí trojmesačnej prekluzívnej lehoty od udelenia príklepu by súd podľa názoru odporcu v 2. rade
nemal prihliadať. Pokiaľ navrhovateľ tvrdil, že mala byť nesprávne uvedená výška zabezpečovanej
pohľadávkyvzáložnejzmluveuzatvorenejmedzinavrhovateľomakozáložcomaodporcomv1.radeako

záložnýmveriteľom,odporcav2.rademalzato,žetentoargumentnemalžiadnurelevanciukposúdeniu
otázky platnosti dotknutej dražby, nakoľko za správne stanovenie výšky zabezpečenej pohľadávky je
zodpovedný záložný veriteľ v zmysle ustanovenia § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. a jeho relevancia
by mohla byť keď tak, posudzovaná v osobitnom súdnom konaní v nadväznosti na ustanovenie § 33
ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.

Odporcav3.radepovažovalnávrhnavrhovateľazanedôvodnýauviedol,žepokiaľnavrhovateľvnávrhu
poukazuje na rozpor dražby s dobrými mravmi, takáto námietka je bezpredmetná, nakoľko v zmysle
ustanovenia § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. sa môže osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na
svojich právach domáhať vyslovenia neplatnosti dobrovoľnej dražby len v prípade, ak boli porušené

ustanovenia zákona č. 527/2002 Z. z. a teda nie z iných dôvodov, vrátane rozporu s dobrými mravmi.
Odporca v 3. rade taktiež uviedol, že bez spochybnenia uvedeného platí, že pri výkone záložného
práva sa záložca (t. j. aj navrhovateľ v tomto konaní) v zmysle § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka
nemôže odvolávať na konanie záložného veriteľa v rozpore s dobrými mravmi. Odporca v 3. rade taktiež
uviedol, že je nepochybné, že odporca v 2. rade (dražobník) svoju povinnosť podľa ustanovenia § 12

ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. splnil, keď zabezpečil ohodnotenie nehnuteľnosti znaleckým posudkom
vypracovaným C.. C. F., znalcom v odbore Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností v
súlade so zákonom č. 382/2004 Z. z., vyhlášky MS SR č. 490/2004 Z. z. a vyhlášky MS SR č. 492/2004
Z. z. Označený znalecký posudok nebol v čase konania dražby starší ako 6 mesiacov (znalecký posudok
Č..XX/XXXXjezodňaXX.XX.XXXX,dobrovoľnádražbasauskutočniladňaXX.XX.XXXX).Odporcav3.

rade taktiež uviedol, že všeobecná hodnota predmetu dražby zistená znaleckým posudkom č. XX/XXXX
nezodpovedá trhovej hodnote predmetu dražby a skutočná trhová hodnota sa preukázala práve až na
dobrovoľnej dražbe. Na to, aby sa mohla osoba domáhať určenia neplatnosti dražby na súde, musí ísť o
také porušenie ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z., ktorým je zároveň osoba, ktorá porušenie namietaaj dotknutá na svojich právach. Odporca v 3. rade mal za to, že navrhovateľ nepreukázal (neuniesol
dôkazné bremeno) porušenie žiadneho z ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z. a odporca v 2. rade
vykonal dražbu v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z. Pokiaľ sa navrhovateľ snažil poukázať na údajné

pochybenia pri ohodnocovaní predmetu dražby súdnym znalcom, či na údajne nesprávne stanovenú
výšku zabezpečenej pohľadávky, odporca v 3. rade mal za to, že sa nejedná o skutočnosti, ktoré by
mohli byť dôvodom vyhlásenia dražby za neplatnú a tieto skutočnosti by mohli byť relevantné iba v
osobitných konaniach vedených voči subjektom, v dôsledku údajného pochybenia ktorých, by mohol byť
navrhovateľ eventuálne poškodený na svojich právach. Odporca v 3. rade sa v ostatnej časti stotožnil

s argumentáciou odporcu v 2. rade.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov, ktoré tvoria obsah
spisu, ako aj vyjadrení účastníkov konania, a zistil nasledovný skutkový stav:

Kúpnou zmluvou zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenou medzi spoločnosťou G., F..E..D.., C.: XX XXX
XXX ako predávajúcim a navrhovateľom ako kupujúcim došlo k prevodu vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiamevidovanýmnalistevlastníctvač.XXXXaXXXXvedenomSprávoukatastraprehlavné
mesto SR Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O., a to nebytový priestor Č..
XX-XXvsuterénebytovéhodomuZ.XX/D,súpisnéč.XXXXX,vybudovanéhonaparceleč.XXXXX/XX,

číslo vchodu: Z. XX/D, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu
prislúchajúci k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX, spoluvlastnícky podiel prislúchajúci
k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku: Parcela registra „N. č. XXXXX/XX,
druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera 667 m2, sklady Z. XX/E, súpisné číslo: XXXXX,
postavený na parcele č. XXXXX/XXX a parcele č. XXXXX/XXX, parcela registra „. Č.. XXXXX/XXX,

druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 62 m2, parcela registra „N. Č.. XXXXX/XXX, druh
pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 2 m2, pričom kúpna cena bola dohodnutá vo výške
1.059.100,- eur s DPH.

Z výpisov z listu vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR

Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O. súd zistil, že navrhovateľ bol ku
dňu XX.XX.XXXX vlastníkom nebytového priestoru č. XX - XX v suteréne bytového domu Z. XX/D,
súpisné č. XXXXX, vybudovaného na parcele č. XXXXX/XX, číslo vchodu: Z. XX/D, spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúceho k nebytovému priestoru
o veľkosti XXXX/XXXXXX, spoluvlastníckeho podielu prislúchajúceho k nebytovému priestoru o veľkosti

XXXX/XXXXXX na pozemku: Parcela registra „N. č. XXXXX/XX, druh pozemku: Zastavané plochy a
nádvoria, výmera 667 m2, skladu Z. XX/E, súpisné číslo: XXXXX, postaveného na parcele č. XXXXX/
XXX a parcele č. XXXXX/XXX, parcely registra „N. Č.. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy
a nádvoria, výmera: 62 m2, parcely registra „N. Č.. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a
nádvoria, výmera: 2 m2.

Zmluvou o zriadení záložného práva zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenou medzi odporcom v 1. rade
ako záložným veriteľom a navrhovateľom ako záložcom, boli zabezpečované pohľadávky zo zmluvy o
pôžičke zo dňa XX.XX.XXXX, na základe ktorej požičal záložný veriteľ záložnému dlžníkovi- spoločnosti
Z. F..E..D.., sumu 232.357,43 eur a zo zmluvy o pôžičke zo dňa XX.XX.XXXX, na základe ktorej záložný

veriteľ požičal záložnému dlžníkovi- spoločnosti R. T., R..F.., sumu 66.357,84 eur, pričom zálohom boli
vyššie špecifikované nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou
katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U.. Č.. E., katastrálne územie: O..

Zmluvou o prenájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenou medzi navrhovateľom

ako prenajímateľom a odporcom v 3. rade ako nájomcom došlo k prenájmu nebytových priestorov
evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX R. XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR
Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U.. Č.. E., katastrálne územie: O., špecifikovaných vyššie. Výška
mesačného nájmu bola dohodnutá na 6.250,- eur + DPH (vo vyhotovení zmluvy, ktorého kópiu predložil
súdu navrhovateľ).

Zmluvou o vykonaní dražby zo dňa XX.XX.XXXX v spojení s Dodatkom č. 1 k Zmluve o vykonaní dražby
zo dňa XX.XX.XXXX, uzatvorenou medzi odporcom v 1. rade ako navrhovateľom dražby a odporcom v
2. rade ako dražobníkom, predmetom ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti evidované na listevlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C.,
obec: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O., navrhol odporca v 1. rade vykonanie dražby pre pohľadávku
odporcu v 1. rade voči záložným dlžníkom - spoločnosti Z., F..E..D.. a spoločnosti R. T. R..F.. v celkovej

výške 442.815,09 eur, ktorej splatnosť bola ku dňu XX.XX.XXXX. Najnižšie podanie na dražbe bolo
dohodnuté na sumu rovnajúcu sa ohodnoteniu znaleckým posudkom, nie však menej ako 715.000,- eur.
Na základe dohody zmluvných strán bol licitátor oprávnený znížiť najnižšie podanie v priebehu dražby,
ak žiadny z účastníkov dražby neurobí napriek opätovnej výzve licitátora ani najnižšie podanie, a to
maximálne 5% pôvodného najnižšieho podania, a to opakovane, maximálne však najnižšie podanie

môže byť znížené na úroveň 50% znaleckého ohodnotenia predmetu dražby a zároveň maximálne na
úroveň sumy 410.000,- eur.

Listom zo dňa 21.02.2012 vyzval odporca v 2. rade navrhovateľa na umožnenie vykonania ohodnotenia
nehnuteľnosti a obhliadky nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom dražby dňa XX.XX.XXXX o 10:00 hod.
Odporca v 2. rade zároveň poučil navrhovateľa v zmysle § 13a ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. Výzva

boladanánapoštudňa21.02.2012abolavrátenáodporcoviv2.radespoznámku„adresátjeneznámy“.

Znaleckým posudkom č. XX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, vypracovaným znalcom v odbore stavebníctvo,
odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností C.. C. F. bola stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností
evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR

Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O., špecifikovaných vyššie spolu vo výške
723.000,-eur.Vznaleckomposudkujezároveňuvedené,ženebytovýpriestorč.XXvsuterénebytového
domu súp.č. XXXXX na pozemku parc.č. XXXXX/XX je užívaný na prevádzkové účely, pričom je v
ňom umiestnená strojovňa VZT slúžiaca pre fitnescentrum. Iné využitie by bolo možné len po vykonaní
stavebných úprav a vzhľadom na umiestnenie v podzemných podlažiach len s obmedzeným rozsahom.

Z výpisu zo zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej
republiky súd zistil, že C.. C. F., s miestom výkonu činnosti M. XX, K., je zapísaný v predmetnom
zozname ako znalec z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností pod evidenčným
číslom XXXXXX. Znalec je zamestnaný v spoločnosti K. F..E..D.., K. XXX, C..

Z doručenky adresovanej navrhovateľovi súd zistil, že dňa 12.03.2012 bol navrhovateľovi odporcom v
2. rade zaslaný znalecký posudok č. XX/XXXX, ktorý bol dňa 13.03.2012 vrátený odporcovi v 2. rade
s poznámkou „adresát je neznámy“.

Oznámením o dražbe zo dňa XX.XX.XXXX, Zn. XXX/XXXX, oznámil dražobník- odporca v 2. rade
konanie prvého kola dražby dňa XX.XX.XXXX o 10:00 hod. v sídle odporcu v 2. rade na návrh odporcu
v 1. rade, predmetom ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti evidované na liste vlastníctva č.
XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U..Č..
E., katastrálne územie: O.. Hodnota predmetu dražby bola zistená podľa znaleckého posudku č. XX/

XXXX, ktorý vypracoval znalec C.. C. F., znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a
odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov a predstavuje
sumu 723.000,- eur. Oznámenie bolo vyvesené na Miestnom úrade V. E. dňa 16.03.2012 a zvesené
dňa 13.04.2012.

Z doručeniek adresovaných spoločnosti Z. F..E..D.., Č. Z. XXX, V. súd zistil, že Oznámenie o dražbe zo
dňaXX.XX.XXXX,Zn.XXX/XXXX,aDodatokkoznámeniuodražbeZn.XXX/XXXXzodňaXX.XX.XXXX
boli predmetnej spoločnosti doručené dňa 21.03.2012.

Z fotodokumentácie predloženej odporcom v 2. rade súd zistil, že Oznámenie o dražbe Zn. XXX/XXXX

a označenie dražobnou páskou boli dňa 26.03.2012 umiestnené na predmete dražby, t.j. na vchodových
dverách do fitnescentra a vchodových dverách do bytového domu Z. XX/D.

Z doručeniek adresovaných spoločnosti R. T. F..E..D.., U. XX, V. súd zistil, že dňa 12.03.2012 bolo
predmetnej spoločnosti zaslané Oznámenie o dražbe zo dňa XX.XX.XXXX, Zn. XXX/XXXX a dňa

XX.XX.XXXX Dodatok k oznámeniu o dražbe Zn. XXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, ktoré boli dňa
13.03.2012 a dňa 15.03.2012 vrátené odporcovi v 2. rade s poznámkou „adresát je neznámy“.Listom zo dňa 12.03.2012, zaslaným Správcovskej kancelárii P., F..E..D.. dňa 12.03.2012, prílohou
ktorého bolo Oznámenie o dražbe Zn. XXX/XXXX, informoval odporca v 2. rade správcu bytového domu
o konaní dražby, pričom ho zároveň poučil o povinnosti vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu

oznámenie o dražbe.

Listomzodňa19.08.2013potvrdilaSprávcovskákanceláriaP.,F..E..D..,žedokumentovyhlásenídražby
nehnuteľnosti evidovanej na LV č. XXXX a XXXX, katastrálne územie O., obec V. - U. Č. E., okres V. C.
bol zverejnený na vývesnej tabuli bytového domu Z. XX/D v týždni 19.03.-23.03.2012.

Z potvrdenia o registrácií údajov a uverejnení listiny v Notárskom centrálnom registri dražieb je zrejmé,
že Oznámenie o dražbe zo dňa XX.XX.XXXX, Zn. XXX/XXXX, bolo v Notárskom centrálnom registri
dražieb zapísané dňa XX.XX.XXXX o 15:04:06 pod číslom XXXX/XXXX.

Dodatkom k Oznámeniu o dražbe Zn. XXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX bolo Oznámenie o dražbe zo dňa

XX.XX.XXXX, Zn. XXX/XXXX, doplnené v časti E o údaje o právach a záväzkoch z nájomných pomerov
vzmysleZmluvyoprenájmenebytovýchpriestorovzodňaXX.XX.XXXXuzavretejmedzinavrhovateľom
a odporcom v 3. rade, ktorá tvorila prílohu predmetného dodatku. Zmluvou o prenájme nebytových
priestorov zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenou medzi navrhovateľom ako prenajímateľom a odporcom v
3. rade ako nájomcom došlo k prenájmu nebytových priestorov evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX

a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., obec: V.- U..Č.. E.,
katastrálne územie: O., špecifikovaných vyššie. Výška mesačného nájmu bola dohodnutá na 250,- eur.
Dodatok k oznámeniu bol vyvesený na Miestnom úrade Bratislava E. dňa 20.03.2012 a zvesený dňa
13.04.2012, pričom miestnemu úradu bol doručený dňa 15.03.2012.

Z potvrdenia o registrácií údajov a uverejnení listiny v Notárskom centrálnom registri dražieb je zrejmé,
že Dodatok k Oznámeniu o dražbe Zn. XXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX bol v Notárskom centrálnom
registri dražieb zapísaný dňa XX.XX.XXXX o 11:17:59 pod číslom XXXX/XXXX.

Listom zo dňa 14.03.2012, prílohou ktorého bol Dodatok k Oznámeniu o dražbe Zn. XXX/XXXX,

informoval odporca v 2. rade správcu bytového domu o zaslaní Dodatku k Oznámeniu o dražbe Zn.
XXX/XXXX, pričom ho zároveň poučil o povinnosti vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu
predmetné oznámenie o dražbe.

Z internetovej stránky www.drazobnaspoločnosť.sk ako aj z

reklamného letáku „Dražobné listy“ je zrejmé, že ku dňu XX.XX.XXXX bola inzerovaná dražba
predmetných nehnuteľností tak na internetovej stránke odporcu v 2. rade ako aj na reklamnom letáku
odporcu v 2. rade.

Notárskou zápisnicou, O. XXXXX/XXXX, osvedčila notárka L.. U. P. v Notárskom úrade so sídlom

v V., Š. O. X, že dňa XX.XX.XXXX sa v sídle dražobníka - odporcu v 2. rade začalo o 10:00
hod. prvé kolo dražby v zmysle Oznámenia o dražbe uverejneného dražobníkom v registri dražieb
dňa XX.XX.XXXX pod číslom XXXX/XXXX v znení Dodatku k Oznámeniu o dražbe uverejneného
dražobníkom v registri dražieb dňa XX.XX.XXXX pod číslom XXXX/XXXX, predmetom ktorej boli vyššie
špecifikované nehnuteľnosti evidované na liste vlastníctva č. XXXX R. XXXX vedenom Správou katastra

pre hlavné mesto SR Bratislavu, D. V. C., obec: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O.. Hodnota predmetu
dražby bola zistená podľa znaleckého posudku Č.. XX/XXXX, ktorý vypracoval znalec C.. C. F., znalec
v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaný v zozname
znalcov, tlmočníkov a prekladateľov a predstavuje sumu 723.000,- eur. Navrhovateľom dražby bol
odporca v 1. rade a dražobníkom odporca v 2. rade. Do začatia dražby zložil dražobnú zábezpeku

jeden záujemca, ktorý dražil pod číslom 22. Po výzvach licitátora o urobení najnižšieho podania vo
výške 723.000,- eur, 700.000,- eur, 665.000,- eur, 630.000,- eur, 595.000,- eur, 560.000,- eur, 530.000,-
eur, 500.000,- eur, 480.000,- eur, 450.000,- eur a 415.000,- eur neurobil najnižšie podanie ani po
trojitej opakovanej výzve, žiaden účastník. Po výzve licitátora na urobenie najnižšieho podania vo výške
410.000,- eur urobil podanie v tejto výške účastník pod číslom 22 a ani po trojitej opakovanej výzve

licitátora neurobil žiaden účastník vyššie podanie, na základe čoho bol účastníkovi číslo 22 - odporcovi v
3. rade udelený príklep a tento sa stal vydražiteľom predmetu dražby. Notárska zápisnica bola doručená
navrhovateľovi dňa XX.XX.XXXX. Z podacieho hárku odporcu v 2. rade zo dňa XX.XX.XXXXX zároveňvyplýva, že dňa XX.XX.XXXX bola notárska zápisnica okrem iného zaslaná spoločnosti Z., F..E..D..,
odporcovi v 1. rade, spoločnosti R. T., F..E..D.., odporcovi v 3. rade a Správcovskej kancelárií P., F..E..D..

Podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak
je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).

Podľa § 11 ods. 4 citovaného zákona ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo
jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe
alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby
nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne
pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a

najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto
oznámenie zverejniť.

Podľa § 11 ods. 5 citovaného zákona dražobník umiestni na predmet dražby podľa odseku 4 najmenej 15
dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet

dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Vlastník predmetu dražby
je povinný strpieť umiestnenie takéhoto označenia.

Podľa § 12 ods. 1 citovaného zákona dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej
v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku

alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí
byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší
ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

Podľa § 12 ods. 2 citovaného zákona vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve
ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní
výzvy.

Podľa § 12 ods. 4 citovaného zákona ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle
vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby.

Podľa § 13a ods. 1 citovaného zákona vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby

v držbe, alebo nájomca sú povinní bez zbytočného odkladu oznámiť dražobníkovi na jeho žiadosť všetky
skutočnosti, ktoré sú im známe o stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch viaznucich na
predmete dražby.

Podľa § 16 ods. 6 citovaného zákona vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je

predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt
podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu
dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako
polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

Podľa § 17 ods. 2 citovaného zákona oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej
15 dní pred otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.

Podľa § 17 ods. 3 citovaného zákona ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo
jehoorganizačnázložkaaleboaknajnižšiepodaniepresiahne16550eur,uverejnídražobníkoznámenie

o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez
zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.Podľa § 17 ods. 5 citovaného zákona v lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník
oznámenie o dražbe

a) navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,
b)osobám,ktorémajúpodľaoznámenianavrhovateľadražbykpredmetudražbyzáložnéaleboinéprávo
zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, 14) v evidencii podľa
osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných

na nakladanie s ním,
c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú podľa oznámenia
navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky,
d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby
predkupné právo k predmetu dražby,

e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci
oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods. 3),
f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane príslušnému podľa
miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, ak
je vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou osobou, a správcovi

dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,
g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu Slovenskej republiky,
h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej
osoby,

i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].

Podľa § 17 ods. 6 citovaného zákona ak sa má doručiť oznámenie o dražbe podielovým spoluvlastníkom
v bytovom dome alebo spoločenstvu vlastníkov bytov alebo správcovi bytového domu, dražobník môže
oznámenie o dražbe doručiť aj vyvesením oznámenia o dražbe na obvyklom mieste v spoločných

priestoroch bytového domu. Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca bytového domu sú povinní na
žiadosť dražobníka bezodkladne a bezodplatne oznámenie o dražbe vyvesiť v spoločných priestoroch
bytového domu, kde sa predmet dražby nachádza.

Podľa § 18 ods. 1 citovaného zákona podmienky a údaje, ktoré dražobník v oznámení o dražbe uviedol,

nie je možné dodatočne meniť. Ak dôjde k zmenám v rozsahu práv a povinností viaznucich na predmete
dražby a s ním spojených alebo stavu, v ktorom sa predmet dražby nachádza; dražobník je povinný
vyhotoviť a pripojiť dodatok k zverejneniu oznámenia o dražbe bez zbytočného odkladu po tom, čo sa
o zmenách dozvedel. Ak notárovi uvedenému v oznámení o dražbe bráni prekážka v účasti na dražbe,
v oznámení o dražbe je možné dodatočne zmeniť údaj o notárovi.

Podľa § 18 ods. 2 citovaného zákona ak bolo oznámenie o dražbe zverejnené v Obchodnom vestníku
podľa § 17 ods. 3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj zmeny v oznámení o dražbe.

Podľa § 19 ods. 1 písm. d) citovaného zákona dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do jej

začatia ak neboli splnené podmienky ustanovené v § 13 a 17.

Podľa § 20 ods. 10 citovaného zákona ak nebolo urobené najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie
podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby.

Podľa§21ods.2citovanéhozákonavprípade,akboliporušenéustanoveniatohtozákona,môžeosoba,
ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo
domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu
okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o
dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený

trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj
po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto
rozsudok týka (§ 23).Podľa § 24 ods. 7 citovaného zákona zápisnicu o vykonanej dražbe zašle dražobník do piatich dní odo
dňa konania dražby osobám uvedeným v § 17 ods. 5.

Podľa § 27 ods. 1 citovaného zákona ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej
lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu.
Ku dňu zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením vydražiteľom zaniká pohľadávka veriteľa v rozsahu
uspokojenia veriteľa z výťažku dražby.

Podľa § 33 ods. 2 citovaného zákona navrhovateľ dražby zodpovedá sa správnosť vyhlásenia o tom, že
predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2). Záložný veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zodpovednosti za škodu, ktorá vznikne
porušením povinnosti podľa tohto odseku, sa nemožno zbaviť.

Podľa § 3 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov

nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore
s dobrými mravmi.

Podľa § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené
ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom

aj účelom im najbližšie.

Podľa § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka podľa odseku 1 nemožno použiť ustanovenia o ochrane
nájmu bytov podľa § 711 až 712c ani ustanovenie § 3 na právne vzťahy medzi záložnými veriteľmi
a vlastníkom bytu alebo rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva na základe uplatnenia záložného

práva.

S poukazom na cit. zák. ustanovenia, ako aj na výsledky vykonaného dokazovania, súd dospel k záveru,
že návrh nie je dôvodný.

Navrhovateľ sa domáhal určenia neplatnosti dražby, ktorá sa konala dňa XX.X.XXXX. Tvrdil, že pri
výkone tejto dražby došlo k viacerým porušeniam zákona č. 527/2002 Z. z., v dôsledku čoho bol
navrhovateľ ukrátený na svojich právach.

Navrhovateľ namietal, že označenie predpísané zákonom a oznámenie o dražbe nebolo umiestnené

na predmete dražby v súlade so zákonnou lehotou (§ 11 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z.). Podľa
tohto ustanovenia dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby
označenie podľa prílohy (páska s nápisom dražba). Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na
predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Na základe
vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že táto námietka je neopodstatnená, keďže odporca v

2. rade dostatočne preukázal (fotodokumentáciou založenou v spise), že predmet dražby bol označený
páskou s nápisom DRAŽBA ako aj oznámením o dražbe. Z predložených fotografií vyplýva, že sú zo
dňa XX.X.XXXX (15-dňová lehota bola teda dodržaná), a že oznámenie o dražbe bolo umiestnené na
vchodoch s č. XX/F a XX/D, pričom predmetom dražby boli nebytové priestory nachádzajúce sa na ul. Z.
XX/D a Z. XX/E X. V., ktoré ale boli predávané ako celok, teda súd mal za to, že postačovalo umiestnenie

oznámenia o dražbe aj na len jednom z týchto vchodov, aby bolo naplnené ust. § 11 ods. 5 cit. zák.,
ktoré bližšie nešpecifikuje, kde na predmete dražby má byť umiestnené oznámenie o dražbe. Zväčšením
fotografie (ktorá sa nachádza v spise na č.l. 201 - z vchodu č. XX/D) na tablete bolo možné zistiť, že
text oznámenia, ktoré bolo umiestnené na vchode č. XX/D je zhodný s oznámením o dražbe č. XXX/
XXXX zo dňa X.X.XXXX (súd tento dôkaz vykonal na pojednávaní dňa 28.8.2012).

Navrhovateľďalejtvrdil,žeznaleckýposudoknaohodnoteniepredmetudražbynebolzaslanývlastníkovi
predmetu dražby (teda navrhovateľovi) v zákonom ustanovenej lehote (§ 12 ods. 4 zákona č. 527/2002
Z. z.). Odporca v 2. rade však preukázal, že dňa 12.3.2012 podal na pošte zásielku obsahujúcu
znalecký posudok č. XX/XXXX, adresovanú navrhovateľovi, ktorá sa mu však vrátila s poznámkou

„adresát neznámy“. Podľa ust. § 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. ak je navrhovateľom dražby záložný
veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom
konania dražby. Znalecký posudok teda v uvedenej lehote nemusí byť doručený vlastníkovi dražby, ale
má byť v stanovenej lehote odoslaný (čo v tomto prípade dodržané bolo). Tu súd poukazuje aj na ust.§ 10 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z., ktorý upravuje doručovanie písomností, pričom sa majú primerane
použiť ust. § 45 až 50 Občianskeho súdneho poriadku. Teda písomnosť sa považuje za doručenú aj
vtedy, pokiaľ ju adresát neprevezme (viď najmä ust. § 48 ods. 2 O.s.p.). Pritom ale súd zdôrazňuje,

že v ust. § 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. sa dražobníkovi neukladá povinnosť doručiť znalecký
posudok vlastníkovi nehnuteľnosti, ale zaslať ho. Za prípadné nedoručenie písomnosti poštou dražobník
nezodpovedá. Vzhľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že predmetná námietka navrhovateľa
je neopodstatnená.

V súvislosti so znaleckým posudkom na ohodnotenie predmetu dražby navrhovateľ tiež namietal, že
hodnota predmetu dražby nebola určená objektívne, keďže hodnota určená znaleckým posudkom sa
výrazne odlišuje od trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že hodnota
predmetu dražby bola určená znaleckým posudkom č. XX/XXXX zo dňa X.X.XXXX (teda v deň
konania dražby nebol starší ako 6 mesiacov) vypracovaným znalcom v odbore stavebníctvo, odvetvie
odhad hodnoty nehnuteľností C.. C. F., zapísaným v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti SR.

Navrhovateľ namietal, že znalec nemal bydlisko, miesto výkonu činnosti ani zamestnanie v mieste
výkonu dražby, ani v mieste, kde sa nachádza dražená nehnuteľnosť. Tu súd poukazuje na to, že
zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva, že by vykonávať odhad hodnoty nehnuteľností mohli iba
znalci, ktorí majú miesto výkonu činnosti či zamestnania alebo bydlisko v mieste, kde sa nachádza
nehnuteľnosť. Z obsahu znaleckého posudku vyplýva, že znalec vykonal osobnú ohliadku nehnuteľnosti

a pomerne podrobne popísal miestne pomery. Navrhovateľ namietal, že znalcovi nebola predložená
nájomná zmluva, ktorou navrhovateľ prenajal draženú nehnuteľnosť odporcovi v 3. rade, čo mohlo
viesť k podhodnoteniu nehnuteľnosti. Tu je však potrebné uviesť, že znalec uvažoval s potenciálnym
nájomným za predmetnú nehnuteľnosť v sume 180,- eur za m2/rok, teda 98.460,- eur ročne, čo
je viac ako podľa verzie nájomnej zmluvy, ktorú predložil súdu navrhovateľa (6.250,- eur mesačne

za celú nehnuteľnosť). Navrhovateľ pritom žiadnym relevantným spôsobom (napr. predložením iného
znaleckého posudku) nepreukázal, že dražená nehnuteľnosť mala naozaj v čase jej ohodnocovania
zásadne vyššiu všeobecnú hodnotu, ako bola určená predmetným znaleckým posudkom. Výpisy z
internetovej inzercie, ak by sa ja týkali obdobných nebytových priestorov, túto hodnotu nepreukazujú,
nakoľko hovoria iba o tom, za akú cenu sú tieto ponúkané na predaj, a nie o tom, za akú cenu sa

naozaj predajú. Iný dôkaz na preukázanie tejto skutočnosti navrhovateľ nepredložil ani nenavrhol. Tu
súd poukazuje aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č. 20Cdo 1083/2005 (ktoré je použiteľné aj v
podmienkach SR vzhľadom na príbuznosť právnych poriadkov), na ktoré poukázal aj odporca v 2. rade ,
podľa ktorého, až samotný výsledok dražby môže odpovedať na otázku, akú má nehnuteľnosť hodnotu,
za ktorú môže byť predaná. Ak je trhová cena nehnuteľnosti vyššia než cena uvedená v oznámení

o dražbe, potom sa táto skutočnosť prejaví pri samotnej dražbe. Vzhľadom na vyššie uvedené, súd
dospel k záveru, že ani pri ohodnocovaní predmetu dražby nedošlo k porušeniu zákona o dobrovoľných
dražbách.

Navrhovateľ ďalej namietal, že dražobník neuverejnil Oznámenie o dražbe v registri dražieb v zákonnom

stanovenej lehote najmenej 30 dní pred začatím dražby, nakoľko Dodatok k oznámeniu o dražbe bol v
registri dražieb zverejnený dňa XX.XX.XXXX a dražba sa konala dňa XX.XX.XXXX (§ 17 ods. 3 v spojení
s § 18 zákona č. 527/2002 Z. z.). Z obsahu spisu vyplýva, že Oznámenie o dražbe bolo v Notárskom
centrálnom registri dražieb zapísané dňa XX.XX.XXXX (teda 30-dňová lehota podľa § 17 ods. 3 bola
dodržaná). Pokiaľ ide o Dodatok k oznámeniu o dražbe zo dňa XX.X.XXXX, tento bol v Notárskom

centrálnomregistridražiebzapísanýdňaXX.X.XXXX,avšakprezverejneniedodatkuužniejestanovená
lehota 30 dní pred začatím dražby, ale musí sa tak stať bez zbytočného odkladu, čo v tomto prípade
dodržané bolo. Predmetom Dodatku k oznámeniu o dražbe boli skutočnosti týkajúce sa Zmluvy o nájme
dražených nebytových priestorov. Navrhovateľ namietal, že nešlo o zmenu v právach a povinnostiach
viaznucich na predmete dražby. Odporca v 2. rade však tvrdil, že sa o existencii zmluvy dozvedel až

po zverejnení Oznámenia o dražbe. V každom prípade bolo preukázané, že odporca v 2. rade zaslal
navrhovateľovi výzvu v zmysle § 13a ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z., aby mu oznámil všetky skutočnosti o
stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch na ňom viaznucich, pričom písomnosť sa vrátila
s poznámkou „adresát neznámy“, pričom tu opäť platí o doručovaní ust. § 10 ods. 1 zák. č. 527/2002
Z. z. Teda vzhľadom na to, že dražobník sa snažil od vlastníka nehnuteľnosti zistiť všetky skutočnosti

týkajúce sa dražených nehnuteľností, ako aj vzhľadom na neexistenciu verejného registra nájomných
zmlúv, z ktorého by mohol dražobník túto skutočnosť zistiť aj bez súčinnosti vlastníka nehnuteľnosti, súd
mal za to, že nemožno pričítať za vinu dražobníkovi, že údaje o existencii nájomnej zmluvy nezverejnil v
pôvodnomOznámeníodražbe,aleurobiltakažvDodatkuktomutooznámeniu,hoci vskutočnostinešloo zmenu v rozsahu práva a povinností viaznucich na predmete dražby. Táto skutočnosť teda nemôže
spôsobovať neplatnosť dražby. Pokiaľ ide o samotnú nájomnú zmluvu, účastníci v konaní predložili
dve verzie nájomnej zmluvy s odlišnou výškou nájomného, avšak iba vo fotokópii. Ani navrhovateľ ani

odporca v 3. rade nevedeli súdu predložiť originál nájomnej zmluvy, ktorej kópiu založili do spisu, teda
súdnemalmožnosťďalejskúmať,ktorázverziízmluvyjepravá,pričomanijedenzúčastníkovnenavrhol
žiadne dokazovanie za účelom preukázania pravosti jeho verzie zmluvy. Keďže ani jeden z účastníkov
nepreukázal pravosť jeho verzie nájomnej zmluvy, súd neprihliadal na žiadne námietky súvisiace so
zverejnenou výškou nájomného.

Navrhovateľ poukazoval aj na to, že oznámenie o dražbe nebolo zaslané dlžníkom záložného veriteľa
- spoločnosti R. T. R..F.. a spoločnosti Z. F..E..D.. a nebolo ani spôsobom zodpovedajúcim § 17
ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. doručené vo vzťahu k podielovým spoluvlastníkom. Súd však na
základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že aj táto námietka je neopodstatnená. Spoločnosti
Z. F..E..D.. bolo oznámenie podané na pošte dňa 12.3.2012 a doručené dňa 21.3.2012. Pokiaľ ide o

podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti, tu postupoval odporca v 2. rade v súlade s § 17 ods. 6
zák. č. 527/2002 Z. z. keď listom zo dňa 12.3.2012, podaným na pošte 12.3.2012, požiadal správcu
domu o vyvesenie oznámenia o dražbe v priestoroch bytového domu, pričom toto aj správca realizoval
(čo vyplýva z jeho listu zo dňa XX.X.XXXX citovaného vyššie). Pokiaľ ide o doručovanie oznámenia
o dražbe spoločnosti R. T. R..F.., písomnosť obsahujúcu oznámenie o dražbe aj pre túto spoločnosť

podal navrhovateľ na pošte dňa 12.3.2012, pričom sa mu vrátila sa poznámkou „adresát neznámy“. Je
pravdou, že na obálke bol uvedený nesprávne dodatok označujúci právnu formu spoločnosti (namiesto
„a.s.“ bolo uvedené „s.r.o.“), inak však boli názov aj adresa spoločnosti uvedené správne. Nie je vylúčené
(hoci je to málo pravdepodobné), že táto chyba mohla byť dôvodom, pre ktorý nebola písomnosť
doručená spoločnosti R. T. R..F.. Ak by však aj toto pochybenie mohlo byť považované za porušenie zák.

č. 527/2002 Z. z., navrhovateľ neuviedol, ako bol týmto konkrétnym pochybením dotknutý na svojich
právach navrhovateľ. Podstatou námietok navrhovateľa totiž bolo to, že tým, že došlo k porušeniu
ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, predmet dražby nebol vydražený za zodpovedajúcu
hodnotu. Je jednoznačne nepravdepodobné, že pokiaľ by aj bolo oznámenie o dražbe doručené
spoločnostiR.T.R..F..(ktoráboladlžníkomzáložnéhoveriteľa,ktoréhopohľadávkavočitejtospoločnosti

bola okrem iného zabezpečená záložným právom), malo by to vplyv na cenu, za ktorú bol predmet
dražby vydražený. Súd teda dospel k záveru, že táto skutočnosť nemohla spôsobiť neplatnosť dražby.

Oznámenie o dražbe bolo zaslané dňa 12.3.2012 aj Miestnemu úradu Bratislava - E. a bolo vyvesené
na jeho úradnej tabuli dňa 16.3.2012 a Dodatok k oznámeniu o držbe bol vyvesený na úradnej tabuli

Miestneho úradu Bratislava - E. dňa 20.3.2012. Odporca v 2. rade oznámenie o dražbe zverejnil aj v
mesačníku Dražobné listy a na internete.

Pokiaľ navrhovateľ namietal, že zápisnica o vykonanej dražbe mu nebola zaslaná do 5 dní odo dňa
konania dražby, táto námietka bola neopodstatnená, nakoľko z dôkazov založených v spise vyplýva,

že zápisnica adresovaná navrhovateľovi bola na pošte podaná dňa 17.4.2012 (teda do 5 dní odo dňa
konania dražby) a doručená navrhovateľovi bola dňa 18.4.2012. Bolo teda dodržané ust. § 24 ods. 7
zák. č. 527/2002 Z. z., podľa ktorého zápisnicu o vykonanej dražbe zašle dražobník do piatich dní odo
dňa konania dražby osobám uvedeným v § 17 ods. 5. Zo znenia tohto ustanovenia vyplýva, že zápisnica
nemusí byť v lehote 5 dní doručená určeným osobám, ale má byť v tejto lehote odoslaná, čo v tomto

prípade dodržané bolo. Pokiaľ by však aj zápisnica o vykonanej dražbe nebola v stanovenej lehote
zaslaná navrhovateľov, nemalo by to za následok neplatnosť dražby, nakoľko by tým nebol navrhovateľ
nijako dotknutý na svojich právach.

Navrhovateľ tiež uviedol, že má za to, že dražba bola vykonaná v rozpore s dobrými mravmi. Dobré

mravy predstavujú určité pravidlá morálneho charakteru všeobecne platné v demokratickej spoločnosti,
v ktorej sa presadzuje vzájomná slušnosť, ohľaduplnosť a vzájomné rešpektovanie. Je to súhrn určitých
etických a kultúrnych pravidiel (noriem) v spoločnosti všeobecne uznávaných. Navrhovateľ neuviedol,
ktoré pravidlá morálneho charakteru mali byť podľa neho vykonaním dražby porušené, pričom súd sám
porušenie dobrých mravov nezistil. Bez ohľadu na to však je potrebné poukázať na to, že domáhať

sa neplatnosti dražby možno iba ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách a iba
vtedy ak tým zároveň bola osoba navrhovateľa dotknutá na svojich právach (§ 21 ods. 2 cit. zák.). Pre
rozpor s dobrými mravmi sa teda zásadne nemožno domáhať neplatnosti dražby. Zákonodarca tak
zámerne zúžil dôvody, pre ktoré sa možno domáhať neplatnosti dražby v záujme právnej istoty osôbzúčastnených na dražbe. Ust. § 11 ods. 6 zák. č. 527/2002 Z. z. sa týka iba správania sa v priebehu
dražby, ktoré by mohlo rušiť priebeh dražby (čo v tomto prípade namietané nebolo).

Napokon navrhovateľ poukazoval na to, že v zmluve o vykonaní dražby bola nesprávne uvedená
zabezpečená pohľadávka, keď sa tam uvádzajú aj zmluvné pokuty vo výške 50.000,- eur, hoci tieto
neboli zabezpečené záložným právom. Tieto tvrdenia sú síce pravdivé, avšak nejde o porušenie
ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z. v pravom slova zmysle, keďže navrhovateľ dražby urobil vyhlásenie
o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky v zmysle § 7 ods. 2 cit. zák., pričom v zmysle § 33 ods.

2 cit. zák. za správnosť tohto vyhlásenia zodpovedá navrhovateľ dražby. Pokiaľ navrhovateľ dražby
uviedol nesprávnu výšku pohľadávky, toto nemohlo mať vplyv na výšku ceny, za ktorú bol predmet
dražby vydražený, pričom navrhovateľ videl porušenie svojich práv práve v tom, že predmet dražby
bol vydražený za neprimerane nízku cenu. Prostredníctvom dražby môže byť uspokojená pohľadávka
záložného veriteľa len v rozsahu, v akom mu vznikla. Pokiaľ je výťažok dražby vyšší, ako bola
zabezpečená pohľadávka, postupuje sa podľa § 32 ods. 1 cit. zák. a bývalý vlastník predmetu dražby

sa môže domáhať, aby mu bol odovzdaný zvyšok výťažku dražby (samozrejme po uhradení nákladov
dražby).

Vzhľadom na vyššie uvedené, súd nezistil, že by v priebehu dražby boli porušené ustanovenia zákona o
dobrovoľných dražbách, resp. že by v dôsledku porušení ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách

bol navrhovateľ dotknutý na svojich právach (tieto dve podmienky musia byť splnené kumulatívne), preto
súd návrh na určenie neplatnosti dražby zamietol.

Podľa § 151 ods. 3 O.s.p. o trovách konania súd rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci
samej z dôvodu väčšieho počtu účastníkov.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia na tunajšom súde, písomne
v 4 vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.