Uznesenie ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 19. september 2019

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 3Co/1/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1017200123
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 09. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Dušan Čimo
ECLI: ECLI:SK:NSSR:2019:1017200123.1

Uznesenie

Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Dušana Čima a sudcov
JUDr. Daniely Sučanskej a JUDr. Emila Franciscyho v spore žalujúceho Úžera. org, so sídlom v Nových
Zámkoch, Jazerná 19, proti žalovanej Bytkomfort s. r. o., so sídlom v Nových Zámkoch, SNP 9, o
abstraktnú kontrolu zmluvy o výkone správy, na odvolanie žalujúceho proti rozsudku Krajského súdu v
Bratislave z 24. apríla 2018 č. k. 15 C 1/2017-156, takto

r o z h o d o l :

Senát 3 C Najvyššieho súdu Slovenskej republiky p o s t u p u j e v e c na konanie a rozhodnutie
veľkému senátu občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalujúce (občianske združenie) sa žalobou z 25. januára 2017, došlou Krajskému súdu v Bratislave
(ďalej tiež len „súd prvej inštancie“) rovnaký deň, žalovanej domáhalo určenia, že u celkom šiestich
zmluvných podmienok, urobených súčasťou rôznych (v žalobnom návrhu spomenutých aj odcitovaných)

ustanovení spotrebiteľskej zmluvy o výkone správy (inak zmluvy č. VS XXXXXXX z 1. apríla 2011,
v ktorej ako správca figuruje žalovaná a ako vlastníci bytov v dome na ul. F. Č.. X, nachádzajúcom
sa podľa všetkého v F., celkom 59 fyzických osôb, resp. dvojíc takýchto osôb a Mesto Nové Zámky,
teda jedna osoba právnická - pozn. Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, ďalej tiež len „najvyšší
súd alebo „odvolací súd“) ide o neprijateľné zmluvné podmienky. Na odôvodnenie žaloby okrem
poukazu na časť judikatúry Súdneho dvora Európskej únie a rozsudok Krajského súdu v Prešove

sp. zn. 3 Co 8/2012, obsahujúci záver o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy uviedlo,
z ktorých dôvodov považuje jednotlivé žalobou napádané ustanovenia zmluvy o výkone správy za
odporujúce ako kogentným ustanoveniam rôznych zákonov, tak i judikatúre najvyššieho súdu (tu
reprezentovanej jeho uznesením vo veci sp. zn. 3 M Cdo 10/2012). Pre úplnosť sa inak žiada uviesť, že
prakticky bezprostredne pred rozhodnutím vo veci došlo so súhlasom súdu k čiastočnej zmene žaloby,
spočívajúcej v akceptovaní ďalšej požiadavky žalujúceho na konštatovanie, že predkladanie návrhov na

schválenie navrhnutia výkonu záložného práva a následné podávanie zodpovedajúcich návrhov, ak je
dotknutým spotrebiteľ a žalovaná voči tomuto nemá exekučný titul, je nekalou obchodnou praktikou.

2. Žalovaná navrhla žalobu (pri vyjadrení sa len k jej zneniu pred pripustením zmeny zhora) ako
nedôvodnú zamietnuť, majúc za to, že označené zmluvné podmienky zo zmluvy o výkone správy
neprijateľnými (a preto neplatnými) zmluvnými podmienkami nie sú.

3. Súd prvej inštancie rozsudkom z 19. marca 2018 č. k. 15 C 1/2017-156 žalobu zamietol a žalovanej
nepriznal nárok na náhradu trov konania. Takéto svoje rozhodnutie odôvodnil právne ust. §§ 301 až 304
a § 305 ods. 1 Civilného sporového poriadku (zákona č. 160/2015 Z.z. v znení zákona č. 87/2017 Z.z.
a dnes už i zákona č. 350/2018 Z.z., ďalej tiež len „C.s.p.“), § 52, § 53 ods. 1 až 3, 10 a 12 a § 54 ods. 2
a 3 Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení, ďalej tiež len

„O.z.“), §§ 1 a 2 a § 14 ods. 1 zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení(ďalej tiež len „zákon o správcoch“) a § 1 ods. 1, § 4 ods. 2, § 6 ods. 1 a 2, § 8 ods. 1, 3 a 5, § 8a ods. 1, 5
a 6, § 8b, § 11 ods. 3, § 14 ods. 1 až 3, § 14a ods. 8 a § 32d zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení (ďalej tiež len „Zvb“, „zákon o vlastníctve

bytov“ alebo „zákon č. 182“). Vecne mal za to, že žalobe napriek nepopierateľnej procesnej legitimácii
žalujúceho nešlo vyhovieť, keď u zmluvy o výkone správy nejde o typickú spotrebiteľskú zmluvu, ale o
osobitný zmluvný typ predpokladaný špeciálnym právnym predpisom (zákonom o vlastníctve bytov), pri
ktorom na jednej strane právneho vzťahu vystupuje správca a na druhej skupina vlastníkov zahŕňajúca
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (nie jednotliví vlastníci), ktorými môžu byť

osoby fyzické aj právnické (druhé podľa úpravy v O.z. nepožívajúce postavenie spotrebiteľa). Zákon č.
182 upravuje pomerne podrobne jednotlivé náležitosti zmluvy aj mechanizmus jej uzavretia, nejedná sa
však o formulárový typ zmluvy, pričom samotná zákonná konštrukcia odsúhlasovania konečného znenia
zmluvy nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome predpokladá
oboznámenie sa každého vlastníka s návrhom zmluvy pred hlasovaním, možnosť uplatňovania každým
takým vlastníkom pripomienok k zneniu zmluvy a nutnosť pri-písania prípadného nezáujmu v tomto

smere nie na vrub správcu, ale na vrub vlastníka s laxným prístupom k uplatneniu takýchto svojich
práv. Zmluva neupravuje len práva a povinnosti správcu na jednej a skupiny vlastníkov na druhej
strane, ale tiež vzájomné práva a povinnosti vlastníkov, primárnym cieľom zmluvy nie je ponechanie si
všetkých plnení poskytovaných na jej základe správcom (keď naopak s výnimkou poplatku za správu
všetky plnenia ostávajú vo vlastníctve, resp. spoluvlastníctve vlastníkov a sústreďujú sa na osobitných

analytických účtoch vedených samostatne pre každý bytový dom) a žalujúcemu usilujúcemu o ochranu
spotrebiteľov zrejme uniklo, že popri takto chránenej skupine vlastníkov neplniacich si riadne svoje
povinnosti je tu aj ďalšia skupina osôb v rovnakom či obdobnom postavení, ktorú počínanie žalujúceho
naopak nechráni, ale poškodzuje, hoci v ich prípade ide o osoby riadne si plniace svoje povinnosti;
uzavrel tiež súd prvej inštancie, ktorý napokon rozhodnutie o trovách konania odôvodnil práve ust. § 255

ods. 1 C.s.p. a vecne úspechom žalovanej, ktorej ale v konaní žiadne trovy nevznikli.

6. Tento rozsudok napadlo odvolaním (výslovne len čo do rozhodnutia vo veci samej) žalujúce
(ďalej tiež „odvolateľ“), domáhajúc sa jeho zmeny vyhovením žalobe v celom rozsahu. Súd prvej
inštancie podľa neho pochybil nesprávnym procesným postupom, ktorým znemožnil strane, aby

uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b/ C.s.p.), tým, že dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ C.s.p.) a tiež tým, že napadnuté
rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ C.s.p.).
Porušenie práva na spravodlivý proces podľa odvolateľa zakladá arbitrárne a vnútorne protirečivé

odôvodnenie rozsudku vo viacerých častiach, predovšetkým však pri závere, podľa ktorého zmluva
o výkone správy nie je typickou spotrebiteľskou zmluvou (tu najmä preto, že právny poriadok pojem
„typická spotrebiteľská zmluva“ nepozná, spotrebiteľskou zmluvou môže byť aj zmluva upravená inde
než v O.z. a súd prvej inštancie neuviedol, prečo pri splnení oboch odvolaním uvádzaných kritérií,
umožňujúcich kvalifikáciu zmluvy ako spotrebiteľskej by o takú zmluvu ísť nemalo). Závery o tom,

že zmluva o výkone správy nie je formulárovou zmluvou a ani vnútenou vlastníkom bytov, potom
podľa odvolateľa nezodpovedajú dôkazom, keď naopak táto zmluva je typickou formulárovou zmluvou,
ktorej obsah jednostranne formuluje správca a vlastníci bytov ju len schvaľujú, pričom procedurálna
povaha zmluvy vylučuje možnosť individuálne dohodnúť jej obsah všetkými zmluvnými stranami.
Kľúčovým však podľa odvolateľa je nesprávne právne posúdenie veci. Neobstojí totiž názor o „mase“

vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako jednej strane vzťahu založeného zmluvou o výkone
správy, pretože „masa“ nemá právnu subjektivitu a nemôže byť subjektom občianskoprávnych vzťahov.
Podľa odvolateľa tu ide o viacstrannú zmluvu, kde na jednej strane vystupujú individuálni vlastníci
a na druhej správca a to, že správca (ako dodávateľ) dodávané služby poskytuje okrem fyzických
osôb aj osobám právnickým, nevylučuje jeho vecnú (tzv. pasívnu) legitimácie v konaní o abstraktnej

kontrole v spotrebiteľských veciach. Napokon i argumentáciu kolíziou záujmov vlastníkov riadne si
plniacichpovinnostistými,ktorítaknaopaknečinia,trebaodmietnuť,nakoľkojejdovedenieadabsurdum
by pripúšťalo akceptovať prakticky každú neprijateľnú zmluvnú podmienku poškodzujúcu konkrétneho
spotrebiteľa v záujme ostatných klientov dodávateľa a žalujúcemu nie je známe žiadne relevantné
rozhodnutie súdu odmietajúce ochranu spotrebiteľa v záujme ostatných spotrebiteľov, majúcich uzavretú

zmluvu s tým istým dodávateľom.

7. Žalovaná navrhla napadnutý rozsudok potvrdiť, v plnom rozsahu sa s ním stotožňujúc a majúc za to,
že tento je vecne správnym.8. Najvyšší súd ako súd odvolací (§ 31 ods. 1 písm. a/ a ods. 2 C.s.p.) po zistení, že odvolanie bolo
proti rozsudku, proti ktorému ho zákon nevylučuje (§ 355 ods. 1 v spojení s § 356 C.s.p.) podané naň

oprávnenou osobu, teda stranou v konaní pred súdom prvej inštancie neúspešnou (§ 359 C.s.p.) včas
(§ 362 C.s.p.) a za podmienky vypravenia odvolania i všetkými zákonom požadovanými náležitosťami
vrátane odvolacích dôvodov (§§ 363 a 365 C.s.p.) hodlal pristúpiť k posúdeniu vecnej opodstatnenosti
odvolania. Senát 3 C najvyššieho súdu, prejednávajúci túto konkrétnu vec, však v rámci prípravy
veci na rozhodnutie zistil, že v inom spore rovnakého žalujúceho (nech aj iného žalovaného), ktorého

predmetom bola taktiež požiadavka na určenie neprijateľnosti podmienok urobených súčasťou zmluvy
o výkone správy, už najvyšší súd rozhodol (uznesením z 30. mája 2019 sp. zn. 2 Co 1/2018) o odvolaní
žalujúceho proti rozsudku rovnakého súdu prvej inštancie zamietajúcemu žalobu (konkrétne rozsudku
Krajského súdu v Bratislave z 20. marca 2018 sp. zn. 15 C 2/2016) tak, že rozsudok v napadnutej časti
zrušilavecvrátilsúduprvejinštancienaďalšiekonanieadôvodompretakýtopostupbolostotožneniesa
s odvolacou námietkou nesprávnym právnym posúdením veci a vyslovenie (najvyšším súdom) názoru,

že zmluva o výkone správy je spotrebiteľskou zmluvou. Prakticky totožný názor potom bol vyslovený
(nech aj v tomto prípade len pre účely súdnych poplatkov) i v uznesení najvyššieho súdu z 19. augusta
2019 sp. zn. 8 Cdo 172/2019 (uverejnenom aj na webovom portáli www.najpravo.sk s právnou vetou,
podľa ktorej zmluva o výkone správy uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov predstavuje svojím charakterom spotrebiteľskú zmluvu).

9. Podľa § 48 ods. 1 C.s.p. ak senát najvyššieho súdu pri svojom rozhodovaní dospeje k právnemu
názoru, ktorý je odlišný od právneho názoru, ktorý už bol vyjadrený v rozhodnutí iného senátu
najvyššieho súdu, postúpi vec na prejednanie a rozhodnutie veľkému senátu. V uznesení o postúpení
veci odôvodní svoj odlišný názor.

10. Senát 3 C najvyššieho súdu nezdieľa názor vyslovený v rozhodnutiach rovnakého súdu uvedených
pod 8. zhora z nasledovných dôvodov:

11. Podľa § 52 ods. 1 O.z. spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,

ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom; podľa odseku 3 rovnakého ustanovenia dodávateľ je osoba,
ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej
podnikateľskej činnosti a spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy
nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

12. Zmluva o výkone správy v zmysle § 8a Zvb je dvojstranným právnym úkonom zakladajúcim právny
vzťah, na ktorého jednej strane vystupuje správca (právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ,
ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu - tu
por. i § 8 ods. 1 Zvb) a na strane druhej skupina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ktorého sa zmluva o výkone správy týka. Každému takémuto vlastníkovi (keďže len on a

nie aj celá skupina, o ktorej je tu reč, je buď fyzickou alebo právnickou osobou so spôsobilosťami
mať práva a povinnosti a na právne úkony) zmluva zakladá ňou upravované práva a povinnosti
samostatne, pre všetkých sú však ona sama, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1
písm. e/ Zvb (nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome - tu por. i § 8a ods. 1 vetu druhú Zvb) záväzné. Pretože však jednotlivými vlastníkmi bytov

a nebytových priestorov v dome môžu byť fyzické aj právnické osoby a to vo všetkých do úvahy
prichádzajúcich kombináciách (1/ len fyzické osoby, 2/ fyzické osoby a jedna osoba právnická - ako aj v
prejednávanej veci, 3/ všetky možné kombinácie podskupín viacerých fyzických aj právnických osôb, 4/
všetky právnické osoby až na jednu osobu fyzickú a napokon i 5/ samé právnické osoby) a zároveň je tu
faktor záväznosti jedného znenia zmluvy o výkone správy pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorovvdome;užmožnosťvystupovanianastranezmluvnéhopartnerasprávcučoilenjedinejosoby
právnickej (zákonom z definície spotrebiteľa vylúčenej) spôsobuje, že takáto zmluva za spotrebiteľskú
považovaná byť nemôže (v tomto prípade nie pre neprítomnosť kritéria objektívneho, spomínaného
v argumentácii odvolateľa z odvolania v prejednávanej veci a predstavovaného podraditeľnosťou či
naopak nepodraditeľnosťou zmluvy pod predmet obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti tej-ktorej

strany vzťahu, ale pre neprítomnosť tam-tiež spomínaného kritéria subjektívneho, predstavovaného
nemožnosťou nazerania i na Mesto Nové Zámky, teda právnickú osobu ako na spotrebiteľa, hoci
ten je pre zadefinovanie zmluvy ako spotrebiteľskej nevyhnutný). Opačný výklad by viedol buď k
absurdnej situácii, v ktorej by jedno a to isté znenie zmluvy o výkone správy niektorých vlastníkov(v postavení nespotrebiteľov) zaväzovalo a iných (v postavení spotrebiteľov) nezaväzovalo alebo k
podobne absurdnej situácii, v ktorej by žaloba obdobná tej z prejednávanej veci (o abstraktnú kontrolu
spotrebiteľskej zmluvy) poslúžila i účelu, ktorému slúžiť nemá a to vztiahnutiu ochrany normami

spotrebiteľského práva i na tých, ktorí spotrebiteľmi nie sú.

13. Súdna prax okrem toho považuje za jeden z typických znakov spotrebiteľskej zmluvy to, že takáto
zmluva je spotrebiteľovi „nanútená“ a má tak možnosť zmluvu len uzavrieť alebo neuzavrieť, nie však
aj možnosť ovplyvniť jej obsah. O taký prípad ale u zmluvy o výkone správy, dojednávanej v režime

zákona o vlastníctve bytov nejde, keď vlastníci bytov a nebytových priestorov (tu rozumej tí, ktorí
sú nimi v čase uzatvárania zmluvy) majú v procese vyjednávania o obsahu zmluvy pomerne široké
oprávnenia, akými je nedostatok ich povinnosti pristúpiť (bez ďalšieho) na správcom predkladaný
návrh zmluvy, možnosť každého jedného vlastníka navrhovať (samozrejme za podmienky získania
pre to súhlasu potrebnej väčšiny hlasov vlastníkov) úpravy zmluvy i vypracovať (opäť za podmienky
spomenutej v predchádzajúcej zátvorke) aj vlastný protinávrh zmluvy. Pri takomto vyjednávaní a

dostatočne koordinovanom postupe vlastníci rozhodne nie sú bezmocní, ak na prípadnú neochotu
správcu uzavrieť zmluvu za takýchto okolností môžu reagovať aj oslovením iného správcu či založením
si spoločenstva (novej a od vlastníkov odchylnej a relatívne nezávislej právnickej osoby podľa §§ 7 až
7d Zvb), ktoré bude vykonávať správu domu namiesto správcu.

14. Ani snaha argumentovať „nanútením“ zmluvy o výkone správy (vrátane jej už daného a v rozhodnej
chvíli nemenného obsahu) novým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome (tu rozumej tým,
ktorí taký status získajú až po uzavretí zmluvy správcu so skoršími vlastníkmi) neobstojí a zo zmluvy
o výkone správy spotrebiteľskú nerobí, pretože v tomto prípade nejde o dôsledok dominantného
postavenia správcu vo vzťahu a ani jeho lepšej znalosti veci či právneho poriadku (v porovnaní s

vlastníkmi bytov a nebytových priestorov), ale o zákonný dôsledok toho, že nadobúdateľ bytu alebo
nebytového priestoru má povinnosť pristúpiť k zmluve o výkone správy (ak je správa zabezpečovaná
týmto spôsobom) bez možnosti rozhodnúť sa inak (takže pri úvahách o „nanútení“ tu ide o nanútenie
„ex lege“) a až potom, čo do príslušného zmluvného vzťahu pristúpi, môže sa prípadne usilovať (ak má
o to záujem) o zmenu obsahu zmluvy či o iné opatrenia zmienené v predošlom odseku.

15. Súčasťou zákonnej úpravy o spotrebiteľských zmluvách je síce i zákaz neprijateľných podmienok,
definovaných v O.z. ako ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (§ 53 ods. 1 veta prvá O.z.), pri zmluvách o výkone správy v
režime zákona č. 182 však i odhliadnuc od uvedeného vyššie by na tento zákaz nešlo usúdiť práve pre

nutnosť úpravy (obrazne „ušitia“) každej zmluvy o výkone správy „na mieru“ každého bytového domu (tu
bez ohľadu na zákonné náležitosti či znaky vlastné všetkým zmluvám o výkone správy), pre ktorú takúto
zmluvu na jednej strane nejde považovať za formulárovú či „blanketnú“ a na strane druhej ide vždy o
zmluvu individuálne dojednanú (čo platí aj o jednotlivých podmienkach v takej zmluve).

16. Napokon je tu tiež spotrebiteľským zmluvám vlastná možnosť ich vypovedania alebo odstúpenia od
nich spotrebiteľom (v tejto súv. por. návetie § 53b O. z.), takúto možnosť ale jednotlivý vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v bytovom dome pri zmluve o výkone správy nemá. Je tu síce možnosť výpovede
zmluvy uzavieranej podľa zákona na neurčitý čas na základe už vyššie spomínaného rozhodnutia
podľa § 14b ods. 1 písm. e/ zákona o vlastníctve bytov, tá sa však v prípade jej využitia týka všetkých

vlastníkov a dôsledkom výpovede a uplynutia výpovednej lehoty je prechod všetkých práv a povinností
zo zmlúv súvisiacich so správou alebo uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových
priestorov na nového správcu alebo spoločenstvo (§ 8a ods. 3 a 6 Zvb). V prípade jednotlivého vlastníka
potom zákon č. 182 upravuje jediný osobitný spôsob zániku jeho práv a povinností upravených zmluvou
o výkone správy, ktorým je ukončenie záväznosti ustanovení zmluvy pre takéhoto vlastníka súčasne so

zánikom jeho vlastníckych a spoluvlastníckych práv k bytu a bytovému domu (kedy takáto záväznosť
spolu s nadobudnutím vlastníckych a spoluvlastníckych práv k bytu a bytovému domu inou osobou
prechádza na takúto osobu).

17. Zákon v prípade, ak trojčlenný senát najvyššieho súdu dospeje k právnemu názoru odlišnému od

právneho názoru vyjadreného skôr v rozhodnutí iného senátu rovnakého súdu (a má tak povinnosť
predložiť vec veľkému - sedemčlenému - senátu), nerozlišuje medzi tým, či sa k odlišnému právnemu
názoru dospeje v dovolacom alebo akomkoľvek inom konaní vedenom na najvyššom súde (vrátane
konania odvolacieho, akým je i to v prejednávanej veci). Trojčlenný senát 3 C najvyššieho súdu, majúciz dôvodov uvedených vyššie za to, že zmluva o výkone správy, uzatváraná v režime zákona č. 182/1993
Z.z. v znení neskorších zmien a doplnení, nie je spotrebiteľskou zmluvou, preto rozhodol spôsobom
uvedeným vo výroku tohto svojho uznesenia.

18. Toto rozhodnutie prijal senát 3 C najvyššieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.