Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 10. december 2019

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 13Cob/95/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5612208704
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 12. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Štolcová

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2019:5612208704.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Zuzany Štolcovej a

členov senátu JUDr. Márie Dubcovej, JUDr. Róberta Bebčáka, v spore žalobcu: Mgr. K. I., prihláseného
k trvalému pobytu G. XXXX/X, XXX XX H. - N. C., podnikajúceho pod obchodným menom Mgr. Peter
Šmihula, s miestom podnikania Budapeštianska 2431/2, 040 13 Košice - Sídlisko Ťahanovce, IČO: 45
992 762, zastúpeného právnym zástupcom JUDr. Ľubošom Petrovským, advokátom, so sídlom I. XX,
XXX XX H., proti žalovanému: Obec Vavrišovo, so sídlom Vavrišovo 40, 032 42 Vavrišovo, IČO: 00 315
834, zastúpenému právnym zástupcom JUDr. Miroslavom Lehotským, advokátom, so sídlom S. K. XXX/
XX, XXX XX X. S. o zaplatenie 30.884,09 Eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti výrokom III. a

IV. rozsudku Okresného súdu Liptovský Mikuláš č.k. 9Cb/161/2012-527 zo dňa 28.12.2018, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok Okresného súdu Liptovský Mikuláš č.k. 9Cb/161/2012-527 zo dňa 28.12.2018 v napadnutom
výroku III., ktorým bola vo zvyšnej časti istiny 14.021,98 Eur s príslušenstvom a úrokov z omeškania
8,75% od 15. 8. 2012 do 15. 8. 2013 z istiny žaloba zamietnutá a v závislom výroku IV., podľa ktorého
žalobca má nárok na náhradu trov konania od žalovaného 10 %, o výške trov konania rozhodne súd
prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie skončí samostatným uznesením, p
o t v r d z u j e .

Žalovaný m á voči žalobcovi n á r o k na plnú náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd výrokom I. rozhodol, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi
12.884,09 Eur s úrokom z omeškania 8,75 % ročne od 16.8.2013 do zaplatenia, do troch dní od
právoplatnosti rozsudku. Výrokom II. konanie v časti o zaplatenie istiny 3.978,02 Eur zastavil. Výrokom
III. vo zvyšnej časti istiny 14.021,98 Eur s príslušenstvom a úrokov z omeškania 8,75 % od 15.8.2012
do 15.8.2013 z istiny žalobu zamietol. O nároku na náhradu trov prvoinštančného konania rozhodol
výrokom IV. tak, že žalobca má nárok na náhradu trov konania od žalovaného 10 %, o výške trov konania

rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie skončí samostatným
uznesením. V odôvodnení svojho rozhodnutia poukázal na žalobu žalobcu v spojení s jej opravou
a doplnením na výzvu okresného súdu, ktorou sa domáhal uloženia povinnosti žalovanému zaplatiť
mu sumu 40.000 Eur s úrokom z omeškania 8,75 % ročne od 15.08.2012 do zaplatenia a trovy
konania na tom skutkovom tvrdení, že so žalovanou obcou uzatvoril dňa 30.4.2012 zmluvu o nájme
budovy Športhotela, súpisné číslo XXX, v Obci Vavrišovo. V dôsledku porušenia povinnosti zo strany
prenajímateľa podľa Čl. V. bod 13. zmluvy - zabezpečiť revízie a skúšky technických zariadení a Čl. V.

bod 14. dokončiť opravu strechy, došlo dňa 13.07.2012 k okamžitému ukončeniu nájmu z jeho strany.
Počas trvania nájomného vzťahu uskutočnil rozsiahlu rekonštrukciu predmetu nájmu v zmysle dohody
obsiahnutej v Čl. V. bod 6. nájomnej zmluvy. Po ukončení nájmu mu vznikol nárok na náhradu škody,
resp. hodnoty, o ktorú sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti. Predmetom sporu je pohľadávka žalobcuskutkovo vymedzená ako náklady vynaložené žalobcom na úpravy a opravy prenajatej nehnuteľnosti
alebo hodnota, o ktorú sa nehnuteľnosť zhodnotila úpravami a opravami po skončení nájmu.

2. Písomným podaním, doručeným okresnému súdu dňa 14.01.2014, zobral žalobca žalobu v časti
o zaplatenie istiny 9.115,91 Eur späť, lebo žalovaný dňa 13.12.2013 túto sumu zaplatil na základe
pohľadávky žalobcu (za okná vymenené žalobcom na predmete nájmu), faktúra č. FV 13010046 z
3.12.2013, splatnej 10.12.2013 (č.l. 167 - 169). Uznesením zo dňa 21.5.2014, č.k. 9Cb/161/2012-303
okresný súd konanie v časti o zaplatenie 9 115,91 Eur zastavil s tým, že o trovách konania bude

rozhodnuté v konečnom rozhodnutí vo veci samej.

3. Predmetom sporu ostalo zaplatenie istiny 30.884,09 Eur s príslušenstvom (s úrokom z omeškania
8,75 % ročne od 15.08.2012 do zaplatenia).

4. Okresný súd poukázal na to, že na pojednávaní dňa 28.11.2018 zobral žalobca žalobu späť v časti

istiny 3.972,02 Eur vo vzťahu „k cene stavebných prác“ (č.l. 519, 525/rub - 6. strana zápisnice), ktoré
odôvodnil tým, že zo znaleckého posudku vyplýva výška vynaložených nákladov zo strany žalobcu
(škoda je vyčíslená, ako to, o čo sa majetok žalobcu zmenšil v dôsledku porušenia zmluvných povinností
a ukončenia zmluvy o nájme). Žalovaná suma, okrem ceny stavebných prác, zahŕňala aj náklady na
pohonné hmoty vo výške 1.975,92 Eur, v súvislosti so zabezpečovaním rekonštrukcie a tiež náklady

na deratizáciu vo výške 100 Eur. Žalovaná suma bola 40.000 Eur, po čiastočnom zastavení konania vo
výške 9.115,91 Eur zostalo predmetom sporu 30.884,09 Eur. Žalobca vychádzal z ceny stavebných prác
podľa znaleckého posudku 24.830,15 Eur, k tomu pripočítal pohonné hmoty (1.975,92 Eur) a deratizáciu
(100 Eur), výsledkom bola suma 26.906,07 Eur. Rozdiel tejto sumy a sumy 30.884,09 Eur je 3.978,02
Eur, v ktorej časti zobral žalobu späť. Žalovaný neprejavil nesúhlas s čiastočným späťvzatím žaloby,

preto okresný súd konanie v časti istiny 3.978,02 Eur zastavil (§ 145 a nasl. CSP).

5. Okresný súd uviedol, že predmetom konania zostalo zaplatenie istiny 26.906,07 Eur s úrokom z
omeškania 8,75 % ročne od 15.08.2012 do zaplatenia.

6. Súd prvej inštancie poukázal na to, že žalovaný v podaní zo dňa 13.3.2014 (č.l. 177 - 180) vzniesol
kompenzačnú námietku (podľa § 98 O.s.p.) len do výšky žalovanej sumy s tým, že Znaleckým posudkom
č. 3/2014, vyhotoveným znalkyňou Ing. Alenou Pethöovou, boli stanovené náklady na opravu a stavebné
úpravy uvedením do pôvodného stavu, ako aj na odstránenie nedostatkov po vykonaní stavebných
prác žalobcom (nájomcom) v období od 30.4.do 13.7.2012. Znalkyňa určila náklady na opravu a

stavebné úpravy na uvedenie do pôvodného stavu vo výške 11.279,95 Eur (9.399,96 Eur + 20 %
DPH 1.879,99 Eur) za olejový náter - sokel, za keramický sokel - odstránený, za PVC soklové lišty
- odstránené, za keramický obklad + pisoáre a umývadlá - odstránené, za keramickú dlažbu na WC
poškodenú a čiastočne odstránenú, za vstupné dvere - odstránené, za drevený obklad - odstránený
vo vestibule, za terasu - odstránená a ako náklady na odstránenie nedostatkov vo výške 1.331,16 Eur

(1.100,13 Eur + 20 % DPH 220,03 Eur) za vyspravenie plastových okien - nedokončené, nesprávny
technologický postup, vybúranie priečky - bez povolenia, nedokončená, premaľovanie ornamentov - na
zadnej časti stien, očistenie keramického odpadu - odstránenie nevyhovujúcej omietky WC, očistenie
drevených okien - premaľovanie na pôvodný náter, oškrabanie olejového náteru - nedokončené. Práce
realizované žalobcom, nespĺňali požiadavky na ne kladené a nemohlo plniť svoju funkciu (s odkazom na

odbornépísomnévyjadrenieznalcaIng.JánaHlinuč.6/9/2012aprílohuznaleckéhoposudku).Žalovaný
potvrdil, že uhradil žalobcovi faktúru za okná FV 13010046 zo dňa 3.12.2013 vo výške 9.115,91 Eur,
po odsúhlasení obecným zastupiteľstvom 11.12.2013, bezhotovostným prevodom na účet žalobcu dňa
13.12.2013. Kompenzačnou námietkou si žalovaný proti žalobcovi započítal 12.612,11 Eur s DPH.

7. Zhodnotiac vykonané dôkazy jednotlivo a vo vzájomnej súvislosti s prihliadnutím na všetko, čo počas
konania vyšlo najavo, okresný súd zistil skutkový stav, ktorý právne posúdil nasledovne.

8. Žalobca bol v čase uzavretia zmluvy so žalovaným podnikateľom - živnostníkom a žalovaný obec
- samosprávna územná jednotka. Žalovaný prenajal žalobcovi za účelom podnikania žalovaného svoj

majetok, čo sa považuje za zabezpečovanie verejných potrieb (správa majetku obce). Zmluva o
nájme (nehnuteľností) sa spravuje ako zmluvný typ ustanoveniami v Občianskom zákonníku (podstatné
náležitosti) a o ostatnom sa vzťahy účastníkov zmluvy spravujú ustanoveniami Obchodného zákonníka
(§ 261 Obchodného zákonníka). Zmluva sa nespravuje zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájmenebytových priestorov, lebo predmetom nájmu je celá stavba (budova) a pozemok (teda nie miestnosti
alebo súbory miestností určené podľa rozhodnutia stavebného úradu na iné účely ako na bývanie
(rozhodnutie NS SR sp. zn. M Cdo 251/2002).

9. Súd prvej inštancie uzavrel, že žalobca v právnom postavení nájomcu a žalovaný v právnom
postavení prenajímateľa (po schválení obecným zastupiteľstvom žalovaného) uzavreli dňa 30.4.2012
Zmluvu o nájme nehnuteľností (ďalej iba ,,zmluva“), platnosť ktorej nebola medzi stranami sporná.
Predmetom nájmu boli nehnuteľnosti: budova Športhotela (stavba), súpisné číslo 280, postavená na

parcele C-KN č. 1097/2 v katastrálnom území Vavrišovo, zapísaná na liste vlastníctva č. 442 a pozemok
parcelné číslo C-KN č. 1097/2 - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 1.336 m2, zapísaný na liste
vlastníctva č. 442 (vtedy vedenom Katastrálnym úradom Žilina, Správou katastra Liptovský Mikuláš).
Účel nájmu a prenájom bol schválený Uznesením Obecného zastupiteľstva vo Vavrišove č. 37/2011 zo
dňa 14.09.2011: ubytovacie, stravovacie služby a pohostinské činnosti (Čl. II. body 1 - 4). V Čl. IV. zmluvy
bolo dohodnuté, že nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. Nájom bolo možné podľa zmluvy skončiť (Čl. IV.

bod2.2.)výpoveďoujednejzozmluvnýchstránstým,ževýpovednádobaboladohodnutána6mesiacov
a výpovedné dôvody boli dohodnuté: „nedodržanie alebo porušenie zmluvných podmienok dohodnutých
zmluvou“; dohodou (Čl. IV. bod 2.3.) a jednostranným odstúpením od zmluvy len v zmysle § 679
Občianskeho zákonníka (Čl. IV. bod 2.4.) a v prípade prenajímateľa pri nedodržaní zmluvnej podmienky
Čl. V. bod 5.. V Čl. V. bod 6. sa zmluvné strany dohodli, že „Nájomca nie je oprávnený zasahovať

do predmetu nájmu, vykonávať akékoľvek stavebné zásahy, alebo meniť povahu predmetu nájmu, s
výnimkou bežnej údržby a opráv, stavebných úprav písomne vopred dohodnutých s prenajímateľom,
ktoré súvisia s užívaním predmetu nájmu na dohodnutý účel. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky tieto
práce bude zabezpečovať nájomca na vlastné náklady (aj po uplynutí dvoch rokov od účinnosti zmluvy),
čomu zodpovedá dohodnutá cena nájmu a nájomca si nebude cenu týchto opráv, udržiavacích prác a

stavebných úprav v budúcnosti uplatňovať u prenajímateľa. V prípade, že stavebné práce alebo opravy
technologických zariadení budú mať charakter investícií, ktorými sa zhodnotí majetok prenajímateľa, v
zmysle osobitných predpisov, zmluvné strany sa zaväzujú, že uzatvoria pred vykonaním takýchto prác
osobitnú písomnú dohodu, v ktorej budú dohodnuté konkrétne podmienky investovania, zhodnotenia
majetku a jeho odpisovania. Špecifikácia rozsahu konkrétnych opráv a stavebných prác, vrátane

technologických zariadení s finančným krytím, bude dohodnutá jedenkrát ročne, a to predložením
zámeru opráv a stavebných prác prenajímateľovi s vyhodnotením realizácie za uplynulý rok. Prvý
zámer opráv a stavebných prác predloží nájomca prenajímateľovi pri podpise zmluvy a v ďalších
rokoch do 15. januára bežného roku. Nájomca je oprávnený vykonávať opravy a stavebné práce len
na základe schváleného zámeru v obecnom zastupiteľstve prenajímateľa s tým, že prenajímateľ je

povinný sa vyjadriť k zámeru, resp. ho schváliť najneskôr do 10 dní od jeho predloženia nájomcom.
Postupnosť jednotlivých opráv a stavebných prác bude sledovať odstránenie stavebno-technických,
bezpečnostných a hygienických závad tak, aby bol naplnený účel nájmu - ubytovacie, stravovacie
služby a pohostinská činnosť. Prenajímateľom odsúhlasený zámer sa stáva nedeliteľnou súčasťou
tejto zmluvy.“ V Čl. V. bod 13. bolo dohodnuté, že... „Vstupné revízie a odborné skúšky výhradných

technických zariadení (elektrické rozvody a zariadenia, bleskozvody, plynové rozvody a zariadenia,
tlakové nádoby, výťahy) zabezpečí prenajímateľ na svoje náklady najneskôr do 30 dní od účinnosti tejto
zmluvy, pričom sa zaväzuje prípadné závady a nedostatky vyplývajúce z vykonaných vstupných revízií a
skúšok odstrániť najneskôr do 15.6.2012. Ďalšie pravidelné revízie a skúšky počas trvania doby nájmu
bude zabezpečovať nájomca ...“ V Čl. V. bod 14. sa zmluvné strany dohodli, že... „Prenajímateľ sa

zaväzuje dokončiť opravu časti strechy - (parapety na strešných oknách a odkvapové rúry, hromozvod)
najneskôr do 15. júna 2012 na vlastné náklady. V opačnom prípade túto opravu zabezpečí nájomca
na vlastné náklady, ktoré budú prenajímateľom bezodkladne vyfakturované“). Prílohou zmluvy boli: 1.
kópia listu vlastníctva č. 442; 2. protokol o odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu; 3. pôdorys suterénu;
4. pôdorys prvého nadzemného podlažia; 5. výpis zo živnostenského registra nájomcu.

10. Okresný súd uviedol, že zmluva vo výpočte príloh neobsahovala prílohu - „Prvý zámer opráv a
stavebných prác“. Žalobca predložil listinu (č.l. 10) označenú „Príloha zmluvy o nájme nehnuteľností -
budovy Športhotela“ zo dňa 30.4.2012, podpísanú žalobcom (nájomcom), ktorú okresný súd vyhodnotil
ako prvý zámer opráv a stavebných prác, ktorý mal žalobca (nájomca) predložiť prenajímateľovi pri

podpise zmluvy (Čl. V. bod 6.). Listina obsahovala v tabuľke plán rekonštrukcie a opráv hotela Vavrišan
s orientačnými cenami (spolu: 37.300 Eur):
1. plastové okná 15.000 Eur
2. omaľovanie kuchynských okien 200 Eur3. omaľovanie podkrovných okien 400 Eur
4. omaľovanie zárubní v izbách 200 Eur (x)
5. podlahy v izbách 5.000 Eur

6. obitie stropu v podkrovných izbách (DEOS) 5.000 Eur (x)
7. vysprávka stien 1.000 Eur
8. maľby v celom hoteli 1.000 Eur
9. opravy a vynovenie sociálnych zariadení 2.000 Eur
10. vonkajšia letná terasa 500 Eur (x)

11. rekonštrukcia vstupu do hotela 2.500 Eur
12. terénne úpravy okolo hotela 500 Eur (x)
13. vynovenie a úprava fasády 500 Eur (x)
14. elektro-inštalačné práce 1.000 Eur
15. vynovenie sprchovacích kútov v každej izbe 800 Eur
16. opravy sadrokartónových kúpeľní v podkrovných izbách 200 Eur

17. koberce na schodoch a chodbách 1.500 Eur (x).
Iný stranami tvrdený a ani predložený nebol. Okresný súd konštatoval, že medzi stranami nebolo sporné,
že k originálu zmluvy bola pripojená „Príloha zmluvy o nájme nehnuteľností - budovy Športhotela“ z
30.4.2012 - prvý zámer opráv a stavebných prác (z výpovede štatutára žalovaného a žalobcu), že
žalobca začal vykonávať rekonštrukciu a že časť vykonaných prác bola žalobcovi po začatí konania

zaplatená. Nebolo sporné ani to, že všetky práce podľa „plánu rekonštrukcie a opráv“ neboli vykonané
(x) ako aj, že „plán rekonštrukcie a opráv“ (prvý zámer opráv a stavebných prác) tak, ako bol predložený
žalobcom, nebol osobitne predmetom schvaľovania obecného zastupiteľstva. Žiadna zo zápisníc z
rokovaní obecného zastupiteľstva žalovaného neobsahovala výslovne uznesenie o schválení „plánu
rekonštrukcie a opráv“ - prvého zámeru opráv a stavebných prác predloženého 30.4.2012 žalobcom.

11. Okresný súd zhodnotil, že zmluva obsahuje v Čl. V. bod. 6. protirečivé ustanovenia vo vzťahu ku
zásahom nájomcu do predmetu nájmu. Zmluva oprávňovala žalobcu na vykonávanie bežnej údržby,
opráv a stavebných úprav písomne vopred dohodnutých s prenajímateľom, ktoré súvisia s užívaním
predmetu nájmu na dohodnutý účel (ubytovacie a stravovacie a pohostinské služby). Medzi stranami

nebolo sporné, že opravami a stavebnými úpravami žalobcu nebolo zasiahnuté do predmetu nájmu
spôsobom, ktorý by menil povahu predmetu nájmu. Iba v prípade investícií, ktorými sa zhodnotí majetok
prenajímateľa, sa zmluvné strany zaviazali uzatvoriť osobitnú písomnú dohodu. Žiadnym jednoznačným
(konkrétnym) spôsobom nebolo možné odlíšiť stavebné úpravy, na ktoré bola potrebná osobitná forma
schvaľovania obecným zastupiteľstvom, či iba písomná dohoda, ktorej nedostatok formy ju sám o sebe

nerobil neplatnou. Osobitná situácia bola pri prvom zámere opráv a stavebných prác, predkladaným
nájomcom už pri podpise zmluvy a potom predkladaných v ostatných v nasledujúcich rokoch. Okresný
súd vychádzal zo všeobecného výkladového pravidla pre zmluvy, ktoré sa majú vykladať pokiaľ je to
možné, aby boli platné a nie neplatné. Platnosť zmluvy medzi stranami nebola sporná.

12.Okresnýsúduviedol,žežalobcanespornepísomnýmpodanímzodňa13.7.2012(č.l.11),doručeným
žalovanému 13.7.2012 v listine označenej „Výpoveď zmluvy o nájme nehnuteľnosti uzatvorenej podľa §
663 a nasl. Občianskeho zákonníka“ uviedol, že vypovedá zmluvu o nájme nehnuteľnosti s okamžitou
platnosťou na základe nedodržania zmluvných podmienok v Čl. V. bod 13. s tým, že žiadna z
dohodnutých revízií a opráv nebola uskutočnená do deklarovaného termínu, z čoho vznikli závady, ktoré

sú nezlučiteľné s predmetom podnikania. Žalobca konkretizoval nedokončenie opráv strechy, z ktorej
zatieklo do 5 izieb, neboli odstránené závady elektrického charakteru, sprchovací kút, batéria, ktoré sú
pod napätím 220V, zásuvky a spínače, v ktorých dochádza k neustálym skratom, v hlavnej rozvodovej
skrini sú napojené cudzie káble, bleskozvody sú nefunkčné. Žalobcovi neboli doručené žiadne revízne
správy, na základe ktorých by sa dala spustiť prevádzka hotela v ubytovacej a reštauračnej časti.

Nedodržaním zmluvných podmienok zo strany prenajímateľa nájomcovi vznikli obrovské škody a straty,
preto žiada o vrátenie investícií do rekonštrukcie hotela, ktorá bola podmienená podľa Čl. V. bod 6.,
a tiež o vyplatenie ušlého zisku, ktorý vypočíta a predloží po dohode s právnikom. Túto čiastku žiada
uhradiť do 30 dní od ukončenia nájomného vzťahu.

13. Okresný súd poukázal na to, že každá zmluva uzavretá na dobu neurčitú môže byť vypovedaná
bez uvedenia dôvodu (§ 582 Občianskeho zákonníka, § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka). Občiansky
zákonník obsahuje osobitnú úpravu vypovedania zmluvy o nájme uzavretej na dobu neurčitú (§
677). Každú zmluvu o nájme uzavretú na dobu neurčitú možno vypovedať. V zmluve si jej účastnícidohodli navyše dôvody výpovede (Čl. IV. bod 2.2.) a osobitnú výpovednú lehotu šesť mesiacov.
Žalobcatvrdilskončenienájmuvýpoveďouažalovanýakceptovalskončenienájmuvýpoveďou.Platnosť
výpovede (jednostranného právneho úkonu žalobcu - nájomcu) nebola medzi stranami sporná. Vo

vzťahu k výpovedi žalobcu okresný súd považoval za potrebné uviesť, že zásada zmluvnej voľnosti
umožňuje subjektom obchodnoprávnych vzťahov realizovať vlastné predstavy a zámery v súlade s
ich individuálnymi záujmami a potrebami. V prvom rade platí, čo si zmluvné strany medzi sebou
dohodli. V zmysle nálezu Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 184/2015 zo dňa 26.8.2015 porušenia
Ústavou Slovenskej republiky zaručených základných práv sa všeobecný súd dopustí aj vtedy, pokiaľ

formalistickým výkladom noriem podústavného práva odoprie autonómnemu prejavu vôle zmluvných
strán dôsledky, ktoré zmluvné strany takým prejavom zamýšľali vo svojej právnej sfére vyvolať.

14. Súd prvej inštancie uviedol, že žalovaný nesporne listom zo dňa 17.7.2012, doručeným žalobcovi
17.07.2012 (č.l. 31) vyzval žalobcu, aby vypratal predmet nájmu, vydal kľúče od predmetu nájmu
a protokolárne ho odovzdal prenajímateľovi do 19.7.2012 o 15.00 hod.. Obec vyzvala žalobcu na

okamžité ukončenie stavebných úprav a opráv predmetu objektu, lebo odo dňa podania výpovede ho
užíva bez právneho titulu a stavebnú činnosť na ňom vykonáva neoprávnene. Finančné usporiadanie
vzťahu bude riešené obcou na základe znaleckého posudku. Listom zo dňa 23.7.2012, doručeným
žalobcovi dňa 25.7.2012 (č.l. 32), žalovaný oznámil žalobcovi, že obecné zastupiteľstvo nesúhlasilo
so žalobcom navrhnutým termínom vypratania 15.8.2012 a oznamuje termín vypratania do 31.7.2012.

Listom zo dňa 26.7.2012, doručeným žalobcovi 31.7.2012, vyzval žalovaný žalobcu, aby do 10 dní od
doručenia predložil Obci Vavrišovo doklady, preukazujúce dodanie tovarov a služieb, súpis vykonaných
prác na predmete nájmu v rozsahu objednávky, zmluvy o dielo alebo inej zmluvy, dodacie listy, faktúry
a súpis vykonaných prác - úplný a podrobný. Listom zo dňa 1.8.2012 žalovaného žalobcovi, riešili
zmluvné strany náhradu škody poškodením vecí žalobcu po zatečení strechy, ktorá nie je predmetom

tohto súdneho sporu. Termín vypratania predmetu nájmu bol určený na 6.8.2012 o 10.00 hod.. Z
vyššie uvedených listín vyplývala akceptácia ukončenia nájomného vzťahu doručením výpovede zmluvy
o nájme ku dňu 13.7.2012, čo vyplynulo z rokovania obecného zastupiteľstva, ktoré nesúhlasilo so
zmenoudátumuodovzdanianehnuteľnostínavrhnutoužalobcom.Anijednazozmluvnýchstránnetvrdila
zánik nájmu až uplynutím v zmluve dohodnutej výpovednej lehoty 6 mesiacov. Žiadna zo strán sporu

netvrdila iný titul zániku zmluvy ako výpoveď (napr. odstúpenie do zmluvy, dohodu). Predmetom sporu
medzi stranami nebola neplatnosť výpovede, prípadne spor o dátume zániku zmluvy vo vzťahu k
plynutiu výpovednej lehoty. Z vyššie uvedeného však vyplývala aj vedomosť žalovaného o stavebných
úpravách vykonávaných na predmete nájmu a žiadal v nich nepokračovať ku dňu vypovedania zmluvy.
Neoprávnenosť stavebných úprav bola vytknutá iba v súvislosti k stavebným úpravám po doručení

výpovede.

15. Okresný súd poukázal na to, že predmetom sporu sú nároky žalobcu po zániku zmluvy o nájme
výpoveďou podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V zmluve o nájme sa prenajímateľ nezaviazal
na úhradu nákladov nájomcovi za vykonané zmeny na predmete nájmu. Okresný súd vyhodnotil, že

prenajímateľ dal súhlas žalobcovi na vykonávanie zmien na predmete nájmu. Preukázateľne bol v
dispozičnej sfére žalovaného prvý zámer opráv a stavebných prác predložený žalobcom pri podpisovaní
zmluvy, čo bolo výslovne v zmluve uvedené v Čl. V. bod 6. zmluvy a vyplývalo aj z výpovedí strán
sporu (štatutára žalovaného a žalobcu). Žalovaný žalobcovi čiastočne plnil. Žalovaný formálne nesplnil
povinnosť schváliť prvý zámer opráv a stavebných prác v obecnom zastupiteľstve, ktorý mu bol

predložený žalobcom pri podpise zmluvy v lehotách, v ktorých sa v zmluve zaviazal a zmluva neriešila
situáciu, keď sa žalovaný - prenajímateľ nevyjadrí k prvému zámeru opráv a stavebných prác, či
neschváli prvý zámer opráv a stavebných prác. Podľa okresného súdu žalobca nezodpovedá za
vnútornú činnosť žalovaného, ak sa riadi jeho pokynom, resp. správaním, ktoré možno vyhodnotiť ako
súhlas so začatím vykonávania opráv a stavebných prác, podľa obom stranám známeho prvého zámeru

opráv a stavebných prác ku dňu uzavretia zmluvy. Žalovaný až po doručení výpovede zmluvy vyzval
žalobcu na ukončenie stavebných prác na predmete nájmu odo dňa doručenia výpovede. Žalovaný s
predloženým zámerom žiadnym spôsobom nevyjadril nesúhlas (do 10 dní od uzavretia zmluvy a ani
neskôr). Nehnuteľnosť žalovaného sa nachádza v obci, práce vykonávané žalobcom boli zjavné. V
zmluve bolo dohodnuté, že žalobca - nájomca okrem bežnej údržby a opráv bude vykonávať stavebné

úpravy (písomne vopred dohodnutých s prenajímateľom), ktoré súvisia s užívaním predmetu nájmu
na dohodnutý účel. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky tieto práce bude zabezpečovať nájomca na
vlastné náklady, čomu zodpovedala dohodnutá výška nájmu. Nárokom žalobcu v tomto konaní neboli
ním vynaložené náklady za stavebné práce, ale zhodnotenie nehnuteľnosti žalovaného. Nájomný vzťahskončil výpoveďou v krátkej dobe po uzavretí nájomnej zmluvy na dobu neurčitú. Stavebné práce
vykonané žalobcom neboli v rozpore s účelom nájmu (ubytovacie, stravovacie služby a pohostinská
činnosť).

16. Okresný súd uzavrel, že žalobca - nájomca nemohol oprávnene žiadať a byť úspešný pri uplatňovaní
priamych nákladov za stavebné práce na predmete nájmu, lebo mu vznikol iba nárok podľa § 667 ods.
1 Občianskeho zákonníka (s prihliadnutím na spôsob ukončenia nájomného vzťahu). Stavebné práce
(materiál a výkony) sa premietli do zvýšenia hodnoty predmetu nájmu ku dňu vypovedania zmluvy o

nájme, ktorý bol dňom ukončenia stavebných prác. Inak povedané, stavebnou činnosťou žalobcu sa
zhodnotila nehnuteľnosť žalovaného. Súčasným uplatňovaním 1. nákladov na stavebné úpravy a 2.
zhodnotenia predmetu nájmu by došlo k duplicite plnenia. Rozhodujúcim pre posúdenie nároku žalobcu
bol spôsob zániku zmluvy - výpoveď, ktorý je jednostranný právny úkon žalobcu a ten bol prejavom vôle
žalobcu.

17. Okresný súd poukázal na to, že žalovaný predložil zápisnice z rokovaní obecného zastupiteľstva
Obce Vavrišovo od 21.3.2012 do 7.11.2012 (č.l. 163). Obecné zastupiteľstvo Uznesením č. 17/2012
zo dňa 16.4.2012 schválilo zmluvu o nájme. Uznesením č. 18/2012 zo dňa 30.4.2012 obecného
zastupiteľstva, bola schválená zmena zmluvy (návrhu) o nájme (pred jej uzavretím). Obecné
zastupiteľstvo dňa 13.6.2012 schválilo rozpočtové opatrenie č. 1/2012 na revízie v sume 780 Eur, keďže

pri revízii komína v hoteli bolo zistené, že nespĺňa podmienky bezpečného užívania a bol vydaný zákaz
užívania komína, neboli vykonané revízie na plynové kotly a horáky, elektriny, bleskozvodu, vrátane
opráv elektriny, bleskozvodu a osadenia snehových zábran a zvodov, vybavených hasiacimi prístrojmi,
výmeny plynového kotla, ktoré sa po predchádzajúcich revíziách neodstraňovali. Predmetom rokovania
obecného zastupiteľstva dňa 20.6.2012 bolo dokončenie vikierov na hoteli s osadením parapetov.

Predmetom konania obecného zastupiteľstva z 9.7.2012 až 11.7.2012 bolo aj zamoknutie podkrovných
izieb v hoteli po búrke v časti strechy, oddialenie revízie elektriky - elektriny s tým, že sú vykonané revízie
plynových spotrebičov, komínov a budú vykonané revízie tlakových nádob. Poslanci boli oboznámení, že
nájomcasiuplatňujeušlýziskanáhraduškody,spôsobenúzatečenímdoobjektu.Obecnézastupiteľstvo
súhlasilo s náhradou priamej škody, spôsobenej zatečením zo strechy, na základe preukázateľne

vynaložených nákladov, s úpravou nájomnej zmluvy k termínom odstránenia nedostatkov, vyplývajúcich
z revíznej správy elektrických zariadení, ktoré vzhľadom na ich nepredvídateľný rozsah v čase odpisu
zmluvy nebolo možné odstrániť v celom rozsahu v pôvodne dohodnutom termíne, so záväzkom
prenajímateľa vykonať najbližšie následné revízie a odborné prehliadky na svoje náklady, so záväzkom
prenajímateľa na vlastné náklady opraviť pôvodnú časť strechy, vikiere v rozsahu, aby nedochádzalo k

ďalšiemu zatekaniu, prostredníctvom odbornej firmy, so záväzkom prenajímateľa poskytnúť súčinnosť
a pomoc pri riešení prípojky a konzultovať náhradu škody ušlého zisku v prípade odstúpenia od zmluvy,
čo bolo aj obsahom Uznesenia č. 42/2012 zo dňa 11.7.2012. Najmä však pri ohliadke hotela bolo
konštatované, že nájomca nemá pripravený interiér a exteriér na prevádzku (nie sú ukončené maľby
stien na chodbách a schodišti, v miestnosti pri kotolni, jedálni, obklady v sociálnych zariadeniach,

podlahy v izbách, nie je upratané, v kuchyni nie je namontovaný odsávač pár, v okolí objektu je uložený
stavebný materiál), čo priamo nesúviselo so škodou spôsobenou zatečením strechy, ale realizáciou
prvého zámeru opráv a stavebných prác žalobcu. Predmetom rokovania obecného zastupiteľstva
zo dňa 20.7.2012 bolo doručenie výpovede s okamžitou platnosťou z nájmu žalobcom žalovanému.
Uznesením č. 45/2012 z 20.7.2012 bolo obecným zastupiteľstvom určené odovzdanie predmetu nájmu

do 31.7.2012. Uznesením č. 44/2012 z 20.7.2012 bol schválený (nový) zámer nakladania s obecným
majetkom - dlhodobý prenájom objektu Športhotel Vavrišan (bývalý predmet nájmu). Žalovaný vyzval
žalobcu listom zo dňa 5.4.2013 (č.l. 105) na predloženie prehľadu investícií do 15 dní od doručenia
výzvy. Žalobca predložil obci 30.4.2013 (č.l. 106 a nasl.) prehľad vynaložených investícií (č.l. 107 - 147),
vrátane fotokópií dokladov o platení.

18. Okresný súd konštatoval, že sporné medzi stranami sporu bolo najmä v akom rozsahu vykonal
žalovaný rekonštrukciu predmetu nájmu, či skutočne vynaložil ním tvrdené a dokladované náklady a
kvalita prevedených prác. Vzhľadom na právne posúdenie veci predmetom dokazovania bolo zistenie
protihodnoty,oktorúsahodnotapredmetunájmuzvýšila,určenánazákladeznaleckéhoposudkusúdom

ustanoveného znalca.

19. Súd prvej inštancie poukázal na to, že žalovaný predložil súdu Znalecký posudok č. 50/2012
Ing. Mariána Majerčiaka na stanovenie všeobecnej hodnoty Športhotela (č.l. 246-289) pre účelyprevodu, vyhotovený dňa 27.4.2012. Znalec určil všeobecnú hodnotu stavby 233.180,66 Eur a pozemku
16.887,04 Eur, spolu 250.000 Eur. Žalovaný predložil súdu listinu označenú „Odborné písomné
vyjadrenie č. 6/9/2012“ Ing. Jána Hlinu, znalca z odboru stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby

(č.l. 104), v ktorom sa uvádza, že na objekte hotela bola vykonaná výmena strešnej krytiny v
časti strechy, ktoré hodnotenie nie je predmetom posudku; ďalej boli vymenené otvorové prvky -
okná a balkónové dvere, realizované povrchové úpravy v interiéry hotela na zvislých a vodorovných
konštrukciách. Ing. Ján Hlina vychádzal z fotodokumentácie ním zabezpečenej, ohliadky objektu pre
posúdenie kvality prevedených prác. V závere svojho vyjadrenia uviedol, že práce boli realizované

bez správneho návrhu a správneho technologického postupu. V objekte nie je jediná konštrukcia,
na ktorej bola realizovaná práca, ktorá by spĺňala na ňu kladené požiadavky a mohla plniť svoju
funkciu. Povrchové úpravy v sociálnych zariadeniach a izbách, ako aj v ostatných miestnostiach, kde
boli realizované, sú nesprávne technologicky realizované a nespĺňajú požiadavky kladené vyhláškou
Ministerstva zdravotníctva č. 505/2002, v ktorej sa stanovujú najnižšie hygienické požiadavky na byty v
bytových domoch, hygienické požiadavky na ubytovacie zariadenie a náležitosti ubytovacích zariadení.

Detaily vyhotovenia sú neakceptovateľné, napr. pri povrchových úpravách stien za vykurovacími
telesami alebo v spojitosti so zariaďovacími predmetmi. V spojitosti s rekonštrukciou boli znefunkčnené
sociálne zariadenia, kúrenie. Hodnota prevedených prác je nulová a majiteľovi naopak vznikli dodatočné
náklady a opravu a sfunkčnenie objektu pre svoj účel, ako hotel. K otvorovým prvkom z plastu nebol
dodaný certifikát, ich posúdenie bude v prípade potreby riešené osobitným posudkom v spojitosti

s ich kontrolou certifikovanou skúšobňou. Dňa 27.11.2018 predložil žalovaný súdu listinu označenú
„Odborné vyjadrenie č. 16/2018“ znalca z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, Ing. Jána
Hlinu, zo dňa 26.11.2018 s tým, že v závere listiny označenej „Odborné vyjadrenie“ na otázku posúdenia
prevedenia kvality a množstva prác, vykonaných na objekte Športhotela žalobcom v súvislosti so
znaleckým posudkom 77/2018 Ústavu stavebnej ekonomiky, s. r. o. uviedol, že na strane 8 znaleckého

posudku Ústav stavebnej ekonomiky, s. r. o. uvádzal, že bolo obtiažne určiť hodnotu stavebných
prác vzhľadom k stavu, že objekt je po celkovej prestavbe, ktorú napriek tomu súdom ustanovený
znalec stanovil, nezaoberajúc sa kvalitou a technologickým prevedením väčšiny povrchových úprav, čo
nebolo jeho úlohou, ale čo je podstatné. Pri ohliadke 5.9.2012 v čase, keď boli tzv. stavebné práce už
realizované, bolo nutné konštatovať, že práce na povrchových úpravách boli realizované nekvalitne a

bezsprávnehotechnologickéhopostupu.Stenyneboliopatrenépenetračnýmnáteromvploche3.018,11
m2, v objekte nebola jediná konštrukcia, na ktorej by bola realizovaná povrchová úprava, ktorá by splnila
požiadavky na ňu kladené, aby mohla plniť svoju funkciu. Povrchové úpravy v sociálnych zariadeniach,
chodbách a ostatných miestnostiach nemala správne technologické prevedenia a nespĺňali požiadavky
kladené vyhláškou. Detaily vyhotovenia pri povrchových úpravách stien za vykurovacími telesami boli

neakceptovateľné. Hodnota prevedených prác bola nulová.

20. Okresný súd obranu žalovaného vyhodnotil tak, že všetky podklady, ktoré boli strany schopné
predložiť do ustanovenia súdneho znalca (dôkazy v spise, prípadne súčinnosť na základe výzvy znalca)
resp. vypracovania znaleckého posudku súdneho znalca mal znalec k dispozícii (teda aj tie, ktoré mal

Ing. Ján Hlina). Odborné vyjadrenie v zmysle § 206 CSP vyžiada na návrh súd (nie strana sporu),
ak je potrebné posudzovať skutočnosti, na ktoré treba odborné znalosti. Výsluch Ing. Jána Hlinu ako
svedka okresný súd nepovažoval za potrebný vykonať. Svedok vypovedá predovšetkým, čo vnímal
svojimi zmyslami t. j. k spornej skutkovej skutočnosti (napr. čo videl, počul). Výsluch svedka svojím
účelom nemôže nahradiť výsluch znalca t. j. k odborným znalostiam. Preto už v štádiu po podaní

znaleckého posudku súdom ustanoveného znalca okresný súd nepovažoval za potrebné vykonávať
ďalšie dokazovanie výsluchmi svedkov navrhnutých žalovaným (k stavu predmetu nájmu po skončení
nájmu).

21. Súd prvej inštancie poukázal na to, že uznesením zo dňa 17.10.2017, sp. zn. 9Cb/161/2012 (č.l.

402) nariadil znalecké dokazovanie a ustanovil súdneho znalca znaleckú a expertíznu organizáciu
Ústav stavebnej ekonomiky, s.r.o., so sídlom v Bratislave 821 09, Miletičova 21, IČO: 36 746 916, na
určenie hodnoty stavebných prác vynaložených žalobcom, ako nájomcom, na zmenu predmetu nájmu v
období od 30.4.2012 do 13.7.2012, na základe dôkazov v spise, najmä výpovedí strán sporu, účtovných
dokladov, fotodokumentácie na CD (1). Určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k 30. 4. 2012, pred

vykonaním stavebných prác a úprav zo strany žalobcu a určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k 13.
7. 2012, po vykonaní stavebných prác zo strany žalobcu, ako nájomcu (zhodnotenie nehnuteľnosti
v období od 30.4.2012 do 13.7.2012) na základe dôkazov v spise, najmä výpovedí strán, účtovných
dokladov, fotodokumentácie na CD (2). Podľa znaleckého posudku č. 77/2018 zo dňa 26.7.2018 (č.l.420-490) súdny znalec na otázku č. 1 uviedol v závere odpoveď, že hodnota stavebných prác a
dodávok realizovaných na objekte budovy bývalého Športhotela za použitia vlastnej databázy cien a
smerných orientačných nástrojov spoločnosti CENEKON, a.s., Bratislava, ktoré reprezentujú obvyklú

cenu v danom čase a v danom mieste, bola hodnota vynaložených prác 20.691,79 Eur bez DPH, t. j.
24.830,15 Eur s DPH. V odpovedi na otázku č. 2 v závere súdny znalec uviedol, že všeobecná hodnota
nehnuteľnosti predmetu nájmu k 30.4.2012 bola 235.000 Eur a k 13.7.2012 bola 257.000 Eur, teda
rozdiel - zhodnotenie predstavuje 22.000 Eur. Iný znalecký posudok (súkromný) predložený nebol, ktorý
by vyvolal pochybnosti o znaleckom posudku súdom ustanoveného znalca.

22. Okresný súd konštatoval, že základom pre posudzovanie nároku bolo posúdenie nárokov,
vyplývajúcich zo skončenia nájmu. Predmetom nájmu bola nehnuteľnosť, pozostávajúca zo stavby
(budovy) a pozemku. Ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka upravuje zmeny na predmete nájmu
len so súhlasom prenajímateľa A/ úhrada nákladov nájomcu po skončení nájmu, len ak sa na to zaviazal
prenajímateľ, ktoré náklady nájomcu sú znížené o znehodnotenie v dôsledku užívania nájomcom

Možnosť A) nie je tento prípad, lebo prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov nájomcu. Možnosť
B) prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale sa nezaviazal na úhradu nákladov nájomcu, vtedy má nárok
na protihodnotu zvýšenia hodnoty veci (predmetu nájmu), po skončení nájmu. Predmet nájmu nebol a
nemohol byť užívaný prenajímateľom (na určený účel), lebo rekonštrukcia nebola ukončená. Možnosť C)
zmeny bez súhlasu prenajímateľa predstavujú povinnosť bývalého nájomcu uviesť veci na svoje náklady

do predošlého stavu, čo nie je tento prípad. To, že pre zmenu určenia účelu budovy (z hotela na bytový
dom) a jej predaj, nemali zmeny vykonané žalobcom na predmete nájmu pre žalovaného hospodársky
význam, nemenilo podstatu súdneho sporu, či nároku žalobcu.

23.Okresnýsúduzavrel,žepôvodnebolažalovanásuma40.000Eur.Keďžepozačatíkonaniažalovaný

čiastočne plnil, žalobca zobral žalobu späť v časti 9.115,91 Eur (žalovaný mu dňa 13.12.2013 túto
sumu zaplatil vo vzťahu k stavebným prácam na predmete nájmu počas doby nájmu - okná), okresný
súd uznesením zo dňa 21.5.2014, č. k. 9Cb/161/2012-303 konanie v časti o zaplatenie 9.115,91 Eur
zastavil s tým, že o trovách konania bude rozhodnuté v konečnom rozhodnutí vo veci samej. Predmetom
sporu ostalo zaplatenie istiny 30.884,09 Eur s príslušenstvom (s úrokom z omeškania 8,75 % ročne

od 15.08.2012 do zaplatenia). Podľa okresného súdu nebolo možné neprihliadnuť na túto sumu, lebo
zhodnotenie nehnuteľnosti zahŕňa rekonštrukciu v časti okien, ktorú znalec zohľadnil pri posudzovaní
jej stavu pre účely posúdenia jej zhodnotenia. Na pojednávaní 28.11.2018 zobral žalobca žalobu späť v
časti istiny 3.972,02 Eur vo vzťahu „k cene stavebných prác“ (č.l. 519, 525/rub - 6. strana zápisnice) v
znaleckom posudku s tým, že zo znaleckého posudku vyplývala výška vynaložených nákladov zo strany

žalobcu (škoda je vyčíslená, ako to, o čo sa majetok žalobcu zmenšil v dôsledku porušenia zmluvných
povinností a ukončenia zmluvy o nájme). Žalobca vychádzal z ceny stavebných prác podľa znaleckého
posudku 24.830,15 Eur, k tomu pripočítal svoje náklady na pohonné hmoty (1.975,92 Eur) a náklady na
deratizáciu (100 Eur) a tak dospel k sume 26.906,07 Eur. Rozdiel tejto sumy a sumy 30.884,09 Eur je
3.978,02 Eur, v ktorej zobral žalobu späť. Žalovaný neprejavil nesúhlas s čiastočným späťvzatím žaloby,

preto okresný súd konanie v časti istiny 3.978,02 Eur zastavil (§ 145 a nasl. CSP). Predmetom konania
zostalozaplatenieistiny26.906,07Eursúrokomzomeškania8,75%ročneod15.08.2012dozaplatenia.

24. Okresný súd uplatnený nárok žalobcu posúdil za aplikácie ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho
zákonníka vychádzajúc z toho, že prenajímateľ dal súhlas so zmenou na predmete nájmu nájomcovi,

ale sa nezaviazal na úhradu nákladov nájomcu, vtedy má nájomca nárok na protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota veci (predmetu nájmu). Na zvýšenie hodnoty veci mali vplyv zmeny na veci
vykonané žalobcom počas doby nájmu. Preto okresný súd musel prihliadnuť aj k tomu, čo bolo plnené
žalovanýmžalobcovipozačatíkonanianasúdevsúvislostisplnenímžalobcu.Celkovýoprávnenýnárok
žalobcu (protihodnota zvýšenia hodnoty veci žalovaného) bol 22.000 Eur. Žalovaná suma bola pôvodne

40.000 Eur. Žalovaný žalobcovi už čiastočne plnil 9.115,91 Eur (22.000 - 9.115,91 = 12.884,09), preto
je žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi istinu 12.884,09 Eur titulom protihodnoty, o čo sa zvýšila hodnota
veci (predmetu nájmu) s úrokom z omeškania. Omeškanie mohlo nastať až po uplatnení konkrétneho
peňažného nároku žalobcom od žalovaného, ktoré je totožné s predmetom súdneho sporu. Okresnému
súdu bola výška uplatneného nároku oznámená (doručená) až 19.10.2012 (č.l. 21). Do dispozičnej sféry

žalovaného sa žaloba dostala dňa 14.8.2013 (č.l. 98/rub s predvolaním na pojednávanie, až keď bolo
rozhodnutéonávrhunaoslobodenieodsúdnychpoplatkov).Najskôrmoholžalovanýplniťnanasledujúci
deň 15.8.2013 a do omeškania sa dostal najskôr až ďalší deň 16.8.2013. Výška úroku z omeškania
žalovaná žalobcom nebola vyššia, než žalobcovi podľa platných právnych predpisov patrí (tak ako jeuvedené vo výroku rozsudku a podľa právnych predpisov citovaných v odôvodnení rozsudku § 369
Obchodného zákonníka, § 3 ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z.). Predmetom sporu ostala suma
26.906,07 Eur (40.000 - 9.115,91 - 3.972,02 = 26.906,07 Eur). Vo zvyšnej časti prevyšujúcej oprávnený

nárok žalobcu 14.021,98 Eur okresný súd žalobu zamietol (26.906,07 - 12.884,09 = 14.021,98) a
zamietol žalobu aj v časti úrokov z omeškania zo zamietnutej istiny a úrokov z omeškania 8,75% od
15.8.2012 do 15.8.2013 z istiny.

25. Pokiaľ na svoju obranu použil žalovaný kompenzačnú námietku (odsek 5. odôvodnenia rozsudku),

podloženú znaleckým posudkom súdnej znalkyne Ing. Aleny Pethöovej č. 3/2014 zo dňa 20.2.2014 (č.l.
181-239), ktorá vyčíslila náklady na opravu a stavebné úpravy žalobcu (v období od 30.4.2012 - do
13.7.2012) uvedením do pôvodného stavu na 11. 279,95 Eur a náklady na odstránenie nedostatkov
vykonaných stavebných prác vo výške 1.332,15 Eur (ceny sú uvedené s DPH), tak okresný súd
uviedol, že žalovaný netvrdil skutočné vynaloženie nákladov, ale iba hodnotu potrebnú na uvedenie
nehnuteľnosti do pôvodného stavu a odstránenie nedostatkov prác vykonaných žalobcom. Tento nárok

nebol oprávnený a ani preukázaný. Nebolo sporné, že zo strany žalovaného neboli vynaložené žiadne
skutočné náklady na uvedenie bývalého predmetu nájmu do pôvodného stavu, či opravy. Medzi stranami
nebolo sporné, že následne bola nehnuteľnosť predaná a zmenil sa jej účel (z hotela na bytový
dom). Obecné zastupiteľstvo 30.12.2013 prerokovalo predaj bývalého predmetu nájmu Športhotela
za účelom prestavby na byty, na základe ponuky Stavoindustrie Liptovský Mikuláš, a.s. Podľa výpisu

z listu vlastníctva č. 1811, Okresného úradu Liptovský Mikuláš, odbor katastrálny okres Liptovský
Mikuláš, obec Vavrišovo, katastrálne územie Vavrišovo je vlastníkom bývalého predmetu nájmu (stavby
súpisné číslo 280 na parcele č. 1097/2 (Športhotel), ako aj pozemku parcelné číslo 1097/2 vo výmere
1 336 m2 - zastavané plochy a nádvoria), Stavoindustria Liptovský Mikuláš, a. s. titulom kúpnej
zmluvy na základe povoleného vkladu V 464/2014 zo dňa 3.3.2014 (č.l. 300). Žalovanému žiadna ním

tvrdená škoda nevznikla. Žiadne náklady vynaložené neboli. Išlo iba o hypotetické vyčíslenie možných
nákladov. Predmetom kompenzačnej námietky nebola zmena hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku
zásahov žalovaného, ale iba vyčíslenie nákladov na uvedenie do pôvodného stavu a vyvolaných opráv
- odstránenie nedostatkov, preto okresný súd ďalšie dokazovanie k tejto skutočnosti nevykonal (výsluch
štatutára kupujúceho).

26. O náhrade trov konania okresný súd rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP v spojení s § 262 ods. 1
CSP podľa pomeru úspech vo veci. Pôvodne bola žalovaná suma 40.000 Eur, keďže po začatí konania
na súde žalovaný čiastočne plnil, žalobca zobral žalobu v časti späť 9.115,91 Eur (procesne v tejto
časti zavinil zastavenie konania žalovaný, teda nešlo o neúspech žalobcu). Po vyhotovení znaleckého

posudku zobral žalobca žalobu v časti späť 3.972,02 Eur. Z pôvodne žalovanej sumy 40.000 Eur a
dôvodného nároku žalobcu 22.000 Eur bol úspech žalobcu 55% a žalovaného 45% (1% zo 40.000 je
400; žalobca 22.000 : 400 = 55%; žalovaný 18.000 : 400 = 45%; 55% + 45% = 100%; 55%-45%=10%).
Pomer úspechu žalobcu je 10%.

27. Proti tomuto rozsudku, a to výroku III., ktorým bola žaloba vo zvyšnej časti istiny 14.021,98 Eur s
príslušenstvom a úrokmi z omeškania zamietnutá a výroku IV., ktorým žalobcovi bol priznaný nárok na
náhradu trov konania od žalovaného 10%, v zákonnej lehote podal odvolanie žalobca prostredníctvom
zástupcu z dôvodov podľa ustanovenia § 365 ods. 2 písm. f) a h) CSP. Namietal, že súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a že rozhodnutie súdu

prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Žalobca poukázal na odsek 18.
odôvodnenia rozsudku, v ktorom sa uvádza, že nárokom žalobcu v tomto konaní nie sú ním vynaložené
náklady za stavebné práce, ale zhodnotenie nehnuteľnosti žalovaného. Zároveň okresný súd uviedol,
že súčasným uplatňovaním nákladov na stavebné úpravy a zhodnotenie predmetu nájmu by došlo k
duplicite plnenia. Tento záver okresného súdu žalobca považoval za nesprávny, pretože predmetom

konania je nárok na zaplatenie peňažnej sumy, posúdenie tohto nároku ako nákladov za stavebné
práce, alebo zhodnotenie nehnuteľnosti je právnym posúdením tohto nároku súdom. Súd nie je viazaný
právnym posúdením nároku žalobcom a už vôbec nemôže dôjsť k duplicite plnenia, pretože by súd nárok
nepriznal dvakrát, ale priznal by ho z dvoch rôznych právnych dôvodov. Súdu nič nebránilo uplatnený
nárok právne posúdiť v časti ako protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu a zvyšnú

časť ako náhradu škody. Takéto posúdenie je podľa žalobcu v súlade so zákonom, ako aj judikatúrou
súdov.28. Podľa žalobcu na posúdenie časti uplatneného nároku v časti o zaplatenie sumy 14.021,98
Eur ako nároku na náhradu škody podľa ustanovenia § 420 Občianskeho zákonníka sú splnené
všetky zákonom vyžadované predpoklady. Porušenie povinnosti zo strany žalovanej ako prenajímateľa

nebolo medzi stranami sporné a bolo preukázané vykonaným dokazovaním. Prenajímateľ porušil
povinnosť podľa Čl. V. bod 13. nájomnej zmluvy zabezpečiť revízie a odborné skúšky technických
zariadení do 30 dní od účinnosti zmluvy nedostatky a závady z nich vyplývajúce odstrániť najneskôr
do 15.06.2012. Rovnako prenajímateľ porušil povinnosť zabezpečiť opravu časti strechy najneskôr
do 15.06.2012. Porušenie oboch povinností preukazujú vyjadrenia a výsluch oboch strán konania.

Porušenie povinnosti zabezpečiť opravu časti strechy bolo preukázané a okresnému súdu známe z jeho
činnosti, z konania sp. zn. 9Rob/133/2012, kde bola zo strany žalobcu od žalovanej vymáhaná škoda,
spôsobená žalobcovi dňa 04.07.2012 zatečením strechy na predmete nájmu - Športhoteli Vavrišovo,
kde tento spor sa skončil úhradou škody zo strany žalovaného. Porušenie povinnosti preukázala aj
zápisnica z obecného zastupiteľstva žalovanej zo dňa 09.07.2012, bod 2. kde starosta informoval
o písomnej výzve zhotoviteľovi rekonštrukcie strechy na odstránenie nedostatkov a odovzdanie diela.

Porušenie povinnosti zabezpečiť revízie a odborné skúšky technických zariadení do 30 dní od účinnosti
zmluvy bolo preukázané Zápisnicami z obecného zastupiteľstva žalovanej zo dňa 13.06.2012, bod
7. a 09.07.2012, bod 2., z ktorých vyplýva, že revízie neboli do 15.06.2012 vykonané a
vady neboli odstránené. Vznik a výška škody boli preukázané výsluchom strán, žalobcom predloženými
listinnými dôkazmi, znaleckým posudkom Ústavu stavebnej ekonomiky č. 77/2018, ktorý hodnotu

žalobcom vynaložených stavebných prác (bez výmeny okien) stanovil na sumu 24.830,15 Eur, bez už
uhradenej sumy za výmenu okien vo výške 9.115,91€, čo predstavuje škodu, o ktorú sa jeho majetok
zmenšil. Škodu predstavujú aj náklady na pohonné hmoty vynaložené v súvislosti so zabezpečovaním
stavebných prác a prípravou prevádzky vo výške 1.975,92 Eur, náklady na deratizáciu vo výške 100
Eur, ktoré boli preukázané predloženými pokladničnými dokladmi. Príčinná súvislosť medzi porušením

povinnosti a vznikom škody bola preukázaná, vyplývala z výpovede zmluvy o nájme zo dňa 13.07.2012,
nájomnej zmluvy zo dňa 30.04.2012 a výsluchu strán. Žalobca poukázal na to, že z nájomnej zmluvy
zo dňa 30.04.2012, Čl. III., bod 1. a Čl. V. bod 6. vyplývalo, že cena nájmu bola určená len vo výške
1.200 Eur ročne, garantovaná na obdobie dvoch rokov s ohľadom na cenu opráv, udržiavacích prác a
stavebných úprav. Z Výpovede zmluvy o nájme zo dňa 13.07.2012 vyplývalo, že dôvodom ukončenia

nájmu žalobcom bolo porušenie povinnosti žalovanej ako prenajímateľa zabezpečiť revízie a opravy
do termínu určeného zmluvou o nájme. Z vyššie uvedených listín vyplývala príčinná súvislosť medzi
porušením povinností žalovanej ako prenajímateľa, v dôsledku ktorých žalobca vypovedal zmluvu o
nájme a vznikom škody. Náklady na opravy, udržiavacie práce a stavebné úpravy mali byť podľa
nájomnej zmluvy kompenzované nižšou výškou nájmu počas doby najmenej dvoch rokov. Náklady

na opravy, udržiavacie práce a stavebné úpravy by sa žalobcovi pri trvaní nájmu kompenzovali vo
vyšších výnosoch z využívania predmetu nájmu na dohodnutý účel na ubytovacie, stravovacie služby a
pohostinské činnosti počas doby najmenej dvoch rokov. Nakoľko však v dôsledku porušenia nájomnej
zmluvyzostranyžalovanéhodošlokukončeniunájomnejzmluvy,nedošlonikdyknaplneniuúčelunájmu
a majetok žalobcu sa zmenšil o sumu vynaložených stavebných prác, nákladov na pohonné hmoty a

deratizáciu. Z uvedených dôvodov navrhol rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom výroku zmeniť
a žalobe vo zvyšnej časti istiny 14.021,98 Eur s príslušenstvom vyhovieť a priznať mu náhradu trov
konania pred súdom prvej inštancie, ako aj trovy odvolacieho konania.

29. K doručenému odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril žalovaný. Napadnutý rozsudok okresného

súdu považoval za vecne správny a s odvolaním žalobcu nesúhlasil. Navrhol, aby odvolací súd
napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil. Žalovaný zotrval na svojich tvrdeniach a prednesoch
v konaní pred súdom prvej inštancie a stotožnil sa s podrobnými argumentmi prvoinštančného súdu,
vrátane jeho precízneho odôvodnenia, ako aj s právnym posúdením veci prvoinštančným súdom.
Okresný súd zhodnotiac vykonané dôkazy náležite zistil skutkový stav, keď žiadne iné nové dôkazy

strany okresnému súdu ani neuviedli - nenavrhli. Okresný súd najmä zistil, že žalobca, v právnom
postavení nájomcu, bol v čase uzavretia Zmluvy o nájme nehnuteľností zo dňa 30.04.2012 podnikateľom
a žalovaný bol samosprávnou územnou jednotkou, že predmetom nájmu podľa Zmluvy o nájme
nehnuteľností zo dňa 30.04.2012 bola budova Športhotela (stavba), súpisné číslo 280, postavená na
parcele C-KN č. 1097/2 v katastrálnom území Q. I., zapísaná na liste vlastníctva č. XXX . a pozemok

parcelné číslo C-KN č. 1097/2 - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 1.336 m2, zapísaný na liste
vlastníctva č. XXX (vtedy vedenom Katastrálnym úradom Žilina, Správou katastra Liptovský Mikuláš), že
účelom nájmu (dohodnutého na dobu neurčitú) bolo podľa zmluvy o nájme vykonávanie podnikateľskej
činnosti nájomcu v predmete podnikania - ubytovacie, stravovacie služby a pohostinské činnosti a žepodľa obsahu zmluvy o nájme bolo možné nájom skončiť výpoveďou jednej zo zmluvných strán s
tým, že výpovedné dôvody boli dohodnuté ako: „nedodržanie alebo porušenie zmluvných podmienok
dohodnutých zmluvou“. Okresný súd správne ustálil, že zmluva o nájme nehnuteľností sa spravuje

ako zmluvný typ podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka a v ostatnom, že sa vzťahy účastníkov
zmluvy spravujú podľa § 261 a nasl. Obchodného zákonníka. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že
uvedenú zmluvu o nájme vypovedal žalobca, a to jednostranným právnym úkonom „Výpoveďou Zmluvy
o nájme nehnuteľnosti zo dňa 13.07.2012“, doručenou žalovanému dňa 13.07.2012 a nakoľko počas
sporu žalobca zotrvával na tvrdení, že k skončeniu nájmu došlo výpoveďou, čo žalovaný akceptoval,

táto skutočnosť sa stala v zmysle § 151 ods. 1 CSP nespornou. Z uvedeného okresný súd s poukazom
na § 582 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka správne ustálil, že žalobca s prihliadnutím na spôsob
ukončenia nájomného vzťahu nemôže oprávnene žiadať, a teda nemôže byť úspešný pri uplatňovaní
priamych nákladov za stavebné práce na predmete nájmu, keď mu vznikol nárok len podľa § 667 ods.
1 Občianskeho zákonníka. Okresný súd správne konštatoval, že rozhodujúcim pre posúdenie nároku
žalobcu bol prejav jeho vôle ako spôsob zániku zmluvy, a to výpoveď a že súčasným uplatňovaním 1.

nákladov na stavebné úpravy a 2. zhodnotenia predmetu nájmu, by potom došlo k duplicite plnenia.
Žalovaný dodal, že ani v žalobe, ani v doplnku žaloby a ani na vykonaných súdnych pojednávaniach,
nebol uplatňovaný nárok žalobcu z jeho strany nikdy riadnym spôsobom klasifikovaný a že žalobca
žiadne opravy či úpravy na predmete nájmu nikdy konkrétne ani nešpecifikoval. Na pojednávaní
vykonanom dňa 16.09.2013 žalobca tvrdil, že si v konaní uplatňuje nároky len podľa § 667 Občianskeho

zákonníka a aj na ďalšom pojednávaní dňa 09.04.2014 bol nárok zo strany žalobcu klasifikovaný tiež
len podľa § 667 Občianskeho zákonníka. Podľa názoru žalovaného, žalobca účelovo, a to až pred
ukončením sporu na pojednávaní vykonanom dňa 28.11.2018 (keď zistil, že podľa znaleckého posudku
môže mať nárok len na úhradu za zhodnotenie predmetu nájmu - ktorý tak dovtedy aj klasifikoval)
uviedol, že ním uplatňovaný nárok sa má ďalej posudzovať aj ako nárok na náhradu škody spôsobenej

porušením povinností zo zmluvy, avšak spôsob ukončenia zmluvy ani na ten čas nezmenil. Výpoveď
ako spôsob ukončenia nájmu tak zostala v zmysle § 151 ods. 1 CSP medzi stranami sporu nespornou. V
tejto súvislosti žalovaný poukázal na kogentnú úpravu ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ
žalobca tvrdil, že v dôsledku ukončenia zmluvy mu vznikla škoda, ktorú však počas sporu a ani doposiaľ
nikdy riadne nešpecifikoval, žalovaný poukázal na to, že v priebehu konania predložil okresnému

súdu ako dôkazy Odborné písomné vyjadrenie súdneho znalca Ing. Jána Hlinu so záverom, že práce
realizované žalobcom boli vykonané bez správneho návrhu a správneho technologického postupu, že
v objekte nie je jediná konštrukcia na ktorej bola realizovaná práca, ktorá by spĺňala požiadavky na
ňu kladené a mohla plniť svoju funkciu, že povrchové úpravy tak v sociálnych zariadeniach ako aj
v chodbách a ostatných miestnostiach, kde boli realizované, sú nesprávne technologicky realizované

a nespĺňajú požiadavky na ne kladené vyhláškou Ministerstva zdravotníctva SR č. 505/2002, ktorou
sa stanovujú najnižšie hygienické požiadavky na byty v bytových domoch, hygienické požiadavky na
ubytovacie zariadenia a náležitosti ubytovacích zariadení, že detaily vyhotovenia sú neakceptovateľné,
ako napr. pri povrchových úpravách stien za vykurovacími telesami alebo v spojitosti so zariaďovacími
predmetmi, že v spojitosti s realizovanými prácami boli znefunkčnené sociálne zariadenia, ako aj

kúrenie a že hodnota prevedených prác je nulová a že vlastníkovi stavby naopak vznikli dodatočné
náklady na opravu a sfunkčnenie objektu pre svoj účel ako hotel - a teda škoda. Zároveň poukázal
aj na Znalecký posudok číslo 3/2014 vyhotovený znalcom Ing. Alenou Pethöovou, ktorým znalkyňa
stanovila: 1. náklady na opravu stavby a stavebné úpravy (uvedením do pôvodného stavu) sumou
9.399,96 Eur bez DPH (+ 20% DPH 1.879,99 Eur) = 11.279,95 Eur a 2. náklady na odstránenie

nedostatkov sumou 1.100,13 Eur bez DPH (+ 20 % DPH 220,03 Eur) = 1.332.16 Eur, teda celkové
náklady podľa bodu 1. na opravu a stavebné úpravy a podľa bodu 2. na odstránenie nedostatkov sumou
spolu 12.612.11 Eur s DPH, nakoľko práce realizované žalobcom nespĺňali požiadavky na ne kladené
tak, aby mohli plniť svoju funkciu. Podľa žalovaného prvoinštančný súd v odôvodnení napadnutého
rozsudku jasne a výstižne vysvetlil, ktoré stranami predložené dôkazy preskúmal a s akými skutkovými

závermi, citoval tiež právne predpisy, ktoré na prejednávanú vec aplikoval a z ktorých vyvodil svoje
právne závery, ktoré podľa žalovaného vysvetlil zrozumiteľne, v dostatočnom rozsahu a tiež vysvetlil,
prečo sa nestotožnil s tvrdeniami žalobcu. Zistenia okresného súdu nie sú voľnou úvahou, nakoľko
dôkazný postup súdu smerujúci k uvedeným zisteniam je v napadnutom rozsudku podrobne popísaný
a zdôvodnený tak logicky, ako aj vecne, a to presvedčivým spôsobom. Okresný súd riadne popísal

o ktoré dôkazy oprel svoje zistenia a akými úvahami sa pri hodnotení týchto dôkazov riadil, ako to
predpokladá Čl. 15 CSP v spojení s § 191 ods. 1 CSP. Okolnosť, že tento stav žalobcu neuspokojuje
neznamená, že prvoinštančný rozsudok nespĺňa parametre zákonného rozhodnutia, a to len a len z
dôvodov, že okresný súd nerozhodol spor a zároveň neodôvodnil prvoinštančné rozhodnutie podľapredstáv či požiadaviek žalobcu. Pokiaľ žalobca tvrdí, že zvyšná prvoinštančným súdom zamietnutá
časť istiny vo výške 14.021,98 Eur má byť posúdená ako nárok na náhradu škody, a to z dôvodu, že
podľa žalobcu vznik a výška škody boli preukázané výsluchom strán, predloženými listinnými dôkazmi,

tak k tomu žalovaný uvádza, že sa nestotožňuje, nakoľko ich považuje za účelové. Okresný súd jasne
vysvetlil,žežalobažalobcuvčastiozaplatenie14.021,98Eurspríslušenstvomnebolapodanádôvodne,
preto ju zamietol, pričom poukázal na relevantné ustanovenia Občianskeho zákonníka, najmä § 667
Občianskeho zákonníka, ktorý správne interpretoval a vyvodil správne a riadne odôvodnené právne
závery. Odvolací dôvod o nesprávnom právnom posúdení veci je v tomto prípade úplne vylúčený.

30.Žalovanýpoukázalnato,žezákladompreposudzovanienárokužalobcuboloposúdeniejehonároku
vyplývajúceho zo skončenia nájmu podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré zároveň vylučuje
posudzovanie takéhoto nároku ako nároku na náhradu škody. V predmetnej veci prvoinštančný súd
nariadil znalecké dokazovanie a ustanovil súdneho znalca. Podľa Znaleckého posudku č. 77/2018 zo
dňa 26.07.2018 bolo na zadané otázky odpovedané tak, že:

1.) hodnota stavebných prác a dodávok realizovaných na objekte budovy bývalého Športhotela, za
použitia vlastnej databázy cien a smerných orientačných nástrojov spoločnosti
CENEKON, a.s., Bratislava, ktoré reprezentujú obvyklú cenu v danom čase a v danom mieste, bola
hodnota vynaložených prác 20.691,79 Eur bez DPH, t j. 24.830,15 Eur s DPH a
2.) všeobecná hodnota nehnuteľnosti predmetu nájmu k 30.04.2012 bola 235.000 Eur a k 13.07.2012

bola 257.000 Eur, teda rozdiel - zhodnotenie predstavuje 22.000 Eur. Nakoľko iný znalecký posudok,
ktorý by vyvolal pochybnosti o znaleckom posudku súdom ustanoveného znalca predložený nebol,
okresný súd pri rozhodovaní vychádzal z uvedeného znaleckého posudku. Následne na základe
zistených skutočností pri posúdení veci okresný súd v rozsudku aplikoval ust. § 667 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, vychádzajúc z toho, že prenajímateľ síce dal nájomcovi súhlas so zmenou na predmete

nájmu, ale že sa nikdy voči nájomcovi nezaviazal na úhradu nákladov nájomcu spojených so zmenami
predmetu nájmu a že z toho dôvodu má žalobca nárok len na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila
hodnota veci. Žalovaný s týmto zistením skutkového stavu v celom rozsahu súhlasil a poukázal na to,
že zmluvou o nájme, ani žiadnym iným spôsobom, sa nikdy nezaviazal na úhradu nákladov nájomcu.
Naopak, podľa zmluvy o nájme všetky tieto práce mal zabezpečovať nájomca na vlastné náklady,

pričom v zmluve sa žalobca výslovne zaviazal, že cenu týchto opráv, udržiavacích prác a stavebných
úprav si v budúcnosti nebude uplatňovať u prenajímateľa. Okresný súd správne aj ustálil, že nakoľko
zmeny na veci vykonané žalobcom počas doby nájmu mali vplyv na zvýšenie hodnoty veci, tak celkový
oprávnený nárok žalobcu predstavuje v súlade s ust. 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka sumu 22.000
Eur. Tvrdenie žalobcu, že v predmetnom prípade mu okrem nároku na úhradu nákladov za zhodnotenie

predmetu nájmu vznikol aj nárok na náhradu škody, žalovaný v zhode s okresným súdom považoval
za duplicitné uplatňovanie, nakoľko v § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je explicitne stanovené, že
v prípade, ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov súvisiacich so zmenou prenajatej veci,
môže nájomca požadovať po skončení nájmu len protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej
veci, ktorú však nemožno stotožňovať so sumou, ktorú žalobca na zmeny predmetu nájmu skutočne

vynaložil, a teda v zmysle uvedeného, žalobca nemá právo na ďalšie náklady súvisiace s vykonanými
zmenami, ktoré sa snaží uplatniť z titulu náhrady škody. Okrem toho, ak žalobca v odvolaní tvrdí,
že škodu podľa neho okrem iného predstavujú aj náklady na pohonné hmoty vynaložené v súvislosti
so zabezpečovaním stavebných prác a prípravou prevádzky vo výške 1.975,92 Eur, tak žalovaný
poukazuje na Znalecky posudok č. 77/2018, v ktorom v časti H náklady na priamy materiál (bod - H),

sú uvedené náklady na priamy materiál znalcom vyčíslené o. i. aj vrátane dopravy (a teda vrátane
pohonných hmôt). Uvedené náklady na priamy materiál podľa znaleckého posudku zahŕňajú náklady
na obstaranie, na kúpu, ale aj na mimostaveniskovú dopravu. Žalovaný ďalej poukázal na to, že po
začatí súdneho konania žalobcovi čiastočne plnil a pôvodne žalovaná suma 40.000 Eur po žalobcovom
späťvzatí žaloby v časti o zaplatenie 9.115,91 Eur bola znížená na 30.884,09 Eur s príslušenstvom a

následne na pojednávaní žalobca zobral žalobu späť aj v časti istiny 3.972,02 Eur, a to vo vzťahu „k cene
stavebných prác“ špecifikovaných v znaleckom posudku, čím predmetom konania zostalo zaplatenie
istiny 26.906,07 Eur s úrokom z omeškania 8,75 % ročne od 15.08.2012 do zaplatenia. Z uvedeného
okresný súd napadnutým rozsudkom zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi istinu 12.884.09 Eur, a
to titulom protihodnoty, o čo sa zvýšila hodnota veci 22.000.00 Eur (suma zhodnotenia nehnuteľnosti

podľa znaleckého posudku) - 9.115,91 Eur (čiastočné plnenie žalovaného žalobcovi počas konania)
= 12.884,09 Eur spolu s príslušenstvom. Podľa žalovaného okresný súd správne určil aj začiatok
omeškania keď konštatoval, že omeškanie žalovaného mohlo nastať až po uplatnení konkrétneho
peňažného nároku žalobcom od žalovaného, ktoré je totožné s predmetom sporu. Okresný súd správnei v prevyšujúcej časti oprávnený nárok žalobcu 14.021,98 Eur s príslušenstvom zamietol. Žalovaný
poukázal i na to, že žalobca počas celého prvoinštančného konania ospravedlňoval svoju neúčasť
na nariadených pojednávaniach, opakovane žiadal o ich odročenie, vrátane znaleckého dokazovania,

čím predlžoval trvanie celého súdneho konania a tým i dobu trvania omeškania žalovaného. Žalovaný
zároveň uviedol, že po doručení napadnutého rozsudku už dňa 10.01.2019 prostredníctvom bankového
prevodu uhradil žalobcovi na ním oznámený účet sumu 12.884,09 Eur a aj sumu 6.093,91 Eur (úrok z
omeškania 8,75 % ročne od 16.08.2013 do zaplatenia). Mal za to, že žalobca sa podaným odvolaním
domáha zmeny rozsudku bez toho, aby uviedol relevantné porušenia zákonných princípov a jeho

odvolanie je zjavne neopodstatnené. Navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

31. K doručenému vyjadreniu žalovaného sa písomne vyjadril žalobca. Nesúhlasil s tvrdením
žalovaného, že rozsudok je vecne správny. Poukázal na to, že v odvolaní neuvádza žiadne účelové
tvrdenia, ale len právne argumenty. Nakoľko predmetom konania je nárok na zaplatenie peňažnej sumy,
posúdenie tohto nároku ako nákladov za stavebné práce alebo zhodnotenie nehnuteľnosti, je právnym

posúdením tohto nároku súdom. Súd nie je viazaný právnym posúdením nároku žalobcom a už vôbec
nemôže dôjsť k duplicite plnenia, pretože by súd nárok nepriznal dvakrát, ale priznal by ho z dvoch
rôznych právnych titulov. Podľa žalobcu súdu nič nebránilo uplatnený nárok právne posúdiť v časti ako
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu a zvyšnú časť ako náhradu škody podľa
ust. § 420 Občianskeho zákonníka, vo vzťahu ku ktorému boli splnené všetky zákonom vyžadované

predpoklady. Navrhol rozsudok okresného súdu v napadnutej časti zmeniť a žalobe vo zvyšnej časti
vyhovieť.

32. K doručenému vyjadreniu žalobcu sa písomne vyjadril žalovaný (č.l. 608, 609 spisu). Uviedol, že v
celom rozsahu zotrváva na svojich tvrdeniach, ktoré okresnému súdu uviedol, či už v písomných alebo

v ústnych prednesoch. Napadnutý rozsudok považoval v celom rozsahu za vecne správny a nesúhlasil
s vyjadrením žalobcu. Navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

33. Krajský súd v Žiline ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal vec v medziach ust. § 379, § 380 ods.
1 CSP bez nariadenia pojednávania a za rešpektovania ust. § 219 ods. 1, 3 CSP verejným vyhlásením

rozsudku krajským súdom bol rozsudok okresného súdu v napadnutom výroku III., ktorým bola vo
zvyšnej časti istiny 14.021,98 Eur s príslušenstvom a úrokov z omeškania 8,75% od 15. 8. 2012 do 15.
8. 2013 z istiny žaloba zamietnutá a v závislom výroku IV. o nároku na náhradu trov prvoinštančného
konania potvrdený ako vecne správne rozhodnutie podľa ust. § 387 ods. 1, 2 CSP. Rozhodnutie bolo
prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3:0.

34. K procesnému postupu krajského súdu, ktorý prejednal odvolanie žalobcu bez nariadenia ústneho
pojednávania, sa poukazuje na uznesenie Krajského súdu v Žiline č.k. 13Cob/95/2019-630 zo dňa
26.11.2019,keďmiestoačasverejnéhovyhláseniarozsudkubolooznámenénaúradnejtabuliKrajského
súdu v Žiline v lehote najmenej 5 dní pred jeho vyhlásením, v zmysle uvedeného uznesenia krajského

súdu dňa 03.12.2019 a na webovej stránke tohto súdu, na základe čoho boli splnené podmienky k
verejnému vyhláseniu rozsudku Krajským súdom v Žiline podľa ust. § 219 ods. 1, 3 CSP v spojení s
ust. § 378 ods. 1 CSP.

35. Krajský súd primárne v procesnej rovine uvádza, že od 01.07.2016 bol povinný postupovať a konať

podľa zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), a to v zmysle ust. § 470 ods.
1 CSP, podľa ktorého ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom
nadobudnutia jeho účinnosti.

36. Podľa § 379 v spojení s § 380 ods. 1 CSP, odvolací súd je rozsahom a dôvodmi odvolania viazaný.

37. Krajský súd poukazuje na vyššie citované zákonné ustanovenia, ktoré sa aplikujú na konanie pred
krajským súdom, keďže sa krajský súd zaoberal dôvodmi odvolania žalobcu vyjadrenými v podanom
odvolanízodňa29.01.2019(č.l.548-551spisu),atotými,ktorésatýkaliposúdeniažalobouuplatneného
nároku žalobcu, jeho relevantných tvrdení a dôkazov produkovaných v konaní pred súdom prvej

inštancie, vo väzbe na dôvody a rozsah obrany žalovaného v tomto konaní za viazanosti odvolacieho
súdu skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie podľa ust. § 383 CSP, za preukázaného
splnenia poučovacej povinnosti okresným súdom podľa § 120 ods. 4 O.s.p. (v znení platnom a účinnomdo 30.06.2016) obsiahnutej v predvolaniach doručených stranám sporu na nariadené pojednávania ako
aj § 153 CSP, podľa Zápisnice o pojednávaní zo dňa 28.11.2018.

38. V súvislosti s podaným opravným prostriedkom žalobcu vo vzťahu k napadnutému rozsudku
okresného súdu odvolací súd považuje za potrebné uviesť, že rozsah prieskumu vykonaného v rámci
odvolacieho konania je zásadne daný odvolaním, podľa ktorého je odvolací súd viazaný odvolacími
dôvodmi odvolateľa, ktoré v sebe zahŕňajú kvalitatívnu ako i kvantitatívnu stránku a sám odvolateľ si
určuje rozsah, ako má byť napadnuté rozhodnutie odvolacím súdom preskúmané a dôvody, z ktorých

má byť preskúmané.

39. Podľa ust. § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

40. Podľa ust.§ 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením

napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

41. V súvislosti s odvolacími dôvodmi žalobcu krajský súd poukazuje na vyššie citované ust. § 387 ods.

2 CSP, ktoré je základom rozhodnutia odvolacieho súdu, keďže krajský súd sa stotožňuje so skutkovými,
ako i právnymi závermi obsiahnutými v rozsudku okresného súdu viažucimi sa k napadnutým výrokom
III. a IV. a v podrobnostiach na ne odkazuje. Práve z titulu aplikácie § 387 ods. 2 CSP, nebolo podľa
názoru krajského súdu potrebné, aby podrobné skutočnosti, tak skutkového, ako aj právneho záveru,
ktoré boli uvedené v odôvodnení rozsudku okresného súdu boli opätovne uvádzané aj v dôvodoch

tohto rozhodnutia krajského súdu, pretože zákonné ustanovenie § 387 ods. 2 CSP umožňuje, aby sa
krajský súd ako súd odvolací v odôvodnení obmedzil na skonštatovanie správnosti dôvodu napadnutého
rozhodnutia okresného súdu, ktorý postup je v súlade aj s uznesením Ústavného súdu Slovenskej
republiky sp. zn. IV. ÚS 350/09 zo dňa 8. októbra 2009, podľa ktorého ...„odôvodnenia rozhodnutí
prvostupňového súdu a odvolacieho súdu nemožno posudzovať izolovane, pretože prvostupňové a

odvolacie konanie z hľadiska predmetu konania tvoria jeden celok (II. ÚS 78/05, III. ÚS 264/08, IV.
ÚS 372/08). Tento právny názor zahŕňa aj požiadavku komplexného posudzovania všetkých rozhodnutí
všeobecných súdov (tak prvostupňového súdu, ako aj odvolacieho súdu a prípadne aj dovolacieho
súdu), ktoré boli vydané v priebehu príslušného súdneho konania“. V tejto súvislosti krajský súd
poukazuje aj na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2 Cdo 170/05, podľa ktorého ...„pokiaľ v

odvolacom konaní dôjde k potvrdeniu rozhodnutia súdu prvého stupňa, tak odvolací súd sa v zásade
môže obmedziť na prevzatie odôvodnenia nižšieho súdu“ a na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn.
1 Cdo 147/2011 z 25. apríla 2012, podľa ktorého ...„odvolací súd, ktorý sa stotožnil so závermi súdu
prvého stupňa, neporušil zákon, ak v odôvodnení svojho rozhodnutia skonštatoval správnosť dôvodov
rozhodnutia súdu prvého stupňa a navyše tiež rozviedol vlastnú argumentáciu“. Len na doplnenie a k

odvolacím dôvodom žalobcu sa uvádza nasledovné.

42. K námietkam uvedeným v odvolaní žalobcu sa uvádza, že tento vo svojom odvolaní neuviedol
žiadnu podstatnú skutočnosť, majúcu za následok úvahu o prípadnej vade v procesnoprávnom postupe
súdu prvej inštancie, resp. o prípadnej nesprávnosti rozhodnutia okresného súdu. V danom prípade

okresný súd v odôvodnení napadnutého rozhodnutia uviedol rozhodujúci skutkový stav a podrobne
opísal priebeh konania, stanoviská oboch procesných strán v prejednávanej veci, výsledky vykonaného
dokazovania a citoval právne predpisy, ktoré aplikoval na prejednávaný prípad a z ktorých vyvodil svoje
právne závery. Závery, ktoré okresný súd prijal, dostatočným spôsobom vysvetlil. Z odôvodnenia jeho
rozsudku nevyplýva jednostrannosť, ani taká aplikácia príslušných ustanovení všeobecne záväzných

právnych predpisov, ktorá by bola popretím ich účelu, podstaty a zmyslu. Odvolací súd mal za to,
že skutkové a právne závery súdu prvej inštancie nie sú v danom prípade zjavne neodôvodnené a
nezlučiteľné s článkom 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky a že odôvodnenie odvolaním žalovaného
napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie ako celok spĺňa všetky parametre zákonného odôvodnenia
(§ 220 ods. 2 CSP).

43. Žalobca odvolaním napadol výrok III. rozsudku, ktorým okresný súd vo zvyšnej časti istiny 14.021,98
Eur s príslušenstvom a úrokov z omeškania 8,75% od 15.8.2012 do 15.8.2013 z istiny žalobu zamietol,
z dôvodu nesprávnych skutkových zistení a nesprávneho právneho vyhodnotenia uskutočnenéhookresným súdom. Krajský súd vo všeobecnosti k námietke ohľadom nesprávnych skutkových zistení
prvoinštančného súdu uvádza, že ak žalobca v podanom odvolaní namietal skutkové závery okresného
súdu, jeho námietka vo svojej podstate smeruje voči výsledkom hodnotenia vykonaných dôkazov zo

strany súdu prvej inštancie. V tejto súvislosti krajský súd poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu SR
zo dňa 14.09.2011, sp. zn. 3Cdo 204/2009, v zmysle ktorého ...„Dôkazy hodnotí súd podľa svojej úvahy,
a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na
všetko,čovyšlozakonanianajavo,včítanetoho,čouviedliúčastníci(§132O.s.p.).Hodnotenímdôkazov
je činnosť súdu, pri ktorej vykonané procesné dôkazy hodnotí z hľadiska ich pravdivosti a dôležitosti

pre rozhodnutie. Súd pri hodnotení dôkazov v zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi v tom,
ako a s akým výsledkom má z hľadiska pravdivosti ten-ktorý dôkaz hodnotiť. Uplatňuje sa tu zásada
voľného hodnotenia dôkazov“. Do práva na spravodlivý proces nepatrí právo účastníka konania, aby sa
všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi navrhovaním a hodnotením dôkazov (IV. ÚS 252/04)
a aby bolo rozhodnuté v súlade s požiadavkami a právnymi názormi účastníka (I. ÚS 50/04). Do obsahu
tohto základného práva nepatrí ani právo účastníka konania vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ním

navrhnutých dôkazov súdom, alebo dožadovať sa ním navrhnutého spôsobu hodnotenia vykonaných
dôkazov (I. ÚS 97/97). Rozhodnutie okresného súdu v rovine dokazovania a zisteného skutkového
stavu bolo vecne správne aj s poukazom na Nález Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 350/08, podľa
ktorého ...„dokazovanie v občianskom súdnom konaní prebieha vo viacerých fázach; od navrhnutia
dôkazu cez jeho zabezpečenie, vykonanie a následné vyhodnotenie. Kým navrhovanie dôkazov je

právom a zároveň procesnou povinnosťou účastníkov konania, len súd rozhodne, ktorý z označených
(navrhnutých) dôkazov vykoná. Uvedené predstavuje prejav zákonnej právomoci všeobecného súdu
korigovať návrhy účastníkov na vykonanie dokazovania sledujúc tak rýchly a hospodárny priebeh
konania a súčasne zabezpečiť, aby sa zisťovanie skutkového stavu dokazovaním držalo v mantineloch
predmetu konania a aby sa neuberalo smerom, ktorý z pohľadu podstaty prejednávanej veci nie je

relevantný.“. Odvolací súd nezistil taký postup okresného súdu, ktorý by znamenal vybočenie z kritérií
vyššieuvedenéhohodnoteniadôkazov.Rozhodnutieokresnéhosúdusaopieralootvrdeniaarelevantné
dôkazy produkované stranami v prvoinštančnom konaní a vychádzalo zo správne aplikovaných a
interpretovaných právnych noriem na dostatočne a správne zistený skutkový stav veci.

44. S námietkou nesprávnych skutkových zistení súvisí tiež námietka žalobcu ohľadom nesprávneho
právneho posúdenia veci okresným súdom. Krajský súd vo všeobecnosti uvádza, že právnym
posúdenímječinnosťsúdu,priktorejzoskutkovýchzistenívyvodzujeprávnezáveryaaplikujekonkrétnu
právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii
práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil

správny právny predpis, alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval,
alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. Ani jedna z týchto situácií
v predmetnej sporovej právnej veci nenastala.

45. V súvislosti s podstatným odvolacím dôvodom žalobcu spočívajúcim v tom, že predmetom konania

je nárok na zaplatenie peňažnej sumy, posúdenie ktorého nároku ako nákladov za stavebné práce alebo
zhodnotenie nehnuteľnosti je právnym posúdením nároku súdom, pričom súd nie je viazaný právnym
posúdením nároku žalobcom, a preto okresnému súdu nič nebránilo uplatnený nárok právne posúdiť
v časti ako protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu a zvyšnú časť ako náhradu
škody, krajský súd primárne poukazuje na nižšie citovanú právnu úpravu, ktorú považoval za potrebnú

zacitovať.

46. Podľa § 79 ods. 1 veta prvá a druhá O.s.p. (v znení platnom a účinnom do 30.06.2016), konanie sa
začína na návrh. Návrh má okrem všeobecných náležitostí (§ 42 ods. 3) obsahovať meno, priezvisko,
prípadne aj dátum narodenia a telefonicky kontakt, bydlisko účastníkov, prípadne ich zástupcov, údaj

o štátnom občianstve, pravdivé opísanie rozhodujúcich skutočností, označenie dôkazov, ktorých sa
navrhovateľ dovoláva a musí byť z neho zrejmé, čoho sa navrhovateľ domáha.

47.PodľaČl.7ods.1CSP(vzneníplatnomaúčinnomod01.07.2016)súdnekonaniesazásadnezačína
na návrh strany sporu, pričom predmet konania určujú strany sporu postupom ustanoveným zákonom.

48. Podľa Čl. 8 CSP strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci
a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.49. Podľa § 131 CSP žaloba je procesný úkon, ktorým sa uplatňuje právo na súdnu ochranu ohrozeného
alebo porušeného práva.

50. Podľa § 132 ods. 1 CSP v žalobe sa okrem všeobecných náležitostí podania uvedie označenie strán,
pravdivé a úplné opísanie rozhodujúcich skutočností, označenie dôkazov na ich preukázanie a žalobný
návrh.

51. Krajský súd uvádza, že tak ako občianske súdne konanie, tak i civilné sporové konanie je ovládané

dispozičnou zásadou a spravidla začína na základe návrhu na začatie konania - žaloby. Tento spôsob
začatia konania predpokladalo aj citované ust. § 79 O.s.p. v znení platnom a účinnom do 30.06.2016,
ako i Čl. 7 ods. 1 v spojení s § 132 ods. 1 CSP. Z dispozičného princípu vyplýva, že žalobca v žalobnom
návrhu vymedzuje predmet konania po skutkovej a právnej stránke, a týmto jeho vymedzením je súd
v zásade viazaný. Z viazanosti súdu petitom vyplýva, že súd nemôže prekročiť návrhy strán a prisúdiť
viac než čoho sa domáhajú. Súd musí rešpektovať predmet konania vymedzený žalobným návrhom,

čo znamená, že plnenie nemôže priznať ani z iného skutkového základu, než aký bol predmet konania
vymedzený v žalobe. Nie je porušením viazanosti súdu petitom, ak súd inak právne kvalifikuje skutok,
ktorý bol predmetom konania. Právna kvalifikácia je vždy vecou súdu v zmysle zásady iura novit curia,
preto právna kvalifikácia nie je obligatórnou náležitosťou žaloby. Strana sporu je však povinná návrhom
skutkovo vymedziť uplatnený nárok, teda opísať skutkový dej, z ktorého uplatnený nárok vyvodzuje.

Právne posúdenie zistených skutkových okolností a ich podradenie pod určitú právnu normu je práve
úlohou súdu. Krajský súd súhlasí s odvolateľom, že nie je povinnosťou strany sporu právne kvalifikovať
uplatnený nárok, a toto ani nepožadoval okresný súd.

52. V súvislosti s vyššie uvedeným odvolacím dôvodom žalobcu sa krajský súd oboznámil s obsahom

spisového materiálu, osobitne s obsahom žaloby žalobcu, v rámci ktorej žalobca poskytol tvrdenie,
že dňa 30.04.2012 uzavrel zmluvu o nájme budovy Športhotela súpisné číslo 280, v obci Vavrišovo
so žalovaným a že v dôsledku porušenia povinností zo strany prenajímateľa došlo dňa 13.07.2012 k
okamžitému ukončeniu nájmu z jeho strany. Žalobca ďalej uviedol, že počas trvania nájomného vzťahu
uskutočnil rozsiahlu rekonštrukciu predmetu nájmu v zmysle dohody obsiahnutej v Čl. V. bod 6. nájomnej

zmluvy s tým, že po ukončení nájmu mu vznikol nárok na náhradu nákladov, resp. hodnoty, o ktorú
sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti. Žalobca teda v podanej žalobe v spojení s jej doplnením na výzvu
okresného súdu v podaní zo dňa 19.10.2012 (č.l. 1-2, 21 spisu), v podanom odvolaní vymedzil skutkové
tvrdenie, podľa ktorého mu vznikol nárok na náhradu nákladov, resp. hodnoty, o ktorú sa zvýšila hodnota
nehnuteľnosti, ktorú mal v nájme, teda vzniklo mu právo na vyporiadanie vloženej investície. Z obsahu

Zmluvy o nájme nehnuteľností zo dňa 30. apríla 2012, uzavretej medzi žalobcom a žalovaným, v zhode
s okresným súdom krajský súd mal za zistené, že žalovaný ako prenajímateľ prenechal do užívania
žalobcovi ako nájomcovi nehnuteľnosť opísanú v Čl. II. bod 1. zmluvy, za dohodnutú cenu nájmu (Čl.
III. zmluvy) na dobu neurčitú (Čl. IV. bod 1 zmluvy). Z Čl. V. zmluvy vyplývali dojednania zmluvných
strán ,,Ostatné podmienky nájmu“. V konaní pred súdom prvej inštancie medzi stranami sporu nebola

spornou platnosť zmluvy o nájme, skutočnosť, že došlo k skončeniu nájmu výpoveďou zo strany žalobcu
ako jednostranného právneho úkonu, ktorá výpoveď bola zo strany žalovaného akceptovaná. Nebolo
sporu o tom, že na predmete nájmu boli vykonávané stavebné úpravy žalobcom v zmysle Čl. V. bod 6.
zmluvy,ktorébolivykonávanésosúhlasomžalovaného,zktorýchnespornýchokolnostípodľa§186ods.
2 CSP okresný súd správne vychádzal. Táto skutková situácia, teda vykonanie zmeny veci so súhlasom

prenajímateľa a skončenie nájmu, mohla viesť len do nároku vyporiadania investícií nájomcu, tak ako
vyjadril okresný súd a uvádzal v priebehu konania i sám žalobca, naposledy do Zápisnice o pojednávaní
zo dňa 28.11.2018, konkrétne č.l. 525 rub spisu, keď uviedol: „...nechávam to na zváženie súdu, teda či
nie je možné nárok posúdiť podľa § 667 Občianskeho zákonníka“.

53. S ohľadom na žalobcom vznesenú námietku nesprávneho právneho posúdenia veci okresným
súdom považuje krajský súd za potrebné zacitovať ust. 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa §
667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po

ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.54. Citované zákonné ustanovenie rieši otázku vzájomného vyporiadania nájomcu a prenajímateľa
v prípade, ak v priebehu trvania nájomného vzťahu došlo zo strany nájomcu k vykonaniu zmien na
prenajatej veci. V zmysle tohto ustanovenia na každú zmenu prenajatej veci zo strany nájomcu je

nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý by mal predchádzať realizácii zmien. Ako už bolo uvedené,
v konaní pred súdom prvej inštancie bolo preukázané, že zo strany žalovaného bol žalobcovi daný
súhlas na zmeny prenajatej veci. Z vykonaného dokazovania však zároveň vyplývalo, že žalovaný
ako prenajímateľ sa nezaviazal na náhradu nákladov, ktoré žalobca ako nájomca vynaložil na zmeny
veci. Vzájomné vyporiadanie účastníkov po skončení nájomného vzťahu potom v danom prípade

upravuje ust. § 667 ods. 1 veta štvrtá Občianskeho zákonníka, ktoré počíta so situáciou súhlasu daného
prenajímateľom na zmeny veci, avšak bez toho, aby sa prenajímateľ zaviazal na úhradu s tým spojených
nákladov. V tejto súvislosti krajský súd uvádza, že možnosť nájomcu riešiť otázku vyporiadania investícii
vložených do prenajatej veci, je viazaná jednak na skutočnosť vykonania zmien na veci so súhlasom
prenajímateľa a jednak na skončenie nájmu.

55. Pokiaľ skutočnosť zániku nájmu t.j. skončenia nájmu v konaní spornou nebola, potom vo vzťahu
k žalobcom uplatnenému nároku práve otázka zvýšenia hodnoty predmetu nájmu, bola predmetom
konania a dokazovania pred okresným súdom. K tejto otázke bolo vykonané i znalecké dokazovanie,
teda vykvalifikovaná odborným spôsobom protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Pokiaľ
žalobca vo vzťahu k nároku na zaplatenie sumy 14.021,98 Eur s príslušenstvom a úroku z omeškania

titulom nákladov za stavebné práce tvrdil nárok na náhradu škody, tak s týmto nesúhlasí odvolací
súd, keďže určujúcim v danom prípade bol vykonaným dokazovaním zistený skutkový stav, podľa
ktorého došlo k zániku právneho vzťahu z dôvodu výpovede žalobcu, a preto skutkovo a právne
bolo potrebné riešiť len zhodnotenie veci, ktoré uskutočnil nájomca, v čom musia byť inkorporované
náklady, ktoré nájomca vynakladal. Zhodnotenie je možné predsa len tak, že sú vynaložené náklady.

Výšku tejto náhrady však nie je možné stotožňovať so sumou, ktorú nájomca za zmeny vykonané na
prenajatej veci vynaložil. Je nutné vychádzať z Čl. VI. bod 6., prvý odsek veta prvá a druhá nájomnej
zmluvy, podľa ktorého ,,Nájomca nie je oprávnený zasahovať do predmetu nájmu, vykonávať akékoľvek
stavebné zásahy, alebo meniť povahu predmetu nájmu, s výnimkou bežnej údržby a opráv, stavebných
úprav písomne vopred dohodnutých s prenajímateľom, ktoré súvisia s užívaním predmetu nájmu na

dohodnutýúčel.Zmluvnéstranysadohodli,ževšetkytietoprácebudezabezpečovaťnájomcanavlastné
náklady (aj po uplynutí dvoch rokov od účinnosti zmluvy), čomu zodpovedá dohodnutá cena nájmu a
nájomca si nebude cenu týchto opráv, udržiavacích prác a stavebných úprav v budúcnosti uplatňovať
u prenajímateľa“. Nájomca sa tak dobrovoľne zaviazal k náhrade nákladov spojených so stavebnými
úpravami vopred dohodnutými s prenajímateľom. Žalobca tak nemal a nemá dôvod predvídať, že by

mu požadovaná čiastka bola uhradená. Od prenajímateľa totiž nájomca môže požadovať zaplatenie iba
toho, o čo sa vykonaním zmien (investícii) podľa Čl. VI. bod 6. prvý odsek tretia veta nájomnej zmluvy,
hodnota veci zvýšila ku dňu skončenia nájmu.

56. Okresný súd na základe žalobcom vymedzeného skutkového deja len vyjadril, že táto situácia je

krytá zhodnotením predmetu nájmu. Dodáva krajský súd, že škoda nie je to, čo vynaložil nájomca
na fungovanie objektu na ním požadovaný účel. Škoda spočíva v inom deji, ktorý v danom prípade
ale nenastal. Pri zániku, t.j. skončení nájmu je možné požadovať iba protihodnotu toho, o čo sa vec
zhodnotila. Zhodnotenie však nie je to, čo žalobca vynaložil na fungovanie objektu na požadovaný
účel, ale to, o čo stúpla cena predmetnej nehnuteľnosti. Bez právneho významu je žalobcom v

priebehu konania pred súdom prvej inštancie i v odvolaní tvrdená okolnosť, že tieto investície mali
byť zohľadnené vo výške nájomného, dohodnutého medzi nájomcom a prenajímateľom, resp. to, že
v dôsledku porušenia povinností žalovaného došlo k ukončeniu tohto nájmu, a tým by sa náklady na
opravy, udržiavacie práce a stavebné úpravy kompenzovali pri trvaní nájmu vo vyšších výnosoch z
využívania predmetu nájmu na dohodnutý účel. Žalobca v dôsledku tvrdeného porušenia povinností

žalovaným využil svoje právo vyplývajúce zo zmluvy vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na dobu
neurčitúazánikom/skončenímnájomnéhovzťahumuvznikolnároknazhodnotenieveci,t.j.očosacena
nehnuteľnosti zvýšila, teda rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti pred vykonaním stavebných úprav a
po ich uskutočnení. Toto však nie je škodou, keďže škoda spočíva v inom skutkovom deji, ktorý v danom
prípade nenastal.

57. Krajský súd v zhode so súdom prvej inštancie konštatuje, že Znaleckým posudkom č. 77/2018
zo dňa 26.07.2018 nebolo preukázané zvýšenie hodnoty prenajatej veci tak, ako to žalobca v konaní
uvádzal. Znalecký posudok mal relevantnú hodnotu k otázke zvýšenia hodnoty prenajatej veci ku dňuskončenia nájomného a z týchto odborných záverov okresný súd správne v odseku 26. rozsudku ustálil,
že celkový oprávnený nárok žalobcu, t.j. protihodnota zvýšenia hodnoty veci žalovaného bol 22.000
Eur, z ktorej sumy žalovaný čiastočne plnil sumu 9.115,91 Eur, a preto povinnosťou žalovaného bolo

zaplatiť žalobcovi istinu 12.884,09 Eur titulom protihodnoty, o čo sa zvýšila hodnota veci spolu s úrokom
z omeškania a správne vo zvyšnej časti prevyšujúcej oprávnený nárok žalobcu, t.j. sumy 14.021,98 Eur
s príslušenstvom a v časti úroku z omeškania od 15.08.2012 do 15.08.2013 vo výške 8,75% z istiny
žalobu zamietol. Je potrebné v tejto súvislosti uviesť, že žalobca v podanom odvolaní závery znaleckého
posudku žiadnym relevantným spôsobom nespochybnil.

58. Krajský súd tak nezistil relevantnosť odvolacích dôvodov žalobcu. Žalobcom uplatnený nárok
zodpovedá vždy len reálnemu rozdielu medzi hodnotou (cenou) predmetu nájmu po vykonaní zmien
na veci a pred vykonaním týchto zmien, pričom sa môže jednať len o tie úpravy, ktorými sa hodnota
veci reálne zvýšila ku dňu skončenia nájomného vzťahu. Z vykonaného dokazovania nebolo možné
dospieť k záveru, že by žalobca preukázal rozsah zhodnotenia prenajatej veci patriacej žalovanému ku

dňu skončenia nájomného vzťahu v časti sumy 14.021,98 Eur, a preto pokiaľ okresný súd v tejto časti
žalobu žalobcu zamietol, bolo jeho rozhodnutie vecne správne.

59. Krajský súd vzhľadom k odvolacím dôvodom žalobcu a rozhodnutiu okresným súdom napadnutým
výrokom III. nezistil, že by okresný súd zaujal vecne nesprávny záver, a preto vo vyvolanom odvolacom

konaní bol rozsudok okresného súdu v napadnutom výroku III., ktorým vo zvyšnej časti istiny 14.021,98
Eur s príslušenstvom a úrokov z omeškania 8,75% od 15. 8. 2012 do 15. 8. 2013 z istiny bola žaloba
zamietnutá, potvrdený podľa § 387 ods. 1, 2 CSP.

60. Zároveň krajský súd dodáva, že okresný súd napadnutým rozsudkom v jeho odôvodnení reagoval

na relevantné okolnosti súvisiace s predmetom súdnej ochrany, boli zachované práva tak žalobcu ako
i žalovaného na spravodlivý proces, pretože boli uvedené dostatočné dôvody, na ktorých je napadnuté
rozhodnutie okresného súdu založené. Výrok o trovách konania pred súdom prvej inštancie nebol
osobitnýmiodvolacímidôvodmižalobcunapadnutý,apretoakozávislývýrokodvýrokuvovecisamejbol
pri potvrdení prvoinštančného rozhodnutia v napadnutej časti rovnako potvrdený ako vo výroku vecne

správne rozhodnutie podľa § 387 ods. 1, 2 CSP.

61. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s ust. § 255
ods. 1 CSP, § 262 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní bol v celom rozsahu úspešný žalovaný, ktorému
preto krajský súd voči žalobcovi priznal nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania. O výške tejto

náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v zmysle § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa.

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

Podľa ust. § 428 CSP v dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).

Podľa ust. § 429 ods. 1 CSP dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie

a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom.

Podľa ust. § 429 ods. 2 CSP povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

akichzamestnanecalebočlen,ktorýzanekonámávysokoškolsképrávnickévzdelaniedruhéhostupňa.

Podľa ust. § 430 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie dovolania.

Podľa ust. § 420 CSP dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej
alebo ktorým sa konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

Podľa ust. § 431 CSP dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k
vade uvedenej v tomto ustanovení. Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva
táto vada.

Podľa ust. § 421 CSP dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo

alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia
právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

Podľa ust. § 432 CSP dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva
v nesprávnom právnom posúdení veci. Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne
posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho
posúdenia.

Podľa ust. § 433 CSP dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania
pred súdom prvej inštancie alebo pred odvolacím súdom.

Podľa ust. § 434 CSP dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie

dovolania.

Podľa ust. § 435 CSP v dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného
dovolania.