Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 28. máj 2020

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 7Co/136/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8518201838
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 05. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Branislav Breza

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2020:8518201838.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Branislava Brezu a sudcov

JUDr. Martina Fiľakovského a JUDr. Anny Kovaľovej v právnej veci žalobcu: W. J., nar. XX.XX.XXXX,
bývajúceho v M., na ul. Q. č. XXX/X, právne zastúpeného JUDr. Stanislavom Lampartom, advokátom
so sídlom v Starej Ľubovni, na Nám. sv. Mikuláša č. 29, proti žalovanému: W. N., nar. XX.XX.XXXX,
bývajúcemu v M., na ul. O. č. XXX/XX, právne zastúpenému JUDr. Pavlom Zavackým, advokátom
so sídlom v Kežmarku, na Hradnom námestí č. 29, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a určenie
vlastníckeho práva, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Stará Ľubovňa zo dňa
10.10.2019 č.k. 3C 7/2018-95 takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok s výnimkou výroku o zamietnutí žaloby v časti určenia neplatnosti kúpnej zmluvy.

Žalobcovi sa priznáva náhrada trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Prvoinštančný súd napadnutým rozsudkom zamietol žalobu žalobcu v časti, ktorou sa domáhal
určenia neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi stranami sporu. Ďalej určil, že žalobca je
vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX, kat. úz. M. ako rodinný dom súpisné č. XX,
postavený na parcele č. XXX/X, rodinný dom súpisné č. XXX, postavený na parcele č. XXX/X, parcela
č. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 194 m2 a parcela č. XXX/X - zastavaná plocha a

nádvorie o výmere 376 m2. Žiadnej zo strán sporu náhradu trov konania nepriznal.

2. Vykonaným dokazovaním mal za preukázané, že žalobca sa prvým výrokom žaloby domáhal určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi ním a žalovaným. Civilný sporový poriadok s účinnosťou
od 01.07.2016 zaviedol v ust. § 137 písm. d) možnosť domáhať sa žalobou, aby sa rozhodlo najmä
o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Zmluvy a iné právne úkony, ich
existencia, platnosť, či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Určenie existencie právnej skutočnosti napr. že právny úkon je neplatný, odporuje vo svojej podstate
tomu, že súd má určiť aktuálny právny stav. Napr. výrok rozsudku, že kúpna zmluva je neplatná, nemá
výpovednú hodnotu, či v čase jeho vyhlásenia vlastníkom veci bol žalobca alebo niekto iný. V zmysle
výkladu k tomuto zákonnému ustanoveniu žalobný návrh znejúci na určenie právnej skutočnosti, ktorý
z osobitného predpisu nevyplýva, treba považovať za vadný a preto musí byť zamietnutý. Súd prvej
inštancievzhľadomnauvedenéžalobužalobcuvčastiurčenianeplatnostikúpnejzmluvyakonedôvodnú
zamietol.

3. Napriek tejto skutočnosti bolo potrebné ako s prejudiciálnou otázkou, zaoberať sa otázkou platnosti,
resp. neplatnosti zmluvy, ktorá má vplyv na rozhodovanie o druhom nároku uplatnenom žalobcom,
ktorým sa domáha určenia vlastníckeho práva ku sporným nehnuteľnostiam. Strany sporu uzatvorilidňa 06.03.2014 na prvý pohľad štandardnú kúpnu zmluvu, kde žalobca ako predávajúci previedol
žalovanému nehnuteľnosti v tom čase mu vlastníckym právom patriace. Následne zmluvu dali
zavkladovať a Správa katastra zrejme nepostrehla, že prevádzané nehnuteľnosti tvoria nehnuteľnú

kultúrnu pamiatku a na takýto prevod bol potrebný predchádzajúci súhlas, resp. aby tieto nehnuteľnosti
žalobca najprv ponúkol štátu, tak ako je to ustanovené zákonom. Napriek uvedenému žalovaný
nadobudol vlastnícke právo k sporným nehnuteľnostiam a je ako ich vlastník zapísaný na LV č. XXXX.
Po uzavretí spornej zmluvy došlo následne dňa 18.03.2014 k uzavretiu vzájomnej dohody, kde si strany
sporu dojednali osobitné podmienky spôsobu splácania poplatkov za užívanie, ako aj ďalších úhrad

zo strany žalobcu. Medzi stranami sporu nie je sporný dôvod, resp. úmysel vedúci k uzavretiu kúpnej
zmluvy. Predmetom prevodu nebola klasická kúpa a predaj, nakoľko žalobca sa dostal ako živnostník
do finančných problémov a tieto vyriešiť nevedel. Žalovaný sa mu ponúkol pomôcť ako jeho vtedajší
kamarát a pre potreby žalobcu zabezpečil na svoje meno hypotekárny úver, ktorý žalobca použil pre
účely podnikania. Po splatení a vyrovnaní všetkých podlžností zo strany žalobcu mal žalovaný opätovne
previesť na žalobcu predtým nadobudnuté nehnuteľnosti. Tento úmysel strán sporu týkajúci sa spätného

prevodu nehnuteľnosti preukazuje ďalšia kúpna zmluva uzavretá dňa 07.02.2018, ktorú mal vyhotoviť
žalovaný a svoj podpis na nej si dal úradne overiť v Obci C. U. dňa 07.02.2018. Spätný prevod však
nebolo možné zrealizovať, pretože pri zavkladovaní druhej zmluvy už Správa katastra zistila, že na
takýto prevod je nevyhnutný súhlas, resp. ponuka štátu a z toho dôvodu už prevod povolený nebol.

4. Žalobca má naliehavý právny záujem na určení, či tu právo je alebo nie je vtedy, ak je tvrdené právo
neisté, alebo ohrozené za predpokladu, že vyhovujúcim určujúcim rozsudkom možno túto neistotu alebo
ohrozenie odstrániť. Naliehavosť nie je daná, ak má žalobca k dispozícii iný spôsob ochrany tvrdeného
práva. Povinnosť žalobcu preukázať naliehavý právny záujem znamená, že žalobca je povinný uviesť v
žalobe skutkové tvrdenia o tom, že naliehavý právny záujem je daný.

5. V danom prípade žalobca dostatočne preukázal, že na požadovanom určení má naliehavý právny
záujem a iný zákonný spôsob ochrany v tomto prípade neexistuje.

6. Vzťah Slovenskej republiky ku kultúrnemu dedičstvu je vyjadrený v deklarácii Národnej rady SR

č. 91/2001 Z.z. o ochrane kultúrneho dedičstva. Podmienky ochrany kultúrnych pamiatok Slovenskej
republiky v zmysle uvedenej deklarácie upravuje zákon č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového
fondu v znení neskorších predpisov. Za kultúrnu pamiatku sa podľa tohto zákona považuje hnuteľná
vec alebo nehnuteľná vec pamiatkovej hodnoty, ktorá je z dôvodu ochrany vyhlásená za kultúrnu
pamiatku. Ustanovenie § 23 tohto zákona upravuje predkupné právo štátu na kúpu kultúrnej pamiatky

tak, že ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu
zastúpenému ministerstvom. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok. Ak štát ponuku príjme,
je ministerstvom určená štátna organizácia povinná do 90 dní od prijatia ponuky uzavrieť s vlastníkom
kultúrnej pamiatky kúpnu zmluvu, ak nie je dohodnuté inak. Štát musí zaplatiť za kultúrnu pamiatku
cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnutá inak. Ak štát nemôže splniť podmienky ponúknuté

popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne. Ak štát ponuku
neprijme do 30 dní odo dňa jej doručenia, predkupné právo zaniká.

7. V zmysle uvedeného na platný prevod medzi žalobcom a žalovaným bolo nevyhnutné, aby
predávajúci, teda žalobca predtým, kým previedol sporné nehnuteľnosti, kultúrne pamiatky žalovanému,

využil svoju zákonnú povinnosť a ponúkol ich najskôr štátu. Napriek nesplneniu tejto povinnosti, k
prevodu sporných nehnuteľností došlo povolením vkladu Správou katastra O. D..

8. Úlohou súdu prvej inštancie bolo vysporiadať sa s tým, či takýto prevod možno posúdiť ako absolútne
neplatný právny úkon, prípadne ako relatívny neplatný právny úkon.

9. Hmotné právo problematiku relatívnej neplatnosti zmlúv zakotvuje v ust. § 40a OZ. Toto ustanovenie
konštatuje, že ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa § 49a, § 140, § 145 ods. 1, § 479, §
589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté

platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda účastníkov (§ 40). Ak je právny
úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v
ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá.10. Vyššie uvedené znamená, že pokiaľ oprávnené osoby svoje právo domáhať sa neplatnosti právneho
úkonu neuplatnia, bude sa na právny úkon, hoci bol postihnutý dôvodom relatívnej neplatnosti, hľadieť
ako na platný. Právo dovolať sa neplatnosti právneho úkonu pre niektorý z ustanovených dôvodov,

podlieha premlčaniu vo všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka. V ostatných
prípadoch, keď právny úkon svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, pôjde
naďalej o právny úkon absolútne neplatný, pretože v tomto smere, teda v prípade relatívnej neplatnosti
právnych úkonov sú tieto taxatívne vymedzené v ust. § 40a Občianskeho zákonníka a nemožno ich
rozširovať ani meniť.

11. Keďže v ustanovení § 40a Občianskeho zákonníka je uvedený taxatívny výpočet relatívnej
neplatnosti a prípad neponúknutia predmetu prevodu najskôr štátu tam obsiahnutý nie je, nemožno na
takýtoprávnyúkonprihliadaťakonarelatívneneplatný.Stranysporuuzavreliabsolútneneplatnúzmluvu
o prevode sporných nehnuteľností, na ktorú je nevyhnutné použiť ust. § 39 Občianskeho zákonníka.
Podľa tohto ustanovenia neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu

alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

12. Podstata predkupného práva spočíva v tom, že vlastník veci, pokiaľ sa rozhodne vec predať, je
povinnýponúknuťjunapredajtomu,ktojezpredkupnéhoprávaoprávnený.Tovyplývaužzosamotného
pojmu predkupné právo. Právnu podstatu predkupného práva je možno vymedziť ako právny vzťah, v

ktorom jeden individuálne určený subjekt, teda štát, má právo kúpiť vec od druhého subjektu, teda od
vlastníka ako prvý, za predpokladu, že vlastník sa rozhodne vec predať.

13. V tomto prípade ide o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť povinnej osoby
ponúknuť vec ako prvej v prípade kúpy. Porušenie zákonného predkupného práva štátu je porušenie

zákonom stanovenej povinnosti a právny úkon porušujúci zákonné predkupné právo je absolútne
neplatný pre rozpor so zákonom podľa ust. § 39 OZ. Právny úkon, ktorým predávajúci opomenul
zákonnú povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť na predaj štátu, je nedovoleným absolútne neplatným
právnym úkonom. Prípady absolútnej neplatnosti právnych úkonov negatívne vymedzuje taxatívny
výpočet prípadov relatívnej neplatnosti v ust. § 40a OZ a vo všetkých prípadoch neplatnosti právnych

úkonov, ktoré nie sú uvedené v tomto ustanovení, ide o absolútnu neplatnosť, na ktorú súd musí
prihliadať z úradnej povinnosti.

14. Uzavretá kúpna zmluva je absolútne neplatný právny úkony, pretože jej účastníci obišli zákon, ak
pred týmto predajom žalobca nevyužil svoju zákonnú povinnosť ponúknuť nehnuteľnosti najprv štátu a

strany sporu nemali v úmysle zrealizovať klasický a trvalý prevod, nakoľko išlo len o prechodnú kúpu
a predaj (zastierací právny úkon), čo medzi stranami sporné nie je. Dôkazom toho je aj ďalšia kúpna
zmluva zo dňa 07.02.2018, kde podpis žalovaného je úradne overený, a teda úmyslom strán sporu bolo
prinavrátiť právny stav do pôvodného stavu a iným spôsobom ako touto žalobou, ktorej naliehavosť
právneho záujmu v tomto konaní žalobca dostatočne preukázal, nie je možné. Súd prvej inštancie preto

v tejto časti žalobe vyhovel.

15. Výrok o trovách bol odôvodnený ust. § 255 ods. 1, § 257 a § 262 ods. 1 C.s.p.

16. Proti tomuto rozsudku, s výnimkou výroku o zamietnutí žaloby v časti určenia neplatnosti kúpnej

zmluvy, podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný. Navrhol rozsudok zmeniť tak, aby
žaloba žalobcu bola v celom rozsahu zamietnutá. Alternatívne požadoval rozhodnutie zrušiť a vec vrátiť
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Ako dôvod uviedol, že v žiadnom prípade nemôže súhlasiť s
tým, že v prípade kúpnej zmluvy zo dňa 06.03.2014 išlo o simulovaný (zastierací) právny úkon, t.j.
zmluvu len naoko v rámci kamarátskej výpomoci. Je pravdou, že v danom prípade bol žalobca v určitej

finančnej tiesni a žalovaný mu pomohol, ale podmienky, na ktorých sa následne dohodli, žalobca neplnil
v stanovených termínoch. Dôkazom sú opakované platby v omeškaní, ako aj nezaplatená platba za
úver z roku 2015 vôbec, ako aj neuhradené platby za plyn, na základe čoho bol plyn dňa 06.07.2015 na
nehnuteľnostiach odpojený. Tým pádom roky nebol v zimnom období vykurovaný. Vytopil celé podlažie
bytu veľkým množstvom vody. Podľa toho, ako to uvádzal žalobca, v danom prípade by musela byť

uzavretá zmluva o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, k čomu však v tom
čase nedošlo. Zmluva zo dňa 07.02.2018 je len dôsledkom toho, že žalobca sa o nehnuteľnosti riadne
nestaral, tie boli v dezolátnom stave, a preto došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy zo dňa 07.02.2018.17. Prvoinštančný súd sa nesprávne vyporiadal s aplikáciou ust. § 23 ods. 1 zákona č. 49/2002
Z.z. o ochrane pamiatkového fondu. Vychádzajúc z rozhodnutia Ústavného súdu Českej republiky
vydaného dňa 06.04.2005 vo veci II. ÚS 87/04 v danom prípade nedošlo k naplneniu ust. § 39

Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva ani svojim obsahom, ani účelom neodporuje zákonu. Žalobca
síce v zmysle ust. § 23 ods. 1 zákona č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového fondu neponúkol
nehnuteľnosť ministerstvu, ale aj napriek tomu zmluva sa neprieči účelu zákona č. 49/2002 Z.z. o
ochrane pamiatkového fondu.

18. Žalobca navrhol rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

19. Odvolací súd v zmysle zásad ustanovení § 379, § 380 a § 381 C.s..p. preskúmal rozsudok v jeho
napadnutej časti spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo, vec prejednal bez nariadenia pojednávania
a zistil, že odvolanie žalovaného nie je opodstatnené.

20. Vo veci sa v dostatočnom rozsahu zistil skutkový stav a zo zistených skutočností bol vyvodený
správny právny záver. Keďže ani v priebehu odvolacieho konania sa na týchto skutkových a právnych
zisteniach nič nezmenilo, odvolací súd si osvojil náležité a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia
prvoinštančným súdom, na ktoré v plnom rozsahu odkazuje.

21. Len na zdôraznenie správnosti rozhodnutia vo veci určenia vlastníckeho práva žalobcu k sporným
nehnuteľnostiam je potrebné poukázať na ust. § 39 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia
neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo
sa prieči dobrým mravom.

22.Zákonomjekaždáprávnanorma,ktorávzmyslezákonač.1/1993Z.z.oZbierkezákonovSlovenskej
republikybolavyhlásenáakozákon.NemusítobyťlenObčianskyzákonník,alemôžutobyťajinéprávne
predpisy. Medzi tieto právne predpisy sa zaraďuje tiež zákon č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového
fondu v znení neskorších predpisov. Tento zákon v ust. § 23 zakotvuje osobitný prípad zákonného
predkupného práva štátu na kúpu kultúrnej pamiatky. Podľa neho ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu

pamiatku, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému ministerstvom.

23.Zmyslomaúčelomprijatiazákonač.49/2002Z.z.vzneníneskoršíchpredpisovbolobezakýchkoľvek
pochybností chrániť kultúrnej pamiatky Slovenskej republiky a zabrániť ich nekontrolovanému predaju.
Ak by napriek tomuto cieľu bolo možné i naďalej predávať kultúrne pamiatky bez hrozby sankcie v

podobe absolútnej neplatnosti právneho úkonu, zákonná úprava predkupného práva v ust. § 23 zákona
č. 49/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov by sa minula svojho účinku.

24. V prejednávanej veci zákonné predkupné právo štátu na kúpu nehnuteľností označených ako
kultúrne pamiatky bez akýchkoľvek pochybností porušené bolo, keď tieto nehnuteľnosti pred ich

predajom žalovanému na základe kúpnej zmluvy zo dňa 06.03.2014 žalobca písomne neponúkol na
kúpu štátu. V čase uzatvorenia kúpnej zmluvy v dôsledku nedodržania zákonného predkupného práva,
žalobca ako vlastník nehnuteľností, týmito disponoval spôsobom odporujúcim zákonu v dôsledku čoho
kúpna zmluva zo dňa 06.03.2014 predstavuje neplatný právny úkon podľa ust. § 39 Občianskeho
zákonníka. Na základe takéhoto neplatného právneho úkonu žalovaný nemohol nadobudnúť vlastnícke

právo k sporným nehnuteľnostiam, a preto súd prvej inštancie správne postupoval, ak za vlastníka týchto
nehnuteľností určil žalobcu.

25. Právne bezvýznamný je i poukaz žalovaného na ust. § 457 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého
ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko,

čo podľa nej dostal. Uvedené ustanovenie upravuje, okrem spôsobu, aj rozsah povinností účastníkov
neplatnej alebo zrušenej zmluvy k vráteniu vzájomného plnenia a uplatňuje sa v prípade, že na základe
obojstranne zaväzujúcej zmluvy si obidve strany plnili. Typicky obojstranne zaväzujúcou zmluvou je
kúpna zmluva, kde sú práva a povinnosti oboch účastníkov zmluvy vzájomne podmienené, rovnako tak
sú podmienené i nároky na vrátenie už prijatých plnení, ak je ich zmluva neplatná alebo bola zrušená.

Obidve zmluvné strany sú zároveň povinné i oprávnené z právneho vzťahu bezdôvodného obohatenia
získaného plnením podľa neplatnej alebo zrušenej zmluvy. Tento synalagmatický vzťah vyplýva priamo
zo zákona.26. V prejednávanej veci ale predmetom konania nie je žaloba o splnenie povinnosti podľa § 137 písm.
a) C.s.p., ktorou by sa žalobca domáhal vydania, resp. vypratania nehnuteľností, kde by musela byť
vyjadrená vzájomná synalagmatická povinnosť strán neplatnej kúpnej zmluvy. Žalobca sa podanou

žalobou, okrem určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, o ktorej časti bola žaloba zamietnutá, domáhal
aj určenia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v súlade s ust. § 137 písm. c) C.s.p., teda nároku
neumožňujúceho aplikáciu ust. § 457 Občianskeho zákonníka.

27. Vychádzajúc z uvedeného odvolací súd postupom vyplývajúcim z ust. § 387 C.s.p. rozsudok, s

výnimkou nenapadnutého výroku o zamietnutí žaloby v časti určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, ako
vecne správny potvrdil.

28. Zároveň v odvolacom konaní úspešnému žalobcovi priznal nárok na náhradu trov odvolacieho
konania v rozsahu 100 % v súlade s ust. § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s ust. § 255 ods. 1 a § 262 ods.
1, 2 C.s.p. s tým, že o výške náhrady trov rozhodne súd prvej inštancie.

29. Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 odsek 1 C.s.p.).

Dovolateľmusíbyťsvýnimkouprípadovpodľa§429odsek2vdovolacomkonanízastúpenýadvokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 odsek 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).