Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. máj 2020

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 4Cob/35/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8115228731
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 05. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Ilčinová

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2020:8115228731.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Anny Ilčinovej a členov senátu

JUDr. Jozefa Angeloviča a JUDr. Viery Zoľákovej v spore žalobcu: H.. E. Q., B..E., XX. F. XXX, XXX XX
H., O.: XXXXXXXX, právne zastúpeného JUDr. Dušanom Remetom, advokátom so sídlom Masarykova
2, 080 01 Prešov, IČO: 42039720, proti žalovanému: PVS Computer, s.r.o., Vajanského 5673/30, 080 01
Prešov, IČO: 36 475 874, právne zastúpenému Mgr. Slavomírom Ilavským, advokátom so sídlom Nám.
Legionárov 5, 080 01 Prešov, IČO: 37871218, o zaplatenie 5.348,89 eur s príslušenstvom a o vzájomnej
žalobe na zaplatenie 13.422,24 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného
súdu Prešov, č.k. 18Cb/129/2015-152 z 5. marca 2019 takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok.

Žalobca má nárok na náhradu trov odvolacieho konania proti žalovanému v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Prešov (ďalej len „súd prvej inštancie“) napadnutým rozsudkom rozhodol takto:
„I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 5.348,89 € s úrokom z omeškania vo výške 8,05 %
ročne zo sumy 1.176 € od 01.04.2015 do 01.06.2015, zo sumy 1.176 € od 01.05.2015 do 01.06.2015,
zo sumy 455,23 € od 01.06.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.07.2015 do zaplatenia, zo sumy
1.176 € od 01.08.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.09.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od

01.10.2015 do zaplatenia a zo sumy 189,66 € od 01.11.2015 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.

II. Vzájomný návrh žalovaného na zaplatenie 13.422,24 € z a m i e t a.

III. Žalobca má voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške tejto rozhodne
súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,

ktoré vydá súdny úradník.“

2. Súd prvej inštancie na základe nesporných tvrdení strán sporu mal preukázané, že medzi stranami
sporu bola uzatvorená dňa 28.09.2012 zmluva o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej
prenechal žalobca žalovanému do nájmu nebytový priestor nachádzajúci sa v prízemí o výmere 69m2
a v suteréne o výmere 54m2 v bytovom dome súp. č. XXXX, na ulici XX. F. Č.. XXXX/XXX R. H..
Uviedol, že zo zápisnice Regionálneho úradu verejného zdravotníctva z výkonu štátneho zdravotného

dozoru zo dňa 20.03.2015 vyplýva, že menšia miestnosť v suteréne bola v čase kontroly prázdna a nie
je prevádzkovateľom využívaná, na mnohých miestach boli viditeľné na stenách plesne a subjektívne
bola pozorovaná zvýšená vlhkosť v miestnosti, pričom priestor je bez vykurovania a bez funkčného
vetrania. V druhej miestnosti boli plesne iba na jednom mieste, miestnosti sú bez okien, vetranie jezabezpečené len núteným vetraním ventilátorom a kúrenie elektrickým ohrievačom. Z tohto dôvodu
bolo prevádzkovateľovi (žalovanému) uložené opatrenie realizovať technické opatrenia v priestoroch
prevádzky na zabezpečenie vyhovujúcej tepelno-vlhkostnej mikroklímy, vetrania a vykurovania do

30.04.2015.

3. Po citácii ustanovení § 1 ods. 1, 2 Obchodného zákonníka, § 3 ods. 1, § 5 ods. 3, 4, § 7, § 9 ods.
2 písm. b/, § 9 ods. 3 písm. a/, b/, c/, § 12 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov, § 663, § 668 ods. 1, § 673, § 674, § 675, § 679 ods. 1, 2 a §

48 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka konštatoval, že žalobca si v konaní uplatnil nárok na zaplatenie
sumy v celkovej výške 5.348,99 eur ako neuhradenej časti nájomného s príslušenstvom. Ako vyplynulo
s vykonaného dokazovania, žalovaný uzavretím predmetnej zmluvy o nájme nebytových priestorov
prevzal na seba záväzok platiť žalobcovi ako prenajímateľovi nájomné vo výške a spôsobom určeným
v zmluve. Vychádzajúc z vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že nárok žalobcu je v celom
rozsahu dôvodný.

4. V danej veci sporové strany uzavreli ako podnikatelia pri ich podnikateľskej činnosti predmetnú
nájomnú zmluvu, preto sa na právny vzťah, okrem ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov aplikujú ustanovenia Obchodného
zákonníka, a to najmä vo vzťahu k tvrdeným odstúpeniam od zmluvy a ich prípadným následkom. Zo

skutkového stavu zisteného z vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že zo strany žalovaného
nedošlo k platnému a účinnému odstúpeniu od zmluvy.

5. Prvoinštančný súd v odôvodnení rozhodnutia ďalej uviedol:
„Na základe nesporných tvrdení bolo preukázané, že žalovaný listom zo dňa 29.04.2015 odstúpil od

zmluvy v podstate pre nemožnosť riadneho užívania prenajatých nebytových priestorov. V prípade ak
sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie môže nájomca
písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času (§ 9 ods. 3
písm. b) ZNP). Žalovaný mal teda vzhľadom na dôvody, ktoré uviedol v liste zo dňa 29.04.2015 právo
podať výpoveď z nájomného vzťahu uzavretého na dobu určitú, uplatnil asi však právo na odstúpenie

od zmluvy, v súlade s § 48 za použitia § 679 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Citované zákonné
ustanovenie dáva právo nájomcovi odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná
v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby
nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane
neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Nakoľko

prenajaté miestnosti neboli prenajaté na obývanie, alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia ustanovenia
§ 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa na daný právny vzťah nevzťahujú. Nájomca aj prenajímateľ
je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, t. j. bez časového obmedzenia. Dôvodmi na odstúpenie
od zmluvy sú a) závady prenajatej veci (nespôsobilosť na dohodnuté užívanie), ktoré existovali už v
čase odovzdania veci nájomcovi alebo vznikli počas trvania nájmu, bez zavinenia nájomcu - t. j. bez

toho aby nájomca porušil svoju povinnosť, b) neupotrebiteľnosť veci, ak k nej došlo počas trvania nájmu
c) odňatie takej časti prenajatej veci nájomcovi, že by sa tým zmaril účel zmluvy. V danom prípade
z vykonaného dokazovania vyplýva, že pri uzatváraní nájomnej zmluvy zástupca žalovaného svojím
podpisom potvrdil, že preberá prenajaté priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, pričom
podľa výpovedí zástupcov žalovaného mal byť nevyhovujúci stav prenajatých priestorov v období 4 až

5 rokov pred výpoveďou z nájmu zo strany žalobcu, teda v období pred uzavretím nájomnej zmluvy v
septembri roku 2012. Problém s vykurovaním a vetraním sa pritom týkal len jednej miestnosti v suteréne,
pričom aj zo zápisnice regionálneho úradu verejného zdravotníctva z výkonu štátneho zdravotného
dozoru na ktorú sa žalovaný odvoláva vyplýva, že väčšia miestnosť v suteréne prenajímaných priestorov
je používaná prevádzkovateľom, teda žalovaným ako nájomcom ako sklad tovaru a menšia miestnosť

nie je prevádzkovateľom teda žalovaným využívaná. Z vykonaného dokazovania zároveň vyplynulo,
že žalovaný žiadne vady písomnou alebo inou formou u žalobcu nereklamoval a súčasne neoznámil
žalobcovi ako prenajímateľovi potrebu opráv v súlade s § 5 ods. 4 ZNP, pričom štatutári žalovaného
poukázali len na upozornenia len ústnou formou (nie uplatnenie nárokov), ktoré však žalobca vo svojej
výpovedi poprel.“

6. Súd prvej inštancie tiež uviedol, že žalovaný nepreukázal splnenie podmienok pre odstúpenie od
zmluvy podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka listom zo dňa 29.04.2015 z dôvodu, že prenajatá
vec, teda celý prenajatý nebytový priestor sa stal nespôsobilým na dohodnuté užívanie počas trvanianájmu, a teda žeby prenajaté priestory vykazovali také vady, ktoré by spôsobovali nemožnosť ich
užívania dohodnutým spôsobom. Odstúpenie od zmluvy žalovaným tak považoval za neplatný právny
úkon. Zdôraznil, že žalovaný mal, vzhľadom na namietanú vadnosť poskytnutého plnenia, možnosť

podľa § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu
opráv. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré
by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa
však prenajímateľovi neoznámili. Vychádzajúc z tvrdenia žalovaného vadný stav priestorov trval asi
posledných 4 až 5 rokov, teda už v tom čase mal žalovaný právo uplatniť si bez zbytočného odkladu

svoje nároky z vadného plnenia. Keďže žalovaný si uplatnil nárok na zľavu z nájomného až listom
doručeným žalobcovi 09.09.2015 s odkazom na kontrolu vykonanú dňa 20.03.2015, súd prvej inštancie
uzavrel, že žalovaný svoje právo nevyužil bez zbytočného odkladu, preto je jeho nárok prekludovaný,
na čo súd prihliadal zo zákona. Vyslovil názor, že v tomto prípade nie je možné vychádzať až zo
záverov Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, keďže podľa tvrdenia samotného žalovaného
bol takýto stav dlhodobý. Preto si svoje nároky mal uplatniť riadne a včas v zmysle zákonných

ustanovení. Žalovanému tak nevznikol nárok na zľavu z ceny nájmu, preto obranu žalovaného posúdil
ako nedôvodnú, vrátane uplatneného nároku na primeranú zľavu z ceny nájmu vzájomnou žalobou.

7. Za dôvodnú považoval súd prvej inštancie žalobu žalobcu, ktorej vyhovel v celom rozsahu, vrátane
úrokov z omeškania, ktoré právne posúdil podľa § 365, § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka v

nadväznosti na § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z..

8. O trovách konania rozhodol prvoinštančný súd v súlade s § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku
(ďalej len „CSP“), teda úspešnému žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania, vrátane konania
o vzájomnej žalobe v rozsahu 100 %.

9. V zákonom stanovenej lehote podal proti rozsudku súdu prvej inštancie odvolanie žalovaný. Navrhol
rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť tak, že žalobu žalobcu by zamietol a vzájomnej žalobe žalovaného
by bolo vyhovené. Odvolacie dôvody podriadil pod ustanovenie § 365 ods. 1 písm. d/, f/, h/ CSP,
teda namietal, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

nesprávne skutkové zistenia a nesprávne právne posúdenie veci. Poukázal na záväzný právny názor
odvolacieho súdu, v znení ktorého bol súd prvej inštancie povinný náležite sa vysporiadať s odstúpením
od zmluvy žalovaným a tiež so záverom, že došlo k preklúzii práv žalovaného. Vo vzťahu k odstúpeniu
žalovaného od zmluvy o nájme nebytových priestorov uviedol, že predmetom nájmu boli priestory o
celkovej výmere 123m2 na dohodnutý účel nájmu, a to prevádzkovanie predajne výpočtovej techniky,

kancelárskej techniky, spotrebnej elektroniky, doplnkov a spotrebného materiálu a na vykonávanie
činnosti s tým súvisiacimi. Zodpovedajúc účelu a predmetu nájmu bolo nájomné dohodnuté ročne
vo výške 14.112,- eur s DPH za všetky priestory. Súd prvej inštancie sa však nevysporiadal so
žiadosťou žalovaného o odstránenie poruchy kanalizácie podpísanou žalobcom dňa 15.07.2013 a
adresovanou R. R. J. I..J.. P., čo dosvedčuje prienik vody do priestorov v suteréne na miestach, kedy

sa to doposiaľ nestávalo. Odstránenie tejto poruchy žiadal žalovaný opakovane, s dôrazom na to, že
prenajaté priestory sú nevyhovujúce pre daný účel nájmu. Žalovaný vyslovil názor, že žalobca uvádzal
žalovaného neustále do omylu tvrdením, že závadný stav odstráni a zmení sa kvalita užívania, čo
sa však nikdy nezrealizovalo. Takéto správanie sa žalobcu je možné posúdiť v rozpore so zásadami
poctivého obchodného styku. Vzniknutú situáciu riešil presťahovaním všetkých veci zo suterénu na

prízemie, v dôsledku čoho vznikli stiesnené priestory, čo nemohlo pri podnikateľskej činnosti kapacitne
postačovať. Spôsob užívania a zhoršené podmienky pre podnikanie žalovaný podrobne opísal v ďalšej
časti odvolania. Závadný stav priestorov suterénu, brániaci riadnemu užívaniu prenajatých priestorov bol
preukázaný žiadosťou o odstránenie poruchy kanalizácie podpísanej žalobcom 15.07.2013, zápisnicou
z výkonu štátneho zdravotného dozoru zo dňa 20.03.2015 a fotodokumentáciou založenou v súdnom

spise. Uvedené skutočnosti je potrebné kvalifikovať ako časom postupne vzniknutú nespôsobilosť
suterénnych priestorov na obvyklé užívanie, ale tiež aj ako odňatie časti veci s následkom zmarenia
účelu zmluvy, ako to predpokladá § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Tiež by to bolo možné
kvalifikovať ako zničenie prenajatej veci (suterénnych priestorov) podľa § 680 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, čím zmluva zanikla. Zdôraznil, že nechcel konať svojvoľne a odstúpiť od zmluvy iba na

základe svojho presvedčenia a subjektívneho názoru, preto rozhodným predpokladom pre tento právny
úkon bolo zistenie vyplývajúce z kontroly a zápisnice Regionálneho úradu verejného zdravotníctva zo
dňa 20.03.2015.10. Žalovaný nesúhlasil s tvrdením súdu prvej inštancie, že vzhľadom na dôvody uvedené v liste zo dňa
29.04.2015malprávovypovedaťnájomnývzťah,keďželennajehovôlibolo,akýprávnyúkonuplatnípre
zrušenie nájomnej zmluvy. Za nepravdivé považoval konštatovanie súdu, že u žalobcu nereklamoval a

neoznámilmupotrebuopráv,čojevrozporesožiadosťouoodstránenieporuchykanalizáciepodpísanou
žalobcomdňa15.07.2013adresovanouR.R.J.I..J..P..Zdôraznil,ženájomnázmluvatvorilacelok,preto
nebolomožnéodstúpiťibaodjejčasti.Nemožnosťouužívaťsuterénnemiestnostisvýmerou54m2došlo
reálne k odňatiu časti veci, čím sa zmaril účel zmluvy, čo je spôsobilým a účinným dôvodom pre platné
odstúpenie od nájomnej zmluvy. Ustanovenie § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka neurčuje preklúziu

práva, kedy a v akej podobe a za akých okolností má nájomca právo odstúpiť od nájomnej zmluvy a
toto právo je výlučne v jeho dispozícií, keď skutkovo subjektívne vyhodnotí, že prenajaté priestory, resp.
ich časť sú na ďalší nájom nevyhovujúce.

11. Odvolateľ vyslovil nesúhlas so záverom súdu prvej inštancie, že svoje právo na zľavu z nájomného
nevyužil bez zbytočného odkladu, preto je tento jeho nárok prekludovaný. Trval na tom, že na strane

žalobcu vzniklo bezdôvodné obohatenie odo dňa prevzatia odstúpenia od nájomnej zmluvy, teda od
20.05.2015, ktorým dňom bola nájomná zmluva zrušená s účinkami od začiatku (ex tunc). Bezdôvodné
obohatenie predstavuje platby žalovaného, podľa nájomnej zmluvy za neužívané závadné priestory
suterénu o výmere 54m2 do dňa zrušenia zmluvy v zmysle § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka titulom
poukázania peňažného plnenia z právneho dôvodu, ktorý odpadol.

12. Žalovaný v odvolaní trval aj na včasnom uplatnení zľavy z nájomného, a to písomne listom z
26.08.2015 ktorú písomnosť prevzal žalobca 09.09.2015. Tento nárok bol uplatnený v zákonnej 6 -
mesačnej lehote v súlade s § 673 až § 675 Občianskeho zákonníka počítanej od 20.03.2015 (vykonaný
štátny zdravotný dozor) spätne za obdobie dvoch rokov, teda v subjektívnej premlčacej lehote na

vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 107 Občianskeho zákonníka. Zľava z nájomného bola
uplatnená aj ústne, čoho dôkazom je žiadosť žalobcu adresovaná R. R. J. I..J.. P.O. z 15.07.2013.
K skutočnosti, že napriek tomu naďalej platil nájomné za nevyhovujúce priestory, žalovaný uviedol,
že žalovaný je renomovaná spoločnosť s veľmi dobrými referenciami, odborne na vysokej úrovni s
klientelou presahujúcou okres Prešov a ak by prestali platiť za časť priestorov, žalobca by im spôsoboval

rôzne problémy v užívaní prízemia, pričom nájsť iné vhodné priestory nebolo jednoduché. Vyslovil názor,
že koniec prekluzívnej lehoty na uplatnenie zľavy z nájomného v zmysle § 675 Občianskeho zákonníka
tak nastal dňom 20.09.2015, keďže 6 - mesačná prekluzívna lehota je počítaná od 20.03.2015, kedy
bol vykonaný štátny zdravotný dozor. Pri uplatnení zľavy z nájomného ústne dňa 15.07.2013 bol tento
nárok uplatnený v prvý deň začiatku behu prekluzívnej 6 - mesačnej lehoty podľa § 675 Občianskeho

zákonníka, teda ani v tomto prípade k preklúzii práva žalovaného nedošlo. Keďže tento nárok na
zľavu nájomného uplatnil žalovaný na súde dňa 11.03.2016 vzájomnou žalobou, nedošlo ani k jeho
premlčaniu v zmysle § 397 Obchodného zákonníka. Žalovaný mal za to, že aj jeho požiadavka na
pridelenie náhradných priestorov za vadné priestory v suteréne môže byť pri extenzívnom výklade
zákona považovaná za uplatnenie zľavy z nájomného. Zdôraznil, že právo na zľavu z nájomného mu

vyplýva nielen z ustanovení Občianskeho zákonníka, ale aj z § 8 zákona č. 116/1990 Zb..

13. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca podaním z 02.05.2019. Odvolanie žalovaného považoval
za nedôvodné, preto navrhoval rozsudok súdu prvej inštancie potvrdiť. Poukázal na svoje ústne a
písomné podania, na ktorých zotrval. Zdôraznil, že žalovaný svoje odstúpenie od zmluvy zdôvodnil

ustanovením § 679 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, nie porušením § 5 a § 8 zákona č. 116/1990
Zb.. Ustanovenie § 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka pritom neprichádza do úvahy, keďže predmetné
priestory neboli určené na bývanie. Ustanovenie § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka je pritom
nevyhnutné vykladať v spojení s § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého nájomca nemá
tie právne nároky, ktoré by mu patrili v prípade nemožnosti užívania prenajatej veci, ak prenajímateľovi

bez zbytočného odkladu neoznámil potrebu opráv prenajatej veci. Žalobca poukázal na skutočnosť,
že žalovaný poznal veľmi dobre prenajaté priestory a ich stav v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy
nie len na základe potvrdenia tejto skutočnosti v čl. IV prvá veta zmluvy, ale aj na základe ich
predchádzajúceho dlhoročného užívania. Napriek ich vedomosti o tvrdených problémoch so suterénom,
pristúpili k uzavretiu nájomnej zmluvy. Pokiaľ žalovaný poukazuje na list žalobcu z 15.07.2013 pre

R. R. J. I..J.. o odstránenie porúch kanalizácie, tak žalobca zdôraznil, že uvedené skutočnosti
nepotvrdzujú neupotrebiteľnosť prenajatých priestorov ako celku a týkajú sa len jednej z dvoch
prenajatých miestností, čo vylučuje možnosť odstúpenia od zmluvy podľa § 679 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. Za účelové považoval tvrdenie žalovaného, že veci bol nútený uskladňovať v prenajatýchpriestoroch na prvom nadzemnom podlaží, čo je v rozpore s konštatovaním štátneho zdravotného
dozoru z marca 2015, ktorým bolo zistené, že žalovaný prevádzkuje a využíva aj jednu miestnosť v
suteréne a druhú vôbec nevyužíva. Vo vzťahu k skutočnostiam uvádzaným v zápisnici z vykonaného

štátneho zdravotného dozoru z 20.03.2015 žalobca uviedol, že tento dozorný orgán nekonštatoval záver
o zdravotnej závadnosti prenajatých priestorov, ani o ich nespôsobilosti na užívanie na určený účel
- skladovacie priestory. Bola konštatovaná len zvýšená vlhkosť, bez vykonania akýchkoľvek meraní
a konštatovanie výskytu plesní, bez vyhotovenia relevantnej fotodokumentácie a odobratia vzoriek
za účelom preskúmania, či skutočne ide o plesne. Opatrenia na odstránenie zistených nedostatkov,

a to realizáciu technických opatrení na zabezpečenie vyhovujúcej tepelno-vlhkostnej klímy, vetrania
a vykurovania boli uložené žalovanému, nie žalobcovi, a to aj v súlade so zmluvnými povinnosťami
žalovaného. Žalobca dal do pozornosti odvolacieho súdu rozhodnutie Regionálneho úradu verejného
zdravotníctva so sídlom v Prešove č. XXXX/XXXXX-XX/CXX-E. zo dňa 24.01.2017, ktorým bol udelený
súhlas novému nájomcovi žalobcu na uvedenie priestorov prenajatých od žalobcu do prevádzky, pričom
bola posudzovaná aj suterénna miestnosť, pôvodne prenajatá žalovanému s výsledkom, že táto spĺňa

podmienky podľa osobitných predpisov ako sklad potravín. To bolo konštatované napriek skutočnosti, že
žalobca po odsťahovaní sa žalovaného z prenajatých priestorov nerobil v týchto žiadne úpravy, okrem
hygienického náteru.

14. Žalobca považoval za právne neudržateľný názor žalovaného, že nie je možné odstúpiť iba od

časti zmluvy, ale len od nájomnej zmluvy ako celku a tiež, že kvôli nemožnosti užívať jednu suterénnu
miestnosť vo výmere 20m2 z celkovo prenajatej plochy 123m2 sa mu odňala taká časť veci, ktorou sa
zmaril účel zmluvy. Správny je preto záver súdu prvej inštancie, že odstúpenie od zmluvy žalovaným je
nedôvodné a predstavuje tak neplatný právny úkon. Tomu nasvedčujú okolnosti:
a) žalovaný nepreukázal, aby prenajaté priestory vykazovali také vady, pre ktoré nebolo možné ich

užívať dohodnutým, resp. obvyklým spôsobom,
b) štátnyzdravotnýdozor,vykonanýRegionálnymúradomverejnéhozdravotníctva,obsahujeibazávery
o zvýšenej vlhkosti v menšej miestnosti v rámci prenajatých priestorov, nie o nemožnosti užívania týchto
priestorov, resp. o ich akejkoľvek inej závadnosti, pre ktorú by tieto priestory nebolo možné užívať,
c) žalovaný nepreukázal, aby žalobcu upozornil na také vady prenajatých priestorov, ktoré by mu bránili

v ich dohodnutom, resp. obvyklom užívaní,
d) konatelia žalovaného v konaní pred súdom prvej inštancie uviedli, že nimi vytýkané vady prenajatých
priestorov existujú dlhodobo, čo zreteľne svedčí o tom, že nejde o také vady, ktoré by žalovanému bránili
v dohodnutom, resp. obvyklom spôsobe užívania prenajatých priestorov,
e) konatelia žalovaného v konaní pred súdom prvej inštancie uviedli, že najneskôr počnúc vykonaním

štátneho zdravotného dozoru sa prenajaté priestory stali už tak závadnými, že nebolo možné ich užívať
- napriek tomu žalovaný prenajaté priestory ešte užíval a uhrádzal žalobcovi nájomné.

15. Žalobca tiež poukázal na to, že nárok na zľavu z nájomného uplatnený žalovaným sa vylučuje
s nárokom na bezdôvodné obohatenie, ku ktorému navyše ani nemohlo dôjsť, lebo žalovaný reálne

priestory v danom čase využíval, resp. mal neobmedzenú možnosť ich využívať a bol by povinný platiť
obvyklé nájomné. Keďže nárok na zľavu z nájomného sa týka obmedzenia možnosti užívať predmet
nájmu, takto uplatnený nárok žalovaným zároveň podľa žalobcu vylučuje aj opodstatnenosť tvrdených
dôvodovpreúplnéodstúpenieodnájomnejzmluvy.Vkonanínebolopreukázané,abyprenajatépriestory
neboli spôsobilé na dohodnuté, resp. obvyklé užívanie, žalovaný žalobcovi žiadne vady neoznámil,

preto nie je daný základ nároku žalovaného na zľavu z nájomného. Žalobca sa stotožnil aj so záverom
súdu o preklúzii nároku žalovaného na zľavu z nájomného za uplatnenie nároku na zľavu z nájomného.
Zdôraznil, že žalovaný žiadnu požiadavku na náhradne priestory nerealizoval a jednania prebiehali iba
o rozšírení o ďalšie priestory nájmu.

16. Žalovaný k vyjadreniu žalobcu repliku nepredložil.

17. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie bolo podané v zákonom
stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu, proti
ktorému je odvolanie prípustné (§ 355 CSP), preskúmal napadnuté rozhodnutie ako aj konanie mu

predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ust. § 379 a nasl. CSP, bez nariadenia odvolacieho
pojednávania (§ 385 CSP a contrario) s tým, že miesto a čas vyhlásenia rozsudku oznámil na úradnej
tabuli aj webovej stránke Krajského súdu v Prešove a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie
je dôvodné.18. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach,
v ktorých sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej

inštancie odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov rozhodnutia súdu prvej inštancie nastal
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a
povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

19. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov v kontexte

s namietaným nesprávnym právnym posúdením, to, či súd prvej inštancie na zistený skutkový stav
správne, v úplnosti, aplikoval príslušné právne predpisy, či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko
s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď na každú námietku alebo
argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o
odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II.ÚS 78/05).

20. Odvolací súd v celom rozsah poukazuje na výstižné a vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvej
inštancie, s ktorým sa stotožňuje. Vo vzťahu k odvolacej námietke žalovaného poukazujúcej na pokyny
odvolacieho súdu uvádzané v zrušujúcom uznesení, č.k. 5Cob/59/2017-137 z 22.11.2018 je potrebné
uviesť, že odvolací súd uložil súdu prvej inštancie opakovane sa vysporiadať s otázkou preklúzie nároku
žalovaného, avšak v nadväznosti na posúdenie právneho úkonu žalovaného smerujúceho k ukončeniu

nájomného vzťahu listom z 29.04.2015 doručeným žalobcovi 20.05.2015. Pokiaľ súd prvej inštancie
vyhodnotil odstúpenie od nájomnej zmluvy žalovaným ako neplatný právny úkon pre neexistenciu
zákonnýchpredpokladovpredanýúkonpodľa§679Občianskehozákonníka,taktakýtozáverjesúladný
s vykonaným dokazovaním.

21. Podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek,
ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak
sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo
obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým
zmaril účel zmluvy.

22. Žalovaný v priebehu konania zotrval na tom, že od nájomnej zmluvy odstúpil v súlade s ustanovením
§ 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka z dôvodu nemožnosti užívať suterénne miestnosti s výmerou
54m2, v dôsledku čoho došlo k reálnemu odňatiu časti veci, čím sa zmaril účel zmluvy.

23. Vychádzajúc z citovaného ustanovenia, dôvodmi na odstúpenie od zmluvy zo strany nájomcu sú:
- závady prenajatej veci (nespôsobilosť na dohodnuté alebo obvyklé užívanie), ktoré existovali už v čase
odovzdania veci nájomcovi alebo vznikli počas trvania nájmu bez zavinenia nájomcu,
- neupotrebiteľnosť veci, ak k nej došlo počas trvania nájmu,
- odňatie takej časti prenajatej veci nájomcovi, žeby sa tým zmaril účel zmluvy.

Žalovaný odstúpil od zmluvy listom z 29.04.2015 doručeným žalobcovi 20.05.2015. Ako dôvod
odstúpenia uviedol nespôsobilosť, závadnosť priestorov a nemožnosť ich ďalšieho užívania na účel
prenájmu dojednaný v zmluve. V odvolaní rozšíril tieto dôvody o odňatie časti prenajatej veci, a to
suterénnych miestností o výmere 54m2, v dôsledku čoho sa mal zmariť účel zmluvy. Dôvodné bolo preto

posúdiť obranu žalovaného v súlade s právnymi úkonmi a ich obsahom, ktoré žalovaný učinil vo vzťahu
k žalobcovi. Vychádzajúc zo žiadosti žalobcu zo dňa 15.07.2013 adresovanej R. R. J., I..J.. P., zápisnice
z výkonu štátneho zdravotného dozoru zo dňa 20.03.2015 a aj samotného tvrdenia žalovaného v
odvolaní,jepotrebnéskutkovoustáliť,žežalovanývdôsledkunadmernejvlhkostivzniknutejvsuterénnej
miestnosti o výmere 20m2 pre závadu v kanalizácii prestal tento priestor užívať ešte pred dňom

20.03.2015, keďže tvrdil, že v dôsledku neriešenia situácie žalobcom bol nútený presťahovať všetky
veci zo suterénu na prízemie, čím mu vznikli stiesnené priestory. Žalovaný tak nepreukázal konkrétny
moment vzniku jeho nároku v zmysle § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka, teda čas odňatia časti
prenajatej veci nájomcovi. Otáznou je aj skutočnosť, či dobrovoľné rozhodnutie žalovaného presťahovať
veci zo suterénu na prízemie by mohlo byť hodnotené ako odňatie časti prenajatej veci žalobcom ako

prenajímateľom. Odvolací súd sa prikláňa k záveru, že takéto rozhodnutie žalovaného nie je možné
posúdiť ako nútené odňatie časti prenajatej veci. Odvolací súd k tomuto dôvodu odstúpenia od zmluvy
považuje za potrebné tiež zdôrazniť, že pri odňatí časti prenajatej veci zákon vyžaduje aj splnenie ďalšej
podmienky, a to tej, že odňatím časti veci sa zmaril celý účel zmluvy. Z vykonaného dokazovania všakvyplýva, že žalovaný užíval prenajaté priestory aj po dátume 15.07.2013, teda po objektívne zistenej
závadekanalizácie,ktoráskutočnosťmalabyťdôvodomopusteniačastipriestorov.Užívaniepriestorovv
nasledujúcich, takmer dvoch rokoch podstatne oslabuje právny základ celej nasledujúcej argumentácie

odvolateľa. Pokiaľ by totižto došlo k zmareniu účelu zmluvy, žalovaný by nezotrval v nájomnom
vzťahu so žalobcom v nasledujúcom, pomerne dlhom období. Žalovaný v priebehu predmetného sporu
nepopieral, že zvyšnú časť priestorov riadne užíval, v dôsledku čoho neboli naplnené ani ďalšie zákonné
predpoklady odstúpenia od zmluvy v zmysle vyššie citovaného ustanovenia, ako to uzavrel správne aj
súd prvej inštancie.

24. Ďalším nárokom, ktorý uplatnil žalovaný v rámci svojej obrany a započítacej námietky, bolo
uplatnenie zľavy z nájmu listom z 26.08.2015, ktorý prevzal žalobca 09.09.2015. Mal za to, že tento
nárok uplatnil v zákonnej 6-mesačnej lehote v súlade s § 673 až 675 Občianskeho zákonníka, ktorá
bola počítaná od 20.03.2015 a uplynula 20.09.2015. Trval na tom, že svoj nárok uplatnil v súlade s
ustanovením § 107 Občianskeho zákonníka, teda v dvojročnej subjektívnej premlčacej dobe, pokiaľ ho

uplatnil na súde vzájomnou žalobou dňa 11.03.2016.

25. Podľa § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

26. Podľa § 674 Občianskeho zákonníka ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených
v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

27. Podľa § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich
mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

28. Žalovaný svoj nárok na primeranú zľavu z nájomného odvodzoval od vyššie citovaných ustanovení

Občianskeho zákonníka. Súd prvej inštancie k tomuto nároku žalovaného uviedol, že žalovaný svoje
právo nevyužil bez zbytočného odkladu, preto je tento nárok prekludovaný. Vychádzal pritom zo
samotného tvrdenia žalovaného o stave prenajatých priestorov počas dlhého obdobia. S týmto záverom
sa odvolací súd stotožňuje poukazujúc na samotné tvrdenie žalovaného v odvolaní, v zmysle ktorého
zľava z nájomného bola uplatnená aj ústne, odvolávajúc sa na dôkaz - žiadosť žalobcu adresovanú

R. R. J. I..J.. P. z 15.07.2013. Pokiaľ teda sám žalovaný moment vzniku svojho nároku na zľavu z
nájmu smeroval k časovému údaju 15.07.2013 a nárok na zľavu uplatnil až listom z 26.08.2015, urobil
tak po uplynutí prekluzívnej 6-mesačnej lehoty. Právo žalovaného tak zaniklo, prekludovalo sa. Aj z
tohto dôvodu bola preto správne jeho vzájomná žaloba zamietnutá. Odvolací súd navyše uvádza, že
nový začiatok behu 6-mesačnej prekluzívnej lehoty by bol dôvodný iba za situácie, že nárok na zľavu z

nájomného by uplatnil žalovaný z iných dôvodov, než tomu bolo pred žiadosťou žalobcu adresovanou R.
R. J. I..J.. P. z 15.07.2013. Žalovaný však iný dôvod na uplatnenie zľavy neuviedol. V tejto súvislosti je
bez právnej relevancie tvrdenie žalovaného, že stanovené nájomné platil naďalej pre zachovanie svojho
dobrého obchodného mena a sťažené možnosti nájsť iné vhodné priestory.

29. Zánik nájomnej zmluvy žalovaný v odvolaní argumentoval aj zničením prenajatej veci v zmysle
§ 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V konaní pred súdom prvej inštancie však bolo preukázané,
že predmet nájmu nezanikol (vrátane miestnosti neužívanej žalovaným) a ich stavebné určenie na
daný účel pretrváva. K tomuto odvolaciemu dôvodu odvolací súd navyše uvádza, že takáto právna
argumentácia nebola žalovaným pred súdom prvej inštancie predložená, preto odvolací súd nie je

povinný na ňu prihliadať (§ 373 ods. 4 v spojení s § 366 CSP).

30. V závere odvolací súd ešte uvádza, že právne úkony žalovaného adresované žalobcovi boli
posúdené podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, keďže zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov zakotvuje len možnosť skončenia nájmu v zmysle § 9 výpoveďou a nie

odstúpením od zmluvy.

31. K ustanoveniu § 8 cit. zákona v znení : „ ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len
preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom,má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného...“ odvolací súd uvádza, že vo vzťahu k danému
ustanoveniu je dôvodná aplikácia posudzovania prekluzívnych a premlčacích lehôt podľa ustanovení
Občianskeho zákonníka vo výklade uvedenom vyššie.

32. S poukazom na uvedené odvolací súd potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie v súlade s ustanovením
§ 387 ods. 1, 2 CSP, vrátane zodpovedajúceho výroku o trovách konania.

33. Rozsudok bol prijatý senátom Krajského súdu v Prešove pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods. 2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh - § 428 CSP).