Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 12. máj 2020

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 25Co/127/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113200872
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 05. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martina Valentová

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2020:2113200872.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu: JUDr. Martina Valentová a sudkýň:

JUDr. Ľubica Spálová a JUDr. Ľuboslava Vanková, v právnej veci žalobcu: I. F., nar. X.X.XXXX, adresa
R., R. XXXX/X, štátny občan Talianskej republiky, zastúpeného advokátkou: JUDr. Marianna Kohútová
Bérešová, so sídlom Bratislava, Štefánikova 47, proti žalovanej: B. N., nar. XX.X.XXXX, adresa H. O.
XXX, zastúpenej advokátom: Mgr. Štefan Slováčik, so sídlom Nitra, Mostná 46, o zaplatenie 84.600,- Eur
s príslušenstvom, na odvolanie žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Trnava č. k. 13C/8/2013-500
zo dňa 6.4.2018 - v jeho vyhovujúcej časti, včítane výrokov o náhrade trov konania strán a štátu, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie vo vyhovujúcej časti a v časti o náhrade trov konania strán

a štátu p o t v r d z u j e .

II. Žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. zaviazal žalovanú zaplatiť žalobcovi sumu
84.600,- Eur s úrokom z omeškania vo výške 8,75% ročne zo sumy 84.600,- Eur od 23.8.2012 do
zaplatenia, do 30 dní od právoplatnosti rozsudku, výrokom II. vo zvyšku žalobu zamietol, výrokom III.
priznal žalobcovi nárok na náhradu trov konania voči žalovanej v rozsahu 100% a výrokom IV. zaviazal
žalovanú na náhradu trov konania štátu v rozsahu 100%, pričom o výške tejto náhrady bude rozhodnuté

samostatným uznesením.

2. Rozhodnutie odôvodnil právne aplikáciou § 499, § 500 ods. 1, § 501, § 563, § 588, § 596, § 597, §
598, § 599 ods. 1, 2, § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. v
znení účinnom ku dňu vzniku omeškania, § 209 ods. 1, 2 § 232 ods. 3, § 255 ods. 1, § 262 ods. 1, 2, §
258 ods. 1, § 259, čl. 4 ods. 1, 2, čl. 17 Civilného sporového poriadku (ďalej už len CSP).

3. Vecne súd prvej inštancie argumentoval tým, že z vykonaného dokazovania zistil, že žalobca ako
kupujúci uzatvoril dňa 18.2.2011 so žalovanou, ako predávajúcou, kúpnu zmluvu, na základe ktorej
žalovaná previedla na žalobcu vlastnícke právo k nehnuteľnostiam nachádzajúcich sa v katastrálnom
území E. U. H., zapísaných v katastri nehnuteľností pre obec E. U. H., k.ú. E. U. H., na LV č. XXXX
a tam označené ako: a) pozemok, parcela č. 719/2, parcela registra ”C" evidovaná na katastrálnej
mape, druh pozemku: ostatné plochy o celkovej výmere 1229 m2, b) pozemok, parcela č. 719/3, parcela
registra “C" evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: ostatné plochy o celkovej výmere 1086

m2, c) pozemok, parcela č. 719/4, parcela registra “C" evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku:
zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 1036 m2, d) pozemok, parcela č. 719/9, parcela registra
“C" evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 316
m2 (v texte aj len “ predmetné pozemky”), e) stavba, druh stavby: rozostavaný rodinný dom, postavenýna parc. č. 719/9, (ďalej aj len “nehnuteľnosti”), a v ktorej sa žalobca zaviazal zaplatiť žalovanej
kúpnu cenu, ktorá bola stanovená dohodou zmluvných strán na sumu 120.000,- Eur za prevádzané
pozemky. Predávajúca v zmluve v bode III. ods. 4 vyhlásila a zaručila sa, že kupujúcemu nezatajila

žiadne skutočnosti ohľadne stavu nehnuteľností, ktoré by mohli mať zásadný vplyv na vôľu kupujúceho
uzavrieť zmluvu. Pri výkopových prácach za účelom osadenia inžinierskych sietí v mesiaci máj 2011 ale
žalobca zistil, že pod pozemkami sa nachádzala nelegálna skládka odpadu stavebného a komunálneho
charakteru, o ktorej nebol pred kúpou žalovanou informovaný. Po uvedenom zistení si dal žalobca
vypracovať geologický prieskum podložia pozemkov spoločnosťou GEOTIP s.r.o., z ktorého vyplýva, že

na prevažnej časti pozemku je hrúbka odpadov približne 3,2 m a na východnom okraji vykliňuje na 0,7
až 0,8 m. Povrch odpadov sa nachádza v hĺbke 0,0 až 0,7 m (v priemere 0,25 m) a báza odpadov v 0,3
až 3,2 m. Odpady sú prekryté vrstvou jemnozrnnej zeminy. Správnosť záverov prieskumu bola neskôr
v konaní potvrdená znaleckým posudkom RNDr. Minárika. Následne si žalobca listom zo dňa 6.8.2012
u žalovanej uplatnil nárok zo zodpovednosti za vady v podobe zľavy z kúpnej ceny vo výške 100.000,-
Eur s tým, že v prípade potreby riešenia veci súdnou cestou si bude uplatňovať i úroky z omeškania

9% ročne od doručenia výzvy až do zaplatenia. Podľa nesporného tvrdenia žalovaného boli nároky zo
zodpovednosti za vady u žalovanej vytknuté dňa 21.8.2018, od ktorého dátumu si žalovaný uplatňoval
úroky z omeškania. Žalovaná žalobcovi odpovedala, že si nie je vedomá žiadnych vád nehnuteľností a
žiadna podstatná skutočnosť ohľadom nehnuteľností nebola žalobcovi zatajená.

4. Súd prvej inštancie ďalej konštatoval, že v konaní mal za jednoznačne preukázané, že pod
prevádzanými pozemkami sa už v čase predaja nachádzala rozsiahla nelegálna skládka komunálneho
a stavebného odpadu (čestné prehlásenia a výsluchy D. L., H. L., geologický prieskum spol. GEOTIP,
s.r.o., fotografie). Sporná bola otázka, či skládka stavebného, alebo komunálneho odpadu prestavuje
vadu predanej veci, a či žalobca bol o skládke žalovanou pred kúpou informovaný, a aká výška zľavy

zodpovedá povahe a rozsahu vady. Súd má za to, že pri kúpe pozemku kupujúci (i keď si nevymieni
špecifické vlastnosti pozemku) očakáva, že pozemok bude mať určité obvyklé vlastnosti, pričom pri
pozemku v okolí rodinného domu je obvyklou a očakávateľnou vlastnosťou pozemku jeho všeobecná
ekologická nezávadnosť a možnosť využiť ho na pestovanie zeleniny, či ovocia. Súd má za to, že
prítomnosť skrytej rozsiahlej nelegálnej skládky komunálneho odpadu (nie skládky odpadu stavebného)

pod pozemkom nie je obvyklou vlastnosťou pozemku, ktorú by bolo možné očakávať, a predstavuje vadu
prevádzanej nehnuteľnosti a určitý stupeň ekologickej záťaže pozemku (či už objektívne relevantnej z
hľadiska faktorov ochrany života a zdravia ľudí, v prípade, ak hodnoty škodlivých látok v postihnutej pôde
presiahnu bezpečené limity stanovené normami alebo relevantnej subjektívne z hľadiska postojov a
očakávaní konkrétneho kupujúceho). Význam a rozsah tejto vady (dôležitý pre určenie výšky nárokov zo

zodpovednosti za vady) závisí jednak od rozsahu a individuálnej charakteristiky skládky (kde nelegálna
skládka predstavuje vyššie ekologické riziká vzhľadom na jej neriadenosť a neexistujúcu kontrolu)
a jednak od účelu, na ktorý sa má pozemok využívať. Prítomnosť skládky komunálneho odpadu
potom nemusí predstavovať výrazný odklon od očakávaní kupujúceho od pozemku (vzhľadom na jeho
vlastnosti) kupovaného na účely priemyselnej výstavby (iná povaha a účel zmluvy - aj keď aj tu pri

určitých typoch priemyslu môže byť informácia o prítomnosti skládky komunálneho odpadu zásadná
- napr. pri potravinárskej výrobe z dôvodu hygienických nárokov na podmienky výroby). Zásadnejší
význam informovania o podstate a špecifickej charakteristike pozemku (odklonu od očakávaných
charakteristík a možností využitia pozemku) je v prípade kúpy pozemku na účel bývania (napr. výstavba
bytových jednotiek), a to obzvlášť v prípade bývania v rodinnom dome, kde kupujúci prirodzene očakáva

možnosťvyužitiakupovanýchpozemkovvokolídomunaúčelyzaloženiaovocnejčizeleninovejzáhrady,
detského ihriska (očakávané - obvyklé vlastnosti pozemku), ktoré možnosti využitia budú v prípade
pozemku na skládke komunálneho odpadu všeobecne obmedzené. Účel využitia môže kupujúci priamo
formulovať (prípadne si i vymieniť určité vlastnosti pozemku), alebo tento môže vyplývať zo samotnej
podstaty pozemkov, resp. povahy zmluvy, ako tomu bolo i v tomto prípade (pozemky v okolí novostavby

rodinného domu - určeného na trvalé bývanie súkromných osôb v prostredí satelitnej obce). Žalovanou
tvrdená skutočnosť, že pozemky boli pri predaji evidované v katastri nehnuteľností ako zastavané
plochy a nádvoria a ostatné plochy, nemá z hľadiska hodnotenia vadnosti pozemkov právnu relevanciu,
nakoľko na posúdenie očakávaní žalovaného je relevantný faktický stav pozemkov a nie podstata
ich zápisu v katastri nehnuteľností, ktorá sa môže zmeniť. Súd má tiež za to, že uvedená vada

pozemkov nebola zrejmá z katastra nehnuteľností (§ 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka) keď, ako súd
bližšie odôvodňuje ďalej, z katastra nehnuteľností nebolo možné zistiť prítomnosť skládky komunálneho
odpadu. Prítomnosť nelegálnej skládky komunálneho odpadu tak súd posúdil ako skrytú faktickú vadu
predanej veci znižujúcu využiteľnosť prevádzaných pozemkov a podľa názoru súdu i budúcu predajnúcenu nehnuteľností a žalovaná bola povinná žalobcu na ňu vopred upozorniť. Zodpovednosť za túto
skrytú vadu však žalovaná nesie aj v prípade, ak by sama o vade nevedela. Súd prvej inštancie súčasne
považoval za preukázané, že žalovaná žalobcu neinformovala o skutočnosti, že pod prevádzanými

pozemkami sa nachádza skládka komunálneho odpadu, keď sama sa v konaní vyjadrila, že “nevie
nič o nejakom komunálnom odpade na pozemku a ani nič o nelegálnej skládke odpadu”. V konaní sa
bránila argumentáciou, že žalobcovi povedala, že na pozemku je “navážka”, ktorá však podľa nej “nemá
žiadne následky a vplyv na životné prostredie”, pričom “nepovažuje prítomnosť stavebnej sute za vadu
pozemku”. Povedala mu, že “tá navážka je stavebná suť”. Žalovaná tak ani sama v konaní netvrdila, že

by žalobcu informovala o skutočnosti, že pod pozemkami je skládka komunálneho odpadu. Informovanie
žalobcu o tom, že na pozemku je “navážka”, prípadne “stavebná suť” (ktorú skutočnosť informovania
žalovaná v konaní dokazovala prostredníctvom viacerých svedkov) považuje súd za nerozhodné z
hľadiska posudzovania nároku žalobcu na zľavu z kúpnej ceny, keď v tomto prípade vadou predanej veci
(pozemkov) je prítomnosť rozsiahlej nelegálnej skládky komunálneho odpadu pod povrchom pozemkov,
nie prítomnosť navážky, či odpadu stavebného. Na prípadné zbavenie sa zodpovednosti predávajúceho

totiž nepostačuje všeobecné upozornenie, ale je nevyhnutné, aby predávajúci upozornil kupujúceho na
konkrétne vady predávanej veci, a to konkrétnou špecifikáciou týchto vád, v tomto prípade konkrétnym
uvedením, že pod pozemkom sa nachádza skládka komunálneho odpadu. Žalovanú zodpovednosti
za vady nezbavuje ani vyhlásenie žalobcu uvedené v čl. 4 ods. 2 kúpnej zmluvy, ktoré reflektuje iba
poznanie stavu pozemku kupujúcim z vizuálneho hľadiska, pričom v danom prípade išlo o skrytú vadu

pozemkov, keďže predmetná skládka na pozemku bola zavezená zeminou (cca 25 cm pod povrchom),
a bežným vzhliadnutím pozemku nebolo možné zistiť jej existenciu (fotografie z ohliadky predmetu
kúpy), čo dokladuje i skutočnosť, že ani znalkyňa Ing. Szabová pri ohliadke nehnuteľnosti prítomnosť
skládky nezistila. Vzhľadom na skutočnosť, že zodpovednosť za vady je koncipovaná na princípe
zodpovednosti objektívnej, nebolo tiež pre posúdenie nároku žalobcu podstatné, či žalovaná o existencii

uvedenej skládky komunálneho odpadu vedela, alebo nie. S poukazom na vykonané dokazovanie má
však súd za to, že žalovaná o prítomnosti skládky komunálneho odpadu vedela. Uvedené preukazuje
viacero vykonaných dôkazov, a to tak vyhlásenie bývalého vlastníka nehnuteľností D. L., od ktorého
nehnuteľnosti nadobudla (kúpna zmluva zo dňa 6.5.2005), a ktorý výslovne uviedol, že “žalovaná
nepochybne vedela o tom, že na týchto pozemkoch bola v minulosti skládka komunálneho odpadu”, ako

aj že “skládka nebola odstránená, ale len zakrytá plytkou vrstvou navozenej zeminy” (vyhlásenie zo dňa
25.5.2012), obdobne formulované vyhlásenie H. L. zo dňa 25.5.2012, bývalého starostu obce. Taktiež
vlastník susedného pozemku Ing. A. D. (vyhlásenie zo dňa 3.5.2013) uviedol vo vyhlásení, že “žalovanú
opakovane videl prítomnú na jej pozemku pri hĺbení jám pre základy domu a pre osádzanie pilót, a
teda musela vidieť, aké podložie má daný pozemok, že sú tam celé vrstvy komunálneho stavebného

a iného odpadu. Videl ju prítomnú na parcelách v čase, keď stavebné výkopy zreteľne odkryli vrstvy
odpadkov…a je presvedčený, že nepochybne vedela o tom, že na pozemkoch bola v minulosti skládka
komunálneho odpadu, a že nebola odstránená”. Obdobne svedok Ing. G. T. (statik projektu rodinného
domu žalovanej) pri jeho výsluchu cestou dožiadaného súdu uviedol, že “na predmetný pozemok sa bol
osobne s architektom pozrieť, kde zistili, že je to navážka - rumovisko, kde dedinčania znášali odpad”, a

preto “ako statik dal podmienku, že táto stavba musí byť umiestnená na šachtových pilieroch. Na mieste
zistili mocnosť týchto navážok až do výšky 4m.”.

5. Súd prvej inštancie následne uviedol, že mal za preukázané, že žalobca pred prevodom nehnuteľnosti
o prítomnosti skládky komunálneho odpadu nemal vedomosť. Súd vychádza z už uvedenej skutočnosti,

že sama žalovaná žalobcu o skládke komunálneho odpadu neinformovala. O prítomnosti skládky
komunálneho odpadu pod prevádzanými pozemkami nemali vedomosť ani pracovníci realitnej
kancelárie, ktorá predaj nehnuteľností sprostredkúvala a prítomnosť skládky komunálneho odpadu
nevyplývala ani z inzercie predmetných nehnuteľností zo dňa 23.12.2010. Obdobne neinforovanie o
prítomnosti skládky komunálneho odpadu potvrdil vo vyhlásení i Ing. arch. M. H. (architekt oslovený

žalobcom, prítomný v procese uzatvárania zmluvy), ktorý sa sám dozvedel o danej skládke až od
žalobcu po začatí stavebných prác po kúpe nehnuteľností. Nevedomosť žalobcu o prítomnosti skládky
potvrdzuje aj jeho samotné konanie pred uzatvorením kúpnej zmluvy, keď si na stanovenie všeobecnej
hodnoty nehnuteľností dal vypracovať znalecký posudok u znalkyne Ing. arch. Szabovej, ktorá nemala
pri vypracúvaní posudku informáciu o skládke na predmetných nehnuteľnostiach, pričom ak by vedela o

skládke“jemožné,žebymalavplyvnacenunehnuteľností”.Jenelogické,abysižalobca,akbyoskládke
komunálneho odpadu vedel, ako záujemca o kúpu nehnuteľností, dával vypracovať znalecký posudok
bez informovania znalkyne o tejto skutočnosti. Nevedomosť žalobcu o prítomnosti skládky má súd tiež
preukázanú z jeho následného konania po zistení prítomnosti odpadov v pôde, pri výkopových prácachpre inžinierske siete, keď ako prvé dal uskutočniť geologický prieskum na zistenie povahy znečistenia,
a to ešte predtým, ako uplatňoval voči žalovanej akékoľvek nároky, a teda je zrejmá jeho snaha zistiť
skutočný stav kúpených nehnuteľností, ktorý v čase kúpy zjavne nepoznal.

6. Vo vzťahu k argumentácii žalovanej, že žalobca bol informovaný o podstate pozemkov, keď mu
bol predložený LV zo dňa 10.11.2009 (výpis z LV č. XXXX pre k.ú. E. U. H. zo dňa 10.11.2009), na
ktorom bol pri ostatných plochách uvedený kód spôsobu využívania pozemku 14700 s vysvetlivkou
“iné pozemky (odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím a kamením,

ochranné hrádze, bermy, slatiny a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok - krovie, skaly, štrk,
kamenie a iné)” súd prvej inštancie konštatoval, že jednak žalobca ani z tohto výpisu z LV nemohol
mať vedomosť o konkrétnom charaktere pozemku, keďže vo vysvetlivke je veľké množstvo druhov
pozemkov, o ktoré sa môže jednať (pričom ani pri pojme skládka odpadu nie je bližšia charakteristika,
pričom je zásadný rozdiel, ak je pod pozemkom skládka stavebného, alebo komunálneho odpadu) a
taktiež v čase kúpy nehnuteľností už aktuálny LV zo dňa 27.1.2011 (z ktorého vychádzala i znalkyňa Ing.

Arch. Szabová) uvádzal kód využitia ostatných plôch 37 (pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny,
výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok), teda už
vôbec neobsahoval položku “skládky odpadu”, a teda žalobca vzhľadom na v čase kúpy aktuálny LV
nemohol ani predpokladať prítomnosť akejkoľvek skládky. K zmene popisu spôsobu využitia pozemkov
na LV došlo na základe usmernenia Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. P-7810/2009 zo

dňa 27.11.2009. Vzhľadom na uvedené mal súd za preukázané, že žalobca v čase uzatvorenia kúpnej
zmluvy o prítomnosti skládky komunálneho odpadu informovaný nebol.

7. K argumentu žalovanej, že sa na ňu zodpovednosť za vady predaných pozemkov nevzťahuje,
nakoľko nehnuteľnosti boli v kúpnej zmluve prevedené ako “stoja a ležia” súd prvej inštancie poukázal

na skutočnosť, že uvedené ustanovenie je možné aplikovať len v prípade prevodu vecí určených
súhrnne, k čomu v danom prípade nedošlo, keď kúpnou zmluvou boli prevádzané individuálne určené
nehnuteľnosti, ktorý právny záver podporuje i ustálená judikatúra, a to napr. rozhodnutie NS ČR sp.
zn. 32 Cdo 5430/2007 zo dňa 5.3.2009, ktorý v rozhodnutí uviedol, že “podľa správneho záveru
odvolacieho súdu totiž o prípad podľa § 501 Občianskeho zákonníka nešlo, nakoľko predmetom kúpnej

zmluvy uzatvorenej medzi jej účastníkmi neboli veci určené súhrnne, ale individuálne označené v
prílohe č. 1 zmluvy“. Obdobne možnosť aplikácie uvedeného ustanovenia Občianskeho zákonníka
iba na veci určené súhrnne vyplýva i z rozhodnutia Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 48/2012 zo
dňa 28.3.2012, ktorý uviedol že „Zjavným účelom citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka je
regulácia zodpovednosti za vady prenechanej veci vo vzťahu medzi zmluvnými stranami, na čo poukázal

i krajský súd v odôvodnení svojho napadnutého rozsudku. Vyplýva to zo systematického zaradenia
ustanovenia v Občianskom zákonníku. Zásadné vylúčenie zodpovednosti scudziteľa za vady veci,
ktorá je prenechaná tak, ako stojí a leží (výnimka z tejto zásady plynúca z citovaného ustanovenia
nie je pre posudzovaný prípad rozhodná), je však dôsledkom právom aprobovaného zámeru jednej
zmluvnej strany prenechať druhej zmluvnej strane veci určené súhrnom (per aversionem). Znamená to,

že nadobúdateľ preberá všetky veci ako celok bez ohľadu na ich kvantitu a kvalitu a bez ohľadu na to,
či ide o veci určené individuálne alebo druhovo. “, a k účelu tohto inštitútu, že „Predmetné ustanovenie
spravodlivorozdeľujerizikoplynúcezjehovyužitianaúčastníkovzáväzkovo-právnehovzťahu.Najednej
strane síce nadobúdateľ súhrnu vecí zásadne nemôže uplatňovať voči scudziteľovi nároky plynúce
zo zodpovednosti za vady, na druhej strane sa však aj scudziteľ vystavuje riziku, že v súhrne vecí

prenechávaných ako stoja a ležia sa bude nachádzať aj vec, ktorú prenechať nemá v úmysle. Iba
takýto výklad zaisťuje spravodlivú rovnováhu účastníkov právnych vzťahov, ktorá bezpochyby musí byť
rešpektovaná aj vo sfére súkromného záväzkového práva vyznačujúceho sa výrazným prvkom zmluvnej
voľnosti.

8. Súd prvej inštancie potom uviedol, že na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že
sporové strany uzatvorili dňa 18.2.2011 kúpnu zmluvu v zmysle § 588 Občianskeho zákonníka, pričom
prevádzané pozemky trpeli v čase predaja skrytou vadou v podobe prítomnosti nelegálnej skládky
komunálneho odpadu, ktorá vada vyšla najavo až po uzatvorení kúpnej zmluvy, a za ktorú vadu žalovaná
ako predávajúca zodpovedá. Dodatočne tak vyšla najavo vada, na ktorú žalovaná ako predávajúca

žalobcu ako kupujúceho neupozornila a kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny
zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny predanej veci pritom
nestojí na skutočnosti, či existujúca skládka komunálneho odpadu na predmetnom pozemku spôsobuje
väčšie či menšie dopady na zdravotný stav. Zákonnou podmienkou na uplatnenie a následné priznanienároku je samotná existencia vady predanej veci, ktorú má súd za danú. Žalobca si u žalovanej v
zákonnej lehote svoj nárok zo zodpovednosti za vadu predanej veci uplatnil, pričom od žalovanej
požadoval zľavu z kúpnej ceny 82.000,- Eur. Pri určovaní výšky zľavy, ktorá by zodpovedala povahe a

rozsahu vady vychádzal súd prvej inštancie z porovnania všeobecnej hodnoty prevádzaných pozemkov
určenej v znaleckom posudku vypracovanom znalcom Ing. Petrovičom, t.j. 37.200,- Eur a kúpnej ceny,
za ktorú boli pozemky reálne prevedené, t.j. 120.000,- Eur (ktorá cena zároveň zodpovedala všeobecnej
hodnote pozemkov v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy určenej znaleckým posudkom Ing. Szabovej),
pričom posudok znalca Ing. Petroviča hodnotil ako súkromný znalecký posudok, keď v priebehu konania

boli naplnené všetky náležitosti, ktoré má súkromný znalecký posudok spĺňať (doplnenie vyhlásenia
znalca v zmysle § 209 CSP). K námietkam žalovanej k posudku znalca Ing. Petroviča súd uviedol, že
tieto námietky ohľadne aplikácie konkrétneho koeficientu redukujúcich faktorov boli znalcom dostatočne
presvedčivo vysvetlené na pojednávaní dňa 19.1.2018, kde uviedol, že “pre neho je zásadná vec, že tam
bolodvametreaviacmetraskládky,čobolozrejméajzgeologickéhoprieskumu,pričomišlooneriadenú
skládku, čo ho viedlo k použitiu koeficientu 0,4”, s tým, že “vybral koeficient redukujúcich faktorov

číslo 2, nakoľko tento spomína odpady a ich uskladnenie”. V konaní bol čo do určenia všeobecnej
hodnoty prevádzaných pozemkov vyhotovený i posudok znalca Ing. Miklánka, avšak súd má za to, že
tento posudok nie je možné použiť na účely určenia výšky primeranej zľavy z titulu vady pozemkov
spočívajúcej v prítomnosti skládky komunálneho odpadu pod pozemkom predávaným na účely bývania,
keďznalecsámuviedol,žeprítomnosťskládkyzohľadnilvposudkupriurčeníhodnotylenzostavebného

hľadiska, nakoľko nie je oprávnený skúmať ekologickú podstatu veci (prihliadal na “sťažené základové
pomery pri výstavbe a potrebu ďalšieho prekrytia zeminou, ekologické zaťaženie tam nevidel”, nakoľko
by ho najprv musel v záväznom stanovisku zhodnotiť Úrad verejného zdravotníctva). Uvedený znalec
tak vyčíslil hodnotu pozemkov na sumu 119.000,- Eur, a teda obdobne ako znalkyňa Ing. Szabová, ktorá
všakprítomnosťskládkykomunálnehoodpadunezohľadňovalavôbec.Vovšeobecnostimožnopovedať,

že pojem “hodnota veci” vyjadruje úroveň žiadosti veci, (z ekonomického hľadiska je hodnota, resp. cena
tvorená práve dopytom vo vzťahu k ponuke istého tovaru), pričom je zrejmé, že v prípade ponuky dvoch
vecí, kde u jednej sa vyskytuje vada a u druhej nie, bude väčší záujem o vec (a teda i vyššia cena veci)
bez akejkoľvek vady. Pri stotožnení sa s riešením zvoleným znalcom Ing. Miklánekom by súd musel
logicky uzavrieť, že vo všeobecnosti je hodnota pozemku rovnaká v prípade, ak sa pod ním nachádza

stavebný odpad, či iné nestabilné podložie (napr. piesčitá pôda) ako v prípade, ak sa pod pozemkom
nachádza rozsiahla skládka komunálneho odpadu. Tu však súd upriamuje pozornosť na skutočnosť,
že napriek tomu, že všetky typy týchto nestabilných podloží si vyžadujú vyššie náklady pri zakladaní
stavby, prítomnosť skládky komunálneho odpadu, okrem subjektívnych výhrad prezentovaných v tomto
prípade žalobcom (nepríjemný pocit a obavy bývať nad skládkou), v tomto prípade i reálne objektívne

obmedzuje možnosť využitia pozemku, napríklad na účely pestovania ovocia a zeleniny (viď závery
znaleckého posudku RNDr. Minárika). Súd tak má za to, že znalec Ing. Miklánek pri vyhotovovaní
posudku nevychádzal riadne z jemu zadanej úlohy, keď uvedené skutočnosti (zmenšenej využiteľnosti
pozemkov) v posudku riadne nezohľadnil, resp. zohľadnil len z hľadiska stavebného, naproti posudku
znalca Ing. Petroviča, ktorý vo svojom posudku špecificky zohľadnil prítomnosť skládky komunálneho

odpadu. Pozemok s vadou bude mať nižšiu hodnotu, ako pozemok bez akýchkoľvek vád, a preto i
samotná skutočnosť, že znalec Ing. Miklánek určil hodnotu pozemkov na sumu v podstate sa rovnajúcu
sume určenej znaleckým posudkom Ing. Szabovej, ktorá hodnotu pozemkov určila bez vedomosti o
prítomnosti skládky komunálneho odpadu, potvrdzuje, že znalec Ing. Miklánek uvedené špecifikum
predmetných pozemkov pri určovaní ich hodnoty dostatočne nezohľadnil, čo obmedzuje možnosť

využitia jeho posudku v tomto konaní. V rámci procesu hodnotenia dôkazov sa súd prvej inštancie
riadil princípmi hodnotenia znaleckých posudkov a nehodnotil samotné odborné závery jednotlivých
znaleckých posudkov z hľadiska ich správnosti, ale zameral sa na úplnosť posudkov vo vzťahu k
zadaniu, logické odôvodnenie záverov znalcov, a súlad posudkov s ostatnými vykonanými dôkazmi
(obdobne rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 9.2.2011, sp. zn. 22 Cdo 1561/2010). Z uvedeného

dôvodu sa nezameriaval podrobne na hodnotenie použitia konkrétnych koeficientov (namietaných
oboma zo strán u jednotlivých znaleckých posudkov) každým zo znalcov, keď výber konkrétneho
koeficientu pri oceňovaní nehnuteľností je vecou konkrétneho znalca, ako odbornej spôsobilej osoby.
Pri konkurencii uvedených dvoch znaleckých posudkov predložených v konaní, sa súd z vyššie
uvedených dôvodov priklonil k určeniu hodnoty predmetných pozemkov znaleckým posudkom, ktorý

špecificky zohľadňuje existenciu vady pozemkov v podobe prítomnosti nelegálnej skládky komunálneho
odpadu. Vzhľadom na uvedené súd žalovanej uložil zaplatiť žalobcovi požadovanú zľavu z kúpnej ceny
predmetných pozemkov vo výške 82.000,- Eur, vychádzajúc z toho, že hodnota pozemkov v čase ich
predaja sa pohybovala na úrovni cca 38.000,- Eur (37.200,- Eur určených Ing. Petrovičom), pričomžalobca (bez vedomosti o prítomnosti vady pozemkov) žalovanej za pozemky zaplatil 120.000,- Eur,
a teda o 82.000,- Eur viac ako bola ich reálna hodnota, vzhľadom na prítomnú vadu, ktorú zľavu
považuje súd vzhľadom na povahu a rozsah tejto vady za primeranú. Skutočnosť, že uvedená zľava

nie je neprimerane vysoká, súdu potvrdzuje i žalobcom predložený súkromný znalecký posudok STU v
Bratislave č. 20/2017 zo dňa 28.7.2017 oceňujúci teoretickú hodnotu sanačných prác na pozemkoch,
ktoré by boli potrebné za účelom úplného odstránenia vady, na sumu 437.368,42 Eur.

9. Prvoinštančný súd ďalej uviedol, že okrem nároku na primeranú zľavu priznal žalobcovi i ním

uplatňovaný nárok na náhradu nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti
za vady (§ 598 Občianskeho zákonníka) vo výške 2.600,- Eur v podobe ceny preukázateľne uhradenej
za vyhotovenie geologického prieskumu spoločnosti GEOTIP, s.r.o., ktorý žalobca zhotovoval za účelom
zistenia rozsahu a charakteru vady pozemkov a jeho vyhotovenie bolo nevyhnutné a účelné pre
uplatnenie jeho práv zo zodpovednosti za vady voči žalovanej.

10. Podľa prvoinštančného súdu tiež, pretože sa žalovaná s peňažným plnením dostala do omeškania,
uložil jej povinnosť zaplatiť žalobcovi i úrok z omeškania vo výške 8,75 % ročne zo sumy 84.600,- Eur
od 23.8.2012 do zaplatenia, keď podľa nesporného tvrdenia žalobcu v žalobe k uplatneniu nárokov zo
zodpovednostizavadyvočižalovanejdošlodňa21.8.2012,dňomkedymalažalovanážalobcoviplniťbol
tak deň nasledujúci, a teda do omeškania s plnením sa dostala dňa 23.8.2012. Výšku úroku z omeškania

určuje nariadenie vlády Slovenskej republiky, ktorá výška úroku z omeškania v znení účinnom ku dňu
omeškania, je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Žalobca má tak nárok na zaplatenie
úroku z omeškania vo výške 8,75% (t. j. 8% + 0,75%), nakoľko základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky ku dňu 23.8.2012 bola 0,75%. Vo zvyšnej časti úroku z omeškania súd žalobu zamietol

(výrok II. rozhodnutia). Vzhľadom na výšku žalobcovi priznanej sumy určil súd lehotu na plnenie v zmysle
§232ods.3CSPvpredĺženomtrvaní30dníodprávoplatnostirozsudku,zaúčelomposkytnutiapriestoru
žalovanej na zabezpečenie úhrady priznanej sumy.

11. O nároku na náhradu trov konania strán súd prvej inštancie rozhodol podľa ustanovenia § 262 ods.

1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP, keď žalobcovi, ktorý bol vo veci plne úspešný (resp. neúspešný
len v nepatrnej časti príslušenstva pohľadávky) priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100% (výrok III.). O výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia
samostatným uznesením súdny úradník.

12. Vo výroku IV. rozsudku uložil prvoinštančný súd žalovanej ako v konaní plne neúspešnej strane
v zmysle ustanovenia § 259 v spojení s § 255 ods. 1 CSP s použitím článku 4 Civilného sporového
poriadku tiež povinnosť nahradiť štátu trovy konania v rozsahu 100%, ktoré trovy štátu vznikli vyplatením
znalečného v konaní ustanoveným znalcom sčasti z rozpočtových prostriedkov súdu (uznesenia o
priznaní znalečného). O výške náhrady trov konania štátu rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia

samostatným uznesením súdny úradník.

13. Proti tomuto rozsudku, výlučne v jeho vyhovujúcej časti, podala prostredníctvom právneho
zastúpenia odvolanie žalovaná. Svoje odvolanie odôvodnila odvolacími dôvodmi podľa § 365 ods. 1
písm. f) a h) CSP.

14.Vúvodeodvolaniažalovanápoukázalanato,žeodôvodnenierozsudkusúduprvejinštancieohľadne
nároku žalobcu (zľavy z kúpnej ceny) titulom vady predávanej veci, nespĺňa náležitosti predpísané
zákonom, ktoré má obsahovať odôvodnenie rozsudku, aby bolo rozhodnutie jasné, zrozumiteľné a
preskúmateľné. Žalobcovi predala pozemok spolu s rozostavaným rodinným domom. V ustanovení čl.

IV. ods. 2. kúpnej zmluvy žalobca v postavení kupujúceho vyhlásil, že pred uzavretím tejto zmluvy
sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti, jej stav mu je dobre známy a nehnuteľnosť v stave, v akom
stojí a leží kupuje do svojho výlučného vlastníctva. Bez ohľadu na fakt, či pri predaji pozemku spolu
s rozostavaným domom obstojí ustanovenie § 501 Občianskeho zákonníka, ktorého znenie bolo
implementované do samotnej zmluvy, kupujúci explicitne v zmluve prehlásil, že sa oboznámil so stavom

nehnuteľnosti a tento mu je dobre známy. Žalobca disponoval všetkými dokumentmi ohľadne predávanej
stavby, disponoval kompletnou projektovou dokumentáciou, ktorej obsah mu musel byť dobre známy a
ktorá obsahovala všetky informácie týkajúce sa stavby samotnej, jej povahy, ako aj skutočnosťou, že
stavba bola založená na navážke. Poukazuje na výpoveď svedka R. G., ktorý sa pred súdom vyjadril,že: „Navážky majú vplyv na hodnotu pozemku, ale ešte pred kúpou samotnou, keďže tento fakt si
vyžaduje zvýšené investičné náklady na zakladanie stavby. Tým, že tam bola navážka stavba vyšla
neskôr drahšie.", s tým, že je namieste uviesť, že všetky náklady, ktoré v konečnom dôsledku mohli mať

vplyv aj na cenu samotnej nehnuteľnosti, znášala výlučne ona, keďže nehnuteľnosti boli prevádzané už
s rozostavanou stavbou, kde boli už všetky zvýšené výdavky ohľadne jej založenia vykonané. Nesúhlasí
s názorom súdu, že žalobca nepoznal stav nehnuteľnosti, ktorú kupoval, resp. že nehnuteľnosť bola
predaná so skrytou vadou, o ktorej žalobca v čase kúpy nevedel. O skutočnosti, že žalobca vedel o stave
nehnuteľnosti svedčia predovšetkým fakty. Žalobca prehlásil v samotnej zmluve, že stav nehnuteľnosti

dobre pozná - disponoval všetkými dokladmi, projektovou dokumentáciou, ako aj originálom LV č. XXXX
zo dňa 10.11.2009, čo preukazuje Znalecký posudok č. 5/2011 Ing. Árch. Kataríny Szabovej, a to
konkrétne na str. 2 v ods. 5.1 kde je uvedené, že zadávateľ - žalobca, predložil predmetné LV, z ktorého
jednoznačne a nespochybniteľné vyplýva, že okrem zastavaných plôch budú predmetom kúpy ostatné
plochy, pričom v legende spôsobu využívania pozemku je pod kódom 14700 uvedené, pre konanie
najrozhodujúcejšie: odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo

kamením, ber my, slatiny, krovie, skaly, štrk, kamenie a iné. V tejto súvislosti opätovne poukazuje na
subjektívne tvrdenia konajúceho súdu (str. 23, bod 38): „...ani pri pojme skládka odpadu nie je bližšia
charakteristika,pričomjezásadnýrozdiel,akjepodpozemkomskládkastavebného,alebokomunálneho
odpadu." Súd už ďalej ale vo svojom rozhodnutí neuviedol a nevyšpecifikoval, aký je ten „zásadný
rozdiel" v skládke stavebného a komunálneho odpadu. Nie je jej preto dostatočne jasné a v tomto smere

považuje aj odôvodnenie súdu prvej inštancie za nedostatočné, a tým pádom nepreskúmateľné, na
základe akých úvah a názorov dospel k záveru, že komunálny odpad na nehnuteľnosti je vadou veci,
pričom per analogiam stavebný odpad už takouto vadou byť nemusí, resp. nie je (napr. str. 20 bod 36.
rozsudku, str. 23 bod 39. rozsudku). Takéto úvahy súdu sú však aj v príkrom rozpore so znaleckým
dokazovaním, ktoré bolo v rámci konania vykonané. V konaní boli vypracované dva rozhodujúce a

pre rozhodnutie súdu smerodajné znalecké posudky, a to jednak na stanovenie všeobecnej hodnoty
pozemkov (Znalecký posudok č. 9/2017 znalca Ing. Jána Miklánka), a taktiež na poúdenie geologického
prieskumu vykonaného spoločnosťou GEOTIP s.r.o. (Znalecký posudok č. 04/2015 znalca RNDr. Juraja
Minárika). Prvý z uvádzaných znalecký posudkov stanovil všeobecnú hodnotu predmetných pozemkov
v takmer totožnej výške za aké boli tieto odpredané žalobcovi v zmysle uzatvorenej kúpnej zmluvy. Nie je

pritompravdou,žebyznalecnezohľadnilreálnystavnehnuteľnostiajzpohľadunavážky,pričomsprávne
posudzoval daný stav nehnuteľnosti zo stavebného hľadiska, keďže na skúmanie ekologickej podstaty
veci nebol oprávnený. Touto skutočnosťou sa zaoberal druhý z menovaných znaleckých posudkov, z
ktorého možno zase jednoznačne vyvodiť, že „zeminy a podzemná voda nie sú kontaminované". Je
preto pre ňu nepochopiteľné a z tohto pohľadu aj neakceptovateľné, aby súd zobral do úvahy a svoje

rozhodnutie opieral výlučne iba o dôkazy, ktoré obstaral žalobca, z týchto dôkazov si „vytiahol" tie časti,
ktoré sa mu do odôvodnenia rozsudku „hodili" a následne nespravodlivo rozhodol.

15. Ďalej žalovaná v odvolaní poukázala na to, že z uzatvorenej kúpnej zmluvy medzi stranami vyplýva,
že žalobca kupoval zastavané plochy a ostatné plochy a nie záhrady, ktoré by mali byť využiteľné

na pestovanie zeleniny alebo ovocia. Žalobca si v uzatvorenej kúpnej zmluve žiadnym spôsobom
nevymienil konkrétne vlastnosti kupovanej nehnuteľnosti, ani nedeklaroval spôsob ich využitia. Názory
súdu o tom, že sa očakáva, že kupujúci bude v prípade bývania v rodinnom dome pestovať ovocie
a zeleninu (str. 21 bod 36. rozsudku), sú len dôkazmi nepodloženými a subjektívnymi úvahami súdu.
Využitie pozemku kupujúcim, a to aj napriek skutočnosti, že sa na pozemku nachádza rozostavaný dom,

môže byť rôznorodé s ohľadom na individualitu osoby kupujúceho, jeho záujmy, potreby, aktivity a pod.
Konkrétne vymedzenie jednotlivých vlastností predávanej veci však v zmluve absentovali, a preto je
takéto tvrdenie súdu opätovne len jeho subjektívnym, ničím nepodloženým tvrdením. Má za to, že súd
sa absolútne nevysporiadal s obrovským rozdielom oboch znalcov pri stanovení všeobecnej hodnoty
pozemkov a priklonil sa k súkromnému posudku žalobcu vypracovaného znalcom Ing. Petrovičom, ktorý

posudok spochybňuje pre markantnú odlišnosť so znaleckým posudkom znalca Ing. Miklánka, ktorého
zadávateľom bol súd, a ktorý znalec bral do úvahy celkový stav nehnuteľnosti. Súd prvej inštancie
v odôvodnení rozsudku tiež nijakým spôsobom neuviedol, ako dôkazy vyhodnotil, akými konkrétnymi
úvahami sa riadil pri ich hodnotení. V rámci hodnotenia dôkazov súd prvej inštancie žiadnym spôsobom
neprihliadal na jej vyjadrenia a v rámci odôvodnenia svojho rozhodnutia si z celého vykonaného

dokazovania a najmä v prospech žalobcu „vytiahol" len tie časti, ktoré sa mu podľa jeho úvah (ktoré
v rámci odôvodnenia rozhodnutia bližšie nerozvinul) „hodili" na odôvodnenie svojho rozhodnutia. Súd
nerešpektoval základné zásady civilného procesu, skutkový stav vyhodnotil jednostranne v neprospech
žalovanej a tak sám svojim konaním podmienil zmätočnosť a nepreskúmateľnosť svojho rozhodnutia.16. Žalovaná dňa 12.4.2019 doručila súdu prvej inštancie podanie označené ako „Doplnenie
odvolania .....“ (odvolanie je datované 25.6.2018 - poznámka odvolacieho súdu), ktorým podľa

následného stanoviska k vyjadreniu žalobcu k jej odvolaniu konštatovala, že predmetným podaním
nerozširovala odvolacie dôvody, len ním upresňovala odvolanie o niektoré skutočnosti, keďže do
uvedeného času jej nebolo doručené vyjadrenie žalobcu k jej odvolaniu. V predmetnom podaní
poukázala na to, že žaloba na zníženie kúpnej ceny je z jej pohľadu len špekulatívnym krokom žalobcu.
K článku IV. kúpnej zmluvy ešte dodala, že ak sa niektoré vyhlásenie ukázalo ako nepravdivé, napr.

vyhlásenie o tom, že nevie o žiadnej skrytej vade na nehnuteľnosti, mohol žalobca z tohto dôvodu
platne odstúpiť od zmluvy v zmysle článku VI. zmluvy. Skutočnosť, že žalobca uvedenú možnosť
nevyužil, nedáva inú možnosť, ako sa domnievať, že žalobca nebol s predmetom kúpy až natoľko
nespokojný, aby využil inštitút odstúpenia od zmluvy. Žalobca si v priebehu pojednávania protirečili,
keď na jednej strane hovorí, ako si chcel na pozemkoch pestovať zeleninu, aby vzápätí uviedol, že mu
bol zmarený následný predaj týchto pozemkov. Nesúhlasí s argumentáciou súdu, že žalobca mohol

byt' nejakým spôsobom zavedený. Z listu vlastníctva, ktorý žalobca mal k dispozícii vyplýva, že sa
jedná a ostatné plochy, a to menovite vrátane skládky odpadu. Preto bolo na samotnom žalobcovi,
aby si preveril o akú skládku odpadu sa jedná a pokiaľ mu uvedené podložie pozemku nevyhovuje,
aby následne postupoval v súlade s jeho presvedčením. Samotné podložie pozemku, nech už by na
ňom bola akákoľvek skládka odpadu, nemusí byť prekážkou na riadne užívanie veci. V súvislosti so

znaleckými posudkami žalovaná opätovne poukázala, že na jednej strane súd odmietol akceptovať
závery znaleckých posudkov, ktorých zadávateľom bol samotný súd, ale na druhej strane celé svoje
rozhodnutie oprel a zdôvodnil súkromným znaleckým posudkom vyhotoveným na základe objednávky
žalobcu, ktorý namieta. Nesprávnosť uvedeného znaleckého posudku je zrejmá ani nie tak z celkovej
údajnej hodnoty nehnuteľnosti, ale už zo samotného mechanizmu, resp. koeficientu, ktorým sa znalec

dopracoval k výslednej sume. Uvedené je zrejmé nielen z toho, čo už napádala, a to že Znalecký
posudok Ing. Petroviča č. 048/2012 je diametrálne odlišný od ostatných posudkov, ale hlavne posudok je
úplne mimo reality. Už v priebehu samotného konania vyplynulo, že rovnaké podložie majú aj susediace
nehnuteľnosti a ich trhová hodnota je úplne niekde inde, ako podľa znalca Ing. Petroviča. Ani samotný
žalobca by s odpredajom nehnuteľnosti za uvedenú čiastku nesúhlasil, pretože aj jemu je jasné, že

reálna hodnota uvedeného pozemku je aj napriek danému podložiu niekde úplne inde. Predmetom
kúpnej zmluvy nikdy neboli záhrady ani orná pôda a bez ohľadu na vizuálnu stránku prevádzanej
nehnuteľnosti, táto musela trpieť nejakou vadou, inak by nebola zaradená medzi ostatné plochy, ako
priestor, ktorý nie je možné trvalo užívať na pestovanie. Súd mal mať pri vydaní rozhodnutia ozrejmené,
či ide o odstrániteľnú vadu, alebo neodstrániteľnú vadu a podľa toho následne postupovať. Pokiaľ by aj

prichádzalodoúvahyprimeranézníženiekúpnejceny,takurčitenievtakomrozsahu,akožiadalžalobca.
V danom prípade priznaná istina s príslušenstvom značne prevyšuje celú kúpnu cenu za pozemky,
pretože podľa aktuálneho výroku súdu nielenže žalobca dostane späť všetky peniaze, ktoré zaplatil
za pozemky, ale tieto pozemky mu ostanú v celosti (teda aj časť, ktorá sa nachádza pod domom a
ktorá by za žiadnych okolnosti nebola využívaná na pestovanie) a navyše mu ešte bude musieť doplatiť

nemalú čiastku. Preto nie je zrejmé, ako si pod týmto výrokom môže súd predstavovať spravodlivé
riešenie sporu strán, keď jedna strana - žalovaná príde o nehnuteľnosti a zároveň musí vrátiť sumu
značne prevyšujúcu kúpnu cenu, ktorú obdržala za pozemky a druhá strana - žalobca, ktorý sa podľa
všetkého vlastným pričinením, resp. konaním, ktoré nepožíva súdnu ochranu, zavinil vzniknutú situáciu,
pretože sa ani nepokúšal si zistiť aspoň základné informácie, tak mu ostane celý pozemok, a dostane

naspäť sumu, ktorá prevyšuje zaplatenú kúpnu cenu. Súd sa mal, pri vydávaní rozsudku, v prvom
rade riadiť ustanovením § 500 Občianskeho zákonníka, ktoré vylučuje zodpovednosť scudziteľa pokiaľ
ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, tak ako to
je v tomto prípade. Zvlášť pokiaľ žalobca po celý čas disponoval listom vlastníctva, ktorý obsahoval
aj výslovne uvedené ostatné plochy vrátane slovného spojenia „skládka odpadu". Navyše samotná

zmluva obsahuje informáciu, že žalobca, ako kupujúci, je oboznámený s faktickým a právnym stavom
kupovaných nehnuteľností, preto argumentácia, že tak neurobil, nemôže byť na jej ťarchu.

17. S argumentáciou žalovanej vyplývajúcej z predmetného doplnenia odvolania, podaného súdu po
uplynutí zákonnej lehoty na podanie odvolania, sa odvolací súd bude zaoberať len v rozsahu, ktorý

nadväzuje na argumenty v samotnom odvolaní. Argumentáciu (v neskoršom doplnení odvolania),
ktorú nemožno podriadiť pod žiadny z argumentov v samotnom odvolaní, odvolací súd považuje za
neprípustné doplnenie dôvodov odvolania. Konkrétne ide o argumentáciu odkazujúcu na možnosť
žalobcu odstúpiť od zmluvy, ako i tú, podľa ktorej súd mal mať pri vydaní rozhodnutia ozrejmené, čiide o odstrániteľnú vadu, alebo neodstrániteľnú vadu a podľa toho následne postupovať. Žalovaná v
odvolaní možnosť žalobcu odstúpiť od zmluvy, ako i potrebu posúdenia, či ide o vadu odstraniteľnú
alebo neodstraniteľnú, navyše bez bližšieho vysvetlenia vplyvu tejto výhrady na rozhodnutie o veci, čo

znemožňuje na jej základe odvolací prieskum, nenamietala. V odvolaní žalovaná iba vylučovala prevod
pozemkov so skrytou vadou. Dané pripomienky sú potom bez priamej nadväznosti na podstatu a základ
argumentácie obsiahnutej v odvolaní.

18. Žalobca odvolací návrh nepodal, k doručenému odvolaniu žalovaného predložil prostredníctvom

právneho zastúpenia písomné vyjadrenie, ktorým navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
potvrdil. Poukázal na to, že žalovaná neuvádza a nijako nešpecifikuje, ktoré konkrétne náležitosti
predpísané zákonom odôvodnenie rozsudku podľa nej neobsahuje. V odvolaní nie je konkrétne
pomenovaná ani jedna zákonom stanovená náležitosť odôvodnenia rozsudku, ktorej absenciu žalovaná
namieta. Neuvádza sa ani jeden príklad dôkazu, ktorý mal súd podľa žalovanej vyhodnotiť neobjektívne
a výlučne v neprospech žalovanej a rovnako v odvolaní nie sú nijako konkretizované ani dôkazy,

ktoré by mali svedčiť „jednoznačne v prospech žalovanej". Má za to, že v konaní bolo preukázané,
že nebol nijakým spôsobom zo strany žalovanej oboznámený so skutočnosťou, že v podloží
kupovaného pozemku a pod kupovanou stavbou je nelegálna skládka komunálneho a iného odpadu.
Ďalej bolo preukázané, že z dokumentácie k stavbe, ktorú ako kupujúci získal od žalovanej ako
predávajúcejdotknutýchnehnuteľností,nijakonevyplývalo-nebolotamuvedené,žestavbakupovaného

rozostavaného rodinného domu je postavená na čiernej skládke odpadu. Žalovaná odovzdala stavebnú
dokumentáciu ku kupovanej stavbe až po kúpe predmetných nehnuteľností. Vykonané dokazovanie
preukázalo, že mu nebol známy fakt, že kupovaná stavba je postavená na skládke stavebného a
komunálneho odpadu. Táto skládka sa nachádza 25 cm a viac pod povrchom pozemku, čo znamená,
že sám z vizuálnej ohliadky pozemku sa o existencii skládky nemal ako dozvedieť - nebola pohľadom

pozorovateľné a vnímateľná a žalovaná mu takúto informáciu neposkytla hoci o nej vedela. Rovnako
bolo v konaní preukázané, že žalovaná o tom, že stavba stojí na skládke stavebného a komunálneho
odpadu nepovedala ani realitnej kancelárii Public & Business Services, s.r.o., ktorá mu sprostredkovala
predaj predmetu kúpy. Pokiaľ ide o vyhlásenie uvedené v článku IV bodu 2 kúpnej zmluvy o oboznámení
sa kupujúceho so stavom pozemku je nepopierateľné, že kupujúci si pri kupovaní pozemku nedával

vypracovať nejaký znalecký alebo odborný geografický prieskum pozemku a nerobil ani žiadne
sondážne, či prieskumné výkopy na pozemku. Čiže dané vyhlásenie môže reflektovať nanajvýš iba
poznanie kupujúceho získané len na základe vizuálneho vnemu stavu povrchu pozemku. A keďže
predmetná nelegálna skládka na pozemku bola zavezená zeminou, vizuálnym vzhliadnutím povrchu
pozemku nebolo možné zistiť, spoznať jej existenciu. Navyše v tomto prípade dané vyhlásenie v

zmluve nezakladá nijakú objektívnu zodpovednosť kupujúceho" ale naopak príslušné ust. Občianskeho
zákonníka stanovujú objektívnu zodpovednosť predávajúceho za vady, ktorými trpí predávaná vec a to
bez ohľadu na to, či o týchto vadách predávajúci vie, alebo nevie. Žalovaná o vade predávanej veci
vedela, lebo bola o tom informovaná v zmysle výpovedi svedkov a rovnako si musela túto skutočnosť
taktiež potvrdiť vykonávanými výkopovými prácami pri stavbe rodinného domu na danom pozemku.

Žalovaná najprv tvrdila, že pozemok netrpí žiadnou vadou, potom tvrdila, že o žiadnej skládke nevedela,
neskôr zase tvrdila, že o tom, že na pozemku je skládka, resp. zavezené obecné smetisko, že ho
informovala pred uzavretím kúpnej zmluvy atď., následne žalovaná tvrdila, že existencia skládky vyplýva
zo stavebnej dokumentácie ku kupovanej stavbe rodinného domu, čo bolo dokazovaním vyvrátené tiež.
Z vykonaného dokazovania vyplýva, že žalovaná najneskôr v čase vykonávania výkopových prác na

stavbe rodinného domu musela aj sama zistiť, čo sa nachádza v podloží pozemku, že je tam zasypaná
skládka odpadu. Pokiaľ ide o LV č. XXXX, k.ú. Slovenská Nová Ves z roku 2009, v konaní nebolo
preukázané, s akým obsahom predložil takýto LV súdnej znalkyni K. Szabovej a či vôbec predložil
tejto j znalkyni nejaký LV. Znalecký posudok Ing. árch. Kataríny Szabovej č. 5/2011 zo dňa 2.2.2011
ako svoju prílohu č.2 (str. 18 tohto ZP) obsahuje aj LV č. XXXX, k.ú. E. U. H. z 27.1.2011, ktorý pri

predmetných parcelách ma uvedené kódy využívania i pozemku 37 („pozemok, na ktorom sú skaly,
svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý
úžitok"), 18 („pozemok, na ktorom je dvor") a 26 („pozemok, na ktorom je rozostavané stavba"). Teda
nie je tam žiadna informácia o nejakom „odkalisku, skládke odpadu" a pod. a ani žiadny kód „14700".
Popiera, že by disponoval LV č. XXXX, k.ú. E. U. H. z roku 2009 s takým obsahom ako to tvrdí

žalovaná. Ing. árch. L. E. v konaní vypovedala ako svedok a žalovaná jej k danej veci žiadnu otázku
nepoložila a ani následne v priebehu konania žiaden dôkaz ohľadom tejto veci vykonať nenavrhla. V
súlade s princípmi sudcovskej ako aj zákonnej koncentrácie konania akékoľvek ďalšie dokazovanie už
nie je v tomto prípade prípustné už len preto, že pripadné navrhované procesné prostriedky by neboliuplatnené včas, nakoľko žalovaná ich mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na
rýchlosť a hospodárnosť konania, a to v príslušnom štádiu už ukončeného prvoinštančného konania
v tejto veci. Ak podľa vyjadrení žalovanej ešte v roku 2009 mal byť obsah zápisu na LV č. XXXX,

k.ú. E. U. H., čo do špecifikácie druhových kódov využívania pozemku iný ako už bol v roku 2011 (LV
v prílohe ZP Ing. Szabovej), tak k tejto zmene obsahu daných údajov došlo v čase, keď predmetné
nehnuteľnosti boli vo vlastníctve žalovanej (roky 2005 až 2011). Teda či už to bolo na iniciatívu žalovanej
v tom čase (medzi rokmi 2009 a 2011), alebo aj mimo jej iniciatívu (nevylučuje, že to bolo na iniciatívu
žalovanej so zámerom „zakryť" pochybnosti o bezvadnosti pozemkov), žalovaná aj týmto spôsobom

bola informovaná, že stav pozemkov, resp. stav podložia pozemkov je iný ako bežný štandardný stav
pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Informácia na LV pri danom pozemku je uvedená len
druhovo príkladmo. Pritom je evidentné pri pohľade na povrch pozemku, že sa nejedná o žiadne rokliny,
skaliská, či (odkryté) skládky odpadu. Je povinnosťou predávajúceho poznať faktický stav predávanej
veci a o tomto stave informovať kupujúceho. V opačnom prípade, ak predávajúci súc zaťažený touto
zákonnou povinnosťou si túto povinnosť nesplní, a to či už zámerne úmyselne, alebo „iba" opomenutím,

potom ako následok nesplnenia si tejto svojej povinnosti a povinnosti informovať o zistenom a poznanom
stave predávanej veci kupujúceho, je predávajúci zaťažený aj zodpovednosťou za ujmu spôsobenú
kupujúcemu z dôvodu, že kupovaná vec nemá tie vlastnosti a teda ani tú hodnotu, ktoré a ktorú takáto
vec obvykle má mať a má. Táto zodpovednosť predávajúceho je právnym poriadkom materializovaná,
resp. jej koreluje nárok kupujúceho na primeranú zľavu z kúpnej ceny predávanej veci, o vlastnostiach

ktorej kupujúci nebol predávajúcim náležíte informovaný. Ak by aj mal k dispozícii predmetný LV, v
ktorom v legende spôsobu využívania pozemku by bolo napr. pod kódom 14700 uvedené „odkalisko,
skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením, bermy, slatiny, krovie,
skaly, štrk, kamenie a iné.", z toľkých uvedených možností by mohol len ťažko určiť, o ktorý spôsob
využívania sa v danom prípade jedná, resp. ktorá z týchto charakteristík druhovo zahrnutá do jednej

množiny „14700" sa na daný pozemok konkrétne vzťahuje. Ak žalovaná nemala úmysel tieto informácie
kupujúcemu zamlčať z dôvodu, aby to nevyvolalo dopad na zníženie kúpnej ceny, že by tak aj jasne
urobila a do kúpnej zmluvy by to výslovne uviedla. Žalovaná však tieto slova v kúpnej zmluve neuviedla.
A neurobila tak z opomenutia, či náhodou, žalovaná podľa neho tak urobila zámerne a to z dôvodu, že
ak by tie slová (existenciu vád pozemku z dôvodu skládky odpadov) v kúpnej zmluve výslovne uviedla,

tak si dobre uvedomovala, že by dané nehnuteľnosti boli takmer nepredajné a určite by neboli predajné
za žalovanou požadovanú a ním zaplatenú cenu, ale by musela z výšky tejto kúpnej ceny podstatne a to
veľmi podstatne zľaviť. Má za to, že právne významnou je tak vada úmyselne predávajúcim zamlčaná
(o ktorej pri predaji vie, zámerne o nej však nepodá informáciu kupujúcemu - ako to bolo voči žalovanej
preukázané v tomto konaní), ako aj vada, o ktorej predávajúci vie, no kupujúceho neúmyselne (z

nedbanlivosti, roztržitosti či zábudlivosti) na ňu neupozorní, a dokonca aj vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho upozorniť ani nemohol, pretože o nej nevedel. V tejto súvislosti poukazuje na rozsudok
NS SR sp. zn. 3 Cdo 4/2005, alebo R 23/1970. K znaleckému posudku Ing. Jána Mikláneka uvádza,
že jeho najzávažnejšou vadou je skutočnosť, že ignoroval úlohu, ktorá mu bola uložená konajúcim
súdom uznesením č. 13C/8/2013-334 zo dňa 30.06.2016. A to „ ... určiť všeobecnú hodnotu pozemkov...

vzhľadom na zistené vlastnosti predmetných pozemkov a možnosti ich využitia vzhľadom na závery
znalca RNDr. Juraja Minárika, VZP č. 4/2015 zo dňa 30.11.2015 v spotení správou spoločnosti GEOTIP
s.r.o. o geologickom prieskume predmetných pozemkov z augusta r. 2011".

19. V závere vyjadrenia žalobca uviedol, že predmetný pozemok kupoval za účelom založenia veľkej

ovocnej a zeleninovej záhrady, v ktorej by si mohol dopestovať plnohodnotne pre rodinu potrebné ovocie
a zeleninu v biokvalite. Bol mu však podvodne predaný pozemok so skládkou odpadov v podloží. Ako
vyplýva aj zo súdneho znaleckého posudku RNDr. J. Minárika je „vylúčená priama konzumácia rastlín"
dopestovaných na posudzovaných pozemkoch a pestovanie plodín, ktoré slúžia na priamy konzum, je
v tejto oblasti problematické až nežiaduce. Vzhľadom na v konaní namietanú a zdôvodnenú závažnú

vadnosť a tým neakceptovateľnosť znaleckého posudku Ing. Jána Mikláneka nariadeného súdom a
pre uľahčenie rozhodovania súdu vo vecí, predložil súdu súkromný znalecký posudok spracovaný Ing
Róbertom Petrovičom č. 048/2012 vyhotovený v súlade s § 209 CSP, pričom predmetom predkladaného
súkromného znaleckého posudku je rovnaká úloha aká bola predmetom vadného znaleckého posudku
Ing. Jána Mikláneka nariadeného súdom, t.j. stanovenie i všeobecnej hodnoty meritórnych pozemkov

pre účel ohodnotenia nehnuteľnosti a to s vedomím skutočností vyplývajúcich zo záverov geologického
prieskumu vykonaného spol. GEOTIP , s.r.o. . Keďže žiaden iný znalecký posudok k tejto otázke
predložený nebol, súd v zmysle § 209 ods. 2 CSP postupoval pri vykonávaní tohto dôkazu akoby išloo znalecký posudok sudom ustanoveného znalca a rozhodoval na základe tohto znaleckého posudku.
Odvolaciemu súdu navrhuje napadnutý rozsudok potvrdiť.

20. K vyjadreniu žalobcu k odvolaniu zaslala žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu písomné
stanovisko, v ktorom uviedla, že realitnú kanceláriu informovala pravdivo, resp. úmyselne nezamlčovala
žiadne informácie. Uvedenú skutočnosť nevyvracia ani vyhlásenie realitnej kancelárie, pretože toto
je irelevantné z toho pohľadu, že realitná kancelária bola priamo zúčastnená na obchode a mala z
neho profit, preto v prípade iného tvrdenia by si realitná kancelária musela priznať chybu, že buď

nevedeli čo predávajú, alebo že zaviedli kupujúceho. Preto vyjadrenie realitnej kancelárie poväzuje za
tendenčné a pre toto súdne konanie nepoužiteľné. Nikdy netvrdila ani realitnej kancelárii ani žalobcovi,
žepredávabezvadnúornúpôdualebozáhradu,ktorésútrvalourčenénapestovanie,pretoniejezrejmé,
akým spôsobom sa mala nepravdivo vyjadriť k predaju pozemku s označením „ostatné plochy". So
žalobcom nemala povinnosť komunikovať a ani ho o ničom informovať, za týmto účelom si zazmluvnila
realitnú kanceláriu, ktorá mu neposkytla dostatočné informácie Žalobca sa mal ako kupujúci zaujímať

o predmet kúpy a zistiť si dostatočné informácie o predmete kúpy, čo potvrdil svojim vyhlásením. To že
tak neurobil a zmluvu aj napriek tomu podpísal má byt' pripísané na jeho škodu. Uvedené ustanovenie
žalobca napáda z dôvodu. že nehnuteľnosť kupoval len na základe vizuálneho vnemu, čo vyslovene
hovorí len o jeho nezodpovednosti a ľahostajnosti alebo o tom, že o uvedenej skutočnosti vedel a
teraz sa snaží uvedenú informáciu len speňažiť, pričom mu nebola spôsobená žiadna škoda. Žalobca

nenamieta pozemok, na ktorom mu stojí dom a nechce dom vrátiť, ale vadí mu len priľahlý pozemok, z
ktorého chce takú zľavu, že ho v reále dostane zadarmo. Žalobca sa odvoláva na sudcovskú a zákonnú
koncentráciu moci, aby náhodou pri podrobnejšom skúmaní nevyšlo najavo, že predmetné posudky
vyhotovené na objednávku zadávateľa, teda žalobcu, neodrážajú reálny stav nehnuteľnosti a najmä
hodnotu nehnuteľnosti. Opätovne poukazuje, že žalobca kupoval „ostatné plochy“ (ktoré nie sú trvalo

určené na pestovanie), teda nie ornú pôdu ani záhrady. Originál LV č. XXXX zo dňa 10.11.2009, s ktorým
od začiatku kúpneho procesu kupujúci disponoval je uvedený presný charakter pozemku pod kódom
14700 - Iné pozemky (odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo
kamením, ochranné hrádze, bermy, slatiny a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok - krovie, skaly,
štrk, kamenie a iné ). Najneskôr odo dňa 26.1.2011 žalobca disponoval s uvedeným listom vlastníctva

a uvedená poznámka „skládka odpadu" sa na liste vlastníctva nachádzala. Pokiaľ kupujúci kupoval
niečo, čo sa nevolá záhrada, ale chcel, aby to malo vlastnosti záhrady, tak si uvedenú podmienku mohol
v zmysle § 501 Občianskeho zákonníka vymieniť priamo do kúpnej zmluvy, čo však neurobil, preto
absencia uvedeného konania nemôže ísť na jej vrub ako predávajúcej. Susedné pozemky majú také
isté podložie, čo vyplynulo zo svedeckých výpovedí v súdnom konaní a nie je zrejmé, že by nejakým

spôsobom stratili na hodnote. Spochybňuje tiež odbornosť a správnosť posudku Ing. Petroviča.

21. V ďalšom žalovaná už len opakovane uvádza argumenty, na ktoré poukázala v odvolaní.

22. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie bolo podané včas (§

362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom - stranou, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359
CSP), proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie, proti ktorému zákon odvolanie pripúšťa (§ 355 ods. 1 CSP),
po skonštatovaní, že podané odvolanie má zákonné náležitosti (§ 127 a § 363 CSP) a že odvolateľ
použil zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 365 ods. 1 písm. f) a h) CSP), preskúmal napadnuté
rozhodnutie v medziach daných rozsahom (§ 379 CSP) a dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1 CSP), s

prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa procesných podmienok, ktoré ale nezistil (§ 380 ods.
2 CSP), súc pritom viazaný skutkovým stavom ako ho zistil súd prvej inštancie bez potreby zopakovať
alebo doplniť dokazovanie (§ 383 CSP), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods.
1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku bolo oznámené na verejnej tabuli
a na webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3 CSP) a dospel k záveru,

že rozsudok je dôvodné v napadnutej vyhovujúcej časti ako vecne správny v zmysle § 387 CSP potvrdiť.

23. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu, je s poukazom na uplatnené odvolacie dôvody žalovanej a
na odôvodnenie preskúmavaného rozsudku posúdiť správnosť postupu a rozsudku súdu prvej inštancie
v jeho vyhovujúcom výroku, konkrétne správnosť jeho záverov o nároku žalobcu na primeranú zľavu

z dojednanej ceny prevádzaných pozemkov kúpnou zmluvou v uplatnenom rozsahu pre skrytú vadu
(nelegálna skládka komunálneho odpadu na pozemku), ktorá vada vyšla najavo až po uzatvorení kúpnej
zmluvy a o nároku na náhradu nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednostiza vady (§ 598 Občianskeho zákonníka). Zamietajúci výrok napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie
zostal odvolaním nedotknutý a preto nadobudol právoplatnosť.

24. Pretože odvolací súd v plnom rozsahu preberá súdom prvej inštancie zistený skutkový stav, na
základe ktorého dospel k správnym skutkovým záverom, pokiaľ ide o skutočnosti právne rozhodné pre
posúdenie návrhom uplatneného nároku žalobcu na primeranú zľavu z dojednanej ceny prevádzaných
pozemkov kúpnou zmluvou, ako aj nároku na úhradu nevyhnutných nákladov a pretože odvolací súd
v celom rozsahu zdieľa i právne závery súdu prvej inštancie vo veci, ktorý na vec aplikoval správne

hmotnoprávne ustanovenia a tieto v súvislosti s danou vecou i správne vyložil a preto sa v podstatnom
a rozhodujúcom stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, s poukazom na ustanovenie §
387 ods. 2 CSP odvolací súd konštatuje správnosť jeho pre vec podstatných dôvodov a už iba odkazuje
na písomné vyhotovenie rozsudku. Odvolací súd ani s prihliadnutím na uplatnené odvolacie argumenty
žalovanej nenachádza dôvod, pre ktorý by sa mal od kľúčových záverov súdu prvej inštancie odchýliť
a nemôže preto dať v rozhodnom za pravdu odvolateľke. Na zdôraznenie správnosti napadnutého

rozhodnutia o uvedenom nároku uvádza nasledovné:

25. Ako prvé žalovaná namietala, že odôvodnenie rozsudku ohľadne nároku žalobcu (zľavy z kúpnej
ceny) titulom vady predávanej veci, nespĺňa náležitosti, ktoré má obsahovať odôvodnenie rozsudku,
aby bolo rozhodnutie jasné, zrozumiteľné a preskúmateľné. V súvislosti s uvedenou odvolacou

argumentáciou odvolací súd konštatuje nasledovné.

26. Podľa § 220 ods. 2 CSP v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné

skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré
dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté
dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby
odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé. Podľa odseku 3, ak sa súd odkloní od ustálenej rozhodovacej
praxe, odôvodnenie rozsudku obsahuje aj dôkladné odôvodnenie tohto odklonu.

27. Rozhodnutie súdu ako orgánu verejnej moci nemusí byť totožné s očakávaniami a predstavami
účastníka konania, ale z hľadiska odôvodnenia musí spĺňať parametre zákonného rozhodnutia (§ 220
ods. 2, 3, 4 CSP), pričom účastníkovi konania musí dať odpoveď na podstatné (zásadné) otázky
a námietky spochybňujúce závery namietaného rozhodnutia v závažných a samotné rozhodnutie

ovplyvňujúcich súvislostiach. Citované zákonné ustanovenie sa totiž chápe aj z hľadiska práv účastníka
na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, ktorého súčasťou je aj právo na
súdne konanie spĺňajúce garancie spravodlivosti, a toto ustanovenie treba vykladať a uplatňovať aj
s ohľadom na príslušnú judikatúru Európskeho súdu pre ľudské práva (ďalej len „ESĽP“) - porovnaj
napr. rozsudok vo veci Garcia Ruiz proti Španielsku z 21. januára 1999, sťažnosť č. 30544/96, Zbierka

rozsudkov a rozhodnutí 1999-I tak, že rozhodnutie súdu musí uviesť presvedčivé a dostatočné dôvody,
na základe ktorých je založené. Rozsah tejto povinnosti sa môže meniť podľa povahy rozhodnutia a musí
sa posúdiť vo svetle okolností každej veci. Judikatúra ESĽP teda nevyžaduje, aby na každý argument
strany (účastníka) bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia. Ak však ide o argument, ktorý je pre
rozhodnutierozhodujúci,vyžadujesašpecifickáodpoveďprávenatentoargument(rozsudokGeorgiadis

proti Grécku z 29. mája 1997, sťažnosť č. 21522/93, Zbierka rozsudkov a rozhodnutí 1997- III, rozsudok
Higginosova a ďalší proti Francúzsku z 19. februára 1998, sťažnosť č. 20124/92, Zbierka rozsudkov a
rozhodnutí 1998-I). Ústavný súd Slovenskej republiky vyslovil, že „súčasťou obsahu základného práva
na spravodlivé súdne konanie podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy a čl. 36 ods. 1 Listiny základných práv a slobôd
(ďalej len „listina“) je aj právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne

a zrozumiteľne dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom
súdnejochrany,t.j.suplatnenímnárokovaobranouprotitakémutouplatneniu“aže„takétoodôvodnenie
musí obsahovať aj rozsudok opravného (odvolacieho) súdu“ (por. uznesenie z 3. júla 2003, sp. zn. IV.
ÚS 115/03 v skládke stavebného
a komunálneho odpadu, žalovanej zrejme ušlo pozornosti, že súd prvej inštancie prioritne založil
rozhodnutie o danom nároku práve na tom, že prevádzané pozemky trpeli v čase predaja skrytou vadou
v podobe prítomnosti nelegálnej skládky komunálneho odpadu, ktorá vada vyšla najavo až po uzatvorení
kúpnej zmluvy, a za ktorú vadu žalovaná ako predávajúca zodpovedá. Súd prvej inštancie neposudzoval

ako skrytú vadu existenciu skládky stavebnej sute na pozemku, i keď podľa žalobcu, ani na jej existenciu
žalovanou upozornený nebol. Namietané tak nemôže založiť relevantný odvolací argument.

31. Vychádzajúc z uvedeného tak odvolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie súdu nižšieho
stupňa o nároku žalobcu na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny netrpí nedostatkom riadneho

odôvodnenia, ktoré by malo za následok vznik vady podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP (porušenie práva
na spravodlivé súdne konanie).

32. Následná argumentácia žalovanej bola založená na znení čl. IV. ods. 2. kúpnej zmluvy, v ktorom
žalobca v postavení kupujúceho vyhlásil, že pred uzavretím tejto zmluvy sa oboznámil so stavom

nehnuteľnosti, jej stav mu je dobre známy a nehnuteľnosť v stave, v akom stojí a leží kupuje do
svojho výlučného vlastníctva. Bez ohľadu na fakt, či pri predaji pozemku spolu s rozostavaným domom
obstojí ustanovenie § 501 Občianskeho zákonníka, ktorého znenie bolo implementované do samotnej
zmluvy, kupujúci explicitne v zmluve prehlásil, že sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti a tento mu
je dobre známy. Žalobca disponoval všetkými dokumentmi ohľadne predávanej stavby, disponoval

kompletnou projektovou dokumentáciou, ktorej obsah mu musel byť dobre známy a ktorá obsahovala
všetky informácie týkajúce sa stavby samotnej, jej povahy, ako aj skutočnosťou, že stavba bola založená
na navážke.

33. Pokiaľ ide o prehlásenie kupujúceho, že nehnuteľnosť kupuje do svojho výlučného vlastníctva v

stave, v akom stojí a leží (§ 501 Občianskeho zákonníka), odvolací súd plne odkazuje na správnu,
dostatočnú a vyčerpávajúcu argumentáciu prvoinštančného súdu obsiahnutú v odseku 39 odôvodnenia
napadnutého rozsudku, od ktorej nie je dôvod sa odchýliť. Nakoniec ani odvolateľka tejto argumentácií
bližšie neprotirečí.

34. K výslovnému prehláseniu žalobcu ako kupujúceho v zmluve, že sa oboznámil so stavom
nehnuteľnosti a tento mu je dobre známy, odvolací súd uvádza, že takéto vyhlásenie by obstálo len
za situácie, ak by existencia skládky komunálneho odpadu (rovnako ako aj odpadu stavebného) na
pozemku mohla byť žalobcovi známa z osobnej ohliadky pozemku, t.j. bola by na pozemku zjavná,resp. jej existencia by vyplýva z príslušnej evidencie nehnuteľností, čo ale nie je daný prípad. Prvý
prípad vylučuje hneď samotné tvrdenie žalovanej (i keď v konaní zjavne spochybnené), že sama o
skládke komunálneho odpadu nevedela, čo potom logicky vylučuje, aby o nej vedel žalobca. Žalovaná

ako ďalšie tvrdí, že existencia skládky komunálneho odpadu mala vyplývať aj zo zápisu pozemkov v
príslušnej evidencie nehnuteľností (na liste vlastníctva). K tejto námietke odvolací súd uvádza, že i
keď je nesporné, že kataster nehnuteľností vedie súbor údajov o nehnuteľnostiach zahŕňajúci aj údaj o
charaktere pozemku z hľadiska jeho možného využitia spolu s príslušnými kódmi (kód druhu a spôsobu
využitia pozemku), ktorým údajom v katastri pri prevádzaných pozemkoch bol údaj charakteru (druhu)

pozemkov ako „ostatná plocha“ (kód 14) a údaj o spôsobe ich využitia v rámci popisu „Iné pozemky
(odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením, ochranné
hrádze, bermy, slatiny a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok - krovie, skaly, štrk, kamenie a
iné)“ (kód 14700), takýto údaj bol záväzný v zmysle vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra
Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z. len do 30.11.2009. Od 1.12.2009 bola účinná už nová vyhláška č.
461/2009 Z. z., ktorá zmenila kódovanie spôsobu využitia pozemku a na liste vlastníctva prevádzaných

pozemkov sa od uvedeného času, len do ktorého je možné zahrnúť obdobie predzmluvných rokovaní
sporových strán, s následným uzatvorením kúpnej zmluvy, uvádzal už iný kód využitia daných pozemkov
(kód 37), s popisom „Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo
kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok“, z ktorého popisu nevyplýva možnosť existencie
skládky odpadu na pozemkoch (čo na druhej strane nevylučuje jej existenciu), a len tento zápis v katastri

nehnuteľnosti bol záväzný, s možnosťou žalobcu z neho vychádzať v dobrej viere, že stav katastra
zodpovedá, skutočnému stavu veci. Na uvedenom závere nemôže nič zmeniť ani odvolávanie sa
žalovanej na to, že žalobca mal možnosť oboznámiť sa aj s listom vlastníctva prevádzaných pozemkov
zo dňa 10.11.2009, t.j. zadováženým ešte v čase pred zmenou kódovania druhu a spôsobu využitia
pozemkov, ktorý mal byť založený v Znaleckom posudku č. 5/2011 Ing. Árch. Kataríny Szabovej, ktorej

znalkyni mal predmetný list vlastníctva predložiť sám, a z ktorého jednoznačne a nespochybniteľné
vyplýva, že okrem zastavaných plôch budú predmetom kúpy ostatné plochy, pričom v legende spôsobu
využívania pozemku je pod kódom 14700 uvedené, pre konanie najrozhodujúcejšie: odkalisko, skládka
odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením, ber my, slatiny, krovie, skaly,
štrk, kamenie a iné, ako i s projektovou dokumentáciou k stavbe rodinného domu, ktorú žalobcovi

odovzdala. Pre žalobcu vzhľadom na ostatné uvedené v predmetnom odseku odôvodnenia bol totiž
záväzný len ten výpis z katastra nehnuteľností, ktorý zodpovedal aktuálnemu zápisu druhu a spôsobu
využitia kupovaných pozemkov, teda ten, ktorý ani príkladmo nepripúšťal možné využívanie pozemkov
na skládky odpadu. Pričom ani pôvodný zápis na liste vlastníctva (t.j. ten, na ktorý sa žalovaná odvoláva)
o spôsobe využitia pozemkov nevypovedal o tom, že na pozemkoch skládky odpadu skutočne i boli,

išlo len o jednu z viacerých možných variant skutočného využitia pozemku. V danom prípade z konania
vyplynulo, že naozaj o skládku odpadu išlo, pričom zápis mohol vypovedať jedine o skládky legálnej,
ktorou daná skládka komunálneho odpadu prikrytá navezenou zeminou rozhodne nebola. Skládka bola
nelegálna, ktorá na rozdiel od skládky riadenej, sa vykonávala bez pravidelného sledovania procesov
vo vnútri skládky a jej vplyvu na okolie, bez overenia, či takáto skládka odpadu spĺňať kritériá ochrany

životného prostredia a zdravia, bez vedenia o evidencii o odpade uloženom na skládke, a to z hľadiska
vylúčenia nebezpečenstva nielen pre zdravie človeka, ale aj pre iné živé organizmy a živočíchy, ako
aj na vlastnosť pôdy v bezprostrednom okolí. Žalobca tak nemal ani hypotetickú možnosť rozhodnúť
sa, či si za dohodnutú kúpnu cenu kúpi dané pozemky i s nelegálnou skládkou komunálneho odpadu
nachádzajúcou sa v ich podloží. Niet preto pochýb, že prevádzané pozemky skutočne trpeli skrytou

vadou, ako to posúdil súd prvej inštancie.

35. Žalovaná tvrdila, že o skládke komunálneho odpadu na pozemkoch nevedela. Takéto tvrdenie
žalovanej je podľa odvolacieho súdu dokazovaním spochybnené. Žalovaná najneskôr v čase
vykonávania výkopových prác na stavbe rodinného domu ako stavebník musela zistiť, čo sa nachádza

v podloží pozemku, t.j. že je tam zasypaný nielen stavebný odpad, ale predovšetkým odpad komunálny.
Vyplýva to z fotografií predložených žalobcom zachytávajúcich existenciu komunálneho odpadu v
podložípozemkupriuskutočňovanýchvýkopoch,vtesnejblízkostirozostavanejstavbyrodinnéhodomu,
zo záverečnej správy geologického prieskumu pozemkov vyhotovenej spoločnosťou GEOTIP, s.r.o.,
ktorá vychádzala rovnako z uskutočnených výkopoch na pozemkoch, z výpovede svedka Ing. G. T.,

statika projektu rodinného domu, ktorý žalovaná ako stavebník stavala do štádia pred uzatvorením
kúpnej zmluvy, a ktorý svedok potvrdil, že na pozemok sa bol s architektom pozrieť, kde zistil, že ide
o rumovisko, kam dedinčania znášali odpad, čomu potom musel prispôsobiť základy domu, a tiež z
výpovedeačestnéhovyhlásenianielenpôvodnéhovlastníkaPetraKováča,aleajzvýpovedeačestnéhoprehlásenia bývalého starostu obce H. L., ktorý ako otec predávajúceho so žalovanou rokoval ohľadne
jej kúpy predmetných pozemkov, pričom ju mal výslovne upozorniť, že na pozemkoch bola nelegálna
skládka komunálneho odpadu, o ktorej histórii sa žalovaná mala u neho intenzívne zaujímať. Tento

svedok tiež potvrdil, že sa bol pozrieť na výkopové práce zadané žalovanou ako stavebníkom, pri ktorých
bolo vidieť nielen stavebná suť ale aj domový odpad. Domový odpad sa mal podľa svedka na pozemky
nelegálne vyvážať v rokoch 1960 až 1965, t.j. 5 rokov, stavebná suť sa na pozemky legálne a tým
kontrolovane vyvážala až neskôr, v rokoch 1975 až 1977, teda len 2 roky, čo potom nepriamo potvrdzuje
vyjadrenie žalobcu,ženelegálnehokomunálnehoodpadujenapozemkuomnohoviac,nežstavebného.

V súvislosti s uvedeným je potom ťažké uveriť, že žalovaná po zistení existencie nahromadeného
komunálneho odpadu v podloží pozemku, na ktorom začala stavať rodinný dom, v ktorom plánovala
bývať, nepreverovala pôvod takéhoto odpadu, a že by sa pritom nedopracovala k zisteniu nelegálnej
skládky komunálneho odpadu na svojich pozemkoch, o ktorej skládke bezpochyby vedel nielen pôvodný
vlastník, od ktorého žalovaná pozemky kupovala, ale aj bývalý starosta obce, s ktorým o kúpe jednala,
a predovšetkým o nej vedeli tiež vlastníci susedných pozemkov, pričom sused Ing. A. D. v čestnom

vyhlásení potvrdil, že sám pri kúpe pozemku bol starostom informovaný, že v podloží je „divoká“ skládka
komunálneho odpadu a pri výkopových prácach na stavbe domu žalovanú opakovane videl prítomnú
na parcelách, ktoré výkopové práce zreteľne odkryli vrstvy komunálneho a iného odpadu, ktorý odpad
musel vidieť každý, kto bol na pozemkoch.

36. Nepreukázaným žalovanou zostalo i tvrdenie, že žalobcu informovala aspoň o existencii skládky
stavebného odpadu v podloží. Oboznámenie žalobcu žalovanou len s „navážkou“ na pozemku, ktoré
slovo „navážka“ i podľa Slovníka slovenského jazyka znamená navážanie, vozenie niečoho, napr.
piesku, zeminy, ale to, čo sa naváža, dopravuje niekam, keď z bežnej ohliadky pozemku bolo zistiteľné
len to, že je na ňom navezená zemina, bez objasnenia žalovanou, čo pod týmto pojmom mala skutočne

namysli, t.j. prezentované podanie informácie žalobcovi ako kupujúcemu o existencii navážky odpadu v
podloží predávaného pozemku, pretože sa to z bežnej ohliadky zistiť nedalo. To, že skládka odpadu v
nachádzajúca sa v podloží pozemku nebola z bežnej ohliadky zistiteľná potvrdili aj odborníci na stavby
privolaní k ohliadke rozostavaného rodinného domu a jeho okolia, konkrétne svedok M. H., ktorého
žalobcaoslovilapožiadalhooodbornúpomocpririešenínávrhurodinnéhodomu,zaktoréhoprítomnosti

sa žalovaná nemala zmieňovať o žiadnych nedostatkoch a tiež svedok F. E. oslovený žalobcom, aby
posúdil nehnuteľnosti, na ktorých mal v budúcnosti pre žalobcu vykonávať určité stavebné práce,
ktorý tiež nič nápadné, nevhodné na stavbe nezistil, tento svedok dokonca nezaregistroval ani pilotáž
rozostavaného domu. Skutočnosť, že žalobca bol žalovanou informovaný iba o „navážke“, vyplýva zo
samotnejvýpovedežalovanej,atiežzvýpovedejejpriateľaD.E.,sktorýmvnovostavbedomuplánovala

bývať. Žalovaná až na základe dotazovania súdom na pojednávaní dňa 22.6.2017 (č. l. 414 spisu),
t.j. nie sama od seba v rámci výpovede pred súdom, na otázku súdu či informovala žalovaného pred
uzatvorením zmluvy o tom, aké je podloženie pozemku, uviedla, že „povedala mu, že je tam navážka“,
na otázku, či mu aj vysvetlila, čo myslí pod pojmom navážka, uviedla „to, že je tam navážka jej priateľ
s ním hovoril o týchto technických veciach“ a napokon na otázku , či žalobcu výslovne informovala

o tom, že pod vrstvovou zeminy na danom pozemku je uložený odpad, žalovaná uviedla „to bola
navážka stavebnej sute, žiadne ekologické zaťaženie, povedala mu, že tá navážka je stavebná suť“. Na
takúto odpoveď žalobca reagoval tým, že pre neho „navážka, znamená mäkká zemina, nie odpad“, čo
vzhľadom na uvedené nie je možné spochybniť.

37. Podľa odvolacieho súdu až dodatočné zistenie žalobcu, že v podloží kúpených pozemkov od
žalovanej sa nachádza nekontrolovaná skládka komunálneho odpadu, o ktorej nebol informovaný,
ktoré pozemky v značnej výmere kupoval pre účely ich užívania spolu s kupovaným rozostavaným
rodinným domom postaveným tiež na kontaminovanom pozemku, ktorému domu majú pozemky slúžiť
na s ním spoločné každodenné užívanie jeho obyvateľmi, nesporne vykazuje ich skrytú vadnosť, a

opodstatnene vyvoláva u kupujúceho a členov jeho rodiny, obavu z možného negatívneho dopadu
kontaminácie pozemkov na ich zdravie. Ak aj žalovaná v odvolaní argumentuje tým, že zo znaleckých
posudkov, ktoré skúmali ekologickú podstatu veci možno jednoznačne vyvodiť, že „zeminy a podzemná
voda nie sú kontaminované“, takáto argumentácia zjavne obstáť nemôže, pretože nie je súladná s
výsledkami podaných znaleckých posudkov zaoberajúcich sa znečistením pozemkov. Predovšetkým

už len samotné označenie kontaminácia znamená znečistenie škodlivými látkami, ktoré znečistenie
pozemkov takýmito látkami znaleckými posudkami bolo zistené, znalci sa následne vyjadrovali k tomu, či
takéto znečistenie (kontaminácia) zistenými škodlivými látkami v rámci ich koncentrácie, môže mať vplyv
na zdravie človeka. RNDr. Juraj Minárik v posudku skonštatoval, že rozborom v prieskume spoločnostiGEOTIP s.r.o, nebola dostatočne preukázaná kvalita a zdravotná nezávadnosť podzemnej vody pre jej
využitie pre ľudskú potrebu. Vylúčenie niektorých znečisťujúcich látok podľa znalca ešte neznamená
zaručenie kvality a nezávadnosti vody. K tomu sú potrebné skúšky v širšom rozsahu, ako boli vykonané v

rámci prieskumu. Tiež bolo zistené, že uložené odpady a odpadové zeminy, i keď nie sú kontaminované
znečisťujúcimi látkami nad mieru danú osobitnými predpismi, v prípade lokálne zisteného obsahu
arzénu, ktorého hodnota bola v určitej oblasti len tesne pod intervenčným kritériom znamená, že táto
koncentrácia môže ohroziť ľudské zdravie a životné prostredie a to pri priamom požití kontaminovanej
látky. Takýto záver odborníka potom podľa odvolacieho súdu predstavuje reálnu hrozbu pre zdravie,

predovšetkým u malých detí. Nie je pritom možné nebrať do úvahy, že geologický prieskum bol len
orientačný, čo nevylučuje možné ďalšie riziká.

38. Žalobca, aj keď kupoval pozemky z hľadiska ich druhu ako „ostatné plochy“, navyše pokiaľ ich
kupoval ako pozemky priľahlé ku kupujúcemu rozostavanému rodinnému domu stojacemu na jednej
z kupovaných parciel, ešte neznamená, že tým bola vylúčená možnosť kupujúceho domnievať sa, že

pozemky bude môcť využiť pre účely domového bývania, s ich aktívnym využitím podľa aktuálnych
potrieb, samozrejme v rámci ich charakteru, čo ale vzhľadom na ich kontamináciu a jej pôvod, na
ktoré znečistenie predávajúcou upozornený nebol, bude s určitosťou výrazne obmedzené. Odvolací
súd si nemyslí, že kupujúci bol povinný si v kúpnej zmluve osobitne vymieniť na aké konkrétne
účely tradične spájané s bývaním v rodinnom dome bude chcieť pozemky využívať, napokon takéto

potreby sa môžu počas užívania meniť. I keď je pravdou, že na neúrodnej pôde sa s najväčšou
pravdepodobnosťou zelenina a ovocie nedopestujú, s čím sa musí žalobca zmieriť, keďže charakter
kupovaného pozemku vyplýva z údajov katastra nehnuteľností, nič to ale nemení na tom, že žalobca
pre kontamináciu pozemkov bude výrazne obmedzený v ostatnom do úvahy prichádzajúcom využívaní
takýchto pozemkov spolu s domovou nehnuteľnosťou, kupovaných za účelom spríjemnenia si bývania.

39. Žalovaná v odvolaní vytýkala aj nadbytočnosť žalobcom predloženého listinného dôkazu v podobe
znaleckého posudku č. 20/2017 na stanovenie hodnoty sanačných prác, keďže podľa znalca RNDr.
Juraja Minárika zeminy nie sú kontaminované a odstránenie odpadov ani sanácia územia nie sú
potrebné. Takáto námietka je v prvom rade irelevantná už len tým, že zo znaleckého posudku RNDr.

Juraja Minárika nevyplýva konštatovanie, že zeminy nie sú kontaminované. Tu odvolací súd bližšie
odkazuje aj na uvádzané ods. 37 odôvodnenia. Za druhé žalobcom predložený znalecký posudok na
stanovenie hodnoty sanačných prác na pozemku nebol až tak úplne nepotrebný, pretože preukazuje,
že náklady na odstránenie zisteného znečistenia sú neúmerne prevyšujúce hodnotu pozemku a to i pre
prípad jeho bezvadnosti. Z uvedeného je možné nepriamo vyvodiť aj to, že požadovaný rozsah zľavy z

kúpnej ceny žalobcom sa nejaví byť neoprávneným.

40. Žalovaná ako posledné namietala, že súd sa absolútne nevysporiadal s obrovským rozdielom
oboch znalcov pri stanovení všeobecnej hodnoty pozemkov a priklonil sa k súkromnému posudku
žalobcu vypracovaného znalcom Ing. Petrovičom, ktorý posudok spochybňuje pre markantnú odlišnosť

so znaleckým posudkom znalca Ing. Miklánka, ktorého zadávateľom bol súd, a ktorý znalec bral do
úvahy celkový stav nehnuteľnosti.

41. Z predmetnej námietky, ako ani z inej nevyplýva spochybňovanie spôsobu určenia primeranej zľavy
ako rozdielu medzi všeobecnou hodnotou pozemkov určenou v Znaleckom posudku č. 5/2011 Ing. Árch.

Kataríny Szabovej, ktorý bol vyhotovený pre účely kúpnej zmluvy sporových strán, t.j. v čase, pred
zistením ich znečistenia kupujúcim, ktoré znečistenie nebolo známe ani znalkyni a v posudku z neho
nevychádzala, ktorá znalkyňa určila cenu pozemkov na sumu 120.350,94 Eur a skutočnou všeobecnou
hodnotou pozemkov zohľadňujúc ich kontamináciu v čase predaja, t.j. vadu, ktorá vyšla najavo až
dodatočne, preto z neho vychádzal aj odvolací súd.

42. Žalovaná v predmetnej argumentácii (pozri ods. 40 odôvodnenia) nesúhlasí pri ustaľovaní
všeobecnej hodnoty pozemkov zohľadňujúc ich kontamináciu komunálnym a stavebným odpadom
pre účely výpočtu zľavy z kúpnej ceny s použitím práve Znaleckého posudku vyhotoveného znalcom
Ing. Róbertom Petrovičom č. 48/2012 zo dňa 20.12.2012, ktorý súkromný znalecký posudok predložil

súdu žalobca, z ktorého posudku vyplýva určenie všeobecnej ceny pozemkov v sume 37.183,38
Eur. Odvoláva sa na Znalecký posudok č. 9/2017 zo dňa 30.6.2016 podaný súdom ustanoveným
znalcom Ing. Jánom Miklánkom, z ktorého vyplýva určenie všeobecnej ceny prevádzaných pozemkov
aj vzhľadom na ich kontamináciu, o ktorej znalec vedel pracujúc s rovnakými podkladmi (t.j. znaleckýmposudkom RNDr. Juraja Minárika a prieskumnou správou vyhotovenou spoločnosťou GEOTIP s.r.o.,
ktorá vykonávala geologický prieskum podložia pozemkov) ako znalec Ing. Róbert Petrovič, z ktorého
posudku vyplýva určenie všeobecnej ceny pozemkov 119.000,- Eur. Žalovaná znalecký posudok Ing.

Petroviča spochybňuje pre výraznú odlišnosť so znaleckým posudkom znalca Ing. Miklánka, ktorého
znalca do konania pribral práve súd, ale pri rozhodovaní ho nepoužil a priklonil sa práve k posudku
predloženého žalobcom.

43. V súvislosti s predmetnou argumentáciou odvolací súd upriamuje pozornosť na to, že s uvedenou

námietkou sa vyčerpávajúco vysporiadal súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku, konkrétne v
ods. 40 jeho odôvodnenia, s ktorým odôvodnením sa odvolací súd stotožňuje až na jednu výhradu,
ktorou je súdom prvej inštancie príkladné zahrnutie do obmedzení žalobcu pri využití pozemkov pre
ich kontamináciu pestovanie zeleniny a ovocia, ktoré pestovanie vylučuje už len charakter pozemku
ako neúrodnej pôdy. Napokon všetci traja znalci oceňovali pozemky ako „ostatné plochy“, bez ohľadu
na to, ako mal žalobca v úmysle pozemky využívať (či na ňom chcel mať veľkú záhradu) a či to

pozemok vzhľadom na charakter vôbec umožňoval, oceňovala sa tá istá „ostatná plocha“, t.j. neúrodný
pozemok. Relevantnosť práve posudku Ing. Petroviča vychádza z jeho komplexnosti ako celku, pretože
práve jeho posudok pokiaľ ide o hodnotu koeficientov polohovej diferenciácie, na základe ktorých sa
určovala všeobecná hodnota oceňovaných pozemkov po zistení ich kontaminácie, s ktorou obaja znalci
pracovali a zohľadňovali ju pri koeficiente redukujúcich faktorov s rozdielom 0,30 (znalec Ing. Petrovič

určil hodnotu tohto koeficientu 0,40 a Ing. Miklánek 0,70), čo logicky nemôže mať až taký zásadný vplyv
na skutočne výrazný rozdiel medzi všeobecnou hodnotou oceňovaných pozemkov týmito znalcami.
Na takýto výrazný nepomer stanovenej hodnoty pozemkov znalcami mal vplyv predovšetkým rozdiel
určených hodnôt pri ostatných koeficientoch, pričom znalci sa zhodli len pri jednom a to pri koeficiente
intenzity využitia. Pokiaľ ide o ostatných 5 koeficientov (všeobecnej situácie, dopravných vzťahov,

obchodnejapriemyselnejpolohy,technickejinfraštruktúrypozemkuapovyšujúcichfaktorov)boltopráve
posudok Ing. Petroviča, ktorý okrem hodnoty koeficientu dopravy, ohodnotil ostatné 4 koeficienty zhodne
ako znalkyňa Ing. Arch. Szabová, znalec Ing. Miklánek sa pri hodnotení týchto koeficientov od ostatných
znalcov odkláňal, pri koeficiente povyšujúcich faktorov výrazne (znalci Ing. Petrovič a Ing. Arch. Szabová
tento koeficient ohodnotili na 1,00 a Ing. Miklánek až na 1,50), pričom to bol jedine koeficient dopravných

vzťahov, pri ktorom jedinom z uvedených koeficientov sa Ing. Miklánek zhodol s iným znalcom (Ing.
Arch. Szabovou) a na to na hodnote tohto koeficientu 1,00, znalec Ing. Petroviča ho ohodnotil na 0,85.
Aj z uvedeného hodnotenia koeficientov polohovej diferenciácie jednotlivými znalcami, z ktorých jedine
znalkyňa Ing. Arch. Szabová o kontaminácii nevedela, ktorá sa ale premietala len do jedného koeficientu
- redukujúcich faktorov, potom vyplýva, že je to práve posudok Ing. Petroviča, ktorý je najreálnejší pokiaľ

ide o ocenenie pozemkov s takým závažným nedostatkom, ktorým je kontaminácia dvoma skládkami
odpadu, z toho jednej dokonca nelegálnej, t.j. nekontrolovanej, v takom rozsahu a s následkami, ktoré
vyplývajú z vykonaného dokazovania.

44. Súd prvej inštancie priznal žalobcovi okrem nároku na uplatnenú zľavu z kúpnej ceny aj nárok na

náhradu nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady, ktoré náklady
predstavuje zdokladované zaplatenie ceny vyhotovenia geologického prieskumu spoločnosťou GEOTIP
s.r.o. v sume 2.600,- Eur, s odkazom na § 598 Občianskeho zákonníka, ktoré rozhodnutie žalovaná
síce napadla, ale bez osobitnej odvolacej argumentácii, logicky ako nárok závislý od základného nároku
žalobcu na zľavu z kúpnej ceny, ktorý nárok sporovala. Nakoľko žalobca preukázal v konaní existenciu

vady a jej riadne uplatnenie, rovnako ako účelnosť zadaného geologického prieskumu pre dané konanie
a vynaloženie nákladov na jeho vykonanie, čím nejde o náklady vynaložené až v súdnom konaní, súd
prvej inštancie správne rozhodol, keď aj tento nárok žalobcovi priznal.

45. Ďalšie odvolacie argumenty žalovanej odvolací súd považoval pre rozhodnutie vo veci samej

za nerozhodné, bez potreby sa nimi osobitne vysporiadavať. I podľa už konštantnej judikatúry tak
národných, ako aj nadnárodných súdov súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkmi
konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový
a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných
účastníkmi konania. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď na každú jednu poznámku, či

pripomienku účastníka konania, ktorý ju nastolil. Je však nevyhnutné, aby bolo reagované na podstatné
a relevantné argumenty účastníkov konania (porovnaj napríklad rozhodnutia ÚS SR II.ÚS 251/04, III.ÚS
209/04, II.ÚS 200/09 a podobne). Na ďalšiu irelevantnú argumentáciu žalovanej nespôsobilú ovplyvniťpriznanie uplatnených nárokov žalobcovi, odvolací súd nepovažoval za potrebné reagovať špecifickou
odpoveďou.

46. Vzhľadom na uvedenú argumentáciu, odvolací súd v súlade s § 387 ods. 1 a 2 CSP rozsudok
súdu prvej inštancie, vrátane súvisiacich a odvolaním osobitnou argumentáciou nenapadnutých výrokov
o náhrade trov konania sporových strán a náhrade trov konania štátu, ako vecne správny potvrdil.

47. O náhrade trov odvolacieho konania, s použitím § 262 ods. 1 CSP v zmysle § 396 CSP,

rozhodol odvolací súd ex offo podľa § 255 ods. 1 CSP a v odvolacom konaní v celom rozsahu
úspešnému žalobcovi priznal plnú náhradu trov konania proti neúspešnej žalovanej. O výške náhrady
trov odvolacieho konania v zmysle § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie skončí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

48. Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon
pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je podľa § 421 CSP prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia

právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§

426 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
CSP).Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,

a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prevej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany

okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).