Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 27. jún 2017

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 8Co/244/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1211217327
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 06. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Vlčková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1211217327.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Vlčkovej a členov senátu
JUDr. Ondreja Krajča a JUDr. Moniky Holickej v právnej veci žalobkyne: D.. A. Š., Z.. XX.XX.XXXX, X.
XXB, B., zastúpenej advokátom: JUDr. Juraj Špirko, so sídlom Floriánska 19, Košice, proti žalovanému:
A.P.S. INVEST, s.r.o., so sídlom Hattalova 12/C, Bratislava, IČO: 36 779 261 (pôvodne GCX - byty s. r.
o., Hattalova 12/C, Bratislava, IČO: 44 067 011), zastúpenému: SCHWEIZER LEGAL, s.r.o., Palisády

32, Bratislava, o zaplatenie 1.471,82 eura s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne a žalovaného proti
rozsudku Okresného súdu Bratislava II, zo dňa 08. októbra 2014, č.k. 13C/161/2011-166, takto

r o z h o d o l :

V odvolacom konaní sa pokračuje namiesto žalovaného GCX - byty s. r. o., Geologická 21, 821 06
Bratislava, IČO: 44 067 011 s jeho právnym nástupcom: A.P.S. INVEST, s.r.o., so sídlom Hattalova 12/
C, Bratislava, IČO: 36 779 261.
Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .
Žiadna zo strán nemá nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom uložil súd prvej inštancie žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu
1.038,45 eur s 9% ročným úrokom z omeškania od 09.08.2010 do zaplatenia, a vo zvyšku žalobu
zamietol s tým, že o práve na náhradu trov konania rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti
rozsudku. Vychádzal zo zistenia, že žalobkyňa ako budúca kupujúca a právny predchodca žalovaného,
spoločnosť GX - byty s.r.o. ako budúci predávajúci, uzavreli dňa 14.12.2007 zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve, v ktorej sa zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť odplatný prevod

vlastníckeho práva k bytu na U. R. V. B. L. F. O.. Budúci kupujúci mal podľa zmluvy právo na zmluvnú
pokutu vo výške 0,01% z kúpnej ceny 2.421.912,- Sk (80.392,75 eur) za každý deň omeškania so
zhotovením diela, maximálne však za 180 kalendárnych dní. Budúci predávajúci sa zaviazal zhotoviť
predmet prevodu do 21 mesiacov od vydania právoplatného stavebného povolenia. Podľa bodu 9.3
písm. f) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bol budúci predávajúci oprávnený jednostranne posunúť termín
zhotovenia predmetu prevodu o počet dní, počas ktorých z dôvodu zmeny použitých materiálov alebo
zmeny projekčných prác alebo z dôvodov na strane tretích osôb, nebolo možné riadne zhotovovať

predmet prevodu. O tejto skutočnosti mal písomne informovať budúceho kupujúceho. Budúci
kupujúci bol podľa bodu 8.6 písm. b) zmluvy oprávnený žiadať o zmeny dispozičného riešenia predmetu
prevodu, najneskôr do 15 pracovných dní odo dňa podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, pričom
povinnosť budúceho predávajúceho vykonať zmeny dispozičného riešenia predmetu prevodu vznikla až
dňom uzatvorenia dohody zmluvných strán o rozsahu, predmete a ocenení zmien dispozičného riešenia
predmetu prevodu, spísaných na osobitnej listine, podpísanej oboma zmluvnými stranami, ktorá tvorí

neoddeliteľnú súčasť zmluvy. Poukázal na to, že podľa Dodatku č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve
zo dňa 29.09.2008 sa žalobkyňa, spoločnosť GX - byty s.r.o. a pôvodný žalovaný GCX - byty s. r. o.
dohodli, že všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve prechádzajú zospoločnosti GX - byty s.r.o. na GCX - byty s. r. o. Žalobkyňa podľa bodu 8.6 písm. b) zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve požiadala spoločnosť GX - byty s.r.o. o zmenu dispozičného riešenia bytu č.
34 podľa pôvodného pôdorysu, ktorý bol prílohou k dohode o zložení kaucie, uzavretej dňa 30.05.2007

tak, aby bol vstup do miestnosti 03 z kraja, nie v strede a zároveň žiadala umiestniť kuchynskú linku
podľa pôvodného plánu. Žiadosť bola doručená spoločnosti GX - byty s.r.o. dňa 08.01.2008. Mal tiež
preukázané, že Mestská časť Bratislava - Podunajské Biskupice dňa 25.04.2007 vydala rozhodnutie
o umiestnení stavby F. O., bytový dom na U. R., dňa 19.09.2007 bolo Mestskou časťou - Podunajské
Biskupice vydané stavebné povolenie na stavbu F. O., bytový dom a prislúchajúcu technickú vybavenosť

na U. R., ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 31.10.2007. Rozhodnutím Mestskej časti Bratislava -
Podunajské Biskupice zo dňa 05.11.2009, právoplatným dňa 03.12.2009, bola povolená zmena stavby -
bytový dom F. O. pred jej dokončením, spočívajúca v zmene počtu bytov, ktoré mali vzniknúť rozdelením
štvorizbových bytov v blokoch A a C na menšie, čím malo pribudnúť 16 bytových jednotiek. Z listu
GCX - byty s. r. o., ktorý nebol datovaný, ani neuvádza konkrétneho adresáta, zistil, že stavba F. O.,
blok "C", mala byť ukončená do 21 mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia,

t.j. do 05.08.2009. Tento predpoklad, aj keď išlo o veľmi napätý termín, by bolo možné
splniť, keby bolo možné realizovať stavbu podľa pôvodného stavebného projektu bez ďalších zmien
a úprav. V priebehu realizácie bloku "C" došlo k závažným dispozičným zmenám pri 27 bytoch, čo
malo negatívny vplyv na postup prác a dodržiavanie termínov. Na požiadanie budúceho majiteľa bytu
bolo nutné prepracovať projekt stavebný, elektro a v niektorých prípadoch ÚK. Nový predpokladaný

termín dokončenia stavby bol určený na november 2009. V priebehu 34. a 35. týždňa mal byť vykonaný
výber dokončovacích zariaďovacích predmetov (plávajúce podlahy, farby stien, zariaďovacie predmety
sanity, kuchynské linky). Z preberacieho protokolu zo dňa 08.12.2009 mal preukázané, že žalobkyňa v
uvedenýdeň,kedymalabytprevziať,vytklanasledovnévadyanedorobkybytu:nastavenieoknavspálni
(nefungovala vetračka), osadenie termoregulačných hlavíc na radiátory, osadenie čelného zábradlia

na balkóne, montáž bytového telefónu, montáž kľučiek na dverách, osadenie krytiek na slaboprúd,
osadenie prechodovej lišty po osadení obložky, montáž držiaka na sprchu, kľučka na okne v obývačke,
montáž prahu pri vstupe do dverí, nastavenie dverí do kúpeľne, pričom závady mali byť odstránené ku
dňu kolaudácie. Z poznámky žalobkyne v preberacom protokole vyplýva, že byt bol obhliadnutý dňa
08.12.2009, spísané závady zodpovedali stavu bytu s tým, že byt mal byť fyzicky prevzatý po skončení

kolaudačného konania, a preto ho v uvedený deň žalobkyňa neprevzala. Z preberacieho protokolu zo
dňa 29.01.2010 zistil, že žalobkyňa byt prevzala k uvedenému dňu, pričom vytkla nasledovné
vady a nedorobky: montáž krytiek na slaboprúd, kľučka na okne (upraviť do zvislej polohy), montáž
balkónového zábradlia. Mestská časť Bratislava - Podunajské Biskupice kolaudačným rozhodnutím zo
dňa 31.03.2010, právoplatným dňa 06.04.2010, povolila užívanie časti stavby - bytového domu F. O.,

blok C. Takto ustálený skutkový stav veci po právnej stránke posúdil podľa § 50a ods. 1, § 52 ods.
1, § 544 ods. 1, 2, § 545 ods. 3, § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a dospel k záveru, že žaloba
je čiastočne dôvodná. Poukázal na to, že žalobkyni v danej veci vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty dohodnutej zmluve o budúcej zmluve pre prípad nedodržania záväzku zhotoviť stavbu, bytový
dom, v ktorom sa nachádzal byt žalobkyne, v lehote 21 mesiacov od právoplatnosti

stavebného povolenia, t.j. do 31.07.2009, vo výške 0,01% z kúpnej ceny 81.768,01 eur
(2.463.343,- Sk) za každý deň omeškania, nakoľko žalovaný tento svoj záväzok nesplnil. Zdôraznil, že
zmluvná pokuta je jedným zo zabezpečovacích prostriedkov, keď ide o dohodnutú peňažnú čiastku,
ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, ku ktorej sa
zaviazal, a to bez ohľadu na to, či porušením povinnosti vznikla veriteľovi škoda. Dohodou o zmluvnej

pokute možno zaistiť splnenie určitej zmluvnej povinnosti, vyplývajúcej z akejkoľvek zmluvy, dokonca
aj zo zmluvy inominátnej, pravda, pokiaľ to jej charakter pripúšťa. Dohoda o
zmluvnejpokute,akozaisťovacíprostriedok,jezávislánaexistenciihlavnéhozáväzku,ktorýjezmluvnou
pokutou zabezpečený (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 28.10.2009, sp. zn. 2MObdo/3/2009).
Poukázal na to, že predmetný bytový dom, v ktorom sa nachádzal byt žalobkyne, nebol zhotovený v

lehote 21 mesiacov od právoplatnosti stavebného povolenia, t.j. do 31.07.2009, pričom žalovaný mal
v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve právo jednostranne posunúť termín zhotovenia predmetu
prevodu o počet dní, počas ktorých z dôvodu zmeny použitých materiálov alebo zmeny projekčných prác
alebo z dôvodov na strane tretích osôb, nebolo možné riadne zhotovovať predmet prevodu s
tým,žeotejtoskutočnostimalpovinnosťpísomneinformovaťžalobkyňu,zvykonanéhodokazovaniamal

preukázané, že žalovaný za dôvod posunutia konečného termínu zhotovenia stavby považoval výskyt
vedenia kanalizácie, vody a plynu, ktoré neboli zakreslené v katastrálnej mape, uplatnenie dispozičných
zmien zo strany žalobkyne a zmenu 4-izbových bytov na 2-izbové, čím malo
pribudnúť 16 bytových jednotiek. V liste, ktorý mal adresovať dotknutým budúcim vlastníkom bytov,sa však uvádza iba to, že v priebehu realizácie bloku "C" došlo k závažným dispozičným zmenám
pri 27 bytoch, čo malo negatívny vplyv na postup prác a dodržiavanie termínov. V tejto súvislosti tiež
uviedol, že žalobkyňa v priebehu konania tvrdila, že žalovaný ju o posunutí termínu zhotovenia stavby

neinformoval, pričom v tomto smere vychádzal z tzv. negatívnej dôkaznej teórie, t.j. že
neexistencia (niečoho) majúca trvajúci charakter sa zásadne nepreukazuje, nakoľko od nikoho nemožno
spravodlivo žiadať, aby preukázal reálnu neexistenciu určitej právnej skutočnosti, a v tomto smere
preto zaťažovalo dôkazné bremeno žalovaného, ktorý toto bremeno neuniesol. Predložil síce rovnopis
listu, ktorým mal informovať dotknutých budúcich vlastníkov bytov, avšak tento list nebol datovaný, ani

neuvádzal konkrétneho adresáta a nebol predložený ani žiadny dôkaz preukazujúci jeho doručenie
žalobkyni. Žalovaný tak v konaní nepreukázal, že by splnil svoju povinnosť vyplývajúcu mu z bodu 9.3
písm. f) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Poukázal tiež na to, že žalobkyňa mala podľa bodu 8.6 písm.
b) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve právo požiadať o dispozičné zmeny v byte v lehote 15 pracovných
dní odo dňa uzavretia zmluvy, t.j. do 10.01.2008, ktorú aj dodržala, keď jej žiadosť bola spoločnosti GX
- byty s.r.o. doručená dňa 08.01.2008. V tejto súvislosti zdôraznil, že žalovaný, ako osoba podnikajúca v

oblastizhotovovaniastavieb,bymalnazákladesvojichprofesionálnychskúsenostísohľadomnarozsah
bytového komplexu predpokladať zvýšený počet žiadostí budúcich vlastníkov o zmeny dispozičného
riešenia bytov a za týmto účelom určiť primeraný konečný termín zhotovenia stavby. Rovnako tak mal
predpokladať možný výskyt komplikácií spočívajúcich v objavení vedenia kanalizácie, vody a plynu,
ktoré neboli zakreslené v katastrálnej mape a v zmene projekčných prác. Samotný žalovaný pritom v

liste, ktorým mal informovať budúcich vlastníkov bytov o posunutí termínu zhotovenia stavby, uviedol,
že termín 21 mesiacov je veľmi vypätý a dodržať ho by bolo možné len za okolností, že by stavba bola
realizovaná podľa pôvodného stavebného projektu bez ďalších zmien a úprav. Poukázal na skutočnosť,
že svedok D.. P. A. vo svojej výpovedi uviedol, že termín nebol podľa jeho názoru reálny, a to už v
čase pred zmenou, ktorá sa týkala zmeny 4-izbových bytov na 2-izbové. Určenú lehotu 21 mesiacov

považoval za dôsledok konkurenčného boja so zavádzaním nezmyselných termínov a záruk. Taktiež
svedok B. O. uviedol, že dohodnutý termín 21 mesiacov vzhľadom k predmetu diela považoval za reálny
iba pokiaľ by všetko prebehlo podľa projektu, čo sa mu však na žiadnej stavbe za 35 rokov praxe nikdy
nestalo, pretože sa vždy vyskytli komplikácie. Vzhľadom na uvedené konštatoval, že práve žalovaný
ako stavebník s profesionálnymi skúsenosťami v danej oblasti nepostupoval pri stanovení konečného

termínu zhotovenia stavby s dostatočnou starostlivosťou, čo však nemôže v negatívnom
smere ovplyvniť nárok žalobkyne na právo na zaplatenie zmluvnej pokuty v dôsledku
porušenia zmluvných povinností z jeho strany. Rovnako poukázal na to, že zmluva o budúcej kúpnej
zmluve zo dňa 14.12.2007 má charakter spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 Občianskeho zákonníka,
a preto, keď účelom úpravy spotrebiteľského práva je dosiahnuť vyrovnanie faktického nerovného

postavenia spotrebiteľa s profesionálnym dodávateľom vzhľadom na okolnosti, pri ktorých dochádza k
uzatváraniu zmlúv a s ohľadom na väčšiu profesionálnu skúsenosť dodávateľa a jeho lepšiu znalosť
právaajednoduchšiudostupnosťprávnychslužieb,aprávnaúpravaposkytujespotrebiteľoviakoslabšej
strane záväzkových vzťahov zvýšenú mieru ochrany, nemožno za stavu, keď žalobkyňa pri uplatnení
dispozičnýchzmienbytuvyužilavdobrejvieresvojeprávovyplývajúcejejzbodu8.6 písm.b)zmluvy

o budúcej kúpnej zmluve, a nebola v zmluve vyslovene upozornená, že zmenami dispozičného riešenia
bytusapredlžujetermíndokončeniastavby,žalovanýakoprofesionálnydodávateľmalpovinnosťvopred
starostlivo zvážiť reálnosť určeného termínu na zhotovenie stavby a za takýchto okolností pristúpiť k
uzavretiu zmluvy s budúcimi kupujúcimi. Za daného stavu potom nemôže mať vykonanie dispozičných
zmien v byte žalobkyne vplyv na vznik jej nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty v dôsledku nedodržania

termínu zhotovenia stavby, keď žalovaný nepreukázal ani to, že porušenie tejto zmluvnej povinnosti
nezavinil. Za nedôvodnú, účelovú a nekonzistentnú považoval súd prvej inštancie obranu žalovaného i z
dôvodu, že v liste, ktorým odôvodňoval posunutie termínu dokončenia stavby, a ktorého vznik situoval do
obdobia pred augustom 2009, identifikuje ako jedinú príčinu posunutia termínu dokončenia uplatnenie
dispozičných zmien budúceho vlastníka v 27 prípadoch, špecifikovaných ako "zbúranie

hotových stien a priečok, vybudovanie nových stien a priečok, nové vedenia elektro, prerobenie nových
odpadov a vody", to všetko s nutnosťou "prepracovať projekt stavebný, elektro
a v niektorých prípadoch aj ÚK", avšak v tomto období (minimálne od začiatku mesiaca
jún 2009) pracoval so zmenou pôvodného projektu v rozsahu vzniku nových 16 bytových jednotiek
rozdelením štvorizbových bytov, čo je nepochybne kvalitatívne aj kvantitatívne zmena podstatnejšieho

rozsahu ako samotné uplatnenie dispozičných práv vlastníkov. Napriek tomu túto rozhodujúcu zmenu
žalovaný nepovažoval ani za podružnú, nakoľko sa neobjavila ani v "liste" ani v odpore proti platobnému
rozkazu. Napokon poukázal na to, že hoci žalobkyni vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty zo
strany žalovaného, tento nárok jej vznikol iba za obdobie od 01.08.2009 do 08.12.2009, čo predstavuje130 dní. Len v uvedenom období bol totiž žalovaný v omeškaní so zhotovením stavby,
nakoľko žalobkyňa mala prvýkrát možnosť prevziať byt dňa 08.12.2009, čo však odmietla, pretože byt
vykazoval vady, ktoré spísala v preberacom protokole, pričom v žalobe zároveň uviedla, že nebola

splnená podmienka uvedená v bode 3.2 zmluvy, t.j. že bude vydané rozhodnutie o užívaní stavby
(kolaudácia) a v priebehu sporu tiež namietala, že byt by bolo možné užívať len bez elektrickej energie,
čo v zimnom období nebolo možné. S touto jej argumentáciou sa nestotožnil, a poukázal na to, že v
preberacom protokole zo dňa 08.12.2009 žalobkyňa túto vadu nevytkla, pričom i svedkyňa B. X. uviedla,
že pripojenie elektrickej energie si riešil každý klient sám po prevzatí bytu. Zdôraznil, že v zmysle bodu

7.4 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bola žalobkyňa povinná podpísať preberací protokol a prevziať byt,
pokiaľ boli zjavné vady ojedinelé a v malom rozsahu tak, že samé osebe ani v spojení s inými
nedostatkami nebránili a nesťažovali užívanie bytu a neznižovali jeho hodnotu. Vady a
nedorobky bytu spísané v preberacom protokole pritom neboli takého charakteru, že by bránili
v užívaní bytu. Čo sa týka argumentu žalobkyne ohľadom nesplnenia podmienky uvedenej v bode 3.2
zmluvy, poukázal na skutočnosť, že v zmysle bodu 3.2 zmluvy bolo podmienkou vydania rozhodnutia o

užívaní stavby (kolaudácia) protokolárne prevzatie bytu, a preto, keď žalobkyňa odmietla byt prevziať,
nemožno klásť žalovanému na zodpovednosť, že v predmetnom čase nedošlo k vydaniu
kolaudačného rozhodnutia. Z uvedených dôvodov mal za to, že žalovaný bol v omeškaní so
zhotovením predmetu prevodu od 01.08.2009 do 08.12.2009, čo predstavuje 130 dní, pričom nakoľko
podľa bodu 8.3 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bola žalovanému poskytnutá lehota 3 kalendárnych

dní, v ktorej mal písomne vyzvať žalobkyňu pred odovzdaním bytu na vykonanie obhliadky, dospel k
záveru, že žalobkyni vzniklo právo na zaplatenie zmluvnej pokuty za 127 dní omeškania, t.j. v priznanej
výške 1.038,45 eur, a to spolu s úrokmi z omeškania podľa ust. 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, keď
je nepochybné, že žalovaný sa so zaplatením tejto sumy dostal do omeškania. Z uvedených dôvodov
v tomto rozsahu podanej žalobe vyhovel a vo zvyšku ju ako nedôvodnú zamietol. O trovách

konania rozhodol podľa § 151 ods. 3 O.s.p.
2. Proti tomuto rozsudku podal; do výroku, ktorým mu súd prvej inštancie uložil povinnosť zaplatiť
žalobkyni sumu 1.038,45 eur s príslušenstvom; v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný,
domáhajúc sa jeho zrušenia a vrátenia veci v napadnutej časti na ďalšie konanie dôvodiac, že súd
prvej inštancie nedostatočne ustálil skutkov stav veci, na základe vykonaného dokazovania dospel k

nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci. Namietal, že na pojednávaní konanom dňa 4.6.2014 súd prvej inštancie rozhodol, že vykoná
ním navrhnuté dokazovanie dožiadaním na príslušných organizáciách štátnej a verejnej správy, avšak
do skončenia dokazovania tak nevykonal. Poukázal na skutočnosť, že k omeškaniu stavby došlo z
dôvodov na strane tretích osôb, konkrétne najmä v dôsledku novoobjaveného vedenia inžinierskych

sietí brániacich dokončeniu stavy, ktoré musel odstrániť, ako to bolo v spore preukázané svedeckou
výpoveďou D.. O.. Zároveň zdôraznil, že príčinou omeškania s dokončením stavby boli aj dispozičné
zmeny uplatnené jednotlivými vlastníkmi bytov, vrátane žalobkyne, ktorá mala a mohla vedieť, že v
dôsledku nich dôjde k určitému časovému posunu. Vytkol súdu prvej inštancie, že sa v tejto súvislosti
nevysporiadal s ust. čl. 9.3. pís. f) zmluvy o budúcej zmluve, ktoré ho oprávňovalo

posunúť jednostranne termín dokončenia stavby z dôvodov na strane tretích osôb.
V súvislosti so zmenami stavby, spočívajúcimi v zmene počtu bytov rozdelením niektorých bytov na
menšie, poukázal na to, že ide o bežnú prax, ktorá reflektuje skutočné zrealizovanie stavby podľa
prebehnutých dispozičných zmien, a dokončenie stavby nezáviselo od zmeny počtu bytov,
ale od realizácie všetkých bytov v celom bytovom komplexe. Nesúhlasil ani so záverom

prvoinštančného súdu, že nepreukázal splnenie povinnosti informovať žalobkyňu o posunutí termínu
stavby, keď splnenie tejto povinnosti vyplýva z obsahu predmetného písomného oznámenia, ktorého
zaslanie jednotlivým vlastníkom potvrdila aj svedkyňa B. X.Č.. Napokon namietal, že prvoinštančný súd
sa nevysporiadal ani s korektívom dobrých mravov, na ktorý poukázal vo svojom záverečnom zhrnutí.
3. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podala, do zamietajúceho výroku vo veci samej, odvolanie aj

žalobkyňa, ktorá ho žiadala v napadnutej časti zmeniť a žalobe aj vo zvyšnej časti vyhovieť, nakoľko
súd prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil. Stotožnila sa so záverom prvoinštančného súdu, že
jej vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty zo strany žalovaného, avšak už nie s jeho posúdením
počtu dní omeškania, za ktorý tento nárok priznal. Poukázala na to, že v danom spore sa domáhala
zaplatenia zmluvnej pokuty v sume 1.471.82 eur za maximálny počet dní omeškania stanovený v

zmluve o budúcej kúpnej zmluve, t j. 180 kalendárnych dní (0,01 % z kúpnej ceny bytu 81.768,01
eur x 180), nakoľko žalovaný sa do omeškania dostal dňa 01.08.2009, tzn. v prvý deň po uplynutí
lehoty 21 mesiacov od právoplatnosti stavebného povolenia, a jeho omeškanie
trvalo až do 29.01.2010, kedy došlo k skutočnému odovzdaniu bytu. Zdôraznila, že dňa 08.12.2009 sícemala prvýkrát možnosť prevziať byt, avšak prevzatie bytu opodstatnene odmietla z dôvodu, že nebolo
vydané rozhodnutie o užívaní stavby (kolaudácia), byt nebol užívaniaschopný, pretože nebol pripojený
na elektrickú energiu (v zimnom období) a na balkóne nebolo zábradlie, pričom v preberacom protokole

sa nachádzali ustanovenia o tom, že súhlasí s posunutím termínu ukončenia stavby z dôvodu
zmien v byte, ako aj to, že je byt odovzdávaný na vlastnú žiadosť a zodpovednosť pred právoplatnosťou
kolaudačného rozhodnutia. Nestotožnila sa preto v tejto súvislosti s konštatovaním súdu prvej inštancie,
že ak odmietla byt prevziať, nemožno klásť žalovanému na zodpovednosť, že v predmetnom čase
nedošlo k vydaniu kolaudačného rozhodnutia. Na základe uvedeného uzavrela, že hoci prvoinštančný

súd správne zistil skutkový stav, pri vydaní svojho rozhodnutia, pokiaľ ide o výrok, ktorým
vo zvyšku žalobu zamietol, rozhodol vecne nesprávne.
4. Vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného žiadala žalobkyňa rozsudok súdu prvej inštancie v časti
napadnutej odvolaním žalovaného ako vecne správny potvrdiť. Námietku žalovaného, ktorý súdu prvej
inštancie vytkol, že si nevyžiadal od príslušných úradov listinné dôkazy a tieto nevykonal, označila za
nedôvodnú, nakoľko dôkazné bremeno v toto smere zaťažovalo žalovaného, a pokiaľ aj prvoinštančný

súd nevykonal všetky ním navrhované dôkazy, neodňal mu tým možnosť konať pred súdom. V
nadväznosti sa argumentáciu žalovaného, že súd prvej inštancie nedostatočne ustálil skutkový stav veci,
poukázala na to, že vykonané dôkazy súd riadne vyhodnotil a na základe nich dostatočne a správne
ustálil skutkový stav veci potrebný pre rozhodnutie vo veci. Napokon konštatovala, že súd prvej inštancie
vec, vo vzťahu k vyhovujúcej časti, i správne právne posúdil, a preto je odvolanie žalovaného i tomto

smere nedôvodné.
5. Žalovaný vo vyjadreniu k odvolaniu žalobkyne nesúhlasil s odvolaním žalobkyne a zotrval na (svojom
odvolacom) návrhu, aby odvolací súd napadnutý rozsudok v zamietajúcom výroku potvrdil a
vo zvyšnej časti rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Poukázal na to, že v
priebehu sporu boli vykonaným dokazovaním preukázané také skutočnosti, ktoré mali zásadný vplyv na

termín dokončenia predmetnej stavby, a k omeškaniu so odovzdaním bytu žalobkyne došlo z dôvodov,
ktoré mu umožňovali jednostranne predĺžiť termín zhotovenia stavby. Zopakoval tiež podstatnú časť
argumentácie obsiahnutej v jeho odvolaní a zdôraznil, že v danom prípade postupoval v súlade
so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve uzavretej medzi stranami, a žaloba preto nebola podaná dôvodne.
6. Žalobkyňa v reakcii na vyjadrenie žalovaného k jej odvolaniu zopakovala argumentáciu obsiahnutú

v jej odvolaní, ako i v jej vyjadrení k odvolaniu žalovaného, pričom vo vyhovujúcom výroku žiadala
rozsudok súdu prvej inštancie potvrdiť, a v zamietajúcej časti ho žiadal zmeniť a vyhovieť podanej žalobe
i v tejto časti.
7. V priebehu odvolacieho konania odvolací súd zistil, že dňom 3.2.2016 došlo k zlúčeniu
pôvodného žalovaného GCX - byty s. r. o., Geologická 21, 821 06 Bratislava, IČO: 44 067 011 so

spoločnosťou A.P.S. INVEST, s.r.o., so sídlom Hattalova 12/C, Bratislava, IČO: 36 779 261, ktorá sa
stala jeho právnym nástupcom. Podľa § 378 CSP v spojení s ust. § 64 CSP preto rozhodol,
že v konaní pokračuje s právnym nástupcom žalovaného.
8. Následne odvolací súd preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu, v medziach
dôvodov podaných odvolaní žalobkyne i žalovaného, podľa § 380 zák. č. 160/2015 Z.z., Civilný sporový

poriadok (ďalej len "CSP") bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a podľa § 378
ods. 1 CSP, a dospel k záveru, že odvolaniu žiadnej zo strán sporu nie je možné vyhovieť, nakoľko
napadnutý rozsudok je v celom rozsahu vecne správny.
9. V posudzovanej veci vykonal súd prvej inštancie všetko dokazovanie potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností, významných pre posúdenie dôvodnosti podanej žaloby, ktorou sa žalobkyňa

proti žalovanému domáhala zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 1.471.82 eur s príslušenstvom, na
ktorú jej vznikol nárok v dôsledku omeškania žalovaného s odovzdaním bytu v bytovom dome F. O.
na U. R. V. B., ako aj na posúdenie opodstatnenosti tvrdení, ktoré uvádzal žalovaný na svoju obranu (§
120 ods. 1,4 O.s.p.). Zhodnotením výsledkov vykonaného dokazovania v súlade s § 132 O.s.p. dospel
prvoinštančný súd k správnym skutkovým záverom a na ich základe následne vyvodil aj správny právny

záver, že v danej veci v dôsledku omeškania s odovzdaním predmetného bytu vznikla v súlade s čl.
9.4. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, uzavretej medzi stranami dňa 14.12.2007, žalovanému povinnosť
zaplatiť žalobkyni zmluvnú pokutu vo výške 0,01% z kúpnej ceny 80.392,75 eur za každý
deň omeškania so zhotovením diela, avšak iba za obdobie od 01.08.2009 do 08.12.2009, keď správne
vychádzal z toho, že dňa 8.12.2009 žalobkyňa odmietla byt od žalovaného prevziať nedôvodne. Na

základe skutkového stavu, zisteného vykonaným dokazovaním, správne súd prvej inštancie vyložil a
aplikoval relevantné ustanovenia právnych predpisov a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej medzi
stranami, a svoje závery, pre ktoré žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni zmluvnú pokutu iba vo
výške 1.038,45 eur s 9% ročným úrokom z omeškania, aj dostatočne odôvodnil, keď sa vysporiadal sovšetkýmirozhodujúcimiskutočnosťamipodstatnýmipreprávneposúdenieveciaposúdilopodstatnenosť
právne a skutkovo relevantných námietok súvisiacich s predmetom sporu. Obsah odvolania žalovaného,
avšak ani žalobkyne, nie je spôsobilý spochybniť správnosť záverov napadnutého rozsudku súdu prvej

inštancie z hľadiska nimi uvádzaných tvrdení v podanom odvolaní (ich odvolacích
dôvodov), keď ani v odvolacom konaní neboli zistené také rozhodujúce skutočnosti alebo dôkazy,
ktoré by mohli spochybniť správnosť právnych záverov, na ktorých súd prvej inštancie založil svoje
rozhodnutie, s ktorými sa odvolací súd stotožňuje a v podrobnostiach na ne odkazuje.
10. Argumentáciu žalovaného, ktorý v odvolaní namietal, že súd prvej inštancie nezohľadnil ustanovenie

čl. 9.3. písm. f) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktoré ho oprávňovalo na jednostranné posunutie
termínu zhotovenia vzhľadom na skutočnosti nespočívajúce na jeho priamom vôľovom a úmyselnom
zavinení, považuje odvolací súd za nedôvodnú a účelovú. Hoci je pravdou, že nie je vylúčené, že jednou
z príčin oneskoreného ukončenia stavby boli aj objavené inžinierske siete, o ktorých predtým nemal
vedomosť, táto okolnosť medzi dôvody vymedzené v citovanom článku zmluvy; umožňujúce posunutie
termínu zhotovenia; nepatrí, pričom v spore neboli preukázané ani iné skutočnosti, ktoré by žalovaného

v súlade s predmetným bodom 9.3. zmluvy oprávňovali jednostranne posunúť záväzne dohodnutý
termín zhotovenia stavby. Za takúto skutočnosť nemožno považovať ani požiadavku žalobkyne na
vykonanie dispozičných zmien v jej budúcom byte. Žalobkyňa totiž v tomto smere postupovala plne v
súlade so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve a o vykonanie dispozičných zmien požiadala v lehote
15 pracovných dní od uzavretia zmluvy, a preto, keď naviac z vykonaných dôkazov vyplynulo, že

na dodržanie termínu malo vplyv najmä dodatočné zistenie inžinierskych sietí a dispozičné zmeny
spočívajúce v rozdelení viacerých štvorizbových bytov na dvojizbové, realizácia dispozičných zmien v
byte žalobkyne nemohlo mať zásadný vplyv na termín odovzdania bytu. Argumentácia žalovaného v
odvolaní, že príčinou nedodržania termínu zhotovenia stavby boli dispozičné zmeny v byte žalobkyne,
preto nemôže obstáť. V tejto súvislosti tiež nie je bez významu, že žalovaný v spore nepreukázal,

že (konkrétne) žalobkyni v súlade s ust. bodu 9.3 zmluvy oznámil predĺženie termínu zhotovenia
stavby, keď jej doručenie (práve žalobkyni) nemožno považovať za nepochybne preukázané ani z
výpovede svedkyne B. X.. Napokon, v tomto smere správne súdu prvej inštancie zdôraznil, že žalovaný
ako stavebník s profesionálnymi skúsenosťami v danej oblasti nepostupoval pri stanovení konečného
termínu zhotovenia stavby s dostatočnou starostlivosťou, a preto nedodržanie tohto termínu nemôže v

negatívnom smere ovplyvniť nárok žalobkyne na právo na zaplatenie zmluvnej pokuty v dôsledku jeho
porušenia zmluvných povinností.
11. Neopodstatnene tiež žalovaný v podanom odvolaní opätovne popiera, že by príčinou omeškania so
zhotovením stavby bola dodatočná zmena stavby spočívajúca v rozdelení štvorizbových bytov
a vzniku nových 16 bytových jednotiek. Prvoinštančný súd správne poukázal na to, že i žalovaný v liste,

ktorým odôvodňoval posunutie termínu dokončenia stavby (a ktorého vznik situoval do obdobia pred
augustom 2009), identifikuje ako jedinú príčinu posunutia termínu dokončenia uplatnenie dispozičných
zmien budúceho vlastníka v 27 prípadoch. Odvolací súd v tejto súvislosti dodáva, že; ako vyplýva z
obsahu spisu; v tejto súvislosti dokonca žalovaný musel požiadať príslušný stavebný úrad o vydanie
rozhodnutia o povolení zmeny stavby pred dokončením, pričom rozhodnutie o povolení tejto zmeny

(zo dňa 5.11.2009, č. SU 1551/2009/4777/Pa); bez ktorého nemohlo dôjsť v súlade s
právnymi predpismi neskoršie ku kolaudácii stavby; nadobudlo právoplatnosť až dňa 3.12.2009, teda
iba niekoľko dní pred tým, než mal byť predmetný byt žalobkyni odovzdaný (8.12.2009). Z uvedených
dôvodov považoval odvolací súd i túto argumentáciu žalovaného za nedôvodnú a účelovú.
12. Pokiaľ žalovaný v odvolaní súdu prvej inštancie vytýka, že nesprávne, no najmä nedostatočne,

ustálil skutkový stav veci, keď si; napriek jeho návrhu; nevyžiadal ním navrhované listinné dôkazy a
nevykonal nimi dokazovanie, táto jeho argumentácia je z hľadiska posúdenia vzniku nároku
žalobkyne voči žalovanému na zaplatenie zmluvnej pokuty účelová a bez právneho významu. Ide totiž
o listiny, ktoré mohli príslušné štátne inštitúcie na základe žiadosti poskytnúť (v kópii) i žalovanému;
a nemôže obstáť jeho tvrdenie, že nemal možnosť tieto listiny získať z dôvodu reformy štátnej správy

ESO a sťahovania centrálnych archívov, keď toto nepochybne neprebiehalo až do
skončenia dokazovania na súde prvej inštancie. Naviac, zo žalovaným označených dôkazov nemohli
vyplynúť skutočnosti významné pre rozhodnutie vo veci samej. Predmetnými listinami totiž mienil
žalovaný preukázať tvrdenie, že o inžinierskych sieťach, pre ktoré bol nútený stavbu bytového domu
prispôsobiť situácii na mieste, sa dozvedel až dodatočne, avšak túto okolnosť nemožno považovať za

dôvod posunutia termínu odovzdania (dokončenia) stavby, ktorý by bol v preskúmavanej veci relevantný
pre vznik nároku žalobkyne na zaplatenie zmluvnej pokuty; a teda súd prvej inštancie nepochybil, keď
od vykonania takéhoto dokazovania, smerujúceho k zisteniu skutočností, ktoré nemohli mať vplyv narozhodnutie vo veci samej, upustil a skutkový stav (správne) ustálil na základe ostatných listinných
dôkazov a výpovedí svedkov.
13. Napokon, nedôvodná je i námietka žalovaného, že súd prvej inštancie sa nevysporiadal ani s

otázkou korektívu dobrých mravov. Žalovaný totiž v spore nepreukázal existenciu takých skutočností,
ktoré by v preskúmavanej veci aplikáciu ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka umožňovali, keď za
takúto skutočnosť nemožno považovať ani pripravenosť žalovaného vyriešiť vec navrátením vzájomne
poskytnutých plnení.
14. S ohľadom na uvedené teda možno zhrnúť, že súd prvej inštancie sa v

preskúmavanej veci správne vysporiadal s otázkou splnenia predpokladov pre vznik nároku žalobkyne
proti žalovanému na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 0,01% z kúpnej ceny 80.392,75 eur za každý
deň omeškania so zhotovením diela, so zreteľom na všetky relevantné skutočnosti a po dôkladnej úvahe
vydal svoje rozhodnutie v súlade s platnou právnou úpravou. Súdu prvej inštancie nemožno so zreteľom
na obsah odvolacích dôvodov žalovaného vytknúť žiadne pochybenie ani pri právnom posúdení danej
veci, a preto je rozsudok súdu prvej inštancie vo vyhovujúcej časti, z hľadiska uplatnených odvolacích

dôvodov žalovaného a ich obsahového vymedzenia, správny.
15. Nedôvodná je však tiež námietka žalobkyne v jej odvolaní, že súd prvej inštancie nesprávne posúdil
dĺžku omeškania, keď vychádzal z toho, že žalovaný bol v omeškaní so zhotovením
stavby iba do 8.12.2009. Je totiž nepochybné, že prvýkrát žalovaný žalobkyňu vyzval na prevzatie
bytu v termíne dňa 8.12.2009, kedy sa síce žalobkyňa do bytu dostavila, avšak prevziať ho odmietla,

z dôvodu existencie takých jeho vád, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu, ako i z dôvodu absencie
kolaudačného rozhodnutia. Takéto konanie žalobkyne i podľa názoru odvolacieho súdu; zhodného so
závermi súdu prvej inštancie; nebolo oprávnené, keď na základe výkladu relevantných ustanovení
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, uzavretej medzi stranami, možno dospieť k
záveru, že spôsobilosť predmetného bytu na riadne užívanie nebolo podmienkou dodržania termínu

odovzdania bytu; inak povedané, žalobkyňa bola povinná byt prevziať i v prípade, ak vykazoval vady
brániace jeho užívaniu, a tiež v prípade, ak nebolo vydané rozhodnutie o udelení povolenia na užívanie
stavby (kolaudačné rozhodnutie), ako nedôvodne vo svojom odvolaní argumentuje žalobkyňa. Z bodu
8.3 zmluvy (v ktorom sa žalobkyňa zaviazala neužívať predmetný byt a nevykonávať v ňom žiadne
opravy ani úpravy) totiž vyplýva, že zmluvné strany dokonca priamo počítali s tým, že byt

bude odovzdaný pred vydaním kolaudačného rozhodnutia, teda v čase, kedy; ako na to inak správne
poukazuje žalobkyňa v jej odvolaní; by užívanie bytu bolo v rozpore s platnými právnymi
predpismi, dokonca pod hrozbou spáchania správneho deliktu. V tejto súvislosti tiež poukazuje odvolací
súd na zjavnú účelovosť argumentácie žalobkyne, podľa ktorej bolo odmietnutie prevzatia bytu dňa
8.12.2009 opodstatnené vzhľadom na absenciu kolaudačného rozhodnutia. To bolo totiž vydané až dňa

31.03.2010, právoplatnosť nadobudlo dňa 06.04.2010, avšak žalobkyňa byt dňa 29.01.2010; teda pred
vydaním kolaudačného rozhodnutia; od žalovaného prevzala bez toho, aby túto skutočnosť namietala.
Za daného stavu potom argumentácia žalobkyne, že omeškanie žalovaného z uvedených dôvodov
pretrvávalo aj po 8.12.2009 nemôže obstáť; a správny je záver súdu prvej inštancie, že skutočnej dobe
omeškania žalovaného so zhotovením stavby zodpovedá zmluvná pokuta vo výške 1.038,45 eur; a preto

bolo potrebné podanú žalobu vo zvyšnej časti ako nedôvodnú zamietnuť.
16. Odvolací súd preto rozsudok súdu prvej inštancie, v celkom rozsahu; t.j. vo vyhovujúcom i
zamietajúcom výroku vo veci samej, a súvisiacom výroku o trovách konania; ako vecne správny potvrdil
(§ 387 ods. 1 CSP).
17. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 1 CSP

v spojení s § 262 ods. 1 a § 255 ods. 2 CSP tak, že žiadna zo strán nemá právo na náhradu trov
odvolacieho konania, keď žiadna zo strán v odvolacom konaní nemala úspech.
18. Toto rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval
ako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v
plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, v tej istej veci sa už
prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, rozhodoval vylúčený sudca

alebo nesprávne obsadený súd, alebo súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, abyuskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky, pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho
súdu, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je
prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods.

2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom
plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, napadnutý výrok
odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok
minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo
pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen

a)ab).Naurčenievýškyminimálnejmzdyvprípadochuvedenýchvodseku1jerozhodujúcideňpodania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je dovolateľom
fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, dovolateľom právnická
osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého

stupňa, alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto
zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou
na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo
odborovou
organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie

druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).