Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 5. marec 2020

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Co/77/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7615212702
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 03. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Feťková

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2020:7615212702.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Evy Feťkovej a členiek senátu

Mgr. Zuzany Čisovskej a Mgr. Angeliky Sopoligovej v spore žalobcu: I. T., nar. XX.X.XXXX, bytom v W.
T. E.T., Ž. XX, zastúpeného: Advokátska kancelária - Ján Buroci, s.r.o., so sídlom v Spišskej Novej Vsi,
Za Šestnástkou 17, IČO: 50 663 160 proti žalovaným: 1. G. T., nar. X.X.XXXX, bytom v Y., D. XXXX/
XX, zastúpenému: JUDr. Ján Vrba, advokát, so sídlom v Humennom, Námestie slobody 2, 2. K. T.,
nar. X.X.XXXX, bytom v I., M. XXX/XX, 3. B. Š., nar. XX.X.XXXX, bytom v I., M. XXX/XX, zastúpeným:
ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA JUDr. Ján Tokár, spol. s r.o., so sídlom v Košiciach, Werferova 1, IČO:
36 721 981, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a určenie vlastníckeho práva, o odvolaní žalobcu proti

rozsudku Okresného súdu Spišská Nová Ves č.k. 9C/320/2015-256 zo dňa 6.11.2018 takto

r o z h o d o l :

I. P o t v r d z u j e rozsudok.

II. P r i z n á v a žalovaným v 1. až 3. rade proti žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania
v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Spišská Nová Ves (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo „súd“) rozsudkom označeným
v záhlaví rozhodol v tomto znení:

I. Žalobu zamieta.
II. Žiadna zo strán sporu nemá nárok na náhradu trov konania.

2. Súd prvej inštancie tak rozhodol o žalobe zo dňa 10.7.2015, ktorou sa žalobca domáhal určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi ním a žalovaným v 1. rade, ktorou mal žalovaný v 1.
rade nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva č.XXX katastrálne
územieI.atorodinnýdomsúpisnéč.XXXstojacinaparceleč.T.-Q.XXX/.zastavanéplochyanádvoriao

výmere 127 m2, pozemok parcela č. T.-Q. XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 127 m2, parcela
č. T.-Q. XXX záhrady o výmere 424 m2 a určenia, že je výlučným vlastníkom uvedených nehnuteľností.
Žalobu odôvodnil tak, že dňa XX.X.XXXX sa v obci I. stretol s kamarátom, ktorý ho zoznámil s troma
mužmi, ktorí mu prisľúbili prácu v Českej republike. Uviedli, že kupujú byty, ktoré rekonštruujú a následne
predávajú. Dohodli sa , že pôjdu do G., kde dojednajú prácu v Česku. V G. za ním prišla istá žena a
pýtala sa ho, či nevie o nejakom byte, na čo jej povedal, že nie. V ten istý deň ho vzali tieto osoby
do baru. Predať svoj dom vôbec nezamýšľal, ani nikdy neprevzal kúpnu cenu. To, že predal dom, sa

dozvedel až na katastrálnom úrade v N.. V danom čase veľa užíval alkohol. Keď manželka zistila, že
predal dom, opustila ho. Následne odstúpil od zmluvy, pričom žalovaný v 1. rade toto odstúpenie napadol
na súde. Pojednávaní na súde sa nezúčastňoval, v tom čase veľa pil, opustila ho manželka. Kúpna
cena v napadnutej zmluve bola dohodnutá vo výške 17 055,52 eur, čo je približne štvrtina trhovej ceny.Je zjavné, že kupujúci zneužil to, že požil alkohol a jeho psychický stav. Žalovaní v 2. a 3. rade sú
súčasnými vlastníkmi nehnuteľností. Jeho vôľa predať jediné obydlie, v ktorom žil s rodinou, nebola
daná. Kupujúci zneužil jeho stav spojený s nadužívaním alkoholu a uzatvoril s ním zmluvu s kúpnou

cenou v hrubom nepomere k protiplneniu. Napadnutá kúpna zmluva odporuje dobrým mravom a prejav
vôle nebol urobený slobodne, vážne a zrozumiteľne.

3. Žalovaný v 1. rade uviedol, že kúpnu zmluvu so žalobcom uzatvoril po ich vzájomnej dohode, za
vopred dohodnutých podmienok. V čase uzatvorenia zmluvy bol žalobca spôsobilý na právne úkony,

zmluva svojím obsahom a účelom neodporuje zákonu, ani ho neobchádza, ani sa neprieči dobrým
mravom. Dohodnutá kúpna cena zodpovedala stavu nehnuteľnosti, zohľadňovala lokalitu, v ktorej sa
nachádza a odrážala jej trhovú hodnotu. Kúpnu cenu prevzal žalobca v plnej výške a potvrdil to svojim
podpisom na zmluve a príjmovom doklade.

4. Žalovaní v 2. a 3. rade uviedli, že nemajú žiadne priame vedomosti o udalostiach týkajúcich sa kúpnej

zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade. Pri kúpe nehnuteľnosti od žalovaného v 1.
rade konali v dobrej viere, vychádzali z informácií od žalovaného v 1 rade a najmä hodnovernosti údajov
katastra. Z dôvodu právnej istoty kupovali nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorá im
zároveň v tom čase spolu s rodičmi žalovaného v 2. rade sprostredkovala predaj dvoch bytov v T.. S
týmito, ako aj sestrou žalovaného v 2. rade a jej maloletým dieťaťom sa následne do predmetného

rodinného domu aj presťahovali. Ďalej uviedli, že žalobca sa po uzatvorení kúpnej zmluvy správal tak,
ako keby bola zmluva riadne uzatvorená, keď od kúpnej zmluvy odstupoval preto, že kúpna cena nebola
riadne uhradená a zároveň, nepodal žalobu o zaplatenie kúpnej ceny. Ďalej uviedli, že o tom, že kúpna
cena dohodnutá v zmluve zo dňa XX.X.XXXX je neprimeraná, žalobca nepredložil žiadny dôkaz a taktiež
nepredložil dôkaz o tom, že by pri uzatvorení zmluvy konal v duševnej poruche. Žalovaní v 2. a 3. rade

tiež uviedli, že nehnuteľnosť kúpili za cenu mierne vyššiu ako žalovaný v 1. rade, s tým, že žalovaný
nehnuteľnosti nadobudol v pôvodnom stave a následne na dome vykonal rozsiahle úpravy. Poukázali
tiež na to, že žalobca sa mohol zúčastňovať pojednávaní v konaní vedenom pod sp. zn. 1C/213/2013,
čím nemusela nastať situácia, v ktorej sa ocitli.

5. Žalobca v stanovisku k vyjadreniu žalovaných navrhol znalecky skúmať výšku trhovej hodnoty
nehnuteľnostikudňuuzatvoreniakúpnejzmluvy,akoajúroveňjehozávislostinaalkoholeajehoduševný
stav ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy. To, že kúpna cena nezodpovedala hodnote predmetu kúpy,
podľa jeho názoru podporuje aj skutočnosť, že žalovaný v 1. rade hľadal kupcov hneď po tom, ako
nehnuteľnosti nadobudol od žalobcu a takto sa veci rýchlo zbavil, pričom kúpna cena bola dohodnutá

na sumu 40 000 eur.

6. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výsluchom strán, svedkov a oboznámením listinných
dokladov a po právnej stránke vec posúdil s poukazom na ust. § 3 ods.1, § 37 ods.1, § 39 a § 49
Občianskeho zákonníka.

7. Pokiaľ sa týka nároku žalobcu na určenie neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX, v prvom
rade riešil otázku, či žaloba v uplatnenom petite je správnym prostriedkom ochrany práv žalobcu, resp.
či z procesného hľadiska je žaloba prípustná. V tej súvislosti uviedol, že zmluvy a iné právne úkony,
ich existencia, platnosť či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami v zmysle § 2 ods. 1 Občianskeho

zákonníka. Výroky o určení neplatnosti zmlúv sú určovacími výrokmi, pričom s poukazom na novú
procesnú úpravu od 1.7.2016 v Civilnom sporovom poriadku (CSP) ide o žalobu o určenie právnej
skutočnosti podľa § 137 písm. d/ CSP, v tomto prípade neplatnosti právneho úkonu. Možnosť žalobcu
domáhať sa určenia právnej skutočnosti je v zmysle cit. zák. ustanovenia daná iba vtedy, ak by to
vyplývalo z osobitného predpisu (napr. určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu, určenie neplatnosti

skončenia pracovného pomeru, určenie neplatnosti dražby). Je tomu tak z dôvodu, že určenie existencie
právnej skutočnosti odporuje vo svoje podstate zásade, že súd má určiť aktuálny právny stav, avšak pri
určení právnej skutočnosti hovorí rozsudok o tom, čo bolo v minulosti, nie však o tom, čo je v prítomnosti.
Konštatoval, že v danom prípade zo žiadneho osobitného predpisu nevyplýva možnosť domáhať sa
určenianeplatnostikúpnejzmluvy.Žalobcaneplatnosťkúpnejzmluvyodvodzovalnazákladeustanovení

§ 37 a § 39 Občianskeho zákonníka, ktoré sú všeobecnými ustanoveniami. Súd pritom tieto skutočnosti
môže posudzovať ako predbežnú otázku v rámci inej určovacej žaloby. S poukazom na vyššie uvedené
súd v tejto časti žalobu ako nedôvodnú zamietol.8. Čo sa týka časti žaloby o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, súd s poukazom na ust. §
137 písm. c/ CSP primárne skúmal, či má žalobca na takejto určovacej žalobe naliehavý právny záujem
a konštatoval, že žalobca osvedčil naliehavý právny záujem na podanej žalobe, keďže rozhodnutie

o určení vlastníckeho práva k nehnuteľnosti má dopad na jeho právne postavenie a existujúci stav
v evidencii vlastníckych práv k predmetnej nehnuteľnosti nemožno odstrániť inými prostriedkami.
Následne sa súd zaoberal platnosťou kúpnych zmlúv uzatvorených medzi žalobcom a žalovaným v 1.
rade dňa XX.X.XXXX a medzi žalovaným v 1. rade a žalovanými v 2. a 3. rade dňa XX.XX.XXXX.

9. Súd poukázal na nález Ústavného súdu SR sp. zn. I.ÚS 151/2016 zo dňa 3.5.2017, podľa ktorého
sa z hľadiska poskytnutia ústavnoprávnej ochrany musí postaviť na rovnakú úroveň vlastnícke právo
pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na
základe jeho dobrej viery. Tým sa dostávajú do vzájomnej kolízie obidve ústavné hodnoty - princíp
ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa (princíp dobrej viery, dôvery v akty štátu a právnej istoty
v demokratickom právnom štáte) a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka (princíp

nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, t.j. nikto nemôže previesť na iného viac
práv, než koľko má sám). Pokiaľ však nemožno zachovať maximum z obidvoch základných práv, treba
prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti, keď je nutné zvažovať všeobecné súvislosti tohto
typu kolízie základných práv, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho rozhodovaného prípadu. Vyššie
riziko má niesť nedbalý vlastník než nadobúdateľ v dobrej viere, pretože tento nie je schopný sa nijako

dozvedieť o tom, ako vec opustila vlastníkovu sféru a dostala sa na list vlastníctva prevodcu po zákonom
určenom správnom (katastrálnom) konaní. Poukazujúc na uvedené rozhodnutie Ústavného súdu SR,
ale aj rozhodnutie sp. zn. I.ÚS 549/2015 zo dňa 16.3.2016 sa súd zaoberal najprv otázkou, či žalovaní
v 2. a 3. rade tieto nehnuteľnosti nadobudli v dobrej viere t.j. či pri ich nadobudnutí boli dobromyseľní.
Dokazovaním bolo zistené, že žalovaní v 2. a 3. rade reagovali na inzerát uverejnený na oficiálnej

webovej stránke týkajúcej sa predaja rôznych hnuteľných i nehnuteľných vecí. Skutočnosti, týkajúce sa
nehnuteľností i náležitosti kúpnej zmluvy si z dôvodu právnej istoty dali preveriť realitnou kanceláriou,
prostredníctvom ktorej predávali dva byty v Košiciach. Realitná kancelária teda nezabezpečovala
samotný predaj a kúpu predmetných nehnuteľností, ale na základe požiadavky žalovaného v 2. rade
overila údaje týkajúce sa kupovaných nehnuteľností v katastri nehnuteľnosti. Taktiež bol realitnou

kanceláriou posúdený text kúpnej zmluvy, ktorú žalovaní následne uzatvorili so žalovaným v 1. rade.
Podľa výpovede pracovníka realitnej kancelárie, kancelária mala k dispozícii aj kúpnu zmluvu, ktorou
nadobudol vlastnícke práva k nehnuteľnostiam žalovaný v 1. rade a pracovník realitnej kancelárie aj
osobne bol v kontakte so žalovaným v 1. rade pri podpise kúpnej zmluvy so žalovanými v 2. a 3.
rade. Realitná kancelária mala taktiež vedomosť o tom, že ohľadom predmetných nehnuteľností bolo

vedené súdne konanie a mala k dispozícii aj rozhodnutie súdu v tejto veci, ktoré bolo vydané v prospech
žalovaného v 1. rade. V neposlednom rade skutočnosti týkajúce sa kúpy predmetných nehnuteľností
posudzovala aj banka, keďže tieto boli žalovanými v 2. a 3. rade kupované za hypotekárny úver a ani tou
neboli zistené žiadne nezrovnalosti, keďže úver bol žalovaným aj poskytnutý. Na základe uvedeného
mal súd za nepochybne preukázané, že žalovaní v 2. a 3. rade nadobudli nehnuteľnosti v dobrej viere,

mali za to, kúpna zmluva uzatvorená medzi nimi a žalovaným v 1. rade je uzatvorená v súlade so stavom
v katastri nehnuteľností, aj v súlade s platnými právnymi predpismi. Je síce zrejmé, že prostredníctvom
realitnej kancelárie mali vedomosť aj o súdnom konaní týkajúcom sa predmetných nehnuteľnosti, ktoré
mienili kúpiť, toto však bolo ukončené v prospech žalovaného v 1. rade ako predávajúceho. Vzhľadom
na uvedené, najmä, že štátne orgány a to súd, ako aj katastrálny úrad, posudzovali predchádzajúci

prevod týkajúci sa predmetných nehnuteľností a tento bol posúdený aj odborníkmi z realitnej kancelárie,
žalovaný v 1. rade bol riadne zapísaný v katastri nehnuteľností ako vlastník, súd uzavrel, že nemôžu byť
pochybnosti o tom, že žalovaní v 2. a 3. rade boli pri kúpe nehnuteľností skutočne dobromyseľní. Súd
na návrh žalobcu vypočul svedkov C. P., C..G. P. a C.. E. P., ktorých výpoveďami malo byť preukázané,
že žalovaní v 2. a 3. rade dobromyseľní neboli. Aj vzhľadom k tomu, že ide o blízkych príbuzných

žalobcu (sestru, neter a synovca) súd považoval ich výpovede za účelové a poukázal na to, že sám
žalobca takto hodnotil výpoveď sestry žalovaného v 2. rade poukazujúc na ich príbuzenský pomer.
Výpovede týchto svedkov súd vyhodnotil za účelové aj z iného dôvodu . V tomto smere uviedol, že z
dokazovania je zrejmé, že aj toto konanie je vedené na podnet sestry žalobcu C.O. P., ktorá mala a
má záujem o predmetné nehnuteľnosti nielen z dôvodu, že sa jedná o rodičovský dom, ale aj z dôvodu

kúpy predmetných nehnuteľností pre svoje deti. Okrem toho, sporné nehnuteľnosti sa nachádzajú v
bezprostrednom susedstve nehnuteľností patriacich C. P. a medzi ňou a žalovanými v 2. a 3. rade
sú spory ohľadom časti nehnuteľností resp. o určenie hranice medzi pozemkami v jej vlastníctve a vo
vlastníctve žalovaných v 2. a 3. rade. Súd ďalej v tomto smere poukázal na to, že podľa výpovedemenovaných svedkov boli žalovaní upozornení predovšetkým na spornosť hraničiacich pozemkov a len
stručne aj na to, že predmetný dom mal byť získaný podvodom a vec bude riešená súdnou cestou. V
tom čase však už žalovaní v 2. a 3. rade mali mať vedomosť o tom, že súdne konanie bolo ukončené v

prospechžalovanéhov1.rade.Spornýmtiežbolo,čiokolnosti,popísanésvedkami,samaliodohraťpred
alebo po podpísaní kúpnej zmluvy. Zo žalobcom predloženého listinného dôkazu (rezervácia letenky C..
E. P.) je zrejmé, že sa jedná o obdobie od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX. To, že podľa tvrdení svedka
C.. E. P. to bolo práve XX.XX.XXXX, v konaní preukázané nebolo.

10.Napriekvyššieuvedenémuzáveru,žežalovanív2.a3.radenadobudlinehnuteľnostidobromyseľne,
sa súd zaoberal aj okolnosťami uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX medzi žalobcom ako
predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim a to z dôvodu, že aj keď princíp ochrany dobrej viery
ďalšieho nadobúdateľa (žalovaných v 2. a 3. rade) a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného
vlastníka (žalobcu) z hľadiska ochrany je na rovnakej úrovni, je potrebné dôsledne posúdiť všetky
okolnosti posudzovanej veci, najmä to, či žalobcu ako pôvodného vlastníka nehnuteľností možno

skutočne považovať za nedbalého vlastníka.

11. Žalobca v konaní poukázal na to, že nebolo jeho vôľou predmetné nehnuteľnosti predať, keďže
v nich žil s rodinou a bolo to jeho jediné obydlie. Tvrdil, že pri uzatvorení zmluvy bol zneužitý jeho
stav, spôsobený požívaním alkoholických nápojov. Na preukázanie svojich tvrdení navrhol vo veci

vykonať znalecké dokazovanie, za účelom zistenia jeho závislosti na alkohole a duševného stavu v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy. Súd tento návrh zamietol s konštatovaním, že z vykonaného dokazovania (z
oboznámených listinných dôkazov, ako aj výsluchov svedkov) je zrejmé, že žalobca dlhšie obdobie pred
uzatvorením kúpnej zmluvy v zvýšenej miere požíval alkoholické nápoje, avšak uvedená skutočnosť
sama osebe ešte nezakladá odôvodnenie, že nebol schopný vykonávať právne úkony. Na vykonanie

znaleckého dokazovania pre účely posúdenia otázky, či žalobca konal v duševnej poruche, ktorá by
ho robila pre daný právny úkon neschopným, by bolo nevyhnutné preukázať aspoň základné údaje
o množstve a druhu alkoholických nápojov, ktoré pred týmto úkonom žalobca užil. Uvedené v konaní
nebolo preukázané a nebolo ani preukázané, aby požil také množstvo alkoholu, ktoré by ho robilo
nespôsobilým uzavrieť zmluvu. V tomto smere súd poukázal aj na rozpor vo výpovedi žalobcu a I.

B. v trestnom konaní. Okrem tejto skutočnosti súd v tomto smere poukázal aj skutočnosť, že podpis
žalobcu ako predávajúceho na kúpnej zmluve bol overený na notárskom úrade. Podpis bol overený
osobou znalou práva, ktorá pri overovaní podpisu je povinná postupovať s odbornou starostlivosťou.
Pokiaľ by žalobca bol v stave, v ktorom podľa jeho tvrdenia si ani nepamätá kde bol, s kým bol a aké
listiny podpisoval, pracovník notárskeho úradu by musel už len laickým posúdením mať pochybnosti o

spôsobilosti takejto osoby a odmietnuť overenie jej podpisu na kúpnej zmluve.

12.Súdďalejkonštatoval,ženedostatkomslobodyvôlejepostihnutýajprávnyúkon,ktorýkonajúciurobil
v stave tiesne, ktorým sa chápe nielen objektívny hospodársky alebo sociálny stav, ale aj psychický stav,
spôsobený psychickým pôsobením ďalšej osoby na vôľu konajúceho. V tomto prípade však už nejde

o absolútnu neplatnosť právneho úkonu, ale je tu možnosť odstúpenia od zmluvy, za predpokladu, že
zmluvabolasúčasneuzatvorenázanápadnenevýhodnýchpodmienok.Žalobcalistomzodňa11.6.2013
odkúpnejzmluvyodstúpil,pričomakodôvododstúpeniaodzmluvyneuviedolskutočnosti,nasvedčujúce
tomu, že zmluva bola uzatvorená v tiesni, ale to, že mu nebola vyplatená kúpna cena. Podľa jeho
samotného vyjadrenia sa pritom pred odstúpením od zmluvy poradil s právnikom.

13. K nedostatku vôle žalobcu uzatvoriť kúpnu zmluvu súd ďalej uviedol, že každý právny úkon musí byť
urobený slobodne a vážne, inak ide o absolútne neplatný právny úkon. Slobodu vôle vylučuje fyzické
donútenie alebo psychický nátlak spočívajúci v tom, že na konajúceho pôsobí bezprávna vyhrážka. Ide
o vyhrážku, ktorou je vynucované niečo, čo vynucované byť nesmie. Právny úkon nie je urobený vážne

vtedy, ak podľa okolností konkrétneho prípadu je zrejme, že konajúci svojim prejavom nechcel spôsobiť
právne účinky, ktoré právne normy s takýmto prejavom spájajú. Súd konštatoval, že žalobca okrem
tvrdenia,žezmluvu uzatvorilpodvplyvomalkoholu,netvrdilaaninepreukázalžiadneďalšieskutočnosti,
vylučujúce jeho vôľu vykonať predmetný právny úkon. Súd tiež poukázal na rozpor tvrdenia žalobcu o
tom, že s osobami, ktoré mali byť pri uzatvorení zmluvy, sa rozprával len o možnosti zamestnania, s

výpoveďou I. B. v trestnom konaní, ktorý tvrdil, že žalobca hovoril o pôžičke a možnosti založenia jeho
nehnuteľnosti. Taktiež je potrebné poukázať na vyjadrenie bývalej manželky žalobcu, ktorá v tom čase
žila s ním v jednej domácnosti, ktorá uviedla, že podľa nej, čo sa týka predaja domu, žalobca vedel,
čo robí, len sa mu to vymklo z rúk. Súd zdôraznil, že pokiaľ ide o nedostatok prejavu vôle alebo jejslobody, dôkazné bremeno zaťažuje toho, kto konal bez tohto predpokladu platnosti právneho úkonu. Zo
strany žalobcu, okrem navrhovaného znaleckého dokazovania, neboli predložené žiadne ďalšie návrhy,
týkajúce sa preukázania nedostatku jeho vôle.

14. Súd sa zaoberal aj ďalším, žalobcom tvrdeným dôvodom neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa
XX.X.XXXX, ktorou mala byť nízka kúpna cena v porovnaní s jej trhovou hodnotou a teda, kúpna cena
dojednaná v rozpore s dobrými mravmi. Súd konštatoval, že neprimerane nízka kúpna cena nemôže byť
samaosebeposudzovanáakodôvodneplatnostikúpnejzmluvy. Kúpnazmluvajesúkromno-záväzkový

právny vzťah, kde je ponechaná voľnosť účastníkov tohto právneho úkonu pri určení výšky kúpnej ceny.
Neplatnosťprávnehoúkonuspôsobujeibaskutočnosť,žekúpnacenajevrozporescenovýmipredpismi,
čo však v tomto prípade nebolo preukázané. To, že výška kúpnej ceny nezodpovedá cene, určenej
znaleckým posudkom, teda nie je bez ďalšieho dôvodom neplatnosti zmluvy. Súd preto zamietol aj
návrh žalobcu na zistenie trhovej hodnoty predmetných nehnuteľností v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy.
Pokiaľ bola trhová hodnota nehnuteľností podľa tvrdenia žalobcu vyššia, resp. kúpna cena mu nebola

vôbec vyplatená, nie je to dôvod na podanie určovacej žaloby, ale žaloby na plnenie.

15. Posudzujúc všetky vyššie uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že pri kolízii základných práv
žalobcu ako pôvodného vlastníka a žalovaných v 2. a 3. rade ako dobromyseľných nadobúdateľov, je
potrebné prikloniť sa na stranu žalovaných v 2. a 3. rade a to v súlade s princípom právnej istoty. Je

totiž nemožné chrániť obe práva súčasne, pretože sa vzájomne vylučujú. Buď bude poskytnutá ochrana
práva dobromyseľných nadobúdateľov a uznaný zánik vlastníckeho práva pôvodného vlastníka, alebo
bude uznané vlastnícke právo pôvodného vlastníka a právo dobromyseľných nadobúdateľov na ochranu
majetku bude musieť ustúpiť. V danom prípade súd konanie žalobcu vyhodnotil ako konanie nedbalého
vlastníka, či už pred uzatvorením kúpnej zmluvy, resp. aj po jej uzatvorení. Žalobca totiž svojou vlastnou

nedbanlivosťou (požívanie alkoholických nápojov) zavinil stav, kedy v katastri nehnuteľností bol ako
vlastník zapísaný žalovaný v 1. rade. Po uzatvorení kúpnej zmluvy, pokiaľ sa radil s právnikom a tomuto
by uviedol okolnosti jej uzatvorenia, mohla byť z jeho strany podaná žaloba o určenie vlastníckeho
práva ešte predtým, než nehnuteľnosti nadobudli žalovaní v 2. a 3. rade. Okrem toho sa opakovane
nezúčastňoval ani na pojednávaniach, na ktoré bol riadne a včas súdom predvolaný v konaní, v ktorom

sa rozhodovalo o platnosti jeho odstúpenia od kúpnej zmluvy, ktoré napokon skončilo v jeho neprospech.
Napokon, súd pri posudzovaní kolízie základných práv žalobcu ako pôvodného vlastníka a žalovaných v
2. a 3. rade ako dobromyseľných nadobúdateľov prihliadal aj na to, že žalobca predmetné nehnuteľností
do budúcna nemienil využívať na bývanie; tieto chcel a aj v súčasnej dobe chce predať. Na strane
druhej, žalovaní v 2. a 3. rade využívajú nehnuteľnosti na bývanie spolu s ich maloletým dieťaťom a

nehnuteľnosť okrem nich užívajú aj rodičia žalovaného v 2. rade a tiež jeho sestra spolu s jej maloletým
dieťaťom. Po nadobudnutí nehnuteľnosti do tejto investovali finančné prostriedky a je tiež otázne, či tieto
prostriedky, vrátane zaplatenej kúpnej ceny, by im boli vrátené v prípade určenia vlastníckeho práva v
prospech žalobcu. Škoda, ktorá by im takýmto postupom vznikla, by bola v hrubom nepomere oproti
zisku žalobcu, ktorý po uzatvorení kúpnej zmluvy so žalovaným v 1. rade dom zdevastoval, čo je zrejmé

z vykonaného dokazovania.

16. Vzhľadom na uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že neexistuje titul, na základe ktorého
by bolo možné určiť vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti v prospech žalobcu. Pokiaľ by aj
kúpna zmluva, uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade bola neplatným právnym úkonom, je

potrebné opätovne zdôrazniť ústavný princíp a to princíp právnej istoty a z neho vychádzajúci princíp
dôvery v akty štátu a ochrany dobrej viery, kedy žalovaní v 2. a 3. rade nadobudli vlastnícke právo k
nehnuteľnostiam zákonným spôsobom, o vlastníctve žalovaného v 1. rade ako predávajúceho nemali
dôvod pochybovať, nadobudli vlastníctvo k predmetnej nehnuteľnosti dobromyseľne a nemali záujem
vstupovať do neistých vzťahov. Nehnuteľnosti kupovali na bývanie pre svoju rodinu, overili si údaje

zapísanévkatastrinehnuteľností,poradilisasodborníkmiasúvporadíďalšímivlastníkmiprevádzaných
nehnuteľností. Vzhľadom na uvedené skutočnosti súd žalobu aj v časti určenia vlastníckeho práva
zamietol.

17. O náhrade trov konania súd rozhodol s poukazom na ust. § 255 ods.1, § 262 ods.1 v spojení s

ust. § 257 CSP a konštatoval, že hoci žalovaní v 1. až 3. rade boli v konaní úspešní a vzniklo im
právo na náhradu trov konania, súd im náhradu z dôvodov hodných osobitného zreteľa nepriznal. Podľa
názoru súdu v danej veci výnimočnosť spočíva v okolnostiach týkajúcich sa žalobcu, ktorý nemá príjem
z pracovného pomeru, nemá zabezpečené vlastné bývanie a preto, zohľadňujúc osobné, majetkovéa zárobkové pomery žalobcu súd dospel k záveru, že priznanie trov úspešným žalovaným by sa
neprimerane negatívnym spôsobom odrazilo v pomeroch žalobcu, pričom majetková sféra žalovaných
nepriznaním trov nebude neprimerane negatívne dotknutá.

18. Proti rozsudku podal včas odvolanie žalobca, ktorý vo vzťahu k výroku o zamietnutí žaloby v časti,
v ktorej sa domáhal určenia neplatnosti kúpnej zmluvy poukázal na znenie ustanovenia § 34 ods. 2
zákona o katastri nehnuteľností, z ktorého je zjavné, že katastrálny zákon stále počíta so žalobami
o neplatnosť právnych úkonov, týkajúcich sa prevodov vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Z tohto

dôvodu nepokladal za správny právny názor súdu, že žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu
k vlastníckym právam pri prevode nehnuteľností nemá výslovne zakotvenú úpravu. Katastrálny zákon
presne upravuje postup, ako sa zapisujú práva pri predložení rozsudku o neplatnosti právneho úkonu,
a teda, logicky, je nutné toto ustanovenie vykladať ako právo podávať žalobu o určenie neplatnosti
právneho úkonu pokiaľ ide o veci nehnuteľné. K výroku o zamietnutí žaloby o určenie vlastníckeho
práva, vo vzťahu k záveru súdu, že žalovaní boli pri nadobúdaní dobromyseľní uviedol, že nie je

jasné, čo súd myslel pod pojmom oficiálna webová stránka a akú váhu tomu dával. Stránka bazos.sk,
na ktorej našli žalovaní inzerát, je stránkou pre súkromnú inzerciu týkajúcu sa úplne hocičoho, od
práce v zahraničí po predaj zvierat, áut, šijacích potrieb a predaja rozličného tovaru. Pokiaľ na takejto
stránke žalovaní našli inzerát na predaj nehnuteľnosti, tak nejde o žiadnu stránku realitnej kancelárie
ani nejakú stránku podnikateľa na úseku predaja realít. Pokiaľ súd argumentoval, že žalovaní si mali

dať preveriť údaje ohľadom predmetných nehnuteľností cez realitnú kanceláriu, ktorá im mala predať
ich dve byty E. T., žalobca namietal, že žalovaní nepreukázali, že by byty predali skôr, ako kupovali
predmetnú nehnuteľnosť. Uvedené teda nemôže mať žiaden dopad na ich tvrdenú dobromyseľnosť,
nakoľko pri obhliadke pred kúpu boli výslovne upozornení, že existujú spory ohľadom predchádzajúcich
prevodov nehnuteľnosti a teda, pokiaľ predávali byty v Košiciach až následne, tak na ich strane šlo

o nulovú obozretnosť a nie o dôkaz ich dobromyseľnosti. Tvrdenú skutočnosť, že realitná kancelária
mala preverovať údaje na internetovom portáli katastra nehnuteľností, taktiež neprispieva k tvrdenej
dobromyseľnosti, nakoľko žalovaní počas celého procesu plánovanej kúpy boli upozorňovaní rôznymi
signálmi o tom, že vlastnícke práva nie sú právne v poriadku. Žalobca ďalej poukázal na to, že kúpna
zmluva, na základe ktorej nadobudol vlastnícke právo žalovaný v 1. rade, obsahovala začiernený údaj o

kúpnej cene. V spojení so skutočnosťou, že tento predával predmetné nehnuteľnosti len krátko po tom,
ako ich on nadobudol a snažil sa pred žalovanými 2. a 3. utajiť obsah svojej kúpnej zmluvy, už malo
byť prvým varovaním pre žalovaných 2. a 3. Títo ďalej našli pri ohliadke (pred kúpou) nehnuteľnosti na
pôjde veľké množstvo fliaš od vína (zjavný signál o nadužívaní alkoholu predchádzajúceho vlastníka
nehnuteľnosti - žalobcu), boli pri obhliadke upozornení na to, že bude podaná žaloba o vlastnícke

právo a taktiež mali vedomosť o ďalšom súdnom konaní ohľadom odstúpenia od kúpnej zmluvy medzi
žalobcom a žalovaným v 1. rade. Tento celý rad jasných signálov pre žalovaných 2. a 3. je podľa
názoru žalobcu jasným dôkazom toho, že žalovaní v 2. a 3. rade neboli primerane obozretní, ale úplne
ignorovali možné riziká a teda, nemohli byť dobromyseľní. Skutočnosť, že prevod mala posudzovať
i banka, ako to uvádza súd, sa žalobcovi javila ako irelevantná, nakoľko táto vec sa neposudzovala

na úrovni skúmania vlastníckych práv. Dobrá viera žalovaných je teda vylúčená. Pri obhliadke zjavne
museli zistiť, že predchádzajúci vlastník - žalobca bola alkoholikom, nakoľko nechal za sebou na pôjde,
v komíne a pod. veľké množstvo fliaš od alkoholu, inzerát našli na stránke súkromnej inzercie, za ktorú
nikto neručí a je na nich i inzercia na zbrane, nehnuteľnosti kupovali od žalovaného v 1. rade, ktorý bol
vlastníkom veľmi krátky čas a hneď sa zbavoval nehnuteľnosti a svoju kúpnu zmluvu v časti kúpnej ceny

utajil. Žalovaní boli pri obhliadke výslovne upozornení, že vlastnícke práva k nehnuteľnosti sú sporné.
Uvedené im bolo oznámené napriek tomu, že existoval ďalší spor ohľadom neplatnosti odstúpenia od
kúpnej zmluvy, a teda bolo zjavné, že spory sa neskončili. Žalobca nemohol byť nedbalým vlastníkom,
nakoľko napriek svojmu alkoholizmu inicioval prerušenie katastrálneho konania, vec však nedotiahol a
na súdne pojednávania sa nedostavil práve pre svoje psychické rozpoloženie. Až potom, po následnom

túlaní sa a nájdení domova v Inštitúte Krista veľkňaza si začal dávať život dokopy, čomu zodpovedá i
táto predmetná žaloba. Nemožno teda uviesť, že by bol nečinný a teda nedbalý. Žalobca nesúhlasil ani
s tvrdením súdu, že len skutočnosť, že podpis overuje notár, je dostatočnou garanciou toho, že právny
úkon je platný. Notársky koncipient len overoval pravosť podpisu a kúpna zmluva nebola vykonaná
vo forme notárskej zápisnice. Notársky koncipient neposudzoval obsah právneho úkonu a jeho rozpor

s dobrými mravmi. Žalobca nesúhlasil s dôvodmi, pre ktoré súd zamietol jeho návrh na vykonanie
znaleckého dokazovania. Uviedol, že znalec sa môže vyjadriť, s akou presnosťou vie stanoviť hladinu
alkoholu v krvi u žalobcu v predmetný deň uzatvorenia kúpnej zmluvy. Navyše, úlohou znalca nebolo
len skúmanie aktuálnej opitosti žalobcu v deň podpisu kúpnej zmluvy, ale jeho celková závislosť naalkohole a opise, čo daný stupeň alkoholizmu znamená. Ide práve o kumuláciu trojnásobne nižšej
kúpnej ceny a alkoholizmu žalobcu, ktorá spôsobuje, že je nutné na napadnutú kúpnu zmluvu pozerať
ako na neplatnú pre rozpor s dobrými mravmi. Nie je možné osobitne skúmať kúpnu cenu a osobitne

neskúmať (ako to spravil súd) stupeň alkoholizmu žalobcu, nakoľko práve v kombinácii týchto okolností
uzatvorenia napadnutej kúpnej zmluvy tkvie dôvodnosť podanej žaloby. Žalobca ďalej vytkol, že súd
umelo vybral niektoré skutočnosti, ako napríklad to, že svedok B. mal vypovedať aj o možnosti založiť
predmetný dom a, že bývalá manželka žalobcu sa mala vyjadriť, že žalobca dobre vedel, čo robí.
Poukázal na to, že bývalá manželka sa vyjadrila, že žalobca nechcel dom predať a vyjadrenie B. zas

treba chápať v prospech žalobcu, nakoľko možné založenie nehnuteľnosti vyvracia, že by malo dôjsť
k predaju domu. Súd vytrhol aj tvrdenie o neprimeranej protihodnote (kúpnej cene) a posudzoval ho
samostatne. Je pravdou, že judikatúra doposiaľ neumožňuje určovanie neplatnosti právneho úkonu len
pre neprimeranosť kúpnej ceny, avšak za dôležitú považoval práve kumuláciu s alkoholizmom žalobcu,
čo bolo zneužité žalovaným v 1. rade. Žalobca (alkoholik) predal dom za trikrát nižšiu hodnotu, a tým
prišiel on aj jeho rodina o jediné obydlie a preto je nutné na vec a konanie žalovaného v 1. rade

pozerať ako na nemorálne. Za podstatný detail žalobca považuje aj to, ako došlo k zaplateniu kúpnej
ceny. V hotovosti zaplatená nebola, podpis na príjmom pokladničnom doklade nie je podpisom žalobcu.
Úhrady pre súdnych exekútorov v dôsledku exekučných záložných práv však už boli bezhotovostné a
uhrádzal pán N., teda nie kupujúci alebo predávajúci. Tento pán bol v kontakte i so žalovanými v 2. a
3. rade, pokiaľ ide o ďalší prevod nehnuteľnosti. Je zjavné, že žalovaný v 1. rade bol len nastrčenou

figúrou, čo bolo ďalším varovaním pre žalovaných v 2.a 3. rade, pokiaľ tvrdia, že boli dobromyseľní.
K argumentácii súdu, že žalobca plánuje predmetné nehnuteľnosti predať a v súčasnosti tam bývajú
žalovaníspolusdeťmipovažovalzapotrebnéuviesť,žalobcamáspredmetnounehnuteľnosťouspojené
negatívne emócie, nakoľko ho opustila žena a deti práve kvôli tomuto prevodu domu a ďalšie bývanie
by mu len obnovovalo zlé skúsenosti. Uvedené však neznamená, že nemá právo svoje vlastnícke

právo riadne previesť platnou kúpnou zmluvou. Nebráni sa i prevodu žalovaným 2. a 3., nateraz však
nemá žiadnu ponuku. S poukazom na judikatúru Najvyššieho súdu ČR, uznesenie zo dňa 17.6.2008
sp. zn. 30 Cdo 1776/2007, rozsudok sp. zn. 30 Cdo 21/2012, rozsudok NS ČR zo dňa 20. 5. 2015
sp. zn. 30 Cdo 710/2015 žalobca na záver uviedol, že právny úkon môže odporovať dobrým mravom,
pokiaľ ide o kumuláciu nízkej ceny a ďalších okolností prípadu, ako je napríklad zneužitie alkoholizmu

žalobcu.Žalobcamalzato,žeprvostupňovýsúd rozhodolpredčasne,pokiaľnevykonalďalšienavrhnuté
dokazovanie za účelom preukázania práve kumulácie hrubo neprimeranej kúpnej ceny a alkoholizmu
žalobcu a jeho dôsledkoch. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie.

19. Žalovaní v 2. a 3. rade k odvolaniu uviedli, že po procesnej stránke sa plne stotožňujú s právnym
posúdením veci súdom prvej inštancie. Mali za to, že petit žaloby na určenie vlastníckeho práva
plne absorbuje petit žaloby na určenie neplatnosti právneho úkonu, nakoľko pri posúdení vlastníctva
veci sa súd musí nevyhnutne zaoberať aj platnosťou, respektíve neplatnosťou predtým realizovaného
právneho úkonu. Teda zastávali názor, že v jednej žalobe neexistuje naraz naliehavý právny záujem

na určení neplatnosti právneho úkonu a zároveň na určení vlastníckeho práva. K žalobcom tvrdeným
varovaniam (signálom) pre žalovaných uviedli, že práve žalobca sa správal tak, akoby došlo k platnému
uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi ním a žalovaným v 1. rade, nakoľko tento najprv dňa XX.XX.XXXX
odstúpil od kúpnej zmluvy z dôvodu, že mu kúpna cena nebola riadne zaplatená. Z uvedeného
dôvodu bolo následne vedené na Okresnom súde Spišská Nová Ves konanie pod sp.zn. 1C/213/2013,

predmetom ktorého bolo posúdenie platnosti odstúpenia žalobcu od zmluvy z dôvodu nezaplatenia
kúpnej ceny. Práve vedomosť o právoplatnom ukončení tohto konania uspokojila žalovaných ako aj
ďalšie zainteresované osoby pri posudzovaní rizík v súvislosti s danou nehnuteľnosťou, pričom to
bol žalobca, ktorý až neskôr zmenil svoj postoj a argumentáciu v tom smere, že nebol spôsobilý na
daný právny úkon, respektíve že kúpna cena bola neprimerane nízka. V konaní bolo nespochybniteľne

preukázané, že žalovaní pri kúpe nehnuteľností reagovali na inzerát na internete, pričom konkrétne
šlo o inzerát na internetovej stránke www.bazos.sk. Na predmetnej stránke inzerujú v hojnej miere
ako súkromní predajcovia, tak aj realitné kancelárie, nakoľko sa jedná o najväčšiu stránku daného
druhu v celej Slovenskej republike, respektíve vôbec najväčšiu v danom segmente inzercie, pričom sa
stabilne a opakovane umiestňuje v prvej desiatke najnavštevovanejších stránok. Len inzercia ohľadom

nehnuteľnosti počíta rádovo niekoľko desiatok tisíc odkazov. Okrem toho, žalovaní preverovali kupovanú
nehnuteľnosť aj v realitnej kancelárii Impulz Real, s.r.o. so sídlom Werferova 1, 040 01 Košice, IČO
45 332 380. Táto realitná kancelária odpredávala v rámci súvisiacej transakcie dva byty v Košiciach
- byt samotných žalovaných, ako aj byt rodičov žalovaného v 3. rade, pričom finančné prostriedkyz toho utŕžené, boli použité jednak na zaplatenie starých hypotekárnych úverov a jednak čiastočne
na nadobudnutie rodinného domu v I.. Ako vyplýva z výpovede konateľa tejto realitnej kancelárie na
pojednávaní dňa 11.09.2018, kúpnu zmluvu ako aj ďalšie dokumenty týkajúce sa domu, preveroval

nielen on sám, ale dokonca aj právnik tejto realitnej kancelárie. K námietke žalobcu, že žalovaní
nepreukázalipredajbytovskôr,akokupovalidomvI.,uviedli,žeuvedenénebolovkonanísporné,pričom
žalobca nepoprel ohľadom uvedeného skutkové tvrdenia žalovaných v relevantnom čase. Predmetné
skutočnosti sa pritom dali v konaní pred súdom prvej inštancie jednoducho preukazovať, nakoľko aj z
ďalších dôkazov, založených v súdnom spise (napr. výpoveď konateľa Impulz Real, s.r.o.) je zrejmé,

že k uvedeným transakciám došlo v rovnakom čase. Nad rámec uvedeného žalovaní doplnili, že
aby mohli požiadať o hypotekárny úver na kúpu domu v I., museli nevyhnutne najprv splatiť úver,
použitý na kúpu bytu, lebo inak by im ďalší úver nebol poskytnutý, pričom k uvedenému došlo práve
z peňazí utŕžených za predaj vyššie uvedených bytov. K ďalšej námietke žalobcu, a teda, že banka
poskytujúca žalovaným hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti (dom v I.), neposudzovala vec na
úrovni skúmania vlastníckych vzťahov, žalovaní uviedli, že sa jedná o číru fabuláciu, nakoľko banka

uvedené musela nutne posudzovať pri posudzovaní spôsobilosti zálohu. Považovali za všeobecne
známe, že pri poskytovaní hypotekárnych úverov, respektíve pri posudzovaní ich rizika, sa nevyhnutne
posudzuje aj spôsob a výška ich zabezpečenia, pričom práve za daným účelom sa vyhotovujú znalecké
posudky. K upozorňovaniu žalovaných na právne problémy s nehnuteľnosťou uviedli, že okrem toho,
že výpovede C. P., C.. G. P.Š. a C.. E. P. sú de facto účastníckymi výpoveďami, nakoľko títo majú

záujem na istom výsledku sporu, tak z výpovede svedkyne C.. G. P. dokonca vyplýva to, čo zhodne
tvrdia aj žalovaní, a teda, že sa tam neriešil prevod spornej nehnuteľnosti, ale „sa tam riešil aj pozemok,
ktorý je nevyporiadaný, presne o aký problém sa jedná, ja neviem“. Skutočnosť je totiž taká, že rodina
vyššie uvedených svedkov v súčasnosti užíva niekoľko desiatok m2 vo vlastníctve žalovaných a má
na tomto pozemku zriadenú stavbu nezapísanú v katastri nehnuteľností, ako to bolo preukázané pred

súdomprvejinštancie.Pokiaľsažalobcavyjadrovalkosvedčeniupodpisunotárom,zovereniajezrejmé,
že žalobca pred notárom listiny vlastnoručne podpísal, pričom podľa § 3 ods. 4 Notárskeho poriadku
listiny a osvedčovacie doložky (§ 56 ods. 2) vyhotovené v rámci notárskej činnosti, ich osvedčené
odpisy, potvrdenia a výpisy z notárskych centrálnych registrov a listiny vyhotovené pri činnosti podľa
odseku 2 sú verejnými listinami. Podľa § 56 ods. 1 Notárskeho poriadku notár je povinný postupovať pri

notárskej činnosti s odbornou starostlivosťou. Notár je povinný odmietnuť vykonať požadovaný úkon,
ak je zjavné, že úkon odporuje zákonu, obchádza zákon, prieči sa dobrým mravom. Ak teda notár
osvedčuje v zmysle Notárskeho poriadku skutočnosti, ktoré by mohli byť podkladom pre uplatnenie
práv, alebo ktorými by mohli byť spôsobené právne následky, musí nevyhnutné predbežne posúdiť,
či pri danej osobe, ktorá o úkon žiada, existuje vôľa, respektíve danosť vôle. Inak povedané, do istej

miery dokonca garantuje danosť vôle. Okrem vyššie uvedeného, v konaní pred súdom prvej inštancie
bolo preukázané, že žalovaní sa informovali o nehnuteľnosti aj od susedov na ulici a tí ich na žiadne
riziko neupozornili. Žalovaní teda robili právny úkon s dôverou v určitý prezentovaný skutkový stav
aprobovaný nielen príslušným orgánom verejnej moci (kataster nehnuteľnosti), ale aj moci súdnej
(konanie sp.zn.: 1C/213/2013), pričom transakciu zverili do rúk profesionálom (realitná kancelária).

Okrem toho neexistovali žiadne signály, že s nehnuteľnosťou nie je niečo v poriadku, ako sa to snaží
prezentovať žalobca, inak by 5 slušných dospelých ľudí, starajúcich sa o 3 maloleté deti, nepodstupovalo
takéto riziko, že spolu kúpia na úver problematickú nehnuteľnosť, do ktorej následne investujú všetko,
čo majú. K primeranosti kúpnej ceny žalovaní uviedli, že žalobca sám o neprimeranosti kúpnej ceny
nepredložil jediný dôkaz. V konaní nebolo sporné, že kúpna cena bola dohodnutá medzi žalobcom a

žalovaným v 1. rade vo výške XX.XXX,XX eur. Preto žalovaní dali do pozornosti výpoveď žalobcom
navrhnutého svedka Š. Č. zo dňa XX.XX.XXXX, ktorý uviedol, že sa so žalobcom stretol ako realitný
maklér a ktorý k veci uviedol, cit.: „môj odhad je teda pokiaľ sa týka hodnoty nehnuteľnosti okolo
cca 30.000 eur.“ Teda nakoľko sa jednalo o odhad vo výške 30.000 eur, hodnota domu mohla byť aj
nižšia. Teda nemôže byť pravdivé vyjadrenie žalobcu, že predal dom za štyrikrát alebo trikrát nižšiu

sumu. Okrem toho, svedok Č. nemal vedomosť o tom, že časť nehnuteľnosti (pozemku) neoprávnene
užívajú tretie osoby (rodina vyššie uvedených svedkov), čo by malo nepochybne dopad na stanovovanie
hodnoty veci. Z vyššie uvedeného je teda zrejmé, že pri predaji sa mohlo jednať o spodnú hranicu
trhovej ceny, avšak v žiadnom prípade nie o násobne nižšiu hodnotu. Na dôvažok žalovaní dali do
pozornosti, že kupovali od žalovaného v 1. rade za trhovú cenu vo výške 40.000 eur. Medzi tým, ako

žalobca predal dom žalovanému v 1. rade a kúpou domu žalovanými v 2. a 3. rade, bolo do domu
investovaných niekoľko tisíc eur. V konaní pred súdom prvej inštancie bolo preukázané, že v dome
boli realizované vyrovnanie podlahy, inštalácia plávajúcich podláh, zarovnanie stien, realizácia stierok,
kompletné vymaľovanie rodinného domu, výmena okien v celom dome, komplet zrenovované kúrenievrátane výmeny kotla a vrtkých radiátorov. Pokiaľ žalobca uvádza, že nemohol byť nedbalým vlastníkom,
lebo inicioval prerušenie katastrálneho konania o vklade kúpnej zmluvy medzi ním a žalovaným v I. rade,
potom žalobca sám priznáva, že veľmi dobre vedel, čo urobil, že previedol nehnuteľnosť, okrem toho

vedel, ako sa brániť, pričom v rozhodujúcom čase sa aj veľmi efektívne bránil, keď prerušil vkladové
konanie, avšak práve svojou nedbalosťou vec nedoriešil a to napriek tomu, že vedel čo mu hrozí, teda
strata nehnuteľnosti. Žalobca teda nekonal tak, ako mal a to z dôvodov, za ktoré zodpovedá výlučne
sám, pričom sa momentálne snaží zodpovednosť prenášať na žalovaných tvrdením, že títo mali byť
upozorňovaní na nezákonnosť prevodu nehnuteľnosti. V tejto súvislosti žalovaní dali do pozornosti

zásadu „vigilantibus iura scripta sunt" t.j. „práva patria len bdelým" (pozorným, ostražitým, opatrným,
starostlivým), teda tým, ktorí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv a ktorí svoje procesné
oprávnenia uplatňujú včas a s dostatočnou starostlivosťou a predvídavosťou. V slobodnej spoločnosti je
totiž predovšetkým vecou nositeľov práv, aby svoje práva bránili a starali sa o ne, inak ich podcenením,
či zanedbaním môžu strácať svoje práva majetkové, osobné, satisfakčné a pod.. To platí obdobne aj
o využívaní zákonných procesných ustanovení. K námietke žalobcu, že súd prvej inštancie účelovo

vytrhával z kontextu, žalovaní považovali za potrebné uviesť, že manželka žalobcu sa na pojednávaní
opakovane a jasne vyjadrila v tom zmysle, že žalobca vedel, čo robí, len sa mu to vymklo z rúk. V
konaní bolo preukázané, že žalobca podpísal so žalovaným v 1. rade nielen kúpnu zmluvu, ale aj
udelil plnomocenstvo na doriešenie jeho exekúcií, čo opäť trvalo istý čas. K žalobcom navrhovanému
znaleckému dokazovaniu žalovaní uviedli, že sa stotožňujú s názorom súdu prvej inštancie, že nie je

možné preukázať spätne niekoľko rokov, či v rozhodnom okamihu dňa XX.XX.XXXX, kedy žalobca
uzatvoril kúpnu zmluvu so žalovaným v I. rade, bol žalobca pod vplyvom alkoholu, respektíve to,
či bol pod takým vplyvom, ktorý by ho robil nespôsobilým na daný právny úkon. Naopak, pokiaľ
žalobca spochybňuje dobromyseľnosť žalovaných a sám seba stavia do opačnej role, poukázali na jeho
charakteristiku, kde sa uvádza, že vedie záhaľčivý spôsob života, v nadmernej miere požíva alkoholické

nápoje, je agresívny až vulgárny. Žalovaní tiež poukazovali na skutočnosti, vyplývajúce z výpovedí
pred súdom, t.j. že žalobca dom zanechal v žalostnom stave, keď všade bola špina, porozbíjané okná,
vytrhané parkety, zárubne, radiátory, atď. S ohľadom na nález Ústavného súdu SR sp. zn. I.ÚS 151/2016
zo dňa 3.5.2017 apelovali na to, aby odvolací súd pri hodnotení kolízie práv žalobcu (princíp ochrany
vlastníckeho) a žalovaných (princíp dobrej viery) na vec nahliadal z pohľadu ex ante, teda z pohľadu

osoby (žalovaní), ktorá mala v danom mieste a čase iba daný okruh informácií a nie z pohľadu ex post,
teda so znalosťou veci po vykonaní rozsiahleho dokazovania, keď vzhľadom na dodatočné množstvo
informácií sa môžu veci javiť v rozdielnom svetle, keďže vyššie riziko by mal niesť nedbalý vlastník, než
nadobúdateľ v dobrej viere, ktorý nevedel o tom, ako vec opustila vlastnícku sféru pôvodného vlastníka.

20. Žalobca v reakcii na vyjadrenie žalovaných uviedol, že žalovaní síce opätovne argumentujú
dobromyseľnosťou, avšak táto u nich absentovala. Ešte pred samotnou kúpou nehnuteľnosti na
obhliadke, boli upozornení, že sa bude viesť toto súdne konanie, čo však celkom ignorovali. Žalobca
odkázal na obsah odvolania, v ktorom podrobne rozvádza všetky okolnosti, svedčiace o tom, že žalovaní
nemohli byť dobromyseľní. Tvrdil, že žiadne preverovanie realitnou kanceláriou sa nekonalo, nakoľko

sa len vytlačil informatívne právne nezáväzný výpis LV z internetu. Na priamu otázku, či boli žalovaní
i v zbierke listín KN odpovedali, že nie. Rovnako uvedené platí i pre posudzovanie veci bankou. Táto
nevykonávaprávnuanalýzustavu,alelenohodnotízáloh,čojeprevecaproklamovanúdobromyseľnosť
úplne irelevantné. Pokiaľ žalovaní poukazovali na ust. § 56 ods. 1 zákona o notároch, žalobca mal za
to, že pre posúdenie veci je právne irelevantne. Relevantné je ust. § 58 ods. 4 cit. zákona, pričom platí,

že notár legalizáciou neosvedčuje pravdivosť skutočností uvádzaných v listine. Uvedené znamená, že
notár ani žiadnu právnu analýzu legalizovaných listín nevykonáva. Žalobca poukazoval na skutočnosť,
že žalovaní vyvíjajú emocionálny tlak, ak uvádzajú, že v dome býva 8 ľudí. Mal za to, že uvedená
skutočnosťjeprávneirelevantnáajejúčelomjelenodhliadnuťodprávnehoúkonuodporujúcehodobrým
mravom. Žalobca prezentoval svoju ponuku sa so žalovanými dohodnúť. K dohode však nedošlo. K

otázke nepomeru kúpnej ceny žalobca poukázal na znalecký posudok ešte z roku 2009, kedy mala
nehnuteľnosť pred údajnými investíciami, ktoré žalobca popiera, hodnotu 40.000 eur. Kúpna cena
teda činila približne tretinu reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Súd však znalecké dokazovanie zamietol,
takže presný pomer nateraz nie je možné určiť. Pokiaľ žalovaní činia nové skutkové tvrdenia ohľadom
investícií, čo je v odvolacom konaní neprípustné, žalobca ich z opatrnosti poprel. Uviedol, že žalovaní

uvádzajú množstvo účelových fabulácii, pričom ide o nové skutkové tvrdenia. Žalobca neudelil žiadne
plnomocenstvo na „doriešenie“ exekúcií. Pokiaľ sa vyjadrovala jeho ex manželka, že sa malo žalobcovi
niečo vymknúť spod rúk, tak nerozprávala o kúpnej zmluve, ale o alkoholizme. Pokiaľ sama uviedla, že
žalobca nechcel predať dom, tak nemožno umelo z kontextu vytrhovať vyhovujúce pasáže. Žalovaníneboli dobromyseľní, nakoľko na súdne konanie boli vopred upozornení a napriek tomu nehnuteľnosť
kúpili, pričom uvedené bolo už druhé avizované súdne konanie.

21. Žalovaní vo vyjadrení k vyššie citovanému stanovisku žalobcu uviedli, že nehnuteľnosť nadobudli
až po tom, čo bolo ukončené predchádzajúce súdne konanie vedené Okresným súdom Spišská Nová
Ves pod sp. zn.:1C/213/2013 pričom tiež konanie o vklade vlastníckeho práva do katastra bolo po
dlhší čas prerušené. Nehnuteľnosť sa teda prevádzala po tom, ako bola otázka jej vlastníctva dôkladne
posudzovaná orgánom štátnej správy a súdom. V konaní nebolo nijakým spôsobom preukázané, že by

žalovaní boli upozornení na skutočnosť, ako to uvádza žalobca „že sa bude viesť toto súdne konanie“,
resp. mali vedomosť len o tom, že ohľadom nehnuteľnosti bolo vedené na Okresnom súde Spišská Nová
Ves konanie sp.zn.: 1C/213/2013, predmetom ktorého bolo posúdenie platnosti odstúpenia od kúpnej
zmluvy. Pokiaľ žalobca odstupoval od kúpnej zmluvy ako od platnej, žalovaní by ani v optimálnom
prípade nemohli anticipovať vedenie tohto konania. Žalovaní k údajnému upozorňovaniu zo strany
svedkov (rodiny žalobcu) uviedli, že neboli upozornení na hrozbu ďalšieho súdneho sporu a poukazovali

na predošlé vyjadrenia vo veci, teda konkrétne na skutočnosť existencie sporu ohľadom vlastníctva
medzi žalovanými a týmito svedkami. V súvislosti s vyššie uvedeným sa natíska ďalšia otázka a teda,
prečo žalobca neinicioval konanie o neplatnosť kúpnej zmluvy v rozhodnom čase voči žalovanému v
1. rade, ale čakal niekoľko mesiacov, resp. prečo ihneď nežiadal o nariadenie neodkladného opatrenia,
čím by sa predišlo situácii, do ktorej dostal žalovaných. Žalovaní mali za to, že skutočnosť, že pri

kúpe reagovali na inzerát zverejnený na webe, nijako neznižuje ich dobromyseľnosť. Práve naopak,
skutočnosť, že predávajúci pre nich boli absolútne cudzí ľudia, len dokladuje to, že aj keby bol žalobca
skutočne zneužitý, žalovaní s tým nemali nič spoločné. Žalovaní ďalej k spochybňovaniu preverovania
nehnuteľnosti poukazovali na konkrétne dôkazy zo súdneho spisu, napríklad výpoveď W.. C. P., konateľa
realitnej kancelárie Impulz Real, s.r.o., ktorý sa na pojednávaní dňa XX.XX.XXXX jasne vyjadril, že

predmetnú transakciu posudzovala realitná kancelária v zastúpení konateľa s dlhoročnou praxou, ako aj
právnik tejto realitnej kancelárie. Čo sa týka návštevy zbierky listín v katastri, žalovaným nebolo zrejmé,
ktoréinformácie,ktorýmibyužnedisponovali,bysadaliuvedenýmzískať.Tietožalobcanekonkretizoval,
lebo také ani nie sú. Pokiaľ to malo byť odstúpenie od kúpnej zmluvy, tak táto informácia bola zhojená
vyššie zmieňovaným rozhodnutím súdu. Žalovaní ďalej uviedli, že je im známe, že notár legalizáciou

neosvedčuje pravdivosť skutočností uvádzaných v listine. Zdôraznili však, že notár osvedčuje pravosť
podpisu na listine a teda, na daný úkon sa vzťahuje povinnosť v zmysle § 36 Notárskeho poriadku
postupovať pri notárskej činnosti s odbornou starostlivosťou a odmietnuť vykonať požadovaný úkon,
ak je zjavné, že úkon odporuje zákonu, obchádza zákon, prieči sa dobrým mravom, čo zahŕňa aj
legalizovanie podpisu zjavne opitej osoby. Mali za to, že žalobca vedome zavádza ohľadom ceny danej

nehnuteľnosti. Zo súdneho spisu preukázateľne vyplýva, že znalecký posudok v roku 2007 stanovil
hodnotu nehnuteľnosti na sumu 36.000 eur a opakovane dávali do pozornosti vyjadrenie svedka Š.
Č., ktorý na otázku hodnoty nehnuteľnosti v roku 2014 uviedol, cit.: „môj odhad je teda pokiaľ sa týka
hodnoty nehnuteľnosti okolo cca 30.000 eur.“ Žalovaní k údajnej ponuke žalobcu dohodnúť sa uviedli,
že žalobca im de facto ponúkol opakovane kúpiť rodinný dom, ktorého vlastníctvo je predmetom sporu,

pričom žalovaní túto nehnuteľnosť kupovali na úver a nemajú žiadny iný majetok na jeho opätovnú kúpu.
Žalobcovi teda po celý čas uniká skutočnosť, že nepochybne aj jeho pričinením dostal do zložitej životnej
situácie nielen svoju rodinu, ale aj množstvo cudzích ľudí, pričom seba štylizuje do úlohy obete. V konaní
boli produkované dôkazy o tom, že žalobca podpísal plné moci a v tejto súvislosti je faktom aj to, že
exekúcie žalobcu boli vysporiadané. V tomto smere žalovaní poukázali na výpoveď žalovaného v 1.

rade, zachytenú v zápisnici z pojednávania zo dňa 26.02.2016, kde sa doslova uvádza: „Problém bol len
s úverom v Slovenskej sporiteľni, kde mi neuznali plnomocenstvo podpísané žalobcom, preto žalobca
musel osobne prísť podpísať do banky predčasné splatenie úveru, ktoré ja som už predtým vyplatil.“
Ohľadom tvrdenia žalobcu o účelových fabuláciách poukázali na doslovné vyjadrenie bývalej manželky
žalobcu cit.: „K predmetu konania chcem uviesť , že čo sa týka predaja domu, žalobca vedel čo robí,

len sa mu to vymklo z rúk.“ Je teda zrejmé, že svedkyňa nerozprávala o alkoholizme žalobcu, ako sa
to snaží žalobca podsúvať, ale o predaji domu.

22. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal odvolanie žalovanej ako podané
včas a oprávnenou osobou, proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia

pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario), v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a § 380 CSP spolu
s konaním, ktoré mu predchádzalo a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.23. Rozsudok bol verejne vyhlásený na Krajskom súde v Košiciach dňa 5.3.2020 o 9,00 hod. v
pojednávacej miestnosti č. dv. 230/II. poschodie, pričom miesto a čas verejného vyhlásenia rozhodnutia
boli zverejnené dňa 24.2.2020 na úradnej tabuli a webovej stránke Krajského súdu v Košiciach v zmysle

ust. § 219 ods. 1 a 3 CSP a § 378 ods. 1 CSP.

24. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku i konania, ktoré mu predchádzalo, dospel
k záveru, že súd prvej inštancie v prejednávanej veci zistil skutkový stav v rozsahu potrebnom
na zistenie rozhodujúcich skutočností, na podklade vykonaného dokazovania dospel k správnym

skutkovým zisteniam a prejednávanú vec aj správne právne posúdil. Nakoľko i odôvodnenie písomného
vyhotovenia napadnutého rozsudku je v podstatných bodoch vyčerpávajúce a zodpovedá kritériám
uvedeným v CSP, odvolací súd konštatuje správnosť týchto dôvodov a v podstatných bodoch na
ne odkazuje. Odvolacie námietky žalobcu nepovažoval odvolací súd za dôvodné, odvolací súd
nepresvedčili o svojej opodstatnenosti. Súd prvého stupňa jasným a zrozumiteľným spôsobom
vyhodnotil vykonané dôkazy z hľadiska ich pravdivosti a dôležitosti pre rozhodnutie a odvolací súd sa

s nimi stotožnil, keďže v nich nezistil pochybenie. Rozhodnutiu súdu prvej inštancie nemožno vytknúť
nedostatočné zistenie skutkového stavu, ani že by vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných
dôkazov alebo prednesov účastníkov nevyplynuli, že by opomenul niektoré rozhodujúce skutočnosti,
ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo že by v jeho hodnotení dôkazov bol logický rozpor,
prípadne, že by výsledok jeho hodnotenia dôkazov nezodpovedal tomu, čo malo byť zistené spôsobom

vyplývajúcim z ust. § 192, 193, § 194 a § 205 CSP alebo že by na zistený skutkový stav aplikoval
nesprávne zákonné ustanovenia alebo, že by použité zákonné ustanovenia nesprávne vyložil. Nebola
zistená ani iná vada, ktorá by mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Odvolateľ neuviedol
žiadne také vecné a právne relevantné dôvody, ktoré by pre neho privodili priaznivé rozhodnutie. S
argumentáciou žalobcu, uplatnenou v konaní, sa súd prvej inštancie náležite vysporiadal a ani počas

odvolacieho konania nevyšli najavo také skutočnosti, ktoré by odôvodňovali iné rozhodnutie vo veci.

25. Podľa ust. § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, príp. doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie

dôvody.

26. Odvolací súd sa stotožňuje so správnymi skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie a len
na zdôraznenie správnosti rozhodnutia uvádza nasledovné:

27. Súd prvej inštancie pri právnom posúdení predmetnej veci postupoval správne, ak sa predovšetkým
s poukazom na nález Ústavného súdu SR sp. zn. I.ÚS 151/2016 zo dňa 3.5.2017 prioritne zaoberal
otázkou poskytnutia ochrany vlastníckeho práva posledných nadobúdateľov nehnuteľnosti (v danom
prípade žalovaných v 2. a 3. rade), vychádzajúc z princípu dobrej viery, právnej istoty a ochrany
nadobudnutých práv a majetku a dokazovanie zameral predovšetkým na skúmanie dobromyseľnosti

nadobúdateľov a teda, nie na (inak predbežnú ) otázku platnosti či neplatnosti právneho úkonu, ktorým
pôvodný vlastník (v danom prípade žalobca) previedol svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú
osobu (v danom prípade na žalovaného v 1.rade).

28. Ústavný súd SR v citovanom náleze prelomil zásadu „Nemo plus iuris ad alium transferre potest

quam ipse habet“. Táto starorímska zásada je jednou zo základných a najznámejších právnych zásad,
podľa ktorej nikto nemôže na druhého preniesť viac práv než má sám.

29. Otázka nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od nevlastníka na základe dobrej viery
nadobúdateľa dlhodobo rezonuje v právnej teórii aj právnej (súdnej) praxi, pričom názory na túto otázku

sa vyvíjali rôznym spôsobom tak v tunajšom právnom prostredí a rovnako napr. v Českej republike,
kde platila obdobná právna úprava. Na jednej strane sa vyskytovali názory o nemožnosti nadobudnutia
vlastníckeho práva od nevlastníka, na strane druhej aj názory, že súdy majú chrániť vlastnícke právo k
nehnuteľnosti nadobudnutej od nevlastníka, a to na základe dobrej viery nadobúdateľov vychádzajúcej
najmä (ale nielen) z katastrálnej evidencie, ako dôsledok aplikácie princípu právnej istoty a ochrany

nadobudnutých práv a majetku.

30. Aj keď Občiansky zákonník explicitne neupravuje všeobecný spôsob nadobudnutia vlastníckeho
právaknehnuteľnostiamodnevlastníkaibanazákladedobrejvierynadobúdateľa,svýnimkouvydržanianemožno bezvýnimočne tvrdiť, že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu povedie automaticky
k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva.

31. V tomto smere došlo v doterajšej judikatúre nielen ústavného súdu, ale aj všeobecných súdov k
posunu v riešení otázky "nemo plus iuris" o nové interpretačne závery či vývoj sociálnej reality, najmä
v zmysle zásadnej ochrany tej osoby, ktorá robila právny úkon s dôverou v určitý - jej druhou stranou
prezentovaný skutkový stav. Navyše, ak bol potvrdený údajmi z verejnej štátom vedenej evidencie a
najmä, keď ho potom aprobuje aj príslušný organ verejnej moci (kataster nehnuteľností, súd a pod).

32. Keďže osoby konajúce v dobrej viere v pravdivosť a úplnosť údajov katastra nehnuteľností nie sú
zodpovedajúcim spôsobom chránené, musia všeobecné súdy samy poskytnúť ochranu vlastníckemu
právuvdobrejvierekonajúcichosôb.Musíbyťtedazaručenáochranadobrejvieryvpravdivosťaúplnosť
zápisov vo verejnej knihe, a to zásadne každého, kto nadobudol právo od osoby zapísanej ako vlastník
vo verejnej knihe, aj keby sa neskôr ukázalo, že táto osoba vlastníkom nebola.

33. Princíp dobrej viery, chrániaci účastníkov súkromnoprávnych vzťahov, je jedným z kľúčových
prejavov princípu právnej istoty odvíjajúceho sa od princípu právneho štátu. Nadobúdateľovi
vlastníckeho práva, pokiaľ toto právo nadobudol v dobrej viere, musí byť poskytovaná široká ochrana,
pretože v opačnom prípade by si nikdy nemohol byť istým svojim vlastníctvom, čo by bolo v rozpore s

poňatím materiálneho právneho štátu.

34. Keďže princíp ochrany dobrej viery nového nadobúdateľa pôsobí proti princípu ochrany vlastníckeho
práva pôvodného vlastníka, je nutné nájsť praktickú konkordanciu medzi oboma protikladne pôsobiacimi
princípmi tak, aby zostalo zachované maximum z oboch a ak to nie je možné, potom tak, aby výsledok

bol zlučiteľný so všeobecnou predstavou spravodlivosti. Hoc sa to môže javiť zložité, súdy preto
musia zohľadniť špecifické okolnosti a individuálne rozmery v každom konkrétnom prípade, aby bolo
dosiahnuté spravodlivé riešenie.

35. O dobrú vieru ide vtedy, ak nadobúdateľ nehnuteľnosti ani pri vynaložení potrebnej opatrnosti, ktorú

možno od neho s ohľadom na okolnosti a povahu prípadu požadovať, nemal, prípadne nemohol mať (z
hľadiska kritéria priemerne obozretného jedinca) dôvodné pochybnosti o tom, že v skutočnosti subjektu,
ktorý je ako nositeľ určitého práva zapísaný v katastri (evidencii) nehnuteľností, takéto právo nesvedčí.
Je potrebné zdôrazniť, že sa jedná o opatrnosť obvyklú, t.j. normálnu, posudzovanú z objektívneho
hľadiska. Dobrá viera teda musí byť podložená konkrétnymi okolnosťami, z ktorých je možné usúdiť,

že presvedčenie nadobúdateľa je opodstatnené. Vychádzajúc z judikatúry, zaoberajúcej sa otázkou
prelomenia zásady „nemo plus iuris“ je zrejmé, že dobrá viera nadobúdateľa spočíva v jeho presvedčení,
že osoba, od ktorej vlastnícke právo nadobúda, je vlastníkom nehnuteľnosti na základe platného
právneho titulu.

36. Vo svetle vyššie uvedeného je potrebné upriamiť pozornosť na tri základné, v konaní nesporné
skutočnosti.

37. Prvou je, že v čase, kedy žalovaní v 2. a 3.rade nadobudli vlastnícke právo od žalovaného v 1.rade,
teda v čase uzavretia kúpnej zmluvy so žalovaným v 1.rade, bol ako výlučný vlastník nehnuteľnosti

evidovaný v katastri nehnuteľností žalovaný v 1.rade a to na základe titulu nadobudnutia - kúpnej zmluvy
zo dňa XX.X.XXXX.

38. Druhou je, že žalovaní v 2. a 3. rade mali vedomosť o výsledku právoplatne skončeného súdneho
konania, vedeného na Okresnom súde Spišská Nová Ves pod sp.zn. 1C/213/2013, v ktorom bola

posudzovaná platnosť právneho úkonu žalobcu, ktorým odstúpil od kúpnej zmluvy, uzavretej dňa
XX.X.XXXX so žalovaným v 1.rade. Súd v tomto konaní rozsudkom č.k.1C/213/2013-56 zo dňa 9.4.2014
určil, že odstúpenie od zmluvy, učinené žalobcom dňa XX.X.XXXX, je neplatné.

39. Treťou skutočnosťou je, že žalovaní v 2. a 3. rade pristúpili k uzavretiu kúpnej zmluvy so žalovaným

v 1.rade až dňa XX.XX.XXXX, teda v čase, kedy spornosť vlastníckeho práva prevádzateľa (žalovaného
v 1.rade), bola vyššie citovaným rozhodnutím súdu právoplatne vyriešená, čím došlo aj k odpadnutiu
dôvodu, pre ktorý bolo na podnet žalobcu konanie o vklade vlastníckeho práva žalovaného v 1. rade
do katastra prerušené.40. Odvolací súd konštatuje, že už len vyššie uvedené, ani žalobcom nespochybňované skutočnosti,
postačujú pre záver o dobromyseľnosti žalovaných v 2. a 3. rade.

41. Odvolací súd sa stotožňuje aj s ďalšími skutočnosťami, ktoré podporujú záver o dobromyseľnosti
žalovaných. Ide predovšetkým o správanie žalovaných - prejav ich skutočnej vôle nehnuteľnosť získať
a užívať na vlastné bývanie, o čom svedčí fakt, že žalovaní si na kúpu nehnuteľnosti vzali hypotekárny
úver a zaťažili sa ťarchou vo forme záložného práva v prospech banky, že nehnuteľnosť v čase kúpy

už bola zveľadená rekonštrukciou, ktorú vykonal žalovaný v 1. rade ako prevádzajúci, do nehnuteľnosti
sa nasťahovali spolu s ďalšími príbuznými, vrátane troch maloletých detí a do nehnuteľnosti za účelom
zveľadenia bývania sami investovali finančné prostriedky.

42. Žalobca, v snahe preukázať nedostatok dobromyseľnosti na strane žalovaných, založil svoj procesný
útok v podstate len na tom tvrdení, že jeho rodinní príslušníci žijúci v susedstve, upozorňovali

žalovaných ešte pred kúpou na to, že nehnuteľnosť mala byť získaná podvodom, že vec bude
riešená súdnou cestou, ako aj na spornosť hraničiacich pozemkov. Odvolací súd sa stotožňuje s
hodnotením, ktoré vykonal súd prvej inštancie vo vzťahu k výpovediam svedkov, navrhnutých žalobcom
pre účely preukázania tohto tvrdenia (nedôveryhodné, účelové). Navrhnutí svedkovia predstavujú
blízkych príbuzných žalobcu (sestru, neter a synovca), pričom aj toto konanie bolo vedené na podnet

sestry žalobcu C. P., ktorá mala a má záujem o predmetné nehnuteľnosti nielen z dôvodu, že sa jedná
o rodičovský dom, ale aj z dôvodu kúpy predmetných nehnuteľností pre svoje deti. Okrem toho, sporné
nehnuteľnosti sa nachádzajú v bezprostrednom susedstve nehnuteľností patriacich C. P. a medzi ňou a
žalovanýmiv2.a3.radesúsporyohľadomčastinehnuteľnostíresp.ourčeniehranicemedzipozemkami
v jej vlastníctve a vo vlastníctve žalovaných v 2. a 3. rade. Napokon, ako správne konštatoval súd prvej

inštancie, výpoveďami svedkov sa nepodarilo nepochybne ustáliť ani dátum, kedy malo dôjsť k tomuto
upozorňovaniu žalovaných v 2. a 3. rade, t.j. či k nemu došlo skutočne ešte pred uzavretím kúpnej
zmluvy (t.j. do XX.XX.XXXX), alebo až po tom. Za takej situácie, kedy súdny spor ohľadom odstúpenia
od kúpnej zmluvy už skončil a žalovaný v 1. rade figuroval v katastri nehnuteľností ako výlučný vlastník,
je prijateľná argumentácia žalovaných, že ani údajné upozorňovanie, že vec sa bude riešiť súdnou

cestou a aj to nie zo strany samotného žalobcu, ale zo strany susedov, nemohlo mať adekvátny dopad
pri posudzovaní rizík a je prijateľné, že vedomosť o právoplatnom ukončení tohto konania žalovaných
dostatočne uspokojila.

43. Odvolací súd poukazuje na skutkové okolnosti prípadu, posudzovaného vo vyššie citovanom náleze

Ústavného súdu SR sp. zn. I.ÚS 151/2016 zo dňa 3.5.2017. V posudzovanom prípade všeobecný súd
dospel k nespornému záveru, že prvotná kúpna zmluva, ktorou pôvodný vlastník previedol vlastníctvo
k nehnuteľnostiam, je absolútne neplatným právnym úkonom podľa ust. § 38 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, t.j. podstatne oslabené a znížené vôľové vlastnosti (v dôsledku alkoholickej demencie a
porúch vedomia), pre ktoré nebol schopný predvídať následky svojho konania. Napriek tomuto záveru

ústavný súd, vychádzajúc z princípu dobrej viery ďalších nadobúdateľov, poskytol týmto posledným
nadobúdateľom ochranu ich vlastníckeho práva.

44. Vo svetle vyššie uvedeného je teda možné konštatovať, že pri splnení podmienky dobromyseľnosti
žalovaných v 2. a 3. rade ako posledných nadobúdateľov vlastníckeho práva, je potom irelevantné, ak

by aj žalobca skutočne preukázal, že kúpna zmluva, ktorú uzavrel so žalovaným v 1. rade, je absolútne
neplatná. Súd prvej inštancie sa preto v podstate už nad rámec merita veci zaoberal posudzovaním
dôvodov, pre ktoré žalobca tvrdil, že kúpna zmluva, ktorú uzavrel, je neplatná (nedostatok vôle pre stav
opitosti, neprimeranosť kúpnej ceny).

45. V tomto smere sa preto odvolací súd stotožňuje s postupom súdu prvej inštancie v tom smere, že
nevykonal návrh žalobcu na znalecké dokazovanie, zamerané na posúdenie jeho duševného stavu v
čase uzavretia kúpnej zmluvy. Za situácie, kedy bola preukázaná dobromyseľnosť žalovaných v 2. a 3.
rade, by vykonanie tohto dôkazu bolo neúčelné a nehospodárne. Rovnako je potom irelevantná aj ďalšia
argumentácia odvolateľa, týkajúca sa okolností uzavretia kúpnej zmluvy, resp. primeranosti kúpnej ceny.

46. Odvolací súd sa stotožňuje aj so záverom súdu prvej inštancie, ktorý správanie žalobcu vyhodnotil
ako správanie nedbalého vlastníka. V tomto smere je potrebné poukázať na to, že v spore medzi pô-
vodným vlastníkom a dobromyseľným nadobúdateľom vlastníckeho práva prichádza do úvahy aplikáciavšeobecne uznávanej právnej zásady „vigilantibus iura scripta sunt". Ako v tejto súvislosti konštatoval
napríklad Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku sp. zn. 5 Sžf 65/2011, podľa uvedenej právnej
zásady, ktorá platila už v rímskom práve, „práva patria len bdelým" (pozorným, ostražitým, opatrným,

starostlivým), teda tým, ktorí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv a ktorí svoje procesné
oprávnenia uplatňujú včas a s dostatočnou starostlivosťou a predvídavosťou. V slobodnej spoločnosti
je totiž predovšetkým vecou nositeľov práv, aby svoje práva bránili a starali sa o ne, inak ich podcene-
ním či zanedbaním môžu strácať svoje práva majetkové, osobné, satisfakčné a pod.

47. Odvolací súd konštatuje, že ospravedlňovanie nedbalosti žalobcu poukazovaním na jeho osobný,
najmä zdravotný stav (alkoholizmus), nie je na mieste. V tejto súvislosti odvolací súd totiž poukazuje
na dôležitú, v konaní nespornú skutočnosť a teda, že žalobca dňa XX.X.XXXX, t.j. mesiac po uzavretí
spornej kúpnej zmluvy od tejto zmluvy odstúpil. Nie však z dôvodov, ktoré tvrdí v tejto žalobe, ale len a
výlučne z dôvodu nezaplatenia dojednanej kúpnej ceny.

48. V odstúpení žalobca nespomína ani jednu z okolností, od ktorých v tejto žalobe odvodzoval
neplatnosť kúpnej zmluvy (opitosť, podvod, neprimeranosť kúpnej ceny). Žalobca v odstúpení citoval
konkrétne ustanovenia kúpnej zmluvy, umožňujúce odstúpenie a upozornil žalovaného v 1. rade na to,
že podáva zároveň na Správe katastra N. návrh na prerušenie konania o povolení vkladu vlastníckeho
práva, čo žalobca napokon skutočne aj učinil. Sám žalobca v konaní uviedol, že k tomuto kroku

(odstúpenie) prikročil po porade so svojim právnym zástupcom. Pokiaľ teda žalobca vyvinul iniciatívu a
o tejto záležitosti sa radil so svojim právnikom a tomuto by uviedol okolnosti uzatvorenia kúpnej zmluvy,
mohol žalobca ešte predtým, než nehnuteľnosti nadobudli žalovaní v 2. a 3. rade, podať žalobu o určenie
vlastníckeho práva, resp. o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, návrh na nariadenie neodkladného
(predbežného) opatrenia, ktorým by mohol dosiahnuť zákaz nakladania pre ďalších nadobúdateľov a

predísť ďalším prevodom. Žalobu o určenie vlastníckeho práva nepodal ani v období od právoplatného
skončenia konania, v ktorom sa riešila otázka platnosti jeho odstúpenia od zmluvy do uzavretia kúpnej
zmluvy medzi žalovaným v 1. rade a žalovanými v 2. a 3. rade (apríl až október 2014). Žalobu napokon
podal až v júli 2015, t.j. po vyše dvoch rokoch od uzavretia kúpnej zmluvy. Aj uvedené svedčí o tom, že
žalobca sa po uzatvorení kúpnej zmluvy správal tak, ako keby bola zmluva riadne uzatvorená, pretože

od kúpnej zmluvy odstupoval len preto, že kúpna cena nebola riadne uhradená a zároveň, nepodal ani
žalobu o zaplatenie kúpnej ceny.

49. Zhrnúc vyššie uvedené, odvolací súd konštatuje, že žalovaní preukázali dobrú vieru, spočívajúcu
v ich presvedčení, že osoba, od ktorej vlastnícke právo nadobudli (žalovaný v 1. rade), je vlastníkom

nehnuteľnosti na základe platného právneho titulu. Súd prvej inštancie preto vecne správne rozhodol,
ak žalobu ako nedôvodnú zamietol.

50. Odvolací súd preskúmal aj odvolaním napadnutý výrok o náhrade trov konania a konštatuje, že
rozhodnutie súdu prvej inštancie je správne. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd rozsudok

potvrdil postupom podľa ust. § 387 ods. 1 CSP.

51. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 2 CSP v spojení s ust. §
255 ods. 1 a § 262 ods. 1, 2 CSP. V odvolacom konaní žalobca úspech nemal a žalovaní boli úspešní v
plnom rozsahu, preto im odvolací súd priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania proti žalobcovi

v rozsahu 100 %.

52.TotorozhodnutieprijalsenátKrajskéhosúduvKošiciachpomeromhlasov3:0(§393ods.2posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, aka) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).