Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 15. apríl 2016

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Co/152/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7510201583
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 04. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ladislav Duditš
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2016:7510201583.1

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobcov 1. Q. S., nar. XX.X.XXXX a 2. S. S., rod. M.j, nar.
X.XX.XXXX, obaja bytom F. W. S., C. XX/XX, zastúpených JUDr. Tiborom Sásfaiom, advokátom so
sídlomvKošiciach,Fejova4protižalovanejJ.F.,rod.R.,nar.XX.X.XXXX,bytomvK.,B.X/X,zastúpenej
JUDr. JCLic. Tomášom Majerčákom, PhD., advokátom so sídlom v Košiciach, Južná trieda 28, v konaní
o nahradenie vyhlásenia vôle uzavrieť kúpnu zmluvu, o odvolaní žalobcov proti rozsudku Okresného

súdu Košice-okolie z 21.3.2014 č.k. 16C/26-2010-399 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vracia vec súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd Košice - okolie (ďalej len „súd prvého stupňa“) rozsudkom z 21.3.2014 zamietol
žalobu, ktorou sa žalobcovia domáhali, aby súd nahradil prejav vôle žalovanej ako predávajúcej na
uzavretie kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva v celosti v prospech žalobcov ako kupujúcich k

nehnuteľnostiam zapísaných na Okresnom úrade Košice-okolie, odbor katastrálny, kat. územie V. M.,
okres Košice-okolie, obec F. W. S. na LV č. XXX, dom súp. č. XX postavený na pozemku parc. č. XXX,
pozemok parc. č. XXX, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria o výmere 429 m2, pozemok parc.
č. XXX/X, druh pozemku záhrady o výmere 732 m2 a príslušenstvo, ktorým sa rozumie garáž, drobné
stavby, ploty, studňa, schody, vonkajšie úpravy, s obsahom kúpnej zmluvy vymedzeným v zmenenom
žalobnom petite (č. l. 391 spisu). Ďalším výrokom súd prvého stupňa rozhodol, že o náhrade trov konania

bude rozhodnuté do 30 dní od právoplatnosti rozsudku.

Súd prvého stupňa rozsudok odôvodnil tým, že žalobcovia svoj nárok odôvodňovali uzavretou zmluvou
o budúcej kúpnej zmluve zo 4.12.2009, ktorú však súd prvého stupňa posúdil ako neplatný právny úkon.

Súd prvého stupňa vykonaným dokazovaním zistil, že žalovaná v postavení budúcej predávajúcej a

žalobcovia v 1. a 2. rade v postavení budúcich kupujúcich sa zaviazali zmluvou o budúcej kúpnej zmluve
zo dňa 4.12.2009 uzavrieť najneskôr do 30.1.2010 kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľností v kat. území
V. M. zapísaných na LV č. XXX za kúpnu cenu 63 068,00 eur s tým, že časť kúpnej ceny v sume 6 639,00
eur kupujúci predávajúcej uhradili vkladom na jej účet dňa 24.8.2009, ďalšiu časť v sume 12 640,00
eur sa zaviazali uhradiť v deň podpísania zmluvy o budúcej zmluve. Ďalšia splátka 21 858,00 eur mala
byť vyplatená v deň podpísania kúpnej zmluvy v hotovosti a posledná splátka 21 957,00 eur rovnako

v deň podpísania kúpnej zmluvy prevodom na účet budúcej predávajúcej, ktorá už pred podpísaním
zmluvy o budúcej zmluve odovzdala budúcim kupujúcim nehnuteľnosti do užívania. Súd prvého stupňa
z výsluchov účastníkov konania mal za preukázané, že peňažná suma 63 068,00 eur, dojednaná v
budúcej kúpnej zmluve ako kúpna cena, nepredstavuje dojednanú kúpnu cenu, ktorá oscilovala medzi
sumou 3 000 000 a 3 300 000 Sk, teda 99 581,76 - 109 539,93 eur. Kúpna zmluva bola uzavretá s
dátumom 26.1.2010, žalobcovia zaplatili sumu 12 614,00 eur dňa 4.12.2009 a ďalšie dve dohodnuté

splátky v sume 21 858,00 eur a 21 957,00 eur, ktoré boli splatné 8.2.2010 neuhradili. Žalovaná kúpnuzmluvu podpísala 8.2.2010 a jej podpis bol úradne osvedčený. Žalovaná písomne odstúpila od kúpnej
zmluvy pre neochotu žalobcov doplatiť zostávajúce dve splátky kúpnej ceny.

Súd prvého stupňa s poukazom na ustanovenia Občianskeho zákonníka (OZ) týkajúce sa právnych
úkonov (§§ 34, 35, 37, 39, 40, 41), uzatvárania zmluvy a jej formy (§§ 43, 46, 47) odstúpenia od
zmluvy (§ 48) a zmluvy o budúcej zmluve (§ 50a OZ), ako aj s odvolaním sa na ust. § 42 zákona
č. 162/1995 Z. z. vyhodnotil vykonané dokazovanie a dospel k záveru, že žalobe nemožno vyhovieť,
pretože zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorú účastníci uzavreli dňa 4.12.2009 je neplatný právny

úkon, peňažná suma, ktorá je dohodnutá ako kúpna cena nezodpovedá dojednanej kúpnej cene, pričom
žalobcovia od počiatku nemienili žalovanej zaplatiť splátku kúpnej ceny v sume 21 858,00 eur, na
čo sa zmluvne zaviazali. S prihliadnutím na plnenia účastníkov poskytnuté v súvislosti s plánovaným
predajom nehnuteľnosti je nesporné, že kúpna cena vyjadrená v zmluve o budúcej zmluve sumou 63
068,00 eur nie je prejavom a vážnym vyjadrením vôle účastníkov a nenahrádza ich pôvodnú ústnu
dohodu o kúpnej cene, ktorá sa však nestala náležitosťou zmluvy, teda zmluva o budúcej zmluve

nemá podstatnú obsahovú náležitosť tohto úkonu a nespĺňa náležitosti podľa zákona č. 162/1995 Z.z.
Podpis predávajúcej nebol úradne osvedčený. Súd prvého stupňa ďalej uviedol, že v prípade platnosti
zmluvy o budúcej zmluve by sa žalobcovia nemohli zrejme úspešne domáhať nahradenia prejavu vôle
predávajúcej uzavrieť kúpnu zmluvu s uvedeným obsahom. Bolo totiž preukázané uzavretie kúpnej
zmluvy, došlo teda k naplneniu zmluvy o budúcej zmluve, avšak predávajúca od kúpnej zmluvy uzavretej

8.2.2010 platne odstúpila pre nezaplatenie časti kúpnej ceny a tento jednostranný právny úkon žalovanej
nevyvolal primeranú reakciu žalobcov, ak dôvody odstúpenia od zmluvy neboli prítomné.

Proti rozsudku podali včas odvolanie žalobcovia, a to z dôvodov uvedených v § 205 ods. 2 písm. d/ a
f/ O.s.p. a navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil a žalobe vyhovel alebo aby rozsudok

zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Odvolatelia nesúhlasia so záverom súdu prvého stupňa, ktorý zmluvu o budúcej kúpnej zmluve zo dňa
4.12.2009 posúdil ako neplatný právny úkon a namietajú, že takýto rozsudok považujú za nesprávny
a nezákonný a nespĺňajúci základné náležitosti riadne odôvodneného rozsudku. Súd prvého stupňa

nehodnotil všetky dôkazy podstatné pre rozhodnutie najmä to, že žalovaná potvrdila podpisom zo dňa
2.11.2009 prevzatie peňažného plnenia vo výške 62 421,00 eur, o čom bola predložená listina, ďalej
skutočnosť, že žalobcovia previedli do vlastníctva žalovanej byt v K. N. B. L. Č.. X v hodnote 35 000,00
eur vrátane pozemku. Nevyhodnotením týchto podstatných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým
zisteniam, prečo bola v písomnej zmluve o budúcej zmluve jednoznačne dohodnutá kúpna cena 63

068,00 eur oproti pôvodne zamýšľanej kúpnej cene a pri hodnotení listinných dôkazov pripravený
príjmovýpokladničnýdokladnasumu21858,00eur,ktorýažnáslednežalovanázvypočítavostiodmietla
potvrdiť a opomenutím zhodnotenia výpovede svedkýň, pracovníčok realitnej kancelárie P. R. a N.R. F..
Súd prvého stupňa tak nezistil skutkový stav o skutočnej vôli na uzavretie kúpnej ceny, ale aj to, v akom
rozsahu dohodnutú kúpnu cenu účastníci dohodli započítať, pričom takejto dohode nič nebránilo. Súd pri

stručnom skutkovom odôvodnení rozsudku bez náležitého právneho zdôvodnenia pojal názor právneho
zástupcu žalovanej. Opačným právnym názorom žalobcov sa nezaoberal. Odvolatelia nesúhlasia s
tvrdením súdu prvého stupňa, že dohodnutá kúpna cena nie je prejavom a vážnym vyjadrením vôle
účastníkov a nenahrádza ich pôvodnú ústnu dohodu o kúpnej cene. Písomná zmluva obsahuje skutočnú
dohodu a vôľu oboch strán na kúpnej cene uzavretej v písomnej forme. Je nelogické a nepochopiteľné,

ak sa žalovaná zaviazala previesť na žalobcu nehnuteľnosť za cenu, ktorá nebola dohodnutá skutočne.
Úvahy a ústne dohody pred prevodom bytu na žalovanú a pred zložením preddavkov nemajú právny
význam na skutočnosť, kedy bola definitívne dohodnutá skutočná cena. Je pravdou, že aj na časť kúpnej
ceny malo byť vyhotovené a žalovanou podpísané potvrdenie o zaplatení v sume 21 858,00 eur, čo
potvrdili svedkyne R. a F. a potvrdzuje to aj nimi vyhotovený príjmový pokladničný doklad, ktorý mala

žalovaná podpísať. Nesporná a platná je dohoda o dohodnutej kúpnej cene v zmluve o budúcej zmluve.
Pokiaľ sa týka splátky kúpnej ceny, ktorá bola v skutočnosti uhradená vzájomnou dohodou, žalovaná
špekulatívne na poslednú chvíľu odmietla potvrdenie potvrdiť. Splatnosť kúpnej ceny nie je podstatnou
náležitosťou kúpnej zmluvy a už vôbec nie splatnosť posledných dvoch splátok.

Odvolatelia tiež namietajú dôvod zamietnutia žaloby spočívajúci v tom, že zmluva o budúcej zmluve je
neplatná z dôvodu formálnych nedostatkov, pretože nebola zviazaná a podpis nebol úradne overený.
Prejavy účastníkov nemusia byť na tej istej listine, v prípade zmluvy o budúcej zmluve. Je pravdou, že
podstatnými obsahovými náležitosťami kúpnej zmluvy sú dohoda o predmete kúpy a kúpnej cene, čoje splnené. Potrebou formálnej náležitosti a vyhovením katastrálnym predpisom sa neuvádza overenie
podpisu prevodcu a zošitie zmluvy o budúcej zmluve, takúto formu musí mať len zmluva o prevode
nehnuteľnosti podľa § 46 OZ a nie zmluva podľa § 50a OZ. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve nie je

zmluva o prevode nehnuteľností, ide o nesprávne právne posúdenie (R 65/2007). Žalobcovia považujú
za nepodložené, nesprávne, nepochopiteľné tvrdenie súdu, že ak by aj zmluva o budúcej zmluve bola
platná, že žalovaná svoju povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu splnila, je pravdou, že žalovaná podpísala
zmluvu s overeným podpisom, takýto prejav vôle však žalobcom nikdy nedoručila a následne od zmluvy
odstúpila, čím sa zmluva zrušuje od začiatku. Preto doposiaľ zo strany žalovanej povinnosť uzavrieť

kúpnu zmluvu splnená nie je. Napokon odvolatelia vyslovujú názor, že ak od uzavretia zmluvy o budúcej
zmluvy dôjde k podstatným zmenám vzájomných práv a záväzkov, musí sa táto skutočnosť odraziť aj v
právachazáväzkochriadneuzavretejkúpnejzmluvy.Vzáverenamietajúporušenieprávanaspravodlivý
proces spočívajúci v nedostatočnom odôvodnení súdneho rozhodnutia.

Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu žalobcov navrhla rozsudok potvrdiť ako vecne správny a priznať jej

náhradu trov odvolacieho konania.

Uvádza, že rozsudok súdu prvého stupňa je dostatočne odôvodnený s poukázaním na to, že sa súd
prvého stupňa vysporiadal s dôkazmi, ktoré sa dotýkajú platnosti, resp. neplatnosti zmluvy o budúcej
kúpnej zmluvy a všetko ostatné je navyše. Súd prvého stupňa poukázal na dôvody, prečo je zmluva

o budúcej kúpnej zmluve absolútne neplatným právnym úkonom a stotožňuje sa s odôvodnením, že
cena uvedená v zmluve o budúcej zmluve nie je skutočnou kúpnou cenou. Poukazuje na podstatné
obsahové náležitosti kúpnej zmluvy podľa § 588 a nasl. OZ. Obe zmluvné strany potvrdili, že kúpna
cena uvedená v zmluve o budúcej zmluve nezodpovedá ich vôli. Preto je zmluva o budúcej kúpnej
zmluve absolútne neplatným právnym úkonom, lebo jej chýba podstatná náležitosť, akou je kúpna

cena. Žalovaná nesúhlasí s tvrdením žalobcov, že sa dohodli na kúpnej cene 63 068,00 eur, lebo to
odporuje výpovediam v trestnom konaní aj v tomto konaní. Žalobcovia viackrát uviedli, že nie sú ochotní
zaplatiť žalobkyni druhú splátku vo výške 21 858,00 eur. Žalobcovia tvrdia, že sa súd prvého stupňa
má držať toho, čo je uvedené v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, teda dohodnutej sumy 63 068,00
eur, ale zároveň sa nemá držať výšky jednotlivých splátok a ich splatnosti. Poukazuje na rozsudok

Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo 274/2004, z ktorého vyvodzuje záver, že dohodnutá kúpna cena ako
podstatná náležitosť kúpnej zmluvy nemôže byť sporná. Formálne náležitosti kúpnej zmluvy o prevode
vlastníckeho práva sú také, že zároveň aj dohoda o budúcej kúpnej zmluve musí mať rovnaké obsahové
a formálne náležitosti, ako uzatváraná kúpna zmluva. Navyše, keď pôjde o predaj nehnuteľnosti, dohoda
už musí po obsahovej a formálne stránke celkom vyhovovať príslušným ustanoveniam Občianskeho

zákonníka aj katastrálnym predpisom. Keďže zmluva o budúcej kúpnej zmluve nebola zviazaná a podpis
predávajúcej nebol úradnej overený, znamená to, že táto zmluva formálne náležitosti nespĺňala. Pokiaľ
by odvolací súd dospel k právnemu názoru, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve je platná poukazuje
žalovaná na to, že dňa 26.1.2010 bola uzatvorená kúpna zmluva práve na základe zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve, kde bol podpis overený dňa 8.2.2010. Kúpna zmluva bola uzatvorená za tých istých

podmienok ako v zmluve o budúcej kúpnej zmluve. V takom prípade, ak je platná zmluva o budúcej
kúpnej zmluve, musí byť platná aj kúpna zmluva uzatvorená dňa 26.1.2010. Ak zmluva bola platne
uzavretá, niet dôvodu na nahradenie prejavu vôle. Je pravdou, že žalovaná originál kúpnej zmluvy
neodovzdala žalobcom, čo bolo v súlade s čl. II bod 5 kúpnej zmluvy, pretože k odovzdaniu malo dôjsť
v deň pripísania zvyšnej časti kúpnej ceny na jej účet. Keďže žalobcovia nezaplatili časť kúpnej ceny

vo výške 21 858,00 eur v hotovosti a nepreviedli časť kúpnej ceny 21 957,00 eur na jej účet, nebola
povinná zmluvu odovzdať žalobcom. Následne preto žalovaná od kúpnej zmluvy odstúpila. Žalobcovia
túto skutočnosť nepopierajú, ale tvrdia, že ak odstúpila od zmluvy, zmluva sa zrušila od začiatku, nedošlo
k splneniu povinností žalovanej. Ak teda došlo k uzatvoreniu zmluvy, žalovaná svoju povinnosť splnila
a ak žalovaná následne odstúpila od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny, neobnovila sa jej

povinnosť opätovne uzatvoriť so žalobcami kúpnu zmluvu. Nezaplatenie kúpnej ceny bolo legitímnym
dôvodom na odstúpenie.

Krajský súd ako súd odvolací prejednal vec bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2
O.s.p.), podľa § 212 ods. 1, 3 O.s.p. preskúmal rozsudok spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo a

dospel k záveru, že odvolanie žalobcov je dôvodné.

Žalobcovia namietajú existenciu odvolacích dôvodov podľa § 205 ods. 2 písm. d/ a f/ O.s.p.Odvolacídôvodpodľa§205ods.2písm.d/O.s.p.jedanývtedy,aksúdprvéhostupňadospelnazáklade
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam. Ide o tie skutkové zistenia, na základe ktorých
súd vec posúdil po právnej stránke a ktoré sú nesprávne v tom zmysle, že nemajú oporu vo vykonanom

dokazovaní. Skutkové zistenie nezodpovedá vykonaným dôkazom, pokiaľ výsledok hodnotenia dôkazov
nie je v súlade s ust. § 132 a 135 O.s.p. a to vzhľadom na to, že súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré
z vykonaných dôkazov alebo prednesov účastníkov nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania najavo
alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas
konania najavo. Nesprávne sú aj skutkové zistenia založené na chybnom hodnotení dôkazov.

Odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. f/ O.s.p. spočíva v tom, že rozhodnutie súdu prvého stupňa
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Nesprávnym právnym posúdením sa rozumie omyl
súdupriaplikáciiprávanazistenýskutkovýstav.Otakýtoomylidevtedy,aksúdpoužilinýprávnypredpis
než použiť mal alebo ak použil správny predpis, ale nesprávne ho interpretoval, prípadne ho na zistený
skutkový stav nesprávne aplikoval.

Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozhodnutia a konania, ktoré mu predchádzalo vrátane
vykonaného dokazovania je toho názoru, že súd prvého stupňa pri rozhodovaní vo veci sa nevysporiadal
s rozhodujúcimi skutkovými zisteniami, ktoré boli v konaní preukázané, ďalšie skutkové zistenia
nesprávne vyvodil z vykonaných dôkazov a vec nesprávne právne posúdil.

Predmetom konania je žaloba o nahradenie prejavu vôle žalovanej ako predávajúcej na uzavretie kúpnej
zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v kat. území V. M. v rozsahu, v akom boli
dohodnuté v zmluve o budúcej zmluve zo dňa 4.12.2009.

Súd prvého stupňa rozhodnutie o zamietnutí žaloby založil na závere, že zmluva o budúcej zmluve zo
dňa 4.12.2009 je neplatným právnym úkonom, pretože peňažná suma, ktorá je v nej uvedená ako kúpna
cena nezodpovedá dojednanej kúpnej cene, pričom žalobcovia od počiatku nemienili žalovanej zaplatiť
splátku kúpnej ceny v sume 21 858,00 eur, na ktorú sa v zmluve zaviazali, dohoda o kúpnej cene nie
je prejavom a vážnym vyjadrením vôle účastníkov a nenahrádza ich pôvodnú ústnu dohodu o cene,

ktorá nestala súčasťou zmluvy a navyše zmluva nespĺňa náležitosti podľa zákona č. 162/1995 Z.z., lebo
nebola zviazaná a podpis predávajúcej nebol úradne osvedčený. Navyše následne došlo k uzavretiu
kúpnej zmluvy, od ktorej však žalovaná platne odstúpila.

Podľa § 50a ods. 1, 2, 3 OZ účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;

musia sa však pritom dohodnúť aj o podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k
uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené
súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ
okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno
spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Zmluva o budúcej zmluve predstavuje prejav princípu autonómie vôle subjektov súkromného práva.
Ide o všeobecný inštitút, ktorého predmetom je záväzok na kontraktačnú povinnosť zmluvných strán.
Zmluva o budúcej zmluve v sebe obsahuje povinnosť uzavrieť v budúcnosti konkrétnu zmluvu (tzv.
zmluva realizačná).

Pre platnosť zmluvy o budúcej zmluvy predpisuje zákon písomnú formu. Obsahom zmluvy o budúcej
zmluvy musí byť dojednanie o podstatných náležitostiach budúcej (realizačnej) zmluvy.

Medzi účastníkmi nie je sporný predmet zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Predmetom mal byť budúci

predaj nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX, kat. územie V. M., a to dom súp. č. XX na pozemku
parc. č. XXX, pozemky parc. č. XXX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 429 m2 a parc. č. XXX/X -
záhrady vo výmere 732 m2, ako aj príslušenstvo. Budúcou predávajúcou mala byť žalovaná a budúcimi
kupujúcimi žalobcovia.

Z obsahu zmluvy o budúcej zmluve ďalej vyplýva, že písomne bola uzavretá dohoda o budúcej kúpnej
cene 63 068,00 eur. Súd prvého stupňa však dospel k záveru, že táto časť dohody nie je prejavom a
vážnym vyjadrením vôle účastníkov, čo spôsobuje neplatnosť celej zmluvy o budúcej zmluve.Odvolací súd však poukazuje práve na skutočnosť, že dohoda o budúcej kúpnej cene bola uzavretá v
písomnej forme a podpísaná budúcimi kupujúcimi a budúcou predávajúcou. Zmluva o budúcej zmluve
poskytuje širokú zmluvnú voľnosť pri jej uzatváraní s výnimkou toho, že zmluvné strany sa musia

dohodnúťopodstatnýchnáležitostiachkonečnejzmluvy.Skutočnosť,ževštádiupreuzavretímpísomnej
zmluvy uvažovali budúce zmluvné strany o inej cene, prípadne sa o nej ústne dohodli neznamená bez
ďalšieho, že v písomnom znení zmluvy o budúcej zmluve nie je vyjadrená ich skutočná vôľa.

Súd prvého stupňa vyvodil záver o tom, že dohoda o cene nie je prejavom a vážnym vyjadrením vôle.

V odôvodnení rozsudku však tento svoj názor vyslovil bez toho, aby ho oprel o konkrétne skutkové
zistenia, ktoré by sa týkali samotného procesu uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve. Výklad písomného
právneho úkonu je totiž potrebné vykonať v súlade s ustanovením § 35 ods. 2 OZ predovšetkým podľa
jazykového prejavu v písomnej forme, ale aj podľa vôle za predpokladu, že tvrdená vôľa nie je v rozpore
s jazykovým prejavom.

Je nepochybné, že realizačnou zmluvou, na uzavretie ktorej sa zaviazali zmluvné strany v zmluve o
budúcej zmluve, mala byť kúpna zmluva. Pri tomto zmluvnom type zákon ako podstatné náležitosti
uvádza dohodu o predmete a cene (§ 588 OZ).

Pre dohodu o podstatných náležitostiach pritom postačuje, aby zmluvné strany dohodli aspoň spôsob

určenia podstatných náležitostí budúcej zmluvy (rozsudok NS SR 4 Cdo 146/99, ZSP 65/2000).
Pri posudzovaní výkladu právneho úkonu je potrebné prihliadnuť aj na správanie zmluvnej strany, pre
ktorú zo zmluvy vyplýva povinnosť. Súd prvého stupňa v tejto súvislosti neposudzoval situáciu, ku ktorej
došlo tým, že žalovaná vyhotovila a podpísala kúpnu zmluvu (tzv. realizačnú zmluvu) dňa 8.2.2010 a
jej podpis bol úradne osvedčený. Z toho je možné vyvodiť, že samotná žalovaná týmto svojim úkonom

vyjadrila viazanosť obsahom zmluvy o budúcej zmluve. Súd prvého stupňa konanie žalovanej žiadnym
spôsobom nevyhodnotil.

V zmluve o budúcej zmluve bola budúca kúpna cena dohodnutá sumou 63. 068,- eur. Táto cena mala
byť zaplatená v štyroch splátkach. Je pritom nesporné zaplatenie splátk 6.639,- eur dňa 24.8.2009 a

zaplatenie splátky 12.614,- eur v deň podpísania zmluvy o budúcej zmluve. Súd prvého stupňa sa v
odôvodnení nevysporiadal s tvrdením žalobcov, že zaplatili aj sumu 21.858,- eur, ktorá mala byť splatná
v deň podpisu kúpnej zmluvy, ani s otázkou tvrdenej vinkulácie poslednej splátky v sume 21.597,- eur
v banke v prospech žalovanej. Súd prvého stupňa žiadnym spôsobom neposúdil dôkaz, označený ako
potvrdenie o prijatí zálohy na dom (č. l. 6 spisu), z ktorého vyplýva, že žalovaná potvrdila prijatie zálohy

vo výške 62 421,- eur. Rovnako nevyhodnotil tvrdenia žalobcov, že žalovaná im nezaplatila kúpnu cenu
za byt na Sputnikovej ulici, ktorý oni kúpili pre.

Súd prvého stupňa vychádzal pri rozhodovaní o zamietnutí žaloby aj z toho, že došlo k uzavretiu
kúpnej zmluvy, od ktorej žalovaná účinne odstúpila. Žalobcovia predložili žalovanej kúpnu zmluvu, ktorú

žalovaná podpísala dňa 8.2.2010, ale podpísanú zmluvu poslala žalobcom súčasne s odstúpením od
zmluvy z dôvodu nezaplatenia kúpnej ceny. Súd prvého stupňa skonštatoval, že odstúpenie bolo účinné,
hoci sa nevysporiadal v odôvodnení s tvrdeniami žalobcov o zaplatení tretej splátky kúpnej ceny a
vinkulácii štvrtej splátky.

Odvolací súd sa nestotožňuje s právnym názorom súdu prvého stupňa o tom, že zmluva o budúcej
kúpnej zmluve musí spĺňať náležitosti tzv. technickej jednoty listiny podľa zákona č. 162/1995 Z. z. ani s
názorom, že podpis predávajúcej musí byť úradne osvedčený. Podľa názoru súdu prvého stupňa tieto
nedostatky spôsobujú neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve.

Stanovisko Najvyššieho súdu SR z 3.10.2011 sp.zn. Cpj 33/2001 rieši naplnenie zákonnej požiadavky
uvedené v § 46 ods. 2 OZ v prípade, ak zmluvu o prevode nehnuteľností vrátane jej príloh tvorí viac
ako jeden list. Požiadavka tzv. zákonnej technickej jednoty viacerých listín platí iba pri zmluvách, ktorými
dochádza k prevodu nehnuteľností. Odvolací súd je toho názoru, že túto zákonnú požiadavku nie je
možné rozširovať aj na formálne náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností

(porovnaj rozhodnutie Najvyššieho súdu 6 Cdo/64/2011).Tento záver nevyplýva ani z rozsudku NS SR sp. zn. 2 Cdo 274/2004 (ZSP 65/2007). Z úplného
textu odôvodnenia rozhodnutia je možné vyvodiť, že formálne vyhovenie obsahu zmluvy katastrálnym
predpisomznamenáidentifikáciuprevádzanejnehnuteľnostispôsobom,akovyžadujekatastrálnyzákon.

Odvolací súd zrušil rozsudok súdu prvého stupňa s tým, že jeho úlohou bude vysporiadať sa s tvrdeniami
žalobcov vo vzťahu k údajnému zaplateniu kúpnej ceny podľa zmluvy o budúcej zmluve, predovšetkým
s dôkazom - potvrdením žalovanej o prijatí zálohy na dom z 2.11.2009, s výkladom obsahu zmluvy o
budúcejzmluveajsprihliadnutímnaúkonžalovanej,ktorápodpísalapísomnúkúpnuzmluvusrovnakým

obsahom, ako mala zmluva o budúcej zmluve, ako aj s ďalšími právnymi úkonmi účastníkov konania.

Na základe toho súd prvého stupňa opätovne posúdi uplatňovaný nárok žalobcov a rozhodne o ňom s
tým, že rozsudok odôvodní spôsobom, ktorý vyžaduje ustanovenie § 157 ods. 2 O.s.p.

V novom rozhodnutí rozhodne súd prvého stupňa aj o doterajších trovách konania vrátane trov

odvolacieho konania.

Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 zákona č.
757/2004 Z.z.).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.