Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 16. september 2020

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 10C/168/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5616204288
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 09. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Daniel Marcián

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2020:5616204288.24

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš sudcom JUDr. Danielom Marciánom v spore žalobcu D. U., nar. XX. X.

XXXX, bytom XXXXX E., K.. XX, K. Q. H., štátnym občanom Rakúskej republiky, zastúpeného JUDr.
Jiřím Martausom, advokátom, so sídlom ul. 1. mája 113/19, Liptovský Mikuláš proti žalovaným : 1.)
PRONIMAs.r.o.,sosídlomŽiar4,IČO:46868992,zastúpenémuJUDr.MiloslavomHrickom,advokátom,
so sídlom Ul. 1. mája 709, Liptovský Mikuláš a 2.) Z.. Z. E., nar. XX. X. XXXX, bytom S. K. XXX/X,
M., X.. F.Ý. Z., zastúpenému Mgr. Samuelom Dorociakom, advokátom, so sídlom Belopotockého 720/2,
Liptovský Mikuláš, o zaplatenie 5.000 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Z a s t a v u j e konanie v časti vedenej voči žalovanému v 2. rade.

II. Žalovaný v 1. rade j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 5.000 eur spolu s úrokmi z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 5.000 eur od 24. 5. 2016 do zaplatenia, to všetko v lehote 3 dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Vo zvyšnom rozsahu žalobu z a m i e t a .

IV. Žalovaný v 2. rade m á voči žalobcovi n á r o k na náhradu trov konania v plnom rozsahu, pričom
o výške tejto náhrady rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

V. Žalobca m á voči žalovanému v 1. rade n á r o k na náhradu trov konania v plnom rozsahu, pričom
o výške tejto náhrady rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou na tunajší súd 15. 6. 2016 sa žalobca domáhal rozhodnutia, ktorým by súd
uložil žalovanému v 1. rade povinnosť zaplatiť mu sumu 5.000 eur spolu s úrokmi z omeškania vo
výške 5% ročne zo sumy 5.000 eur od 19. 5. 2016 do zaplatenia. Tento žalobný návrh odôvodnil tým,

že počas svojho pobytu v Slovenskej republike prejavil záujem o kúpu nehnuteľností nachádzajúcich
sa v katastrálnom území N., zapísaných na liste vlastníctva č. XXX, t.j. stavby rodinného domu súp.
č. XXX, postavenej na pozemku registra „C“ parc. č. 1284/5, o výmere 221 m2, zastavaná plocha a
nádvorie, a pozemku registra „C“ parc. č. 1284/3, o výmere 330 m2, orná pôda pod podmienkou, že
mu budú predložené listiny preukazujúce ním požadované skutočnosti týkajúce sa týchto nehnuteľností.
Na základe ústneho ubezpečenia od žalovaných, že rezervačná zmluva obsahuje túto jeho výhradu
(ako prejav záujmu o kúpu nehnuteľností) uzavrel rezervačnú zmluvu so žalovaným v 1. rade ako

sprostredkovateľom a žalovaným v 2. rade ako vlastníkom nehnuteľností, a následne v súlade so
zmluvou zaplatil žalovanému v 1. rade rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur. Keďže mu však neskôr
neboli požadované listiny predložené, rozhodol sa, že nehnuteľnosti nekúpi, a požiadal o vrátenie
zaplateného rezervačného poplatku. Keďže žalobca nevedel dostatočne dobre po slovensky, nevedel sioveriť, či rezervačná zmluva skutočne obsahuje jeho výhradu, a spoliehal sa iba na ústne ubezpečenie
od žalovaných, že zmluva túto výhradu naozaj obsahuje. Žalobca tak uzavrel rezervačnú zmluvu na
základe omylu, ktorý u neho vyvolali žalovaní, a preto považuje zmluva za neplatnú. Rezervačná

zmluva je však neplatná aj preto, že bola vyhotovená v slovenskom jazyku, ktorý žalobca na dostatočne
neovláda, čím je tento právny úkon neplatný pre jeho relatívnu nezrozumiteľnosť vo vzťahu k žalobcovi.
Tým, že žalobca podpísal rezervačnú zmluvu v jazyku, ktorému nerozumel, nemohol tiež prejaviť vážnu
vôľu byť touto zmluvou viazaný, v čom videl žalobca ďalší dôvod neplatnosti rezervačnej zmluvy.
Vzhľadom na to, že rezervačná zmluva je neplatná, pričom žalobca na jej základe zaplatil rezervačný

poplatok vo výške 5.000 eur, išlo o plnenie na základe neplatného právneho úkonu, a teda bezdôvodné
obohatenie, ktoré bol povinný žalovaný v 1. rade (ktorému bol tento rezervačný poplatok zaplatený)
vydať.

2. V písomnom vyjadrení k žalobe doručenom na tunajší súd 17. 10. 2016 žalovaný v 1. rade nesúhlasil s
tvrdením žalobcu, že žalobca podmieňoval kúpu nehnuteľností splnením uvedenej výhrady, pričom ako

dôvod neuzavretia kúpnej zmluvy mal žalobca uviesť, že sa rozišiel so slovenskou priateľkou a uvažoval
preto o odchode zo Slovenskej republiky. Žalovaný v 1. rade nesúhlasil s tým, že žalobca nerozumie
po slovensky, nakoľko rok pred uzavretím rezervačnej zmluvy žil na Slovensku spolu so slovenskou
priateľkou a naučil sa tak hovoriť po slovensky na dostatočnej úrovni. Rokovania o uzavretí rezervačnej
zmluvy prebiehali v slovenčine a v prípade potreby mu s prekladom pomáhala jeho slovenská priateľka.

Žalovaný v 1. rade tiež poukázal na to, keďže v zmysle článku III. ods. 1 rezervačnej zmluvy polovica z
rezervačnej poplatku pripadá vlastníkovi nehnuteľností je žalovaný v 1. rade pasívne vecne legitimovaný
len ohľadne polovice žalovanej sumy, teda vo výške 2.500 eur.

3.Vreplikedoručenej25.11.2016žalobcadoplnil,žerezervačnázmluvajeneplatnáajprejejneurčitosť,

nakoľko nemožno určiť jedného z účastníkov tohto právneho úkonu, pretože na úvodnej strane tejto
zmluvy je ako sprostredkovateľ uvedená spoločnosť Directreal - PRONIMA s.r.o., a na konci rezervačnej
zmluvy je ako sprostredkovateľ uvedený výlučne P.. S. D., ktorý tak zmluvu vlastne podpísal za seba
a vo svojom mene, hoci podľa výpisu z obchodného registra má tento konateľ správne konať tak, že
k obchodnému menu spoločnosti pripojí svoje meno a priezvisko spolu s označením svojej funkcie

a vlastný podpis. Navyše obchodná spoločnosť pod názvom Directreal - PRONIMA, s.r.o. ani nikdy
neexistovala. V obchodnom registri je totiž vedená iba spoločnosť PRONIMA, s.r.o., ktorej konateľom
je P.. S. D.. Žalobca tiež poukázal na to, že vzhľadom na neplatnosť rezervačnej zmluvy, je neplatné
aj ustanovenie rezervačnej zmluvy - článok III. ods. 1, a nakoľko bola celá suma 5.000 eur vyplatená
žalovanému v 1. rade, je iba on pasívne vecne legitimovaným v tomto konaní.

4. Žalovaný v 1. rade v súdom určenej lehote právo na dupliku nevyužil.

5. Na pojednávaní 16. 5. 2017 žalobca v podstate len zopakoval svoje predchádzajúce písomné
vyjadrenia.

6. Žalovaný v 1. rade na pojednávaní 16. 5. 2017 odmietol názor žalobcu týkajúci sa nezrozumiteľnosti
zmluvy vo vzťahu k žalobcovi (vzhľadom na použitý jazyk), pričom argumentoval, že požiadavka
zrozumiteľnosti v zmysle Občianskeho zákonníka sa týka iba použitých výrazových prostriedkov s tým,
že v zmluve neboli použité žiadne neštandardné výrazové prostriedky, nebol použitý žiaden slang a ani

iné zvláštne slová. Žalobca bol s rezervačnou zmluvou oboznámený tak, ako bolo uvedené vo vyjadrení
k žalobe. Túto zmluvu podpísal, pričom ho k podpisu nikto nenútil. Všetky predzmluvné rokovania
boli vedené takým spôsobom, aby žalobca obsahu rezervačnej zmluvy porozumel a keďže jej obsahu
porozumel, túto zmluvu aj podpísal. Pokiaľ ide o nepredloženie podkladov, na ktoré poukazuje žalobca,
žalovaný v 1. rade uviedol, že rezervačná zmluva žiadnu takúto rozväzovaciu podmienku neobsahuje.

Pokiaľ išlo o neurčitosť označenia sprostredkovateľa v zmluve, žalovaný v 1. rade vyslovil názor, že
táto zmluvná strana bola označená dostatočne určito tak, že je nepochybné, kto túto zmluvu uzatvoril.
Aj keď obchodné meno nie je uvedené úplne správne, teda v súlade s obchodným menom zapísaným
v obchodnom registri, správne je uvedené sídlo, identifikačné číslo, daňové identifikačné číslo, ako aj
konateľ spoločnosti, pričom odkázal na rozhodnutie najvyššieho súdu publikované pod R 9/2002, podľa

ktorého nepresnosti v označení účastníkov zmluvy nespôsobujú neplatnosť zmluvy, ak je nepochybné,
kto zmluvu uzavrel. Na základe uvedeného navrhol žalovaný v 1. rade žalobu zamietnuť. Polovica zo
sumy rezervačného poplatku sa nachádza v dispozícii žalovaného v 1. rade a druhá polovica v dispozícii
vlastníka nehnuteľností - Z.. Z. E. (neskôr žalovaný v 2. rade.) K nesprávnemu pridaniu slova Directrealdo označenia žalovaného v 1. rade v rezervačnej zmluve došlo z dôvodu, že spoločnosť Directreal je
franšízová firma a keďže žalovaný v 1. rade spadá pod túto firmu, pripájali takéto označenie aj k názvu
svojej firmy.

7. Uznesením vyššej súdnej úradníčky tunajšieho súdu z 20. 6. 2017, č.k.: 10C/168/2016 - 137 bolo
vyhovené návrhu žalobcu z 12. 6. 2017 na pripustenie, aby do tohto konania ako ďalší subjekt na strane
žalovaného pristúpil žalovaný v 2. rade. Uvedené uznesenie nadobudlo právoplatnosť 29. 7. 2017.

8. Na pojednávaní 14. 9. 2017 žalobca a žalovaný v 1. rade zopakovali svoje predchádzajúce vyjadrenia,
pričom žalovaný v 1. rade doplnil, že ak by aj žalobca nebol oboznámený s obsahom slov v zmluve,
musel rozumieť čísliciam vrátane sumy 5.000 eur, ktoré sú totožne vyjadrené aj v nemeckom jazyku.
Ak by žalobca nerozumel obsahu zmluvy, nepodpísal by ju. K výhrade žalobcu ohľadne konania v
mene spoločnosti žalovaný v 1. rade uviedol, že zápis v obchodnom registri vychádza zo zákona
o obchodnom registri, ale spôsob konania v mene podnikateľa nestanovuje zákon o obchodnom

registri a pri konaní v mene podnikateľa - právnickej osoby nemusí byť bezpodmienečne dodržaný
postup uvedený v obchodnom registri. Spôsob konania v mene obchodných spoločností upravuje
§ 13 Obchodného zákonníka, ktorý určuje, že právnická osoba koná prostredníctvom štatutárneho
orgánu alebo za ňu koná zástupca podľa odseku 2 tohto zákonného ustanovenia a ustanovenia o
jednotlivých druhoch obchodných spoločností a družstve určujú štatutárny orgán, ktorého konanie je

konaním podnikateľa. Štatutárny orgán spoločnosti s ručením obmedzeným je konateľ a konateľ v mene
spoločnosti PRONIMA, s.r.o. zmluvu uzavrel, preto je zmluva platná.

9. Žalovaný v 2. rade na pojednávaní 14. 9. 2017 poukázal na to, že suma 5.000 eur bola 26. 1.
2016 vyplatená na účet žalovaného v 1. rade, preto na strane žalovaného v 2. rade nemohlo dôjsť k

bezdôvodnému obohateniu, čím je voči nemu žaloba nedôvodná. Vo zvyšnom rozsahu sa žalovaný v
2. rade stotožnil s predchádzajúcim vyjadreniami žalovaného v 1. rade.

10. Na pojednávaní 14. 9. 2017 tunajší súd vyhlásil rozsudok, ktorým žalobu zamietol v celom rozsahu.
Toto rozhodnutie odôvodnil tým, že pokiaľ išlo o námietku nezrozumiteľnosti rezervačnej zmluvy vo

vzťahu k žalobcovi (pre použitý jazyk), ktorá mala zakladať jej absolútnu neplatnosť, vychádzal súd zo
záveru, že ak žalobca zmluvu podpísal, vyjadrila tým, že súhlasí s jej obsahom, čo predpokladá, že
tomuto obsahu aj porozumel. Ak žalobca nerozumel obsahu zmluvy z dôvodu nedostatočnej znalosti
slovenského jazyka, nemal ju (pred zabezpečením si jej prekladu nestrannou osobou) podpísať.
Žalobca netvrdil, že by bol pri uzatváraní zmluvy pod nejakým nátlakom. Rozsudok Najvyššieho súdu

Českej republiky z 11. 3. 2008, sp.zn.: 21Cdo 1760/2007, na ktorý poukazoval žalobca sa týkal
skutkovo odlišného prípadu, preto ho nebolo možné v tomto prípade použiť. Tam totiž išlo o otázku
zrozumiteľnosti jednostranného adresovaného právneho úkonu (výpovede z pracovného pomeru)
doručeného zamestnancovi v jazyku ktorému nerozumel. Adresát tohto jednostranného právneho úkonu
pritom nemal možnosť rozhodnúť sa, či s týmto úkonom bude súhlasiť a na znak súhlasu ho podpíše

(ako tomu však bolo v prípade uzatvárania rezervačnej zmluvy.) Súd v tejto súvislosti tiež poukázal
na komentár k § 37 Občianskeho zákonníka, 3. doplnené a prepracované vydanie, autor : Peter
Vojčík a kol., IURA EDITION, 2010, strana 127, podľa ktorého zrozumiteľnosť právneho úkonu v
zmysle § 37 OZ značí, že jeho adresát je objektívne schopný pochopiť výrazové prostriedky použité
na vyjadrenie právneho úkonu, prípadne aj pomocou prekladu. Tento výklad platil aj vo vzťahu k

námietkam (žalobcu) neplatnosti rezervačnej zmluvy pre omyl a pre absenciu vážnej vôle, ktoré obe
mali vychádzať z nedostatočnej znalosti slovenského jazyka na strane žalobcu. Prvoinštančný súd
považoval za nedôvodnú aj námietku o neplatnosti rezervačnej zmluvy pre jej neurčitosť, v rámci ktorej
žalobca poukazoval na to, že v záhlaví rezervačnej zmluvy je uvedené, že ju ako sprostredkovateľ
uzatvára firma Directreal - PRONIMA, s.r.o., so sídlom Žiar 4, IČO: 46868992, v zastúpení konateľom

P.. S. D., a v závere zmluvy je pritom súčasne uvedené, že ju podpísal ako sprostredkovateľ len P..
S. D.. K tejto námietke súd prvej inštancie uviedol, že zo záhlavia zmluvy jednoznačne vyplýva, že na
základe poznámky (ďalej len „sprostredkovateľ“), je v ďalšom texte zmluvy slovom „sprostredkovateľ“
nahradené celé označenie Directreal - PRONIMA, s.r.o., Žiar 4, IČO: 46868992, zastúpenej konateľom
P.. S. D., čiže ak bolo použité v závere zmluvy slovo „sprostredkovateľ“ s vyššie uvedeným významom,

ku ktorému bolo ešte duplicitne pripojené meno konateľa P. S. D., nespôsobuje to neurčitosť rezervačnej
zmluvy. Pokiaľ ide o neurčitosť zmluvy, ktorá mala podľa žalobcu spočívať v tom, že sprostredkovateľ
bol v zmluve uvedený pod nesprávnym obchodným menom, teda nezodpovedajúcim skutočnému
obchodnému menu sprostredkovateľa uvedenému v obchodnom registri, nakoľko spoločnosť Directreal- PRONIMA, s.r.o. podľa obsahu obchodného registra neexistovala, tak súd síce uznal, že v zmluve
uvedené obchodné meno sprostredkovateľa Directreal - PRONIMA, s.r.o. nezodpovedá obchodnému
menu sprostredkovateľ uvedenému v obchodnom registri (PRONIMA, s.r.o.), avšak aj keď obchodné

meno nie je celkom správne uvedené (k správnemu obchodnému menu sprostredkovateľa je s pomlčkou
pripojené slovo Directreal) súčasne platí, že identifikačné číslo organizácie je správne, a takisto
označeniekonateľavzmluvejesprávne,pretovýkladommožnoľahkodospieťkzáveruoakúspoločnosť
sa jedná. Považovať takúto zmluvu za neplatnú by bolo prehnaným formalizmom. V tejto súvislosti
preto súd prvej inštancie sa stotožnil s judikatúrou najvyššieho súdu, na ktorú poukazoval žalovaný v 1.

rade publikovanou pod R 9/2002 v zmysle ktorej nepresnosti v označení účastníka zmluvy nespôsobujú
neplatnosť zmluvy, ak je nepochybné, kto zmluvu uzavrel.

11. Na základe odvolania žalobcu odvolací súd uznesením z 31. 7. 2019, sp.zn.: 6Co/258/2018 zrušil
napadnutý rozsudok tunajšieho súdu zo 14. 9. 2017, sp.zn.: 10C/168/2015 a vrátil mu vec na ďalšie
konanie a rozhodnutie. V tomto uznesení odvolací súd predovšetkým poukázal na to, že s prihliadnutím

na obsah žalobného petitu (č.l. 5 spisu) a procesný úkon žalobcu na pripustenie, aby do konania pristúpil
ďalší subjekt (žalovaný v 2. rade) podľa § 79 CSP z 13. 6. 2017 nebol správny postup konajúceho
súdu, ktorý bez zmeny žaloby svoje rozhodnutie založil na tom, že obidvoch žalovaných považoval za
nerozlučných spoločníkov. Žalobca v priebehu konania nezmenil žalobu so súhlasom súdu postupom
podľa § 139 a nasl. CSP a konajúci súd napriek tomu rozhodoval o nároku žalobcu na zaplatenie sumy

5.000 eur s príslušenstvom voči obom žalovaným, ktorí mali byť na jej zaplatenie zaviazaní spoločne
a nerozdielne. Takýto nárok si však žalobca voči žalovaným v prejednávanom spore neuplatnil. Tento
mohol byť len predmetom zmeny žaloby, ktorú však žalobca v doterajšom priebehu konania vôbec
súdu nepredložil. Ďalej, odvolací súd v plnom rozsahu potvrdil a odkázal na právne závery súdu prvej
inštancie týkajúce sa vysporiadania s námietkou žalobcu ohľadne neplatnosti rezervačnej zmluvy z

dôvodu absencie jej písomnej formy spočívajúcej v tom, že v záhlaví rezervačnej zmluvy je uvedené, že
ju ako sprostredkovateľ uzatvorila firma Directreal - PRONIMA, s.r.o. so sídlom Žiar 4, IČO: 46868992,
v zastúpení konateľom P.. S. D. a v závere zmluvy je uvedené, že ju ako sprostredkovateľ uzatvára
len P.. S. D., pričom odvolací súd poukázal aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR publikovaného
pod R 9/2002, v zmysle ktorého nepresnosti v označení účastníka zmluvy nespôsobujú neplatnosť

zmluvy, ak je nepochybné, kto zmluvu uzavrel. Odvolací súd však vytkol súdu prvej inštancie, že
nesprávne právne posúdil vec vo vzťahu k argumentácii žalobcu o nezrozumiteľnosti rezervačnej zmluvy
vo vzťahu k jeho osobe pre použitý jazyk, keďže rezervačná zmluva je uzatvorená v slovenskom jazyku
a žalobca je štátnym občanom Rakúskej republiky, ktorý hovorí nemeckým jazykom a slovenský jazyk
neovláda. Nezrozumiteľnosť zmluvy je totiž potrebné rozlišovať jednak ako absolútnu (voči všetkým)

a jednak ako relatívnu (voči niekomu.) Ak je adresovaný právny úkon relatívne nezrozumiteľný voči
tomu, komu bol adresovaný, bude voči nemu neplatný (napríklad ak niekto zašle písomný návrh na
uzatvorenie zmluvy inému v reči, ktorá je mu nezrozumiteľná, nebude voči nemu ponuka platná.) Teda
o vadný (nezrozumiteľný) prejav vôle spôsobujúci neplatnosť právneho úkonu by išlo vtedy, ak by cudzí
jazyk, v ktorom bol prejav vôle urobený, bol nezrozumiteľný osobe (druhému účastníkovi), ktorému bol

adresovaný. Ak vzniknú v tomto smere pochybnosti musí súd použiť príslušné výkladové pravidlá a
prihliadnuť na to, za akých okolností bol prejav vôle urobený a či za takýchto okolností bolo medzi
účastníkmi zrejmé, o aký právny úkon ide (aké práva a povinnosti mali podľa neho vzniknúť, zmeniť
sa alebo zaniknúť), a to vo vzťahu k času, v ktorom bol prejav vôle urobený, čo vyplýva aj z rozsudku
Najvyššieho súdu ČR sp.zn.: 21Cdo 1760/2007 z 11. 3. 2008, na ktorý poukazoval žalobca. Odvolací

súd pritom tiež upozornil na skutočnosť, že rezervačnú zmluvu z 22. 1. 2016 uzatvorili žalovaný v 1.
rade ako dodávateľ podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka a žalobca so žalovaným ako spotrebitelia
podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, pričom súd prvej inštancie nezohľadnil skutočnosť, že na
predmetnú zmluvu ako spotrebiteľskú zmluvu podľa § 52 ods. 1 OZ sa tak vzťahujú ustanovenia o
ochrane spotrebiteľa, v rámci ktorých sa vychádza zo zásady ochrany spotrebiteľa ako tzv. slabšej

zmluvnej strany, ktoré postavenie vyplýva zo skutočnosti, že spotrebiteľ nemá možnosť individuálne
ovplyvniť obsah zmluvy vopred pripravenej dodávateľom. V ďalšom konaní odvolací súd zaviazal tunajší
súd vytýčiť pojednávanie, na ktorom vykoná dokazovanie na základe dôkazov produkovaných obidvoma
procesnými stranami a po vykonaní dokazovania sa opätovne vysporiada so žalobcom uplatneným
nárokom a vykonané dôkazy vyhodnotí v súlade so záväzným právnym názorom odvolacieho súdu.

12. Na pojednávaní konanom 19. 8. 2020 žalobca uviedol, že pasívne vecne legitimovaný je v tomto
konaní predovšetkým žalovaný v 1. rade, pretože tento bol účastníkom neplatnej zmluvy. Žalovaného v
2. rade žalobca označil za sporovú stranu len z opatrnosti pre prípad, že by sa žalovaný v 1. rade bránil,že prijal len sumu 2.500 eur a žalovaný v 2. rade zvyšných 2.500 eur. Vzhľadom na výpoveď svedkyne je
podľa žalobcu už jedno, či je žalovaný 2. rade pasívne vecne legitimovaný a ponechal toto posúdenie na
úvahu súdu. Žalobca žaloval o 5.000 eur oboch žalovaných a je podľa neho vecou súdu, aby vyhodnotil

ktorý žalovaný a v akej miere má zaplatiť žalobcovi predmetnú sumu. Po doplnení dokazovania v zmysle
pokynov odvolacieho súdu bolo dokázané, že žalobca slovenský jazyk neovládal. Preukazujú to aj
vyjadrenia žalovaných a výpovede svedkov, že všetko sa mu prekladalo. Ak by ovládal slovenský jazyk
nemalo by zmysel mu niečo prekladať. Z výpovedí svedkyne tiež vyplynulo, že žalobca bol pri uzatváraní
zmluvy veľmi dôsledný. Argumentácia, že žalobca mal prikyvovať keď ho oboznamovali s obsahom

zmluvy ešte neznamená, že tomu aj skutočne rozumel, preukazuje to len, že prikyvoval. Skutočnosť, že
žalobca chodil na Slovensku do obchodov, či pozeral televízny program v slovenskom jazyk ešte vôbec
nedokazuje, že ovládal slovenský jazyk. Je bežné kúpiť tovar v obchode aj pri neznalosti cudzieho jazyka
a rovnako sa dá sledovať televízny program v cudzom jazyku bez toho, aby tomu divák rozumel. Žalobca
hovoril zmesou rôznych jazykov, ktorej sa dalo ťažko rozumieť, aj to len na úrovni bežnej hovorovej reči
aj to len tak na 30%.

13. Žalovaný v 1. rade na pojednávaní 19. 8. 2020 vyhlásil, že z vykonaného dokazovania vyplynulo,
že žalobca rozumel slovenskému jazyku v takom rozsahu, aby mohol uzatvoriť predmetnú rezervačnú
zmluvu. Nie je rozhodujúce, ako žalobca vedel hovoriť po slovensky, a preto sú irelevantné výpovede
ako hatlaninou mal rozprávať, ale podstatné je ako žalobca rozumel slovenskému jazyku. Pritom ani

svedkovia nevylúčili, že žalobca po slovensky rozumel. Naopak svedkovia Z. K. a priateľka žalobcu
vypovedali, že keď na žalobcu hovorili po slovensky tento im rozumel dobre a to, že odpovedal v inom
jazyku je už iná vec. Je oveľa jednoduchšie ovládať cudzí jazyk pasívne ako aktívne. Ak bol žalobca
taký dôsledný, tak by aj pri minimálnej znalosti bežnej hovorovej slovenčiny, ktorú pripúšťa aj žalobca,
nemoholprikyvovaťnaotázku,čivšetkémurozumel,akbytonebolapravda.Navyšesámpotompovedal

žalobca žalovanému v 2. rade, že „ak nepredáš, tak zaplatíš“, z čoho vyplýva, že obsahu zmluvy
porozumel. Svedkyňa E. bola pri ohliadkach a pri podpise zmluvy, na rozdiel od svedkov K., ktorí len
tak vo všeobecnosti vypovedali o jazykových schopnostiach žalobcu, a navyše bez uvedenia časových
súvislostí, teda k jeho pasívnym jazykovým schopnostiam k podstatnému obdobiu uzatvorenia zmluvy
a k okolnostiam ako mu bol obsah zmluvy vysvetlený. Ak žalobca poukazoval na to, že prečo sa mu

potom zmluva prekladala, ak jej rozumel, tak k tomu došlo preto, aby sa mu vysvetlili jednotlivé vety
inými slovami, občas bolo nutné použiť aj slovník alebo sa mu zložitejšia vec vysvetlila jednoduchšími
termínmi. Žalovaný v 1. rade spochybnil aj svoju pasívnu vecnú legitimáciu, keď poukázal na článok II.
bod 1. zmluvy v zmysle ktorého konal ako zástupca žalovaného v 2. rade. Ak by aj zmluva bola neplatná,
táto neplatnosť by sa nevzťahovala aj na toto ustanovenie, pretože v rámci tohto dojednania ide len o

vzťah medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade, kde nezrozumiteľnosť ako dôvod neplatnosti
neprichádza do úvahy. Ak žalovaný v 1. rade konal ako zástupca žalovaného v 2. rade a podľa článku
IV. zmluvy mala rezervačná záloha slúžiť ako záloha na kúpnu cenu, žalovanému v 1. rade nesvedčí
pasívna vecná legitimácia v tejto veci. Ten kto prijal plnenie nebol žalovaný v 1. rade, a jeho účet bol iba
dohodnutým platobným miestom. Prevody peňazí medzi žalovaným v 1. a 2. rade nemajú na posúdenie

pasívnej vecnej legitimácie vplyv. Žalobca nezmenil žalobu v súvislosti s pristúpením žalovaného v 2.
rade tak ako uviedol odvolací súd, preto žalovaný v 1. rade nie je pasívne vecne legitimovaný a žalovaný
v 2. rade nie je procesne legitimovaný, resp. nie je procesne vyriešené akým spôsobom ho zaviazať. Z
uvedených dôvodov žalovaný v 1. rade navrhol súdu žalobu zamietnuť v celom rozsahu.

14. Žalovaný v 2. rade na pojednávaní 19. 8. 2020 spochybnil hodnovernosť svedka Z. K., ktorý si
vzhľadomnavekamozgovúpríhodupreddvomarokminepamätázákladnéčasovésúvislostiaokolnosti
ako napríklad kedy žalobca žil v spoločnej domácnosti so svojou slovenskou priateľkou a pod. Takisto
nepovažoval za dôveryhodného svedka Z. K., ktorý sa o predmete konania a dokazovania rozprával so
žalobcom. Najdôležitejšie však je, že ani jedn z týchto svedkov nebol pri rokovaní o uzatváraní zmluvy a

pri jej podpise. Ani jeden z týchto svedkov nevedel povedať aká bola znalosť slovenského jazyka v roku
2016 v čase podpisu zmluvy, vyjadrovali sa len k jeho jazykovým schopnostiam v 90-tych rokoch. Ani
jeden svedok teda nevylúčil, že by žalobca rozumel zneniu rezervačnej zmluvy, naopak všetci svedkovia
zhodne uviedli, že rozumel po slovensky. Je potrebné rozlišovať medzi tým, čomu žalobca rozumel a ako
aktívne ovládal slovenský jazyk. Žalobca pritom po slovensky rozumel, potvrdzuje to aj skutočnosť, že

so svojou priateľkou nemohol komunikovať po nemecky, pretože táto nemecký jazyk neovládala. Ak bol
žalobca v procese rokovania o uzatvorení zmluvy a pri ohliadkach nehnuteľností taký dôsledný, ťažko
uveriť, že by súhlasil so znením rezervačnej zmluvy bez toho, aby si vyhotovil úradný preklad alebo
zabezpečil tlmočníka. Naopak z dokazovania vyplýva, že obsah zmluvy mu bol vysvetlený žalovaným v1. rade, či už po slovensky alebo s použitím slovníka. Pokiaľ ide o pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného
v 2. rade, tento nikdy neobdržal od žalobcu žiadne plnenie týkajúce sa rezervačnej zmluvy. Žalovaný v
1. rade síce poskytol na účet žalovaného v 2. rade bez uvedenia účelu platby sumu 2.000 eur (nie 2.500

eur, ako tvrdil žalovaný v 1. rade) a až zo vzájomnej komunikácie medzi žalovanými vyplynulo, že malo
ísťopolovicutohtorezervačnéhopoplatku.Žalovanýv2.radevšakobratomtútosumuvrátilžalovanému
v 1. rade na jeho účet a teda žalovaný v 2. rade nedisponuje a ani nedisponoval žiadnou sumou z
rezervačnej zmluvy, vrátane rezervačného poplatku. Vzhľadom na uvedené na strane žalovaného v 2.
rade nemožno uvažovať po žiadnom prípade bezdôvodného obohatenia. Z vykonaného dokazovania

je nepochybné, že zmluva bola uzavretá riadne, slobodne a vážne so strany žalobcu, napokon žalobca
zmluve rozumel, nepodpísal ju pod nátlakom a nepožadoval jej preklad.

15. Na uvedených pojednávaniach súd vykonal dokazovanie, pričom dospel k nasledovným skutkovým
zisteniam.

16. Z rezervačnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným v 1. rade ako sprostredkovateľom, žalobcom ako
záujemcom a žalovaným v 2. rade ako vlastníkom dňa 22. 1. 2016 (viď č.l. 6 až 7 spisu) súd zistil, že
žalobca a žalovaný v 1. rade sa zaviazali rezervovať stavbu rodinného domu súp. č. XXX, postavenú
na pozemku registra „C“ parc. č. 1284/5, zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 221 m2 a pozemok
registra „C“ parc. č. 1284/3, orná pôda, o výmere 330 m2, ktoré nehnuteľnosti sú vedené v katastrálnom

území N. a zapísané na liste vlastníctva č. XXX (ďalej len „nehnuteľnosti“) za účelom budúceho prevodu
vlastníckeho práva k týmto nehnuteľnostiam, ktorý bude realizovaný uzatvorením zmluvy o budúcej
zmluve a / alebo kúpnej zmluvy / zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti, ktorej zmluvné strany
budú na jednej strane vlastník ako budúci predávajúci, resp. predávajúci a na druhej strane záujemca
ako budúci kupujúci, resp. kupujúci (ďalej len „sprostredkúvaná zmluva“) na dobu do 22. 2. 2016 (ďalej

len „termín“) a vlastník a záujemca sa zaviazali uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu do uplynutia termínu,
pričom sa dohodli na kúpnej cene za nehnuteľnosti vo výške 91.000 eur (viď čl. I. bod 1. až 5. rezervačnej
zmluvy.) Záujemca podpisom tejto zmluvy prejavil záujem o rezerváciu nehnuteľností a o uzatvorenie
sprostredkúvanej zmluvy. Ako prejav vážneho záujmu bol záujemca povinný zaplatiť do 5 pracovných
dní od podpisu tejto zmluvy rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur (ďalej len „poplatok“), a to na

účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy, ktorý bol (ako vyplýva z tohto záhlavia) účtom žalovaného v 1.
rade. Vlastník podpisom tejto zmluvy splnomocnil sprostredkovateľa na prijatie poplatku. V prípade,
ak záujemca nezaplatí poplatok v lehote uvedenej v predchádzajúcej vete, sprostredkovateľ a vlastník
sú oprávnení od tejto zmluvy písomne odstúpiť (viď čl. II. bod 1 rezervačnej zmluvy.) V prípade, ak
záujemca poruší svoju povinnosť po zaplatení poplatku najneskôr do termínu uzatvoriť sprostredkúvanú

zmluvu, sprostredkovateľovi a vlastníkovi dňom porušenia tejto povinnosti vzniká voči záujemcovi nárok
na zmluvnú pokutu, každému vo výške 5 % z kúpnej ceny uvedenej v článku I. bod 5. tejto zmluvy.
Zmluvnápokutajesplatnádo5pracovnýchdníododňadoručeniapísomnejvýzvy(viďčl.III.bod1., prvá
ažtretiaveta.)Zmluvnéstranysatieždohodli,žeuzatvoreniesprostredkúvanejzmluvymedzivlastníkom
a záujemcom má za následok naplnenie účelu rezervačnej zmluvy. Dňom uzavretia sprostredkúvanej

zmluvy mal byť poplatok započítaný ako preddavok na plnenie podľa účelu (viď čl. IV. rezervačnej
zmluvy.) V záhlaví rezervačnej zmluvy je uvedené, že ju ako sprostredkovateľ uzatvára firma Directreal
- PRONIMA, s.r.o., Žiar 4, 032 05 Žiar, Slovenská republika, IČO: 46868992, DIČSK: SK2023625318,
zastúpená P.. S. D., konateľom, pričom je tam tiež uvedené bankové spojenie v Č. a.s. a číslo účtu :
XXXXXXXXXX/XXXX s emailom : S..D..K.. Všetky tieto údaje boli následne v záhlaví rezervačnej

zmluvy (pre potreby ďalšieho textu zmluvy) nahradené slovom „sprostredkovateľ“ poznámkou „(ďalej len
„sprostredkovateľ“)“. V závere zmluvy je uvedené, že ju (okrem žalobcu ako záujemcu a žalovaného v
2. rade ako vlastníka) podpísal „sprostredkovateľ“ a v riadku pod týmto slovom je uvedené „P.. S. D.“.
Zo zmluvy nevyplynula existencia žiadneho ustanovenia podľa ktorého by boli žalovaní v 1. a 2. rade
povinní žalobcovi predložiť dokumentáciu týkajúcu sa technického stavu nehnuteľností.

17. Z predžalobnej výzvy z 9. 5. 2016 v spojení s príslušným podacím lístkom (viď č.l. 8 až 10 spisu)
vyplynulo,žezástupcažalobcuodoslal9.5.2016napoštovúprepravuprežalovanéhov1.radepísomnú
výzvu, v ktorej ho požiadal o vydanie bezdôvodného obohatenia - vrátenie rezervačného poplatku vo
výške 5.000 eur na základe neplatnej rezervačnej zmluvy z 22. 1. 2016 v lehote 5 dní od doručenia tejto

predžalobnej výzvy.18.Zlistinyoznačenejako:„Prvávýzvanauhradeniezmluvnejpokuty-pokusomimosúdnevyrovnanie“
z 18. 5. 2016 (viď č.l. 46 spisu) mal súd preukázané, že uvedeného dňa žalovaný v 1. rade vyhotovil
písomnú odpoveď na predžalobú výzvu z 9. 5. 2015

19. Z výpisu z Obchodného registra SR (viď č.l. 44 spisu) súd zistil, že obchodné meno žalovaného v 1.
rade správne znie : „PRONIMA s.r.o.“, pričom jeho zapísané sídlo je na adrese Žiar 4, Žiar 032 05, má
IČO: 46868992 a štatutárnym orgánom (konateľom) je P.. S. D., Ž. X, Ž. XXX XX.

20. Svedka Z.. Z. E., vlastník predmetných nehnuteľností (neskôr žalovaný v 2. rade) vypovedal, že
žalobca v čase uzatvorenie rezervačnej zmluvy ovládal slovenčinu na bežnej úrovni s tým, že prípadné
odborné výrazy mu prekladal konateľ žalovaného v 1. rade. Žalobca rozumel veľmi dobre po slovensky.
Pred uzavretím rezervačnej zmluvy bol žalobcovi vysvetlený a pretlmočený obsah zmluvy. Niektoré
odborné výrazy mu pritom boli preložené konateľom žalovaného v 1. rade, na stole bol slovník, ktorý
sa vždy použil, keď žalobca niečomu nerozumel. K oboznámeniu žalobcu s obsahom zmluvy došlo

niekdy v marci, apríli roku 2016 u svedka doma. Pri podpise rezervačnej zmluvy bol prítomný konateľ
žalovaného v 1. rade - pán D., žalobca, svedok a jeho manželka a pani Š. - priateľka žalobcu. Od
priateľky žalobcu, pani Š. sa neskôr svedok dozvedel, že skutočným dôvodom odstúpenia žalobcu od
zmluvy bola skutočnosť, že žalobcov syn sa rozvádza a boli tam nejaké finančné záväzky. Podpisu
zmluvypredchádzalitriohliadkynehnuteľností,vrámciktorýchsižalobcadôkladnepozrelsteny,rozvody

elektriky a pod. Pri ohliadkach sa komunikovalo po slovensky. Žalobca u nich v obci býval v penzióne u
pána K. od 90- tych rokov, kde sa aj zoznámil so svojou priateľkou.

21. Svedkyňa A. Š., priateľka žalobcu uviedla, že žalobca v čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy ovládal
slovenčinu na bežnej úrovni, základy. Pomáhal si pritom aj srbskými, ruskými a poľskými slovíčkami,

pretože nerozumel až tak dobre po slovensky. Určite nerozumel odborným výrazom. Takto komunikovali
aj spolu navzájom. Svedkyňa chodí všade spolu so žalobcom, v obchodoch nie potrebná žiadna
komunikácia a na úradoch zatiaľ neboli. Tretie osoby so žalobcom komunikujú rovnako ako ona. Pred
uzatvorením rezervačnej zmluvy sa so žalobcom komunikovalo aj po nemecky, ale svedkyňa nevedela
uviesť o čom. Žalobca nemá na Slovensku trvalý ani prechodný pobyt. Žalobca má slovenské telefónne

číslo, ktoré je však na jej meno. Účet v banke na Slovensku zriadený nemá.

22. Žalobca vypovedal, že v čase uzavretia rezervačnej zmluvy z 22. 1. 2016 neovládal slovenský jazyk
na takej úrovni, aby porozumel obsahu tejto zmluvy. Pred uzatvorením rezervačnej zmluvy mu jej
obsah nebol pretlmočený, ale bolo mu niečo povedané, keďže on tú zmluvu nevedel prečítať. Pri zmluve

neboli žiadne dokumenty a plány, ale to zistil až neskôr. V čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy mu
vlastníknehnuteľnostíamaklérpovedali,žeuzatvárajúrezervačnúzmluvuažeonsamánapreukázanie
skutočnej vôle uzatvoriť neskoršiu kúpnu zmluvu zaviazať, že zaplatí 5.000 eur, ak by tú kúpnu zmluvu
neuzatvoril. Pritom bol žalobca vlastníkom nehnuteľností a žalovaným v 1. rade ubezpečený, že zmluva
obsahuje jeho výhradu týkajúcu sa dokumentácie, plánov, resp. iných náležitostí ohľadne nehnuteľností.

Bez predloženia požadovaných dokladov nemohol identifikovať, či ide o čiernu stavbu, resp. ako sú
vedené rozvody elektriny, vody, v akom stave je strecha a pod., a preto žalobca kúpnu zmluvu na koniec
neuzatvoril. So svojou priateľkou sa nejako v hrubých základoch dorozumie, a ak nie používa ruštinu,
ktorej priateľka rozumie. Pred týmto vzťahom žil na Slovensku v penzióne u rodiny K.. S pani K. sa
dorozumieval po poľsky, pretože nerozumela jeho zmiešanej reči, so synom a otcom po nemecky a s

dcérou lámanou nemčinou. S konateľom žalovaného v 1. rade sa žalobca rozprával v zmiešanej reči
v časti slovenčina a v sčasti, pokiaľ ide o technické údaje, nemčina. Žalobca nedokáže čítať písaný
slovenský text, musí mu byť prerozprávaný.

23. Žalovaný v 1. rade vypovedal, že v decembri 2015 ho oslovil vlastník nehnuteľností a požiadal

ho o sprostredkovanie predaja jeho nehnuteľností. V januári mu povedal, že zohnal záujemcu, ktorým
bol žalobca a požiadal ho o pomoc pri sprostredkovaní predaja. Žalovaný v 1. rade požiadal vlastníka
nehnuteľností, aby zorganizoval stretnutie u neho doma, kde sa nakoniec v deň podpisu rezervačnej
zmluvy 22. 1. 2016 všetci spolu aj stretli. Prítomná bola tiež priateľka žalobcu - pani Š.. So žalobcom sa
žalovaný v 1. rade rozprával po nemecky a po slovensky. Z strany žalobcu išlo o lámanú slovenčinu,

žalovaný v 1. rade však nemčine rozumel výborne, lepšie ako jeho lámanej slovenčine, preto sa
ho snažil presvedčiť, aby hovoril po nemecky. Žalobcovi vysvetlil, že aby mohli pristúpiť k prevodu
nehnuteľnostímusianajprvuzatvoriťrezervačnúzmluvu,vrámciktorejboliuvedenénáležitosti,ktorému
boli vysvetlené. Dostatočne a viackrát spolu so žalobcom prešli všetky obsahové náležitosti zmluvy, t.j.čosaprevádza,zaakúkúpnucenu,dokedymabyťkúpnacenazaplatenáakoajustanovenie,žežalobca
ako záujemca ako prejav vážnemu záujmu zloží zálohu vo výške 5.000 eur, ktorá sa následne započíta
na kúpnu cenu. Žalobca k tomuto nemal žiaden výhrady. Bod po bode prechádzali spolu so žalobcom

obsah zmluvy jednak v slovenčine a jednak v nemčine. Zmluva mu bola najskôr prečítaná v slovenčine a
neskôr pre istotu ešte preložená do nemčiny. Avšak do nemčiny mu nebol preložený celý text zmluvy, ale
iba potrebné náležitosti, tie výrazy, na ktoré sa žalobca pýtal. Konkrétne to prebiehalo tak, že žalovaný v
1. rade čítal text zmluvy v slovenčine a keď sa žalobca ozval a chcel si ujasniť význam určitého slova, tak
mu bol vysvetlený v nemeckom jazyku. Žalovaný v 1. rade rozumel žalobcovej nemčine dobre, pretože

mal nemčinu 8 rokov na základnej škole a štyri roky na gymnáziu. Nikto ho k podpisu zmluvy nenútil.
V rezervačnej zmluve žalobca nepožiadal o predloženie žiadnych dokumentov ako statický posudok a
podobne, o ktorých hovorí. Až po podpise rezervačnej zmluvy ho žalobca požiadal, aby mu boli pred
podpisom kúpnej zmluvy predložené papiere, ktoré súvisia s rekonštrukciou rodinného domu. Tieto
dokumenty mu aj boli predložené pred podpisom kúpnej zmluvy, jednalo sa o znalecký posudok, revíziu
elektriky, faktúry od firmy, ktorá realizovala strechu. Prečo potom žalobca odmietol uzatvoriť kúpnu

zmluvu sa žalovaný v 1. rade nevedel vyjadriť. On ako realitný maklér nie je zodpovedný za technický
stav nehnuteľností. Rodinný dom je skolaudovaný, má svoje súpisné číslo. Nakoniec rodinný dom
žalovaný v 1. rade predal a tento prevod prebehol bez akýchkoľvek problémov.

24. Svedok Z. K. uviedol, že žalobcu po slovensky hovoriť nepočul, hovoril len takou zvláštnou zmesou

jazykov, hatlaninou, obsahujúcou okrem iných jazykov aj chorvátsky jazyk, ktorej svedok nerozumel.
Svedok sa s ním preto snažil hovoriť po nemecky, hoci nemčinu ovláda slabšie, asi tak na úrovni
gastarbeitra, teda základy nemčiny a s pomocou slovníka sa dokázal so žalobcom dorozumieť o
základných nekomplikovaných veciach, keďže prichádzal do kontaktu aj s nemeckými turistami. So
žalobcom sa zoznámil asi pred 20 rokmi, kedy tento prišiel na Slovensko a ubytoval sa u nich ako hosť.

Vždy sa k nim vracal, nejaký čas sa zdržal a potom odišiel do Nemecka. U nich sa aj žalobca zoznámil so
svojou priateľkou, ich susedou pani Š., s ktorou neskôr aj začali spolu žiť, nevedel si však už spomenúť
kedy sa tak stalo. Poukázal na to, že má občas čiastočné výpadky pamäte, pretože pred dvoma, či troma
rokmi utrpel mozgovú príhodu, ale aj v dôsledku vyššieho veku. Žalobca na nákupy chodieval sám a
mal nemecké telefónne číslo. Potom ako sa trvalo presťahoval k priateľke stretávali sa len občas, na

káve, raz u neho a raz u nich. Žalobca so svoju priateľkou komunikoval tou zvláštnou zmesou jazykov,
hatlaninou, ktorej svedok nerozumel, ale ostatní susedia áno. Pani Š. nikdy nepočul hovoriť so žalobcom
po nemecky. Žalobca čiastočne rozumel aj po slovensky.

25. Svedkyňa N. K. vypovedala, že sa so žalobcom rozprávala zvláštnou zmesou jazykov obsahujúcou

prvky slovenčiny, ruštiny, juhoslovančiny, chorvátčiny a nejako sa dorozumeli v základných veciach.
Bavili sa spolu o počasí, kuchyni a o varení, pretože žalobca rád varil. Keď na neho svedkyňa prehovorila
po slovensky a on aj neporozumel zopakovali mu to znovu a nakoniec pochopil. Pani Š., priateľka
žalobcu neovládala nemecký jazyk. So žalobcom sa spoznali asi pred 20 rokmi, keď sa u nich prvýkrát
ubytoval ako hosť spolu s poľskými turistami. Potom sa opakovane vracal vždy tak na tri týždne, či

mesiac, a asi pred 5 až 6 rokmi sa zoznámil so svojou slovenskou priateľkou, ich bezprostrednou
susedou, s ktorou neskôr začal spoločne žiť u nej doma. Odkedy sa s ňou zoznámil trávil žalobca letné
obdobieodmájadooktóbravždynaSlovensku,pretožesamutupáčiloapotomodchádzaldoNemecka.
Počas pobytu na Slovensku, keď žalobca býval u nich ako hosť, si varil sám, chodil sám aj do obchodov
a rovnako si zariaďoval aj bežné veci.

26. Svedok Z. K. uviedol, že žalobcu pozná asi 15 až 20 rokov, prvý kontakt s ním mal, keď sa u nich
ubytoval, potom začal chodiť pravidelne a stal sa rodinným priateľom. Svedok s ním vždy komunikoval
po nemecky, pretože nemčinu ovláda, nakoľko som ju mal na základnej škole, strednej škole a chodil
aj šesť rokov na jazykovú školu, a hoci ju neukončil štátnicou, nemecky sa vie dohovoriť. Žalobca

hovoril s inými ľuďmi aj so svojou priateľkou zvláštnou zmesou slovanských jazykov, išlo asi o ruštinu,
poľštinu, ukrajinčinu, a juhoslovančinu. Žalobca totiž veľa cestoval po týchto krajinách, takže tam pochytil
čiastočné znalosti uvedených jazykov. Svedok tejto zmesi nerozumel, preto s ním vždy hovoril po
nemecky. Niekedy sa jeho priateľka preto na nich aj hnevala, že sa rozprávajú po nemecky, pretože ona
nemčine nerozumela. Do obchodu žalobca chodil sám aj so svojou priateľkou. Slovenské časopisy, či

knihy ho však svedok nikdy nevidel čítať. Raz videl žalobcu pozerať na kanál Discovery v slovenskom
jazyku. Pani Š. po nemecky nevedela, hovorila na žalobcu po slovensky a on jej odpovedal tou zmesou
slovanských jazykov a slovenčiny. Rovnako sa dorozumieval aj s ostatnými susedmi. Pani Š. mu síce
nerozumela úplne všetko, v tejto jeho zvláštnej reči, ale postupne sa naučila chápať význam týchto slov.Svedok potvrdil, že vie, čo je predmetom tohto konania, že žalobca chcel kúpiť dom od žalovaného v
2. rade, ale potom nastali určité nezrovnalosti, prepadla záloha z dôvodu, že žalobcovi neboli dodané
nejaké dokumenty a on potom chcel odstúpiť od zmluvy, čo mu v roku 2016 povedal sám žalobca. Pred

dnešným pojednávaním svedok zavolal žalobcovi, či príde na dnešné pojednávanie alebo nie.

27. Svedkyňa A. E., manželka žalovaného v 2. rade vypovedala, že žalobca v rámci procesu
dojednávania rezervačnej zmluvy všetkému rozumel, a to ako pri ohliadkach nehnuteľností, tak aj pri

oboznamovaní s obsahom rezervačnej zmluvy. Ohliadky nehnuteľností mohli byť tak tri až štyri, pričom
zo strany žalobcu boli veľmi dôkladné, precízne, na všetko sa pýtal. Pri ohliadkach sa hovorilo po
slovensky a žalobca hovoril zmesou slovanských jazykov, ktorej sa však dalo porozumieť a nebol
potrebný ani slovník. Slovník však už bol potrebný pri oboznamovaní žalobcu s obsahom návrhu na
uzatvorenie rezervačnej zmluvy zo strany konateľa žalovaného v 1. rade, pána D., ktorý mu dôsledne
a pomaly čítal text tejto zmluvy, a keď bolo potrebné použil pritom slovník tak, aby žalobca všetkému

dobre porozumel. Žalobca nepožiadal o úradný preklad tejto rezervačnej zmluvy a ani v rámci jej
dojednávania nevzniesol žiadnu námietku voči jej zneniu. Pán D. mu vysvetľoval obsah rezervačnej
zmluvy v slovenčine, ale žalobca reagoval pokojne a zreteľne mu rozumel. V tejto súvislosti svedkyňa
poukázala na to, že na záver sa pán D. výslovne opýtal žalobcu, že či uzatvára zmluvu vážne, slobodne
a že či jej porozumel a na to on odpovedal áno. Taktiež viem potvrdiť, že môj manžel, žalovaný v 2. rade

v rámci neformálnej debaty so žalobcom sa spýtal žalobcu, že či vie a či mu je teda jasné, že v prípade,
ak neuzatvorí kúpnu zmluvu, že zaplatí pokutu 5.000 eur, na čo žalobca uviedol, že áno a kontroval mu
vyjadrením, že takisto, ak by on odstúpil od kontraktačného procesu, že zaplatí túto sumu. Na otázku,
či svedkyňa má vedomosť o tom, že by žalobca v rámci uzatvárania rezervačnej zmluvy požadoval
predloženie nejakých dokladov, táto odpovedala, že má len vedomosť o tom, že bol robený znalecký

posudok, prišiel znalec, niečo posudzoval, meral, ale svedkyňa s a k tomu inak nevedela bližšie vyjadriť.
Rezervačný poplatok bol zaplatený na účet pána D., nie na účet žalovaného v 2. rade, jej manžela,
pretože o tom by ona musela vedieť, keďže majú spoločný účet. Neskôr, v máji 2016 však prišla na
ich spoločný účet od pána D. suma 2.000 eur s tým, že to mala byť časť toho rezervačného poplatku,
avšak túto sumu (v rámci sumy 3.000 eur) svedkyňa a žalovaný v 2. rade odoslali späť na účet pána D.,

pretože tieto peniaze odmietli. Svedkyňa pritom nemá vedomosť, že by konateľ žalovaného v 1. rade
platil jej manželovi nejakú sumu v hotovosti.

28. Žalovaný v 2. rade vypovedal, že chcel, aby všetko prebehlo v súlade so zákonom, preto aj oslovil
realitku, ktorú považoval za korektnú. Potom ako v januári nastali na strane žalobcu nejaké problémy

s rezervačnou zmluvou, musel žalovaný v 2. rade začať hľadať nového záujemcu o dom, čo ho stálo
ďalšie peniaze, pretože museli znižovať cenu. V tomto spore preto o najviac prišiel on, a nie žalobca.
Keď žalovaný v 2. rade telefonoval s pánom D., povedal mu, že peniaze si necháva on, pretože žalobca
neakceptuje kúpu domu. Žalovaný v 2. rade mu povedal dobre, v poriadku, žalobca je prekliaty človek,
nechce mať s ním nič spoločné. Potom začali nejaké spory so žalobcom, ktoré riešil už len pán D., o

ktorých žalovaný v 2. rade nič nevie. Následne, v máji 2016 žalovaný v 2. rade zrazu dostal na účet
peniaze, tak sa sa opýtal manželky, čo to má znamenať a zistili, že sú to peniaze od S. D.. S. D. ho
informoval, že mu poslal peniaze z preddavku. Žalovaný v 2. rade mu povedal že tieto peniaze nechce
a peniaze vráti a koncom júna mu tieto peniaze poslali. K tomu sa ešte pridalo 1.000 eur z dôvodu
vyrovnania inej záležitosti, ktorá nesúvisela so žalobcom.

29. Z bankového potvrdenia o prijatej platbe vyhotoveného VÚB, a.s., so sídlom Mlynské nivy 1,
Bratislava, IČO: 31320155 18. 8. 2020 (viď č.l. 295 spisu) mal súd preukázané, že z účtu č.: K. bola 3.
5. 2016 vykonaná platba vo výške 2.000 eur na účet manželky žalovaného v 2. rade č.: K..

30. Z potvrdenia vyhotoveného VÚB, a.s., so sídlom Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: 31320155 1. 7.
2016 (viď č.l. 296 spisu) súd zistil, že z účtu manželky žalovaného v 2. rade č.: K. bola 1. 7. 2016
vykonaná platba v prospech účtu č.: K. vo výške 3.000 eur, pričom informácia k k tomuto prevodu bola
uvedená AKO : „USPORIADANIE“.

31. Takto zistený skutkový stav súd právne posúdil, pričom aplikoval nasledovné hmotnoprávne
ustanovenia.32. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom v čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy
z 22. 1. 2016, ďalej len „OZ“) kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

33. Podľa § 451 ods. 2 OZ bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez
právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

34. Podľa § 457 OZ ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť

druhému všetko, čo podľa nej dostal.

35. Podľa § 37 ods. 1 OZ právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.

36. Podľa § 51 OZ účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však

nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

37. V ďalšom konaní odvolací súd uložil súdu prvej inštancie pokyn znovu vytýčiť pojednávanie, na
ktorom vykoná dokazovanie na základe dôkazov produkovaných obidvoma procesnými stranami (v
rozsahu ich dôkazných návrhov) a po vykonaní tohto dokazovania sa opätovne vysporiada so žalobcom

uplatneným nárokom a vykonané dôkazy vyhodnotí v súlade s vysloveným záväzným právnym názorom
odvolacieho súdu.

38. Odvolací súd v tomto uznesení predovšetkým poukázal na to, že vzhľadom na obsah pôvodného
žalobného petitu, ktorý smeroval len proti žalovanému v 1. rade, vyhovenie návrhu žalobcu na

pristúpenie žalovaného v 2. rade ako ďalšieho subjektu do tohto konania a súčasne absenciu návrh
žalobcu na zmenu žaloby v príslušnom zmysle, teda aby smerovala proti obom žalovaným a nie iba voči
žalovanému v 1. rade, nebolo správne keď tunajší súd rozhodoval o nároku žalobcu na zaplatenie sumy
5.000 eur voči obom žalovaným, pretože taký nárok si žalobca neuplatnil. Avšak keďže žalobca ani po
doručení zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu nenavrhol zmenu žaloby v takto odvolacím súdom

naznačenom smere (a súd prvej inštancie nemohol pripustiť zmenu žaloby ex offo), musel sa tunajší
súd vysporiadať s takto vzniknutou osobitnou procesnou situáciou. Odvolací súd vo svojom uznesení
však pritom nenaznačil, ako by mal súd prvej inštancie v takomto prípade, teda keď žalobca nenavrhne
príslušnú zmenu žaloby, právne posúdiť vzniknutý procesný stav (súdu prvej inštancie v tomto smere
chýbal záväzný právny názor.) V tomto smere však možno len súhlasiť s právnym názorom žalovaného v

1. rade, ktorý ako jediný sa pokúsil tento stav nejak procesnoprávne kvalifikovať, a ktorý ho nevyhodnotil
ako absenciu pasívnej vecnej legitimácie na strane žalovaného v 2. rade, pretože vecná legitimácie
vyplýva z hmotného práva a nedostatok pasívnej vecnej legitimácie znamená, že ten, o kom žalobca
tvrdí, že je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti, o ktorú v konaní ide (žalovaný), v skutočnosti nie je
nositeľom tejto hmotnoprávnej povinnosti. V danom prípade teda nejde o prípad absencie pasívnej

vecnej legitimácie, avšak nejde tu ani o absenciu „procesnej legitimácie“ ako sa súčasne snažil vzniknutý
stav procesnoprávne posúdiť žalovaný v 1. rade, pretože o procesnej legitimácii má zmysel hovoriť len
tam, kde zákon určitému subjektu, ktorý nie je vecne (hmotnoprávne) legitimovaný, zakladá procesnú
legitimáciu.Akopríkladmožnouviesťzákonomzaloženéoprávnenieprokurátorapodaťžalobuvurčitých
veciach, teda za niekoho iného, kto je inak nositeľom príslušného hmotného práva (kto inak má -

na rozdiel od prokurátora vecnú legitimáciu.) Podľa názoru súdu prvej inštancie treba túto osobitnú
procesnú situáciu, keď žalobca sa v žalobnom petite domáha uloženia povinnosti zaplatiť 5.000 eur s
príslušenstvom len voči žalovanému v 1. rade, hoci súčasne súd predtým musel vyhovieť žalobcovmu
návrhu na pristúpenie žalovaného v 2. rade ako ďalšieho subjektu, teda za situácie, keď v danom
konaní vystupujú dva žalovaní, ale žaloba smeruje len voči jednému z nich, správne procesnoprávne

kvalifikovať ako prípad absencie žalobného návrhu vo vzťahu k žalovanému v 2. rade (absencia žaloby),
čo vzhľadom na zásadu dispozitívnosti konania predstavuje tzv. neodstrániteľnú podmienku konania,
ktorá podľa § 161 ods. 2 Civilného sporového poriadku vedie k zastaveniu konania v časti vedenej voči
žalovanému v 2. rade. Žaloba totiž predstavuje dispozičný úkon žalobcu, a preto súd nemohol vyzývať
žalobcu na odstránenie tejto vady, t.j. na podanie, resp. rozšírenie žaloby aj voči žalovanému v 2. rade

zmysle § 161 ods. 3 (viď aj komentár k CSP, C.H.BECK, 2016, str. 609, autori: Števček a kol.) Vzhľadom
na uvedené súd vo výroku I. podľa § 161 ods. 2 CSP rozhodol o zastavení konania v časti vedenej voči
žalovanému v 2. rade.39. Len na okraj súd uvádza, že ak by aj žalobca navrhol zmenu žaloby v tom zmysle, že by rozšíril
žalobou uplatnený nárok aj na žalovaného v 2. rade (a súd by túto zmenu žaloby pripustil), musela
by byť žaloba pre absenciu pasívnej vecnej legitimácie voči žalovanému v 2. rade ex offo zamietnutá,

keďže (ako vyplýva z ďalej uvedeného výkladu) v súčasnosti sa suma 5.000 eur nachádza vo výlučnej
dispozičnej právomoci žalovaného v 1. rade (žalovaný v 2. rade odmietol od žalovaného v 1. rade prijať
čoilenčasťtejtosumyazaslanúčasťrezervačnéhopoplatkužalovanémuv1.radevrátil.)Trovykonania
voči žalovanému v 2. rade by tak aj v tomto prípade znášal žalobca.

40. Pokiaľ ide o žalobou uplatnený nárok na zaplatenie sumy 5.000 eur s príslušenstvom voči
žalovanému v 1. rade, odvolací súd potvrdil a odkázal na právne závery súdu prvej inštancie týkajúce
sa vysporiadania s námietkou žalobcu ohľadne neplatnosti rezervačnej zmluvy z dôvodu absencie jej
písomnej formy, resp. neurčitosti spočívajúcej v tom, že v záhlaví rezervačnej zmluvy je uvedené, že
ju ako sprostredkovateľ uzatvorila firma Directreal - PRONIMA, s.r.o. so sídlom Žiar 4, IČO: 46868992,
v zastúpení konateľom P.. S. D. a v závere zmluvy je uvedené, že ju ako sprostredkovateľ uzatvára

len P.. S. D.. Preto súd prvej inštancie aj po zrušení napadnutého rozsudku v ďalšom konaní a
rozhodovaní mohol zotrvať na svojom predchádzajúcom právnom názore, v zmysle ktorého považoval
túto námietku za nedôvodnú, pretože zo záhlavia zmluvy vyplýva, že na základe poznámky: „(ďalej
len „sprostredkovateľ“)“, je v ďalšom texte zmluvy slovom „sprostredkovateľ“ nahradené celé označenie
Directreal - PRONIMA, s.r.o., Žiar 4, IČO: 46868992, zastúpenej konateľom P.. S. D., čiže ak bolo použité

v závere zmluvy slovo „sprostredkovateľ“ s vyššie uvedeným významom, ku ktorému bolo ešte duplicitne
pripojené meno konateľa P. S. D., nespôsobuje to neurčitosť rezervačnej zmluvy.

41. Rovnako neboli odvolacím súdom spochybnené závery súdu prvej inštancie pokiaľ ide o
neurčitosť zmluvy, ktorá mala (podľa žalobcu) spočívať v tom, že sprostredkovateľ bol v zmluve

uvedenýpodnesprávnymobchodnýmmenom,tedanezodpovedajúcimskutočnémuobchodnémumenu
sprostredkovateľa uvedenému v obchodnom registri, nakoľko spoločnosť Directreal - PRONIMA, s.r.o.
podľaobsahuobchodnéhoregistraneexistovala.Pretoajvďalšomkonanísúdprvejinštanciesíceuznal,
že v zmluve uvedené obchodné meno sprostredkovateľa Directreal - PRONIMA, s.r.o. nezodpovedá
obchodnému menu sprostredkovateľ uvedenému v obchodnom registri (PRONIMA, s.r.o.), avšak aj keď

obchodné meno nie je celkom správne uvedené (k správnemu obchodnému menu sprostredkovateľa
je s pomlčkou pripojené slovo Directreal) súčasne platí, že identifikačné číslo organizácie je správne, a
takisto označenie konateľa v zmluve je správne, preto výkladom možno ľahko dospieť k záveru o akú
spoločnosť sa jedná. Považovať takúto zmluvu za neplatnú by bolo prehnaným formalizmom. V tejto
súvislosti sa preto tunajší súd stotožnil s judikatúrou najvyššieho súdu, na ktorú poukazoval žalovaný v 1.

rade publikovanou pod R 9/2002, v zmysle ktorej nepresnosti v označení účastníka zmluvy nespôsobujú
neplatnosť zmluvy, ak je nepochybné, kto zmluvu uzavrel.

42. V zrušujúcom uznesení z 31. 7. 2020 odvolací súd tiež vytkol súdu prvej inštancie, že nesprávne
právne posúdil vec vo vzťahu k argumentácii žalobcu o nezrozumiteľnosti rezervačnej zmluvy vo vzťahu

k jeho osobe pre použitý jazyk, keďže rezervačná zmluva je uzatvorená v slovenskom jazyku a žalobca
je štátnym občanom Rakúskej republiky, ktorý hovorí nemeckým jazykom a slovenský jazyk neovláda.
Nezrozumiteľnosť zmluvy je totiž podľa odvolacieho súdu potrebné rozlišovať jednak ako absolútnu (voči
všetkým) a jednak ako relatívnu (voči niekomu.) Ak je adresovaný právny úkon relatívne nezrozumiteľný
voči tomu, komu bol adresovaný, bude voči nemu neplatný (napríklad ak niekto zašle písomný návrh na

uzatvorenie zmluvy inému v reči, ktorá je mu nezrozumiteľná, nebude voči nemu ponuka platná.) Teda
o vadný (nezrozumiteľný) prejav vôle spôsobujúci neplatnosť právneho úkonu by išlo vtedy, ak by cudzí
jazyk, v ktorom bol prejav vôle urobený, bol nezrozumiteľný osobe (druhému účastníkovi), ktorému bol
adresovaný. Ak vzniknú v tomto smere pochybnosti musí súd prvej inštancie použiť príslušné výkladové
pravidlá a prihliadnuť na to, za akých okolností bol prejav vôle urobený a či za takýchto okolností bolo

medzi účastníkmi zrejmé, o aký právny úkon ide (aké práva a povinnosti mali podľa neho vzniknúť,
zmeniť sa alebo zaniknúť), a to vo vzťahu k času, v ktorom bol prejav vôle urobený, čo vyplýva aj z
rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp.zn.: 21Cdo 1760/2007 z 11. 3. 2008. Odvolací súd pritom zaviazal
súd prevej inštancie vykonať dokazovanie (v stranami navrhnutom rozsahu) a vyhodnotiť tieto dôkazy
za účelom objasnenia tejto otázky (relatívnej zrozumiteľnosti rezervačnej zmluvy pre žalobcu vzhľadom

na použitý jazyk a s prihliadnutím na okolnosti procesu uzatvárania rezervačnej zmluvy.) Viazaný týmto
právnym názorom tunajší súd preto vykonal všetky dôkazy produkované stranami sporu v priebehu
konania (vrátane tých, ktoré v predchádzajúcom konaní zamietol) a vyhodnotiac ich jednotlivo ako aj
vo vzájomnej súvislosti dospel k záveru, že vzhľadom na okolnosti za ktorých bola rezervačná zmluvaz 22. 1. 2016 uzatvorená, bola táto zmluva z hľadiska svojho obsahu (zmluvných práv a povinností) v
čase jej uzavretia (vzhľadom na použitý slovenský jazyk) žalobcovi zrozumiteľná, a preto ju nemožno
považovať za neplatnú podľa § 37 ods. 1 OZ, a preto sa žalobca nemôže od žalovaného v 1. rade

domáhať bezdôvodného obohatenia podľa § 457 OZ, teda z dôvodu (absolútnej) neplatnosti predmetnej
zmluvy pre nezrozumiteľnosť zmluvy vo vzťahu k žalobcovi. K záveru, že že vzhľadom na okolnosti za
ktorých bola rezervačná zmluva z 22. 1. 2016 uzatvorená, bola táto zmluva z hľadiska svojho obsahu
(zmluvných práv a povinností) v čase jej uzavretia (vzhľadom na použitý slovenský jazyk) žalobcovi
zrozumiteľná, dospel súd na základe nasledovných úvah. Predovšetkým je potrebné rozlišovať medzi

žalobcovou pasívnou a aktívnou znalosťou slovenského jazyka. Rozhodujúca je tu pritom jeho pasívna
znalosť slovenčiny, teda schopnosť žalobcu porozumieť hovorenému prejavu v slovenskom jazyku, a nie
to ako sa žalobca vyjadroval, teda je irelevantné, že používal pri komunikácii zmes slovanských jazykov
a nie výlučne slovenčinu. Aktívna znalosť jazyka automaticky predpokladá aj jeho pasívnu znalosť,
naopak to však neplatí. Človek môže na jednej strane dobre rozumieť cudziemu jazyku, avšak súčasne
už pre neho môže predstavovať problém plynulo hľadať správne slová v príslušnom gramatickom tvare

pri aktívnom prejave. Svedok Z.. Z. E. (v tom čase ešte v postavení svedka), svedkyňa A. E. ako aj
žalovaný v 1. rade zhodne vypovedali, že žalobca v čase uzatvárania rezervačnej zmluvy rozumel po
slovensky dobre a odborné výrazy, ktorým nerozumel sa mu prekladali do nemčiny. Takto bol žalobca
pred podpisom zmluvy konateľom žalovaného v 1. rade riadne oboznámený s obsahom zmluvy. Zmluva
mu bola postupne pomaly prečítaná konateľom žalovaného v 1. rade v slovenskom jazyku, a keď

niečomu nerozumel preložil mu to konateľ do nemčiny. Žalobca nakoniec podľa týchto svedkov a
žalovaného v 1. rade zreteľne prejavil, že takto oboznámenému obsahu zmluvy dobre porozumel. V
rozpore s týmito výpoveďami v podstate pritom nie sú ani výpovede svedkov K. a A. Š., pretože títo
sa predovšetkým vyjadrovali k žalobcovej aktívnej znalosti slovenského jazyka, opisujúc osobitnú zmes
jazykov, ktorú žalobca používal. Niektorí z týchto svedkov sa síce okrajovo vyjadrovali aj k žalobcovej

pasívnejznalostislovenskéhojazyka,keďA.Š.uviedla,žežalobcanerozumelažtakdobreposlovensky
a určite nerozumel odborným výrazom, keď Z. K. uviedol, že žalobca rozumel po slovensky čiastočne
(neuviedol však v akom čiastočnom rozsahu) a keď N. K. vypovedala, že žalobca jej slovenčine pri
rozhovore o bežných veciach (po občasnom zopakovaní niektorých vyjadrení) vždy nakoniec porozumel
(svedok Z. K. sa k úrovni pasívnej znalosti slovenského jazyka u žalobcu prakticky nevyjadril, spomínal

len, že s ním hovoril po nemecky, pretože ovládal nemčinu veľmi dobre.) Teda výpovede týchto
svedkov žaloby o pasívnej znalosti slovenského jazyka (u žalobcu), ktorá mu umožňovala porozumieť
bežnej slovenskej hovorovej reči nie sú prakticky v rozpore s výpoveďou svedkov Z.. Z. E. a A. E., či
výpoveďou žalovaného v 1. rade, ktorí rovnako tvrdili, že nerozumel slovenskému hovorenému prejavu
v plnom rozsahu, a že niektoré výrazy, najmä tie odborného charakteru mu museli byť v procese

oboznamovania s obsahom rezervačnej zmluvy preložené do nemčiny. Ďalej je dôležité, že svedkovia
K. (na rozdiel od svedkov E., či žalovaného v 1. rade) neboli prítomní pri oboznamovaní žalobcu s
obsahom rezervačnej zmluvy. Svedkyňa A. Š. síce pri tom bola prítomná, avšak vo svojej výpovedi
sa k okolnostiam oboznamovania žalobcu s obsahom zmluvy bližšie nevyjadrila, spomenula len, že so
žalobcom sa pritom komunikovalo aj po nemecky, čo potvrdzuje výpovede svedkov žalovanej strany o

tom, že obsah zmluvy bol žalobcovi v niektorých častiach tlmočený aj do nemčiny. Jediný dôkazom v
prospech záveru, že žalobca nerozumel slovenskému jazyku na takej úrovni, aby porozumel obsahu
rezervačnej zmluvy, a podľa ktorého nebol žalobcovi riadne vysvetlený a pretlmočený obsah tejto
zmluvy bola teda len výpoveď samotného žalobcu. Ak bol žalobca taký dôsledný pri obhliadkach,
ťažko predpokladať, že by pri oboznamovaní s obsahom zmluvy prikyvoval aj keby tomu nerozumel.

Rovnakoťažkorozumne predpokladať,žestranasporuvosvojejvýpovedipopriesvojevlastnéskutkové
tvrdenia a potvrdí tvrdenia protistrany. Dôveryhodnosť výpovede strany sporu (vo všeobecnosti) je vždy
prirodzene nižšia než výpovede svedkov, u ktorých neboli zistené žiadne okolnosti spochybňujúce ich
hodnovernosť, a ktorí (na rozdiel od strán sporu) vypovedajú pod hrozbou trestného stíhania, ak uvedú
nepravdivé skutočnosti. Z týchto dôvodov súd vyhodnotil výpoveď žalobcu ako menej dôveryhodnú

ako tejto výpovedi odporujúce výpovede svedkov, ktorí smerovali k inej skutkovej verzii ako žalobca.
Súd pritom nezistil žiadne okolnosti, ktoré by znižovali dôveryhodnosť týchto svedkov, a to či už rodiny
K., priateľky žalobcu A. Š. alebo aj svedkov E.. Osobitne vo vzťahu k manželom E. je významné,
že vzhľadom na preukázanú skutočnosť, že títo manželia ešte v roku 2016 odmietli čo i len časť
rezervačného poplatku, ktorý sa im snažil poukázať žalovaný v 1. rade, nemohlo zohrávať žiadnu rolu

to, že Z. E. sa v priebehu konania dostal z pozície svedka do (formálnej) pozície žalovaného v 2. rade.
Preto je jeho výpoveď (aj ako žalovaného v 2. rade aj ako svedka) hodnovernejšia ako výpoveď žalobcu.
Žalovaný v 2. rade nemal žiaden záujem na sume, ktorá je predmetom tohto konania, odmietol ju už v
roku 2016 a toto stanovisku potvrdil aj na pojednávaní 19. 8. 2020.43. Skutkové tvrdenie žalobcu, že bol uvedený do omylu, keď bol žalovanými ústne ubezpečený, že
rezervačná zmluva obsahuje jeho výhradu, že mu bude predložená ním predložená dokumentácia

týkajúca technického stavu nehnuteľností nebolo vykonaným dokazovaním preukázané, preto nemožno
uvažovať ani o neplatnosti rezervačnej zmluvy podľa § 49a OZ. Žalobca v tomto smere teda neuniesol
dôkazné bremeno.

44. Odvolací súd vo svojom zrušujúcom uznesení z 31. 7. 2020 tiež vyslovil záväzný právny názor, že

rezervačná zmluva z 22. 1. 2016 je spotrebiteľskou zmluvou podľa § 52 OZ, kde žalobca vystupuje v
pozícii spotrebiteľa podľa § 53 ods. 4 OZ a žalovaný v 1. rade v pozícii dodávateľa podľa § 53 ods. 3
OZ, pričom poznamenal, že súd prvej inštancie pri rozhodovaní tohto sporu nezohľadnil ustanovenia
o ochrane spotrebiteľa. V právnej úprave spotrebiteľských zmlúv sa totiž vychádza zo zásady ochrany
spotrebiteľa ako slabšej zmluvnej strany, pričom toto slabšie postavenie vyplýva zo skutočnosti, že
spotrebiteľ nemá možnosť individuálne ovplyvniť obsah zmluvy vopred pripravenej dodávateľom. Až

na pojednávaní konanom 19. 8. 2020, teda až po vydaní zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu
z 31. 7. 2020 (vzhľadom na prednesené záverečné reči žalobcu a žalovaného v 1. rade na tomto
pojednávaní zaoberajúce sa otázkami pasívnej vecnej legitimácie) vznikla na strane súdu prvej inštancie
(ktorý bol podľa záväzného názoru odvolacieho súdu pristupovať k tejto zmluve ako spotrebiteľskej,
čo v sebe implikuje aj požiadavku pre konajúci súd skúmať obsah spotrebiteľskej zmluvy ex offo)

pochybnosť ohľadne subjektu, ktorému má pripadnúť rezervačný poplatok, v prípade ak záujemca
(žalobca) poruší svoju povinnosť uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu v určenom termíne, teda, či má
v takom prípade rezervačný poplatok pripadnúť žalovanému v 1. rade alebo žalovanému v 2. rade
alebo obom žalovaným (a v akom pomere.) Z formulácie čl. II. bodu 1. rezervačnej zmluvy a ani z
iných ustanovení tejto zmluvy totiž tieto oprávnené subjekty (a to ani za pomoci výkladu) nemožno

vôbec zistiť, čo vedie k nevyhnutnému záveru o (absolútnej) neplatnosti tohto zmluvného dojednania
o rezervačnom poplatku pre neurčitosť podľa § 37 ods. 1 OZ, a vzhľadom na to, že v dojednaní o
rezervačnom poplatku ide o podstatnú obsahovú náležitosť rezervačnej zmluvy (uzavretej podľa §
51 OZ), tým aj k záveru o neplatnosti celej rezervačnej zmluvy podľa § 41 OZ, pretože dojednanie
o rezervačnom poplatku (ako odplate za službu rezervácie) nemožno oddeliť od ostatného obsahu

rezervačnej zmluvy. Na absolútnu neplatnosť rezervačnej zmluvy podľa § 37 ods. 1 OZ v spojení s §
41 OZ je pritom súd najmä v prípade spotrebiteľskej zmluvy povinný prihliadať ex offo (t.j. aj bez návrhu
strán.)Vustanoveníčl.II.bodu1.zmluvysatotižlenuvádza,žezáujemcasa(akoprejavsvojhovážneho
záujmuuzatvoriťsprostredkúvanúzmluvu)zaväzujedo5pracovnýchdníodpodpisurezervačnejzmluvy
uhradiť rezervačný poplatok v sume 5.000 eur na účet sprostredkovateľa, pričom vlastník splnomocňuje

sprostredkovateľa na prijatie tejto zmluvy. Z uvedeného dojednania však vyplýva len platobné miesto,
kde má poukázať záujemca do 5 pracovných dní od podpisu zmluvy sumu rezervačného poplatku vo
výške 5.000 eur, nie aj to, komu potom (až záujemca poruší svoju povinnosť uzatvoriť sprostredkúvanú
zmluvu v určenom termíne) pripadne táto (na účte u žalovaného v 1. rade) zložená suma rezervačného
poplatku. Rovnako z čl. IV zmluvy vyplýva len to ako sa zúčtuje suma rezervačného poplatku v prípade,

ak záujemca riadne uzatvorí sprostredkúvanú zmluvu (vtedy sa započíta na kúpnu cenu), ale nie aj
komu pripadne zložený rezervačný poplatok, ak záujemca túto sprostredkúvanú zmluvu neuzatvorí. K
objasneniu tejto otázky nevedie ani ust. čl. III. bod 1. zmluvy, ktoré v prípade nesplnenia povinnosti
záujemcu uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu včas zakladá sprostredkovateľovi a aj vlastníkovi (voči
záujemcovi) nároky na zmluvnú pokutu, či ustanovenie čl. II. bodu 1., ktoré v prípade, ak záujemca

nezaplatí rezervačný poplatok umožňuje odstúpiť od zmluvy takisto obom žalovaným.

45. Rezervačnú zmluvu ako zmluvu uzatvorenú podľa § 51 OZ teda treba považovať za absolútne
neplatnú pre neurčitosť v jej podstatnej obsahovej náležitosti, ktorú nemožno preklenúť ani výkladom
podľa § 37 ods. 1 OZ v spojení s § 41 OZ. V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy sú účastníci zmluvy

povinní si vrátiť to, čo na základe tejto zmluvy dostali podľa § 457 OZ. Keďže z výpovede žalovaného
v 2. rade a listinných dôkazov vykonaných na jeho návrh na pojednávaní 19. 8. 2020 súd zistil, že že
žalovaný v 2. rade už v máji 2016 dal žalovanému v 1. rade najavo, že nemá záujem ani len o časť
rezervačného poplatku, ktorú mu vtedy zaslal žalovaný v 1. rade, pričom mu povedal, že so žalobcom
už nechce mať nič spoločné a sumu rezervačného poplatku mu vráti, k čomu aj v júni 2016 došlo, je

zrejmé, že suma 5.000 eur sa nachádza výlučne dispozícii žalovaného v 1. rade a ten je preto podľa §
457 OZ v spojení s § 451 ods. 1 OZ povinný vydať túto sumu ako bezdôvodné obohatenie žalobcovi.46. Odvolací súd (aj) vo všeobecnosti (teda nielen v súvislosti s jeho konkrétnym príkazom prihliadať
na spotrebiteľský charakter rezervačnej zmluvy, z ktorého tunajší súd vyvodil aj povinnosť ex offo
skúmať obsah spotrebiteľskej zmluvy a dospel následne k záveru o jej absolútnej neplatnosti pre

neurčitosť v podstatnej obsahovej náležitosti, ktorou je dojednanie o rezervačnom poplatku, a tým aj
k záveru o neplatnosti celej rezervačnej zmluvy) prikázal súdu prvej inštancie vykonať dokazovanie
v rozsahu stranami sporu navrhnutých dôkazov a po ich vyhodnotení znovu rozhodnúť o žalobou
uplatnenom nároku rešpektujúc pritom vyslovený právne záväzný názor odvolacieho súdu (viď aj ods.
39. odôvodnenia zrušujúceho uznesenia z 31. 7. 2019), a preto aj v tejto všeobecnej rovine považoval

súd prvej inštancie za legitímne ex offo skúmať obsah rezervačnej zmluvy (odvolací súd to v rámci
vysloveného právneho názoru súdu prvej inštancie nezakázal a ani k otázke neurčitosti dojednania
o rezervačnom poplatku sa nijako nevyjadroval, a teda ani nevyslovil záväzný právny názor ako toto
dojednanie vyhodnotiť.) Navyše, podnetom k tomuto ex offo skúmaniu obsahu rezervačnej zmluvy zo
stranysúduprvejinštancieboliaj(nové)okolnostivyplývajúcezozáverečnýchrečížalobcuažalovaného
v 1. rade, ktoré nastali až po vydaní zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu z 31. 7. 2019 (a ktoré

tak oprávnene odôvodňovali tento postup.) Mimo rámec spotrebiteľských zmlúv je pritom možnosť súdu
ex offo prihliadať na absolútnu neplatnosť spotrebiteľskej zmluvy otázna, a to minimálne od účinnosti
CSP, pretože procesná úprava konania, ktorá obmedzuje súd v práve vykonať dokazovanie nad
rámec návrhov účastníkov občianskoprávneho konania, ho obmedzuje aj vrátane ex offo vykonávania
dokazovania na zistenie rozhodujúcich skutočností pre zistenie absolútnej neplatnosti právneho úkonu

(viď aj komentár k OZ pre prax, autor: Jaroslav Krajčo, EUROUNION, str. 475 až 476 odkazujúci tiež na
tam uvedenú českú judikatúru vychádzajúcu z obdobnosti procesnej právnej úpravy.) V každom prípade
súd prvej inštancie súd vykonal všetky úkony, ktoré mu odvolací súd nariadil vykonať a pri právnom
posúdení zistených okolností sa riadil vysloveným právnym názorom odvolacieho súdu.

47. Súd podľa § 517 ods. 2 OZ v spojení s § 3 nariadenia vlády SR č. 85/1995 Z.z. v znení neskorších
predpisov priznal žalobcovi nárok na úroky z omeškania v uplatňovanej sadzbe 5 % ročne z uplatnenej
(a priznanej) sumy bezdôvodného obohatenia vo výške 5.000 eur, avšak len za obdobie od 24. 5. 2016
do zaplatenia, pretože z listinného dôkazu označeného ako : „Prvá výzva na uhradenie zmluvnej pokuty
- pokus o mimosúdne vyrovnanie“ z 18. 5. 2016 vyplynulo, že žalovanému v 1. rade bola najneskôr

18. 5. 2016 doručená predžalobná výzva žalobcu z 9. 5. 2016, v ktorej ho žalobca požiadal o vydanie
bezdôvodnéhoobohatenia-vráteniezaplatenéhorezervačnéhopoplatkuvovýške5.000eur(nazáklade
neplatnosti rezervačnej zmluvy z 22. 1. 2016), a to v lehote 5 dní od doručenia mu tejto predžalobnej
výzvy (ktorá uplynula 23. 5. 2016) a vo zvyšnej časti (pre obdobie od 19. 5. 2016 do 23. 5. 2016)
uplatnený nárok na úroky z omeškania súd zamietol.

48. Vzhľadom na to, že konanie v časti vedenej proti žalovanému v 2. rade bolo zastavené z dôvodu
absencie žaloby voči žalovanému v 2. rade, možno tak pričítať procesné zavinenie na zastavení konania
v tejto časti výlučne žalobcovi, a preto súd zaviazal žalobca nahradiť trovy konania žalovanému v 2.
rade v plnom rozsahu podľa § 256 ods. 1 CSP, pričom súčasne podľa § 262 ods. 2 CSP vyslovil, že o

konkrétnejvýšketejtonáhradyrozhodnesúdpoprávoplatnostitohtorozsudkusamostatnýmuznesením,
ktoré vydá príslušný súdny úradník.

49. Vzhľadom na to, že v časti konania vedenej voči žalovanému v 1. rade bol plne úspešný žalobca,
pretože si voči žalovanému v 1. rade v žalobnom petite uplatnil nárok na zaplatenie sumy 5.000 eur a

bol mu voči nemu priznaný nárok na zaplatenie sumy 5.000 eur aj s príslušenstvom, súd podľa § 255
ods. 1 CSP priznal žalobcovi voči žalovanému v 1. rade nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu,
pričom súčasne podľa § 262 ods. 2 CSP vyslovil, že o konkrétnej výške tejto náhrady rozhodne súd po
právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá príslušný súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Okresnom
súde Liptovský Mikuláš písomne v dvoch vyhotoveniach, o ktorom odvolaní bude rozhodovať Krajský
súd v Žiline.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v predchádzajúcom odseku,

ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú procesných podmienok, b)

sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť nimi preukázané, že v konaní
došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo d) ich odvolateľ bez
svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. - o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti

(Exekučného poriadku) v znení neskorších predpisov.