Uznesenie ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. január 2018

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 2Co/23/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8709211562
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 01. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Muránska
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2018:8709211562.1

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Mariany Muránskej a sudcov
JUDr. Daniely Babinovej a Mgr. Miloša Koleka, v spore žalobcu L. X., nar. X.X.XXXX, bytom V. XXX,
F. Z., práv. zast.: Beňo & partners advokátska kancelária, s.r.o., Nám. sv. Egídia 93, Poprad, proti
žalovaným 1./ I. M., nar. X.XX.XXXX, bytom Z. XXXX/XX, P., práv. zast.: JUDr. Milan Žoldoš, advokát,
s.r.o. Karpatská 11, Poprad, 2./ R. M., bytom Z. XXXX/XX, P., o zaplatenie 39.832,70 eur s prísl., o

odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Poprad zo dňa 18.4.2016 č. k. 20C/173/2009-124
jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Zrušuje rozsudok a vracia vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa domáhal žalobca voči
žalovaným zaplatenia sumy 39.832,70 eur titulom zvýšenia hodnoty prenajatých nebytových priestorov

po vykonaní zmien a úprav predmetu nájmu s tým, že o trovách konania bude rozhodnuté samostatným
uznesením.

2. V dôvodoch rozhodnutia uviedol, že žalobca sa domáhal voči žalovaným úhrady sumy 39.832,- eur
s príslušenstvom, ktorá má predstavovať hodnotu investícií financovaných v nebytových priestoroch
vo vlastníctve žalovaných, ktoré boli počnúc dňom 3.9.2004 predmetom nájomnej zmluvy, a ktoré ako

nájomca žalobca užíval až do 30.6.2006. Nakoľko žalobca tvrdí, že v predmetných priestoroch od
uzavretia nájomnej zmluvy 3.9.2004 vykonal rekonštrukčné práce, domáha sa zaplatenia sumy, ktorá
predstavuje hodnotu rekonštrukčných prác. Žalovaní s podanou žalobou nesúhlasili a voči uplatnenému
nároku vzniesli námietku premlčania poukazujúc na to, že priestory boli užívané ako pohostinské
zariadenie od roku 2002 a pred oficiálnym spustením tohto zariadenia do prevádzky boli priestory
upravené, nie však žalobcom, ale jeho švagrom X. X.. Súd prvej inštancie prisvedčil vznesenej námietke

premlčania nároku žalobcu s tým, že skutočnosť, že rekonštrukčné práce boli vykonané už v roku 2002
sám žalobca uznal na pojednávaní dňa 9.5.2011, kedy výslovne uviedol, že priestory boli využívané
na prevádzku pohostinstva a toto prevádzkoval jeho švagor. Svedok U. potvrdil, že sa jednalo o práce
vykonávané v roku 2002 a tieto potvrdil aj svedok X. X.. D. svedkovia, ktorí mali práce vykonať, nemali
predstavu o časovej organizácii, keď nevedeli presne špecifikovať, kedy k vykonaným prácam došlo.
Pokiaľ k vykonaniu rekonštrukčných prác došlo pred faktickým spustením zariadenia prevádzky v roku

2002, avšak k podaniu žaloby došlo až 7.11.2007, predmetný nárok bol uplatnený po uplynutí 3-ročnej
premlčacej lehoty.

3. Proti rozsudku súdu prvej inštancie v zákonom stanovenej lehote podal odvolanie žalobca, ktorý
uviedol, že medzi sporovými stranami nebolo sporné, že na ten istý predmet nájmu boli uzatvorené
viaceré nájomné zmluvy, a to dňa 18.3.2002, 1.5.2002, 3.9.2004 a 18.8.2004. Podľa nájomnej zmluvy

zo dňa 18.3. a 1. 5. 2002 sa mal nájom končiť dňa 31.12.2005 a podľa nájomnej zmluvy zo dňa 3.9. a
18.8.2004 mal končiť 31.12.2010. Zároveň nebol sporný predbežný súhlas prenajímateľov na vykonanierekonštrukčných prác. Podľa § 667 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ak prenajímateľ dal
súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Pri najprísnejšom výklade skončenia nájmu pre žalobcu

tak ním mal byť deň 31.12.2005 a vtedy by premlčacia lehota uplynula 31.12.2008, teda takmer rok po
podaní žaloby. Premlčacia doba je tu 3-ročná, nakoľko nejde o vydanie bezdôvodného obohatenia podľa
§ 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, ale osobitný nárok priznaný ust. § 667 ods. 1 OZ. Na základe
uvedeného preto žalobca žiada, aby odvolací súd žalobe v plnom rozsahu vyhovel.

4. Žalovaní k vyjadreniu k odvolaniu uviedli, že je nesporné, že žaloba bola podaná dňa 7.11.2007,
pričom v konaní malo byť preukázané, že stavebné práce na predmete nájmu boli vykonané v období
marec až máj 2002, teda boli vykonávané počas platnosti nájomnej zmluvy zo dňa 18.3.2002. Každá
ďalšia nájomná zmluva predstavovala samostatné dojednanie, novú zmluvu, ktorá sa týkala toho istého
predmetu nájmu a identických účastníkov. Žiadna z týchto zmlúv nepredlžovala platnosť pôvodnej
zmluvy zo dňa 18.3.2002, počas platnosti ktorej boli vykonávané stavebné práce. Každá ďalšia nájomná

zmluva tak svojim uzatvorením ukončila platnosť predchádzajúcej zmluvy, keďže na ten istý predmet
nájmu a tými istými účastníkmi nemôžu paralelne existovať viaceré zmluvy z uvedeného dôvodu, preto
premlčacia doba na uplatnenie nároku žalobcu začala plynúť 2.5.2002 a skončila 2.5.2005, keďže v
konaní bolo preukázané, že náklady na stavebné práce boli vynaložené v roku 2002. Z uvedeného
dôvodu je nárok žalobcu premlčaný, a preto žiada, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako

vecne správny potvrdil.

5. Odvolací súd preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie, ako aj konanie, ktoré mu predchádzalo v
zmysle zásad uvedených v § 379 - § 381 C.s.p., vec prejednal bez nariadenia pojednávania (§ 385
C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu je dôvodné.

6. Právny záver súdu prvej inštancie o premlčaní uplatneného nároku sa odvolaciemu súdu javí ako
predčasný a vyslovený v rozpore s výsledkami vykonaného dokazovania.

7. Je nesporné, že medzi sporovými stranami boli uzatvorené viaceré zmluvy o nájme nebytových

priestorov v predmete prenájmu prevádzky nachádzajúcej sa na B. XXX, resp. F. XXX vo X. F. za účelom
prevádzkovania pohostinstva, obchodu a ďalších služieb. Prvá zmluva bola uzatvorená dňa 18.3.2002
s tým, že nájomný pomer je uzavretý na dobu určitú a vzniká dňom 1.5.2002 a končí dňom 31.12.2005.
V zmysle čl. VI. bodu 4 zmluvy, nájomca bol oprávnený vykonávať stavebné úpravy na predmete nájmu
len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa, a to na vlastné náklady s tým, že pri týchto stavebných

úpravách nenaruší statiku a stavebnotechnickú podobu predmetu nájmu.

8. Dňa 1.5.2002 bola uzatvorená nová zmluva o nájme nebytových priestorov na tú istú prevádzkovú
jednotku s uvedením, že nájomný pomer končí 31.12.2005 a opätovne obsahovala v čl. VI. bodu 4
zmluvy predchádzajúci súhlas prenajímateľa na vykonanie stavebných úprav.

9. Dňa 18.8.2004 bola uzatvorená ďalšia zmluva o nájme nebytových priestorov v predmete vyššie
uvedenej prevádzkovej jednotky s tým, že sa uzatvára na dobu určitú od 1.9.2004 do 31.12.2010. Podľa
čl. VI. bodu 2 zmluvy, prenajímateľ uzatvorením tejto zmluvy dal súhlas na uskutočnenie stavebných
úprav potrebných na sprevádzkovanie nebytového priestoru. Posledná zmluva bola uzatvorená dňa

3.9.2004 s tým, že nájomný pomer skončí 31.12.2010 a opätovne obsahovala predchádzajúci súhlas
prenajímateľa na uskutočnenie stavených úprav potrebných na sprevádzkovanie nebytového priestoru.

10. Podľa § 667 Občianskeho zákonníka, Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že

sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec

na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi
značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.11. Z vyššie uvedeného zákonného ustanovenia nesporne vyplýva, že ak sa v zmluve o nájme
nebytových priestorov nedohodlo, že prenajímateľ uhradí náklady spojené so zmenou prenajímanej veci
ihneď po ich vynaložení, má právo na ich náhradu až po skončení nájmu. Ak mal súhlas prenajímateľa

so zmenou veci, ale tento sa nezaviazal na úhradu nákladov s tým spojených, nemôže požadovať úplnú
náhradu nákladov, ale iba to, o čo sa prenajímateľ obohatil, tzv. zhodnotenie veci. V takejto úprave
náhrady nákladov spojených so zmenou veci je premietnutá zásada ovládajúca úpravu bezdôvodného
obohatenia, t.j., aby ani jeden z účastníkov nájomného pomeru sa bezdôvodne neobohatil na úkor
druhého po skončení nájmu.

12. V danom prípade pre posúdenie dôvodnosti vznesenej námietky premlčania bude nevyhnutné
presne ustáliť, kedy a aké stavebné práce boli nájomcom na predmete nájmu realizované a za platnosti
a účinnosti ktorej z predložených nájomných zmlúv. Súčasne bude potrebné vyriešiť otázku skončenia
nájmu na základe jednotlivých vyššie uvedených nájomných zmlúv. Nájomný pomer na základe zmluvy
o nájme nebytových priestorov uzatvorenej na dobu určitú mohol byť ukončený spôsobom uvedeným v

zákone č. 116/1990 Zb. (uplynutím doby a výpoveďou), príp. dohodou, ako ďalším spôsobom ukončenia
nájomnej zmluvy dohodnutým sporovými stranami. Z predložených listinných dôkazov však nevyplýva,
ktorýmzvyššieuvedenýchspôsobovbolukončenýnájomnýpomernazákladezmluvyzodňa18.3.2002,
1.5.2002 a 3.9.2004. Súdu prvej inštancie bola predložená iba výpoveď z nájmu zo dňa 28.3.2006 (č. l.
16 súdneho spisu 20C 1/2007) z nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 18.8.2004, ktorej platnosť žalobca

spochybňuje.

13.Zrozhodnutiasúduprvejinštancieďalejvyplýva,žestavebnéprácebolirealizovanévroku2002pred
spustením zariadenia do prevádzky, čo je však iba tvrdením žalovaných, avšak nevyplýva z výsledkov
doposiaľ vykonaného dokazovania.

14.PodľaoznámeniaOkresnéhoúraduvPoprade(č.l.114)žalobcazačalvpredmetenájmupodnikaťod
20.11.2004 a pred uvedeným obdobím od 23.7.2002 vykonával v predmete nájmu podnikateľskú činnosť
X. X.. Z výpovede žalobcu na pojednávaní konanom dňa 9.5.2011 vyplýva, že rekonštrukčné práce začal
realizovať 1.4.2004. Predchádzajúci prevádzkovateľ - X. X. sa k časovým súvislostiam rekonštrukčných

prác a ich špecifikácii vyjadriť nevedel. Svedok Z. V. uviedol na pojednávaní konanom dňa 22.1.2016,
že rekonštrukčné práce na predmete nájmu vykonával pred desiatimi rokmi, teda v období roku 2006
s tým, že sa robila kompletná inštalácia elektriny, omietky, stropy, nakoľko prevádzková jednotka bola
v značne zdevastovanom stave. Ďalší svedok L. U. uviedol, že v priestoroch pohostinstva vykonával
práce pre žalobcu asi rok po otvorení prevádzkovej jednotky.

15. Až po doplnení dokazovania vo vyššie naznačenom smere bude možné vo veci rozhodnúť vrátane
posúdenia dôvodnosti vznesenej námietky premlčania, ktorej začiatok plynutia je určený s poukazom na
ust. § 667 Občianskeho zákonníka skončením nájomného pomeru. Na strane žalobcu je však dôkazné
bremeno preukázania ním tvrdených skutočností, pokiaľ ide o špecifikáciu vykonaných rekonštrukčných

prác, vrátane časového obdobia ich realizácie.

16. Na základe uvedených skutočností odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie postupom podľa §
389 ods. 1 písm. b/ Civilného sporového poriadku zrušil, vec vrátil na ďalšie konanie a rozhodnutie vo
veci v súlade s vyššie uvedeným právnym názorom odvolacieho súdu.

17. V súlade s ust. § 396 ods. 3 Civilného sporového poriadku súd prvej inštancie v novom rozhodnutí
rozhodne aj o náhrade trov odvolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 C.s.p.).Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).