Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. jún 2020

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 15C/50/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3119208828
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 06. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Gabriela Chudovská

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2020:3119208828.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín v konaní pred sudkyňou Mgr. Gabrielou Chudovskou v právnej veci žalobcu: P.. K.

C., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXX, XXX XX S., právne zastúpený: JUDr. Peter Žilinčík, advokát, so
sídlom Centrum I. 57/132, Dubnica nad Váhom, proti žalovaným : 1/ Z. S., nar. XX.XX.XXXX, bytom XXX
XX S. č. XXX, 2/ R. O., nar. XX.XX.XXXX, bytom XXX XX S. č. XXX, žalovaný 2/ právne zastúpený : A..
A. Legerský, advokát, so sídlom Nám. sv. Anny 25, Trenčín, o určenie neplatnosti právneho úkonu, takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e, že kúpna zmluva uzatvorená dňa 25.01.2019 medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou
a žalovaným 2/ ako kupujúcim, predmetom ktorej bol prevod spoluvlastníckych podielov o veľkosti 4/16-
iny na nehnuteľnostiach - pozemkoch KNE parc.č. XXXX/XXX, ostatná plocha o výmere XX.XXX m2,

KNE parc.č. XXXX/XXX, ostatná plocha o výmere 490 m2 a KNE parc.č. XXXX/XXX, ostatná plocha o
výmere 3.329 m2 nachádzajúcich sa v k.ú. S., obec S., okres P., zapísaných na LV č. XXXX a ktorej
vklad do katastra nehnuteľností bol Okresným úradom P., odborom katastrálnym povolený pod č.k. V
XXXX/XXXX je n e p l a t n á.

Žalobca má proti žalovaným 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobou doručenou súdu dňa 21.10.2019 v znení zmeny žaloby pripustenej na pojednávaní dňa

18.06.2020 sa žalobca domáhal, aby súd určil, že kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovanými 1/ a 2/
dňa 25.01.2019 je neplatná.

2. Žalobu skutkovo odôvodnil tým, že žalobca je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľností, a to :
pozemku parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 11 XXX m2, pozemku
parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere XXX m2, pozemku parcely registra
E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere XXXX m2, zapísaných na F. vlastníctva č. XXXX

pre katastrálne územie: S., obec: S., okres: P. (ďalej len sporné nehnuteľnosti alebo predmetné
nehnuteľnosti), so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 1/8-ina. Žalovaná 1/ listom zo dňa 08.02.2019
vyzvala žalobcu na uplatnenie predkupného práva k jej spoluvlastníckemu podielu na vyššie uvedených
nehnuteľnostiach. Žalobca oznámil žalovanej 1/, listom, ktorý jej zaslal dňa 22.02.2019, že si uplatňuje
predkupné právo na predmetných nehnuteľnostiach. Aj napriek tomu žalovaná 1/ ako podielová
spoluvlastníčka vyššie uvedených nehnuteľností previedla svoj spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 4/16-
iny na predmetných nehnuteľnostiach kúpnou zmluvou zo dňa 25.01.2019 na žalovaného 2/ Okresný

úrad P., katastrálny odbor rozhodol o povolení vkladu vlastníckeho práva svojim rozhodnutím č. V XXXX/
XXXX. Nakoľko bolo predkupné právo žalobcu ako podielového spoluvlastníka pri prevode vlastníctva k
spoluvlastníckemu podielu na vyššie uvedených nehnuteľnostiach obídené, oznámil žalobca žalovanej
1/ listomzodňa12.09.2019ažalovanému2/ listomzo12.09.2019,žekúpnazmluvazodňa25.01.2019,ktorej vklad bol povolený Okresným úradom P., E. odbor, pod č.: V XXXX/XXXX je neplatná. Žalobca
tvrdil, že kúpna zmluva je relatívne neplatným právnym úkonom z dôvodu obídenia jeho predkupného
práva. V ďalšom písomnom vyjadrení žalobca doplnil, že sa jedná o žalobu podľa ust. § 137 písm. d)

Civilného sporového poriadku a neplatnosť právneho úkonu vyplýva z ustanovenia § 40a v spojení s ust.
§ 140 Občianskeho zákonníka. Poukázal na to, že žalovaná 1/ uzatvorila so žalovaným 2/ kúpnu zmluvu
dňa 25.01.2019, kde podľa čl. V kúpnej zmluvy bola žalovanej 1/ vyplatená kúpna cena v sume 15.000,-
eur žalovaným 2/ pred podpisom kúpnej zmluvy a podľa čl. VIII zmluvy žalovaná 1/ splnomocnila
žalovaného2/ kzastupovaniuprikonaníonávrhunavkladvlastníckehoprávadokatastranehnuteľností.

Ažnáslednelistomzodňa08.02.2019zaslalažalovaná1/ostatnýmpodielovýmspoluvlastníkomponuku
na predaj svojho spoluvlastníckeho podielu. Ponuka na predaj spoluvlastníckeho podielu je právny
úkon, ktorý musí spĺňať náležitosti právneho úkonu podľa ust. § 37 Občianskeho zákonníka. V čase,
keď žalovaná 1/ vykonala právny úkon - ponuku na predaj spoluvlastníckeho podielu, už nemala
skutočnú vôľu tento prevod na podielových spoluvlastníkov uskutočniť, pretože vlastníctvo previedla na
žalovaného 2/. Z toho vyplýva, že ponuku na predaj spoluvlastníckeho podielu nemyslela vážne, pretože

tento predaj už uskutočniť nemohla, nakoľko bola viazaná kúpnou zmluvou z 25.01.2019. Tomuto
právnemu úkonu teda chýba jedna zo základných náležitostí právneho úkonu, a to náležitosť vážnosti, a
preto ide o neplatný právny úkon. Okrem toho k porušeniu predkupného práva došlo uzatvorením kúpnej
zmluvy, a to dňa 25.01.2019 a nie podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností na Okresnom
úrade P., katastrálny odbor dňa 24.06.2019, resp. povolením vkladu vlastníckeho práva. Žalovaná 1/

uzatvorila predmetnú kúpnu zmluvu bez toho, aby ponúkla svoj spoluvlastnícky podiel žalobcovi, a preto
ide o relatívne neplatný právny úkon.

3. Žalovaná 1/ sa k žalobe písomne nevyjadrila.
4. Žalovaný 2/ žiadal vo svojom vyjadrení žalobu ako nedôvodnú zamietnuť. V prvom rade poukázal

na procesnú neprípustnosť žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu ako žaloby o určenie právnej
skutočnosti. Z ustanovenia § 137 písm. d) CSP vyplýva, že žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo
o určení právnej skutočnosti, len ak to vyplýva z osobitného predpisu. Za takéto ustanovenie však
nemožno podľa žalovaného 2/ považovať všeobecné ustanovenia vzťahujúce sa na právne úkony, teda
§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka (napr. s poukazom na rozsudok Krajského súdu v R. e . č.k. 4Co

244/2017-149 zo dňa 2l.6.20l8), a preto je žalobu už len pre tento nedostatok potrebné podľa neho
zamietnuť. Ďalej uviedol, že dňa 25.01.2019 došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na spoluvlastnícky
podiel na predmetných nehnuteľnostiach za kúpnu cenu 15.000,- eur. Návrh na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností na základe tejto kúpnej zmluvy nebol podaný hneď po jej uzavretí z
dôvodu vedomosti oboch účastníkov zmluvy o zákonnom predkupnom práve ostatných podielových

spoluvlastníkov a o potrebe realizácie ponuky na jeho uplatnenie. Preto žalovaná 1/ zaslala ostatným
podielovým spoluvlastníkom vrátane žalobcu písomné ponuky na uplatnenie predkupného práva.
Žalobcovi poslala listovú zásielku zo dňa 08.02.2019, ktorú si prevzal dňa 11.02.2019 a žalobca v reakcii
na ponuku svojím listom oznámil žalovanej 1/, že si uplatňuje predkupné právo na jej spoluvlastnícky
podiel na nehnuteľnostiach a v prípade, že si toto právo uplatnia viacerí spoluvlastníci, tak on si uplatňuje

právo na adekvátnu časť vo výške jeho podielu. Žalobca však okrem zaslania listu žalovanej 1/ v
zákonnej dvojmesačnej lehote na uplatnenie predkupného práva, ktorá uplynula dňa 11.04.2019, nič
iné vo vzťahu k uplatneniu tohto jeho práva neurobil a kúpnu cenu v sume 15.000,- eur žalovanej
1/ do uplynutia tejto lehoty nezaplatil. Vzhľadom na to, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o
spoluvlastníctve neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a povinnosti zo zákonného predkupného vzťahu,

tentovzťahsavzmysle§853Občianskehozákonníkaspravujeustanoveniamiozmluvnompredkupnom
práce (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), ktoré sú mu obsahom a účelom najbližšie. Podľa §
605 Občianskeho zákonníka platí, že ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť,
oprávnená osoba musí vyplatiť nehnuteľnosť do dvoch mesiacoch po ponuke a ak táto doba márne
uplynie, predkupné právo zanikne. V ustanovení je upravený spôsob, akým musí oprávnená osoba

na ponuku reagovať, ak chce úspešne uplatniť predkupné právo, a teda musí ponúknutú vec včas
vyplatiť. K prijatiu ponuky na uplatnenie predkupného práva nedochádza písomným oznámením o prijatí
ponuky, ale až zaplatením ceny uvedenej v ponuke. Len zaplatením tejto ceny môže svoje predkupné
právo vykonať a samo vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v dvojmesačnej lehote,
nemožno považovať za riadne prijatie ponuky. Nezaplatenie ceny podielu v lehote má za následok

zánik povinnosti spoluvlastníka, ktorý chce svoj podiel predať, vyplývajúcej mu z predkupného práva.
Ak žalobca nevyplatil v zákonom určenej lehote kúpnu cenu uvedenú v ponuke v sume 15.000,- eur,
predkupné právo žalobcu pre prípad prevodu podľa tejto kúpnej zmluvy zaniklo uplynutím dvojmesačnej
lehoty a žalobca sa už nemôže úspešne dovolať relatívnej neplatnosti zmluvy pre porušenie jehopredkupného práva. Po márnom uplynutí zákonnej prekluzívnej dvojmesačnej lehoty, v ktorej žalobca,
ale ani žiaden ďalší podielový spoluvlastník predkupné právo riadne neuplatnili, bol dňa 24.06.2019 do
katastra nehnuteľností podaný návrh na vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy zo dňa

25.01.2019. Samotná skutočnosť, že k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo dňa 25.01.2019, teda ešte pred
realizáciou ponuky na uplatnenie predkupného práva, je bez významu, keďže k podaniu návrhu na
vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a k povoleniu vkladu, teda k vzniku vecnoprávnych
účinkov zmluvy, došlo až po márnom uplynutí zákonnej prekluzívnej doby. Pokiaľ by v lehote bolo
predkupné právo uplatnené, nebolo by došlo k podaniu návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

nehnuteľností a žalovanej 1/ by vznikla povinnosť previesť spoluvlastnícky podiel za tú istú kúpnu
cenu 15.000,- eur žalobcovi. Poukázal na to, že argumentácia žalobcu o nedostatku vážnosti vôle
žalovanej 1/ pri ponuke na uplatnenie predkupného práva a z toho odvodzovaná neplatnosť právneho
úkonu je účelovým tvrdením žalobcu, nakoľko žalovaná 1/ v čase urobenia ponuky žalobcovi bola
vlastníkom podielu a tento stav trval až do uplynutia výkupnej lehoty, teda do 11.04.2019. Trval na
tom, že k porušeniu predkupného práva nemohlo dôjsť samotným uzatvorením zmluvy, pretože ponuka

na odkúpenie podielu so všetkými náležitosťami a v predpísanej forme bola žalobcovi doručená skôr,
ako nastali vecnoprávne účinky tejto kúpnej zmluvy. Zo žiadneho ustanovenia zákona nevyplýva,
že by podielový spoluvlastník nemohol postupovať tak, že najskôr uzavrie kúpnu zmluvu s treťou
osobou, ktorá ponúkne spoluvlastnícky podiel za konkrétnu kúpnu cenu, takto uzatvorená zmluva
následne nebude realizovaná podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, potom dôjde k

ponuke na uplatnenie predkupného práva za kúpnu cenu ponúkanú treťou osobou a v prípade, ak
dôjde k riadnemu uplatneniu predkupného práva, tak uzatvorená kúpna zmluva nebude realizovaná a
podielový spoluvlastník, ktorý sa rozhodol predať svoj podiel, uzatvorí novú kúpnu zmluvu s podielovým
spoluvlastníkom,ktorýsipredkupnéprávoriadneuplatnil.Uzatvorenímsamotnejzmluvystreťouosobou
ešte nedochádza k porušeniu predkupného práva, lebo k jeho porušeniu dochádza až nadobudnutím

vecnoprávnych účinkov bez predchádzajúcej ponuky na uplatnenie predkupného práva. Samotné
obligačné účinky kúpnej zmluvy postupu zvolenému žalovanou 1/ nebránili a žalovaný 2/ bol s takýmto
postupom uzrozumený a súhlasil s odložením podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností až na čas po uplynutí doby na uplatnenie predkupného práva ostatnými spoluvlastníkmi.
Poukázal na odbornú literatúru, podľa ktorej sa pripúšťa takáto alternatíva a obsah skôr uzatvorenej

kúpnej zmluvy s treťou osobou je potom určujúci pre následnú ponuku na uplatnenie predkupného
práva adresovanú ostatným spoluvlastníkom. Hraničným okamihom pre podanie ponuky na uplatnenie
predkupného práva je tak až zmena vlastníckych pomerov.

5. Na pojednávaní právny zástupca žalobcu zotrval na tom, že ponuka na odpredaj podielu

realizovaná žalovanou 1/ nie je platným právnym úkonom, keďže v čase jej realizácie už žalovaná 1/
nehnuteľnosťami nedisponovala vzhľadom na skoršie uzavretie právne perfektnej zmluvy so žalovaným
2/. Z tohto dôvodu nemohla už účinne ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel žalobcovi a k porušeniu
predkupného práva došlo už samotným uzavretím kúpnej zmluvy, čo vyplýva aj z rozhodnutia NS SR
sp.zn. 4Cdo/37/2007. Uviedol, že žalobu podal podľa § 137 písm. d) CSP a je presvedčený, že takáto

zmluva je prípustná s poukazom na § 40a Občianskeho zákonníka a poukázal na rozhodnutia, ktoré
procesnú prípustnosť žaloby v tomto znení za účinnosti CSP konštatovali. Domáha sa neplatnosti celej
kúpnej zmluvy (po zmene žaloby), pretože ostatní spoluvlastníci si predkupne právo neuplatnili. Žalobca
uviedol, že ponuke na odkúpenie podielu porozumel, ale bolo v nej uvedené, že kúpna cena sa uhrádza
pri uzavretí kúpnej zmluvy a on nemal ani vedomosť, či si aj ostatní podieloví spoluvlastníci uplatnili

predkupné právo, koľkí z nich tak urobili, koľkí budú kupovať nehnuteľnosti a v akých podieloch. On vo
svojej odpovedi žalovanej 1/ jasne formuloval, že má záujem s ňou uzavrieť kúpnu zmluvu a žiadal o
ďalšie náležitosti a očakával jej súčinnosť, ktorú ale ona neposkytla. Ak by bola chcela, aj by bol vyhotovil
kúpnu zmluvu, k tomu by ale tiež potreboval ďalšie informácie. Po odpovedi na ponuku žalobca žalovanú
1/ už nekontaktoval. Kontaktoval ju potom, čo zistil, že nehnuteľnosť je predaná bez toho, aby bolo

rešpektované jeho predkupne právo.

6. Žalovaná 1/ na pojednávaní uviedla, že by súhlasila, aby sa nehnuteľnosť prepísala naspäť na ňu a
nie je spokojná, že to skončilo na súde. Uviedla, že so žalovaným 2/ mala už skôr na tieto isté pozemky
podpísanú jednu zmluvu, kde bola dojednaná určitá suma ako kúpna cena, ale žalovaný 2/ prišiel za

ňou s tým, že chce zdvihnúť kúpnu cenu a zvýšiť nominálnu hodnotu majetku. Tak prvú kúpnu zmluvu
anulovali a podpísali túto druhú kúpnu zmluvu, ktorá je predmetom tohto konania. Žalovaný 2/ jej vyplatil
kúpnu cenu na základe prvej kúpnej zmluvy, to bolo 1.000,- eur, avšak na základe tejto druhej kúpnej
zmluvy, o ktorú v konaní ide, jej už žalovaný 2/ nevyplatil nič. Ďalej uviedla, že čo sa týka listiny - ponukyna odkúpenie podielu adresovanej žalobcovi, toto bola dohodnutá vec so žalovaným 2/, že sa ona
nemá o to starať. Žalovaný 2/ jej povedal, že sa nemusí starať, že on to zariadi, a že bude na ňom, ako
vydokladuje veci ostatným spoluvlastníkom. Žalovaný 2/ ako kupujúci si toto zobral na starosť. Ponuku

na odkúpenie ona nepísala, ale ju podpísala. Odpoveď žalobcu zobrala na vedomie, ale naspäť sa mu
už neozvala. Žalobca jej poslal len túto odpoveď a už ju potom nekontaktoval. Žalovaná 1/ ešte dodala,
že spornú kúpnu zmluvu podpísala, ale peniaze nedostala.

7. Právny zástupca žalovaného 2/ zotrval na tom, že žaloba nie je procesne prípustná a žalobca, hoci

mu bola riadne ponuka doručená, predkupné právo nerealizoval, uplynutím výkupnej dvojmesačnej
lehoty zaniklo jeho predkupne právo vo vzťahu k tomuto prevodu. Čo sa týka okamihu, ku ktorému
dochádza k porušeniu predkupného práva, žalobcom uvádzaná judikatúra sa podľa neho týka okamihu
začiatku plynutia premlčacej doby, a na prejednávanú situáciu nemôže dopadať. Žalovaná 1/ potvrdila
svojím podpisom na zmluve prevzatie kúpnej ceny v sume 15.000 eur a jej tvrdenia o nezaplatení
kúpnej cenu sú nepreukázané a ani nemajú súvis s prejednávanou vecou. Podľa jeho vedomostí, kúpna

cena bola riadne žalovanej 1/ vyplatená. Poukázal na judikatúru českého najvyššie súdu, podľa ktorej
sa nevylučuje existencia uzavretej prevodnej zmluvy v čase ponúknutia podielu na predaj druhému
spoluvlastníkovi. Podľa neho ponuka bola realizovaná riadne, bolo vymedzené, aké podiely, za akú
cenu sa predávajú, bola dojednaná splatnosť a bolo na žalobcovi, aby si prípadne vyžiadal ďalšie
údaje k tomu kde, akým spôsobom sa má vyplatiť kúpna cena, a pokiaľ sa tak nestalo, toto nemôže

ísť na ťarchu nadobúdateľa podielov. Zákon nestanovuje výslovne žiadne náležitosti tejto ponuky, len
vymedzuje, že musí byť písomná, pokiaľ sa jedná o nehnuteľnosť. Ako dôvod pre zamietnutie žaloby
napokon uviedol, že podmienkou na vyhovenie žaloby o neplatnosť právneho úkonu je, že v petite musí
byť prejavený synalagmatický vzťah a nemožno takejto žalobe vyhovieť bez toho, aby sa vyporiadali
vzájomné plnenia. Keďže žaloba žalobcu vo svojom petite synalagmatický vzťah nezohľadňuje, žalobe

nemožno vyhovieť. Žalovaný 2/ uviedol, že nerozumie, z akého dôvodu sa spomína prvá kúpna zmluva,
keď nie je predmetom sporu. Kúpna zmluva, ktorá je predmetom tohto sporu, bola podpísaná a na
základe nej bola kúpna cena riadne vyplatená, čo žalovaná 1/ potvrdila svojím podpisom na tejto kúpnej
zmluve.

8. Súd vykonal dokazovanie ďalej oboznámením sa s listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v súdnom
spise a na základe vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový stav:
.9. Dňa 25.01.2019 bola uzatvorená kúpna zmluva medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným
2/ ako kupujúcim, ktorej predmetom bol prevod spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 4/16 na
nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXXX N. k.ú. S. ako pozemok parcely registra E KN p. č.

XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 11 825 m2, pozemok parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX
- ostatná plocha o výmere 490 m2, pozemok parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha
o výmere 3329 m2 z predávajúcej na kupujúceho. V čl. V bolo dohodnuté, že kúpna cena za vyššie
uvedený predmet kúpe predstavuje sumu 15.000,- eur, ktorú kúpnu cenu žalovaný 2/ ako kupujúci
vyplatil žalovanej 1/ ako predávajúcej pred podpisom tejto zmluvy k jej rukám.

10. Žalovaná 1/ zaslala žalobcovi list zo dňa 08.02.2019 označený ako Žiadosť o vyjadrenie k
predkupnému právu, v ktorom sa uvádza, že žalovaná 1/ má záujem odpredať spoluvlastnícky podiel o
veľkosti 4/16 na na nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXXX v k.ú. S. ako pozemok parcely registra
E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 11 825 m2, pozemok parcely registra E KN p. č.
XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere XXX m2, pozemok parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX -

ostatná plocha o výmere 3329 m2. Spoluvlastnícky podiel k týmto pozemkom sa rozhodla predať za
kúpnu cenu 3,835 eur / m2. Vyzvala žalobcu, aby sa vyjadril, či si uplatňuje predkupné právo na jej
spoluvlastnícky podiel o veľkosti 4/16 k celku na týchto nehnuteľnostiach za kúpnu cenu 15.000,- eur
splatnú v deň podpisu kúpnej zmluvy. Žiadala žalobcu podľa § 140 Občianskeho zákonníka, aby jej
oznámil svoje stanovisko. V prípade, že neobdrží jeho vyjadrenie, bude mať za to, že predkupné právo

na jej spoluvlastnícky podiel si žalobca neuplatňuje. Podľa doručenky list bol žalobcovi doručený dňa
11.02.2019.

11. Listom datovaným dňom 21.01.2019 (celkom zrejme ide o chybu v písaní dátumu), ktorým žalobca
uviedol, že reaguje list zo dňa 08.02.2019, adresovaným žalovanej 1/, žalobca oznámil, že si uplatňuje

predkupné právo na podiel žalovanej 1/ v parcelách vedených na LV č. XXXX v k.ú. S. s tým, že ak si
viacerí spoluvlastníci uplatnia predkupné právo, tak žiada o adekvátnu časť vo výške jeho podielu.12. Dňa 24.06.2019 bol na Okresný úrad Ilava, odbor katastrálny, podaný návrh na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností na základe zmluvy uvedenej v odseku 9, teda na základe zmluvy
uzatvorenej medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim dňa 25.01.2019. Vklad

vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy bol povolený Okresným úradom P., odborom katastrálnym
pod V XXXX/XXXX.

13. Listami zo dňa 12.09.2019 adresovanými žalovaným 1/ a 2/ sa žalobca dovolal relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy zo dňa 25.01.2019 s poukazom na porušenie jeho predkupného práva v zmysle § 140

a 40a Občianskeho zákonníka.

14. Podľa listu vlastníctva č. XXXX pre k.ú. S., nehnuteľnosti -pozemok parcely registra E KN p. č.
XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 11 825 m2, pozemok parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX
- ostatná plocha o výmere 490 m2, pozemok parcely registra E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha
o výmere 3329 m2 sú aktuálne v podielovom spoluvlastníctve viacerých podielových spoluvlastníkov,

okrem iného pod B 14 je evidovaný žalobca so spoluvlastníckym podielom o veľkosti 1/8 a pod B 21
je evidovaný žalovaný 2/ so spoluvlastníckym podielom o veľkosti 4/16 nadobudnutým titulom kúpnej
zmluvy uzatvorenej so žalovanou 1/ (V XXXX/XXXX).

15. Zákonné ustanovenia:

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 ). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo
vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, Ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa
ustanovení § 49a , 140 , § 145 ods. 1 ,§479, § 589 a
§ 701 ods. 1 , považuje sa právny
úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.
Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol
urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda účastníkov (§ 40 ). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom
o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom
dotknutý, neplatnosti dovolá.

Podľa § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka, Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené

ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom
aj účelom im najbližšie.

Podľa § 603 ods.1 až ods.3 Občianskeho zákonníka, predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto
sľúbil vec ponúknuť na predaj. Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí

aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda
vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu
zachovanépredkupnéprávoajvočijehoprávnemunástupcovi.Aksapredkupnéprávoporušilo,môžesa
oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné
právo zachované.

Podľa § 605 Občianskeho zákonníka, Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí
oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak
táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok;
ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Podľa § 137 Civilného sporového poriadku (CSP), žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti, b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania
vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tomnaliehavýprávnyzáujem;naliehavýprávnyzáujemniejepotrebnépreukazovať,akvyplývazosobitného
predpisu, alebo d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

16. Podanou žalobou sa žalobca domáha určenia tzv. relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy podľa § 40a
Občianskeho zákonníka, ktorú uzatvoril jeden z viacerých podielových spoluvlastníkov predmetných
nehnuteľností ako predávajúci (žalovaná 1/) s treťou osobou ako kupujúcim (žalovaný 2/), medzi ktorými
nešlo o vzťah blízkych osôb v zmysle § 116 a § 117 Občianskeho zákonníka. Žalobca bol v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy ako aj v čase rozhodovania súdu podielovým spoluvlastníkom predmetných

nehnuteľností. Žalobca ako podielový spoluvlastník tvrdí, že jeho predkupné právo bolo porušené, a
preto je predmetná kúpna zmluva neplatná.

17. Základnou spornou okolnosťou bolo to, či jeho žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy je
procesne prípustná v zmysle § 137 CSP. Podradiac žalobu pod § 137 CSP súd konštatuje, že
určenie neplatnosti právneho úkonu, sa považuje za určenie právnej skutočnosti. Podľa citovaného

ustanovenia § 137 písm. d/ Civilného sporového poriadku, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo
o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Súd sa stotožnil s argumentáciou
žalobcu, že osobitným predpisom je v danom prípade § 40a Občianskeho zákonníka, ktorý oprávňuje
toho, kto je neplatným právnym úkonom dotknutý, dovolať sa neplatnosti právneho úkonu. Súdu je
známe, že v otázke procesnej prípustnosti žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu pre porušenie

predkupného práva po zavedení CSP počnúc dňom 01.07.2016 panujú rôzne názory na to, či § 40a
Občianskeho zákonníka je priamo tou normou, ktorá umožňuje žalovať o relatívnu neplatnosť právneho
úkonu alebo nie. V súdnej praxi možno nájsť rozhodnutia (vydané už za účinnosti CSP), ktoré ust. §
40a Občianskeho zákonníka v prípade porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka takto
chápu (napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline sp.zn. 9Co/213/2017, Krajského súdu v Nitre sp.zn.

9Co/275/2015, Okresného súdu Trenčín sp.zn. 27C/71/2016), ale aj také, ktoré konštatujú, že z § 40a
Občianskeho zákonníka priamo nevyplýva prípustnosť žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu pre
porušenie predkupného práva (napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline sp.zn. 8Co/4/2017). Súd je v
prvom rade toho názoru, že nemožno konštatovať, že by sa osoba nemohla (a to aj žalobou, alebo
vzájomnou žalobou, čo nie je vylúčený spôsob dovolania sa relatívnej neplatnosti) dovolávať relatívnej

neplatnosti, nakoľko by išlo o argumentáciu výslovne contra legem v rozpore s ustanovením § 40a
Občianskeho zákonníka. Tiež nezanedbateľné hľadisko v prospech prejednania tohto druhu žaloby je
podľa názoru súdu to, že primárnou úlohou súdu by mala byť vždy materiálna ochrana práva, ktorú v
žiadnom prípade nemôže prevážiť formalistický prístup a bazírovanie na tom, ako má byť naformulovaný
žalobný petit, keď je zrejmé, čo sa žalobou sleduje a aké porušenie práva má byť rozhodnutím súdu

napravené. To všetko platí o to viac, že ani § 137 CSP nie je ustanovením, ktoré by predpokladalo všetky
typy do úvahy pripadajúcich žalôb a žalobným petitov, ale je len demonštratívnym výpočtom niektorých
typov žalôb (slovko „najmä“). Tiež treba do úvahy vziať to, že dlhoročne (prakticky až do nadobudnutia
účinnosti CSP) nebol vôbec žiaden problém so žalovaním relatívnej neplatnosti právneho úkonu a
tieto žaloby sa v praxi pripúšťali a aj meritórne prejednávali, pokiaľ na takomto určení bol naliehavý

právny záujem a to práve s poukazom na možnosť žalovať týmto spôsobom podľa § 40a Občianskeho
zákonníka.Prijatýbolzáver,žežalobaourčenieneplatnostiprávnehoúkonupreporušeniepredkupného
práva (§ 40a OZ) v zásade môže obstáť z pohľadu naliehavého právneho záujmu (podľa vtedajšieho ust.
§ 80 písm. c/ OSP) i vtedy, ak už došlo k porušeniu predkupného práva (uznesenie Najvyššieho súdu
SR zo 14. mája 2014, sp. zn. 7 Cdo 46/2013), a preto aj žalobcom podaná žaloba by spadala pod, za

účinnosti OSP, procesne prípustnú a prejednateľnú žalobu. Súd nevidí dôvod nenadviazať na túto prax,
ktorá dlhoročne z hľadiska posudzovania splnenia procesných podmienok na meritórne prejednanie
týchto žalôb nerobila väčší problém. Podľa názoru súdu, ani v súčasnosti nie je takáto žaloba zbytočná
a bez významu (pričom cieľom § 137 CSP bolo práve eliminovanie všetkých zbytočných žalôb, akou
podľa súdu v tejto veci podaná žaloba nie je), pretože cieľom, ktorý žalobca takouto žalobou sleduje,

je realizácia jeho práva ako oprávneného podielového spoluvlastníka na reparáciu protiprávneho stavu
zapríčineného žalovanými do právneho stavu, aký tu bol pred porušením jeho predkupného práva. Pre
prípad vyhovenia tejto žaloby navyše aj za účinnosti CSP sa takto zamýšľaný cieľ dosiahne, pretože
aj za súčasnej právnej úpravy katastrálny odbor príslušného okresného úradu v zmysle § 34 ods. 2
katastrálneho zákona, zapíše aj na základe takto formulovaného výroku súdu stav pred porušením

práva, a preto nemožno konštatovať, že by v praktickej rovine žaloba s takýmto žalobným petitom bola
neúčelná, nezmyselná a že by „nič neriešila“. Takáto žaloba zmysel má, pretože na základe rozhodnutia
s takto navrhovaným výrokom sa určí, že práva zo zmluvy z dôvodu porušenia predkupného práva
nevznikli. Súd preto vzal do úvahy to, že v tejto veci žalobcom navrhované rozhodnutie odstráni spornosťmedzi stranami sporu a v požadovanom smere nastolí istotu, ktorá by tu bez navrhovaného rozhodnutia
nebola dosiahnutá. Záverom súd dopĺňa, že hoci sa súd ( v súlade s aktuálnou rozhodovacou praxou
slovenských súdov) prihlásil k názoru, že žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu je žalobou o

určenie právnej skutočnosti, dokonca ani na túto teoretickú otázku v teórii a praxi nie sú jednotné názory
(k tomu napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 30 Cdo/4101/2016 z 23.03.2017).
Za takéhoto diskutabilného stavu je potom o to viac namieste nezamietnuť žalobu o určenie neplatnosti
právneho úkonu len čisto formálne s poukazom na nesprávne zvolenú formuláciu, ale prejednať ju s
prihliadnutím na to, aký cieľ sa sleduje a či táto žaloba je spôsobilá napraviť nastalé porušenie práva.

Ako už súd vyššie odôvodnil, takáto žaloba je spôsobilá privodiť nápravu a istotu v právnych vzťahoch
podielových spoluvlastníkov, a preto ju súd aj meritórne prejednal.

18. Občiansky zákonník v § 603 ods. 3 stanovuje pri porušení predkupného práva primárne (všeobecné)
pravidlo, ktorým je oprávnenému daná možnosť na nadobúdateľovi domáhať sa buď ponúknutia veci
na kúpu alebo toho, aby mu zostalo predkupné právo zachované. Právna teória i prax je jednotná v

názore, že následky ustanovenia § 603 ods. 3 OZ sa uplatnia v prípade porušenia vecného predkupného
práva. Sekundárnym (špeciálnym) oprávnením z porušenia predkupného práva je právo oprávneného
na reparáciu protiprávneho stavu do právneho stavu, aký tu bol pred jeho porušením - t. j. navrátením
do pôvodného stavu, k čomu môže slúžiť inštitút dovolania sa relatívnej neplatnosti (§ 40a OZ). V
prípade, ak povinný spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a svoj podiel previedol na

inú než blízku osobu bez toho, aby ho predtým ponúkol ostatným spoluvlastníkom, právny úkon, na
základe ktorého došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu, zákon považuje za neplatný, v prípade,
ak sa oprávnení spoluvlastníci jeho neplatnosti dovolajú(§ 40a OZ). Právnym dôvodom dovolania sa
tejto neplatnosti je reparácia porušenia právnej povinnosti (náprava protiprávneho stavu) v podobe
možnosti oprávneného subjektu v zákonných medziach realizovať predkupné právo, už ako subjektívne

oprávnenie voči povinnému. Pokiaľ sa oprávnený v zmysle § 603 ods. 3 OZ bude domáhať toho, aby
mu bola vec ponúknutá na kúpu, má možnosť podať žalobu o nahradenie vôle povinného. Situácia, v
ktorej bolo predkupné právo porušené avšak oprávnený z akýchkoľvek dôvodov nežiada bezprostredne
nadobudnutie podielu na veci, je realizáciou druhej alternatívy § 603 ods. 3 OZ, ktorou oprávnenému
zostáva zachované predkupné právo voči nadobúdateľovi (novému spoluvlastníkovi) v prípade, že tento

sa rozhodne v budúcnosti vec predať. Prostriedkom na zabezpečenie tohto oprávnenia je samotný text
zákona (viď § 603 ods. 3 OZ), preto zo strany oprávneného nie je potrebné voči nadobúdateľovi iniciovať
súdne konanie. Všeobecné nároky vyplývajúce z porušenia predkupného práva uvedené v § 603 ods.
3 OZ ešte dopĺňa špeciálna úprava nároku vyplývajúceho z ustanovenia § 40a v spojení s § 140 OZ
- možnosť domáhať sa neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a OZ. Uvedené nároky (všeobecné a

špeciálny) sa vzájomne vylučujú, čo znamená, že oprávnený sa musí rozhodnúť, ktorý z nich uplatňuje.
Z povahy týchto nárokov je vylúčené, aby oprávnený zároveň uplatňoval neplatnosť právneho úkonu
(§40a OZ) a tiež niektorý z nárokov vyplývajúci z § 603 ods. 3 OZ (napr. žiadať o nahradenie prejavu
jeho vôle nadobúdateľa, alebo si ponechať predkupné právo voči nemu). Najvyšším súdom Slovenskej
republiky bolo judikované (3 Cdo 262/2009, 4 Cdo334/2009, 5 Cdo 211/2009, 6 Cdo 115/2011 a pod.),

že z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aj na predkupné právo vyplývajúce z § 140 Občianskeho
zákonníka aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve
zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka (§ 602 až § 606).

19. V konaní nebolo sporné, že sporné žalovaná 1/ bola podielovou spoluvlastníčkou s podielom

4/16 na sporných nehnuteľnostiach (ktoré previedla na žalovaného 2/), žalobca je stále aj v čase
rozhodovania súdu ( pod B 14) podielovým spoluvlastníkom sporných nehnuteľností s podielom 1/8,
pričom na liste vlastníctva sú zapísaní ďalší podieloví spoluvlastníci nehnuteľností (pod B 7,8,9,10,
11,12, 15,17, 18, 19, 20), ktorí si predkupné právo v tejto veci neuplatnili (toto tvrdenie žalovaného 2/
nebolo rozporované). Ďalej bolo zistené, že dňa 25.01.2019 uzatvorila žalovaná 1/ ako predávajúca

so žalovaným 2/ ako kupujúcim kúpnu zmluvu, ktorou na neho previedla spoluvlastnícke podiely na
spornýchnehnuteľnostiachoveľkosti4/16.Ďalejnebolosporné,žedňa08.02.2019adresovalažalovaná
1/ žalobcovi listinu označenú ako Žiadosť o vyjadrenie k predkupnému právu, na ktorú žalobca reagoval
listom z 21.02.2019 (zrejme správne má byť dátum 21.02.2019) tak, že si uplatňuje svoje predkupné
právo k sporným nehnuteľnostiam. Následne dňa 24.06.2019 bol podaný návrh na vklad vlastníckeho

práva k sporným nehnuteľnostiam na podklade kúpnej zmluvy zo dňa 25.01.2019, ktorý bol pod V
1934/2019 aj povolený, v dôsledku čoho sa žalovaný 2/ stal podielovým spoluvlastníkom sporných
nehnuteľností s podielom 4/16 (pod B 21).20.V prvom rade bolo treba posúdiť, ktorým okamihom dochádza k porušeniu predkupného práva
oprávneného podielového spoluvlastníka, teda či samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, resp.
povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy. Túto situáciu

zákon výslovne nerieši. Aj komentár k Občianskemu zákonníku (Fekete, O: Občiansky zákonník,
4.zväzok Záväzkové právo- zmluvy, Veľký komentár, Bratislava, Eurokódex 2015, str. 94) uvádza,
že Občiansky zákonník nerieši otázku, či je vlastník povinný vec ponúknuť oprávnenému až po tom,
čo má s treťou osobou už uzavretú kúpnu zmluvu, alebo či tak má urobiť vtedy, keď o predaji začne
vážne rokovať. V prípade sporu je na sudcovi, aby podľa zásad ekvity rozhodol, čo je v danom

prípade spravodlivé. V konaní nebolo sporné, že najskôr bola uzatvorená kúpna zmluva (25.01.2019)
a až následne došlo k ponuke adresovanej žalobcovi na kúpu prevádzaných podielov (08.02.2019),
pričom návrh na vklad do katastra nehnuteľností bol podaný dňa 24.06.2019. Ponuke žalobcovi tak
prechádzalo uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy so žalovaným 2/. Žalovaný 2/ sa bránil tým, že k
porušeniu predkupného práva nedochádza uzatvorením zmluvy ako takej, ale až okamihom, kedy
nastanú vecnoprávne účinky zmluvy (tj. vkladom do katastra nehnuteľností), odvolávajúc sa na názory

predovšetkým českých súdov a teoretikov. Súd však konštatuje, že Najvyšší súd SR napr. v rozhodnutí
sp.zn. 4 Cdo/37/2007 alebo sp.zn. 2 Cdo/108/2015 (ale napríklad zhodne aj rozhodnutie NSČR sp.zn
32 Odo/568/2002) skonštatoval, že predkupné právo je porušené už v okamihu, kedy došlo k vzniku
právneho úkonu (kúpnej zmluvy), lebo vtedy vznikol právny dôvod (titulus), ktorý je základom porušenia
predkupnéhopráva.Okamih,kedydošlok porušeniupráva,nemožnoposúvaťaždodňazápisu(vkladu)

vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pretože sa jedná už o modus, ktorým sa úradne završuje
súkromnoprávny úkon, a ktorý má právny význam pre prevod vlastníckeho práva (nie pre právny úkon
ako taký), čím nadviazal na staršiu judikatúru (R 50/85). Podľa názoru súdu nie je významným, že takýto
záver bol prijatý v rozhodnutiach, kde sa posudzovalo plynutie premlčacej doby pre uplatnenie nárokov
z porušenia predkupného práva, pretože tento záver bol formulovaný najvyšším súdom všeobecne bez

výslovnej viazanosti len na posúdenie otázky premlčania. V tejto súvislosti treba uviesť, že aktuálna
česká judikatúra a odborná literatúra nie je plne použiteľná na riešenie tejto otázky (spôsobom, aký
prezentuje žalovaný 2/) v podmienkach slovenskej právnej úpravy, nakoľko nový český občiansky
zákonník vylovene upravuje, že na to, aby bola ponuka na uplatnenie predkupného práva platnou, sa
vyžaduje skoršie uzatvorenie zmluvy s kúpychtivou osobou, čo je podstatný rozdiel oproti slovenskej

právnej úprave, ktorá sa okamihu, kedy musí byť realizovaná ponuka na odkúpenie podielov, nevenuje
vôbec a je prakticky len na posúdení súdu, ako sa s touto otázkou vysporiada. Súd konštatuje, že sa
priklonil k záveru, ktorý prezentuje slovenská judikatúra, a teda uzavrel, že pokiaľ samotnej ponuke
adresovanej žalobcovi na uplatnenie predkupného práva, prechádzalo uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi
žalovanou 1/ a žalovaným 2/, už samotným uzatvorením zmluvy bez toho, aby tomu predchádzala

ponuka na odkúpenie podielu ostatným podielovým spoluvlastníkom, došlo k porušeniu predkupného
práva žalobcu.

21. Súd však uvádza, až aj nebyť uvedeného nedostatku, je tu iný dôvod, pre ktorý treba konštatovať,
že predkupné právo žalobcu bolo porušené. Súd uvádza, že ponukový list adresovaný žalobcovi

zo dňa 08.02.2019 podľa názoru súdu nemohol vyvolať účinky platnej ponuky pre uplatnenie si
predkupného práva. Ponuka na využitie predkupného práva je jednostranným právnym úkonom
povinného z predkupného práva adresovaným oprávnenému a musí okrem všeobecne kladených
požiadaviek na právne úkony (§ 37 a nasl OZ) a náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43aOZ)
zodpovedať podmienkam, za ktorých povinný ponúka vec na kúpu a splnením ktorých môže oprávnený

svoje predkupné právo vykonať. Rozhodujúcou podmienkou môže byť i forma zaplatenia kúpnej ceny,
najmä ak môže ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti, či jej právne pomery, ale i jej splatnosť. V danej veci
bol ponukový list z 08.02.2019 formulovaný nasledovne: „ Mám záujem odpredať môj spoluvlastnícky
podiel z nehnuteľností v k.ú. S., zapísané na LV č. XXXX - pozemkov E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná
plocha o výmere 11 825 m2, E KN p. č. XXXX/.XXX - ostatná plocha o výmere 490 m2, E KN p.

č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 3329 m2, ktorých som podielovou spoluvlastníčkou pod B
21 v podiele 4/16 k celku. Výmera na môj spoluvlastnícky podiel z EKN p.č. XXXX/XXX predstavuje
2956,25 m2, z EKN p.č. XXXX/XXX predstavuje 122,5 m2 a z EKN p.č. XXXX/XXX predstavuje
832,25 m2. Svoj vyššie uvedený spoluvlastnícky podiel z pozemkov E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná
plocha o výmere 11 825 m2, E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere XXX m2, E KN p. č.

XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere XXXX m2 som sa rozhodla predať v sume 3,835 eur/ 1m2.
Vyjadrite sa mi, ako podielový spoluvlastník uvedených nehnuteľností, či si uplatňujete predkupné právo
na môj spoluvlastnícky podiel 4/16 k celku z nehnuteľností v k.ú. S. - E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná
plocha o výmere 11 825 m2, E KN p. č. XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 490 m2, E KN p. č.XXXX/XXX - ostatná plocha o výmere 3329 m2 za kúpnu cenu 15.000,- eur splatnú v deň podpísania
kúpnej zmluvy. Žiadam Vás v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, aby ste mi oznámili
svoje stanovisko. V prípade, ak neobdržím Vaše vyjadrenie, mám za to, že predkupné právo na môj

spoluvlastnícky podiel si neuplatňujete.“ Na tento list žalobca reagoval listom nasledovného znenia
„ Uplatňujem si predkupné právo na Váš podiel v parcelách uvedených na LV č. XXXX v k.ú. S.. V
prípade, ak si viacerí spoluvlastníci uplatnia predkupné právo, tak na adekvátnu časť vo výške môjho
podielu. Zároveň Vás žiadam, ak si budú na Váš podiel uplatňovať predkupné právo aj iní spoluvlastníci,
aby ste ich informovali o skutočnosti, že parcele KNE XXXX/XXX reálne máte o 916 m2 menej ako

momentálne vedené na LV. Túto pôdu Váš dedko už predal pánovi S. pod rodinný dom a na katastri
nevykonali správne zápis o tejto skutočnosti. Niektorým spoluvlastníkom táto skutočnosť je známa.“ V
kontexte týchto skutočností je zrejmé, že žalobca včas reagoval na ponuku predkupného práva a mal
záujem o uzavretie kúpnej zmluvy za podmienok určených žalovanou 1/. Žalovaná 1/ však na list
žalobcu nijako nereagovala, sama uviedla pri svojom výsluchu, že vzala list žalobcu na vedomie, ale
následne sa už žalobcovi naspäť neozvala a podiel previedla na žalovaného 2/. V tomto kontexte bolo

potom potrebné vyhodnocovať i určitosť ponuky obsiahnutej v ponukovom liste z 08.02.2019, keď táto
neobsahovala ohľadom platobných údajov nič okrem výšky kúpnej ceny, ktorá mala byť zaplatená pri
podpise kúpnej zmluvy, ku ktorej uzatvoreniu ale nedošlo, pretože žalovaná 1/ neposkytla žalobcovi v
tomto smere žiadnu súčinnosť, čím sa zmarila možnosť vyplatiť kúpnu cenu spôsobom, aký žalovaná
1/ sama do ponuky ako podmienku odkúpenia podielov zahrnula. Žiadne bližšie informácie o možnosti

zaplatenia kúpnej ceny, formu, spôsob zaplatenia ponukový list neobsahoval. Nebolo uvedené, kde,
akým spôsobom a formou sa môže uhradiť kúpna cena uvedená v ponuke, bolo len uvedené, že sa má
uhradiť v sume 15.000,- eur pri podpise kúpnej zmluvy, ku ktorej podpisu nedošlo, pretože na odpoveď
žalobcu žalovaná 1/ nereagovala, hoci potvrdila, že list dostala a „vzala ho na vedomie“. Navyše,
žalovaná 1/ sama formulovala ponukový list (ktorý hoci aj sama nepísala, ale potvrdila, že ho podpísala)

tak, že na to, aby mohla zvoliť ďalší postup jej prakticky stačilo vyjadrenie žalobcu, či si mieni uplatniť
predkupné právo, a i napriek tomu, že stanoviskom žalobcu disponovala, súčinnosť k dosiahnutiu
uzatvoreniakúpnejzmluvysožalobcomak prevzatiukúpnejcenuprijejpodpiseneposkytlaazrejmeani
poskytnúť nemala v úmysle, keď uviedla, že napriek doručenému listu, previedla podiel na žalovaného
2/, pričom v súvislosti s realizáciou ponuky žalobcovi uviedla, že to už bola dohodnutá vec so žalovaným

2/ a ona sa nemusela o nič starať. Za tohto stavu nemožno potom podľa názoru súdu dávať na ťarchu
žalobcovi, že predávané nehnuteľnosti nevyplatil v dvojmesačnej lehote od doručenia ponuky. Súd má
za to, že s ohľadom na okolnosti prejednávanej veci mala písomná ponuka na uplatnenie predkupného
právaz08.02.2019obsahovaťiúdajeosplatnostikúpnejceny,tedamiesto,spôsobaformujejsplatenia.
Iba pri takto formulovanej ponuke by bolo možné konštatovať, že žalobca podmienky v ponuke nesplnil

včas. Inak treba ponuku žalovanej 1/ hodnotiť iba ako formálnu, a jej následné správanie (nereagovanie
na list žalobcu) ako „bránenie“ v možnosti žalobcu svoje predkupné právo zrealizovať. Inak povedané,
keďže žalovaná 1/ v ďalšom nekomunikovala so žalobcom o odpredaji svojho spoluvlastníckeho podielu,
hoci jej bolo jeho stanovisko a záujem o podiely známe, mala jej písomná ponuka z 08.02.2009 už
obsahovať všetky podmienky, splnením ktorých mohol žalobca svoje predkupné právo vykonať, teda

i podmienku miesta, spôsobu a formy zaplatenia kúpnej ceny žalovanej 1/. Takéto podmienky ale
ponuka neobsahovala. Takéto podmienky pritom podľa súdu vzhľadom na absenciu komunikácie medzi
žalovanou 1/ a žalobcom bolo možné považovať za podmienku rozhodujúcu, za podmienku bez ktorej
si žalobca svoju zákonnú povinnosť vyplatiť podiel v dvojmesačnej lehote nemal možnosť reálne splniť
a na druhej strane, reálne neprichádzalo do úvahy ani vyplatenie „v deň podpisu kúpnej zmluvy“,

pretože snaha žalovanej 1/ v tomto smere vo vzťahu žalobcovi smerujúca k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
absentovala. Podmienka vyplatenia podielu nastavená žalovanou 1/ samotnou (pri podpise kúpnej
zmluvy), teda splniteľná reálne tiež nebola, pokiaľ sa žalovaná 1/ žalobcovi už následne po prijatí jeho
stanoviska neozývala, hoci žalobca čakal, že tak učiní, keďže jeho záujmom o kúpu včas disponovala.
Naproti tomu, žalovanému 2/ súčinnosť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a prevzatiu kúpnej ceny (nech

už táto bola vyplatená v akejkoľvek výške) celkom zrejme poskytla, čím podmienky neboli zo strany
žalovanej1/ preobochkúpychtivýchzáujemcovrovnaké.Zatakéhotostavusúdkonštatuje,žeponukový
listmusíobsahovaťvšetkypodmienky,zaktorýchsizáujemcamôžesplniťpovinnosťvyplatiťpodielvčas.
Aktakétopodmienkyvnejuvedenéniesúasúčasnežalovaná1/nereagovalanalistžalobcu,neposkytla
súčinnosť žalobcovi, potom aj tieto platobné podmienky je potrebné považovať za rozhodujúce a pre

ich absenciu ponuku je nutné vyhodnotiť za vadnú. Žalovaná 1/ nenastavila podmienky pre kúpu pre
oboch záujemcov rovnako, keď zmluva uzatvorila skôr so žalovaným 2/ a súčasne nevytvorila priestor
na uzatvorenie zmluvy so žalobcom. Za takýchto okolností potom súd nepovažuje list žalovanej 1/ za
riadny ponukový list, čím došlo k porušeniu predkupného práva žalobcu.22. Okrem toho staršia judikatúra dokonca konštatovala, že tým, že vlastník nehnuteľnosti oznámil tomu,
pre ktorého je zapísané predkupné právo, že chce nehnuteľnosť predať za určitú sumu, a vyzval ho, aby

sa v zákonnej lehote vyjadril, či chce predkupné právo uplatniť, neponúkol mu nehnuteľnosť na kúpu
(rozsudok NS ČSR 21. 12. 1920 , sp. zn. Rv I 1100/20, Vážny č. 817/1920). V podstate ponuka spísaná
žalovanou 1/ napĺňala tieto atribúty, keď jej obsahom bolo to, že táto má v úmysle predať podiely za
konkrétnu kúpnu cenu a vyzvala žalobcu, aby sa vyjadril, či si uplatňuje predkupné právo k nim za túto
kúpnu cenu bez ďalších bližšie stanovených podmienok. Preto vychádzajúc z týchto starších východísk,

by sa ponuka žalovanej 1/ ani nepovažovala za riadnu ponuku na uplatnenie predkupného práva.

23. K záveru o formálnosti ponuky realizovanej žalobcovi bez skutočného úmyslu ponúknuť podiel
ostatným spoluvlastníkom, svedčí aj konanie žalovaných, ktoré samotnému odoslaniu ponukového listu
predchádzalo. Žalovaná 1/ ako predávajúca súhlasila so žalobou a s určením neplatnosti kúpnej zmluvy
s poukazom na fakt, že so žalovaným 2/ ešte skôr ako došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z 25.01.2019,

uzatvorila prvú kúpnu zmluvu s rovnakým predmetom kúpy, kde kúpna cena bola určená iba v sume
1.000,- eur (vo vzťahu ku ktorej nebola preukázaná ani riadna ponuka ostatným spoluvlastníkom na
uplatnenie predkupného práva, ktorá by jej uzatvoreniu predchádzala). Táto bola následne zrušená
a bola podpísaná kúpna zmluva z 25.01.2019 na žiadosť žalovaného 2/ s kúpnou cenou za totožný
predmet kúpy, ale už v sume 15.000,- eur, avšak žalovaná 2/ tvrdila, že jej túto kúpnu cenu žalovaný 2/

nezaplatil a že má titulom kúpnej ceny uhradených iba 1.000- eur, čo žalovaný 2/ poprel, keď tvrdil, že jej
vyplatil riadne 15.000,- eur. Existenciu tejto prvej kúpnej zmluvy s kúpnou cenou za prevádzané podiely
v sume 1.000,- eur však žalovaný 2/ nespochybnil, keď tento len namietal, že „nevie, prečo sa spomína
prvá kúpna zmluva, keď nie je predmetom sporu“. Netvrdil však, že by takáto zmluva s takýmto obsahom
nebola medzi zmluvnými stranami skôr uzatvorená. Uzatváranie kúpnych zmlúv s totožným predmetom

(totožné podiely na totožných nehnuteľnostiach) s podstatným navyšovaním kúpnej ceny bez zjavného
dôvodu svedčia však v kontexte ostatných zistených skutočností (uzatvorenie zmluvy so žalovaným 2/
skôr, než došlo k ponuke smerom k žalobcu, následné neposkytnutie súčinnosti žalovanou 1/ žalobcovi
smerom k uzatvoreniu kúpnej zmluvy s ním, hoci mala vedomosť o jeho záujme) o snahe zmluvných
strán navýšiť naoko pre účely ponukového listu kúpnu cenu tak, aby táto odradila ostatných podielových

spoluvlastníkovoduplatneniasipredkupnéhoprávapritejtokúpnejcenezaprevádzanépodiely.Ponuka
síce(oneskoreneažpouzatvorenízmluvy) bolažalovanou1/realizovanážalobcovilistomz08.02.2019,
avšak za tak vysokú kúpnu cenu, o ktorej sama v konaní teraz tvrdí, že za ňu žalovanému 2/ nikdy
prevádzané podiely reálne ani nepredala. Súd je toho názoru, že ani z týchto dôvodov (pre podstatne
odlišné podmienky realizácie predaja) nemôže ponuka realizovaná smerom k žalobcovi obstáť.

24. Súd sa nestotožnil s argumentáciou žalovaného 2/, podľa ktorej nemožno vyhovieť žalobe o
neplatnosť zmluvy, ak súčasne nie je v žalobnom petite vymedzený synalagmatický vzťah, tj. povinnosť
strán vrátiť si vzájomne všetko, čo sa podľa neplatnej zmluvy plnilo, teda splnenie povinnosti vrátiť
plnenie jednou zmluvnou stranou proti splneniu povinnosti vrátiť plnenie druhou zmluvnou stranou. Je

síce pravda, že po určení neplatnosti kúpnej zmluvy si jej účastníci budú musieť vrátiť všetko, čo sa
na základe nej plnilo (§ 457 Občianskeho zákonníka), ale nie je úlohou súdu v tomto spore, aby riešil
vzájomné reštitučné nároky zmluvných strán (žalovaných 1/ a 2/), ktoré v tomto spore ani nestoja proti
sebe ako žalobca a žalovaný a vzájomne sa voči sebe tieto dve osoby ani ničoho nedomáhajú. Ak bude
právoplatne určená neplatnosť zmluvy, následne si zmluvné strany (teda žalovaná 1/ a žalovaný 2/) budú

povinní vrátiť na základe nej všetko, čo si navzájom podľa tejto zmluvy plnili s tým, že synalagmatickosť
tohto ich vzájomného záväzku (ak si niektorá z nich túto povinnosť dobrovoľne nesplní a bude ju treba
žalovať) je kritériom na formuláciu žalobného návrhu a následného výroku súdu v spore, kde tieto
zmluvné strany sa prípadne budú jedna od druhej domáhať vrátenia plnenia z neplatnej zmluvy (v
konaní o plnenie reštitučnej povinnosti podľa § 457 Občianskeho zákonníka). Na to, aby sa vôbec mohla

niektorá zo zmluvných strán kúpnej zmluvy zo dňa 25.01.2019 domáhať vzájomného plnenia od druhej
zmluvnej strany, musí byť najskôr s konečnou platnosťou vyriešená otázka, či skutočne je zmluva medzi
nimi uzatvorená neplatná a v určovacom rozsudku, ktorý toto deklaruje, niet ešte dôvodu zaoberať sa
nárokmi na plnenie z neplatnej zmluvy (ktoré nároky si môžu účastníci zmluvy v konečnom dôsledku
vyriešiť aj mimosúdne bez rozhodnutia súdu). Takýto spor by mal úplne iný predmet a proti sebe by

stáli zmluvné strany neplatnej zmluvy. Takýto spor by sa prakticky žalobcu ako osoby, ktorá účastníkom
neplatnej kúpnej zmluvy ani nebola, netýkal. Z týchto dôvodov súd túto argumentáciu nevyhodnotil ako
doliehajúcu na tento spor.25. Nakoľko súd vyššie konštatoval, že žalobcovo zákonné predkupné právo bolo porušené pri predaji
podielov o veľkosti 4/16 - iny na sporných nehnuteľnostiach patriacich žalovanej 1/ na žalovaného 2/
ako kupujúceho kúpnou zmluvou zo dňa 25.01.2019, predmetná kúpna zmluva je v zmysle § 40a v

spojení s § 140 Občianskeho zákonníka neplatná, keďže sa jej neplatnosti žalobca úspešne dovolal. K
názoru žalobcu o neplatnosti kúpnej zmluvy sa nakoniec priklonila aj sama žalovaná 1/, ktorá uviedla,
že súhlasí s tým, aby boli nehnuteľnosti prepísané späť na ňu. Neplatnosťou je postihnutý celý právny
úkon, ktorý sa dotýkal vecí v podielovom spoluvlastníctve, čím sa sleduje účel a zmysel predkupného
práva - zabrániť vstupu tretej osoby do spoluvlastníckeho vzťahu a zachovanie vlastníckeho práva

doterajším spoluvlastníkom. Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 22Cdo/2358/2010 zo dňa 29.02.2012
konštatoval, že pri výklade ustanovenia o predkupnom práve podielových spoluvlastníkov (§ 140
Občianskeho zákonníka) je treba dať prednosť ochrane práv podielových spoluvlastníkov pred právami
tretích osôb, pričom určením neplatnosti celej zmluvy sa dosiahne reparácia protiprávneho stavu
spôsobeného konaním žalovaných a nastolenie stavu, aký tu bol pred porušením predkupného práva.
Súd preto s poukazom na vyššie uvedené odôvodnenie žalobe ako skutkovo a právne dôvodnej vyhovel.

26. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalobca bol úspešný v celom rozsahu, keďže
súd jeho žalobe vyhovel v celom rozsahu, a preto má voči neúspešným žalovaným 1/ a 2/ spoločne
a nerozdielne právo na náhradu trov konania v rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania bude

rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku v zmysle § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Trenčín.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ( t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré
neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch aexekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.